Auflage eines deutschen offenen Immobilienfonds dargestellt am Beispiel des Catella Focus Nordic Cities

INHALTSVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung zu dieser Arbeit
1.1 Hintergrund
1.1.1 Catella Real Estate AG KAG
1.2 Problemstellung
1.3 Ziele
1.4 Vorgehensweise

2 Begriffserläuterungen
2.1 Offener Immobilienfonds
2.1.1 Grundkonstruktion eines deutschen offenen Immobilienfonds
2.1.2 Kapitalanlagegesellschaft
2.1.3 Immobilien-Sondervermögen
2.2 Portfoliostrukturierung
2.2.1 Strategische Portfoliostrukturierung
2.2.2 Dynamische Portfoliostrukturierung
2.2.3 Taktische Portfoliostrukturierung
2.2.4 Strategische versus Taktische Portfoliostrukturierung

3 Fondsauflage
3.1 Gesetzliche Grundlagen und Restriktionen
3.1.1 Investmentgesetz
3.1.2 Vertragsbedingungen
3.2 Marktübersicht und Zielgruppen
3.2.1 Marktübersicht Immobilienfonds
3.2.2 Zielgruppen des Focus Nordic Cities
3.2.2.1 Anlageverhalten institutioneller Investoren: Empirische Studie
3.2.2.2 Sicherungsvermögen nach Versicherungsaufsichtgesetz
3.3 Charakteristika des Fonds
3.3.1 „Core-and-Satellite“-Konzept

4 Analyse ausgewählter Länder und Büroimmobilienmärkte
4.1 Die Ostsee-Anrainerstaaten als Wirtschaftsraum
4.2 Schweden
4.2.1 Politische Situation
4.2.2 Demographie
4.2.3 Volkswirtschaftliche Betrachtung
4.2.3.1 Inflation
4.2.3.2 Arbeitsmarkt
4.2.3.3 Außenwirtschaft
4.2.3.4 Staatshaushalt
4.2.3.5 Währung
4.2.4 Rating
4.2.5 Büroimmobilienmarkt Stockholm
4.2.5.1 Leerstand
4.2.5.2 Neubau
4.2.5.3 Vermietungsmarkt
4.2.5.4 Investmentmarkt
4.3 Finnland
4.3.1 Politische Situation
4.3.2 Demographie
4.3.3 Volkswirtschaftliche Betrachtung
4.3.3.1 Inflation
4.3.3.2 Arbeitsmarkt
4.3.3.3 Außenwirtschaft
4.3.3.4 Staatshaushalt
4.3.4 Rating
4.3.5 Büroimmobilienmarkt Helsinki
4.3.5.1 Leerstand
4.3.5.2 Neubau
4.3.5.3 Vermietungsmarkt
4.3.5.4 Investmentmarkt
4.4 Estland
4.4.1 Politische Situation
4.4.2 Demographie
4.4.3 Volkswirtschaftliche Betrachtung
4.4.3.1 Inflation
4.4.3.2 Arbeitsmarkt
4.4.3.3 Außenwirtschaft
4.4.3.4 Staatshaushalt
4.4.3.5 Währung
4.4.4 Rating
4.4.5 Büroimmobilienmarkt Tallinn
4.4.5.1 Leerstand
4.4.5.2 Neubau
4.4.5.3 Vermietungsmarkt
4.4.5.4 Investmentmarkt
4.5 Lettland
4.5.1 Politische Situation
4.5.2 Demographie
4.5.3 Volkswirtschaftliche Betrachtung
4.5.3.1 Inflation
4.5.3.2 Arbeitsmarkt
4.5.3.3 Außenwirtschaft
4.5.3.4 Staatshaushalt
4.5.3.5 Währung
4.5.4 Rating
4.5.5 Büroimmobilienmarkt Riga
4.5.5.1 Leerstand
4.5.5.2 Neubau
4.5.5.3 Vermietungsmarkt
4.5.5.4 Investmentmarkt
4.6 Litauen
4.6.1 Politische Situation
4.6.2 Demographie
4.6.3 Volkswirtschaftliche Betrachtung
4.6.3.1 Inflation
4.6.3.2 Arbeitsmarkt
4.6.3.3 Außenwirtschaft
4.6.3.4 Staatshaushalt
4.6.3.5 Währung
4.6.4 Rating
4.6.5 Büroimmobilienmarkt Wilna
4.6.5.1 Leerstand
4.6.5.2 Neubau
4.6.5.3 Vermietungsmarkt
4.6.5.4 Investmentmarkt
4.7 Steuern im Vergleich
4.8 Zusammenfassung der Analyse

5 Portfoliostrukturierung des Immobiliensondervermögens
5.1 Die Portfolietheorie in der Immobilienwirtschaft
5.1.1 Rendite
5.1.2 Risiko
5.1.3 Korrelation
5.1.4 Rendite und Risiko im Portfolio
5.2 Strategische Portfoliostrukturierung
5.3 Taktische Portfoliostrukturierung

6 Zusammenfassung
6.1 Fazit
6.2 Ausblick

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1-1: Organisationsstruktur Catella Real Estate AG KAG i. G

Abbildung 1-2: Allokation im Investment Prozess

Abbildung 1-3: Untersuchte Investitionsstandorte

Abbildung 2-1: Grundkonstruktion eines deutschen offenen Immobilienfonds

Abbildung 3-1: Strategienbeeinflussende Faktoren der Investorengruppe

Abbildung 3-2: Money Management Prozess

Abbildung 3-3: Teilnehmer nach Gesamt-Anlagevolumen

Abbildung 3-4: Teilnehmer nach Anzahl

Abbildung 3-5: Bisherige Selektion indirekter Immobilienanlageprodukte

Abbildung 3-6: Bevorzugte Nutzungsarten beim Portfolio-Aufbau

Abbildung 3-7: Nutzungsartenverteilung

Abbildung 3-8: Länderallokation

Abbildung 3-9: Schematische Darstellung "Core-and-Satellite"-Konzept

Abbildung 4-1: Karte Ostsee Region

Abbildung 4-2: Transportzeit per LKW von Schweden in die umgebenden Länder

Abbildung 4-3: Währungssicherungserträge SEK

Abbildung 4-4: Karte Büromarkt Stockholm

Abbildung 4-5: Renditeverlauf Büromarkt Stockholm

Abbildung 4-6: Karte Büromarkt Helsinki

Abbildung 4-7: Leerstandentwicklung Helsinki

Abbildung 4-8: Transaktionsvolumen in Finnland 1995 - 2006

Abbildung 4-9: Aufteilung Transaktionsvolumen 2006

Abbildung 4-10: Entwicklung Immobilien versus Staatsanleihen

Abbildung 4-11: Leistungsbilanz Estland

Abbildung 4-12: Karte Büromarkt Tallinn

Abbildung 4-13: Spitzenrenditen Büro und Einzelhandel

Abbildung 4-14: Volkswirtschaftliche Indikatoren Lettland

Abbildung 4-15: Büromarkt Riga

Abbildung 4-16: Demographische Entwicklung Lettland

Abbildung 4-17: Inländische Nachfrage Litauen

Abbildung 4-18: Volkswirtschaftliche Indikatoren Litauen

Abbildung 4-19: Büromarkt Wilna

Abbildung 4-20: SWOT Analyse der Wirtschaft und der Immobilienmärkte Schweden und Finnland

Abbildung 4-21: SWOT Analyse der Wirtschaft und der Immobilienmärkte im Baltikum

Abbildung 4-22: Ausgewählte volkswirtschaftliche Indikatoren der baltischen Staaten

Abbildung 4-23: Beziehung zwischen der wirtschaftlichen Entwicklung und dem Immobilienmarkt

Abbildung 5-1: Effizienzlinie für die ausgewählten Investitionsstandorte

Abbildung 5-2: Portfoliostrukturierung für das optimale Portfolio

Abbildung 5-3: Büromarktzyklus Investitionsstandorte 2006 Q4

Tabellenverzeichnis

Tabelle 2-1: Strategische versus taktische Portfoliostrukturierung

Tabelle 3-1: Aufhebung von Anlagegrenzen des Immobilien-Sondervermögen innerhalb der Anlaufzeit

