Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung

Inhaltsverzeichnis:

ABBILDUNGSVERZEICHNIS:

ANHANGVERZEICHNIS:

Abkürzungsverzeichnis:

1 Einleitung
1.1 Hintergrund
1.2 Aufgabenstellung
1.3 Vorgehensweise

2 Die Projektentwicklung
2.1 Definition, Gründe, Aufgaben & Arten der Projektentwicklung
2.2 Beteiligte einer Projektentwicklung
2.3 Phasen der Projektentwicklung
2.3.1 Projektinitiierung
2.3.2 Projektkonzeption
2.3.2.1 Standort- und Marktanalyse
2.3.2.2 Analyse des Bau – bzw. Planungsrechts
2.3.2.3 Analyse des Nutzungskonzepts
2.3.2.4 Wettbewerbsanalyse
2.3.2.5 Risikoanalyse
2.3.2.6 Investitionsanalyse
2.3.3 Realisierung

3 Das Erbbaurecht im bürgerlichen Recht
3.1 Rechtsgrundlage und wesentliche Aspekte
3.2 Inhalt von Erbbaurechten
3.3 Das Ende eines Erbbaurechts
3.4 Der Erbbauzins

4 Das Erbbaurecht in der Immobilienprojektentwicklung
4.1 Gründe für und wider die Bestellung von Erbbaurechten
4.2 Wechselwirkungen bedeutender Vertragsinhalte
4.3 Vertragsinhalte und ihre Bedeutung für den Erbbaurechtsgeber
4.4 Vertragsinhalte und ihre Bedeutung für den Erbbauberechtigten

5 Die Wertermittlung von mit Erbbaurecht belasteten Grundstücken
5.1 Bewertungsgegenstände
5.2 Bewertungsmodell im Standardfall RLZ länger als RND
5.3 Abweichung: die RLZ ist kürzer als die RND
5.4 Ertragswertverfahren im Fall RLZ kürzer als RND
5.5 Sachwertverfahren im Fall RLZ kürzer als RND
5.6 Mit Erbbaurecht belastete Grundstücke im Sonderfall RLZ ist kürzer als RND
5.7 Steuerliche Aspekte des Erbbaurechts
5.8 Wertermittlungsrichtlinien WertR 2006
5.9 Neuerungen gegenüber WertR 2002
5.10 Kritik an den WertR 2006:

6 Verfahren zur Ermittlung des Erbpachtzinses
6.1 Erbbauzinshöhe in Abhängigkeit vom Liegenschaftszins
6.2 Erbpachtzinshöhe in Abhängigkeit vom Bodenwert
6.3 Erbpachtzinshöhe orientiert am Kapitalmarktzinssatz
6.4 Erbzinshöhe in Vergleich zum Hypothekenzinssatz

7 Fall: Stuttgart-Bad Cannstatt
7.1 Detaillierte Beleuchtung der Hintergründe
7.2 Die Eigentumsverhältnisse
7.3 Standortanalyse Stuttgart-Bad Cannstatt
7.4 Nutzungsidee aus der Standort- und Wettbewerbsanalyse
7.5 Höhe des Erbbauzinses für den aktuellen Fall
7.6 Wertermittlung und Erbzinshöhe bei aktueller Nutzung

8 Im konkreten Fall: ErBpacht vs. Verkauf

9 Quellenverzeichnis:
9.1 Literatur:
9.2 Sonstige Quellen:

ABBILDUNGSVERZEICHNIS:

Abbildung 1: Systematische Risiken bei der Immobilieninvestition

Abbildung 2:Unsystematische Risiken einer Immobilieninvestition

Abbildung 3 Stufen der Projektrealisation

Abbildung 5-I: Modell zur Bewertung von Erbbaurechten und mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken

Abbildung 5-II: Erbbaurechtsbewertung (Ertragswert)

Abbildung 5-III: Erbbaurechtsbewertung (Sachwert)

