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Untersuchung des Büroimmobilienmarktes in China

Dargestellt aus der Sicht eines institutionellen Investors an den Standorten Hongkong, Shanghai, Beijing und Guangzhou

Diplomarbeit 2008 119 Seiten

BWL - Offline-Marketing und Online-Marketing

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit
1.2 Kurze Vorstellung der Volksrepublik China
1.3 Die Städte Hong Kong, Shanghai, Beijing und Guangzhou

2 Immobilie und Immobilienmarkt
2.1 Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie
2.1.1 Immobilienarten
2.1.2 Lebenszyklus von Immobilien
2.1.3 Die Immobilie als Anlage
2.2 Charakteristik des Immobilienmarktes
2.3 Der aktuelle globale Immobilienmarkt

3 Grundlagen zur Auswahl von Immobilienmärkten
3.1 Lagedimension Land
3.2 Standort- und Marktanalyse (STOMA)
3.2.1 Zielsetzung einer Standort- und Marktanalyse
3.2.2 Ablauf der Standort- und Marktanalyse
3.2.3 Standortanalyse
3.2.3.1 Standortsegmentierung
3.2.3.2 Rahmenbedingungen des Makrostandortes
3.2.3.2.1 Harte Standortfaktoren
3.2.3.2.2 Weiche Standortfaktoren
3.2.3.3 Rahmenbedingungen des Mikrostandortes
3.2.3.3.1 Harte Faktoren
3.2.3.3.2 Weiche Faktoren
3.2.4 Marktanalyse
3.2.4.1 Nachfrageanalyse und -prognose
3.2.4.2 Angebotsanalyse und -prognose
3.2.4.3 Rendite und Kaufpreisfaktor
3.3 Methoden der Informationsgewinnung
3.4 Zusammenfassung und Wertung

4 Volkswirtschaftliche Rahmendaten Chinas
4.1 Reformmaßnahmen und Entwicklung der VR China seit 1978
4.2 Wirtschaftswachstum
4.3 Arbeitslosenquote
4.4 Infrastruktur

5 Büroimmobilienmarkt in China
5.1 Historische Entwicklung des Immobilienmarktes in China
5.2 Aktuelle Situation des Marktes für Büroflächen
5.3 Hong Kong
5.3.1 Allgemeine Informationen über Hong Kong
5.3.2 Büroimmobilienmarkt
5.3.2.1 Neubauvolumen
5.3.2.2 Leerstand
5.3.2.3 Nachfrage nach Büroflächen
5.3.2.4 Mieten
5.4 Shanghai
5.4.1 Allgemeine Informationen über Shanghai
5.4.2 Büroimmobilienmarkt
5.4.2.1 Neubauvolumen
5.4.2.2 Leerstand
5.4.2.3 Nachfrage nach Büroflächen
5.4.2.4 Mieten
5.5 Beijing
5.5.1 Allgemeine Informationen über Beijing
5.5.2 Büroimmobilienmarkt
5.5.2.1 Neubauvolumen
5.5.2.2 Leerstand
5.5.2.3 Nachfrage nach Büroflächen
5.5.2.4 Mieten
5.6 Guangzhou
5.6.1 Allgemeine Informationen über Guangzhou
5.6.2 Büroimmobilienmarkt
5.6.2.1 Neubauvolumen
5.6.2.2 Leerstand
5.6.2.3 Nachfrage nach Büroflächen
5.6.2.4 Mieten
5.7 Kennzahlen der Büromärkte im Vergleich

6 Rechtliche Rahmenbedingungen
6.1 Immobilienrecht und Landnutzungsrechte
6.2 Zugeteiltes Landnutzungsrecht
6.3 Überlassenes Landnutzungsrecht
6.4 Erwerb eines Landnutzungsrechts

7 Immobilienrelevante Steuern für ausländische Investoren
7.1 Geschäftssteuer
7.2 Körperschaftssteuer
7.3 Ressourcensteuer
7.4 Land-Umsatzsteuer
7.5 Immobiliensteuer
7.6 Andere Steuern

8 Fazit und kritische Würdigung

9 Summary

Anhangverzeichnis
Anhang 1
Anhang 2
Anhang 3
Anhang 4
Anhang 5
Anhang 6
Anhang 7
Anhang 8
Anhang 9
Anhang 10
Anhang 11
Anhang 12
Anhang 13
Anhang 14
Anhang 15
Anhang 16
Anhang 17
Anhang 18
Anhang 19
Anhang 20
Anhang 21
Anhang 22
Anhang 23

Quellenverzeichnis

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Eigenschaften der Immobilie

Abb. 2: Der Lebenszyklus der Immobilie

Abb. 3: Der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt

Abb. 4: Beispiele für Core, Core Plus und Emerging Markets

Abb. 5: Bedeutung der Standortfaktoren für Büroimmobilien

Abb. 6: Das Konzept der Immobilie als Zelle

Abb. 7: Rendite-Risiko-Beziehung

Abb. 8: Entwicklung des BIP der VR China

Abb. 9: Entwicklung des Büromarkts in Hong Kong

Abb. 10: Entwicklung des Mietniveaus in Hong Kong

Abb. 11: Entwicklung des Neubauvolumens in Shanghai

Abb. 12: Entwicklung des Büromarkts in Shanghai

Abb. 13: Entwicklung des Mietniveaus in Shanghai

Abb. 14: Entwicklung des Büromarkts in Beijing

Abb. 15: Entwicklung des Mietniveaus in Beijing

Abb. 16: Entwicklung des Büromarkts in Guangzhou

Abb. 17: Entwicklung des Mietniveaus in Guangzhou

Abb. 18: Vergleich ausgewählter Kennzahlen der Städte

Abb. 19: Vergleichende Übersicht der Landnutzungsrechte

Abb. 20: Überlassung von Landnutzungsrechten

Abb. 21: Geschäftssteuerpflichtige Leistungen

Abb. 22: Urban and Township Land Use Tax

Abb. 23: Übersicht über das chinesische Steuersystem

1 Einleitung

1.1 Zielsetzung und Aufbau der Arbeit

Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, die Investitionschancen und -risiken von institutionellen Investoren auf dem Büroimmobilienmarkt in China am Beispiel der vier Städte Hong Kong, Shanghai, Beijing und Guangzhou einzuschätzen. Im ersten Schritt soll anhand der vorhandenen Literatur das der Arbeit zugrunde liegende Verständnis der Eigenschaften einer Immobilie und des Immobilienmarkts verdeutlicht werden; in einem zweiten Schritt werden die Grundlagen der Untersuchung eines Immobilienmarkts ausführlich dargestellt (Kapitel 3). So soll dem Leser ein Einblick in die theoretisch optimale Vorgehensweise und in die Charakteristik von Immobilien-Investitionen gegeben werden.

