Sale-and-Lease-Back als Steuersparmodell

INHALTSVERZEICHNIS

1 EINLEITUNG

2 GRUNDSÄTZLICHES
2.1 Begriff des Leasing
2.2 Ursprung und Entwicklung

3 LEASINGARTEN
3.1 Erscheinungsformen
3.1.1 Nach dem Leasinggeber
3.1.2 Nach dem Leasingvertrag
3.1.3 Nach dem Leasingobjekt
3.2 Vertragsform
3.2.1 Teilamortisationsvertrag
3.2.2 Vertrag mit Kaufoption
3.2.3 Die steuerliche Behandlung

4 DAS FINANZIERUNGSMODELL
4.1 Das Objekt
4.1.1 Mieterträge
4.1.2 Abschreibung
4.2 Der Leasingnehmer
4.2.1 Werbungskosten
4.2.2 Einkommensteuer
4.3 Konkretisierung
4.3.1 Der Sale-and-Lease-Back-Vertrag
4.3.2 Die Leasingraten
4.3.3 Zusammenfassung

5 VERGLEICH: KREDITFINANZIERUNG - SALE-AND-LEASE-BACK
5.1 Prämissen
5.2 Hypothekenfinanzierung
5.3 Vergleichsrechnung 1
5.4 Vergleichsrechnung 2
5.5 Ergebnis

6 SCHLUßBETRACHTUNG

7 QUELLENVERZEICHNIS

ABBILDUNGS- UND TABELLENVERZEICHNIS

Abbildung 1: Die Entwicklung der Netto-Mieten

Abbildung 2: Vertragsbeziehungen beim Sale-and-Lease-Back

Tabelle 1: Tilgungsplan der 1. Mietperiode

Tabelle 2: Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen

Tabelle 3: Tilgungsplan der Hypothekenfinanzierung

Tabelle 4: Vergleichsrechnung - Sale-and-Lease-Back (Mietvorauszahlungsmodell)

Tabelle 5: Vergleichsrechnung - Kreditfinanzierung

1 EINLEITUNG

„Ein wesentlicher Anreiz“, sich für die Finanzierungsform des Leasing zu entscheiden, beruht auf der „Behauptung, mit Leasing ließen sich Steuern sparen“.¹

Als weiterer Vorteil des Leasing wird in der Literatur oder von Leasinggesellschaften oft genannt, daß es die Möglichkeit bietet, liquiditätsschonend, also ohne eigenen Kapitalaufwand, Objekte verschiedenster Art nutzen zu können.

Daß diese Behauptung näher zu untersuchen ist, soll diese Arbeit anhand eines Finanzierungsbeispiels aufzeigen, dessen Ziel die Liquiditätsbeschaffung sowie die Optimierung steuerlicher Vorteile ist.

Zunächst soll kurz die Idee eines Mitbegründers des Leasing beschrieben werden, an der sich der Finanzierungseffekt für den Leasinggeber erkennen läßt.

Nachdem ein kurzer Einblick in die Arten des Leasing gegeben wird, wobei sich die theoretischen Erklärungen auf die für die Arbeit notwendigen Informationen beschränken, folgt die Beschreibung des behandelten Beispiels.

Hier wird auf den Sale-and-Lease-Back Vertrag näher eingegangen, da er die Grundlage für die dann folgende Finanzierung darstellt.

Um eine Bewertung bzw. Einordnung dieser Finanzierung zu ermöglichen, soll ein Vergleich angestellt werden, der das Sale-and-Lease-Back in Bezug zur Aufnahme einer Hypothek setzt, welche die Finanzierungsalternative wäre.

Für die Bewertung dieses Vergleichs werden vor allem die im Titel dieser Arbeit erwähnten Ziele, die Liquiditätsbeschaffung und Optimierung steuerlicher Vorteile, in Augenschein genommen. Auf andere Aspekte wird nicht näher eingegangen, da der Vergleich sich auf vorher bestimmte Prämissen stützt, die die Vergleichbarkeit der Finanzierungsalternativen gewährleisten sollen.

Weiterhin ist es Ziel, durch die verschiedenen Einflußfaktoren das Ergebnis durchschaubar zu machen und so auch, ohne näher darauf einzugehen, abweichende Ergebnisse anzureißen.

2 GRUNDSÄTZLICHES

2.1 Begriff des Leasing

Das Leasinggeschäft wird zum einen als „entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Gütern auf Zeit“² definiert, an anderer Stelle wird es als „spezielle Form des Mietvertrags“ bezeichnet.³ Die Übersetzung aus dem Englischen (to lease = mieten, pachten) reicht als vollständige Erklärung kaum aus, da es sich beim Leasing um eine Verschachtelung wirtschaftlicher und juristischer Einflüsse handelt.

Da es in der Praxis zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten von Miet- und Pachtverträgen gibt, ist der Begriff des Leasingvertrags weder in der juristischen noch in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur eindeutig und abschließend geklärt.⁴ Festzuhalten bleibt, daß es sich rechtlich eher um ein Mietverhältnis handelt, finanzwirtschaflich bedeutet Leasing, Investitionsobjekte entgeltlich nutzen zu können, ohne eigene Finanzmittel zur Anschaffung des Leasingobjekts aufwenden zu müssen.

2.2 Ursprung und Entwicklung

Die Idee, Anlagegüter zu mieten statt zu kaufen, wurde bereits im vorigen Jahrhundert in den USA geboren, wo 1952 auch die erste Leasinggesellschaft gegründet wurde (United States Leasing Corporation, San Francisco).⁵

Der amerikanische Unternehmer Henry Schoenfeld beispielsweise, hatte 1951 zunächst die Idee, seinen Kollegen Maschinen und Transportfahrzeuge zum Gebrauch anzubieten gegen ein Entgelt, das in monatlichen Raten zu zahlen war. Er besaß die Maschinen nicht, sondern bot an, die bei ihm georderten Güter auf seine Kosten anzuschaffen und sie den Kollegen anschließend zur Nutzung zu überlassen. Während seiner Laufzeit, die dem voraussichtlichen Verschleiß der Maschine folgte, war der Vertrag unkündbar. Der Erfolg des Henry Schoenfeld lag in der richtigen Kalkulation der monatlichen Raten, denn das von ihm beim Kauf der Maschinen eingesetzte Kapital sollte sich angemessen verzinsen, sowie einen Verdienst einbringen.⁶

