Wie helfen Investitionsrechnungsmodelle bei der Verbesserung der Wirtschaftlichkeit einer Sanierung? Ein Mehrfamilienhaus in Aschaffenburg

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung und Vorgehensweise

2 Theoretische Darstellung der Investitionsrechnungsverfahren
2.1 Statische Verfahren
2.1.1 Kostenvergleichsrechnung
2.1.2 Gewinnvergleichsrechnung
2.1.3 Rentabilitätsvergleichsrechnung
2.1.4 Statische Amortisationsrechnung
2.2 Dynamische Verfahren
2.2.1 Kapitalwertmethode
2.2.2 Annuitätenmethode
2.2.3 Interne Zinsfußberechnung
2.3 Gegenüberstellung der statischen und dynamischen Verfahren
2.4 Zwischenfazit

3 Praktische Anwendung der Wirtschaftlichkeitsanalyse
3.1 Relevante Daten des Investitionsobjektes
3.2 Wahl des Verfahrens zur Wirtschaftlichkeitsanalyse
3.3 Anwendung des Verfahrens

4 Kritische Betrachtung des Verfahrens
4.1 Vor- und Nachteile
4.1.1 Vorteile
4.1.2 Nachteile

5 Sensitivitätsanalyse
5.1 Veränderung der Projektdauer
5.1.1 Situation 1
5.1.2 Situation 2
5.1.3 Situation 3
5.1.4 Gesamtbetrachtung Projektdauer
5.2 Veränderung des Zeitpunkts der Kaufpreiseinnahmen
5.2.1 Situation 1
5.2.2 Situation 2
5.2.3 Situation 3
5.2.4 Situation 4
5.2.5 Situation 5
5.2.6 Gesamtbetrachtung Zeitpunkt der Kaufpreiseinnahmen
5.3 Veränderung der Kaufkosten
5.3.1 Situation 1
5.3.2 Situation 2
5.3.3 Situation 3
5.3.4 Gesamtbetrachtung Anschaffungskosten
5.4 Verbesserung der Wirtschaftlichkeit durch Variieren von Parameter
5.4.1 Projektdauer
5.4.2 Zeitpunkt der Kaufpreiseinnahmen
5.4.3 Kaufkosten
5.4.4 Durchführung der Wirtschaftlichkeitsanalyse

6 Fazit

7 Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 grafische Darstellung der Verfahren

Abbildung 2 ROI-Schema

Abbildung 3 Darstellung der Abzinsungssystematik

Abbildung 4 Grafische Darstellung des internen Zinsfußes

Abbildung 5 Grafische Darstellung Projektzeit Situation 1

Abbildung 6 Grafische Darstellung Projektzeit Situation 2

Abbildung 7 Grafische Darstellung Projektzeit Situation 3

Abbildung 8 Gesamtbetrachtung Projektzeit

Abbildung 9 Grafik interner Zinsfuß und Referenzwert Projektzeit

Abbildung 10 Grafische Darstellung Einkommenszeitpunkt Situation 1

Abbildung 11 Grafische Darstellung Einkommenszeitpunkt Situation 2

Abbildung 12 Grafische Darstellung Einkommenszeitpunkt Situation 3

Abbildung 13 Grafische Darstellung Einkommenszeitpunkt Situation 4

Abbildung 14 Grafische Darstellung Einkommenszeitpunkt Situation 5

Abbildung 15 Gesamtbetrachtung Einkommenszeitpunkt

Abbildung 16 Gesamtbetrachtung Einkommenszeitpunkt mit Referenzwert

Abbildung 17 Grafische Darstellung Anschaffungskosten Situation 1

Abbildung 18 Grafische Darstellung Anschaffungskosten Situation 2

Abbildung 19 Grafische Darstellung Anschaffungskosten Situation 3

Abbildung 20 Gesamtbetrachtung Anschaffungskosten

Abbildung 21 Grafische Darstellung Optimierung

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 tabellarische Darstellung der Kostenvergleichsrechnung

Tabelle 2 tabellarische Darstellung der Gewinnvergleichsrechnung

Tabelle 3 Berechnung des Kapitalwertes mit Zinsfuß 5%

Tabelle 4 Berechnung des Kapitalwertes mit Zinsfuß 0%

Tabelle 5 Rechnerische Darstellung des internen Zinsfußes

Tabelle 6 Rechnerische Darstellung Anschaffungskosten Situation 3

Tabelle 7 Übersicht der Ergebnisse

1 Einleitung und Vorgehensweise

Die Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein unumgänglicher Schritt in der Vorbereitung einer Investition. Das Gegenüberstellen von Aufwand und Ertrag¹, das Jonglieren und Austarieren der Zahlen und das Betrachten der Zeitschiene: all das hat zum Ziel herauszufinden, ob ein Projekt das gewünschte Verhältnis zwischen Kapitaleinsatz und Ergebnis erbringen kann.² Auch im Bereich der Projektentwicklung von Bauträgerprojekten ist die Analyse der Wirtschaftlichkeit ein wichtiges Instrument, um das Unternehmen dauerhaft mit gewinnbringenden Projekten auf dem richtigen Kurs zu halten und Fehlinvestitionen sowie Fehlallokationen von betrieblichen Ressourcen zu vermeiden.³ Somit stellt sich bei jedem Projekt erneut die Frage: Ist das, was geplant ist, rentabel?

Zunächst könnte an dieser Stelle auf Wertermittlungsverfahren verwiesen werden. Klassisch betrachtet finden sich hier neben normierten Verfahren Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren⁴ auch weitere nicht normierte Verfahren, wie beispielsweise das Residualwertverfahren oder das Discounted-Cashflow-Verfahren.⁵ Alle diese Verfahren laufen jedoch darauf hinaus einen bestimmten Wert – beispielhaft hierfür Verkehrswert, Beleihungswert, Versicherungswert, Grundbesitzwert, etc.⁶,⁷ – auszugeben. Sie beantworten die Frage was eine Immobilie wert ist und welcher Preis am Markt erzielbar ist.⁸ Doch beantworten sie nicht die Frage nach der Wirtschaftlichkeit.

Die Wirtschaftlichkeit kann definiert werden als das optimale Verhältnis zwischen Ressourceneinsatz und erzieltem Ergebnis. Wird dem erzielten Ergebnis eine Aufwands- oder Umsatzgröße gegenübergestellt, ergibt sich hieraus die relative Wirtschaftlichkeit – die Rentabilität.⁹ Wird das Wort „rentabel“ über die Definition des Dudens betrachtet kann es ersetzt werden mit den Worten „zinstragend“ oder auch „einträglich“. Doch auf welchen Wegen kann die Wirtschaftlichkeit untersucht werden, um die Antwort auf die Frage „Ist das, was geplant ist, rentabel?“ zu finden? Hierzu wird das weite Feld der Investitionsrechnung zu Rate gezogen. Doch, welche Investitionsrechnungsmethode ist sinnvollerweise anzuwenden, um eine möglichst realitätsnahe Einschätzung der Wirtschaftlichkeit eines Bauträgerprojektes ausgegeben zu bekommen? Diese Frage soll unter Betrachtung der statischen und klassischen Investitionsrechnungsmodelle in folgender Ausarbeitung beantwortet werden.

Die Vorgehensweise der folgenden Untersuchung stellt sich wie folgt dar. Als Grundlage wird zunächst der Umfang der Möglichkeiten der Investitionsrechnungsmethoden dargestellt. Die für diese Arbeit zur Untersuchung ausgewählten statischen und klassischen, dynamischen Investitionsrechnungsverfahren werden dann anschließend einzeln auf theoretischer Basis dargestellt. Hierbei wird herausgearbeitet, welche der ausgewählten Methoden sich zur Wirtschaftlichkeitsanalyse im Bereich der Immobilienbranche und im Speziellen für Bauträgerprojekte folgerichtig am besten eignet.

