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Steuerliche Behandlung von Reparatur- und Modernisierungsaufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Diplomarbeit 2007 70 Seiten

BWL - Rechnungswesen, Bilanzierung, Steuern

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

1. Einleitung

2. Kriterien zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
2.1. Unterscheidung nach Funktionen
2.1.1. Voraussetzung zur Funktionstüchtigkeit eines Gebäudes
2.1.2. Funktionsgleichheit von Wirtschaftsgütern
2.2. Standard von Gebäuden
2.2.1. Standardhebung
2.2.2. Standardbestimmung
2.2.3. Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus
2.3. Erweiterung von Gebäuden
2.3.1. Erweiterung i. S. d. § 255 HGB
2.3.2. Aufstockung oder Anbau
2.3.3. Vermehrung der Substanz
2.3.4. Vergrößerung der Nutzfläche
2.3.5. Einbau bisher nicht vorhandener Gebäudebestandteile
2.4. Zusammentreffen von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
2.4.1. Erläuterungen zur einheitlichen Baumaßnahme
2.4.2. Aufteilung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand
2.4.3. Baumaßnahmen bei zwei selbstständigen Wirtschaftsgütern
2.5. Vereinfachungsregelung für geringen Herstellungsaufwand nach R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR
2.5.1. Erläuterung der Vereinfachungsregelung
2.5.2. Voraussetzungen zum sofortigen Abzug von geringen Herstellungsaufwand
2.5.3. Anwendungsverbot der Vereinfachungsregelung
2.6. Behandlung von Eigenleistungen

3. Besonderheiten der steuerlichen Behandlungen von Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen
3.1. Steuerliche Behandlung von anschaffungsnahem Herstellungsaufwand nach §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
3.1.1. Erläuterung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
3.1.2. Abgrenzung von Modernisierungsaufwand zur Prüfung von anschaffungsnahem Herstellungsaufwand
3.1.3. Abgrenzung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes zur Prüfung der 15%-Grenze
3.1.4. Gebäudenutzung zu unterschiedlichen Zwecken
3.1.5. Prüfung der Drei-Jahres-Grenze
3.1.6. Sanierung in Raten
3.2. Verteilungsmöglichkeit von Erhaltungsaufwand nach § 82b EStDV
3.2.1. Erläuterung der Verteilungsmöglichkeit
3.2.2. Anwendungsmöglichkeiten zur Verteilung
3.2.3. Nutzungsänderung bei Gebäuden während des Verteilungszeitraumes
3.2.4. Verteilung von Erhaltungsaufwand bei mehreren Mieteigentümern

4. Gestaltungsmöglichkeiten für den sofortigen Abzug von Reparatur- und Modernisierungsaufwand als Erhaltungsaufwand
4.1. Ziel bei der Gestaltung von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen
4.2. Gestaltung im Zusammenhang mit einer wesentlichen Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus
4.3. Gestaltung im Zusammenhang mit der Vereinfachungsregelung nach R 21.1 Abs. 2 Satz 2 EStR
4.4. Gestaltung im Zusammenhang mit Eigenleistungen
4.5. Gestaltung im Zusammenhang mit anschaffungsnahem Herstellungsaufwand
4.6. Gestaltung im Zusammenhang mit Verteilungsmöglichkeiten nach § 82b EStDV
4.7. Checkliste zur Planung von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen

5. Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Verzeichnis der Rechtsquellen und der sonstigen Quellen
I. Verzeichnis der Gerichtsentscheidungen
II. Verzeichnis der Erlasse, Schreiben und Verfügungen der Finanzverwaltung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Übersicht zum Wohnstandard

Abbildung 2 Übersicht zur Prüfung von Sanierung in Raten

Abbildung 3 Übersicht zur Verteilungsmöglichkeit

Abbildung 4 Berechnung der Einkünfte

Abbildung 5 Checkliste zur Planung von Reparatur- und Modernisierungs- maßnahmen

Abbildung 6 Gesamtübersicht zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen

Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Durch die ständigen Änderungen im Steuerrecht und in der Rechtsprechung wird die Einordnung von Aufwendungen bei Immobilien für den Steuerpflichtigen immer unübersichtlicher. Die Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungsaufwand spielt eine zentrale Rolle bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung insbesondere dann, wenn der Steuerpflichtige umfangreiche Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat oder plant diese vorzunehmen.[1] In der Regel hat der Steuerpflichtige das Ziel, den Aufwand schnell steuerlich geltend zu machen, um die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung möglichst gering zu halten. Ihm ist schon klar, dass es Herstellungs- und Erhaltungsaufwand gibt und dass die Behandlung der Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können. Mit der genauen Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand und der steuerlichen Behandlung von Besonderheiten ist der einfache Steuerpflichtige in der Regel aber nicht vertraut.