Dieses Beispiel zeigt, wie aus dem Anreiz, einen Finanzierungseffekt zu erzielen, schon ein Grundzug des Leasing entstand. Zudem war Leasing für Hersteller zunächst ein absatzpolitisches Instrument, was jedoch nur von wenigen Herstellern angeboten wurde und deshalb über Jahrzehnte ein geringes Marktvolumen hatte. Erst durch die Gründung von Leasinggesellschaften, für die Leasing der Unternehmensgegenstand an sich war, wurde den Herstellern die Vermietung und Finanzierung der Wirtschaftsgüter und die damit verbundenen Risiken abgenommen.⁷ In Deutschland begann die Verbreitung des Leasing mit der Gründung der „Deutschen Leasing GmbH“ Düsseldorf im Jahre 1962, und nahm seitdem einen steilen Aufschwung.⁸ Nachdem zunächst der Mittelstand das Leasing für sich entdeckt hatte, gehören heute Großunternehmen, Banken, Versicherungen und sogar die öffentliche Hand zu den Leasingnehmern. Geleast werden Objekte wie Kraftfahrzeuge, EDV-Anlagen, Bürohäuser, Lager und Produktionsstätten, Schiffe, Flugzeuge, Straßen und Brücken, sogar Kraftwerke.⁹ An der Vielfalt der o.g. Güter wird deutlich, wie groß die Gestaltungsmöglichkeiten von Leasingverträgen sind, so daß sie sich auf nahezu alle Branchen und Größenordnungen abstimmen lassen.

3 LEASINGARTEN

Um die besondere Form des Sale-and-Lease-Back -Vertrages, den diese Arbeit behandelt, in den Gesamtzusammenhang einordnen zu können, ist es zweckmäßig, zunächst einen groben Überblick über die wichtigsten Unterscheidungen zu schaffen.

3.1 Erscheinungsformen

In der Wirtschaft entstanden verschiedenartige Formen des Leasing. Diese unterscheiden sich:¹⁰

3.1.1 Nach dem Leasinggeber

- Direktes Leasing:

Der Anlagenhersteller selbst oder ein Tochterunternehmen von ihm ist Leasinggeber (Herstellerleasing).

- Indirektes Leasing:

Finanzierungsunternehmen kaufen die Anlagen, um sie dann zu vermieten.

3.1.2 Nach dem Leasingvertrag

- Operateleasing (unechtes Leasing):

Es betrifft Mietverträge, die keine feste Grundmietzeit haben und beide Vertragspartner kurzfristig kündigen können. Der Leasinggegenstand wird entsprechend dem Sinn eines echten Mietvertrags immer dem Leasinggeber zugerechnet und von ihm bilanziert. Wartung und Unterhaltung erfolgt durch den Vermieter.

- Financeleasing (echtes Leasing) :

Vorab ist zu erwähnen, daß, immer wenn in der Rechtsprechung oder in Erlassen des Bundesfinanzministeriums von „Leasing“ gesprochen wird, damit das Finanzierungsleasing gemeint ist, da es als das eigentliche Leasing angesehen wird und, gegenüber dem Operateleasing, wirtschaftlich eindeutig die bedeutendere Form darstellt.¹¹

Bei diesen Vertragsmodell wird zwischen den Vertragspartnern eine unkündbare Grundmietzeit vereinbart, die in der Regel kürzer ist als die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Leasingobjekts.

3.1.3 Nach dem Leasingobjekt x Art der Leasingobjekte:

Die Leasingverträge können sich auf Konsumgüter und auf Investitionsgüter erstrecken. Demgemäß gliedert man in Konsumgüterleasing und Investitions-güterleasing. Das Investitionsgüterleasing kann für unbewegliche Objekte (Immobilienleasing) und bewegliche Objekte (Mobilienleasing) erfolgen.

→ Beim Immobilienleasing handelt es sich um sogenannte unbewegliche Sachen, d.h. bebaute und unbebaute Grundstücke. Dabei steht eine langfristige Gebrauchsüberlassung im Mittelpunkt. Der Leasinggeber bleibt während der gesamten Vertragsdauer Eigentümer, der Leasingnehmer übernimmt jedoch nach den Leasingbedingungen alle Risiken, Kosten, Steuern und sonstige Lasten, die nach mietrechtlichen Vorschriften der Vermieter zu tragen hätte.¹²

- Zahl der Leasingobjekte:

Werden einzelne Objekte vermietet, so liegt Equipmentleasing (equipment = Ausrüstung) vor. Die Vermietung ganzer Industrieanlagen bezeichnet man als Plantleasing (plant = Anlage).

3.2 Vertragsform

Es gibt eine ganze Reihe verschiedener Vertragsvarianten, die im bezug auf steuerliche und wirtschaftliche Gesichtspunkte unterschiedlich ausgelegt sind. Fest steht, daß sich der Erwerb des Leasinggutes am Ende einer vereinbarten Vertragszeit für den Leasinggeber immer voll amortisiert haben muß. 2. Auflage, S. 137

Die Kosten hierfür setzen sich zusammen aus den gesamten Anschaffungskosten des Objekts zuzüglich der Zinsen, Nebenkosten (Risikozuschlag, Refinanzierungs-kosten, Verwaltungskostenzuschlag, Steuer- und Versicherungsanteil) und eines Gewinns für den Leasinggeber.¹³

Hinzu kommt, daß bei „erlaßkonformem“ Leasing (siehe Kapitel 3.2.3) die Vertragsdauer durch die Finanzverwaltung vorgegeben ist.¹⁴

An dieser Stelle sei nur die für das behandelte Finanzierungsmodell relevante Vertragsform erwähnt, da sich die einzelnen Vertragsvarianten aus einer Reihe von Entscheidungen ergeben (Investitionsentscheidung, Finanzierungsentscheidung, Entscheidung für das Investitionsobjekt¹⁵ ), die, je nach den Belangen der jeweiligen Leasingnehmer, sehr unterschiedlichen Interessen entspringen.