Anschließend wird im praktischen Teil der Arbeit zuerst eine Standortanalyse des Makrostandortes China durchgeführt, in der die volkswirtschaftliche Situation der VR China dargestellt wird. Weiter werden die Gegebenheiten des Büroimmobilienmarkts in China untersucht und anschließend die Mikrostandorte Hong Kong, Shanghai, Beijing und Guangzhou anhand von Informationen analysiert, die für Investitionen in hochwertige Büroimmobilien im City-Bereich relevant sind. Darüber hinaus werden in Kapitel 6 und 7 die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für ausländische Immobilieninvestoren in der VR China erörtert.

Damit versucht diese Arbeit, einen Einblick in den chinesischen Büroimmobilienmarkt und in die Büromärkte der vorgestellten Städte zu vermitteln, und ein Verständnis für die Vorgehensweise institutioneller Investoren bei der Investition in Büroimmobilien zu schaffen. Als ein Ersatz für die professionelle Beratung durch ortskundige Immobilienberater kann dies jedoch nicht gesehen werden.

1.2 Kurze Vorstellung der Volksrepublik China

An der Spitze der weltwirtschaftlich führenden Nationen kommt es im Laufe der Jahre immer wieder zu Verschiebungen. Der Aufstieg der USA prägte das frühe zwanzigste Jahrhundert, der Wiederaufbau der europäischen Industrienationen und das „Wirtschaftswunder“ der Nachkriegszeit die zweite Hälfte des zwanzigsten Jahrhunderts. Kurze Zeit später begann der rapide Aufstieg Japans in die Reihen der führenden Wirtschaftsmächte.

In dem noch jungen 21. Jahrhundert sind es die Schwellenländer, die mit einem enormen Tempo nach vorne drängen. Insbesondere die „großen Vier“, Brasilien, Rußland, Indien und China, die nach ihren Anfangsbuchstaben als die BRIC-Länder bezeichnet werden, haben ihren Einfluß auf die weltwirtschaftliche Entwicklung im letzten Jahrzehnt erheblich vergrößert.[1]

China steht dabei an der Spitze dieses Trends. Das Reich der Mitte entwickelt sich zunehmend zu einem wirtschaftlichen Gravitationszentrum und ist bereits die sechstgrößte Wirtschaftsnation sowie die drittgrößte Handelsnation weltweit. Die Wachstumsraten der chinesischen Volkswirtschaft liegen schon seit Jahren bei über neun Prozent und dürften auch in den nächsten Jahren auf einem ähnlich hohen Niveau bleiben.[2]

Mit ca. 1,3 Mrd. Menschen ist China das bevölkerungsreichste Land der Erde. Die Verteilung der Bevölkerung in dem riesigen Land ist allerdings sehr ungleichmäßig. Die küstennahen Ballungsgebiete sind mit über 400 Menschen pro Quadratkilometer dicht besiedelt, Zentralchina mit mehr als 200 Menschen pro Quadratkilometer schon weniger dicht und die westlichen Hochebenen sind mit ca. zehn Menschen pro Quadratkilometer nur sehr dünn besiedelt.

Wenn China weiter eine dem Wachstum förderliche Politik betreibt und die hohen Wachstumsraten anhalten, dann wäre das Land etwa im Jahr 2040 die größte Volkswirtschaft der Welt, und zunehmende Teile der chinesischen Bevölkerung könnten im Verlauf der nächsten Jahrzehnte ein Mittelstandeinkommen erreichen.[3]

1.3 Die Städte Hong Kong, Shanghai, Beijing und Guangzhou

Peking, Shanghai und Guangzhou (Kanton) gehören zu den drei wichtigsten Wirtschaftsgebieten in China. Guangzhou liegt im Süden von China im so genannten Perlflussdelta, dem mittleren und südlichen Teil der Provinz Guangdong, deren Hauptstadt Guangzhou ist. Die meisten Investoren, die sich hier angesiedelt haben, kommen aus Hong Kong, Taiwan und Macao. In dieser zu Beginn des 21. Jahrhunderts wirtschaftlich dynamischsten Region der Welt produzieren 3% der chinesischen Bevölkerung rund 9% des chinesischen Brutto-Inlandsprodukts.[4] Shanghai gehört zum Jangtse-Delta. Die Stadt ist das bedeutendste Wirtschafts- und Finanzzentrum in China und bietet den größten Containerhafen der Volksrepublik. Shanghai ist heute mit rund 18 Mio. Einwohnern Chinas zweitgrößte Stadt. Die Stadt gilt als Geburtsstätte des modernen Chinas, das sich seit der Mitte des 19. Jahrhunderts dem Westen zu öffnen begann.[5] Beijing (Beijing: “Hauptstadt des Nordens“, in Deutschland meist noch als Peking bezeichnet) ist das politische und kulturelle Zentrum der Volksrepublik China. Die Stadt liegt im Nordosten Chinas und hat ungefähr 15,38 Mio. Einwohner. In diesem Jahr werden die Olympischen Sommer-Spiele in Beijing ausgetragen[6] Hong Kong erfüllt als Schnittstelle zwischen dem Marktpotenzial des Perlfluss-Delta und der Weltwirtschaft eine Doppelfunktion als Drehscheibe des Chinageschäfts sowie als international führendes Dienstleistungs- und Finanzzentrum in Asien. Seit dem 1. Juli 1997 gehört Hong Kong durch den Souveränitätsübergang wieder zu der Volksrepublik China.[7]

Anhang 1 zeigt eine Karte der Volksrepublik China mit den vier zu untersuchenden Städten.

Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklungen der Städte und ihrer Immobilienmärkte ist auch die Versorgung mit Informationen über die Entwicklung und die aktuelle Situation dieser Märkte sehr unterschiedlich. Infolge dessen sind die folgenden Ausführungen z.B. über Hong Kong ausführlicher als über Guangzhou.

2 Immobilie und Immobilienmarkt

2.1 Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie

Immobilien sind aus dem Alltag der Menschen nicht wegzudenken, der Mensch hält sich den überwiegenden Teil seines Lebens in Immobilien auf. Auch volkswirtschaftlich sind Immobilien ein nicht zu vernachlässigender Faktor. Dabei sind es vor allem die Büroimmobilien, die als Standortfaktor relevant sind – sie gehören in der heutigen Wirtschaft zu den „Assets“ einer Stadt.[8]

Die Besonderheiten in der Immobilienwirtschaft im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgebieten ergeben sich hauptsächlich aus der Charakteristik der Immobilie an sich. Die wesentliche Unterscheidung von anderen Wirtschaftsgütern ist in folgenden Charakteristika der Immobilie begründet: Sie zeichnet sich durch ihre Immobilität, Heterogenität, lange Realisierungsphase und Lebensdauer, begrenzte Substitutionsfähigkeit sowie durch die Höhe der Investitions- und Transaktionskosten aus.[9] Jede Immobilie am Markt ist ein Unikat. Selbst bei gleichem Grundriß ist keine Immobilie völlig identisch mit einer anderen.[10]

Durch ihre Standortgebundenheit ist eine Immobilie erheblich von der regionalen Wirtschafts- und Arbeitsmarktsituation, von ihrer Anbindung an das Öffentliche Personennahverkehrsnetz (ÖPNV) sowie von ökologischen Teilmärkten abhängig. So kann es passieren, dass eine Immobilie am Standort A nicht verkauft werden kann, da keine Nachfrage vorhanden ist, während am Standort B eine Vielzahl von Interessenten gerade auf diese Immobilie warten würden.[11]

Mit der Entscheidung für eine Immobilieninvestition ist auch immer die Entscheidung für eine relativ hohe Kapitalbindung verbunden. Dadurch trägt der Investor automatisch das Risiko einer sich verändernden Marktlage in Form stagnierender oder sinkender Mietpreise, was langfristig die Werthaltigkeit einer Immobilie stark beeinflussen kann.

Zusätzlich zu der relativ hohen Kapitalbindung entstehen bei einer Investition in eine Immobilie hohe Übertragungskosten in Form der Erwerbsnebenkosten.

Das sind: Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgerichtsgebühren und ggf. Maklercourtage. Allein durch diese Übertragungskosten ergibt sich schon eine vergleichsweise lange Haltedauer von Immobilien.[12]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Eigenschaften der Immobilie[13]

2.1.1 Immobilienarten

Eine Gliederung der verschiedenen Immobilienarten ist sowohl durch eine Betrachtung der Immobiliennutzer (Industrie, Dienstleistungsunternehmen, etc.) als auch durch Differenzierung nach Nutzungsart (Wohnung, Gewerbe, etc.) möglich. Die Einteilung nach Art der Nutzung wird in der Literatur übereinstimmend als günstiger erachtet (siehe dazu Anhang 2).[14]

- Wohnimmobilien: Wohnimmobilien erfüllen eine reine Wohnfunktion. Eine weitere Untergliederung wird meist nach der Anzahl der Mieteinheiten vorgenommen. Eigentumswohnungen werden aufgrund des individuellen wirtschaftlichen und juristischen Charakters des Wohneigentums gesondert aufgeführt.[15]
- Gewerbeimmobilien: Unter dem Begriff Gewerbeimmobilien werden diejenigen Flächen zusammengefasst, in denen erwerbswirtschaftliche Zwecke verfolgt werden. Dazu gehören neben den Büro- und Handelimmobilien auch Gewerbeparks und ebenso die der Distribution von Waren dienenden Gebäude in Logistikimmobilien.[16] Büroimmobilien sind im Wesentlichen Gebäude bzw. Gebäudeteile, in denen Dienstleistungsunternehmen aller Art ausschließlich oder überwiegend Büroarbeit als Wechsel aus konzentrierter und kommunikativer Arbeit durchführen. Das Büro stellt einen Ort dar, an dem Informationen produziert und verwaltet werden, wobei die Menschen die eigentlichen Produzenten dieser Informationen sind.[17]
- Industrieimmobilien: Industrieimmobilien dienen vor allem Fertigungszwecken. Hierzu zählen u.a. Produktionsgebäude, Lagerhallen, Werkstätten. Typische Beispiele sind Chemie- oder Automobilfabriken, Stahlwerke, Werften, etc.[18]
- Spezialimmobilien: Unter Spezialimmobilien werden Immobilien verstanden, die für eine spezielle Nutzung (Hotel, Seniorenimmobilien, Kliniken, Freizeitimmobilien, etc.) erstellt wurden. Sie kennzeichnet eine geringe Drittverwendungsfähigkeit, denn maßgeschneiderte Immobilien sind nur unter hohem Aufwand umnutzbar. Aufgrund des größeren Investitionsrisikos erwirtschaften Spezialimmobilien in der Regel eine höhere Rendite.[19]

2.1.2 Lebenszyklus von Immobilien

Der Lebenszyklus einer Immobilie lässt sich in mehrere Abschnitte einteilen. Zunächst wird die Immobilie geplant und erstellt. Daran schließt sich die Nutzungsphase an, deren Dauer stark von dem gewählten Standort und dem Gebäudetyp abhängt. An die Nutzung schließt sich die Leerstandsphase an. Sie kann in Teilen des Gebäudes beginnen und sich schließlich auf das ganze Objekt ausweiten. Auf den Leerstand folgt die Phase des Redevelopment. Hierbei gibt es zwei Lösungsansätze: Zum einen kann die Immobilie abgerissen und das Grundstück neu bebaut werden. Zum anderen kann die Bausubstanz neu strukturiert und saniert werden, wobei eventuell eine Umnutzung erfolgt. Nach dem Redevelopment folgt eine zweite Nutzungsphase, die in den meisten Fällen mit dem Abriss des Gebäudes endet.[20]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Der Lebenszyklus der Immobilie[21]