Tabelle 4-1: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Schweden

Tabelle 4-2: Außenwirtschaftliche Indikatoren Schweden

Tabelle 4-3: Finanzindikatoren Schweden

Tabelle 4-4: Bürobestand und Mieten Großraum Stockholm

Tabelle 4-5: Geplante Neubauprojekte Stockholm

Tabelle 4-6: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Finnlands

Tabelle 4-7: Außenwirtschaftliche Indikatoren Finnlands

Tabelle 4-8: Finanzindikatoren Finnlands

Tabelle 4-9: Bürobestand und Mieten Großraum Helsinki

Tabelle 4-10: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Estland

Tabelle 4-11: Außenwirtschaftliche Indikatoren Estland

Tabelle 4-12: Finanzindikatoren Estland

Tabelle 4-13: Bürobestand und Mieten Tallinn Q4

Tabelle 4-14: Baufertigstellungen 2007 bis 2009 in Tallinn

Tabelle 4-15: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Lettland

Tabelle 4-16: Außenwirtschaftliche Indikatoren Lettland

Tabelle 4-17: Finanzindikatoren Lettland

Tabelle 4-18: Mietniveau Riga 2007 Q1

Tabelle 4-19: Binnenwirtschaftliche Faktoren Litauen

Tabelle 4-20: Außenwirtschaftliche Indikatoren Litauen

Tabelle 4-21: Finanzindikatoren Litauen

Tabelle 4-22: Mietniveau Wilna 2006 Q4

Tabelle 4-23: Steuern der Investitionsländer im Vergleich

Tabelle 5-1: Risiko und Renditen der ausgewählten Investitionsstandorte

Tabelle 5-2: Korrelationsmatrix Spitzenmieten Büromärkte der Investitionsstandorte

Tabelle 5-3: Portfoliostrukturierung nach Gewichtung und Volumen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung zu dieser Arbeit

„It is generally agreed by theoreticians and practitioners alike that the asset allocation decision is by far the most important one made by an investor.“¹

(„Von Theoretikern und Praktikern wird im Allgemeinen in gleicher Weise anerkannt, dass die Entscheidung über die Portfoliostrukturierung eine der wichtigsten Entscheidungen ist, die von einem Investor getroffen wird.“)

WILLIAM SHARPE,

Nobelpreisträger für Wirtschaftswissenschaften

Die Asset Allokation (oder auch: Asset Allocation), im Folgenden Portfoliostrukturierung genannt, nimmt bei Investitionen eine zentrale Rolle ein und zählt zu den wichtigsten Parametern im Anlageprozess. Dementsprechend irreversibel sind ihre Auswirkungen auf das Rendite-Risiko Verhältnis eines Portfolios.²

Aus diesem Grund befasst sich die vorliegende Arbeit mit der Portfoliostrukturierung für das Immobilien-Sondervermögen Focus Nordic Cities der Catella Real Estate AG KAG i. G.

1.1 Hintergrund

1987 wurde die schwedische Catella AB mit Sitz in Stockholm gegründet. Die Immobilien-Tochtergesellschaft, die Catella Property Group, hat 260 Mitarbeiter in 21 Büros in neun Ländern Europas (vgl. Anhang 1). Die Dienstleistungen der Catella Property Group ist die Transaktionsberatung³ in den europäischen Immobilienmärkten in den Geschäftsbereichen Portfolio,-, Einzel- und sale-and-lease- back Transaktionen sowie IPO’s und M&A Transaktionen.⁴

Zum weiteren Ausbau - speziell des institutionellen Immobiliengeschäfts in Deutschland - gründete die Catella AB im Januar 2007 die Catella Real Estate AG KAG i. G. (im Folgenden CREKAG genannt) nach deutschem Investmentgesetz.

1.1.1 Catella Real Estate AG KAG

Als Tochter der schwedischen Catella AB erschließt die CREKAG den Markt der offenen Immobilienfonds in Deutschland. Ein zentraler Gedanke war, das Unter- nehmen als Aktiengesellschaft zu gründen, um bei einer möglichen Umstellung auf das Anlagevehikel German Real Estate Investment Trust⁵ (G-REIT) eine schnellere Adaption als bei einer GmbH zu gewährleisten und dadurch Kosten einzusparen.⁶

Abbildung 1-1: Organisationsstruktur Catella Real Estate AG KAG i. G.⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wie Abbildung 1-1 zu entnehmen ist, besteht der Vorstand der CREKAG aus zwei Mitgliedern, Dr. Andreas Kneip und Bernhard Fachtner. Herr Dr. Kneip ist als Sprecher des Vorstandes und speziell für die Bereiche Marketing, Portfolio-, Asset-Management, Technical Services und Construction zuständig. Diese Abtei- lungen bestehen aus insgesamt fünf Mitarbeitern. Die Bereiche Accounting, Cont- rolling, Reporting, Schnittstelle zur BaFin, Service-Level-Agreements (SLA) und Organisation mit drei Mitarbeitern werden von Herrn Fachtner als Vorstand ver- antwortet.

Das Konzept des ersten deutschen offenen Immobilienfonds Catella Focus Nordic Cities (im Folgenden FNC genannt) der CREKAG sieht den Erwerb von Immo- bilien in den Hauptstädten und regionalen Zentren der Ostsee-Anrainerstaaten vor. Mit der strategischen Ausrichtung des FNC soll ein Marktsegment im Bereich der offenen Immobilienfonds für institutionelle Anleger abgedeckt werden, welches bis dato noch nicht besteht. Ein wesentlicher Faktor bei der Marktpositionierung im Ostseeraum ist, von der ausgeprägten Marktstellung der Catella Organisation in dieser Region zu partizipieren.⁸

1.2 Problemstellung

Die sektorale und regionale Allokation des Portfolios nimmt bei der Strategieformulierung innerhalb des Investmentprozesses eine zentrale Rolle ein. Strategische Entscheidungen werden außerdem abhängig von den Zielen eines Fonds und von der zukünftigen Entwicklungen der Wirtschaft und der Immobilienmärkte getätigt (vgl. Abbildung 1-2).

Abbildung 1-2: Allokation im Investment Prozess⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Mit dem Fondskonzept Immobilieninvestitionen in Nordeuropa stellt sich deshalb auch folglich das Problem, welche Gewichtung der Investitionen in den einzelnen Ländern vorgenommen werden muss, um auch unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben des Fonds und dem Anlageverhalten institutioneller Investoren eine Rendite-Risiko optimale Portfoliostruktur zu entwickeln.

1.3 Ziele

Die geplanten Investmentstandorte des FNC sind ausschließlich Immobilienmärkte in den Ostsee-Anrainerstaaten (vgl. Abbildung 1-3). Vorgabe durch das Portfolio- management der CREKAG und damit Ziel dieser Arbeit ist es, die Volkswirt- schaften der Länder Schweden, Finnland, Estland, Lettland und Litauen sowie die Büro- und Investmentmärkte der Hauptstädte zu untersuchen und deren Schwä- chen und Stärken darzustellen. Zusätzlich soll eine Strukturierung des Immobilien- sondervermögens des FNC für die untersuchten Büromärkte mit Hilfe der Portfo- liotheorie erarbeitet werden.

Abbildung 1-3: Untersuchte Investitionsstandorte¹⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Ein weiteres wesentliches Ziel dieser Diplomarbeit ist, einen fundamentalen Eindruck über die ausgewählten Investitionsstandorte zu liefern, um damit eine Grundlage für weitere Analysen und ein weiteres Vorgehen zu schaffen.

Auf eine Betrachtung konkreter Objekte oder Projektentwicklungen soll zudem nur am Rande eingegangen werden. In Bezug auf den Immobilienerwerb grenzt die vorliegende Arbeit rechtliche Fragestellungen aus und behandelt steuerliche Ge- sichtspunkte nur kursorisch. Auf Themen der Finanzierung wird nicht eingegan- gen.

Durch diese Arbeit wird jedoch keine ausführliche Beratung ersetzt, auf deren Grundlage eine endgültige Investitionsentscheidung getroffen werden sollte.