3.2.1 Teilamortisationsvertrag

Bei diesem Vertragsmodell sind die Leasingraten so kalkuliert, daß sie die Anschaffungssowie die Finanzierungs- und Nebenkosten des Leasinggebers nicht vollständig decken. (Im Gegensatz zum Vollamortisationsvertrag, bei dem alle Kosten während der Grundmietzeit durch die Leasingraten gedeckt werden.)

Da aber auch hier volle Amortisation geschuldet ist, muß am Ende der Vertragslaufzeit noch eine Abschlußzahlung geleistet werden.

3.2.2 Vertrag mit Kaufoption

Dem Leasingnehmer wird das Recht eingeräumt, nach Ende der Grundmietzeit das Objekt käuflich zu erwerben. Der Kaufpreis muß bereits bei Vertragsabschluß festgelegt sein. Aus steuerlichen Gründen darf er nicht geringer sein als der linear abgeschriebene, der amtlichen AfA¹⁶ - Tabelle entsprechende, Restbuchwert oder der niedrigere gemeine Wert (am Markt erzielbare Wert) zum Zeitpunkt der Veräußerung.¹⁷

3.2.3 Die steuerliche Behandlung

Die Vertragspraxis orientiert sich weitestgehend an den Leasingerlassen des Bundesfinanzministeriums, dem Vollamortisationserlaß vom 19.04.1971, dem Immobilienerlaß vom 21.03.1972, und dem Teilamortisationserlaß vom 22.12.1975. Nach diesen Leasingerlassen können die Leasingraten nur dann in voller Höhe vom Leasingnehmer als Betriebsausgaben/Werbungskosten abgesetzt werden (und somit steuermindernde Wirkung haben), wenn die steuerliche Zurechnung des Leasinggutes beim

Leasinggeber sichergestellt ist.¹⁸ Dafür muß der Leasinggeber nicht nur als rechtlicher, sondern auch als wirtschaftlicher Eigentümer des Leasinggutes angesehen werden. Diese Zurechnung ist wesentlich vom Verhältnis der Grundmietzeit zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abhängig. Wenn eine Grundmietzeit von mehr als 40 % und weniger als 90 % der betriebsüblichen Nutzungsdauer vereinbart ist, sind die Voraussetzungen für die Übereinstimmung des rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentümers erfüllt.

Leasingverträge, die den Vorgaben des Finanzministeriums entsprechen, werden als „erlaßkonform“ bezeichnet. Nur erlaßkonforme Verträge stellen sicher, daß die Absicht des Leasingnehmers, Steuern zu sparen, erfüllbar ist.

4 DAS FINANZIERUNGSMODELL

4.1 Das Objekt

Das Sale-and-Lease-Back ist vorgesehen für ein Büro- und Geschäftshaus¹⁹ mit rund 5.500 m² Mietfläche, das sich auf einem Grundstück von 3.259 m² befindet. Es gibt 12 Mietparteien, die jeweils eine Fläche von ca. 300 - 800 m² nutzen. Der Anschluß an die nächstliegende Autobahn liegt unmittelbar an der Anliegerstraße und ist, wie auch der Stadtkern, ca. 1000 m entfernt .

4.1.1 Mieterträge

Die Netto-Mieterträge des Objektes haben sich von 1989 mit DM 826.000 auf rund DM

1.140.000 im Jahr 1997 gesteigert. Dies ist insofern von Bedeutung, als daß sich die Beleihungsfähigkeit einer Immobilie nach ihrem Wert richtet und somit das Leasingvolumen beeinflußt. Beim Sale-and-Lease-Back-Vertrag hat dies einen Einfluß auf den Liqiuditätszufluß des Leasingnehmers, da ihm Liquidität in Höhe des Leasingvolumens zufließt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Die Entwicklung der Netto-Mieten

Das Objekt hat derzeit einen Verkehrswert von ca. DM 15 Mio. Dies ergibt sich aus den jährlichen Netto-Mieteinnahmen von ca. DM 1 Mio., multipliziert mit dem für Immobilienbewertung üblichen Standortfaktor, der hier 15 beträgt.

- Als Kaufpreis wird für das Sale-and-Lease-Back-Modell ein Betrag von DM 12.000.000, davon DM 2.000.000 für Grund und Boden, zugrundegelegt; die Mieteinnahmen werden mit DM 1.100.000 angesetzt.

4.1.2 Abschreibung

Das ursprünglich in den 30er Jahren errichtete Fabrikgebäude wurde 1988/89 zu einem modernen Büro- und Geschäftshaus umfunktioniert. Dennoch ist hier eine Nutzungsdauer von 25 Jahren, also ein AfA-Satz von 4 %, der für Neubauten möglich ist, nicht realisierbar, da es sich im steuerlichen Sinne nicht um einen Neubau handelt. Derzeit wird das Objekt mit 2% vom damaligen Anschaffungswert von DM 9.8 Mio. (davon 1 Mio. für Grund und Boden) abgeschrieben. Dieser Satz ist in nachfolgendem Vergleich für die Aufnahme einer Hypothek zugrundegelegt. Für die Leasingfinanzierung wird ein AfA-Satz von 2,5% angesetzt. Diese Voraussetzung beeinflußt das Ergebnis der Leasingfinanzierung eher negativ. Es handelt sich hier um einen Sonderfall, wobei derartige Finanzierungen meist auf einer Basis von 4 % AfA durchgeführt werden.²⁰

Da Grund und Boden nicht der Abnutzung unterliegen, werden sie zwar beim Leasinggeber mit den Anschaffungskosten bilanziert, steuerlich absetzbar ist jedoch nur die Abnutzung des Gebäudes (§§ 6 I 2,7 EStG²¹ ).

4.2 Der Leasingnehmer

Der Leasingnehmer ist eine Privatperson²² und erzielt aus dem Objekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zu beachten ist hier, daß eine Nichtzuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel eingehalten werden muß, für die eine Privatperson höchstens drei Immobilien innerhalb von 10 Jahren veräußern darf, da andernfalls der Veräußerungsgewinn nicht Steuerfrei realisiert werden kann. Ebenso ist eine Einhaltung der zweijährigen Spekulationsfrist erforderlich, nach der sich das Objekt zum Zeitpunkt der Veräußerung mindestens zwei Jahre im Eigentum der Person befinden muß.