Das Ziel dieser Diplomarbeit ist, dem Steuerpflichtigen die Problematik von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand verständlich darzulegen und ihm zu zeigen, wie er durch geschickte Gestaltung die Regelungen des Gesetzgebers umgehen kann um sein Ziel, den sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand, zu erreichen.

Der Gesetzgeber lässt bei der steuerlichen Behandlung von Reparatur- und Modernisierungsaufwand einen gewissen Spielraum, der zu unterschiedlichen Ergebnissen führen kann. Die Aufwendungen können zum Herstellungsaufwand gehören und erhöhen dann die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Oder sie gehören zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand und mindern noch im gleichen Jahr die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. In dieser Diplomarbeit werden die Herstellungsaufwendungen von den Erhaltungsaufwendungen abgegrenzt und es wird gezeigt, wie die Aufwendungen nach den Vorschriften des Gesetzgebers und nach der Rechtsprechung behandelt werden. Das erste Kapitel grenzt Herstellungs- und Erhaltungsaufwand voneinander ab und erläutert die gesetzlichen Vorschriften und Regelungen. Die Behandlung der Vereinfachungsregel für geringen Aufwand bis zu 4.000,- € (ohne USt) wird hier erklärt, da diese einen sofortigen Abzug von Herstellungsaufwand ermöglicht. Zusätzlich wird die Behandlung von Eigenleistungen betrachtet, da auch hier die Aufwendungen abgegrenzt werden müssen. Das zweite Kapitel zeigt Besonderheiten, wie anschaffungsnahen Herstellungsaufwand und die Verteilungsmöglichkeit, die für die steuerliche Behandlung von Baumaßnahmen eine wichtige Rolle spielen. Diese Spezialvorschriften bieten an sich schon gute Anwendungsmöglichkeiten, aber zusätzlich werden im 3. Kapitel noch konkrete Gestaltungen gezeigt, damit auch hoher Aufwand, durch die Verschiebung von einzelnen Baumaßnahmen in spätere Jahre, nicht zu Herstellungsaufwand führt. Eine Checkliste am Ende der Arbeit hilft dabei, sich einen Überblick zu verschaffen und ist bei der Planung von Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen hilfreich.

Die Reihenfolge der Themen ist so gewählt, dass der Leser einen genauen Überblick bekommt, wie eine Abgrenzung der Aufwendungen über die Spezialvorschriften zu einer geschickten Gestaltung führt und wie diese sich am Ende für den Steuerpflichtigen auswirkt.

Die Aufwendungen zur Beseitigung von Unwetterschäden an Gebäuden und deren Versicherungsleistungen, werden in dieser Diplomarbeit nicht erläutert. Ebenso wird nicht auf die Behandlung von Gebäuden in Sanierungsgebieten, von städtebaulichen Entwicklungsgebieten (§ 11a EStG) und nicht auf die Behandlung von Baudenkmälern (§ 11b EStG), eingegangen. Auch die Veräußerung von Gebäuden, wird hier nicht behandelt. Die Erläuterung der Umsatzsteuer ist hier ebenfalls nicht von Bedeutung, da es sich um Gebäude handelt, die zu Wohnzwecken dienen. Einzelne Werbungskosten werden zwar zur Verdeutlichung und Vollständigkeit genannt, aber nicht explizit erklärt. Auch auf den Sonderausgabenabzug nach § 10e EStG wird nicht eingegangen, da es sich um Vermietungsobjekte handelt.

2. Kriterien zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand

2.1. Unterscheidung nach Funktionen

2.1.1. Voraussetzung zur Funktionstüchtigkeit eines Gebäudes

Die Grundvoraussetzung für ein Gebäude ist, dass es betriebsbereit ist und entsprechend seinem Zweck genutzt werden kann. Erst wenn es funktionstüchtig ist, kann durch weitere Baumaßnahmen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand entstehen. Die Abgrenzung des Aufwandes kann erst nach der Erfüllung der Voraussetzungen erfolgen.