Darauf aufbauend soll die ausgewählte Methode der Wirtschaftlichkeitsanalyse auf ein marktgängiges und -typisches Bauträgerprojekt angewandt werden. Dargestellt werden hierzu zunächst die Gegebenheiten des Projektes sowie der Projektablauf als Ausgangssituation. Mittels der ausgewählten Methode wird dann die Wirtschaftlichkeitsanalyse für das konkrete Bauträgerprojekt durchgeführt und die errechnete Wirtschaftlichkeit bewertet. Ergänzend zu diesem Ergebnis wird dann anhand der Sensitivitätsanalyse auf die Fragestellung eingegangen, welche Veränderungen sich ergeben, wenn einzelne Parameter verändert werden und welche Erkenntnisse hieraus für Projektplanung und -durchführung gewonnen werden können. Zusätzlich soll auf Basis dieser Erkenntnisse geprüft werden, wie der Projektablauf positiv verändert werden kann, um die Wirtschaftlichkeit schlussendlich zu steigern.

Das Fazit befasst sich dann zusammenfassend mit folgenden Fragen: Erscheint die Untersuchung der Wirtschaftlichkeit des Bauträgerprojektes mithilfe der ausgewählten Methode sinnvoll? Wie kann diese Investitionsrechnungsmethode im Allgemeinen zuträglich für die Analyse der Wirtschaftlichkeit sein? Welchen Stellenwert findet die Investitionsrechnung nach Meinung der Verfasserin im Berufsalltag von mittelständischen Bauträgerunternehmen?

2 Theoretische Darstellung der Investitionsrechnungsverfahren

Als Basis für alle weiteren Kapitel werden im Folgenden der Begriff der Investition und anschließend Ziel, Bedeutung, Funktionsweise und Verfahren der Investitionsrechnung dargestellt. Im Anschluss hieran werden die Investitionsrechnungsverfahren erläutert, die auf ihre Tauglichkeit zur Wirtschaftlichkeitsuntersuchung des Bauträgerprojektes geprüft werden sollen.

Begriff der Investition. Der Begriff der Investition geht auf das lateinische Wort „investire“ zurück, was so viel wie „einkleiden“ bedeutet.¹⁰ Die Entwicklung zum heutigen betriebswirtschaftlichen Begriff fand erst in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts statt, die feststellt, dass bei der Investition liquide Mittel dahingehend transformiert werden, dass Sie einen zukünftigen Nutzen bringen sollen. Die betriebswirtschaftliche Zuordnung der Investition ist abzugrenzen von der Finanzierung. Die Investition als Mittelverwendung findet sich auf der Aktivseite (Anlage- und Umlaufvermögen), ihr Gegenstück, die Finanzierung, auf der Passivseite (Eigen- und Fremdkapital) wieder.¹¹ Investition und Finanzierung finden jedoch trotz ihrer unterschiedlichen Zuordnung bei der praktischen Ausführung wieder zusammen, da das eine das andere braucht. Die einzelne Investition benötigt Eigen- und Fremdkapital, die Finanzmittel werden in Anlage- und Umlaufvermögen umgesetzt. Die Investition als Einzelnes lässt sich somit als Umwandlung von Zahlungsmittel in andere Vermögenswerte definieren.¹²

Ziele der Investitionsrechnung. Über die Tätigung einer Investition wird grundsätzlich aufgrund von bestimmten Wirkungen und Zielsetzung entschieden. Zu unterscheiden sind hierbei folgende Zielsetzungen.¹³

Die nicht quantifizierbaren Investitionsziele lassen sich nach nicht monetären (zum Beispiel Prestige, Macht oder Unabhängigkeit) und nicht quantifizierbaren Investitionswirkungen unterscheiden.¹⁴ Diese wiederum unterteilen sich in nicht monetäre Investitionswirkungen (zum Beispiel Erhöhung der Unfallsicherheit oder Vereinfachung der Betriebsabläufen) sowie monetäre, aber mangels Informationen nicht quantifizierbare Investitionswirkungen (beispielsweise Effekte von Fortbildungsmaßnahmen oder strategisch-intuitive Investitionen).¹⁵,¹⁶

Quantifizierbare Zielsetzungen hingegen stellen sich in Form von monetären Zielen dar. Diese sind geldlich messbare Ziele, wie beispielswiese Umsatz, Gewinn, Liquidität oder ähnliche Größen.¹⁷

Anhand dieser Ausführung wird ersichtlich, dass die Zielkategorien breit gefächert sind. Jedoch können nicht alle berücksichtigt werden. Die Investitionsrechnung berücksichtigt nämlich lediglich quantifizierbare Zielsetzung. Nicht quantifizierbare Zielsetzungen finden in der Investitionsrechnung keine Bewertung und müssen ergänzend berücksichtigt werden.¹⁸ Dies bedeutet jedoch nicht, dass deren Wichtigkeit und Wertigkeit geringer ist. Die Investitionsrechnung ist somit einerseits nicht zu überschätzen, da sie nicht vollumfänglich alle möglichen Investitionsziele in sich vereint, stellt jedoch andererseits ein notwendiges und unentbehrliches Glied in der Kette der Überlegungen zu Investitionsentscheidungen dar.

Aus der Tatsache, dass die Investitionsrechnung quantifizierbare Zielsetzungen berücksichtigen kann, leitet sich ab, dass die sinnvolle Nutzung der Investitionsrechnung eine Investition voraussetzt, die neben nicht quantifizierbaren Zielsetzungen auch über quantifizierbare Zielsetzungen verfügt. Jedoch ist auch im Falle des Dominierens von nicht monetären Zielsetzungen zur Durchführung der Investitionsrechnung zu raten. Hierbei wird – auch wenn die geldliche Seite dann nachrangig ist – eine Übersicht über die mit der Investitionstätigung verbundenen Konsequenzen auf ökonomischer Seite geschaffen. Insgesamt ist zu ergänzen, dass eine gute Entscheidung über die Investitionstätigung jedoch auch daraus resultiert, Kenntnis und Sicherheit über die eigenen Ziele zu haben.¹⁹

An dieser Stelle soll noch ergänzend auf die Feststellung von Kruschwitz eingegangen werden, nämlich, dass Investitionsentscheidungen von Menschen getroffen werden und, dass dies Berücksichtigung finden sollte. Nie gibt es zwei Menschen mit absolut gleichen Zielen und somit Entscheidungen. Interessen sind teils privat und persönlich und teils durch ein Gesellschaftssystem geprägt, in dem ein Mensch lebt. Teilweise sind sie quantifizierbar (Umsatz oder Gewinn) und teilweise nicht quantifizierbar (Ansehen oder Macht)²⁰, teilweise auch irrational.²¹ Insbesondere die nicht quantifizierbaren können jedoch ein mächtiger Hebel sein, der Ergebnisse und Tendenzen der rein rationalen Betrachtung der Investitionsrechnung aushebeln können. Auf diesem Wissen aufbauend soll die Bedeutung der Investitionsrechnung in der Entscheidungsfindung erläutert werden.