- Beide Voraussetzungen sind in diesem Fall erfüllt.

Erfolgt die Gewinnermittlung, wie in diesem Fall, bei einem nichtbilanzierungs-pflichtigen Leasingnehmer durch Erstellung einer Einnahmen-Überschußrechnung, gelten die steuerlichen Grundsätze des Leasing entsprechend dem bilanzierungspflichtigen Leasingnehmer.²³

4.2.1 Werbungskosten

Trotz des unterschiedlichen Gesetzwortlauts interpretieren heute Rechtsprechung und Literatur den Betriebsausgabenbegriff inhaltlich deckungsgleich mit dem Begriff der Werbungskosten (= Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen lt. § 9 I 1 EStG inkl. Ausgaben für unternehmerisch genutzte Gebäude) im Sinne der Einnahmen-Überschußrechnung nach §§ 8ff. EStG. Der Steuerpflichtige darf sie als Abzusgsposten bei der Ermittlung des Gewinns ansetzen (steuerliche Abzugsfähigkeit). Hinsichtlich des Ansatzzeitpunktes sind Werbungskosten in der Überschußrechnung grundsätzlich im Zeitpunkt der Zahlung bzw. der Lastschrift anzusetzen.²⁴

4.2.2 Einkommensteuer

Die anzusetzende Einkommensteuer beträgt im konkreten Fall 53 % des zu versteuernden Einkommens.

4.3 Konkretisierung

4.3.1 Der Sale-and-Lease-Back-Vertrag

Der Sale-and-Lease-Back-Vertrag stellt kein eigenständiges Leasing-vertragsmodell dar, sondern bezeichnet eine besondere Abwicklungsform des Leasinggeschäfts. Im Unterschied zu der üblichen Verfahrensweise erwirbt der künftige Leasinggeber das Leasingobjekt nicht direkt vom Hersteller/Lieferanten, sondern vom späteren Leasingnehmer. Der zwischen den Parteien zu schließende Kaufvertrag ist rechtlich und wirtschaftlich mit einem Leasingvertrag verbunden, so daß der Verkäufer ein Nutzungsrecht an dem Wirtschaftsgut gegen Zahlung der Leasingraten erhält. Diese Verknüpfung zweier schuldrechtlich getrennter Vorgänge durch zwei separate Verträge gibt dem slb - Geschäft seinen Namen.

Bei Immobilienleasingverträgen ist der Sale-and-Lease-Back - Anteil bedeutend größer als im Mobilienleasing. Es werden besonders hohe Anforderungen an die Bonität (Kreditwürdigkeit) des Leasingnehmers gestellt, was sich in erster Linie mit den relativ hohen Vertragssummen begründet. Die Fungibilität (Weiterverwertbarkeit) einer gewerblichen Immobilie, die vor allem durch die Standortqualität oder die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes beeinflußt wird, ist dahingegen von ihrem Alter vergleichsweise unabhängig.²⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Vertragsbeziehungen beim Sale-and-Lease-Back

Quelle: Bayerische Immobilien-Leasing GmbH: Beispiel der Sale-and-Lease-Back-Finanzierung eines Rendite-Objektes; Düsseldorf April 1998; Exposé, Anlage

1. Im vorliegenden Beispiel erwirbt also zunächst die Objektgesellschaft (eine GmbH & Co. KG) der Bayerischen Immbilien-Leasing GmbH, deren ausschließlicher Geschäftszweck der Erwerb, die Finanzierung und Vermietung des o.g. Objekts ist, das Grundstück einschließlich des aufstehenden Gebäudes zu einem Preis von DM 12 Mio. durch Abschluß eines Grundstückskaufvertrag und ist somit rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer. Das Objekt wird in der Bilanz der Objektgesellschaft aktiviert.²⁶

2. Die Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) werden mit 5% des Kaufpreises angesetzt. Aus Kaufpreis und Anschaffungskosten setzen sich die Gesamtinvestitionskosten (GIK) wie folgt zusammen:²⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3. Der Leasingnehmer mietet die Immobilie zurück. Die bestehenden Mietverhältnisse werden zu Untermietverhältnissen umqualifiziert. Die Laufzeit des Vertrags wird auf insgesamt 25 Jahre bei zwei Mietperioden ( 1. Mietperiode 15 Jahre, 2. Mietperiode 10 Jahre) festgelegt.

4. Mit Abschluß des Leasingvertrags kommt die Finanzierung mit der Bayerischen Vereinsbank AG zustande. Die Leasingraten sind fest für die Dauer der gewählten Zinsbindungsfrist. Danach folgt eine Anpassung an das dann gültige Kapitalmarktniveau.²⁸

5. Zu Beginn des Vertrags wird eine Mietvorauszahlung in Höhe von DM 3 Mio. geleistet, die zu einer Minderung der Leasingraten führt. Im Rahmen der Einnahmen- Überschußrechnung des Leasingnehmers ist diese Vorauszahlung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sofort abzugsfähig. Sie führt somit im ersten Mietjahr zu einem erheblichen Werbungskostenüberschuß, der mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden kann. Ein etwa verbleibender Verlust könnte gemäß § 10 d EStG bis zu zwei Jahren zurück- und unbegrenzt vorgetragen werden. Die Mietvorauszahlung kann aus der freigesetzten Liquidität aus dem Objektverkauf realisiert werden, so daß sich folgende Rechnung ergibt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

6. Die Kalkulation der Leasingraten für die erste Mietperiode erfolgt auf der Basis einer Zinsindikation von 6,05 % p.a. der Bayerischen Vereinsbank AG vom 20.05.1998 bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Die Leasingraten beinhalten neben Zinsen und Tilgung einen „Verwaltungskostenbeitrag“ von 0,3175 % der GIK = DM 40.000 p.a..²⁹

7. Der Überschuß aus der Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den zu zahlenden Leasingraten fließt dem Leasingnehmer in vollem Umfang zu. Während der Vertragslaufzeit anfallende „eigentümergleiche Kosten“, wie z.B. Versicherungen, öffentliche Abgaben, Beiträge und Gebühren, werden dem Leasingnehmer als Mietnebenkosten in Rechnung gestellt.³⁰

8. Nach 15 Jahren besteht für den Leasingnehmer die Möglichkeit, das Objekt zum steuerlichen Restbuchwert von DM 8.662.500 (hier ist nur das Gebäude abgeschrieben) anzukaufen. Für den Fall, daß das Ankaufsrecht nicht ausgeübt wird, beginnt die 2. Mietperiode, in der die verbleibende Finanzierung voll entschuldet wird.