Abbildung 5-IV: Verkehrwertermittlung des Erbbaurechts im Sonderfall

Abbildung 5-V: Verkehrswertermittlung RLZ < RND (Ertragswert)

Abbildung 5-VI: Erbbaurechtsbewertung RLZ < RND (Sachwert)

Abbildung 5-VII: Erbaurechtsbewertung RLZ < RND (Verkehrswert)

Abbildung 8: Eigentumsverhältnisse

Abbildung 9: Umgebung Bad Cannstatt

ANHANGVERZEICHNIS:

Übersichtsplan vom 19.07.2007,

Unbeglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Landeshauptstadt Stuttgart, Baurechtsamt

Textauszug aus dem Bebauungsplan der Gemarkung Cannstatt,

Landeshauptstadt Stuttgart, Baurechtsamt

Ertragswertverfahren zu den Objekten:

Daimlerstraße

Seelbergstraße

Seelbergstraße

Waiblingerstraße

Abkürzungsverzeichnis:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Hintergrund

Diese Diplomarbeit besitzt einen persönlichen Beweggrund. Die Thematik entstand spontan in einem Gespräch mit Professor Klett, den ich in einer außerhalb des Studiums gelagerten Angelegenheit, bei der ich um Rat gefragt wurde, konsultierte.

Durch Vererbung und Zukauf ergibt sich in Stuttgart-Bad Cannstatt eine Konstellation welche die Arrondierung verschiedener Grundstücke ermöglicht. Alle diese Grundstücke befinden sich in der Kernzone des größten Stadtteils von Stuttgart-Bad Cannstatt. Teilweise sind die Grundstücke bereits seit Generationen in Familienbesitz, bzw. in Firmeneigentum deren Eigentümer oder Gesellschafter jener Familie angehören^[1].

Durch Veränderungen in der Eigentümerstruktur der jeweiligen Nachbar­grundstücke, welche dem Grundbuch Bad Cannstatt zu entnehmen ist, wurde es nach langer Zeit möglich angrenzende Grundstücke zu erwerben.

An diesem Punkt ergibt sich die Aufgabenstellung für diese Diplomarbeit.

Durch die Arrondierung erhält dieses, dann zusammenhängende, Areal eine Qualität hinsichtlich Größe, Lage, Gestalt- und Nutzbarkeit welche die bisherige weit übertrifft und eine „große Lösung“ in Form einer völlig neuartigen Konzeption und Realisierung ermöglichen würde. Solch eine Lösung wäre allerdings aus verschiedenen Gründen von der oben beschriebenen Gemeinschaft nicht zu bewältigen. Zu Finanzierung, Konzeption, Realisierung und Vermarktung eines solchen Projekts bedarf es professioneller Hilfe.

Eine Veräußerung des gesamten Areals oder auch Teilen davon ist für keinen der Beteiligten eine Option.

Im Meinungsaustausch und in Diskussionen fiel das Stichwort „Erbbaurecht“ als eventuell probates Mittel, um diese Voraussetzungen und Interessen zu vereinen.

Damit ergab sich ein unüberschaubares Feld mit vielen Fragen und Unklarheiten mit einer zentralen Fragestellung:

Höhe der Erbpacht im Falle einer Umsetzung?

1.2 Aufgabenstellung

Vor diesem Hintergrund stellt die folgende Arbeit die zwei Säulen der „Lösung“ allgemein vor und beleuchtet wesentliche Aspekte. Die Projektentwicklung und das Erbbaurecht. Interdependenzen und Möglichkeiten zu erkennen und zu beschreiben ist dabei ein wichtiges Ziel.

Im Anschluss daran wird der konkrete Fall hinsichtlich der erarbeiteten Aspekte untersucht und für sinnvoll und durchführbar bewertete Vorgehensweisen dieser zwei Säulen dabei angewandt.

Am Ende steht die Beantwortung der Frage, ob die Realisierung eines solchen Projektes angestrebt werden soll und, im positiven Fall, die Höhe der Erbpacht.