Bedeutung der Investitionsrechnung in der Entscheidungsfindung. Im Allgemeinen steht die Bedeutung der Investitionsrechnung in Abhängigkeit zu der Gewichtung von monetären und nicht monetären Investitionszielen und der Verlässlichkeit der monetären Investitionswirkung. Dies bedeutet, dass die Wichtigkeit der Investitionsrechnung größer wird, je kleiner der Einfluss von nicht monetären Zielsetzungen und Investitionswirkungen ist und je verlässlicher die monetären Investitionswirkungen geschätzt werden können. Die Bedeutung sinkt dementsprechend, je größer der Einfluss von nicht monetären Zielsetzungen und Investitionswirkungen ist und je unverlässlicher die monetären Investitionswirkungen geschätzt werden können.²² Bezogen auf die Immobilieninvestition eines Bauträgers kann dies in die Praxis so übertragen werden, dass beispielsweise das nicht quantifizierbare Ziel „Prestige“ starken Einfluss auf die Kaufentscheidung haben kann, soll eine Immobilie innerhalb des räumlichen Kernmarktes des Bauträgers erworben werden. Befindet sich eine Immobilie außerhalb des werbewirksamen Bereichs des Bauträgers, rücken mehr rationale, monetäre, quantifizierbare Überlegungen in den Vordergrund. Aufgrund des hohen Investitionsvolumens und der langen Kapitalbindung bleibt die Bedeutung der Investitionsrechnung im Bauträgerbereich jedoch insgesamt relativ hoch.²³

Funktionsweise der Investitionsrechnung. Zur Unterstützung der Entscheidung über die Tätigung der Investition werden Investitionsrechnungsverfahren eingesetzt, die auch als Rechenwege zu beschreiben sind, mit deren Hilfe quantitative und sich an Liquiditätskriterien orientierende Maßstäbe für die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit von Investitionsvorhaben bestimmt werden.²⁴ Hierzu werden zusammengetragene, komprimierte, monetäre Angaben, die sich ausschließlich auf die betreffenden Investitionen beziehen, schematisch Verarbeitet. Wichtig sind hier vor allem Einnahmen und Ausgaben sowie bei dynamischen Verfahren der Zins. Jede Methode verarbeitet die Daten unterschiedlich, manche Verfahren bauen aufeinander auf und sind sich ähnlich, andere wiederum unterscheiden sich im Aufbau und in der Ausgabe des Ergebnisses.²⁵ Alle Investitionsrechnungsverfahren verfolgen jedoch das gleiche Ziel: den zukünftigen Investitionserfolg zu prognostizieren und diesen zu bewerten.²⁶

Grundsätzlich ist eine Investition mit ihrer Wirtschaftlichkeitsanalyse jedoch nie isoliert zu betrachten. Durchgeführt werden die Rechnungsverfahren entweder an einer einzelnen Kapitalanlage verglichen mit ihrer Unterlassungsalternative oder aber an mehreren, konkurrierenden Alternativmöglichkeiten im Vergleich. Beide Varianten haben das Ziel die vorteilhaftere Alternative herauszufiltern. So zeichnet sich die Investitionsrechnung dadurch aus, dass Ergebnisse in ein Verhältnis zu einer anderen Größe verglichen werden, denn erst hieran kann die Vorteilhaftigkeit der fraglichen Investition festgestellt werden und die Resultate aussagekräftig werden. Neben der Unterlassungsalternative oder der Alternativinvestition kann sich diese Größe beispielsweise auch als das Ergebnis einer bereits getätigten, rentablen Investition oder als unternehmensinterne standardisierten Kennzahlen oder ähnlichen Referenzgrößen zeigen.²⁷ Im speziellen Bereich der Bauträgertätigkeit erscheint die Unterlassungsalternative jedoch weder sinnvoll noch anerkannt. Das Unterlassen von Investitionen nimmt dem Bauträgerunternehmen den Nährboden zur Überschussgenerierung.

Eine weitere Wirkung der Investitionsrechnung hat die intensive Auseinandersetzung mit der ökonomischen Seite eines Projektes. Einerseits erschafft die im Vorhinein stattfindende detaillierte Betrachtung der geplanten Einnahmen und Ausgaben und des daraus resultierenden Gewinns im Verhältnis zum Investitionsvolumen eine geplante, monetäre Verlaufrichtung er Investition, die eine Sicherheit in der Investitionsdurchführung geben kann. Andererseits verschafft die Darstellungen im Nachhinein der erzielten tatsächlichen Ist-Werte notwendige Erfahrungswerte für folgende Investitionen. Dieser Abgleich von Soll- und Ist-Werten führt insbesondere dazu, dass aus vergangenen Projekten Erfahrungswerte für zukünftige Projekte geschöpft werden und Fehler vermieden werden können.²⁸

Verfahren der Investitionsrechnung. Die Verfahren der Investitionsrechnung sind vielfältig. Betrachtet werden sollen im Folgenden Investitionsrechnungsverfahren, die sich zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Zielgröße eignen²⁹. Diese unterteilen sich im Grunde in zwei Verfahrensarten, die die Prüfung von Investitionsalternativen umfassen: die statischen Verfahren und die dynamischen Verfahren.³⁰ Die hierdurch bestimmte Vorteilhaftigkeit kann dann den nicht-monetären Informationen hinzugegeben werden und aus der Gesamtheit des entstandenen Wissens die Investitionsentscheidung getroffen werden.

Die nachfolgenden Ausführungen orientieren sich anhand der Einordnung der Investitionsverfahren nach Schierenbeck. Diese gehören zu der übergeordneten Kategorie der Verfahren der Wirtschaftlichkeitsberechnung und sind von der Kategorie der Verfahren der Unternehmensbewertung abzugrenzen.³¹

Abgrenzung Wirtschaftlichkeitsrechnung und Unternehmensbewertung. Die Verfahren der Investitionsrechnung teilen sich, in die Verfahren der Wirtschaftlichkeitsrechnung und die Verfahren der Unternehmensbewertung auf. Diese beiden Bereiche unterscheiden sich insbesondere in ihrer grundlegenden Fragestellung: Die Unternehmensbewertung fragt nach dem Wert der gesamten Unternehmung als Einkommensquelle, um hiervon eine Preisforderung abzuleiten.³² Die Wirtschaftlichkeitsrechnung hingegen fragt nach der Vorteilhaftigkeit von Investitionen bei gegebenen Anschaffungskosten.³³ Beispielhaft für die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Investitionen ist, wie im hier vorliegende Fall, die Wirtschaftlichkeitsuntersuchung des Ankaufs einer Immobilie durch einen Bauträger. Untersucht wird die Wirtschaftlichkeit des Projektes, jedoch bleibt der Unternehmenswert außen vor.

Weitere Abgrenzung innerhalb der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Unterhalb der Wirtschaftlichkeitsberechnung unterteilt sich dieser Bereich in die Simultanansätze und die Sukzessivansätze. Bei den Simultanansätzen werden entscheidungsrelevante Zusammenhänge zwischen Investition und Finanzierung betrachtet.³⁴ In der Praxis dominieren jedoch heute die Sukzessivansätze. Im Verhältnis zu den Simultanansätzen haben diese eine einfache Struktur und benötigen einen geringen Informationsbedarf. Die Sukzessivansätze unterteilen sich erneut in die Partialmodelle und Totalmodelle. Die Totalmodelle befassen sich mit der planmäßigen Auswirkung einer Investitionsentscheidung auf die Planbilanz. Die Partialmodelle betrachten die Vorteilhaftigkeit von Investitionsentscheidungen, unabhängig von grundlegenden finanzwirtschaftlichen Zielsetzungen des Unternehmens. Charakteristisch ist für die Partialmodelle das Arbeiten mit Pauschalannahmen und Prämissen, deren Gültigkeit unterstellt wird. Partialmodelle spielen in der Praxis vergleichsweise mit anderen Teilbereichen der Bewertungsverfahren die größte Rolle. Die Partialmodelle unterteilen sich in statischen und dynamischen Verfahren. Die dynamischen Verfahren wiederum teilen sich in klassische Modelle und moderne Ansätze. Insbesondere unterscheiden sich diese beiden Gruppierungen dadurch, dass die klassischen Modelle unter der Annahme des vollkommenen Marktes durchgeführt werden. Als moderne Ansätze gelten beispielsweise die Sollzinsmethode, Vermögensendwertmethode, Marktzinsmodell und das Discounted-Cashflow-Verfahren.³⁵ Untersucht auf ihre Tauglichkeit zur Wirtschaftlichkeitsanalyse eines Bauträgerprojektes werden im Folgenden der Teilbereich der statischen und klassischen, dynamischen Investitionsrechnungsverfahren, wie in Abbildung 1 dargestellt. Begonnen wird mit den statischen Verfahren, denen sich dann die klassischen, dynamischen Verfahren anschließen. Letztere werden der Einfachheit halber im Folgenden als „dynamische Verfahren“ bezeichnet.

