Das Grundbuch vor dem Hintergrund der Kreditsicherungspraxis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Einführung in die Thematik
1.2. Problemstellung

2. Wesen und Art des Grundbuchs
2.1. Geschichte und Begriff
2.2. öffentlicher Glaube

3. Aufbau und Inhalt
3.1. Aufbau
3.2. Inhalt

4. Abteilung
4.1. Grundstückseigentümer
4.2. Eigentumsverhältnisse bei Grundstücken

5. Abteilung
5.1. dingliche Rechte
5.2. Lasten, Beschränkungen, Widersprüche und Vormerkungen

6. Abteilung
6.1. Rangverhältnis von Grundbucheintragungen
6.2. Grundpfandrechte

7. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Abbildung 2: Aufbau des Grundbuchs

Abbildung 3: Auszug aus einem Grundbuch Abteilung

Abbildung 4: dingliche Rechte in Abteilung II des Grundbuchs

Abbildung 5: Lasten in Abteilung

Abbildung 6: Gegenstände des Pfandrechts

Abbildung 7: Kurzcharakteristik der Grundschuld

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1. 1. Einführung in die Thematik

Kreditinstitute lassen sich auf kein Abenteuer ein. Bei der Vergabe von Krediten setzen Banken stets auf die Karte der Sicherheit, die Karte des minimalen Risikos.

Kreditinstitute benötigen besonders für größere und länger laufende Kredite, die im Bereich der Baufinanzierung täglich und mehrfach gegenüber Privat- sowie Firmenkunden gewährt werden, Sicherheiten. Die Besicherung von Immobilien- und Grundstücks- finanzierungen ist nötig für den Fall, dass der Kreditnehmer seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommen kann. Um die Liquidität und somit den Geschäftsbetrieb der Banken trotz auftretender Kreditausfälle aufrecht erhalten zu können, muss eine Bank auch bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers schnell und sicher zurück an ihr Geld kommen. Dabei liegt es nahe, dass ein Kreditinstitut genau das Grundstück bzw. das Objekt zur Besicherung des Kredites heranzieht, welches durch diesen finanziert werden soll. Um ein Grundstück oder ein Bauobjekt zur Besicherung eines Kredites verwenden sowie bewerten zu können, benötigt das Kreditinstitut genaue Informationen über das Sicherungsgut. Die Grundlage zur Wertermittlung von Grundstücken und den darauf errichteten Gebäuden bildet das Grundbuch.

1. 2. Problemstellung

Die Hausarbeit soll sowohl einen Überblick über das Grundbuch, dessen Aufbau und Inhalt, vermitteln, als auch einen Einblick in das Grundbuch als fundamentales Gerüst zur Besicherung von Baufinanzierungen geben.

Dabei wird zunächst der Begriff des Grundbuchs vor dessen geschichtlichem Hintergrund definiert. Um die konstitutive Wirkung des Grundbuchs hervorzuheben, wird, im Anschluss an die begriffliche Bestimmung, der öffentliche Glaube des Grundbuchs beleuchtet. In den folgenden Kapiteln verschafft die Hausarbeit dem Leser einen teilweise äußerst detaillierten Überblick über den Aufbau sowie den Inhalt des Grundbuchs. Hierbei wird den drei Abteilungen des Grundbuchs, aufgrund ihrer hohen Aussagekraft für die Bewertung des Sicherungsgutes, jeweils ein eigenes Kapitel gewidmet. Zum Abschluss soll die Hausarbeit einen Ausblick auf Faktoren ermöglichen, die neben der Aussagekraft des Grundbuchs den Wert des Grundstücks beeinflussen können.

Die rechtlichen Probleme und wirtschaftlichen Risiken, die mit dem Grundbuch zusammenhängen, sind vielschichtiger Art. Deshalb werden typische Problemfälle nicht nur unter juristischen Fragestellungen sondern auch in der kaufmännischen Bewertung aus der Sicht der Kreditinstitute dargestellt.

2. Wesen und Art des Grundbuchs

2. 1. Geschichte und Begriff

Bereits im Altertum bestanden in einzelnen Kulturen unterschiedliche Register über Grundstücke, die aber nur wenige Informationen über die jeweiligen Rechtsverhältnisse enthielten. Meist handelte es sich dabei um Beweisregister, die anders als das heutige Grundbuch keinerlei rechtsbegründende, sondern nur nachweisende Wirkung hatten. Im Deutschland des Mittelalters wurden Grundstücksgeschäfte zunehmend durch die Gerichte abgewickelt. Die dabei erstellten Bücher und Protokolle hatten nach wie vor lediglich Beweisfunktion. Durch die öffentliche Protokollierung und Aufbewahrung dieser Dokumente an öffentlichen Stellen, den so genannten Stadtbüchern, hatte das damalige Grundbuchwesen bereits Ähnlichkeit mit dem heutigen System. Ab dem 15. Jahrhundert hatten Eintragungen in den Protokollen einzelner Städte bereits eine rechtsbegründende (konstitutive) Wirkung erhalten. So wurden zum Beispiel die Eigentumsübertragungen erst mit der Eintragung in ein Register rechtswirksam. Die Entwicklung des modernen Grundbuchwesens vollzog sich in Deutschland aufgrund der politischen Zersplitterung zunächst sehr uneinheitlich. Erst mit dem Inkrafttreten der Grundbuchordnung am 24. März 1897 wurde ein Grundbuchsystem geschaffen, welches in ganz Deutschland einheitlich war und in seinen Grundzügen auch heute noch gilt. Die Grundbuchordnung (GBO) legt dabei nach wie vor Verfahrensvorschriften fest, die schildern, welche allgemeinen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um eine Grundbucheintragung zu erlangen.¹ Aktuelle Rechtsgrundlagen für das Grundbuchwesen sind neben der Grundbuchordnung (GBO) vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Wobei das BGB regelt, wie die Rechte an einem Grundstück entstehen oder geändert werden können, und die GBO bestimmt, wie solche Veränderungen im Grundbuch zu verlautbaren sind.²