9. Das Ankaufsrecht kann auf Dritte, z.B. Nachkommen, übertragen werden und durch eine Auflassungsvormerkung in Abt. II des Grundbuches abgesichert werden. Durch das notarielle Ankaufsrecht verbleibt der langfristige Eigentumszugriff und die Wertsteigerungschance beim Leasingnehmer.³¹

4.3.2 Die Leasingraten

1. Mietperiode: (Gekürzte Leasingrate mit Mietvorauszahlung)

Tabelle 1: Tilgungsplan der 1. Mietperiode

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bayerische Immobilien-Leasing GmbH: Beispiel der Sale-and-Lease-Back-Finanzierung eines Rendite-Objektes; Düsseldorf April 1998

Zu erkennen ist hier, daß die Restschuld am Ende der ersten Mietperiode noch relativ hoch ist. Nach 15 Jahren sind 31,25 % der GIK getilgt (DM 3.937.500).

Der Tilgungsverlauf der ersten Periode hat zur Folge, daß hier die Liquidität insofern geschont wird, als daß die verbleibenden Mieteinnahmen für die Laufzeit von 15 Jahren Spielraum z.B. für mögliche Instandhaltungskosten oder unvorhersehbare Mietausfälle bieten. Der Liquiditätszufluß von DM 9.000.000 könnte vollständig anderweitig genutzt, beispielsweise gewinnbringend angelegt, werden. Die Mietvorauszahlung zu Anfang des Vertrags ist ein Gestaltungsmoment, die Einkommensteuer im Jahr der Mietvorauszahlung zu reduzieren und einen verbleibenden Verlust bis zu zwei Jahre zurück- und unbegrenzt vortragen zu können (siehe Kapitel 4.3.1). Verbliebe ein Verlust, würde die bereits gezahlte Einkommensteuer erstattet, was einen Liquiditätszufluß bedeuten würde.

Wäre im vorliegenden Beispiel ein AfA-Satz von 4% angesetzt, betrüge der Restwert / die Restschuld zu diesem Zeitpunkt nur noch 6.300.000, die Leasingrate wäre um DM 97.808 im Jahr höher, was für den Fall, daß eine Kaufabsicht nach der ersten Mietperiode bestünde, von Vorteil wäre, da weniger Liquidität aufzubringen wäre.³²

2. Mietperiode:

Die Leasingraten der zweiten Mietperiode sind hier auf Basis der o.g. Zinsindikation kalkuliert, da das Kapitalmarktniveau für diesen Zeitpunkt derzeit nicht absehbar ist. Es soll hier lediglich eine bessere Vergleichbarkeit der Tilgungsanteile zur 1. Mietperiode geschaffen werden.³³

Da mithin bei Immobilien die Fungibilität vornehmlich von der Standortqualität bzw. den Nutzungsmöglichkeiten beeinflußt wird und weniger von ihrem Alter (siehe Kapitel 4.1), wird davon ausgegangen, daß hier ein noch auszubauendes Wert- bzw. Ertragssteigerungspotential auszunutzen ist. Die derzeitigen Mieterträge des Objektes sind zudem nicht ausgereizt, da Mietreserveflächen zur Verfügung stehen und lt. Mietverträgen für die nächsten Jahre Mieterhöhungen anstehen.

Tabelle 2: Teilamortisationsmodell mit Mieterdarlehen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bayerische Immobilien-Leasing GmbH: Beispiel der Sale-and-Lease-Back-Finanzierung eines Rendite-Objektes; Düsseldorf April 1998

Die in den Leasingraten der 2. Mietperiode enthaltenen Tilgungsanteile, die die kumulierte AfA übersteigen, sind beim Leasingnehmer als Forderung gegenüber der Objektgesellschaft zu behandeln und sind somit in dieser Höhe nicht aufwandswirksam, also steuerlich nicht absetzbar. Die Forderung -auch Mieterdarlehen genannt- entspricht zum Ende der Vertragslaufzeit dem steuerlichen Restbuchwert von DM 7.021.875 nach linearer Abschreibung. Bei Ausübung des Ankaufsrechts zum Ende der Vertragslaufzeit übernimmt der Leasingnehmer somit das Objekt liquiditätsneutral, da eine Verrechnung zwischen Ankaufspreis und Mieterdarlehen erfolgt. Wird das Ankaufsrecht nicht ausgeübt, zahlt die Objektgesellschaft das Mieterdarlehen zurück.³⁴

Vergleichsweise hoch sind hier die Tilgungsanteile im Gegensatz zur 1. Mietperiode, was sich durch den niedrigen AfA-Satz von 2,5 % p.a. begründet. Bei diesem Abschreibungssatz steht nach 25 Jahren noch ein Restbuchwert von DM 7.021.875 zu Buche, der durch das Mieterdarlehen innerhalb der zweiten Mietperiode (10 Jahre) getilgt wird. Dies führt zu einer verringerten Liquidität des Leasingnehmers, jedoch wird das zu versteuernde Einkommen aus dem Objekt praktisch gestrichen. Beachtet man hier zudem, daß der Leasingnehmer schon über einen Zeitraum von 15 Jahren Liquidität in Höhe von DM 9.000.000 zur Verfügung hat, und daraus entweder Investitionen finanzieren oder das Geld gewinnbringend anlegen kann, können die Leasingraten der zweiten Mietperiode hauptsächlich als steuerliche Abschreibungsmasse angesehen werden, und weniger unter dem Gesichtspunkt der Liquidität. Um eine immer noch sichere Kalkulationsgrundlage zu bieten, können die

Leasingraten als zu hoch angesehen werden, da sie keine bzw. zu vernachlässigende Spielräume für Mietausfälle oder Instandhaltungskosten des Gebäudes lassen. Eine eventuelle Zinserhöhung ist ebenfalls nicht berücksichtigt. Einen Vorteil ergibt sich jedoch aus dem angesparten Mieterdarlehen insofern, als daß zur Übernahme des Objekts keine weitere Liquidität mehr erforderlich ist und so die vorher vergleichsweise hohe Liquiditätsbelastung kompensiert werden kann.