Abbildung 1 grafische Darstellung der betrachteten Verfahren³⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.1 Statische Verfahren

Bei den statischen Investitionsrechnungsmodellen handelt es sich um Vergleichsrechnungsverfahren. Die Bezeichnung als statisch resultiert daraus, dass zeitliche Unterschiede von Einnahmen und Ausgaben nicht oder nur unvollkommen berücksichtigt werden. So arbeiten die statischen Verfahren mit einem bestimmten Zeitabschnitt der Nutzungsdauer, der als repräsentativ gilt, oder aber mit Durchschnittswerten, die sich aus dem Zeitabschnitt ergeben.³⁷ Im einfachsten Fall wird innerhalb der Durchführung des statischen Verfahrens, die unmittelbar nach der Investition liegende Periode, als repräsentativ betrachtet. Ebenso kann jedoch – besteht die Möglichkeit einer entsprechenden Datengrundlage – auch eine beispielhafte Periode in Form einer über die Nutzungsdauer durchschnittlichen Periode betrachtet werden.³⁸

Der bedeutendste Unterschied zwischen den im Folgenden erläuterten statischen Methoden der Kostenvergleichsrechnung, Gewinnvergleichsrechnung und Rentabilitätsvergleichsrechnung sind die unterschiedlichen Bezugsgrößen, also Kosten, Gewinn oder ähnliches, die verwendet und zueinander in Verbindung gesetzt werden. Folgende statische Verfahren sind in der Investitionsrechnung üblich:

2.1.1 Kostenvergleichsrechnung

Bezugsgröße. Bei der Kostenvergleichsrechnung werden lediglich die Kosten, die in der voraussichtlichen Nutzungsdauer vom vergleichendem Investitionsobjekt verursacht werden, ermittelt und als Zielgröße betrachtet und bewertet. Da das Kostenziel das Unterziel des Gewinnziels eines Unternehmens darstellt, wird für die Höhe der Erlöse der Investitionsalternativen davon ausgegangen, dass diese für alle Vergleichsinvestitionen identisch sind.³⁹ Sinnvoll anzuwenden ist diese Investitionsrechnungsmethode, wenn die Wahl zwischen mehreren Investitionen getroffen werden soll. Beispielhaft hierfür ist die Betrachtung der Vorteilhaftigkeit einer Ersatzinvestition.⁴⁰

Aufbau. Betrachtet werden zunächst die durchschnittlichen fixen und variablen Kosten pro Periode oder Leistungseinheit jeder Investitionsalternative. Aufgrund der Langfristigkeit der Investition gilt auch die Höhe der erfassten Kosten als langfristig gültig.⁴¹ Als Kosten sind hierbei Personalkosten, Materialkosten, Abschreibung, Zinsen, Steuern oder Ähnliches zu berücksichtigen. Diese werden dann je nach Betrachtungsweise auf die Periode oder Leistungseinheit heruntergerechnet, gegenübergestellt und verglichen.⁴²

Zu berücksichtigen ist hierbei besonders die Entwicklung der Kosten über den Nutzungszeitraum, da manche Kostenarten sich über diesen Zeitraum verändern. Sind die Größen der fixen und variablen Kosten für jede Investitionsalternative pro Periode festgelegt worden, werden diese aufsummiert und es ergeben sich die durchschnittlichen Gesamtkosten innerhalb einer Periode.⁴³ An dieser Stelle ist erneut zu unterstreichen, dass es empfehlenswert ist, zwei oder mehr Alternativinvestitionen nebeneinander zu stellen.⁴⁴ So unterbindet die Betrachtung der Kosten einer einzelnen von einem Vergleichswert isolierten Investition die Aussagekraft der Kostenvergleichsrechnung.

Die Kostenvergleichsrechnung wird in folgender Tabelle 1 als tabellarische Aufstellung dargestellt. Das Ergebnis der Berechnung wird dabei als absolute Kennzahl, die in einer Währung ausgewiesen wird, dargestellt.

Tabelle 1 tabellarische Darstellung der Kostenvergleichsrechnung⁴⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bestimmung der Vorteilhaftigkeit. Absolut vorteilhaft ist die Investition, wenn die Kosten dieser geringer sind als die Alternative des Unterlassens. Relative Vorteilhaftigkeit liegt bei der Investition vor, bei der die Kosten am geringsten sind.⁴⁶ Auf Basis dieser Berechnung ist die Alternative zu bevorzugen, die die geringsten Kosten verursacht.

Anwendungsbereich in der Wirtschaftlichkeitsprüfung der Immobilieninvestition. Die Anwendung der Kostenvergleichsrechnung in der Immobilieninvestition ist auf den Teilbereich zu begrenzen, innerhalb dessen lediglich Kosten zu berücksichtigen sind und die Erlöse eine untergeordnete Rolle spielen; beispielhaft hierfür kann eine Ersatzinvestition sein⁴⁷. Hierzu gehören beispielsweise Erneuerungen wie (Teil-)Sanierungsmaßnahmen einer Immobilie, die unabhängig von Rückflüssen durchgeführt werden müssen, beispielsweise durch erneuerte Gesetzgebungen. Auch kann anhand dieser Berechnung der Vergleich von Investitions- und der Unterlassungsalternative gegenübergestellt werden, solange auch bei der Investitionsalternative die Erlöse unverändert bleiben.⁴⁸

Außerhalb dieses Teilbereiches kann eine Investitionsentscheidung anhand dieser Methode nur mit einem enormen Risiko gefällt werden. Die Ursache hierfür liegt darin begründet, dass die Methode nur die kostengünstigste Alternative zeigt, jedoch nicht, ob durch die Erlöse die Kosten gedeckt werden.⁴⁹

Konkret auf den hier vorliegenden Fall der Untersuchung der Wirtschaftlichkeit eines Bauträgerprojektes muss somit gesagt werden, dass die Kostenvergleichsrechnung aufgrund ihres auf die Kostenseite begrenzten Betrachtungsspektrums nicht sinnvoll angewandt werden kann. Das Bauträgerprojekt zeigt, ähnlich wie andere Anlageprodukte, seine Vorteilhaftigkeit erst in der Gegenüberstellung von Kosten und Erlösen.

2.1.2 Gewinnvergleichsrechnung

Bezugsgröße. Die Gewinnvergleichsrechnung baut auf der Kostenvergleichsrechnung auf, indem hier zusätzlich die Erlösgröße in die Berechnung einbezogen wird.⁵⁰ Ziel ist es, den durchschnittlichen Gewinn, der sich nach der Subtraktion von Erlösen und Kosten ergibt, zu errechnen.⁵¹ Bei der Gewinnvergleichsrechnung können im Gegensatz zur Kostenvergleichsrechnung unterschiedliche Erlöse innerhalb der unterschiedlichen Investitionsalternativen einbezogen werden. Diese werden als Durchschnittsgröße dargestellt. Diese Erweiterung der Kostenvergleichsrechnung vergrößert das Anwendungsspektrum verglichen mit der Kostenvergleichsrechnung.⁵²

Die bereits definierte Kostenvergleichsrechnung wird hier als Basis verwendet und durch die Erlösebene ergänzt. Als Differenz dieser Größen ergibt sich der Gewinn, der als absolute Kennzahl in einer Währung ausgewiesen wird, wie in Tabelle 2 dargestellt.⁵³ Im Gegensatz zur Kostenvergleichsrechnung kann die Gewinnvergleichsrechnung auch ein einzelnes Projekt ohne Alternativprojekt beurteilen. Sinnvoll ist jedoch ebenfalls die Anwendung zur Gegenüberstellung mehrere Projekte.⁵⁴

Tabelle 2 tabellarische Darstellung der Gewinnvergleichsrechnung⁵⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bestimmung der Vorteilhaftigkeit. Absolute Vorteilhaftigkeit ist erreicht, wenn der Gewinn größer als Null ist. Die relative Vorteilhaftigkeit liegt bei dem Objekt vor, dessen Gewinn am höchsten ist.⁵⁶ Auf der Grundlage der Gewinnvergleichsrechnung ist die Alternative mit dem höchsten Gewinn zu wählen.