1.4 Vorgehensweise

Nach der Einleitung im ersten Kapitel findet in Kapitel 2 dieser Arbeit eine Erläute- rung der mit dem Thema in Zusammenhang stehenden Begriffe statt. Es wird auf die Konstruktion offener Immobilienfonds in Deutschland eingegangen sowie auf Kapitalanlagegesellschaften und das Immobiliensondervermögen. Erläutert wird ferner, wie der Begriff Portfoliostrukturierung definiert werden kann.

Kapitel 3 erörtert die gesetzlichen Grundlagen, die für offene Immobilenfonds in Deutschland bestehen, speziell mit Blick auf die Portfoliostrukturierung. Eine Marktübersicht offener und geschlossener Immobilienfonds beschreibt knapp die momentane Situation möglicher Konkurrenten. Um auf das Anlageverhalten der Zielgruppe institutioneller Anleger einzugehen, wird eine empirische Studie der Universität Leipzig vorgestellt sowie im Besonderen auf den Anlagestock nach Versicherungsaufsichtgesetz eingegangen. Abschließend werden die Eckdaten des FNC erläutert.

Im Kapitel 4 findet eine kurze Vorstellung der Ostsee-Anrainerstaaten als Wirt- schaftsraum statt. Anschließend folgt eine Analyse der Länder Schweden, Finn- land, Estland, Lettland und Litauen, der sich eine Untersuchung der Büromärkte der Hauptstädte anschließt. Gegen Ende des Kapitels werden kurz die steuerli- chen Unterschiede angesprochen. Abschließend stellt eine Zusammenfassung Stärken und Schwächen, Chancen und Risiken der analysierten Märkte gegen- über.

Mit Hilfe der Portfoliotheorie findet im Kapitel 5 eine Portfoliostrukturierung der ausgewählten Investitionsstandorte statt. Diese teilt sich in eine strategische und eine taktische Komponente auf.

Kapitel 6 fasst die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit zusammen und gibt einen Ausblick über eine mögliche Entwicklung bzw. ein weiteres Vorgehen.

2 Begriffserläuterungen

Bevor eine Bearbeitung des Themas stattfindet, werden die im Kontext relevanten Begriffe definiert bzw. erläutert.

2.1 Offener Immobilienfonds

„Der offene Immobilienfonds gibt fortwährend Anteilsscheine gegen Kapitaleinlage aus. Mit dem eingesammelten Geld werden laufend Immobilien erworben, bei Bedarf auch wieder verkauft. Jeder Anteilsinhaber kann börsentäglich die Rücknahme der Anteile gegen einen festen Preis verlangen.“¹¹ Die Ermittlung des Anteilswerts geschieht börsentäglich.¹²

2.1.1 Grundkonstruktion eines deutschen offenen Immobilienfonds

Anteile an offenen Immobilienfonds sind als Wertpapieranlage zu sehen, da die Anteilsscheine dem Anleger ein Recht an dem so genannten Sondervermögen sowie Ansprüche gegenüber der Kapitalgesellschaft (KAG) auf Anlage und Ver- waltung des Sondervermögens, Ausschüttung der Erträge und Rücknahme der Anteile gegen Geld einräumen.¹³ Das Sondervermögen muss strikt vom Vermö- gen der Kapitalanlagegesellschaft getrennt sein.¹⁴ Die KAG handelt in eigenem Namen, aber für fremde Rechnung. Im Rahmen der Vertragsbestimmungen der KAG hat diese grundsätzlich das Eigentum an den Vermögensgegenständen des Sondervermögens. Zusätzlich müssen ein anderes Kreditinstitut als Depotbank, ein Sachverständigenausschuss und ein Aufsichtsrat bestellt werden. Diese Or- gane sollen die Sicherheit erhöhen und haben unterschiedliche Überwachungs- und Kontrollfunktionen (vgl. Abbildung 2-1).¹⁵

Abbildung 2-1: Grundkonstruktion eines deutschen offenen Immobilienfonds¹⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.1.2 Kapitalanlagegesellschaft

Die KAG ist ein Kreditinstitut¹⁷ und unterliegt damit der Aufsicht der BaFin¹⁸. In Betracht kommt für die KAG die Rechtsform der GmbH oder der Aktiengesellschaft.¹⁹ Ihr obliegen konkret folgende Aufgaben:

Treuhänderische Verwaltung des Sondervermögens
Bestandsentwicklung
Mieterakquisition
Objektmanagement
Marketing bzw. Research
Vertrieb des Produktes
Liquiditätsanlagen
Risikomanagement²⁰

2.1.3 Immobilien-Sondervermögen

Das Immobilien-Sondervermögen kann nach § 67 Abs. 1 InvG folgende Gegenstände beinhalten:

Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke
Grundstücke im Zustand der Bebauung
Unbebaute Grundstücke (für eine baldig eigene Bebauung)
Erbbaurechte

Prinzipiell ist eine Unterteilung in zwei Klassen möglich, dem Spezial-Sonderver- mögen (nicht mehr als 30 Anleger, die nicht natürliche Personen sind) und dem Publikums-Sondervermögen.²¹

Das Immobilien-Sondervermögen muss nach dem Grundsatz der Risikomischung in Vermögensgegenstände angelegt werden.²²

Des Weiteren kann das Sondervermögen im Allgemeinen in richtlinienkonformes Sondervermögen und in nicht richtlinienkonformes Sondervermögen eingeteilt wird.

Richtlinienkonformes Sondervermögen:

Es wird als Standardtyp im InvG interpretiert und wird in Europa als stan- dardisierter Investmentfonds gehandelt. Es unterliegt innerhalb Europas denselben Risikostreuungs- und Anlegerschutzvorschriften. Zusätzlich darf in jedem EU-Mitgliedsstaat in ein richtlinienkonformes Sondervermögen in- vestiert werden. Für das Sondervermögen können Wertpapiere, Geld- marktinstrumente, Bankguthaben, Anteile anderer Fonds und Derivate er- worben werden.

Nicht richtlinienkonformes Sondervermögen:

Diese Fondstypen wurden nicht durch die europäische Richtlinie standardisiert. Hierzu zählen offene Immobilienfonds, Altervorsorge-Sondervermö- gen Fonds (AS-Fonds) und gemischte Sondervermögen.²³

2.2 Portfoliostrukturierung

„Die Asset Allocation stellt bei der Generierung effizienter Portfolios gleichsam eine Synthese aus den theoretischen Erkenntnissen der Portfoliotheorie und den Erfahrungswerten der Praxis dar. Asset Allocation ist ein Konzept, das auf der Basis der Portfoliotheorie Anlagekapital gezielt auf alternative Anlagemöglichkeiten aufteilt und in risikoeffizienten Portefeuilles bündelt.“²⁴

Zusätzlich werden subjektive Präferenzen des Investors, dazu zählen vor allem die Risikobereitschaft wie auch die Höhe des Gesamtvermögens, berücksichtigt.²⁵ Die Asset Allocation kann unterteilt werden in die strategische, dynamische und taktische Asset Allocation.²⁶

2.2.1 Strategische Portfoliostrukturierung

„Die strategische Asset Allocation dient dazu, die langfristigen Soll-Werte, also die Risiko- und Renditeziele im Sinne einer hohen Diversifikationseffizienz eines Portfolios, vorzugeben.“²⁷

Laut GÜGI wird die strategische Portfoliostrukturierung alle ein bis drei Jahre kontrolliert, Grundlage sind langfristige Überlegungen, bei denen kurzfristige Trends nicht berücksichtigt werden.²⁸

2.2.2 Dynamische Portfoliostrukturierung

„Die dynamische Asset Allocation baut auf der strategischen auf und stellt die Bedürfnisse des Investors in den Vordergrund.“²⁹ Auf die dynamische Asset Allocation und deren gängigste Variante, die Portfolio Insurance, wird in der vorliegenden Arbeit nicht weiter eingegangen.

2.2.3 Taktische Portfoliostrukturierung

„Die taktische Asset Allocation bezeichnet korrigierende Handelsaktivitäten innerhalb der in der strategischen Asset Allocation definierten Bandbreiten, um sich verändernden Marktzuständen Rechnung zu tragen. In diese Kategorie fallen Hedgingentscheidungen ebenso wie das kurzfristige Eingehen spekulativer Positionen zur Ausnutzung von Marktineffizienzen.“³⁰

„Die taktische Asset Allocation baut auf der strategischen auf. Sie weist jedoch einen kürzeren Zeithorizont auf.“³¹

2.2.4 Strategische versus Taktische Portfoliostrukturierung

Oft wird die strategische und taktische Portfoliostrukturierung über die Länge des Erwartungshorizonts definiert. Dies würde bedeuten, dass eine Unterscheidung durch die Fragestellung vorgenommen würde, in welcher Hinsicht die langfristigen von den kurzfristigen Erwartungen abweichen. Zusätzlich werden jedoch das Risi- koprofil des Anlegers sowie die individuellen Merkmale des Anlagestils berück- sichtigt.³² In Tabelle 2-1 sind die signifikantesten Unterscheidungsmerkmale dargestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^{33 34 35}

3 Fondsauflage

Bei der Strukturierung eines Immobilienportfolios haben verschiedene Faktoren Einfluss auf die Entscheidungen des Investors (vgl. Abbildung 3-1).

Abbildung 3-1: Strategienbeeinflussende Faktoren der Investorengruppe³⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Im Folgenden wird auf die Faktoren eingegangen, die auf die Rahmenbedingungen der Portfoliostrukturierung unmittelbaren Einfluss haben. Hierzu zählen vor allem die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Bedürfnisse institutioneller Investoren, die Zielgruppe des FNC. Der Faktor Marktumfeld/-entwicklung wird gesondert in Kapitel 4 behandelt.

3.1 Gesetzliche Grundlagen und Restriktionen

Für die Portfoliostrukturierung eines offenen Immobilienfonds nach InvG müssen rechtliche Restriktionen beachtet werden. Hauptbestandteil stellt das Investment- gesetz sowie die speziellen Vertragsbedingungen der Kapitalanlagegesellschaften dar.³⁷ Des Weiteren soll erwähnt werden, dass neben dem InvG die Rechtsnor- men des BGB, WpHG, EStG, KStG, AstG, EAEG, GwG, HGB, KWG und AktG³⁸ für die CREKAG Anwendung finden, die jedoch für die strategische Portfoliostrukturierung keine direkten Auswirkungen haben.

3.1.1 Investmentgesetz

Da das InvG die Handlungsfähigkeit der KAG reglementiert, nimmt es Einfluss auf die strategische Ausrichtung des FNC.

Das InvG vom 15. Dezember 2003 (zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 5. Januar 2007) stellt die rechtliche Grundlage für deutsche offene Immobi- lienfonds dar und soll die Anleger vor eventuellem schädigen Handeln der Kapital- anlagegesellschaft schützen. Als Gesetzesgrundlage regelt es folgende Bereiche:

Befugnisse und Aufgaben der KAG und der Depotbank Ausgabe und Rücknahme der Anteilsscheine Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises

Liquiditätshaltung sowie Investitionsgrenzen³⁹

Mit Blick auf die Portfoliostrukturierung ist grundsätzlich zu erwähnen, dass das maximale Fremdwährungsrisiko von Vermögensgegenständen ohne entspre- chende Währungsabsicherung auf nicht mehr als 30% des Wertes des Sonder- vermögens begrenzt sein muss.⁴⁰ Auf die anderen Anlagegrenzen, die die Portfoliostrukturierung nicht direkt betreffen, wird im Folgenden nicht eingegangen.

Zusätzlich ist zu erwähnen, dass während der Anlaufzeit von vier Jahren die in Tabelle 3-1 aufgeführten Anlagegrenzen für das Immobiliensondervermögen keine Anwendung finden.⁴¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3-1: Aufhebung von Anlagegrenzen des Immobilien-Sondervermögen innerhalb der Anlaufzeit

Das Bundeskabinett hat am 25.04.2007 einen Entwurf zur Novellierung des InvG beschlossen. Das Investmentänderungsgesetz soll die internationale Wettbe- werbsfähigkeit und damit den Finanzstandort Deutschland der Fondsbranche verbessern, ohne den Anlegerschutz zu vernachlässigen. Die wichtigsten Ände- rungen sind Deregulierung, Modernisierung der offenen Immobilienfonds, Förder- ung von Produktinnovationen, ein verbesserter Anlegerschutz und Corporate Go- vernance.⁴² Der in Tabelle 3-1 aufgeführte § 68 Abs. 6 InvG wurde in der Novellie- rung erweitert. Nach den neuen Regelungen werden 100% Beteiligungen an Im- mobilien-Gesellschaften einer direkt gehaltenen Immobilie gleichgestellt. Dies be- deutet, dass derartige Beteiligungen der Anlagegrenze von 49% nach § 68 Abs. 6 InvG nicht angerechnet werden.⁴³

3.1.2 Vertragsbedingungen

Das Investmentgesetz schreibt in § 43 „Vertragsbedingungen“ Absatz 1 und 2 vor, dass die Vertragsbedingungen, nach denen sich das Rechtsverhältnis der Anleger bestimmt, bereits vor der Ausgabe der Anteile schriftlich festzulegen sind und der Genehmigung der BaFin bedürfen. Die Genehmigung wird erteilt, sobald geprüft wurde, dass die Vertragsbedingungen den gesetzlichen Anforderungen entspre- chen. Es sei erwähnt, dass im Verkaufsprospekt ebenfalls die Beschreibung der Anlagepolitik inkl. etwaiger Konkretisierungen und Beschränkungen enthalten sein muss.⁴⁴

Für die Vertragsbedingungen ist es zwingend erforderlich, die Grundsätze der Auswahl der zu beschaffenden Vermögensgegenstände, ihren Umfang und die Art zu beinhalten.⁴⁵ Dies bedeutet, dass bereits bei der vertraglichen Konstruktion der Allgemeinen und Besonderen Vertragsbedingungen Aussagen über die zu erwerbenden Vermögensgegenstände gemacht werden müssen.

Aufgrund der Strukturierung des Produktes FNC und der damit verbundenen Abgrenzung zu anderen Marktteilnehmern werden in den Vertragsbedinungen, neben den gesetzlichen Mindestanforderungen weitere Einschränkungen vorgenommen. Im § 2 Abs. 3 BVB des FNC wurde festgelegt, dass mindestens 51% des Sondervermögens in Skandinavien, dem Baltikum, Polen und Norddeutschland angelegt werden müssen. Maximal 20% des Sondervermögens können außerhalb des EWR, in Russland, investiert werden. Diese Quote ist innerhalb der Anlaufphase von vier Jahren nicht zwingend verpflichtend.⁴⁶

3.2 Marktübersicht und Zielgruppen

Offene Immobilienfonds wie der FNC stehen im Wettbewerb untereinander und mit Produkten anderer Asset-Klassen. Dieses Kapitel beschreibt knapp die wichtigsten Gesichtspunkte in diesem Zusammenhang.

3.2.1 Marktübersicht Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds existieren in Deutschland seit 1959. Die Wertentwicklung zwischen 2000 und 2006 schwankte zwischen durchschnittlich 3,3% und 5,4% p. a. Zum 31.12.2006 verwalteten die 39 offenen Immobilienfonds in Deutschland ein Vermögen von rund € 95 Mrd. wovon € 75 Mrd. auf Publikumsfonds und € 20 Mrd. auf Spezialfonds entfielen. Zum Jahreswechsel 2005/2006 gab es kurzzeitig Turbulenzen bei den offenen Immobilienfonds. Grund dafür war die vorübergehende Aussetzung der Anteilrücknahme einiger Fonds⁴⁷ die Liquiditätsengpässe verhindern sollte. Mittlerweile hat sich die Situation wieder normalisiert.⁴⁸

Zum 31.12.2006 verfügten deutsche offene Immobilien-Publikumsfonds in Finnland über sieben Liegenschaften im Werte von € 88,6 Mio. Dies entsprach einem Anteil von 0,5% am gesamten verwalteten Fondsvolumen. In Schweden wurden 17 Objekte im Wert von 1,6 Mrd. Euro gehalten. Bezogen auf das gesamte Fondsvolumen deutscher offener Immobilienfonds entsprach dies einem Anteil von 2,2%. Angaben zu den baltischen Ländern standen nicht zur Verfügung.⁴⁹

Der Fondsinitiator ABERDEEN PROPERTY INVESTORS hat zwei offene Immobilien- fonds (Property Funds SICAV Pan-Nordic und Aberdeen Property Nordic Fund I) Fondsauflage als SICAV⁵⁰ aufgelegt, deren Investmentschwerpunkt sich in Skandinavien befindet. Das Volumen beider Fonds beträgt ca. € 1,9 Mrd.⁵¹

BALTIC PROPERTY TRUST ASSET MANAGEMENT A/S hat die geschlossenen Immobi- lienfonds BPT A/S, BPT Secura A/S, BPT Optima S.A., BPT Arista A/S aufgelegt die hauptsächlich Gewerbeimmobilien in den baltischen Hauptstädte, teilweise auch in Polen und Russland investieren. Das Volumen aller Fonds beträgt ca. 1,2 Mrd. Euro.⁵²

INREV⁵³ hat im ersten Quartal 2007 13 neue Immobilienfonds auf dem europäi- schen Markt identifiziert, wovon zwei als Wettbewerber zum FNC gesehen werden können. Zum einen der geschlossene Immobilienfonds Genesta Nordic Baltic Real der in Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien in den nordischen und balti- schen Staaten investiert und mit einen IRR zwischen 11% und 13% bei einem Fondsvolumen von € 550 Mio. aufgelegt wird. Zum anderen findet sich der Pro- tego Nordic Retail Fund der in Core Plus Einzelhandelsimmobilien in den nordi- schen Regionen investieren und mit ein Fondsvolumen von € 1,65 Mrd. plant.⁵⁴

Es existieren europaweit bereits Anlageprodukte, die einen ähnlichen Investmentfokus wie der FNC besitzen, allerdings keine, die dem InvG unterliegen (offene Immobilienfonds).⁵⁵

3.2.2 Zielgruppen des Focus Nordic Cities

Zielgruppen des Fonds sind institutionelle Anleger, die sich in folgende Kundengruppen unterteilen lassen:

Versicherungen
Pensionskassen
Versorgungswerke
Stiftungen
Vermögende Privatpersonen (Family-Offices)
Dachfonds⁵⁶

Die Ermittlung der Bedürfnisse der Zielgruppe ist ein grundlegender Schritt in der generellen Verwaltung von Geldern. Im Money Management Prozess (Vgl. Abbildung 3-2) wird dies als grundlegender Schritt verdeutlicht.

Abbildung 3-2: Money Management Prozess⁵⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dieser Prozess lässt sich in die Bereiche Kundenorientierung („Know your client“), Abstimmung des Investmentprofils mit dem Kunden („Manage Client Expectati- ons“) und der eigentlichen Verwaltung des Vermögens („Money Management“) aufteilen. Häufig werden von institutionellen Vermögensverwaltungen die Schritte 1 - 3, also die Kundenorientierung nicht oder nur unzureichend durchlaufen bzw. berücksichtigt.⁵⁸ Um eine Kundenorientierung zu gewährleisten, wird im Nachfolgenden das Verhalten institutioneller Anleger anhand einer empirischen Studie der Universität Leipzig dargestellt.

3.2.2.1 Anlageverhalten institutioneller Investoren: Empirische Studie

⁵⁹ In der veröffentlichten Studie „Anlageverhalten Institutioneller Immobilieninvestoren“ vom November 2006 wurden vom Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig institutionelle Anleger nach ihren Strukturen und Präferenzen in Bezug auf Immobilieninvestitionen befragt. Die Studie wurde im Auftrag der Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft LB Immo Invest GmbH erstellt.

Um einen Überblick der Struktur der befragten Teilnehmer zu geben, wurden die einzelnen Gattungen nach Anlagevolumen (Abbildung 3-3) und Anzahl (Abbildung 3-4) eingeordnet.

Abbildung 3-3: Teilnehmer nach Gesamt- Abbildung 3-4: Teilnehmer nach Anzahl

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Versicherungsunternehmen bilden nach der Anzahl der befragten Teilnehmer mit 29% den größten Anteil der Grundgesamtheit. Die Banken und Sparkassen stellen mit 35% ebenfalls einen großen Anteil dar. Bei Betrachtung nach Anlagevolumen fallen sie mit knapp zwei Drittel, bedingt durch die Funktion als Kapitalsammelstellen, ins Gewicht.

Von insgesamt 40 befragten Instituten investierten 29 in Immobilien-Spezialfonds, 27% von der Grundgesamtheit in Immobilienpublikumsfonds, davon 12 in nichtöffentliche (Abbildung 3-5).

Abbildung 3-5: Bisherige Selektion indirekter Abbildung 3-6: Bevorzugte Nutzungsarten beim

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Zu erkennen ist in Abbildung 3-6, dass die Nutzungsarten Büro und Handel beim Portfolioaufbau im In- und Ausland weit stärker präferiert werden, als die anderen Nutzungsarten.

Bei der Befragung der Strukturierung des Portfolios nach Nutzungsarten für die Zukunft (Abbildung 3-7) soll der traditionelle hohe Büromarktanteil von über 55% auf 46% bis 2009 reduziert werden, verbleibt aber weiterhin als Investitionsschwerpunkt. In den Sektoren Senioren-, Logistik- und Infrastruktureinrichtungen wird mit einer Verdoppelung des Anteils bis 2009 gerechnet. Ebenfalls soll weiter verstärkt in Handelsimmobilien investiert werden.

Abbildung 3-7: Nutzungsartenverteilung Abbildung 3-8: Länderallokation

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Der dominante Deutschland-Anteil bei der Länderallokation soll bis 2009 abgebaut werden. Der europäische Kontinent wurde nochmals nach Euroland, Nicht-Euro- land sowie Nicht-EU-Länder eingeteilt (Abbildung 3-8). Bei dieser Unterteilung ist festzustellen, dass in diesen drei Länderkategorien ein besonders starker Anstieg zu beobachten ist, für den auch tendenzielle Währungsüberlegungen verantwort- lich sind. Ebenfalls ist ein Anstieg an geplanten Investitionen außerhalb Europas zu erkennen.

3.2.2.2 Sicherungsvermögen nach Versicherungsaufsichtgesetz

Im Speziellen soll auf die Zielgruppe der Versicherungen und damit das Sicherungsvermögen nach § 66 VAG eingegangen werden. „Sondervermögen einer Kapitalanlagegesellschaft zugelassenen Werte“⁶⁰ und damit Anteile am FNC werden dem Anlagestock (zu bildende Abteilung des Sicherungsvermögens) zugeordnet. Nach § 54 VAG Abs. 1 ist das Vermögen so anzulegen, „dass möglichst große Sicherheit und Rentabilität bei jederzeitiger Liquidität des Versicherungsunternehmens unter Wahrung angemessener Mischung und Streuung erreicht wird.“

Rentabilität und Sicherheit, Mischung und Streuung spiegeln sich in der Entscheidung über die Portfoliostrukturierung (vgl. 2.2) wider. Sie gelten als gesetzliche Vorgaben für Versicherungsunternehmen und sollten demnach auch beim FNC eine höchst mögliche Effizienz aufweisen, um auch die Versicherungsunternehmen nicht aus als Zielgruppe auszugrenzen.

3.3 Charakteristika des Fonds

Der FNC wird als offener Immobilienpublikumsfonds für institutionelle Anleger mit einer Mindestanlage von € 500.000,- nach deutschem Investmentgesetz aufge- legt. Der Aufbau eines Vertriebsnetzes, um den Fonds Kleinanlegern anzubieten, ist nicht vorgesehen. Für die Zielgruppe der institutionellen Anleger werden häufig Immobilien-Spezialfonds initiiert, welche jedoch die Anlegerzahl auf 30 Anteilseigner nicht natürlicher Person⁶¹ begrenzt. Die Gründe, stattdessen einen Publikumsfonds aufzulegen sind:

Eine tägliche Rücknahme der Anteilscheine ermöglicht es den Anlegern, auf kurzfristige Marktveränderungen zu reagieren. Zusätzlich kann die schnelle Liquidierbarkeit der Anteilscheine bei der Beurteilung eines Anlegerratings positiv gewichtet werden.

Bei Anlegern, die nach IFRS bilanzieren, kann der Anteil an einem Publikumsfonds als Wertpapier bilanziert werden, während beim Spezialfonds die Anlagegegenstände einzeln aufgeführt werden müssen. Die Anlegerzahl ist nicht auf 30 Anleger limitiert, so dass das Fondsvolumen generell ebenfalls nicht limitiert ist und durch eine höhere Anlagesumme eine größere Diversifikation möglich ist.⁶²

Des Weiteren soll ein Anlageausschuss gebildet werden, der Anleger ab € 15 Mio. einen Sitz gewährt und diesem bei der Fondsstrategie ein Mitbestimmungsrecht einräumt, ähnlich einem Immobilienspezialfonds.

Die anvisierte Rendite des FNC auf Fondsebene liegt bei 5% - 6,0%⁶³ auf das Eigenkapital vor Steuern und wird damit als Core/Core Plus (Ertrag) eingestuft werden.⁶⁴ Bis 2011 wird ein kumuliertes Fondsvolumen von € 1,5 Mrd. angestrebt. Währungsrisiken wird der Fonds nur in begrenzten Umfang eingehen und diese ggf. durch geeignete Instrumente absichern. Die Nutzungsarten der zu erwerbenden Immobilien sind nicht eingeschränkt.⁶⁵

3.3.1 „Core-and-Satellite“-Konzept

Häufig hat sich der Aufbau eines Portfolios auf Grundlage des „Core-and-Satellite“ Konzeptes bewährt. Es wird ein strategisches, ausreichend diversifiziertes Kern- portfolio aufgebaut, welches um zusätzliche Komponenten ergänzt wird. Eine maßvolle Fremdfinanzierung des Kernportfolios dient zur Stabilität. Die zusätzli- chen Komponenten können unterschiedliche Merkmale aufweisen (Abbildung 3-9)^{66 67}.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Mit dem Produkt FNC wird den Investoren des Fonds die Möglichkeit gegeben,ausschließlich in den Wirtschaftsraum Nordeuropa zu investieren. Dies ermöglicht es den Anlegern, zusätzliche Diversifikationseffekte innerhalb ihres Portfolios auf regionaler Ebene zu nutzen, die bisher innerhalb des Produktsegments offene Immobilienfonds nur unzureichend abgedeckt wurden. Ein ähnliches Produkt besteht auf dem deutschen Investmentmarkt noch nicht.⁶⁸

4 Analyse ausgewählter Länder und Büroimmobilienmärkte

In diesem Abschnitt werden kurz die Ostsee-Anrainerstaaten als Wirtschaftsraum angesprochen, welche dem Fondskonzept des FNC zugrunde liegen.⁶⁹ Anschließend werden die Länder Schweden, Finnland, Estland, Lettland und Litauen, deren Volkswirtschaften und die Immobilienmärkte der Hauptstädte untersucht. In Abschnitt 4.8 werden abschließend die Ergebnisse der Untersuchung mit Hilfe einer SWOT-Analyse zusammengefasst.

4.1 Die Ostsee-Anrainerstaaten als Wirtschaftsraum

„Die Attraktivität des Ostseeraums besteht für Investoren in der Heterogenität seiner Volkswirtschaften, zu denen einerseits wirtschaftlich solide Staaten Nord- und Westeuropas zählen, und andererseits einige der wachstumsstärksten Reformländer Osteuropas“, so Dr. Markus Cieleback⁷⁰. Laut Cieleback stellen die Ostseeländern eine wirtschaftliche Großregion dar und bilden ein „Schwergewicht in Europa“, das von der Öffentlichkeit nicht wahrgenommen wird. Es existieren gravierende strukturelle Unterschiede innerhalb der Ostsee-Anrainerstaaten, die auch nach den Reformbemühungen weiter Bestand haben dürften.⁷¹

Die Ostesee-Anrainerstaaten lassen sich differenziert abgrenzen, sie beschreiben aber ebenso immer eine funktionale Region. Bei einer funktionalen Betrachtung sind die Landesgrenzen nicht immer kongruent einer regionalen Definition. Die Ostsee-Anrainerstaaten lassen sich in Deutschland, Dänemark, Schweden Finn- land, Estland, Lettland, Litauen, Polen und Russland unterteilen (vgl. Abbildung 4-1). Des Weiteren herrscht aufgrund der geschichtlichen Vergangenheit⁷² eine Teilung in zwei Regionen. Zum einen die traditionellen Marktwirtschaften West- bzw. Nordeuropas mit Norwegen, Dänemark, Schweden, Deutschland und Finn- land, zum anderen die Konvergenzstaaten Estland, Lettland, Litauen, Polen und

Russland. Die Reformländer befinden sich heute aufgrund der früher herrschen- den Planwirtschaft noch in einem sozioökonomischen Entwicklungs- und Aufhol- prozess.⁷³

Abbildung 4-1: Karte Ostsee Region⁷⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Ostesee-Anrainerstaaten verfügen über eine Fläche von ca. 2,5 Mio. m² und ungefähr 160 Mio. Einwohner.⁷⁵

4.2 Schweden

Das Königreich Schweden hat die Staatsform der parlamentarischen Monarchie und dehnt sich über eine Fläche von 449.965 km² mit rund 9 Mio. Einwohnern aus, dies entspricht ungefähr 20 Einwohnern pro km². Dazu ge- hören die Inseln Gotland und Ösland (vgl. Abbildung 4-1). Die Nachbarstaaten sind Norwegen, Finnland und Dänemark, mit wel- chen ein Warenaustausch per LKW innerhalb von 12 Stunden möglich ist (vgl. Abbildung Abbildung 4-2: Transportzeit per LKW 4-2). Die Hauptstadt Stockholm hat ca. von Schweden in die umgebenden 783.000 Einwohner, Währung ist die Schwe-Länder⁷⁶ dische Krone (SEK)⁷⁷, Amtssprache ist Schwedisch.⁷⁸ 1995 wurde Schweden in die EU-15 aufgenommen.⁷⁹

4.2.1 Politische Situation

Das Staatsoberhaupt ist seit 1973 König Carl XVI. Gustaf. Die Reichstagswahlen gewann die ALLIANZ FÜR SCHWEDEN⁸⁰ im September 2006 mit 48,1% und löste da- mit die 12-jährige Präsidentschaft des Linksflügels ab.⁸¹ Ministerpräsident ist der konservative Fredrik Reinfeldt. Die Sozialdemokratische Arbeiterpartei erlitt das schlechteste Ergebnis der letzten 80 Jahre bei den Wahlen, stellte jedoch seit Anfang der dreißiger Jahre bis auf 9 Jahre immer den Ministerpräsidenten.

Die Außenpolitik ist durch eine Mitgliedschaft in internationalen Organisationen, besonders in den Vereinten Nationen geprägt. Eine Abneigung innerhalb der Be- völkerung gegen den EU-Verfassungsvertrages⁸² ist aufgrund einer jahrhundertlangen Allianzfreiheit und den Verlust des Souveränitätsrechtes vor- handen.⁸³

4.2.2 Demographie

Durch ein positives Saldo bei der Sterbe- und Geburtenrate sowie durch Migration gab es 2005 einen Bevölkerungsanstieg um 0,4%. Die starke Volatilität der Ge- burtenrate in Schweden ist sehr auffallend. Wie in vielen europäischen Ländern begann die Geburtenrate 1965 abzunehmen, zwischen 1965 und 1980 fiel die Zahl der Neugeborenen von 2,5 auf 1,7 Kinder pro Frau und stieg bis 1990 auf 2,13. 1990 erreichte sie ein Rekordtief von 1,5 und erhöhte sich schließlich auf 1,77. Ab 2006 ist mit einem weiteren Anstieg auf 1,85 Neugeborenen bis 2010 zu erwarten. Die Sterberate verringerte sich kontinuierlich, sodass 2004 von einer Lebenserwartung von 78,4 Jahren bei Männer (bis 2025 81,4 Jahre) bzw. 82,7 Jahren bei Frauen (bis 2025 84,7 Jahre) ausgegangen wird. 2005 wanderten 65.229 Menschen ein, bis 2025 sollen es 71.000 p. a. sein. Dem gegenüber steht eine Auswanderung von 38.118 Menschen, die sich bis 2025 auf 47.000 erhöhen soll. Prognostiziert wird bis 2025, dass die Bevölkerung auf ca. 9,9 Mio. Men- schen anwachsen wird. Der größte Teil der schwedischen Bevölkerung soll dann mit über 3 Mio. Personen die Gruppe der 40- bis 64-jährigen ausmachen.⁸⁴

4.2.3 Volkswirtschaftliche Betrachtung

Schweden ist mit einem BIP von ca. 307 Mrd. Euro (2006) die größte Volkswirt- schaft unter den nordischen Ländern und zugleich hinsichtlich des Wirtschafts- wachstums eines der stärksten Länder.⁸⁵ „Die wirtschaftliche Situation Schweden lässt sich sehr einfach beschreiben: Es boomt an allen Ecken und Enden.“⁸⁶

2005 hatte das reale BIP ein relativ schwaches Wachstum mit 2,9%, 2006 konnte es jedoch erneut einen höheren Zuwachs mit 5,5% verzeichnen. Getragen wurde es von einer starken Inlandsnachfrage.⁸⁷ Aufgrund des wachstumsschwächeren Umfeldes wird für dieses Jahr ein moderates Wachstum von 3% erwartet. Nor- dea⁸⁸ geht von einem jährlichen durchschnittlichen Wirtschaftswachstum von 2006 bis 2008 von 3,5% aus.⁸⁹

Das BIP pro Kopf befindet sich seit 2002 konstant innerhalb der EU-25 auf Platz 4.⁹⁰ Das BIP pro Kopf nach Kaufkraftparität liegt mit einem Wert von 116,2 deutlich über dem Durchschnittswert der EU-25 (Durchschnitt = 100).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^{91 92}

Tabelle 4-1: Binnenwirtschaftliche Indikatoren Schweden⁹³

4.2.3.1 Inflation

Die Inflation konnte von der schwedischen Notenbank auf sehr niedrigem Niveau gehalten werden, wodurch die Leitzinsen auf durchschnittlich 2% innerhalb der letzten 3 Jahre gesenkt werden konnten.⁹⁴ Für eine Zunahme spricht eine Erhö- hung der Ölpreise die zur Inflationsgefahr beiträgt. Zusätzlich führt eine robuste inländische Nachfrage bei gleichzeitig hoher Kapazitätsauslastung, die Immobi- lienpreisdynamik und der erhöhte Lohndruck zum Anstieg der Teuerungsrate.⁹⁵

4.2.3.2 Arbeitsmarkt

Von November 2002 (3,9%) bis September 2004 (5,8%) war ein Anstieg der Ar- beitslosenzahlen zu erkennen.⁹⁶

[...]

---

¹ SHARPE, W. F., Active Management, 1991, S. 7.

² Vgl. BRINSON, G.; SINGER,B. D.; BEEBOWER, G. L., Determinants of Portfolio Performance, 1991, S.

³ 2006 begleitet die Catella Property Group ein Transaktionsvolumen von ungefähr € 11,3 Mrd.

⁴ Vgl. CATELLA PROPERTY GROUP (Hrsg.), Catella Firmenpotrait, 2007, S. 2.

⁵ (German) Real Estate Investment Trusts sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die von der Körperschaftssteuer befreit sind. Sie wurden in Deutschland rückwirkend zum 01.01.2007 zugelassen. Vgl. BUNDESMINISTERIUM DER FINANZEN (Hrsg.), 2007, Monatsbericht Mai, S. 65 - 68.

⁶ Vgl. Interview vom 21.05.2007 mit Bernard Fachtner, CATELLA REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 17.

⁷ Quelle: Eigene Darstellung.

⁸ Vgl. Interview vom 20.04.2007 mit Jürgen Werner, CATELLA REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 15.

⁹ Quelle: BROWN, G. R.; MATYSIAK, G. A., Market Approach, 2000, S. 65.

¹⁰ Quelle: Eigene Darstellung, untersuchte Investitionsstandorte sind rot gekennzeichnet.

¹¹ HABER, G. et al, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004, S. 441.

¹² Vgl. § 36 Abs. 1 InvG.

¹³ Vgl. NELLES, M., Immobilieninvestments, 2002, S. 8.

¹⁴ Vgl. § 30 Abs. 1 InvG.

¹⁵ Vgl. KLUG, W., Offene Immobilienfonds, 2004, S. 9.

¹⁶ Quelle: LOOS, C., Immobilieninvestoren, 2005, S. 28.

¹⁷ Vgl. § 2 Abs. 6 InvG.

¹⁸ Vgl. § 6 Abs. 1 InvG.

¹⁹ Vgl. § 6 Abs. 1 InvG.

²⁰ Vgl. KLUG, W., Offene Immobilienfonds, 2004, S. 9.

²¹ Vgl. § 2 Abs. 3 InvG.

²² Vgl. § 1 InvG.

²³ Vgl. RAAB (Hrsg.), W., Grundlagen des Investmentgeschäfts, 2006, S. 32 - 38.

²⁴ MAIER, K. M.; GRAF, K.H.; STEINBRENNER, H.-P., Risikomanagements, 2004, S. 191.

²⁵ BAWAG P.S.K. INVEST (Hrsg.), Wertpapierlexikon, 2007.

²⁶ Vgl. ANRNOTT, R. D.; FABOZZI F.J., Active Asset Allocation, 1992, S. 3.

²⁷ HABER, G. et al, Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2004, S. 55.

²⁸ Vgl. GÜGI, P., Portfoliooptimierung im Asset Allocation-Prozess, 1995, S.12.

²⁹ GÜGI, P., Portfoliooptimierung im Asset Allocation-Prozess, 1995, S. 9.

³⁰ HASPEL, M. K.; CHRISTIAN, K., Strategische Asset Allocation, 2006, S. 2.

³¹ GÜGI, P., Portfoliooptimierung im Asset Allocation-Prozess, 1995, S. 17.

³² Vgl. ZIMMERMANN, H., Finance Compact, 2006, S. 300 - 301.

³³ Alpha ist eine Kennzahl aus dem Wertpapiermanagement die aussagt, ob ein Titel über- oder unterbewertet ist.

³⁴ Der Tracking Error ist die Abweichung eines Portfolios von seinem Benchmark.

³⁵ Quelle: ZIMMERMANN, H., Finance Compact, 2006, S. 301.

³⁶ Quelle: LOOS, C., Immobilieninvestoren, 2005, S. 28.

³⁷ Vgl. LOOS, C., Immobilieninvestoren, 2005, S. 28.

³⁸ Vgl. RAAB (Hrsg.), W., Investmentfondsgeschäfts, 2006, S. 29.

³⁹ Vgl. KLUG, W., Offene Immobilienfonds, 2004, S. 8.

⁴⁰ Vgl. § 67 Abs. 4 InvG.

⁴¹ Vgl. § 74 InvG.

⁴² Vgl. BUNDESMINISTERIUM DER FINANZEN (Hrsg.), Novelle des Investmentgesetzes beschlossen, 2007.

⁴³ Vgl. BUNDESVERBAND INVESTMENT UND ASSET MANAGEMENT (Hrsg.), Entwurf des Investmentänderungsgesetz, 2007, S. 82.

⁴⁴ Vgl. § 42 Abs. 1 Nr. 14 InvG.

⁴⁵ Vgl. § 43 Abs. 4 Nr. 1 InvG.

⁴⁶ Vgl. Interview vom 21.05.2007 mit Bernard Fachtner, Catella REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 17.

⁴⁷ Im Dezember 2005 setzte die DEUTSCHE BANK bei ihrem offenen Immobilienfonds GRUNDBESITZ- INVEST die Anteilsrücknahme aus, im Januar 2006 KAN-Am beim US-GRUNDINVEST Fonds. Vgl. FAZ.NET ELECTRONIC MEDIA (Hrsg.), Zweiter offener Immobilienfonds wird geschlossen, 2006.

⁴⁸ Vgl. BUNDESVERBAND INVESTMENT UND ASSET MANAGEMENT (Hrsg.), Jahrbuch Investment, 2007,

S. 57 f, 61, 94.

⁴⁹ Vgl. BUNDESVERBAND INVESTMENT UND ASSET MANAGEMENT (Hrsg.), Auswertung der Offenen Immobilien-Publikumsfonds, 2007.

⁵⁰ SICAV ist eine nach französischem oder luxemburgischem Recht gegründete Kapitalanlagegesellschaft mit variablem Grundkapital.

⁵¹ Vgl. ABERDEEN PROPERTY INVESTORS, Property Funds SICAV Pan-Nordic, 2007, S. 1. Vgl. auch ABERDEEN PROPERTY INVESTORS, Aberdeen Property Nordic Fund I, 2007, S. 1.

⁵² Vgl. BALTIC PROPERTY TRUST (Hrsg.), Funds, 2007. Vgl. auch Interview vom 21.05.2007 mit Sanijs Marinovs, CATELLA CORPORATE FINANCE RIGA. Siehe Anhang 156.

⁵³ INREV ist die europäische Vereinigung von Investoren in nicht börsennotierte Immobilienfonds.

⁵⁴ Vgl. GRILLI, M.; JAWORSKA, A., Quarterly Research Report, 2007, S. 4 ff.

⁵⁵ Vgl. Abschnitt 3.3.

⁵⁶ Vgl. Interview vom 20.04.2007 mit Jürgen Werner, CATELLA REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 15.

⁵⁷ Quelle: GIBSON, R. C., Asset Allocation, 2000, S. 200.

⁵⁸ Vgl. GIBSON, R.C., Asset Allocation 2000, S. 201.

⁵⁹ PELZ, W., ZEMP, R., Anlageverhalten, 2006.

⁶⁰ § 54b Abs. 1 Nr. 3 VAG

⁶¹ Vgl. § 2 Abs. 3 InvG.

⁶² Vgl. Interview vom 21.05.2007 mit Bernard Fachtner, CATELLA REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 17.

⁶³ Der Mittelwert der Renditekomponente zum 31.12.2006 lt. BVI beträgt 5,43%, der Mittelwert nach Fondskosten 3,55% (BVI-Methode). Diese Angaben repräsentieren 91,1% des Vermögens aller offenen Immobilien-Publikumsfonds in Deutschland. Vgl. BUNDESVERBAND INVESTMENT UND ASSET MANAGEMENT (Hrsg.), Auswertung der Offenen Immobilien-Publikumsfonds, 2007.

⁶⁴ Vgl. SCHÄFER, J. (Hrsg.); CONZEN, G. (Hrsg.), Praxishandbuch Immobilien-Investitionen, 2005, S. 197.

⁶⁵ Vgl. Interview vom 20.04.2007 mit Jürgen Werner, CATELLA REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 15.

⁶⁶ Vgl. BRÜBACH, J., Direktinvestitionen, 2005, S. 81 f.

⁶⁷ Eigene Darstellung angelehnt an BRÜBACH, J., Direktinvestitionen, 2005, S. 82.

⁶⁸ Vgl. Interview vom 21.05.2007 mit Bernard Fachtner, CATELLA REAL ESTATE AG KAG. Siehe Anhang 17. Vgl. auch Abschnitt 3.2.1.

⁶⁹ Vgl. Abschnitt 3.3.

⁷⁰ Head of Research des Bereichs Real Estate Appraisal & Consulting (RAC) der Eurohypo.

⁷¹ Vgl. IMMOBILIEN MANAGER DATENBANK, Ostseeraum, 2007.

⁷² Während des Kalten Krieges von 1945 - 1991 hatten die baltischen Staaten sowie Polen eine Systemzugehörigkeit zur ehemaligen Sowjetunion, Dänemark und Norwegen zur NATO. Schweden und Finnland waren militärisch nicht gebunden.

⁷³ EUROHYPO RAC RESEARCH (Hrsg.), Ostseeraum, 2007, S. 2 f.

⁷⁴ Quelle: U.S. CENTRAL INTELLIGENCE AGENCY (Hrsg.), Baltic Sea Region, 2006.

⁷⁵ Eigene Berechnungen, der Russlandanteil beschränkt sich auf den Föderationskreis Nordwestrussland.

⁷⁶ Quelle: INVEST IN SWEDEN AGENCY (Hrsg.), Real Estate, 2007, S. 11.

⁷⁷ Die Schwedische Krone gehört nicht dem Wechselkursmechanismus (WKM) II an, der auch als „Euro-Wartezeitraum“ bezeichnet wird. Der Beitrittsvertrag zur EU sieht eine Einführung des Euros vor, per Volksabstimmung vom 14. September 2003 haben sich die Schweden jedoch gegen einen Betritt zur Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion entschieden. Durch den Nicht-Beitritt zum WKM II wird momentan die Einführung des Euros verhindert, allerdings scheint die Ablehnung gegen den Euro etwas nachzulassen. Vgl. EUROPÄISCHE KOMMISSION (Hrsg.), Konvergenzberichte, 2004. Vgl. auch BISCHOFF, U., Skandinavien, 2006, S. 5.

⁷⁸ Vgl. AUSWÄRTIGES AMT (Hrsg.), Schweden, Länderinformation Schweden, 2007. Vgl. auch HÖLZLE, D., Länderanalyse Schweden, 2006, S. 1.

⁷⁹ Vgl. STATISTISCHES BUNDESAMT (Hrsg.), Europäische Union, 2006, S. 2.

⁸⁰ ALLIANS FÖR SVERIGE, besteht aus der Zentrumspartei, Christdemokraten, Volkspartei und der gemäßigten Sammlungspartei. Vgl. CENTRUM FÜR ANGEWANDTE POLITIKFORSCHUNG, Schweden, 2007.

⁸¹ Vgl. FOCUS ONLINE (Hrsg.), Schweden, 2007.

⁸² Die Bevölkerung der 25 EU-Staaten ist zu 63% für eine EU-Verfassung, aber nur 44% der schwedischen Bevölkerung ist für eine EU-Verfassung. Vgl. CENTRUM FÜR ANGEWANDTE POLITIKFORSCHUNG, Schweden, 2007.

⁸³ Vgl. HÖLZLE, D., Länderanalyse Schweden, 2006, S. 1 f.

⁸⁴ Vgl. EUROPÄISCHE KOMMISSION (Hrsg.), Demographic Outlook, 2007, S. 66 f.

⁸⁵ Vgl. ERNST & YOUNG (Hrsg.), Real Estate Investor Guide, 2006, S. 540.

⁸⁶ JUNIUS, K., Länderreport Schweden, 2007, S. 30.

⁸⁷ Vgl. Junius, K., Länderreport Schweden, 2007, S. 30.

⁸⁸ Nordea ist einer der größten Finanzdienstleister der nordischen und baltischen Region.

⁸⁹ Vgl. JAENSSON, J., Economic Outlook, 2007, S. 13.

⁹⁰ Vgl. WIRTSCHAFTSKAMMER ÖSTERREICHS, BIP pro Kopf, 2007, S. 1.

⁹¹ zu Wechselkursen

⁹² Der Kaufkraftstandard ist eine von der Landeswährung unabhängige Einheit und blendet

Verzerrungen aufgrund unterschiedlicher Preisniveaus aus. Ein KKS entspricht genau dem EUDurchschnitt für einen Euro und dient dem Ländervergleich, nicht dem Periodenvergleich, und ist gibt damit eine Aussage über die gesamtwirtschaftliche Aktivität einer Region. Vgl. EUROSTAT (Hrsg.), BIP pro Kopf, 2007.

⁹³ Quelle: EUROSTAT (Hrsg.), Arbeitslosenquote, 2007 und WIRTSCHAFTSKAMMER ÖSTERREICHS (Hrsg.), BIP pro Kopf, 2007 und WIRTSCHAFTSKAMMER ÖSTERREICHS (Hrsg.), Inflation, 2007 und WIRTSCHAFTSKAMMERN ÖSTERREICHS (Hrsg.), Wirtschaftswachstum weltweit, 2007 und JAENSSON, J., Economic Outlook, 2007, S. 13 und BISCHOFF, U., Skandinavien, 2006, S. 6.

⁹⁴ Vgl. JUNIUS, K., Länderreport Schweden, 2007, S. 30.

⁹⁵ Vgl. BISCHOFF, U., Skandinavien, 2006, S. 2.

⁹⁶ SWEDEN STATISTICS (Hrsg.), Unemployment, 2007.