2.1.3 Die Immobilie als Anlage

Zielsetzungen und Motive von Investitionen in Immobilien sind unterschiedlich. Selbstgenutzte Immobilien dienen privaten Haushalten, Unternehmen und dem Staat zur eigenen Bedarfsdeckung. Bei Immobilienunternehmen steht die Immobilie als Geschäftszweck im Mittelpunkt. Auf dem Kapitalanlagemarkt schließlich werden Immobilien neben Aktien und Bonds als eigenständige Anlagekategorie (Asset-Klasse) betrachtet.[22]

Die Immobilie als Anlage zeichnet sich durch eine hohe Inflationssicherheit aus. Das Kapital wird meist langfristig gebunden, wodurch die Liquidität der Anleger eingeschränkt wird. Selbst qualitativ schlechte Immobilien enthalten ein Wertsteigerungspotenzial in Form des Grund und Bodens, mit dem die Gebäude verbunden sind. Erwähnenswert ist auch der Risikostreuungseffekt, den Immobilien als Portfoliokomponente entfalten können. Denn die Einnahmen aus Immobilienanlagen korrelieren nur gering mit der Entwicklung anderer Anlageformen, oder anders gesagt: Wenn der Großteil des Portfolios Verluste bringt, kann die Immobilienanlage immer noch Gewinne bringen, und umgekehrt.[23]

2.2 Charakteristik des Immobilienmarktes

Aus der Standortgebundenheit und aus der Heterogenität der Immobilie ergibt sich die Teilmarktstruktur des Immobilienmarktes. Das heißt, dass es nicht nur einen Immobilienmarkt, sondern eine Vielzahl regionaler Teilmärkte gibt, die wiederum in Teilmärkte nach der Nutzungsart der Immobilie gegliedert sind. Die Entwicklung dieser Märkte wird ganz maßgeblich durch die jeweilige regionale wirtschaftliche Situation (Unternehmensansiedlungen, Beschäftigten- und Arbeitslosenquote, Einkommensentwicklung) beeinflusst.[24]

Insgesamt ist die Immobilienbranche und damit der Immobilienmarkt weniger transparent und weniger weit entwickelt als andere Wirtschaftszweige, etwa die Automobilwirtschaft oder die chemische Industrie. Die Gründe dafür sind vielfältig. Beispielsweise ist die Immobilienbranche hoch fragmentiert. Selbst die marktführenden Unternehmen sind aufgrund ihres geringen Anteils am Gesamtumsatz der Branche nicht marktbestimmend. Anders als in der Automobilindustrie, wo wenige Hersteller und große Zulieferer die Standards definieren und die Markttrends formulieren.[25]

Der Markt im Ursprung seiner Bedeutung ist der „Ort“, auf dem Angebot und Nachfrage aufeinander treffen. Der Immobilienmarkt ist folglich der Ort des Tausches immobilienbezogener Güter gegen Geld. An diesem Tauschplatz treffen sich viele Anbieter und viele Nachfrager, was bedeutet, dass dieser Markt einen Polypol darstellt.[26]

In der wirtschaftswissenschaftlichen Theorie wird ferner zwischen vollkommenen und unvollkommenen Märkten unterschieden. Wie unter Punkt 2.1 dargestellt handelt es sich bei Immobilien um heterogene Wirtschaftsgüter, so dass auf der Nachfragerseite zwangsläufig Präferenzen für einen bestimmten Anbieter oder ein bestimmtes Angebot bestehen. Durch nebeneinander existierende Organisationsformen bei der Vermarktung von Immobilien ist auch die Markttransparenz nur partiell gegeben. Auf dem Direktmarkt stehen sich Direktanbieter und Direktnachfrager ohne zwischengeschaltete Handelsform unmittelbar gegenüber. Auf dem Maklermarkt führt ein Immobilienmakler Angebot und Nachfrage von Immobilien zusammen.[27]

Daraus ergibt sich, dass der Immobilienmarkt ein stark unvollkommener Markt ist. Der Immobilienmarkt besteht aus einer Vielzahl von Teilmärkten, die sich wiederum in räumliche (regionale Standorte) und sachliche (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien, etc.) Teilmärkte gliedern lassen, und weist zusätzlich unterschiedliche Organisationsformen (Direkt- u. Maklermarkt) auf.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Der Immobilienmarkt als unvollkommener Markt[28]

Aufgrund der Standortgebundenheit von Grundstücken und Gebäuden können sie nicht wie andere Güter über große Entfernungen transportiert werden, um räumliche Marktungleichgewichte auszugleichen. Am Immobilienmarkt herrschende Marktungleichgewichte können nur über die Mobilität der Nachfrage sowie über räumliche Preisdifferenzen ausgeglichen werden.[29]

Die ökonomische wie demographische Dynamik und Veränderung einer Stadt oder Region beeinflusst folglich wesentlich den jeweiligen Immobilienmarkt und hier vor allem das Nachfragevolumen sowie das Miet- bzw. Kaufpreisniveau. Aufgrund der geographischen Fixierung von Immobilien spielt die damit verbundene Einbettung in ein gewachsenes Umfeld eine wichtige Rolle für die Renditeentwicklung einer Immobilie.[30]

Die Analyse verschiedener chinesischer Teilmärkte in Kapitel 5 erfolgt anhand der Marktinformationen unterschiedlicher Maklerunternehmen und Banken. Der Direktmarkt bleibt von der Analyse ausgeschlossen.

