Besonderheiten und Probleme der Rechnungslegung des G-REIT

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Symbolverzeichnis

A. Einführung
I. Problemstellung
II. Gang der Untersuchung

B. Der deutsche REIT
I. Der deutsche Immobilienmarkt
II. Das REIT-Gesetz
1. Organisationsstruktur
2. Struktur des Vermögens, des Kapitals und der Erträge
3. Ausschüttungsanforderung
4. Sanktionen
5. Besteuerung
III Abwägungen zu anderen Immobilienanlagemöglichkeiten
IV. Ausblick

C. Das REIT-Gesetz und dessen Besonderheiten und Probleme in der Rechnungslegung
I. Grundlagen und Anwendungsbereich
II. Immobilienvermögen
1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
a) Regelungsgehalt des IAS 40
b) Bewertungsverfahren und Bewertungsprobleme
(1) Vergleichswertverfahren
(2) Barwertmethoden
2. Selbst genutzte Immobilien
a) Regelungsgehalt und Relevanz für den G-REIT
b) Anwendung des Komponentenansatzes
3. Vorräte
4. Leasing
a) Leasingklassifikation
b) Problematik beim G-REIT
5. Zur Veräußerung bestimmte Immobilien
6. Für Dritte erstellte Immobilien
7. Abgrenzungsprobleme
III. Problematik der Kapital- und Ausschüttungsanforderung
1. Mindesteigenkapital
2. Ausschüttungspflicht
a) Das Problem des Substanzverlustes
b) Klassifikation der Ausschüttungsverpflichtung
IV. Gewinn- und Verlustrechnung
V. Latente Steuern
VI. Anhang
VII. Segmentberichterstattung

D. Beurteilung und Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Rechtsquellenverzeichnis

Erklärung

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Die "REIT-Pipeline"

Tabelle 2: Bewertungsmethoden und Vermögensstruktur der Gesellschaften der "REIT-Pipeline"

Tabelle 3: Bewertungsmethoden und Vermögensstruktur weiterer Immobilienaktiengesellschaften

Tabelle 4: Beispielrechnung nach dem DCF-Verfahren

Tabelle 5: Kapitalstruktur von Nicht-Immobiliengesellschaften

Tabelle 6: GuV-Darstellungsformen der Gesellschaften der "REIT-Pipeline"

Tabelle 7: Ertragsstruktur der Gesellschaften der "REIT-Pipeline"

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien von 2000 bis 2007

Abbildung 2: Aufteilung der Immobilieninvestitionen

Abbildung 3: Klassifikation und Behandlung von Immobilien nach IFRS

Abbildung 4: Der Kursverlauf des DIMAX verglichen zum

Abbildung 5: Der Kursverlauf des GPR General Index verglichen zum DAX

Abbildung 6: Beispielrechnung nach dem Vergleichswertverfahren

Abbildung 7: Beispielrechnung nach dem Ertragswertverfahren

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einführung

I. Problemstellung

In den USA und ca. 20 weiteren Staaten sind Real Estate Investment Trusts (REITs) seit langem eine anerkannte und erfolgreiche Möglichkeit, indirekte In- vestitionen in Immobilien zu tätigen. Nachdem nach vielen anderen zuletzt auch Frankreich und Großbritannien ebenfalls eine Form des REIT eingeführt hatten, bildet sich darin ein neuer Standard für Immobilieninvestitionen heraus. Deutsch- land verfügte bislang über kein international anerkanntes Kapitalanlageprodukt für die indirekte Immobilienanlage. Dadurch bestand die Bedrohung, im Wettbe- werb mit weltweiten Finanz- und Immobilienstandorten zurückgeworfen zu wer- den. Daraufhin wurde am 30. März 2007 reagiert, indem das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen¹ verab- schiedet wurde. Es trat rückwirkend zum 01. Januar 2007 in Kraft.²

Der deutsche REIT (G-REIT) ist eine Aktiengesellschaft, die von sämtlichen Steuern befreit ist und deren Unternehmensgegenstand in Immobiliengeschäften liegt. Mit der Einführung des deutschen REIT soll die Attraktivität des großen deutschen Immobilienmarktes gestärkt werden. Unternehmen können ihr beträcht- liches Immobilienvermögen steuerlich begünstigt an einen REIT veräußern und so gebundenes Kapital freisetzen. Weiter wird Investoren mit geringen finanziellen Möglichkeiten die Investition in den Immobilienmarkt erleichtert.

Mit der Pflicht zur Erstellung eines Jahresabschlusses nach internationalen Rechnungslegungsstandards, der Erfordernis der Bewertung des Immobilienvermögens mit dem Fair-Value und zwingenden Anforderungen, die das REITG an den deutschen REIT stellt, sind einige Besonderheiten und auch Probleme bezüglich der Rechnungslegung verbunden.

Im Rahmen dieser Diplomarbeit sollen diese Besonderheiten diverser Bilanzpos- ten herausgearbeitet werden, die Probleme der Bilanzierung, der Klassifikation und der Bewertung dargelegt und die Auswirkungen der Anforderungen des REIT-Gesetzes auf die Rechnungslegung erläutert, sowie damit zusammenhän- gende Schwierigkeiten aufgedeckt und Gestaltungsmöglichkeiten erarbeitet wer- den.

II. Gang der Untersuchung

Nachdem die Problemstellung der Diplomarbeit in Abschnitt A erläutert wurde, erfolgt in Kapitel B eine Darstellung de aktuellen Lage des deutschen Immobi- lienmarktes. Es wird die derzeitige Attraktivität beschrieben und Prognosen über die künftige Entwicklung angeführt. Auf d iesem Weg wird beschrieben, wie es zur Einführung des deutschen REIT kam und anschließend das REIT-Gesetz vor- gestellt. Die gesetzlichen Anforderungen an den REIT werden kurz erläutert und diese Anlagemöglichkeit in unbewegliches Vermögen im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionswegen abgewogen. Anschließend wird ein kurzer Ausblick auf die künftigen Entwicklung des deutschen REIT und seinen Einfluss auf die deutsche Wirtschaft gegeben.

Schließlich werden in Abschnitt C besondere Aspekte der Rechnungslegung be- züglich des Immobilienvermögens dargestellt. Hierbei wird sich an dem gem. § 1 REITG vorgeschriebenen Kerngeschäft orientiert und so die Vermietung, die Selbstnutzung, das Leasing, die Veräußerung und die Fertigung von Immobilien betrachtet, sodass damit zusammenhängende Bilanzierungsbesonderheiten, Klas- sifikationseigenarten und Problematiken ersichtlich werden. Anschließend wird der Missstand dargestellt, der mit den gesetzlichen Anforderungen an das Kapital und die Gewinnausschüttung einhergehen und die Folgen beschrieben.

Nachdem weitere Jahresabschlussbestandteile kurz betrachtet werden, erfolg in Abschnitt D eine Zusammenfassung und Beurteilung der wichtigsten Ergebnisse der vorliegenden Arbeit.

B. Der deutsche REIT

I. Der deutsche Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt und unbewegliches Eigentum generell, ob Woh- nungs- oder Gewerbeimmobilien, gewinnen wieder an Attraktivität bei Kapitalan- legern. Noch vor einigen Jahren verhielten sich Anleger bei dem Wort Immobilien zurückhaltend, gerade nach dem Börsencrash 2000 und dem darauf folgenden Konjunktureinbruch.³ Wie Abbildung 1 zeigt, steigt das Investitionsvolumen (hier als Beispiel die Gewerbeimmobilien) seit 2005 wieder an.

Abbildung 1: Das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien von 2000 bis 2007

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: DEGI, DEGI Research - ImmobilienFOKUS Juli 2007, 2.

Das Jahr 2006 verging kaum ohne Meldungen von Immobilientransaktionen ex- orbitanten Ausmaßes. Nachdem zuletzt hauptsächlich der Wohnungsmarkt das Ziel von Investitionen war, haben Finanzinvestoren mittlerweile Büros, Einkaufs- zentren und Industriegebäude im Blick. Im Jahr 2006 und im Frühjahr 2007 erleb- te Deutschland diesbezüglich einen selten erlebten Kaufrausch. So waren Kauf- häuser, Parkhäuser und Bürokomplexe des Karstadt Quelle Konzerns, die Kon- zernzentrale von DaimlerCrysler oder die "Düsseldorf-Arcaden", ein Einkaufs- zentrum, das Ziel von Hedgefonds, Private-Equity-Firmen und Großanlegern. Allein diese drei Transaktionen beliefen sich zusammen auf einen Wert von 2,7 Mrd. Euro. Von Januar bis September 2006 wurde ein bislang nie erreichtes Vo- lumen in Höhe von 30 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert. Auch Preise, die im Zuge dieses Kaufrauschs gestiegen sind, zu denen noch vor einigen Jahren keine derartige Transaktion vollzogen worden wäre, sind kein Hindernis. Die Börse bleibt von dem Immobilien-Hype ebenfalls nicht verschont. Der vom Bankhaus Ellwanger und Geiger 1995 ins Leben gerufene Deutsche Immobilienaktienindex DIMAX⁴ erlebte im Jahr 2006 ein Plus von 34%, während z. B. der DAX einen Anstieg von lediglich 20% verzeichnen konnte.⁵ Das Jahr 2007 war bislang allerdings nicht das Jahr für Immobilienaktien (siehe Anlage 1.2.). Der Inbegriff für die Dynamik des deutschen Aktienmarktes der letzten zwei Jahre hinkt der allgemeinen Entwicklung hinterher und so verlor der DIMAX im zweiten Quartal des Jahres im Vergleich zum DAX, MDAX und SDAX an Bo- den. Dies resultiert allerdings nicht aus mangelndem Investitionsinteresse in die- sen Markt. Der Grund für die schwache Performance wird laut Analystenmeinun- gen in der Sorge eines Einbruchs des US-Immobilienmarktes, der kürzlich erfolg- ten Hypothekenkrise am amerikanischen Markt⁶ und in den Zinsentwicklungen in Europa⁷ gesehen. Marktexperten sehen hierin aber keinen Grund zur Panik.⁸