Besser überschaubar wäre diese Mietperiode für einen AfA-Satz von 4%, wobei dann die Gesamtvertragslaufzeit höchstens 22,5 Jahre betragen dürfte (siehe Kapitel 3.2.3). Eine höhere Abschreibung hätte aber in jedem Fall eine Verringerung der Leasingraten zur Folge. Da hier ein Ankaufsrecht nach der 1. Mietperiode besteht, die Zinsentwicklung nicht genau zu bestimmen ist, und noch Gestaltungsmöglichkeiten in der Kalkulation der Leasingraten der 2. Mietperiode bestehen, wird weiter auf die 2. Mietperiode nicht eingegangen.

4.3.3 Zusammenfassung

Durch die Sale-and-Lease-Back Finanzierung soll das im Objekt gebundene Kapital freigesetzt werden, sowie ein Potential zur Einsparung von Einkommensteuer geschaffen werden. Insgesamt ist dieses Vertragsmodell so ausgelegt, daß während der 1. Mietperiode mehr Wert auf den Liqiuditätszufluß gelegt wird, in der 2. Mietperiode hingegen soll die Finanzierung durch das Mieterdarlehen voll entschuldet, die Möglichkeit eines (Rück-) Kaufs verbessert werden.

Die steuerlichen Gesichtspunkte haben in beiden Mietperioden starkes Gewicht, da, wie erwähnt, der steuerfrei zu realisierende Veräußerungsgewinn von DM 9.000.000 sowie die sofort abzugsfähige Mietvorauszahlung von DM 3.000.000 in der 1. Mietperiode und die hohen Tilgungsanteile (abzüglich des Mieterdarlehens) in der 2. Mietperiode, einen hohen Spareffekt bedeuten.

Wäre die Gewichtung ausschließlich auf die Liquiditätsbeschaffung gelegt, würde der einfache Verkauf des Objektes den größten Vorteil erbringen, da keine weiteren Kosten bzw. Leasingraten oder andere Belastungen mehr anfallen würden. Bliebe es beim status quo, wären die Mieteinnahmen zwar Ertrag, doch die im Objekt gebundene Liquidität sowie die durch andere Finanzierungsmöglichkeiten geschaffene Abschreibungsmasse bliebe unausgenutzt.

5 VERGLEICH: KREDITFINANZIERUNG - SALE-AND-LEASE-BACK

Um das Sale-and-Lease-Back bei diesem Objekt bewerten zu können, liegt der Vergleich zu einer anderen Finanzierungsmöglichkeit nah. Bei gegebenen Umständen ist in diesem Fall die Aufnahme einer Hypothek die naheliegendste Alternative, da auch hier Liquidität beschafft werden und steuerliches Abzugspotential geschaffen werden kann. Zu beachten ist hierbei, daß bei einer Hypothekenfinanzierung lediglich die Zinsen aus den Annuitäten, sowie die AfA von der Einkommensteuer abgesetzt werden können. Üblicherweise müssen Hypotheken am Ende ihrer Laufzeit voll entschuldet werden. Würde dies hier angenommen, wäre kein Vergleich mehr möglich, da der Leasingvertrag den Restwert und die Grundmietzeit durch gesetzliche Bestimmungen vorgibt (siehe Kapitel 2.2.2 bzw. -3).

5.1 Prämissen

- Verglichen wird ein Sale-and-Lease-Back zu einem Kaufpreis von 12 Mio. DM (incl. NK 12,6 Mio. DM), welches abzüglich der Mietvorauszahlung zu einem Liquiditätszufluß von 9 Mio. DM führt, mit der Aufnahme einer Hypothek in Höhe von 9 Mio. DM .
- Beide Finanzierungen haben eine Laufzeit von 15 Jahren (bei Sale-and-Lease-Back ist das nur die 1. Mietperiode) und werden auf einen Restwert von DM 8.662.500 getilgt, damit eine Vergleichbarkeit der Leasingraten bzw. Annuitäten gewährleistet ist.
- Die AfA-Sätze sind 2,5 % beim Immbilien-Leasing und 2 % bei der Kreditfinanzierung (dies ist der aktuelle AfA-Satz des Gebäudes).
- Desweiteren wird ein Einkommensteuersatz von 53 % zugrundegelegt.
- Es werden nur Zahlen berücksichtigt, die unmittelbar mit Einnahmen oder Ausgaben der Immobilie in Zusammenhang stehen. Andere positive Einkünfte des Leasingnehmers, die zur Ermittlung der Steuerlast verrechnet würden, sowie evtl. Instandhaltungskosten sind außer Acht gelassen.

5.2 Hypothekenfinanzierung

Daten Kreditfinanzierung:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Tilgungsplan der Hypothekenfinanzierung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bayerische Immobilien-Leasing GmbH Düsseldorf

Die Tilgungsanteile der Hypothekenfinanzierung sind hier sehr gering, weil nur die Differenz zwischen der Kreditaufnahme und dem Restwert getilgt wird.

Es sind weiterhin keine Gebühren bzw. Kosten für die Kreditaufnahme berücksichtigt.