2.3 Der aktuelle globale Immobilienmarkt

Der globale Immobilienmarkt hat 2006 ein neues Rekordjahr erlebt. Insgesamt haben Investoren in diesem Jahr 682 Mrd. US $ in Immobilien investiert. Im Vergleich zu 2005 ist das ein Anstieg von 38% und im Vergleich zu 2003 von nahezu 100%.[31] Für das Jahr 2007 rechnet die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) damit, dass zum Jahresende die 800-Milliarden-Grenze erreicht wird.[32] Innerhalb der letzten fünf Jahre hat demgemäß das Investitionsvolumen in gewerblich genutzte Immobilien rund um den Globus um jahresdurchschnittlich ca. 20% zugenommen.[33]

Grundlage dafür ist eine robuste konjunkturelle Entwicklung der Weltwirtschaft von 3,7% im Jahr 2006 und von voraussichtlich 3,5% für 2007 und 2008. Das abgebremste Wachstum in den USA wird aktuell durch das wieder stabile Wachstum in Europa und Japan und den Boom in China und Indien sowie durch das Expandieren der Latein-Amerikanischen Märkte überkompensiert.[34] Ob die aktuelle Sub-prime Krise auf dem amerikanischen Hypotheken-Markt und die Auswirkungen dieser Krise auf den globalen Finanzmarkt zu einer großen Belastung für die Immobilien-Investitionen institutioneller Investoren im Jahr 2008 wird, bleibt abzuwarten. Dass durch diese Marktbereinigung dem Markt zunächst Liquidität für die Finanzierung von Immobilien-Transaktionen entzogen wird, steht jedoch außer Frage.

Seit den Neunziger-Jahren vollzieht sich in der gewerblichen Immobilienwirtschaft ein sukzessiver Wandel von vormals stark lokal bestimmten zu eher globalen Märkten. So haben sich die grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen im Jahr 2005 um rund 82% auf 164 Mrd. US $ erhöht, während die nationalen Investitionen in diesem Zeitraum lediglich um ca. 18% zulegen konnten. Insbesondere institutionelle Investoren orientieren sich verstärkt weg von ihrem angestammten Terrain und agieren sowohl als Käufer als auch als Verkäufer auf dem weltweiten Immobilienanlagemarkt.[35]

Der Trend der Internationalisierung bei Immobilieninvestitionen wird sich in der Zukunft weiter verstärken. Die Markttransparenz und die Markteintrittsbedingungen der aufstrebenden Länder haben sich in den letzten Jahren deutlich verbessert, und der Anteil der zwei größten Immobilien-Investment Märkte, USA und Großbritannien, am gesamt Investitionsvolumen nimmt langsam ab.[36]

Institutionelle Investoren haben nach den massiven Kurseinbrüchen an den weltweiten Aktienmärkten in der Baissephase 2001 und 2002 sowie der damit einhergehenden rezessiven konjunkturellen Entwicklung die Immobilie als eine in Verbindung mit den verhältnismäßig niedrigen Finanzierungskosten der letzten Jahre, relativ stabile und sichere Investitionsmöglichkeit wieder zunehmend als attraktive Beimischung in ihr Portfolio aufgenommen.[37]

Erleichtert werden die grenzüberschreitenden Investitionen dabei von internationalen Immobilienberatern, die die Investitionsströme lenken, indem sie den jeweiligen Markt bewerten und internationalen Akteuren so den Zutritt in fremde und intransparente Märkte erleichtern. Sie fungieren in diesem Prozess als Bindeglied zwischen lokalen und globalen Nutzern, operativen Unternehmen mit Kapitalbedarf und möglichen Investoren mit Anlageinteresse und tragen schließlich durch ihre Tätigkeit zur Entwicklung transparenter Marktstrukturen bei.[38]

So entwickeln sich Immobilien immer mehr zu einem prinzipiell mobilen Gut, das in immer kürzeren Zeiträumen gekauft und verkauft wird. Allerdings ist für den Immobiliensektor die Phrase „all business is local“ nicht nur wegen des Charakters von Investitionen in Immobilien, die naturgemäß verortet sind, immer noch weitgehend zutreffend.[39]

3 Grundlagen zur Auswahl von Immobilienmärkten

3.1 Lagedimension Land

Im Hinblick auf die Lagedimension Land wird die Risikokomponente über die Reife der Volkswirtschaft/des Immobilienmarktes ermittelt. Dabei wird zwischen Core, Core Plus und Emerging Markets unterschieden (siehe Abbildung 4). Core Markets haben das geringste Risiko. Die Beurteilung erfolgt im Hinblick auf die folgenden Kriterien:

- Politische und Währungsrisiken
- Rechtliche und steuerliche Aspekte
- Beschränkungen von ausländischem Eigentum
- Marktliquidität/Angebots- und Nachfragesituation
- Wachstumspotenzial
- Verfügbarkeit von institutionellen Investoren
- Managementkosten

Da sich laut Schätzung 80% der Investment Grade-Immobilien in Core-Ländern befinden, ist die Lage in einem dieser Länder ein weiterer Indikator für den Investment Grade-Status.[40]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Beispiele für Core, Core Plus und Emerging Markets[41]

3.2 Standort- und Marktanalyse (STOMA)

Wie bereits in Ziffer 2.2 zur Regionalität der Immobilie und der Immobilienmärkte ausgeführt, weisen die Immobilienmärkte aufgrund der Einbettung in regionale Strukturen unterschiedliche Rendite-/Risikoprofile, und damit auch unterschiedliche Marktprofile auf. Im Folgenden soll die Standort- und Marktanalyse (STOMA) als Instrument zur Untersuchung unterschiedlicher Standort- und Marktbedingungen vorgestellt werden.

Unter der STOMA ist im Allgemeinen das systematische Sammeln, Gewichten und Auswerten von direkt und indirekt mit einer Immobilie in Zusammenhang stehenden Informationen zu verstehen. Die STOMA muss alle für die Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilie notwendigen Rahmenbedingungen aufzeigen und im Lichte möglicher Entwicklungsziele bewerten sowie die wesentlichen Restriktionen hierfür herausarbeiten. Allerdings ersetzt die STOMA nicht die unternehmerische Entscheidung bezüglich des Ankaufes einer Immobilie. Sie soll dazu beitragen, erste oft nur gefühlsmäßige Urteile und Bewertungen abzusichern oder auch zu revidieren.[42]

3.2.1 Zielsetzung einer Standort- und Marktanalyse

Das Ziel einer Standort- und Marktanalyse besteht zum einen darin, die optimalen Nutzungsmöglichkeiten für einen bestimmten Standort zu identifizieren. Zum anderen werden verschiedene Standorte auf ihre jeweilige Eignung hinsichtlich eines bestimmten Nutzungskonzeptes beurteilt. Mit einer Standort- und Marktanalyse lassen sich sowohl Realisierungschancen als auch Erfolgs- bzw. Ertragsaussichten eines Investments ermitteln.[43]