2.1.1.1. Betriebsbereitschaft

Die objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit, entsprechend seiner Zweckbestimmung, bildet die Betriebsbereitschaft eines Gebäudes. Sie ist hergestellt, wenn es entsprechend genutzt werden kann. Die Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft stellen somit Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dar. Zweck bedeutet nicht nur die Einkunftserzielung im Rahmen einer Einkunftsart, sondern auch die konkrete Art und Weise der Nutzung.

Bei einem einheitlichem Gebäude, dass zu verschiedenen Zweckbestimmungen genutzt wird, z.B. zu eigenen Wohnzwecken, zur Vermietung einer Wohnung oder zu betrieblichen Zwecken, ist jeder Teil auf Grund des unterschiedlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhangs ein selbständiges Wirtschaftsgut. Die Betriebsbereitschaft ist nicht nur für jedes selbständige Wirtschaftsgut gesondert zu prüfen, sondern auch für Gebäudeteile, die kein selbständiges Wirtschaftsgut, wie z.B. einzelne Wohnungen eines Mitwohngebäudes, darstellen.

2.1.1.1.1. objektive Funktionstüchtigkeit

Ein Gebäude ist erst dann funktionstüchtig, wenn wesentliche Teile objektiv nutzbar sind. Wenn ein ganzes Gebäude nicht genutzt wird oder eine Wohnung leer steht, gilt es als objektiv funktionsuntüchtig. Die Aufwendungen zur Herstellung der Funktionstüchtigkeit stellen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dar. Ist ein Gebäude auf Grund von Schäden noch nicht genutzt worden und werden diese beseitigt, so sind die Aufwendungen für eine solche Baumaßnahme als Herstellungskosten zu behandeln. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine Heizungsanlage auf Grund geplatzter Wasserrohre nicht funktionstüchtig ist und das Gebäude daher nicht beheizbar ist[2]. Ebenso kann es sein, dass ein Wohngebäude wegen eines undichten Daches oder fehlender Fenster nicht bewohnt werden kann.

2.1.1.1.2. subjektive Funktionstüchtigkeit

Ein Gebäude, das zwar objektiv funktionstüchtig ist, kann trotzdem subjektiv untüchtig sein, wenn es für seinen vorgesehenen Zweck nicht genutzt werden kann. Ein Indiz für eine subjektive Funktionsuntüchtigkeit ist, dass die Kündigung eines Mietvertrages durch den Erwerber umgehend nach der Anschaffung eines Gebäudes, erfolgt, da das Gebäude für den vorgesehenen Zweck nicht nutzbar ist. Die Zweckbestimmung für das Gebäude ist maßgebend. Die Aufwendungen für solche Baumaßnahmen zur Erreichung des bestimmten Zwecks sind Anschaffungskosten. Eine subjektive Funktionsuntüchtigkeit kann z.B. sein, wenn die Elektroinstallationen erneuert werden, da sie für Wohnzwecke ausreichend, aber für eine Nutzung als Bürogebäude nicht geeignet sind. Ebenso kann dies sein, wenn ein Bürogebäude in eine Arztpraxis umgebaut wird.

2.1.1.2. Zweckbestimmung

Der Erwerber bestimmt den Zweck und die zukünftige Funktion eines Gebäudes. Zu der Zweckbestimmung gehört auch die Entscheidung, welchem Standard das Gebäude entsprechen soll. Eine unmittelbar nach der Anschaffung tatsächlich erfolgte Nutzung ist mit der Zweckbestimmung nicht gleich zu setzen, sondern erst die konkrete Nutzung des Gebäudes spiegelt die Absichten des Erwerbers wieder. Wird ein Wohngebäude direkt nach der Anschaffung dauerhaft zur Vermietung und Verpachtung genutzt, so ist die Zweckbestimmung für das Gebäude getroffen. Aufwendungen, die entstehen, um den ausgewählten Zweck des Gebäudes zu erreichen, sind Anschaffungskosten. Hat der Erwerber jedoch nur eine kurzfristige Vermietung vorgenommen, um das Gebäude zukünftig selbst zu nutzen, ist die Frage der Anschaffungskosten nicht eindeutig geklärt. Der Zeitraum für eine kurzfristige Vermietung wird nicht explizit festgelegt. Daher wird es wohl in solchen Fällen bei einer Betrachtung des Einzellfalles bleiben und erst die Erörterung des Sachverhalts, zu einem Ergebnis führen. Zu beachten ist auch die Änderung der Funktion und des Zwecks des Gebäudes, die Aufwendungen stellen Herstellungsaufwand dar.[3]