Anwendungsbereich in der Wirtschaftlichkeitsprüfung der Immobilieninvestition. Der Anwendungsbereich der Gewinnvergleichsrechnung ist vergleichsweise größer als der der Kostenvergleichsrechnung, da Erlöse und Kosten betrachtet werden. Die vorab beschriebene Problematik der Kostenvergleichsrechnung, dass lediglich Objekte mit gleichen Erlösen verglichen werden können, was bei Immobilieninvestitionen wie erläutert selten der Fall ist, wird in der Gewinnvergleichsrechnung ausgeschaltet.⁵⁷ Dies ermöglicht die, wenn auch zögerliche, Anwendung auf dem Weg zur Entscheidung über eine Immobilieninvestition.

Angewendet werden kann die Gewinnvergleichsrechnung innerhalb der Vorkalkulation im frühen Stadium der Ankaufsprüfung eines Bauträgerprojektes. Hierbei wird kalkuliert, welcher Erlös durch den späteren Verkauf der Wohnungen erzielt werden kann und welche Kosten für Bau- und Baunebenkosten oder Sanierungskosten dem gegenübergestellt werden müssen. Zusätzlich kann die Berechnung anstatt in „pro Periode“ in „pro m²“ geändert werden. Der Überschuss kann dann als absolute Zahl betrachtet werden. Werden jedoch an dieser Stelle Investitionsalternativen mit sehr unterschiedlichen Erlös- und Kostengrößen verglichen, wird auch der Gewinn unterschiedlich ausfallen und somit ist hier keine Entscheidungsfindung möglich.

Aufgrund der hohen und langfristigen Kapitalbindung und des beträchtlichen Risikos⁵⁸ sowie der Wichtigkeit der Durchführung der Renditebetrachtung einer Investition⁵⁹,⁶⁰ ist die Anwendung der Gewinnvergleichsrechnung als Entscheidungsgrundlage negativ zu sehen. Die Gewinnvergleichsrechnung ist somit nicht ausreichend, um die Wirtschaftlichkeit eines Bauträgerprojektes zu untersuchen und zu beurteilen und um eine Ankaufsentscheidung zu treffen.

2.1.3 Rentabilitätsvergleichsrechnung

Bezugsgrößen. Die Rentabilitätsvergleichsrechnung unterscheidet sich insbesondere im Hinblick auf die Zielgröße von den Kosten- und Gewinnvergleichsrechnungen. Die Zielgröße der Rentabilitätsvergleichsrechnung ist dabei die Rentabilität, die als Verhältnis des Gewinns zum Kapitaleinsatz dargestellt wird.⁶¹ Die Rentabilität kann als Netto-Investitionsrentabilität oder Brutto-Investitionsrentabilität gesehen werden. Unter der Netto-Investitionsrentabilität ist zu verstehen, dass Gewinn oder Kostenersparnis unter Abzug von Kapitalkosten zum durchschnittlichen Kapitaleinsatz in ein Verhältnis gesetzt werden. Bei der Errechnung der Brutto-Investitionsrentabilität erfolgt keine Berücksichtigung von Kapitalkosten.⁶²

Aufbau. Folgende Formel ergibt sich für die Errechnung der Rentabilität:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Das Ergebnis wird als eine relative Kennzahl ausgedrückt, deren Ergebnis in Prozent ausgegeben wird.^{63 64}

Die Rentabilitätsvergleichsrechnung ist dabei entweder an mehr als einer zur Auswahl stehenden Investition anzuwenden, sodass der Vergleich stattfinden kann, oder an einer Investition durchzuführen, wobei das Ergebnis mit der gewünschten Mindestverzinsung abgeglichen wird. Alternativ kann auch eine unternehmensinterne fixe Kennzahl, also ein vorgegebener Grenzwert, als Vergleichsmaßstab dienen.⁶⁵,⁶⁶

Eine verfeinerte Betrachtung der Rentabilität kann unter Zuhilfenahme des Return-on-Investment-Schemas (ROI-Schema) stattfinden. Hierzu wird der Teilbereich der Gesamtkapitalrentabilität des Schemas angewandt.⁶⁷ Dieser ist in der Abbildung 2 schwarz umrahmt und mit schwarzer Schrift dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 ROI-Schema

Anhand der Grafik wird ersichtlich, dass sich die Gesamtkapitalrentabilität (GKRbrutto) aus der Umsatzrentabilität (URbrutto) und dem Kapitalumschlag (KU) ergibt. Die Umsatzrentabilität ist als der Anteil des Gewinns pro Periode an dem Erlös pro Periode zu sehen. Dies ergibt sich aus dem Teilbereich des ROI-Schemas „DBU – FKU = URbrutto“. Hier werden vom Deckungsbeitrag im Verhältnis zum Umsatz (DBU) die Fixkosten im Verhältnis zum Umsatz (FKU) abgezogen. Hieraus ergeben sich die von fixen und variablen Kosten bereinigten Erlöse im Verhältnis zum Umsatz, was die Umsatzrentabilitätbrutto ergibt. Der Kapitalumschlag ist dabei anhand der Frage zu betrachten, wie oft sich der durchschnittliche Kapitaleinsatz über die Erlöse umschlägt. Wird nun die Umsatzrentabilitätbrutto mit dem Kapitalumschlag multipliziert, ergibt sich die Gesamtkapitalrentabilität.⁶⁸

Durch das Zerlegen der Gesamtkapitalrentabilitäten verschiedener Investitionsalternativen in ihre jeweiligen Bestandteile Umsatzrentabilität und Kapitalumschlag ist es möglich, das Zustandekommen der Kennzahlen zu ergründen.⁶⁹

Bestimmung der Vorteilhaftigkeit. Absolute Vorteilhaftigkeit gilt, wenn die Rentabilität über einem unternehmensüblichen Grenzwert liegt. Relativ vorteilhaft ist die Investition, die eine höhere Rentabilität aufweist als eine konkurrierende Investition. Soll die Entscheidung auf Grundlage der Rentabilitätsvergleichsrechnung getroffen werden, ist die Investition zu wählen, die die höchste Rentabilität aufweist, die gleichzeitig oberhalb der unternehmensüblichen Grenzen liegt.⁷⁰

Anwendung in der Wirtschaftlichkeitsprüfung der Immobilieninvestition. Die Rentabilitätsvergleichsrechnung hat eine relativ große Bedeutung in der Praxis⁷¹ - so auch in der Ankaufs- und Wirtschaftlichkeitsprüfung von Immobilieninvestitionen. Weit verbreitet ist hier die Anwendung, in der Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis oder – die verfeinerte Variante – Mieteinnahmen bereinigt von nicht umlagefähigen Nebenkosten (Mietausfallwagnis, Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen) ins Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten gesetzt werden.⁷² Letzteres lehnt sich an die Definition der Netto-Investitionsrentabilität an.⁷³ Angewendet werden kann die Rentabilitätsvergleichsrechnung an unterschiedlichen Immobilieninvestitionen. Beispielhaft sind in diesem Zusammenhang der Ankauf von Anlageobjekten zur Bestandshaltung oder auch projektierte, unbebaute Grundstücke zur Errichtung eines Objektes.

