Trends bei und Standortanalyse für Seniorenimmobilien

Gliederung

I. Einleitung

II. Trends und Besonderheiten am Seniorenimmobilienmarkt
1. Arten von Seniorenimmobilien
2. Bedarfsanalyse
3. Entwicklungen und Trends
3.1. Nachfragetrends
3.2. Trends am Angebotsmarkt
3.3. Ausblick

III. Standortanalyse
1. Makrostandortfaktoren Fallbeispiel zur Wahl des Makrostandortes
2. Mikrostandortfaktoren
2.1. Fallbeispiel zur Wahl des Mikrostandorts
2.2. Weitere entscheidende Faktoren und Infrastruktur

IV. Resümee

I. Einleitung

Der demographische Wandel stellt Deutschland schon seit Jahrzehnten vor neue und ständig wachsende Herausforderungen. Ein Alterungsprozess bezogen auf die komplette Bevölkerung begann vor über 100 Jahren und wird uns auch in Zukunft stets gegenwärtig sein. Ein enormer Rückgang der Geburtenrate verbunden mit einer kontinuierlich steigenden Lebenserwartung sind die Gründe hierfür. Prognosen sagen voraus, dass sich bis zum Jahre 2050 die Einwohnerzahl Deutschlands um 8,9% auf 75,1 Mio. verringern wird. Dabei wird sich der Anteil der über 60-jährigen um 34% erhöhen, während ein Rückgang der berufstätigen Generation zu beobachten ist. Enorme Bevölkerungsverschiebungen verschärfen zusätzlich die Problematik. Umzüge in Großstädte und Regionen im Süden und Westen der Republik sind an der Tagesordnung und veranlassen damit, dass die Auswirkungen des demographischen Wandels in Deutschland regional ganz unterschiedlich zur Geltung kommen.^[1]

Diese Entwicklungen haben zur Folge, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland je nach Region auf die verschiedensten Szenarien einzustellen hat. Der Markt für Seniorenimmobilien ist hierbei besonders interessant, da die steigende Anzahl von Menschen im Rentenalter eine wachsende Nachfrage nach maßgeschneiderten Immobilienkonzepten mit sich bringt. Die unterschiedlichsten Wohnformen stehen der älteren Generation bereits heute zur Verfügung. Allerdings sieht sich die Immobilienbranche mit ständig wachsenden Ansprüchen, und dadurch mit einer neuen Generation an Senioren konfrontiert, welche u.a. durch gestiegene Vermögen nach einer möglichst individuellen Wohnform (auch noch im hohen Alter) suchen.

Um diese Bedürfnisse zu stillen, ist nicht nur nach der optimalen Wohnform zu suchen, sondern auch nach einem Standort, der es den Senioren ermöglicht in einer gewohnten Umgebung zu bleiben. Des Weiteren sollten betroffenen Personen möglichst schnelle und problemlose medizinische Versorgung, sowie diverse Pflegedienstleistungen zur Verfügung stehen.

In der folgenden Arbeit werden zunächst verschiedene Seniorenimmobilien vorgestellt. Aufbauend auf diesen Informationen wird der Bedarf der älteren Generation beschrieben um schließlich die Entwicklungen und Trends am Markt zu erläutern.

Das dritte Kapitel beschäftigt sich mit den Faktoren einer Standortanalyse. Hier werden Makro- sowie Mikrofaktoren dargestellt, die bei der Planung eines Projekts beachtet werden müssen. Das abschließende vierte Kapitel analysiert rückblickend die gewonnenen Erkenntnisse und zieht damit das Fazit der Arbeit.