2.1.2. Funktionsgleichheit von Wirtschaftsgütern

Ob Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand vorliegt, ist in der Regel nach der Betrachtung des Einzelfalls zu entscheiden. Bei einer Instandsetzung eines bereits bestehenden Wirtschaftsgutes liegt Erhaltungsaufwand vor. Werden jedoch Gegenstände ausgetauscht oder ersetzt, so richtet sich die Beurteilung, ob etwas Neues geschaffen wurde, nach der Funktion des eingefügten Bestandteils. Hat z.B. ein Gebäude vor einer Baumaßnahme keine Bestandteile mit vergleichbarer Funktion, die durch die Maßnahme ersetzt oder erneuert werden, so stellen die Aufwendungen für die Baumaßnahme grundsätzlich Herstellungsaufwand dar. Werden jedoch funktionsgleiche Bestandteile ausgetauscht, so liegt weiterhin Erhaltungsaufwand vor, auch wenn die ausgetauschten Bestandteile in zeitgemäßer Form ersetzt werden. Funktionsungleiche Teile sind als Herstellungsaufwand zu behandeln.[4]

Beispiel zur Funktionsgleichheit:

An einem Wohngebäude wird nach 15 Jahren die Dacheindeckung erneuert. Zur besseren Wärmedämmung werden neuartige Dachziegel verwendet.

Lösung:

Die Aufwendungen sind als Erhaltungsaufwand sofort abzugsfähig, da an dem Gebäude bereits Dachziegel vorhanden gewesen sind und diese lediglich in zeitgemäßer Form aber mit gleicher Funktion ersetzt werden. Auch wenn die Kosten für einen Veranlagungszeitraum verhältnismäßig hoch sind, bleibt es bei Erhaltungsaufwand.

2.2. Standard von Gebäuden

2.2.1. Standardhebung

Für den Standard eines Gebäudes ist neben der Größe, dem Zuschnitt und der Anzahl der Räume vor allem die Ausstattung und Qualität der Einrichtungen ausschlaggebend, die den Gebrauchswert einer Wohnung bestimmen. Die zentralen Ausstattungsmerkmale für den Standard einer Wohnung sind:

- Heizungsanlage, ggf. Einzelöfen, Etagenheizung, Zentralheizung für die ganze Wohnung, d.h. der Brenner als Heizquelle, einschließlich der Radiatoren, der Zuflüsse durch Wasserrohre sowie der Mess- und Steuergeräte. Zur Heizung gehören auch alle Rohre für den Wasserkreislauf und ggf. für die Zuleitung von Gas von dem Hausanschluss z.B. im Keller bis zu den Anschlüssen.
- Sanitären Ausstattungen. Dazu gehören alle Rohre für die Zuleitung von Wasser und ggf. von Gas von den Hausanschlüssen z.B. im Keller bis zu den Anschlüssen in der Küche oder im Bad. Ebenso sind Abflussrohre für das Gebrauchswasser und für Fäkalien in der sanitären Installation eingeschlossen. Darüber hinaus sind sanitäre Anlagen, die Badeeinrichtung wie Wanne, Waschbecken, Dusche jeweils einschließlich der Fliesen und die Anlagen der Toilette.
- Elektroinstallation, z.B. Leitungen und Anschlüsse für Beleuchtung, Klingel und Haushaltsgeräte.
- Fenster in Wohnungen, Treppenhaus und Nebenräumen.

Nicht zu den Einrichtungen eines Wohngebäudes zählen somit z.B. Türen und Fußbodenbeläge[5], die Kücheneinrichtung wie Spüle und Herd. Ebenso gehört auch das Dach des Wohngebäudes nicht zu den Ausstattungsmerkmalen.[6] Von einer Standardhebung wird ausgegangen, wenn in drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale die Baumaßnahmen zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes führen. Aufwendungen für eine solche Standardhebung sind als Herstellungsaufwand zu behandeln und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Eine Hebung des Standards ist nicht zu prüfen, wenn die Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nicht übersteigen. Dies gilt nicht, wenn in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen einzelne Wohnungen in ihrem Standard gehoben werden oder die Baumaßnahme der Beginn einer Sanierung in Raten ist.