Das Grundbuch der heutigen Zeit ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht bzw. beim Grundbuchamt geführt wird und Auskunft über die rechtlichen Verhältnisse der Grundstücke gibt.³ Das Grundbuch zeigt demnach die Rechtsverhältnisse am Grund und Boden auf. Es stellt insbesondere klar, wer Eigentümer des Grundstückes ist, sowie ob und mit welchem Recht das Grundstück belastet ist.⁴ Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt, kann in das Grundbuch und in Urkunden, auf die sich Grundbucheintragungen gründen oder beziehen, Einsicht nehmen sowie beglaubigte Grundbuchabschriften verlangen.⁵

2. 2. öffentlicher Glaube

Aus Gründen der Rechtssicherheit gilt für Eintragungen im Grundbuch der öffentliche Glaube. Dieser Sachverhalt soll an einem praktischen Beispiel erläutert werden.

Beispiel:

Frau Schön erwirbt das Grundstück an der Spinnerstraße vom im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, der jedoch ohne Wissen der Frau Schön nur irrtümlich als Eigentümer eingetragen war. Der Kaufpreis wird bezahlt und Frau Schön als Eigentümerin eingetragen. Nun verlangt der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks, Herr Butter, die Rückübertragung des Eigentums am Grundstück auf sich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: öffentlicher Glaube des Grundbuchs⁶

Der öffentliche Glaube des Grundbuchs geht demnach soweit, dass der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks keine Möglichkeit hat, die Umschreibung auf sich zu verlangen. Herr Butter kann sich lediglich an den seinerzeit falsch eingetragenen vermeintlichen Eigentümer halten. Frau Schön jedoch ist aufgrund des Gutglaubensschutzes abgesichert und darf ihr neu erworbenes Grundstück behalten.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass Frau Schön erstens von der falschen Eintragung nichts wusste und zweitens das Grundstück rechtsgeschäftlich erworben wurde. Das bedeutet, dass der Gutglaubensschutz nicht gilt, wenn Frau Schön das Grundstück zum Beispiel im Wege der Erbschaft erhält und durch Erbfolge Eigentümerin wird. In diesem Fall kann sie sich nicht auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs berufen, wenn sich die tatsächliche Rechtslage anders darstellt als im Grundbuch vermerkt.⁷

Der öffentliche Glaube des Grundbuches greift jedoch nur bei Rechten, die der Eintragung im Grundbuch bedürfen. So muss zum Beispiel ein Käufer des Grundstückes das Vorkaufsrecht der Gemeinden, gegen sich gelten lassen, obwohl im Grundbuch kein Vorkaufsrecht eingetragen ist. Das Vorkaufsrecht der Gemeinden ist gesetzlich geregelt und bedarf somit keiner Eintragung im Grundbuch. Der öffentliche Glaube erstreckt sich ebenfalls nicht auf die rein tatsächlichen Angaben des Grundstücks wie Größe, Bebauung und Lage. Das leuchtet ein, denn kein Gesetz kann ein Grundstück anders gestalten, als es in der Realität ist.⁸

3. Aufbau und Inhalt

3. 1. Aufbau

Jedes Grundstück ist entweder allein oder zusammen mit anderen Grundstücken in einem Grundbuchblatt erfasst. Ein Grundbuchblatt beginnt mit der Aufschrift. Der Aufschrift folgen das Bestandsverzeichnis und schließlich die drei Abteilungen. Das Grundbuchamt führt sowohl das Grundbuch als auch die Grundakte, die dem Grundbuchbeamten als Bearbeitungsgrundlage dient. Der Aufbau von Grundbuch und Grundakte wird durch die anschließende Darstellung ausführlicher erläutert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Aufbau des Grundbuchs⁹

Grundakte

dient als Bearbeitungsgrundlage für den Grundbuchbeamten

Grundakte für ein Grundstück:
- Handblatt zum Grundbuch
- Urkunden, die Grundlage
für die Eintragungen im Grundbuch waren
- Verfügungen des Grund- buchbeamten, die die
Grundbuchänderung herbeiführen
- Schriftwechsel

Wenn nachfolgend von Grundbuch die Rede ist, so ist damit stets das jeweilige Grundbuchblatt gemeint. Dieses besteht aus mehreren Seiten, nämlich den oben genannten Bestandteilen. Ein Grundbuchband ist somit eine Zusammenfassung von mehreren Grundbuchblättern, die im Sprachgebrauch je ein eigenes Grundbuch darstellen.

[...]

¹ vgl. Hofmann/ Sauter, 1989, S. 37

² vgl. Winterstein/ Weis, 2005, S. 1

³ vgl. Wurm/ Wolff/ Ettmann, 2005, S. 385

⁴ vgl. Büschgen/ Kopper, 1996, S. 11

⁵ vgl. Grill/ Perczynski, 2004, S. 403

⁶ BGB, 2005, § 891 und § 892

⁷ Hofmann/ Sauter, 1992, S 26 f.

⁸ vgl. Büschgen/ Kopper, 1996, S. 18

⁹ vgl. Wurm/ Wolff/ Ettmann, 2005, S. 385