Ein bedeutendes Element zur Tauglichkeit in der Immobilienbranche und somit als stark vorteilhaft zu sehen ist dabei die Ausgabe des Ergebnisses in Prozent, was unterschiedliche Objekte mit unterschiedlichem Investitionsvolumen untereinander vergleichbar macht. Dies gibt einen Überblick, welche Investition wirtschaftlich vorteilhafter als eine andere ist. Des Weiteren ist es möglich, durch eine unternehmensinterne Mindestverzinsung Objektangebote schnell zu selektieren⁷⁴ und daraus resultierend ein gesundes Immobilienportfolio mit einem günstigen Verhältnis von Erlösen zu eingesetztem Kapital aufzubauen. Da jedoch die Rentabilitätsvergleichsrechnung einen langfristigen und dauerhaft ähnlichen Rückfluss voraussetzt, ist sie auch lediglich in diesem Bereich, also bei der Immobilienbestandshaltung, sinnvoll anzuwenden. Außerhalb dessen findet sie schnell ihre Grenzen, wie beispielswiese im Bauträgerbereich.

Wird eine Immobilie mit Entwicklungsnotwendigkeit betrachtet – nach Ansicht der Verfasserin das typische Bauträgerprojekt – kann die Rentabilitätsvergleichsrechnung nicht den notwendigen Umfang an Informationen verarbeiten, der betrachtet werden müsste, um Entscheidungssicherheit über das geplante Invest zu treffen. Die Rentabilitätsvergleichsrechnung kann als statisches Verfahren das Objekt im Ist-Zustand oder im Zukunftszustand betrachten, jedoch nicht beides in einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung. Dies liegt darin begründet, dass die Berechnung auf der Betrachtung von Durchschnittswerten und nicht auf der Betrachtung einer Entwicklung innerhalb einer Zeitschiene beruht. Um diese Entwicklung auf einer Zeitschiene zu sehen, muss auf ein dynamisches Investitionsrechnungsverfahren zurückgegriffen werden.⁷⁵ Für eine vollständige, tiefgehende Untersuchung der Wirtschaftlichkeit und der Rendite eines Bauträgerprojektes ist das Verfahren somit ungeeignet.⁷⁶

2.1.4 Statische Amortisationsrechnung

Die statische Amortisationsrechnung, die auch als Pay-off-Rechnung oder Pay-back-Rechnung bekannt ist⁷⁷, unterscheidet sich in Bezug auf ihre Zielgröße deutlich von der Kosten- und Gewinnvergleichsrechnung sowie der Rentabilitätsvergleichsrechnung. Während bei diesen Berechnungen absolute Zahlen in einer Währung oder relative Zahlen, ausgegeben in Prozent, bedeutsam sind, gibt die statische Amortisationsrechnung einen Zeitraum an. Möglich ist es jedoch, die Amortisationsdauer über eine prozentuale Angabe in Bezug auf die Nutzungsdauer anzugeben. Diese zeigt, welche Zeitdauer bis zur Wiedergewinnung des ursprünglichen Kapitaleinsatzes durch Einnahmenüberschüsse verstreicht.⁷⁸, ⁷⁹ Ziel ist es, den Zeitraum zu ermitteln, nachdem die Summe der Einnahmeüberschüsse, die der Investitionssumme entspricht.⁸⁰

Die Amortisationsrechnung unterscheidet sich von den bereits erörterten statischen Verfahren, da hier nicht nur eine Periode, sondern die gesamte Nutzungsdauer betrachtet wird. Grundsätzlich werden bei der statischen Amortisationsrechnung zwei Varianten unterschieden: die Durchschnittsrechnung und die Kumulations- bzw. Totalrechnung.⁸¹ Berücksichtigt werden bei beiden Varianten die Anschaffungskosten und die Rückflüsse pro Periode, d.h. die Summe aus Gewinn oder Kostenersparnis pro Jahr vor Abschreibung.⁸² Dabei berücksichtigt die Durchschnittsrechnung die durchschnittlichen Rückflüsse und die Anschaffungskosten. Der Amortisationszeitraum der Durchschnittsrechnung errechnet sich daher mithilfe folgender Formel:⁸³

Der Amortisationszeitpunkt ist also der Zeitpunkt, an dem Anschaffungskosten und kumulierte Gewinne/kumulierte Kostenersparnis gleich hoch sind. Alle Jahre nach der Amortisation gelten als Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Es handelt sich hierbei um eine absolute Kennzahl, die in einer Zeitdifferenz, üblicherweise in Jahren, ausgewiesen wird.

Die Kumulations- bzw. Totalrechnung hingegen setzt voraus, dass zunächst für alle Perioden Einnahmenüberschüsse ermittelt werden. Die Rückflüsse werden dann über dementsprechend viele Perioden kumuliert, bis die Einnahmenüberschüsse in Summe die Anschaffungsausgaben ausgleichen. Insbesondere bei unregelmäßigen Rückflüssen empfiehlt sich diese Vorgehensweise.⁸⁴ Werden beide Varianten auf dasselbe Investitionsgut angewendet, können die Ergebnisse stark voneinander abweichen.

Der Vollständigkeit halber soll erwähnt werden, dass neben der statischen Amortisationsrechnung auch die dynamische Amortisationsrechnung als anerkannte Investitionsrechnungsmethode gilt. Hierbei gilt das gleiche Vorgehen, lediglich in Ergänzung eines Kapitalzinsfußes, der für die Diskontierung der Rückflüsse verwendet wird.⁸⁵ Aufgrund ihrer – wie im Folgenden erläutert – geringen Tauglichkeit innerhalb der Ankaufsprüfung und Durchführungsüberwachung von Bauträgerprojekten soll auf die dynamische Amortisationsrechnung jedoch nicht weiter eingegangen werden.⁸⁶

Bestimmung der Vorteilhaftigkeit. Absolute Vorteilhaftigkeit hat die Kapitalanlage, die eine geringere Amortisationszeit vorweist, als der vorzugebende Grenzwert ist. Relative Vorteilhaftigkeit hat die Anlage mit der geringsten Amortisationszeit verglichen mit Konkurrenzobjekten.⁸⁷ Eine Entscheidung aufgrund dieser Kennzahl zu treffen, ist nicht sinnvoll, da sie eher ein ergänzendes Kriterium darstellt.⁸⁸ Ist die Amortisation jedoch der ausschlaggebende Punkt, ist die Investition mit der geringsten Amortisationszeit zu wählen.

Anwendungsbereich in der Wirtschaftlichkeitsprüfung der Immobilieninvestition. Die Anwendung der statischen Amortisationsrechnung ist in der Immobilienwirtschaft unüblich. Für die Anwendung im Bereich der Immobilieninvestition und Bestandshaltung zeigt sich die Amortisationsrechnung aufgrund der relativ langen Nutzungsdauern⁸⁹ als unübersichtlich. Zusätzlich bringt der hohe Einsatz von Fremdkapital mit der Zeit sinkende Zins- und steigende Tilgungszahlungen sowie Unwägbarkeiten bei der Planung von Zinszahlungen bei Anschlussfinanzierung nach Auslauf der Anfangsfinanzierung mit sich. Dadurch ergibt sich in der Summe eine komplexe und unübersichtliche Rechnung. Ebenso ist die Tatsache zu sehen, dass in der Bestandshaltung weniger der Zeitraum des Wiedererwirtschaftens des aufgewendeten Kapitals im Vordergrund steht, sondern vielmehr die dauerhafte Ertragsfähigkeit des Objektes.