Eine Standort- und Marktanalyse ist nicht nur bei der Projektierung einer neuen Immobilie sondern auch in den verschiedenen „Lebensphasen“ einer Bestandsimmobilie ein notwendiges Instrument zur adäquaten Bewertung von Erfolg und Misserfolg einer Investition oder Kaufentscheidung. In der Planungsphase hilft sie insbesondere bei der Abwägung der generellen Marktchancen eines Projektes sowie der spezifischen Ausformulierung der Immobilienstruktur (etwa bei der Festlegung von Grundrissen, Zuschnitten, Geschossigkeiten, Nutzungselementen oder der optimalen Flächenkonfiguration). Bei der Ankaufsentscheidung wird das Augenmerk auf der Ermittlung eines angemessenen Kaufpreises und der Nachhaltigkeit des Investments liegen. Ist die Immobilie bereits am Markt etabliert, fungiert die Standort- und Marktanalyse vor allem als Instrument für die Objekt-/Strukturoptimierung oder für die Ermittlung eines erzielbaren Verkaufspreises der Immobilie.[44]

Typische Auftraggeber für eine Standort- und Marktanalyse sind:

1. Investoren (z.B. Versicherung, Immobilien-Fonds/-AG),
2. öffentliche und private Grundeigentümer (z.B. Bahn, Post, Banken, Grundstücksverwaltungsgesellschaften der öffentlichen Hand),
3. Projektentwickler (z.B. Immobilien-Gesellschaft),
4. Betreiber (z.B. Handelsunternehmen, Kino, Hotel),
Nutzer (z.B. große Dienstleister)
5. Berater (z.B. Wirtschaftsprüfer, Makler)
6. Kommunen, regionale und lokale Verbände (z.B. City-Gemeinschaft),
7. finanzierende Institute (Banken).[45]

3.2.2 Ablauf der Standort- und Marktanalyse

Ausgangpunkt der Standort- und Marktanalyse bildet die Fixierung der Zielgruppe (Nutzer, Mieter und Käufer), für die das Immobilienprojekt entwickelt oder die bestehende Immobilien gekauft werden soll. Hieraus ist der zu untersuchende Immobilienteilmarkt in seiner inhaltlichen und räumlichen Abgrenzung zu bestimmen.[46]

Weiter lassen sich folgende Phasen der STOMA unterscheiden – wobei die Übergänge fließend innerhalb eines wechselseitigen Bearbeitungsprozesses verlaufen:

1. die Vorlaufphase, in welcher der Auftraggeber, alleine oder in Abstimmung mit dem Researcher, den Untersuchungsbedarf ermittelt, Ziele der Analyse definiert, eventuelle konzeptionelle Prämissen festlegt und ggf. den Auftrag an einen externen Gutachter erteilt
2. die Researchphase, in der Standort- und Objektbegehungen durchgeführt und sämtliche projektrelevanten Informationen zur Standort- und Marktsituation recherchiert werden
3. die Analysephase, in der alle gewonnenen Daten und Informationen zum Untersuchungsgegenstand in Beziehung gesetzt, ausgewertet und mit Hilfe verschiedener Analysemethoden aufbereitet werden
4. die Bewertungsphase, in der Ergebnisse in ihrer Bedeutung gewichtet, Schlussfolgerungen gezogen und konkrete Empfehlungen zur weiteren Projekt- bzw. Objektentwicklung formuliert werden[47]

Eine Übersicht der idealtypischen Vorgehensweise einer STOMA gibt Anhang 3.

3.2.3 Standortanalyse

Im ersten Untersuchungskreis geht es darum, bezüglich des Standortes alle spezifischen Faktoren für die Immobilie und ihre potenzielle Nutzung sowie ihre jeweilige Ausprägung herauszuarbeiten, zu überprüfen und zu bewerten. Unterschieden werden kann dabei – je nach Untersuchungsebene (Makro- und Mikrostandort) – grundsätzlich zwischen „harten“ Standortfaktoren mit einer relativ hohen Beeinflussbarkeit und „weichen“ Standortfaktoren mit einer niedrigen Beeinflussbarkeit.[48]

Während zu den harten Standortfaktoren demographische Strukturdaten (Bevölkerungsstand und Verteilung, Bevölkerungsstruktur, Erwerbstätigkeit usw.), wirtschaftliche Faktoren (Einkommensniveau, Haushaltsausgaben, Verbrauchskennziffern usw.), Infrastruktur und Konkurrenzverhältnisse, aber auch die politische Situation, die bestehende Rechtslage und die Währungsstabilität zu zählen sind, können die weichen Standortfaktoren wie das Image, der Freizeitwert, das kulturelle Angebot usw. regelmäßig nicht quantifiziert werden.[49]

Bei Renditeimmobilien kann der Anspruch an die Grundstücks- und damit Standort- und Lagequalität nie zu hoch gestellt werden. Daraus ergeben sich allerdings nach den Spielregeln des Marktes entsprechende Konsequenzen für den Grundstückspreis. Zu den wichtigsten Standortanforderungen für Büroimmobilien zählen:

- infrastrukturelles Umfeld (Restaurations- und Einkaufsmöglichkeiten)
- Positives Image des Standortes („gute Adresse“)
- Gute verkehrstechnische Anbindung (ÖPNV, Pkw, zu Fuß)
- Mindestanzahl an Parkflächen[50]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Bedeutung der Standortfaktoren für Büroimmobilien[51]

3.2.3.1 Standortsegmentierung

Immobilien können nicht isoliert untersucht werden, da sie immer in eine gewachsene Umgebung und bestehende Nutzungsstrukturen eingebunden sind. Vor diesem Hintergrund lassen sich drei Untersuchungsebenen darstellen, die zum einen aufeinander aufbauen, zum anderen aber auch fließend ineinander übergehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Das Konzept der Immobilie als Zelle[52]

Auf der ersten Ebene steht die jeweilige Lage des Grundstücks, die den Grundstückszuschnitt und die unmittelbar angrenzenden Grundstücke in Betrachtung zieht. Der Mikrostandort (Topographie, Transportadern oder Nutzungsstrukturen) wird durch das nähere Umfeld der Immobilie bestimmt und ist wiederum Teil des Makrostandortes (Stadtteil, Stadt oder Ballungsraum) und insofern Bestandteil übergeordneter Nutzungsstrukturen.[53]