2.2.2. Standardbestimmung

Durch die Betrachtung der zentralen Ausstattungsmerkmale des Gebäudes wird der Standard bestimmt. Er wird in eine Kategorie (einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll) eingestuft, um zu prüfen, ob durch Baumaßnahmen an den zentralen Ausstattungsmerkmalen eine Standardhebung vorliegt. Die folgende Abbildung gibt einen ersten Einblick in die Kategorien.

Abbildung 1:

Übersicht zum Wohnstandard

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Neufang B. , Herstellungsaufwand/Erhaltungsaufwand im Blickwinkel der neuen

Rechtsprechung des BFH, Die steuerliche Betriebsprüfung, Februar 2003, S. 35.

2.2.2.1. Sehr einfacher Standard

Ein sehr einfacher Standard eines Wohngebäudes liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale nur im nötigen Umfang bzw. in sehr sparsamer Ausführung und technisch überholten Zustand vorhanden sind. Das ist der Fall, wenn z.B.:

- das Bad kein Handwaschbecken besitzt,
- das Bad nicht beheizbar ist,
- im Bad keine Entlüftung vorhanden ist,
- die Wände im Bad nicht überwiegend gefliest sind,
- an der Badewanne keine Verblendung angebracht ist,
- die Fenster nur eine Einfachverglasung haben,
- eine technisch überholte Heizungsanlage vorhanden ist (z.B. Kohleöfen),
- die Elektroversorgung unzureichend ist.[7]

2.2.2.2. Mittlerer Standard

Sind die zentralen Ausstattungsmerkmale im durchschnittlichen Umfang vorhanden und genügen selbst höheren Ansprüchen, so handelt es sich um einen mittleren Standard. Damit besitzt das Wohngebäude z.B.:

- einen Fernsehanschluss durch Kabel oder Satellitenantenne,
- eine Warmwasserversorgung,
- Isolierverglaste Fenster,
- eine Zentralheizung.

2.2.2.3. Sehr anspruchsvoller Standard (Luxussanierung)

Ein sehr anspruchsvoller Standard ist dann gegeben, wenn nicht nur das Zweckmäßige, sondern das Mögliche bei den zentralen Ausstattungsmerkmalen eingefügt wird. Davon ist auszugehen, wenn vor allem außergewöhnliche hochwertige Materialien verwendet werden. Merkmale einer solchen Ausstattung sind z.B. mehrere Telefon- und Fernsehanschlussmöglichkeiten, Heizung mit aufwändiger Regelungstechnik, großflächige Fenster, aufwendig mit Marmor und Gold gestaltetes Bad.[8]

Beispiel zur Luxussanierung:

Ein Steuerpflichtiger besitzt seit mehreren Jahren eine ältere Wohnung im Stadtkern, die er damals für 280.000,- € erworben hatte. Um zahlungskräftige Mieter oder sogar prominente Mieter dort unterzubringen, modernisiert er die Wohnung. Eine zusätzliche Fußbodenheizung wird eingebaut. Die alten Fenster mit Doppelverglasung werden durch neue Stahlfenster mit Panzerglas ersetzt und die Eingangstür erhält eine spezielle Stahlverkleidung. Eine Klimaanlage und eine Alarmanlage werden installiert und eine spezielle Brandbekämpfungsanlage wird angebracht. Außerdem erhält das Bad eine komplette Marmorverkleidung an den Wänden. Die gesamten Aufwendungen in Höhe von 420.000,- €, werden noch im gleichen Jahr bezahlt.

Lösung:

Die Aufwendungen sind nicht schon wegen ihrer Höhe nach, als Herstellungsaufwand zu behandeln, vielmehr muss die Baumaßnahme an sich betrachtet werden. Die außergewöhnlich hochwertigen Materialien, nicht nur zum Schutz der Bewohner, sondern auch die Anbringung von Marmor an den Wänden im Bad, dazu das zur Zeit Möglichste an elektrischer Heizung, Kühlung und Sicherheit stellt an sich schon einen sehr anspruchsvollen Standard dar. Gleichzeitig werden drei zentrale Ausstattungsmerkmale (Sanitär, Heizung und Fenster) erneuert und damit sind die Aufwendungen als Herstellungsaufwand zu behandeln. Sie erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung.