II. Trends und Besonderheiten am Seniorenimmobilienmarkt

1. Arten von Seniorenimmobilien

Durch die Zunahme altersbedingter, gesundheitlicher Einschränkungen steigt der Bedarf nach zusätzlichen Dienstleistungen.^[2] Das Leben in den eigenen vier Wänden, sowie das Verlangen nach Eigenständigkeit und Individualität ist der häufigste Wunsch von Personen im dritten Lebensabschnitt. Fehlt mit zunehmendem Alter jedoch die familiäre Unterstützung, so ist diese Generation auf externe Hilfe angewiesen. Je nach Pflege-/ Hilfsbedürftigkeit kann diese Hilfe auf verschiedene Weise in Anspruch genommen werden. Abbildung 1 bietet einen Überblick über mögliche Wohnformen im Alter.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.1: Mögliche Wohnformen im Alter^[3]

Betreute Wohnanlagen mit verschiedenen Dienstleistungen bieten sich an, wenn das Wohnen in den eigenen vier Wänden nicht mehr möglich erscheint.

Ist ein hoher Bedarf an Pflegeleistungen von Nöten, kann auf Seniorenpflegeimmobilien in Form von Pflegeheimen zurückgegriffen werden. Im Rahmen dieser Seminararbeit wird zwischen folgenden Wohnformen unterschieden:

- Eigenständiges Wohnen ohne externe Hilfeleistungen
- Eigenständiges Wohnen mit externen Hilfeleistungen
- Ganzheitlich betreutes Wohnen und Pflegeheime

Um ohne externe Hilfeleistungen in den eigenen vier Wänden auszukommen, ist ein gewisses Maß an Eigenständigkeit von Nöten. Mit zunehmendem Alter können hier Umbauten vorgenommen werden, die den Alltag erleichtern. Steigt die Abhängigkeit von anderen Personen, so sind auch Wohngemeinschaften, Hausgemeinschaften oder das Zusammenleben mit den eigenen Kindern vorstellbar.

Mit steigendem Alter steigt jedoch auch der Bedarf an Hilfeleistungen. Schön ist, wenn man hierbei seine Individualität beibehalten kann und nur teilweise auf andere Menschen angewiesen ist.

Ist eine eigene Versorgung nicht mehr, oder nur teilweise möglich, so wird normalerweise auf externe Hilfe zurückgegriffen. Meist bleiben die betroffenen Menschen hierbei in der eigenen Wohnung und beanspruchen Dienstleistungen externer Anbieter. Dies können neben Essensdiensten (z.B. Essen auf Rädern) auch Pflege-/ und Hilfsdienste sein, die täglich für gewisse Tätigkeiten, die die Senioren nicht mehr selbst bewältigen können einspringen. Je nach physischem Zustand der Betroffenen, reicht dieser Zeitraum von wenigen Minuten über mehrere Stunden, bis hin zur ganzheitlichen Betreuung in den eigenen vier Wänden.

Einen weiterhin relativ kleinen Markt repräsentieren private Hausgemeinschaften und Alters- WGs. Diese sind meist selbst organisiert, bei denen die Senioren über ihren eigenen, privaten Wohnanteil verfügen und gemeinschaftliche Räume nutzen. Kosten werden hierbei durch die gemeinsame Nutzung (auch von externen Leistungen) reduziert.

Auch das Wohnen in Residenzen ist weiterhin ein relativ kleines Segment. Hierbei bleiben individuelle Bedürfnisse gewahrt, ein gewisses Maß an Eigenständigkeit bleibt bestehen und neue Kontaktmöglichkeiten werden geschaffen. Die hotelähnlichen Dienstleistungen reduzieren den Aufwand der Senioren und es steht verschieden geschultes Personal (Physiotherapeut, Krankenpfleger, Ärzte) zur Verfügung. Aufgrund der hohen Kosten, die durch diese Dienstleistungen entstehen, sind Seniorenresidenzen allerdings nur für einen geringen Teil der Gesellschaft finanzierbar.