Abbildung 6 veranschaulicht, dass Standorte – d.h. Grundstücke, Stadtteile oder auch ganze Städte bzw. Stadtregionen – durch „lebendige“ Strukturen geprägt sind, die sich ebenso wie Organismen langfristig entwickeln und durch entsprechende Lebenszyklen gekennzeichnet sind. Aus diesem Grund erlangt die Beurteilung lokaler bzw. regionaler Entwicklungstrends und Wachstumsstrukturen oftmals mehr Bedeutung als die detaillierte Beurteilung der Liegenschaft per se.[54]

3.2.3.2 Rahmenbedingungen des Makrostandortes

Unter dem Makrostandort wird ein großräumliches Verflechtungsgebiet verstanden, das nach Stadt, Gemeinde und Region unterteilt wird. Vereinfacht ausgedrückt, der Standort wird aus der so genannten „Vogelperspektive“ analysiert.[55]

Der Makrostandort wird in harte und weiche Standortfaktoren unterteilt, die im Folgenden beschrieben werden.

3.2.3.2.1 Harte Standortfaktoren

Bei harten Standortfaktoren wird von physischen Faktoren gesprochen. Sie lassen sich leicht erfassen und sind sowohl untereinander als auch im mit Erfahrungswerten aus anderen Investments vergleichbar.[56]

- die Lage im Raum (Staats-, Landes- und Regionszugehörigkeit; stadtstrukturelle Verknüpfungen; benachbarte Städte/Zentren)
- die Verkehrsanbindung (Führung der Verkehrsachsen; jeweiliger Ausbauzustand; Reichweite und Leistungsfähigkeit des Verkehrsverbundes (ÖPNV); Verlauf und Belastung von Autobahnen, Bundesstraßen, Ein-/Ausfallstraßen; Fern-/Regionalverkehr der Bahn; regionaler/internationaler Flughafen; Fährverbindungen)
- die administrative bzw. zentralörtliche Funktion des Untersuchungsortes (z.B. als Bundes-/Landeshauptstadt oder als Kreisstadt, etc. sowie die zentralörtliche Funktion als Ober-, Mittel-, Unter- oder auch Grundzentrum)
- Stadt- und Siedlungsstruktur (kompaktes oder weiträumiges Stadtgebiet; Zentrenstruktur (übergeordnete Versorgungszentren, Subzentren, etc.); Gebiete unterschiedlicher Prägung (Wohngebiete, gewerblich-/industriell geprägte Gebiete, Erholungsgebiete, etc.)
- Wirtschaftsstrukturen (welche Sektor bestimmt die Wirtschaft des Untersuchungsortes (primärer, sekundärer, tertiärer); welche Branchen sind schwerpunktmäßig ansässig (u.a. Erstellung eines Branchenprofils, Bewertung der wirtschaftlichen „Sicherheit“ der jeweiligen Branche); welche Unternehmen agieren bzw. sind die größten Arbeitgeber in der Region)[57]

3.2.3.2.2 Weiche Standortfaktoren

Bei weichen Standortfaktoren wird von sozioökonomischen bzw. psychologischen Faktoren gesprochen. Sie enthalten u.a. die Wirtschafts- und Bevölkerungsstruktur sowie das Image des Standortes.[58]

- besondere Charakteristika (das Image des Standortes; lokale/regionale Identität; Stadtbild; Landschaft; Lebens- und Wohnqualität; Freizeitmöglichkeiten; Klima; politische Rahmenbedingungen; aktuelle Besonderheiten)
- soziodemographische und ökonomische Rahmendaten (Angaben zur Wohnbevölkerung, zur demographischen Entwicklung, zur Alterstruktur der Bevölkerung; Anteil ausländischer Mitbürger; Arbeitslosenquote; Beschäftigungszentralität; Kaufkraft der Bevölkerung)[59]

Der Makrostandort umfasst dementsprechend die Einbindung des geplanten Investments in den übergeordneten Wirtschaftsraum. Seine Ausdehnung wird dabei durch das Nutzungspotenzial der Immobilie bestimmt.[60]

3.2.3.3 Rahmenbedingungen des Mikrostandortes

Nach Schäfer und Conzen gilt die richtige Lageeinschätzung des Mikrostandortes als eine sehr wichtige, mit unter sogar als die wichtigste Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Immobilieninvestition, wobei dieses – neben der Berücksichtigung des klassischen Kriteriums „Lage, Lage, Lage“ – heutzutage allerdings auch eine in jeder Hinsicht „stimmige“ Konzeptionierung voraussetzt.[61]

Der Mikrostandort ist die unmittelbare Umgebung des Immobilienstandortes. Vereinfacht ausgedrückt wird der Mikrostandort aus der „Froschperspektive“ (detaillierte Ausschnittsbetrachtung) analysiert. Auch der Mikrostandort wird im Folgenden in harte und weiche Standortfaktoren unterteilt.[62]

Da es sich bei Immobilieninvestitionen allgemein um langfristige Anlagen handelt, ist jedoch nicht nur der gegenwärtige Stand, sondern in erheblichem Maße auch die zukünftige Entwicklung entscheidend. So können beispielsweise stadtplanerische Vorhaben im Umfeld wie Straßenumlegungen, Ausweisung neuer Fußgängerzonen und Verkehrsberuhigungen erhebliche positive, aber auch negative Auswirkungen auf den zu untersuchenden Standort haben. Eine Abschätzung der zukünftigen Entwicklung des Standortes sowie der zukünftigen Marktbedingungen und -potenziale als auch der Planungen für Konkurrenzobjekte gehört daher unbedingt zu der Analyse des Mikrostandortes.[63]

3.2.3.3.1 Harte Faktoren

- Lage und Beschaffung des Grundstücks (grundstücksspezifische Charakteristika; Nutzungspotenziale; „integrierter“ oder „solitärer“ Standort)
- Nahversorgungsattraktivität eines Standortes (Anzahl, Struktur und Qualität der in der näheren Umgebung angebotenen Dienstleistungen sowie die Grundversorgung mit relevanten Gütern [Einkaufsmöglichkeiten, Banken oder Postämter, Sport-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen])
- Grundstücksgröße und -zuschnitt (Flurkartenausschnitt; Lageplan; Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeiten)
- Natürliche Eigenschaften einer Parzelle (Topographie, Exposition sowie die Flora und Fauna des Grundstücks)
- Infrastrukturelle Erschließung (Anbindung an den Individualverkehr; öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV); überregionale Verkehrsanbindung)[64]

3.2.3.3.2 Weiche Faktoren

- Prestige der Lage (Image, das mit bestimmten Städten, Vierteln, Quartieren oder Straßenzügen assoziiert wird)
- Qualität der Bebauung
- Attraktivität des Umfeldes bzw. die lageprägenden Nutzer
- Exposition (Sichtbarkeit des Objektes; Aussicht im Objekt)[65]

3.2.4 Marktanalyse

Die Marktanalyse ist eine Zeitpunktbetrachtung. Mit ihr werden einmalig oder in bestimmten Intervallen die einen Markt kennzeichnenden Faktoren bestimmt. Sie soll Auskunft geben über die Struktur des Marktes und die Beschaffenheit lokaler, regionaler und überregionaler Teilmärkte einschließlich der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation.[66]

Sie baut auf den Analysen des Mikro- und des Makrostandortes auf, wobei die Abschätzung des Marktpotenzials, das sich unmittelbar aus dem Marktvolumen und dem Marktgebiet ergibt, im Vordergrund steht.[67]

[...]


[1] Vgl. http://www.goldman-sachs.de/brics/world/default/nav_id,204/menu_id,161/

[2] Vgl. Scharrer, Neeff (2005), S.19

[3] Vgl. http://www.goldman-sachs.de/brics/world/default/nav_id,204/menu_id,161/

[4] Vgl. http://www.frankfurt.de/sixcms/detail.php?id=3924&_ffmpar[_id_inhalt]=60191

[5] Vgl. http://www.fhh.hamburg.de/stadt/Aktuell/senat/welt/partnerstaedte/shanghai/daten-fakten.html

[6] Vgl. http://www.joneslanglasalle.com.cn/en-gb/services/Market_Main/Market_Beijing

[7] Vgl. http://auswaertiges-amt.de/diplo/de/Laenderinformationen/Hongkong/Wirtschaft.html

[8] Vgl. Bock (2006), S.15f

[9] Vgl. Gondring (2004), S.36

[10] Vgl. Brauer (2006), S.28

[11] Vgl. Bach, Ottmann, Sailer, Unterreiner (2005), S.278

[12] Vgl. Brauer (2006), S.28

[13] Quelle: Gondring (2004), S.36

[14] Vgl. Wiedenmann (2005), S.8

[15] Vgl. Wiedenmann (2005), S.9

[16] Vgl. Schulte (2005), S.123

[17] Vgl. Falk (1996), S.146

[18] Vgl. Schulte (2005), S.137

[19] Vgl. Wiedenmann (2005), S.10

[20] Vgl. Gondring (2004), S.58

[21] Quelle: Gondring (2004), S.58

[22] Vgl. Schäfer, Conzen (2005), S.1

[23] Vgl. Gondring (2004), S.37

[24] Vgl. Brauer (2006), S.64

[25] Vgl. Bach, Ottmann, Sailer, Unterreiner (2005), S.217

[26] Vgl. Gondring (2004), S.41

[27] Vgl. Brauer (2006), S.33

[28] Quelle: Gondring (2004), S.42

[29] Vgl. Beidatsch (2006), S.62

[30] Vgl. Beidatsch (2006), S. 62

[31] Vgl. JLL: Global Real Estate Capital (2007), S.3

[32] Vgl. DEGI: Global Values (2007), S.7

[33] Vgl. DEGI: Global Values (2007), S.18

[34] Vgl. Cushman & Wakefield: Office Space Across the World (2007), S.2

[35] Vgl. Scharmanski (2006), S.2

[36] Vgl. JLL: Global Real Estate Capital (2007), S.4

[37] Vgl DEGI: Global Values (2007), S.18

[38] Vgl. Scharmanski (2006), S.35f

[39] Vgl. Scharmanski (2006), S.35

[40] Vgl. Pfirsching (2007), S.66

[41] Eigene Darstellung in Anlehnung an Pfirsching (2007), S.66

[42] Vgl. Schulte, Bone-Winkel, Heuer (1996), S.106

[43] Vgl. Gondring (2004), S.258

[44] Vgl. Schäfer, Conzen (2005), S.450

[45] Vgl. Dziomba, Walther, Muncke (2007), S.6

[46] Vgl. Brauer (2006), S.636

[47] Vgl. Dziomba, Walther, Muncke (2007), S.8

[48] Vgl. Schulte, Bone-Winkel, Heuer (1996), S.111

[49] Vgl. Falk (1996), S.572

[50] Vgl. Diederichs (2006), S.34

[51] Quelle: Falk (1996), S.573

[52] Quelle: Schulte (2005), S.417

[53] Vgl. Schulte (2005), S.416

[54] Vgl. Schulte (2005), S.416

[55] Vgl. Gondring (2004), S.260

[56] Vgl. Gondring (2004), S.260

[57] Vgl. Schäfer, Conzen (2005), S.452f

[58] Vgl. Gondring (2004), S.2006

[59] Vgl. Schäfer, Conzen (2005), S.452f

[60] Vgl. Dietrich (2005), S.166

[61] Vgl. Schäfer, Conzen (2005), S.454

[62] Vgl. Gondring (2004), S.261

[63] Vgl. Falk (1996), S.571

[64] Vgl. Schulte (2005), S.424ff

[65] Vgl. Schulte (2005), S.428

[66] Vgl. Murfeld (2006), S.304

[67] Vgl. Dietrich (2005), S.169

Details

Seiten
119
Jahr
2008
ISBN (eBook)
9783640179299
ISBN (Buch)
9783640179381
Dateigröße
3.6 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v90023
Institution / Hochschule
Private Fachhochschule für Wirtschaft und Technik Vechta-Diepholz-Oldenburg; Abt. Vechta
Note
1,6
Schlagworte
Untersuchung Büroimmobilienmarktes China

Autor

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Titel: Untersuchung des Büroimmobilienmarktes in China