Auch die Ausgabe einer Amortisationszeit eines Bauträgerprojektes, das den Ankauf, die Sanierung und den Verkauf einer Immobilie beinhaltet, hat bei der Überprüfung der Vorteilhaftigkeit einer zu tätigenden Investition im Zuge einer Bauträgerinvestitionsrechnung keine Bedeutung. Insbesondere liegt dies in der Tatsache begründet, dass die Durchführung eines Bauträgerprojektes für einen relativ bestimmten und übersichtlichen Zeitraum geplant wird und die Amortisation lediglich innerhalb dieses Zeitraums stattfinden kann und muss. Die Frage, wie lange Rückflüsse erzielt werden müssen, um den Kapitaleinsatz zurück zu erhalten stellt sich hier nicht. Aufgrund der Tatsache, dass die Amortisationsrechnung Antwort auf eine Frage gibt, die sich bei der Investitionsentscheidung nicht stellt, ist diese Methode nicht geeignet für die Untersuchung der Wirtschaftlichkeit eines Bauträgerprojektes.

2.2 Dynamische Verfahren

Eines der bedeutendsten Merkmale der dynamischen Verfahren ist, dass – im Gegensatz zu den statischen Verfahren – alle Perioden der Nutzungsdauer einzeln betrachtet werden. Jeder einzelnen Periode werden prognostizierte Rückflüsse, sprich Ein- und Auszahlungen, zugeordnet. Einerseits dient dies der Individualisierung der Zahlungen auf der Zeitschiene, andererseits ist die Unsicherheit bezüglich in der Zukunft liegender Daten groß.⁹⁰,⁹¹ Die festgelegten Rückflüsse auf der Timeline bleiben somit lediglich Annahmen.

Ebenfalls ein wichtiges Merkmal ist die Anwendung der Zinseszinsrechnung. Hierdurch werden alle Rückflüsse nach ihrer Höhe und dem Zeitpunkt des Entstehens entsprechend unterschiedlich behandelt.⁹² Es ist wichtig, möglichst realitätsnahe Angaben über den Betrachtungszeitraum anzunehmen, da dies großen Einfluss auf das Ergebnis hat. Die Zinseszinsrechnung teilt sich in der Finanzmathematik als Askontierung und Diskontierung, wobei sich die Askontierung mit der Frage befasst, was ein heute festgelegter Betrag zu einem zukünftigen Zeitpunkt wert ist. Die Diskontierung stellt sich als das genaue Gegenstück dar. Sie befasst sich nämlich mit der Fragestellung, was ein in Zukunft zu leistender Betrag heute Wert ist.

Für die Durchführung der dynamischen Investitionsrechnungsverfahren müssen dann die beiden Elemente Rückflüsse und Diskontierung zusammengeführt werden. Hierzu müssen sich die Rückflüsse der Diskontierung unterziehen. Die Diskontierung hat zum Ziel mit Hilfe eines Zinssatzes festzustellen, was ein in der Zukunft fließender Betrag zum Zeitpunkt t = 0 (heute) wert ist.⁹³ Der Zins drückt somit für diese Zahlungsreihe die Zeitpräferenz aus. Grundtendenz ist, dass ein heute zurückfließender Geldbetrag mehr wert ist als ein in einem Jahr zurückfließender Betrag. Begründet liegt dies in der Annahme, dass ein Investor mit diesem Geldbetrag (wäre er heute verfügbar) Einzahlungsüberschüsse erzielen kann. Dementsprechend hat der Betrag, der erst in einem Jahr geleistet wird, zum Zeitpunkt heute einen geringeren Wert, da er in der Zwischenzeit für die Erzielung von Überschüssen nicht zur Verfügung stand. Der heutige Wert des in einem Jahr eingehenden Betrages ist somit um den Zins für diesen Zeitraum geringer als der nominale Betrag heute.⁹⁴

Der Zins gilt neben der Definition als der Preis für die Überlassung einer Geldeinheit⁹⁵ für eine bestimmte Zeit auch als der Preis für entgangene anderweitige Nutzungsmöglichkeiten des Geldes sowie als Entgelt für Konsumverzicht und als Ausdruck der Liquiditätspräferenz.⁹⁶,⁹⁷ Die Höhe des für die dynamische Investitionsrechnung festgelegten Kalkulationszinsfußes als Mindestverzinsung erfolgt durch das investierende Unternehmen selbst. Berücksichtigt werden muss hier, dass die Höhe des Kapitalzinsfußes einerseits Ausdruck für die Wertschätzung zukünftiger Zahlungen gegenüber heutigen verliehen werden soll, jedoch auch die Risiken widergespiegelt werden sollen. Bei der Festlegung des Kapitalzinsfußes ist äußerste Vorsicht geboten, da bereits ein relativ kleiner Irrtum in der Höhe dramatische Folgen nach sich ziehen kann.⁹⁸ Auch ist bei der Wahl der Höhe des Diskontierungszinssatzes darauf zu achten, dass je höher dieser gewählt wird, desto kleiner der Barwert ausfällt. Andersherum betrachtet fällt der Barwert höher aus, je geringer der Diskontierungszinssatz ist.⁹⁹ Diese Wirkung kann zur Folge haben, dass bei Veränderung des Diskontierungszinssatzes sich die Rangfolge der Vorteilhaftigkeit mehrerer Investitionsalternativen verschiebt.¹⁰⁰

Die Diskontierung findet mittels eines aus Nutzungsdauer und Kapitalzinsfuß, als Größe der Mindestverzinsung, errechneten Diskontierungsfaktors statt. Dieser ist grundsätzlich < 1, da, wie vorab beschrieben, von einem zukünftig eingehenden Betrag der Zins abgezogen wird. Der Diskontierungsfaktor berücksichtigt den Kapitalzinsfuß i sowie den Zeitraum t, der die Anzahl der zu verzinsenden Perioden darstellt. Wie folgt ist der Diskontierungsfaktor zu errechnen:¹⁰¹

Der Diskontierungsfaktor ist anschließend mit dem abzuzinsenden Betrag zu multiplizieren und ergibt den heutigen Wert des Betrages, der zu einem zukünftigen Zeitpunkt geleistet wird. Dieser heutige Wert des Betrages nennt sich Barwert. Der Barwert verhält sich so, dass je höher der Kapitalzinsfuß und je weiter der Geldfluss vom Anschaffungszeitpunkt t = 0 entfernt liegt, desto geringer ist der Barwert. Ist der Kapitalzinsfuß vergleichsweise niedrig und liegt der Geldfluss vergleichsweise nahe an t = 0, so ist der Barwert relativ hoch.

Grundsätzlich basieren alle klassischen, dynamischen Verfahren neben der Besonderheit der Verwendung des Diskontierungsfaktors auf den Annahmen des vollkommenen Kapitalmarktes.¹⁰² Im Folgenden werden die Merkmale Entscheidungsfindung, Verfügbarkeit, Zins und Transaktionskosten dargestellt. Diese Merkmale sind eine selektierte Zusammenstellung, abgestimmt auf die weiteren Ausführungen, und somit erweiterbar.

Entscheidungsfindung. Die individuellen Entscheidungen der Marktteilnehmer basieren auf der Grundlage von allgemein bekanntem Wissen. Dies bedeutet, jeder am Markt Teilnehmende trifft eigene – jedoch nur rationale – Entscheidungen aufgrund eines allgemeingültigen Fundaments an Wissen über zukünftige Entwicklungen des Marktes.¹⁰³

Verfügbarkeit. Das Kapital ist in diesem Markt kein knappes Gut, sondern steht unbegrenzt in endloser Höhe zur Verfügung. Jeder kann Anbieter und jeder auch Nachfrager von Kapital sein.¹⁰⁴

Zins. Auch wird für Soll- und Habenzinsen nur ein einheitlicher Zinssatz ohne Unterscheidung nach Kapitalherkunft – also Eigen- oder Fremdkapital – angesetzt. Dieser allgemeingültige Zinssatz wird als Diskontierungszinssatz oder als Kalkulationszinsfuß bezeichnet.¹⁰⁵ Hierbei soll angemerkt werden, dass die Verwendung eines Kalkulationszinsfußes, der sich als gewichtete Eigen- und Fremdkapitalkosten darstellen kann, von der Annahme des vollkommenen Kapitalmarktes abweicht, da hier unterschiedliche Zinssätze gewogen werden. Dies ist jedoch notwendig, wenn die Art der Finanzierung berücksichtigt werden soll.¹⁰⁶

Transaktionskosten. Es existieren keine Reibungsverluste durch Transaktionskosten, also Kosten, die zur Durchführung von Transaktionskosten anfallen. Beispielhaft hierfür sind Steuern, Informations- oder Abwicklungskosten.¹⁰⁷

Insgesamt steht die Annahme des vollkommenen Kapitalmarktes in der Kritik, da die Annahmen deutlich von der Realität abweichen. Insbesondere die aus der Annahme des vollkommenen Marktes resultierende Wiederanlageprämisse, die Teil der dynamischen Investitionsrechnungsverfahren ist, steht in Frage.¹⁰⁸ Die Wiederanlageprämisse unterstellt innerhalb der Verfahren, dass die Anlage oder Aufnahme finanzieller Mittel zum gewählten Kalkulationszinssatz jederzeit möglich ist. Wird der Kalkulationszinsfuß jedoch als gewichteter Kapitalkostensatz angesetzt, wird diese Kritik gedämpft. Hier werden dann unterschiedliche, reale Zinssätze unterschiedlicher Finanzierungsarten miteinander verbunden, berücksichtigt und gewichtet.¹⁰⁹

[...]

---

¹ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 6.

² vgl. Brauer (2019): S. 395.

³ Vgl. Brauer (2019): S. 394.

⁴ vgl. Kleiber (2018): S. 911-1483.

⁵ vgl. Weppler (2014): S. 128-136.

⁶ vgl. Sommer, Kröll (2005): S. 1-3.

⁷ vgl. Crimmann (2016): S. 75.

⁸ vgl. Sommer, Kröll (2005): S. 1.

⁹ vgl. Brauer (2019): S. 395.

¹⁰ vgl. Kofner (2019): S. 26.

¹¹ vgl. Murfeld (2010): S. 232.

¹² vgl. Dörsam (2011): S. 7.

¹³ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 386.

¹⁴ vgl. Wöhe (2010): S. 525.

¹⁵ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 386.

¹⁶ vgl. Kruschwitz (2007): S. 23.

¹⁷ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 386.

¹⁸ vgl. Kruschwitz (2007): S. 11.

¹⁹ vgl. Kruschwitz (2007): S. 9 f.

²⁰ vgl. Kruschwitz (2007): S. 1.

²¹ vgl. Sailer, Grabener (2004): S. 225.

²² vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 387.

²³ vgl. Brauer (2019): S. 22.

²⁴ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 386.

²⁵ vgl. Götze (2014): S. 56 ff.

²⁶ vgl. Wöhe (2010): S. 528.

²⁷ vgl. Götze (2014): S. 55 ff.

²⁸ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 122.

²⁹ vgl. Götze (2014): S. 47.

³⁰ vgl. Götze (2014): S. 56.

³¹ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 388.

³² vgl. Wöhe (2010): S. 570.

³³ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 388.

³⁴ Vgl. Götze (2014): S. 315.

³⁵ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 388 ff.

³⁶ Quelle: eigene Darstellung.

³⁷ vgl. Perridon, Steiner, Rathgeber (2012): S. 33

³⁸ vgl. ebenda.

³⁹ vgl. Götze (2014): S. 57 ff.

⁴⁰ vgl. Wöhe (2010): S. 531.

⁴¹ vgl. Götze (2014): S. 57 ff.

⁴² vgl. Olfert (2010): S. 82.

⁴³ vgl. Götze (2014): S. 56.

⁴⁴ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 395.

⁴⁵ Quelle: eigene Darstellung.

⁴⁶ vgl. Götze (2014): S. 58.

⁴⁷ vgl. Wöhe (2010): S. 531.

⁴⁸ vgl. Götze (2014): S. 57.

⁴⁹ vgl. Wöhe (2010): S. 532.

⁵⁰ vgl. Olfert (2011): S. 83.

⁵¹ vgl. Götze (2014): S. 65.

⁵² vgl. Götze (2014): S. 66.

⁵³ vgl. Wöhe (2010): S. 532.

⁵⁴ vgl. ebenda.

⁵⁵ Quelle: eigene Darstellung.

⁵⁶ vgl. Götze (2014): S. 65.

⁵⁷ vgl. Götze (2014): S. 66 f.

⁵⁸ vgl. Brauer (2019): S. 8 f.

⁵⁹ vgl. Brauer (2019): S. 22.

⁶⁰ vgl. Brauer (2019): S. 394.

⁶¹ vgl. Götze (2014): S. 67 f.

⁶² vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 405.

⁶³ vgl. Olfert (2011): S. 84.

⁶⁴ vgl. Götze (2014): S. 67 f.

⁶⁵ vgl. ebenda.

⁶⁶ vgl. Wöhe (2010): S. 533.

⁶⁷ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 406.

⁶⁸ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 406.

⁶⁹ vgl. ebenda.

⁷⁰ vgl. Götze (2014): S. 68.

⁷¹ vgl. Olfert (2011): S. 85.

⁷² vgl. Brauer (2019): S. 395.

⁷³ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 405.

⁷⁴ vgl. Wöhe (2010): S. 533.

⁷⁵ vgl. Brauer (2019): S. 395.

⁷⁶ vgl. ebenda.

⁷⁷ vgl. Olfert (2011): S. 85.

⁷⁸ vgl. Dörsam (2011): S. 43.

⁷⁹ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 406 f.

⁸⁰ vgl. Dörsam (2011): S. 43.

⁸¹ vgl. Götze (2014): S. 70.

⁸² vgl. Olfert (2011): S. 85.

⁸³ vgl. ebenda.

⁸⁴ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 407.

⁸⁵ vgl. Dörsam (2011): S. 44, 45.

⁸⁶ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 419 f.

⁸⁷ vgl. Perrioden, Steiner, Rathgeber (2014): S. 71.

⁸⁸ vgl. ebenda.

⁸⁹ vgl. Brauer (2019): S. 9.

⁹⁰ vgl. Götze (2014): S. 73 f.

⁹¹ vgl. Götze (2014): S. 87.

⁹² vgl. Gondring, Lammel (2001): S. 784.

⁹³ vgl. Gondring Lammel (2001): S. 785.

⁹⁴ vgl. Busse von Colbe, Witte (2018): S. 30.

⁹⁵ vgl. Helm, Pfeifer, Ohser (2011): S. 369.

⁹⁶ vgl. Busse von Colbe, Witte (2018): S. 30.

⁹⁷ vgl. Dörsam (2011): S. 13.

⁹⁸ vgl. Helm, Pfeifer, Ohsen (2011): S. 159.

⁹⁹ vgl. Kofner (2019): S. 159.

¹⁰⁰ vgl. Busse von Colbe, Witte (2018): S. 66.

¹⁰¹ vgl. Fachgruppe Ausland des HypZert e. V. (2014): S. 26.

¹⁰² vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 440.

¹⁰³ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 569.

¹⁰⁴ vgl. Kruschwitz (2007): S. 66.

¹⁰⁵ vgl. Kofer (2019): S.163.

¹⁰⁶ vgl. Busse von Colbe, Witte (2018): S. 67 f.

¹⁰⁷ vgl. Gondring (2004): S. 661.

¹⁰⁸ vgl. Schierenbeck, Wöhle (2012): S. 440.

¹⁰⁹ vgl. Busse von Colbe, Witte (2018): S. 67.