2.2.3. Wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus

Wenn Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führen, sind die Aufwendungen nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB, als Herstellungsaufwand zu behandeln, soweit sie nicht schon als Folge, zur Herstellung der Betriebsbereitschaft, zu den Anschaffungskosten des Gebäudes gehören. Dies gilt sowohl für entgeltliche, teilentgeltliche und auch unentgeltlich erworbene Gebäude.

2.2.3.1. Ursprünglicher Zustand

Der Zustand eines Gebäudes zum Zeitpunkt der Herstellung oder der Anschaffung, durch den Steuerpflichtigen oder seines Rechtsvorgängers, im Fall eines unentgeltlichen Erwerbs, stellt den ursprünglichen Zustand dar. Um eine eventuelle Verbesserung feststellen zu können, ist ein Vergleich mit dem ursprünglichen Zustand und dem Zustand, in den das Gebäude durch die Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen versetzt worden ist, vorzunehmen. Abweichend von der Regel sind Gebäude zu beachten, bei denen die ursprünglichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten zwischenzeitlich durch außergewöhnliche Abschreibungen oder Teilwertabschreibungen verändert worden sind. Bei denen gilt, für den Vergleich ist auf den für die geänderte Abschreibungsbemessungsgrundlage maßgebenden Zustand abzustellen.

2.2.3.2. Wesentliche Verbesserung

Reparatur- und Modernisierungsaufwendungen führen zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes, wenn die Maßnahmen in ihrer Gesamtheit über eine zeitgemäße substanzerhaltende Erneuerung hinausgehen und damit den Gebrauchswert des Gebäudes insgesamt deutlich erhöhen. Die Höhe der Aufwendungen allein ist nicht entscheidend, wird keine erweiterte Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes geschaffen, bleiben die Maßnahmen als Erhaltungsaufwand im Jahr der Entstehung sofort abzugsfähig. Durch eine substanzerhaltende Erneuerung werden einzelne Gebäudebestandteile, die dem ursprünglichen Zustand entsprechen, ersetzt oder in zeitgemäßer Form wiederhergestellt. Das Gebäude erhält bei einer solchen Baumaßnahme lediglich seinen zeitgemäßen Wohnkomfort wieder, den es durch den technischen Fortschritt und die Veränderung der Lebensgewohnheiten verloren hat. Bei der Prüfung, ob eine wesentliche Verbesserung vorliegt, sind Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen, die keine substanzerhaltende Erneuerung darstellen, grundsätzlich außer Betracht zu lassen. Von einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswertes geht die Finanzverwaltung aus, wenn drei der zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektrik und Fenster) modernisiert werden und das Gebäude dadurch einen höheren Standard erreicht.[9] Aber auch eine deutliche Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes kann ein Indiz für eine Erhöhung sein. Ein Anstieg der erzielbaren Miete ist ebenfalls ein Hinweis für einen deutlich gesteigerten Gebrauchswert, wenn er auf die Modernisierung zurückzuführen ist.

[...]


[1] Vgl. Risthaus A., BB Heft 48 1997, S. 2453-2458.

[2] Vgl. BFH v. 20.08.2002, BStBl 2003 II, S. 595.

[3] Vgl. Märkle R., Erhaltungskosten bei Gebäuden, 2004, insbesondere S. 83-85.

[4] Vgl. BFH v. 19.06.1991, BStBl 1992 II, S. 73 und BFH v. 16.02.1993, BStBl 1993 II, S. 544

[5] Vgl. BFH v. 20.08.2002, a. a. O., insbesondere S. 605.

[6] Vgl. Märkle R., a. a. O. (Fn. 3), S. 86.

[7] Vgl. BMF-Schreiben v. 18.07.2003,BStBl 2003 I, S. 386, insbesondere Rz. 10-11.

[8] Vgl. Märkle R., a. a. O. (Fn. 3), insbesondere S. 87.

[9] Vgl. BMF-Schreiben v. 18.07.2003, a. a. O. (Fn. 7), insbesondere Rz. 25-28.

Details

Seiten
70
Jahr
2007
ISBN (eBook)
9783638003612
ISBN (Buch)
9783640861811
Dateigröße
661 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v86209
Institution / Hochschule
Fachhochschule Münster
Note
2,0
Schlagworte
Steuerliche Behandlung Reparatur- Modernisierungsaufwand Einkünften Vermietung Verpachtung Steuern

Autor

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Titel: Steuerliche Behandlung von Reparatur- und Modernisierungsaufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung