Darstellung des Ertragswertverfahrens anhand einen ausgewählten Beispiels

Gliederung

1 Einleitung

2 Beispielobjekt

3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25
3.1 Allgemeines
3.2 Bodenwert
3.3 Jahresreinertrag
3.3.1 Nachhaltig erzielbare Mieten
3.3.2 Erläuterung der Bewirtschaftungskosten
3.4 Bodenwertverzinsung
3.5 Verkehrswert
3.6 Beurteilung des Ertragswertverfahrens

4 Das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF)

1 Einleitung

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt am deutlichsten unter den deutschen normierten Wertermittlungsverfahren die in einem vermieteten Gebäude bestehende bzw. die für ein unvermietetes Gebäude erwartete Miete. Das Ertragswertverfahren ist das in Deutschland am häufigsten angewandte Wertermittlungsverfahren.

Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind überwiegend Objekte mit sicheren Einkünften, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe- und Industrieobjekte. Das Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung der Einnahmen, der Kosten, der Restnutzungsdauer und des Zinssatzes.^[1]

Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB definiert:

„ Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre “.

2 Beispielobjekt

Zuerst werden alle relevanten Daten zur Bewertung des Hauses erfasst:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25

3.1 Allgemeines

Das Ertragswertverfahren geht von der Annahme aus, dass der Grundstückswert sich als Barwert aller künftigen Reinerträge ergibt, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann. Bei der Ermittlung der Barwerte ist zwischen den beiden Bestandteilen des Grundstücks:

- Grund und Boden und
- Gebäude und Außenanlagen

zu unterscheiden.

Das Grundstück ist ein unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut. Es verzinst sich deshalb im Sinne einer ewigen Rente. Infolgedessen kann der auf den Grund und Boden entfallende Reinertragsanteil als Jahresbetrag einer ewigen Rente kapitalisiert werden. Der auf die Gebäude und Außenanlagen entfallende Reinertragsanteil ist dagegen nur ein begrenzter Ertrag, der auf die Restnutzungsdauer entfällt. Er kann daher auch nur als Jahresbetrag einer Zeitrente betrachtet werden, deren gegenwärtiger Wert (Barwert) zu ermitteln ist.

Zur Durchführung des Ertragswertverfahrens ist es deshalb erforderlich, den aus dem gesamten Grundstück zu erzielenden Reinertrag für die Kapitalisierung aufzuteilen. Das geschieht, indem man zunächst den Bodenwert des Grundstücks ermittelt und daraus als Jahresbetrag einer ewigen Rente den Reinertragsanteil des Bodens errechnet. Die Differenz zum gesamten Reinertrag ist der Reinertragsanteil des Gebäudes, aus dem der Gebäudeertragswert ermittelt wird.^[3]

[...]

^[1] Murfeld (Hrsg.), 1995, S. 163 und 166

^[2] Ermittlung des Umrechnungskoeffizienten Bruttofläche zu Nutzfläche durch den Gutachterausschuss unter www.gutachterausschuss-berlin.de am 18.12.2001

^[3] Beispielgutachten der Bewertungssoftware „Praxwert“