1.3 Vorgehensweise

Inhaltlich wendet sich diese Arbeit zuerst der Projektentwicklung zu. In groben Zügen werden wesentliche Aspekte und Abläufe vorgestellt. Für das konkrete Beispiel im Rahmen dieser Diplomarbeit anwendbare Besonderheiten werden genauer beleuchtet. Andere weitestgehend vorgestellt.

Der zweite wesentliche Teil befasst sich mit Inhalt und Wesen der Erbpacht. In Gesprächen mit Praktikern schien dieses Werkzeug doch recht unbekannt und unüblich zu sein. Aus diesem Grund wird dieser Teil auch einen größeren Rahmen in Anspruch nehmen und hinsichtlich der Wertermittlung sehr detailliert behandelt. Dem Leser einen Einblick und ein Gespür darüber zu vermitteln, inwieweit dieses im Gesetz recht kurz gehaltene Recht, Chancen, Risiken und wirtschaftlich veränderbare Zusammenhänge beinhaltet ist auch ein Ziel dieser Arbeit. Gegen Ende dieses Kapitels werden dann Möglichkeiten zur Ermittlung der Erbzinshöhe vorgestellt.

Zum abschließenden Teil wendet sich die Arbeit wieder dem konkreten Fall aus der Einleitung zu. Es erfolgt eine Konkretisierung der Gegebenheiten und eine Analyse. Hierbei werden wesentliche Schritte einer Projektentwicklung geprüft und angewandt. Anhand dieser Analysen wird entschieden welche Ermittlungsmethode anwendbar ist und wie hoch im entsprechenden Fall der Erbbauzins ausfällt.

2 Die Projektentwicklung

2.1 Definition, Gründe, Aufgaben & Arten der Projektentwicklung

Prinzipiell ist das Ziel jeder Projektentwicklung die nachhaltige Wertsteigerung einer Immobilie. Der Deutsche Verband der Projektsteuerer e.V. definiert die Projektentwicklung wie folgt^[2]:

„Projektentwicklung bedeutet die Kombination von Standort, Projektidee und Kapital, so, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige und zugleich sozial- und umweltverträgliche Bauinvestitionen geschaffen und gesichert werden“.

Diese Definition leitet durch den Verweis auf die beteiligten Produktionsfaktoren auf drei denkbare Ausgangssituationen in der Immobilienprojektentwicklung hin:

- Projektidee sucht Standort und Kapital
- Kapital sucht Standort und Projektidee
- Standort sucht Projektidee und Kapital

Letzteres trifft auf den in dieser Arbeit zu untersuchenden Fall in Stuttgart-Bad Cannstatt zu.

Die Aufgaben der Projektentwicklung beinhalten die Vorbereitung und die Durchführung aller erforderlichen Schritte und Maßnahmen, welche bauliche, rechtliche, kaufmännische, gestalterische, technische und organisatorische Belange betreffen^[3].

Grundsätzlich sind zwei Arten der Projektentwicklung möglich. Der Projektentwickler kann als reiner Dienstleister agieren. Im Auftrag und auf Rechnung eines Investors. Oder er führt alle Entwicklungsmaßnahmen im eigenen Namen, auf eigene Rechnung und vor allem damit auch auf eigenes Risiko aus. In diesem Fall befindet sich das Grundstück im Eigentum oder in der Verfügungsgewalt des Entwicklers.

So stellt sich auch der Fall in Stuttgart-Bad Cannstatt dar, in dem an eine Erbbaurechtslösung seitens der Grundeigentümer gedacht wird.

Je nach Sicht der Beteiligten ergeben sich mehrere Motive für Immobilienprojektentwicklungen:

- Führt der Investor selbst eine Projektentwicklung durch, hat er die Möglichkeit im Objekt eine, seinen strategischen Zielen angemessene Mieterstruktur zu realisieren.
- Nicht wettbewerbsfähig genutzte Grundstücke können für den Eigentümer wettbewerbsfähig gemacht werden.
- Erhöhung der Lebensqualität durch Verbesserung von Umweltbedingungen in städtebaulicher, gestalterischer und landschaftsökologischer Hinsicht.
- Fördern von regionalen volkswirtschaftlichen Multiplikatoreffekten aus Gemeindesicht.
- Die Bauwirtschaft bietet aktiv Bauprojekte an und löst sich so von konjunkturellen Nachfrageschwankungen.
- Anforderungen beinahe jeglicher Art können für Nutzer und Investoren bereits maximal frühzeitig berücksichtigt und erfüllt werden.^[4]
-

2.2 Beteiligte einer Projektentwicklung

Der Vorstellung der Akteure einer Projektentwicklung muss vorausgeschickt werden, dass nicht bei jedem Projekt alle dieser Parteien beteiligt sein müssen. Ihre Beteiligung kann variieren.

Nutzer:

Sie sind die Nachfrager von Projektentwicklungsdienstleistungen. Denkbar sind die öffentliche Hand, Privatpersonen oder Unternehmen für unterschiedlichste Wirtschaftsbereiche.

Grundstückseigentümer:

Mit unterschiedlichen Motiven und divergierender Tiefe bei der Projektentwicklung treten Privatpersonen, Unternehmen, die öffentliche Hand aber auch Institutionen wie Kirche, Vereine und Stiftungen als Grundbesitzer auf.

Im hier untersuchten Fall tritt ein Familienverbund als Grundstückseigentümer auf.

Investoren:

Institutionelle und private Investoren mit Risikobereitschaft und der Hoffnung auf hohe Wertsteigerungen durch frühzeitige Beteiligung.

Immobiliendienstleister:

Makler, Sachverständige, Steuerberater, Juristen, Verwalter und sonstige Spezialisten stellen ihr Know-How in den Dienst der Projektentwicklung.

Architekten und Ingenieure:

Der Architekt als Planer der Umsetzung des vom Projektentwickler angedachten Nutzungskonzeptes und häufig auch als Benenner von Fachingenieuren, die mit speziellem Fachwissen das Projekt und die Bauunternehmen in ihrem Fachgebiet unterstützen.^[5]

Bauunternehmen:

Aus organisatorischen Gründen und Gründen der Risikoreduzierung werden in der Regel Generalunternehmer oder Generalübernehmer beauftragt. Zunehmend werden Bauunternehmen auch selbst als Projektentwickler tätig.

Financiers:

Der Projektentwickler benötigt Fremdkapital. Baufinanzierer achten bei kurzfristigen Krediten besonders auf die Bonität des Projektentwickler und seiner Partner, bei langfristigen Finanzierungen rückt das Objekt an sich mit seinem Cash-Flow, in den Focus.

Öffentliche Hand und Öffentlichkeit:

Entweder als Auftraggeber und Nutzer oder aber als Grundstückseigentümer kann die Öffentlichkeit beteiligt sein. Unumgänglich allerdings ist sie es aufgrund baurechtliche zu erteilenden Genehmigungen.^[6]

2.3 Phasen der Projektentwicklung

Ausgangspunkt jeder Projektentwicklung ist die Formulierung einer Nutzungsidee für ein Gründstück oder ein Areal. Zur Sicherstellung oder Verbesserung der Vermarktungsfähigkeit sind verschiedene Projektphasen zu durchlaufen. Die Idee oder Vision kann im ersten Schritt zunächst einmal grob und skizzenhaft festgehalten werden. Sie stellt allerdings die Grundlage für nachfolgende Standort- und Marktanalysen dar. Im Anschluss kann eine erste Beschreibung der Chancen und Risiken vorgenommen werden um ein erstes Teilergebnis festzuhalten. Überwiegen die negativen Bedenken muss auch in Betracht gezogen werden weitere kostspielige und zeitintensive Schritte einzustellen.^[7]

Überwiegen aber die positiven Effekte gilt es keine Zeit zu verlieren um eine Sicherung des Grundstücks herbeizuführen. Hierbei reicht die Spanne von einer Absichtserklärung im schwächsten Fall bis zu einem Kaufvertrag mit notarieller Sicherung (Auflassungsvormerkung) und Rückabwicklungsklauseln als stärkste Ausprägung.

Erst nach einer solchen Sicherung sollte ein Nutzungskonzept erstellt werden und die notwendigen Partner für das Projekt akquiriert. Parallel hierzu schafft eine Wirtschaftlichkeitsberechung eine Entscheidungsgrundlage darüber ob das Entwicklungskonzept tragfähig ist oder gar nicht erst weiterverfolgt werden soll.

Erscheint das Konzept vielversprechend wird ein detailliertes Nutzungskonzept im Anschluss erarbeitet.

Die Projektfinanzierung muss geklärt werden bevor das Areal erworben und die Entwicklung weiterverfolgt werden kann. Das Zielniveau jeder Entwicklung kann unterschiedlich sein. Denkbar sind als Ende beispielsweise der Zeitpunkt der Baurechtsverschaffung, die Realisierung des Gebäudes oder aber erst die Vermarktung des vermieteten Objekts.

Generell gilt, dass Aspekte der vorgenannten Disziplinen parallel zueinander bearbeitet werden und eine strenge Phasenunterscheidung weder möglich noch sinnvoll ist. Eine grobe Benennung solcher Phasen dient allerdings der Übersichtlichkeit und aus diesem Grund wird sie von mir in den folgenden Kapiteln benutzt. Chronologisch aufeinander folgend wird von Initiierung, Konzeptionierung und Realisierung gesprochen^[8]. Eine unterschiedliche Vertiefung einzelner Aspekte dieser Thematik ergibt sich aus der Zweckmäßigkeit und Zielrichtung des aktuellen Falles in Stuttgart-Bad Cannstatt.

2.3.1 Projektinitiierung

Wie unter 1.1 erwähnt sind die Gegebenheiten unter den Faktoren Standort, Projektidee und Kapital und deren Kombination ursächlich für die jeweilige Projektentwicklung.

Im hiesigen Fall trifft zu, dass der Anstoß einer Projektentwicklung der Standort wäre. Die Grundeigentümer sehen eine Möglichkeit verschiedene Grundstücke zu arrondieren und auf dem entstehenden Areal eine größere Lösung als die bisherige, historisch gewachsene zu realisieren. Grund und Boden soll allerdings im Eigentum der Gesellschaft bleiben. Die liquiden Mittel um selbst eine Projektentwicklung zu initiieren und zu realisieren sind im nötigen Maß allerdings nicht vorhanden.

Ein Projektentwickler hat in einem solch gelagerten Fall die Aufgabe nach einer geeigneten Projektidee zu suchen. Hier steht die Frage der Nutzung im Vordergrund.

Die allgemein hoch bewerteten Faktoren „Lage, Lage und Lage“ sind hierbei für eine erfolgreiche Projektentwicklung nur eingeschränkt relevant, da der Standort bereits vorgegeben ist.

In der Initiierungsphase wird zunächst eine grobe Standortanalyse erstellt um die Frage der Nutzung prinzipiell zu klären und Ungeeignetes auszuschließen.

Eine detaillierte und kostenintensive Standort- und Marktanalyse wird zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht durchgeführt, da die Wirtschaftlichkeit noch fraglich ist. Ohne extremen Aufwand, sondern mit einer zwingend notwendigen Begehung, den Erfahrungswerten und der Marktkenntnis des Projektentwicklers lässt sich eine grobe Analyse hinsichtlich folgender Kriterien erstellen:

- Größe, Zuschnitt und Zufahrtsmöglichkeiten des Grundstücks
- Verkehrsanbindung
- Umfeldstruktur, Bodenbeschaffenheit, Altlasten

Weitergehend wird eine Grundbucheinsicht unumgänglich. Eigentumsverhältnisse, Bodenbelastungen sowie Art und Maß der baulichen Nutzung müssen geklärt werden. Zusätzlich bedarf es noch der Informationen aus dem Bebauungsplan und dem Flächennutzungsplan.

Anschließend wertet der Projektentwickler alle ermittelten Standortfaktoren aus und erarbeitet ein grobes Nutzungskonzept hinsichtlich Rentabilität und Wirtschaftlichkeit. Hierzu bedarf es bereits der Suche und Kontaktaufnahme zu potentiellen Mieter und Käufern. Die Wünsche und Anforderungen der späteren Nutzer müssen so früh als möglich in die Konzeption einfließen um eine den Nutzern und dem Investor gerecht werdende Projektentwicklung garantieren zu können.^[9]

Zeigen sich in dieser Phase vorhersehbar unüberbrückbare Diskrepanzen zwischen den Beteiligten (finanziell und auch rechtlich) oder zeichnen sich Schwierigkeiten ab hinsichtlich der Vermarktung oder dem Baurecht, kann dies bereits eine Einstellung weiterer Bemühungen begründen.

2.3.2 Projektkonzeption

Das bisher nur grob umrissene Projekt wird im Falle einer positiven Bewertung der oben genannten Aspekte einer detaillierten, formalen Analyse unterzogen. Hierbei werden Erkenntnisse über Chancen und Risiken gewonnen und der Projektentwickler sowie andere an der Realisierung Beteiligte über Machbarkeit und Potentiale informiert.

Sie besteht aus mehreren verschiedenen Analysen die jeden vorstellbaren Bereich im Zusammenhang mit dem Objekt abdecken. Zusammengefasst wird diese dann als Machbarkeitsstudie (Feasibility Analysis) bezeichnet. Obwohl diese Studie alle Interessen aller Beteiligten berücksichtigen soll und vor allem die Machbarkeit in einem vorgegeben Zeitrahmen im Fokus hat, kann sie einen Misserfolg des Projektes nicht ausschließen. Sie dient vor allem dazu Risiken und Fehlerquellen aufzudecken um sie zu minimieren^[10]. Sollte es zu einer konkreten Nutzidee kommen, gilt dies besonders für den hiesigen Fall aufgrund der wettbewerbsintensiven Lage.

2.3.2.1 Standort- und Marktanalyse

Die Standort- und Marktanalyse nimmt den elementarsten Teil der Machbarkeitsstudie ein. Systematisches Sammeln, Aus- und Bewerten von mittelbar und unmittelbar mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Daten und Informationen sichert am Ende eine objektive Entscheidungsgrundlage zur Investitionstätigkeit.

Dabei gibt es zwei Ausrichtungen. Entweder wird für ein optimales Nutzungskonzept ein Grundstück gesucht, oder für ein bestehendes Areal wird die lokale und regionale Umgebung beurteilt um ein geeignetes Nutzungskonzept darauf zu erstellen. Diese Prüfung gewann in Stuttgart-Bad Cannstatt einige sehr aufschlussreiche Erkenntnisse.

Die Tiefe der Analyse entscheidet über die verwendeten Mittel und den Aufwand der betrieben wird. Bei einer ersten Recherche wird vor allem Sekundärforschung betrieben unter Zuhilfenahme von Quellen wie Literatur, Statistiken, Berichten aus Industrie- und Handelskammern und Untersuchungen verschiedener Institutionen.

Aufwendiger aber auch zielgerichteter und detaillierter zeigt sich eine Untersuchung vor Ort (Primärstudie), die bis zu einem professionellen Gutachten betrieben werden kann^[11].

Das Areal selbst, die direkt angrenzende Nachbarschaft (Mikrostandort) und die erweiterte Umgebung und Region (Makrostandort) sind zu beurteilen.

Makroökonomische Gesichtspunkte werden zuerst untersucht. Es sind möglichst aktuelle und nachvollziehbare Daten zu verwenden. Je detaillierter und spezieller die Anforderungen der Einzelfaktoren desto eher sollte sich ein externes, spezielles Forschungsinstitut mit ihnen auseinandersetzen.

Ortskenntnis ist ein großer Vorteil, denn es gibt sehr viele intransparente, lokale Charakteristika auf dem jeweiligen Immobilienmarkt. Lokale und regionale Entwicklungen beeinflussen die Wettbewerbsbedingungen in starkem Maß. Spezialwissen um solche Strömungen innerhalb der direkten Umgebung ist notwendig um Risiken zu reduzieren und verlässliche Aussagen zu treffen^[12].

Kriterien des Makrostandortes:

- Räumliche Situation
- Überregionale Verkehrsstruktur
- Voraussichtliche Entwicklung
- Bevölkerung/Soziale Struktur
- Wirtschaftstruktur/Kaufkraft
- Arbeitsplatzsituation
- Beschaffungs- und Absatzmärkte
- Wettbewerbssituation
- Marktgeschehen
- Landesentwicklungsplan/Flächennutzungsplan
- Stadtplanung/Baurechtliche Aspekte
- Umweltschutzsituation

Kriterien des Mikrostandortes:

- Lage, Zuschnitt und Beschaffenheit des Grundstücks
- Immobilienbestand
- Regionale Verkehrsanbindung
- Anbindung an öffentlichen Nahverkehr
- Technische Versorgung und Entsorgung
- Image des Standort und der direkten Umgebung
- Erschließungszustand
- Umfeld und Nachbarschaft
- Miet- und Kaufpreissituation
- Versorgungssituation für Haushalt und Gewerbebedarf
- Einrichtungen für Freizeit und Gesundheit
- Umweltqualität
- Rechtliche und steuerliche Situation
- Altlastensituation
- Denkmalschutz^[13]

2.3.2.2 Analyse des Bau- bzw. Planungsrechts

Zeitnah zur Standortanalyse findet eine Prüfung des Bau- bzw. Planungsrechts statt. Hier kommt der bereits oben genannte Aspekt zum Tragen, dass für manche Themenbereiche externe Experten befragt werden müssen. Die Auskünfte der beteiligten Makler, Architekten, Bauunternehmer und Eigentümer reichen nicht aus um verlässliche Schlüsse zu ziehen. Es besteht eher die Möglichkeit, dass diese sich widersprechen. Eine Hinzuziehung eines Fachanwalts ist unumgänglich. Die Risiken und Konsequenzen die eine Ablehnung des Bauantrags mit sich ziehen sind zu erheblich.

Geregelt sind Bau- und Planungsrecht für jedes Grundstück durch die Bauleitplanung, den Flächennutzungsplan (FNP) mit dem daraus abgeleiteten Bebauungsplan unter Berücksichtigung der Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Das Projekt kann entweder bis zur Genehmigung an den gültigen Bebauungsplan angepasst werden, oder (sollte dies nicht in angemessenem Rahmen möglich sein) muss über einen Antrag auf Änderung des Baurechts nachgedacht werden. Haben beide Wege keine Aussicht auf Erfolg muss das Projekt eingestellt werden.

Auch wenn das Projekt dem Bebauungsplan nach zulässig ist, kann es trotzdem vorkommen, dass die Baugenehmigung aus politischen Gründen versagt wird^[14].

Um dem vorzubeugen sollte der Projektentwickler möglichst frühzeitig relevante Gremien von den Vorteilen für die Stadtentwicklung überzeugen und Bedenken oder Anregungen seitens der Öffentlichkeit nach Möglichkeit einarbeiten.

2.3.2.3 Analyse des Nutzungskonzepts

Aus der Markt- und Standortanalyse werden Anforderungen an die Nutzung des Projektes deutlich. Nun liegt es am Projektentwickler aus den groben Umrissen der Initiierungsphase ein detailliertes Nutzungskonzept zu erstellen, das sich auch vermarkten lässt.

Dazu bilden folgende Aspekte den Mittelpunkt der Fragestellungen:

- Drittverwendungsmöglichkeit
- Anforderungen seitens Mieter an Standort, Nutzung und Gebäude
- Höhe des Mietniveaus
- Mieterzielgruppe^[15]

Auch hier stellt es sich wieder als potentiellen Wettbewerbsvorteil dar, wenn der Projektentwickler außerhalb der gängigen, für jeden zugänglichen Quellen, noch Kontakte und Kenntnisse (lokale Schlüsselpositionen in Politik, Wirtschaft oder auch Kultur) besitzt die ihn Trends der Umgebung frühzeitig erkennen und deren Effekte ausschöpfen lassen.

Dies hilft auch sehr beim wesentlichen Erfolgsfaktor Timing. Wann das Projekt an den Markt kommt ist von entscheidender Bedeutung für den wirtschaftlichen Erfolg. Hierbei muss beachtet werden, dass das Immobiliengeschäft sich nicht mehr wie früher mit seinen Sonderheiten (zeitliche Verzögerung und Ausschlag) am Wirtschaftszyklus orientiert, sondern die Anforderungen der Nutzer immer spezieller und individueller werden. Dieser Faktor erhält bei der Suche nach einem Nutzungskonzept im untersuchten Fall noch konkrete Bedeutung.

Eine große Herausforderung dabei ist für einen Nachfolgemieter trotzdem hinsichtlich Flächennutzung und Gestaltungsmöglichkeiten hohe Flexibilität zu schaffen.

Es entsteht ein Konflikt zwischen dem Ziel der einzigartigen, unverwechselbaren Immobilie, und der optimalen, trotzdem flexiblen Nutzbarkeit des Raumkonzepts um auf Dauer nicht rein von der optischen Akzeptanz der Immobilie abhängig zu sein.

Raumkonzeption, Gebäudetypologie und Tragewerksstruktur müssen in Einklang gebracht werden. Der Innenausbau und die Haustechnik müssen möglichst frühzeitig mit den späteren Betreibern beziehungsweise den Nutzern koordiniert werden, um eine spätere, kostspielige Überarbeitung der Planung zu vermeiden^[16].

2.3.2.4 Wettbewerbsanalyse

Die Wettbewerbsanalyse integriert sowohl die Standort- und Marktanalyse, als auch die Analyse des Nutzungskonzepts. Objekte die der eigenen Projektentwicklung Konkurrenz bereiten können (durch regionale und funktionale Aspekte, sowie durch das früher schon erwähnte Timing) sind auszumachen und im Hinblick auf Lage, Art, Grundstücksgröße, Nutzfläche, Leerstandquote, Preise, usw. zu untersuchen.

[...]

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^[1] Vgl.: Grundbuch Stuttgart-Bad Cannstatt, 27. Juli 2007.

^[2] Vgl.: http://www.dvpev.de, 13. September 2007.

^[3] Vgl.: Sabary, S., (2002), Seite 97 f.

^[4] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 268 f.

^[5] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 267 f.

^[6] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 267 f.

^[7] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 270.

^[8] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 270 ff.

^[9] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 271.

^[10] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 276 ff.

^[11] Vgl.: May, A. / Eschenbaum, F. / Breitenstein, O., (1998), Seite 58 f.

^[12] Vgl.: May, A. / Eschenbaum, F. / Breitenstein, O., (1998), Seite 59 f.

^[13] Vgl.: Sabary, S., (2002), Seite 121.

^[14] Vgl.: Schnermann, J., (1994), Seite 165 f.

^[15] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 279 f.

^[16] Vgl.: Gondring, H., (2004), Seite 279 f.