Daraus ergibt sich, daß die Annuitäten im Vergleich zur Leasingrate der

1. Mietperiode niedriger sind.

Die Zinsen differieren nur aufgrund der unterschiedlichen Höhe der Kapitalaufnahme (DM 9 Mio. Hypothek, DM 9,6 Mio. Refinanzierung des Leasinggebers)

5.3 Vergleichsrechnung 1

Daten Immobilienleasing:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 4: Vergleichsrechnung - Sale-and-Lease-Back (Mietvorauszahlungsmodell)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

- Die Mietvorauszahlung ist nicht als Liquiditäts- ‘Minus’ anzusetzen, da die Hypothek nur in Höhe von 9 Mio. aufgenommen wird und so der Vergleich entsteht.³⁵
- Das zu versteuernde Einkommen im Jahr 1 ergibt sich aus der Differenz zwischen DM 440.387, die in diesem Jahr zu versteuern wären, wenn keine Mietvorauszahlung zu leisten wäre, und der Mietvorauszahlung von DM 3.000.000. So entsteht ein Verlust in Höhe von DM 2.559.613, der zu einem Steuerguthaben von DM 1.356.595 führt (eine ‘negative Einkommensteuer’ ist ein Guthaben). Dieses Steuerguthaben zuzüglich der DM 440.387 nicht zu verst. Einkommen führt zu einer Liquidität von DM 1.796.982 im Jahr 1. Anders: Die Liquidität ergibt sich aus der Steuerersparnis aus DM 3.000.000 Mietvorauszahlung abzüglich der zu zahlenden Steuer von DM 233.405 p.a..

Nach 15 Jahren wird insgesamt eine Steuerersparnis von DM 6.833.923 erreicht, wobei eine Liquidität von DM 4.694.730 zur Verfügung steht.

Zu beachten ist, daß vor allem am Anfang der Vertragslaufzeit eine hohe Liquidität durch die gleichzeitige Steuerersparnis bzw. das Steuerguthaben erreicht wird.

Für die übrige Laufzeit ist die Steuerersparnis (DM 349.595 p.a.) höher als die zur Verfügung stehenden Geldmittel (DM 206.982 p.a.). Die effektive Steuerersparnis ist somit hier bedeutender als der Liquiditätsaspekt.

→ Das gesetzte Ziel dieser Finanzierung, Steuern zu sparen und Liquidität zu beschaffen ist also insgesamt erreicht, da die Liquidität hauptsächlich aus dem steuerfrei zu realisierenden Veräußerungsgewinn stammt und so die verringerte Liquidität von DM 3.605.805 während der Laufzeit sich durch eine hohe Steuerersparnis von DM 6.833.923 bezahlt macht.

5.4 Vergleichsrechnung 2

Tabelle 5: Vergleichsrechnung - Kreditfinanzierung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das zu versteuernde Einkommen errechnet sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Zinsen und der AfA. Da hier keine Mietvorauszahlung existiert, sind Steuerlast und Liquidität von Anfang an stabil.

Insgesamt wird eine Steuerersparnis von DM 5.660.183 erreicht, wobei eine Liquidität von DM 5.038.087 zur Verfügung steht.

Bei der Hypothek ist zu erkennen, daß, wie bereits erwähnt, die Liquiditätsbelastung während der gesamten Laufzeit niedriger ist als beim Leasing. Dies ist darin zu begründen, daß sich nur die Annuität sowie die zu zahlende Einkommensteuer, die sich nur um Zinsen und AfA (hier nur 2 %) reduziert, auf die Liquidität auswirkt. Somit ist liquiditätsmäßig ein Vorteil für die für diese Finanzierungsform festzustellen, der allerdings nur DM 343.359 beträgt, was bei hohen Summen dieser Art vergleichsweise wenig ausmacht.

Unter steuerlichen Gesichtspunkten hat die Aufnahme einer Hypothek gegenüber dem Leasing einen Nachteil, da die abzugsfähigen Aufwendungen hier geringer sind. Das Leasing erreicht eine höhere Steuerersparnis von DM 1.173.740.

5.5 Ergebnis

Wenn man sich lediglich auf die Liquiditäts- und Steuerbetrachtung konzentriert, ist bei diesem Vergleich insgesamt ein geringer Vorteil für die Sale-and-Lease-Back Finanzierung festzustellen, der nicht so groß ist, wie man annehmen könnte, glaubte man dem Ruf des Leasing, liquiditätsschonend zu sein und erhebliche Steuervorteile zu bewirken. Die Hypothekenfinanzierung hat bei gegebenem Vergleich sogar einen Vorteil, was die Liquidität betrifft, da auch hier von Anfang an ein Betrag in Höhe der Kreditsumme zur Verfügung steht. Zu vernachlässigen ist auch hier nicht, daß ebenfalls ein hoher Steuerspareffekt erreicht wird, der mit den zur Verfügung stehenden Geldmitteln aufzuwiegen wäre.

Der in diesem Beispiel beschriebene „Sonderfall“ mit einem AfA-Satz von 2,5 % p.a. macht somit deutlich, daß nicht immer ein eindeutiger Vorteil für das Leasing das Ergebnis sein muß, wenn auch nachvollziehbar ist, daß das dargestellte Beispiel zu einem besseren Ergebnis geführt hätte, wenn ein AfA-Satz von 4 % p.a. anzusetzen gewesen wäre. Der Restbuchwert am Ende der 1. Mietperiode wäre niedriger gewesen, was z.B. eine höhere Tilgung in der Hypothekenfinanzierung verursacht hätte. Dies hätte den Steuerspareffekt und die Liquidität verschlechtert, was zu Gunsten des Leasing gehen würde.

Es zeigt sich an diesem Beispiel vielmehr, daß nicht auf Anhieb zu klären ist, welche Finanzierung wirklich die Bessere ist. Es kommt erheblich auf die Belange des Investors bzw. hier auch des „Verkäufers“ an. Ist die Gewichtung eindeutig auf steuerliche Merkmale gesetzt oder nicht? Im vorliegenden Beispiel ist der Schwerpunkt in der Tat eher darauf gesetzt, aus der Leasingfinanzierung eine möglichst hohe Steuerersparnis zu erreichen, da, wie bereits erwähnt, alternativ der Verkauf des Objekts zu seinem Verkehrswert einen noch höheren Liquiditätszufluß bedeuten würde als das Sale-and-Lease-Back Geschäft mit Mietvorauszahlung. Maßgeblich ist aber ebenso die Kombination beider Faktoren.

Insofern ist das Ziel der Finanzierung als solche erreicht.

6 SCHLUßBETRACHTUNG

Das Ergebnis der Arbeit zeigt, daß es nicht unbedingt ein klares Ergebnis geben muß.

Es sind sicher nicht alle möglichen Aspekte in die Betrachtungen mit eingeflossen, doch sollte hier versucht werden, anhand möglichst gleicher Bedingungen, einen Vergleich zu erstellen, der sich auf die wichtigsten Gesichtspunkte der Sale-and-Lease-Back Finanzierung bezieht.

Zieht man weitere Überlegungen in Betracht, die in dieser Arbeit nicht erwähnt sind, so können sich durch die Sale-and-Lease-Back Finanzierung erhebliche Vorteile ergeben. Im konkreten Fall hat beispielsweise der Leasingnehmer die Absicht, seinen Wohnsitz außerhalb von Deutschland einzunehmen, was unter bestimmten Voraussetzungen zur Folge hat, daß der Veräußerungsgewinn - selbstverständlich legal - angelegt werden kann, ohne daß auf den Kapitalertrag Steuern anfallen. Diese Betrachtung soll an dieser Stelle nicht näher erörtert werden, doch stellt der Anreiz, das zu versteuernde Einkommen im Inland so weit wie möglich zu reduzieren und vorher gebundenes Kapital im Ausland „arbeiten“ zu lassen, das Sale-and-Lease-Back-Modell in ein anderes Licht, was das Gestaltungspotential dieser Finanzierung andeutet. Dies sind sehr individuelle Voraussetzungen, aufgrund derer sich keine allgemeingültige positive Aussage machen läßt, doch soll hier nur ein Beispiel angesprochen werden, das mit höchster Wahrscheinlichkeit zu einer völlig anderen Bewertung des Sale-and-Lease-Back führen würde, als es die Betrachtungen dieser Arbeit ergeben haben.

7 QUELLENVERZEICHNIS

Literaturverzeichnis:

Bartsch, Herbert: Alles über Leasing; Wilhelm Heyne Verlag; München 1997

Kratzer, Kreuzmair: Leasing in Theorie und Praxis; Gabler Verlag; Wiesbaden 1997

Wöhe, Günther: Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre; Verlag Franz Wahlen; München 1996; 19. Auflage

Hock/Frost: Ratgeber Leasing; Haufe Verlag; Freiburg i.Br. 1990

Schneck, Ottmar: Lexikon der Betriebswirtschaft; Verlag C. H. Beck; München 1993

Eichholz/Kluge: Finanzwirtschaft/Planungsrechnung; Verlag C.H. Beck; München 1991; 2. Auflage

Spittler, Hans-Joachim; Leasing für die Praxis; Köln 1992, 2. Auflage

Engel, Johanna: Miete, Kauf, Leasing; Stollfuß Verlag, Bonn 1993

Interne Quellen:

Exposé:

Bayerische Immobilien-Leasing GmbH, Beispiel der Sale-and-Lease-Back-Finanzierung eines Rendite-Objektes, Düsseldorf April 1998

Gespräch mit Herrn Schüller, Geschäftsstellenleiter der Bayerischen Immobilien-Leasing GmbH Düsseldorf, vom 20.05.1998

[...]

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¹ Vgl. Bartsch, Herbert: Alles über Leasing; Wilhelm Heyne Verlag; München 1997, S. 17

² Vgl. Bartsch, Herbert: a.a.O., S. 11

³ Vgl. Schneck, Ottmar: Lexikon der Betriebswirtschaft; Verlag C. H. Beck; München 1993, S. 372

⁴ Vgl. Wöhe, Günther: Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre; Verlag Franz Wahlen; München 1996; 19. Auflage, S. 836

⁵ Vgl. Hock/Frost: Ratgeber Leasing; Haufe Verlag; Freiburg i.Br. 1990, S. 17

⁶ Vgl. ebenda, S. 21

⁷ Vgl. Spittler, Hans-Joachim; Leasing für die Praxis; Köln 1992; 2. Auflage, S.1

⁸ Vgl. ebenda

⁹ Vgl. Bartsch, Herbert: a.a.O., S.16

¹⁰ Vgl. Eichholz/Kluge: Finanzwirtschaft/Planungsrechnung; Verlag C.H. Beck; München 1991;

¹¹ Vgl. Hock/Frost: a.a.O., S.21

¹² Vgl. Hock/Frost: a.a.O., S.27

¹³ Vgl. ebenda, S.22

¹⁴ Vgl. Bartsch, Herbert: a.a.O., S. 30

¹⁵ Vgl. Kratzer, Kreuzmair: Leasing in Theorie und Praxis; Gabler Verlag; Wiesbaden 1997, S. 40

¹⁶ Im Steuerrecht = „Absetzung für Abnutzung“

¹⁷ Vgl. Hock/Frost: a.a.O., S.22

¹⁸ Vgl. ebenda, S.21

¹⁹ Aus Datenschutzgründen wird der Standort nicht genannt.

²⁰ Vgl. Gespräch mit Herrn Schüller, Geschäftsstellenleiter der Bayerischen Immobilien-Leasing GmbH Düsseldorf, vom 20.05.1998

²¹ = Einkommensteuergesetz

²² Aus Datenschutzgründen wird der Name nicht genannt.

²³ Vgl. Engel, Johanna: Miete, Kauf, Leasing; Stollfuß Verlag; Bonn 1993, S.123

²⁴ Vgl. Schneck, Ottmar: a.a.O., S. 638

²⁵ Vgl. Kratzer, Kreuzmair: a.a.O., S. 78f

²⁶ Vgl. Bayerische Immobilien-Leasing GmbH, Beispiel der Sale-and-LEase-Back-Finanzierung eines RenditeObjektes, Düsseldorf April 1998; Exposé, S. 4

²⁷ Vgl. Bayerische Immobilien-Leasing GmbH; Exposé, S. 4

²⁸ Vgl. ebenda, S. 8

²⁹ Vgl. Bayerische Immobilien-Leasing GmbH; Exposé, S. 7

³⁰ Vgl. ebenda

³¹ Vgl. Gespräch mit Herrn Schüller, Geschäftsstellenleiter der Bayerischen Immobilien-Leasing GmbH Düsseldorf, vom 20.05.1998

³² Vgl. Gespräch mit Herrn Schüller

³³ Vgl. Gespräch mit Herrn Schüller

³⁴ Vgl. Gespräch mit Herrn Schüller

³⁵ Vgl. Gespräch mit Herrn Schüller