Ganzheitlich betreutes Wohnen in Alten-/ Seniorenheimen bietet der älteren Generation die Möglichkeit rund um die Uhr und in jeder Lebenslage auf Hilfe zurückgreifen zu können. Inwieweit und in welchem Umfang Hilfe zur Verfügung steht, kann von Einrichtung zu Einrichtung jedoch variieren. So kann betreutes Wohnen wie folgt unterteilt werden:^[4]

- altersgerecht gestaltete Wohnungen in Verbindung mit integrierter Sozialstation
- altersgerecht gestaltete Wohnungen in Kooperation mit einer integrierten Sozialstation
- altersgerecht gestaltete Wohnungen in Kooperation mit räumlich benachbartem Pflegeheim
- Wohngruppen für Demenzkranke

Welche Wohnform für die betreffenden Personen am ehesten zutrifft, liegt an deren Pflegestufe^[5] wie auch am regionalen Angebot. Des Weiteren spielen die Kosten eine große Rolle. Je zahlungskräftiger das Klientel, desto mehr Privatsphäre kann im Alter erhalten werden.

Können pflegebedürftige Menschen ihre Umgebung nicht mehr bewusst wahrnehmen, so ist eine Rundum- Pflege von Nöten. Diese kann je nach finanzieller Zahlungskraft der Kunden und ggf. Wunsch der Kinder in einer der o.g. Einrichtungen oder in Pflegeheimen in Anspruch genommen werden.

2. Bedarfsanalyse

In der Einleitung wurde auf die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland hingewiesen. Die Frage die sich nun stellt, ist die nach den Bedürfnissen (und deren mögliche Veränderungen) einer alternden Gesellschaft.

Mit der absoluten Zahl der „älteren Bevölkerung“ steigen auch deren individuellen Ansprüche - ein selbstbewusstes Inanspruchnahmeverhalten wird generiert. Diese Ansprüche nach altersgerechten Wohnformen können sehr verschieden sein und richten sich nach dem Bedarf der jeweiligen Personen. Eines ist jedoch bei fast allen Senioren gleich: Der Wunsch nach Selbstbestimmung und somit ein Leben „in den eigenen vier Wänden“ hat oberste Priorität. Durch sich ständig verbessernde medizinische Möglichkeiten kann dieser Wunsch auch zunehmend erfüllt werden, jedoch ist klar, dass aufgrund altersspezifischer Problemstellungen, verbunden mit dem Bedarf an Pflege- und Hilfeleistungen diesem nicht immer nachgegangen werden kann. Auch aus finanziellen Gründen werden Umzüge in andere Einrichtungen oft vermieden. Hilfs- und Pflegeleistungen im Familienverbund oder durch „semiprofessionelle Anbieter“ sind meist nicht nur günstiger, sondern wahren auch den Wunsch nach Individualität. Die unten aufgeführte Grafik verdeutlicht diese Tendenzen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.2: Vorstellbare Wohnformen im Alter^[6]

Im Laufe der Jahre verändern sich bei älteren Menschen häufig die Vorstellungen und Wünsche über Wohnformen im Alter. Auch wenn das Anliegen nach einem „Alleinhaushalt“ meist lange bestehen bleibt, zeigt die Realität jedoch, dass sich die Präferenzen der Senioren mit der Zeit ändern. Hauptgrund hierfür ist meist die Gesundheit. Obwohl es auf den geistigen und physischen Zustand der Betroffenen und deren Umfeld ankommt, können drei Phasen des Alterns definiert werden:^[7]

- Autonomes Rentenalter (60-69 Jahre): Die individuelle Wohnweise steht im Vordergrund. Das eigene Heim ist Mittelpunkt des Lebens. Überlegungen bzgl. eines Umzugs in kleinere/praktischere Wohnungen möglich.
- Autonomes/ fragiles Alter (70-79 Jahre): die selbstständige Lebensweise steht meist noch im Vordergrund. Das Führen eines eigenen Haushaltes ist möglich. Benötigte Hilfe im Alltag wird häufiger. Inanspruchnahme von externem Service. Vereinzelte Umzüge in Alten-/ Pflegeheime.
- Fragiles Rentenalter (über 80 Jahre): Selbstständigkeit schwindet, Abhängigkeit steigt. Unterstützungen im Alltag werden häufiger. Beanspruchte Dienste mehren sich. Steigende Anzahl an Umzügen in Alten-/ Pflegeheime.

Diese Gruppeneinteilungen sind selbstverständlich nicht zwingend, sondern Erfahrungswerte, die aus der Vergangenheit hervorgehen. Das Bedürfnis an überdurchschnittlich viel Pflegebedarf über einen langen Zeitraum ist damit genauso vorstellbar wie der Fall, wonach Senioren ihren kompletten Lebensabend ohne fremde Hilfeleistungen vollbringen können. Dennoch steigt der Pflegebedarf in Heimen und zu Hause ständig, wie folgende Grafik belegt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.3: Entwicklung des Pflegebedarfs in Deutschland^[8]

Des Weiteren ist ein Strukturwandel der Generation 60plus zu beachten. So ändert sich die Lebenssituation dieser Altersgeneration hauptsächlich in zweierlei Hinsicht:

1. Änderung der finanziellen Möglichkeiten
2. Änderung des Altersbildes sowie der Freizeitgestaltung

Während früher die ältere Generation noch mit Begriffen wie krank, schwach, hilflos, alt und arm assoziiert wurde, hat sich dieses Bild heute eher zu dynamisch, gesund, gut versorgt, etc. gewandelt. Dies ist hauptsächlich auf einen gesünderen und aktiveren Lebensstil sowie eine bessere Versorgung zurückzuführen.^[9] Die erwähnten, veränderten finanziellen Möglichkeiten sind ein weiterer Hauptfaktor, der die Lebenssituation der Senioren beeinflusst. Im Vergleich zu früher stehen dieser Altersgruppe heute größere Vermögenswerte und damit auch eine höhere Kaufkraft zur Verfügung. Dies wird sich in den nächsten Jahren durch die „Erbengesellschaft“ exponentiell fortsetzen. Allerdings ist ebenso mit einer wachsenden Anzahl von Altersarmen zu rechnen, welche ebenfalls gepflegt werden müssen. Durch große Defizite in der Pflegeversicherung wird sich diese Lage sogar noch verschärfen. Es besteht damit Bedarf am oberen und unteren Ende der Vermögensgruppen. Beide Gruppen sind noch als Nische zu bezeichnen, da sich der Massenmarkt hauptsächlich auf die „Mitte“ konzentriert. Allerdings ist in Zukunft mit einer Zunahme beider Extreme zu rechnen.

[...]

^[1] Vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung, Regionale Alterung in Deutschland, Wiesbaden 2007, S.1ff.

Vgl. Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050 – 11. koordinierte Bevölkerungs- vorausberechnung, Wiesbaden 2006, S.5ff.

^[2] Vgl. InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH) – Integriertes Wohnen im Alter, S.4ff.

^[3] Vgl. Dr. Pamela Busz MRICS (Earnst & Young) – Seniorenimmobilien, Berlin 4. Dezember 2003, S.13

^[4] Vgl. Dr. Tobias Just (Deutsche Bank) – Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft, Frankfurt am Main 4. Oktober 2005, S. 13ff.

^[5] Siehe hierzu im Anhang: 1. Pflegestufen

^[6] Quelle: InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH)

^[7] Vgl. Hans-Rudolf Blöchinger (CEO Tertianum-Gruppe), Seniorenimmobilien- ein Wachstumsmarkt?; Berlingen 18. April 2007, S.7

^[8] Vgl. Tobias Just, Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft, Frankfurt am Main, S.1; 4. Oktober 2005

^[9] Vgl. Ralf Mai, „Die Alten der Zukunft“, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Wiesbaden 2003, S.1ff.