Die aktuell günstigen Konjunkturperspektiven, die auf dem europäischen Markt vergleichbar niedrigen Immobilienpreise und die Einführung von steuerbefreiten Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland sind laut der Studie "Emerging Trends in Real Estate Europe 2007" der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Price- waterhouse Coopers (PwC) und des Urban Land Institute (ULI) Gründe, warum im Jahr 2007 mit einem Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt zu rechnen ist. In 2007 sei eine steigende Nachfrage nach Büro- und Geschäftsflächen zu er- warten und folglich mit höheren Verkaufserlösen und höheren Mieten verbun- den.⁹ Auch nach einer Einschätzung der Wirtschafsprüfungsgesellschaft Ernst & Young wird der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt anhalten. Man rechnet 2007 mit einem Transaktionsvolumen, welches das bisherige Rekordergebnis von 2006 noch übertreffen und auf 70 Mrd. Euro prognostiziert wird.¹⁰ Weltweit war im Jahr 2006 das Transaktionsvolumen von Immobilien um 38% auf 682 Mrd. US-Dollar (USD) gestiegen. Für das Jahr 2007 wir ein weltweites Immobilien- transaktionsvolumen von ca. 800 Mrd. USD prognostiziert.¹¹

Diese Zahlen sind ein Indiz dafür, dass der deutsche Immobilienmarkt für Investo- ren von großem Interesse ist. Diese Investitionen erfolgten bislang hauptsächlich in direkter Form¹², also dem Kauf von Liegenschaften¹³. Bei dieser Investitions- möglichkeit sind Kleinanleger¹⁴ meist außen vor, da große Volumina bzw. ein großes Kapital zur Investition nötig sind und sie so eher Großinvestoren offen steht.¹⁵ Die indirekte Immobilienanlage¹⁶ ist für private Investoren zugänglicher. Bei einem deutschen Immobilienvermögen von 7 Billionen Euro¹⁷ werden ledig- lich vier Prozent in indirekter Form investiert. Hiervon fließen, wie in Abbildung 2 ersichtlich, 62% in geschlossene und 36% in offene Immobilienfonds. Nicht mehr als 2% sind in Immobilienaktien angelegt.¹⁸

Abbildung 2: Aufteilung der Immobilieninvestitionen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Schacht/Gänsler, IStR 2007, 99 (100).

Die Immobilienaktiengesellschaften¹⁹ weisen eine Aktienmarktkapitalisierung von 0,5% auf, was 10 Mrd. Euro entspricht. Im internationalen Vergleich ist dies verschwindend gering, obwohl das private Anlagevermögen der Deutschen zu 45% aus Immobilien besteht.²⁰ Deutschland ist in dieser Hinsicht wenig bedeu- tend und hat somit akuten Handlungsbedarf den Anschluss an die internationalen Immobilienmärkte zu halten, auch um den Verlust deutscher Liegenschaften an ausländische Investoren zu verhindern. Ebenfalls mit dem Blick auf die Kleinan- leger ist es sinnvoll, eine Anlageklasse zu schaffen, für die keine übermäßigen finanziellen Mittel notwendig sind, um an ihnen partizipieren zu können.

Dieser Schritt wurde mit der Einführung eines international anerkannten indirek- ten Investitionsobjekts in Immobilien, dem German Real Estate Investment Trust, mit der Verabschiedung des so genannten Gesetz zur Schaffung deutscher Immo- bilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen am 23. März 2007 voll- zogen.²¹ Die Zukunftsaussichten des deutschen REIT werden als recht gut einge- schätzt. So schätzt die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) das Marktpo- tential bis 2010 auf 130 Mrd. Euro.²² Nachdem diese Anlageform bereits weltweit anerkannt ist, zeichnet sich ein neuer, internationaler Standard für Anleger in Im- mobilien ab.²³

Bei einem Real Estate Investment Trust (REIT) handelt es sich um kein neues Produkt. Es liegt vielmehr eine Anlageform in Immobilien mit besonderen Aus- prägungen vor, welche bereits in über 20 Ländern als indirekte Immobilieninvesti- tion zur Verfügung steht. Der erste REIT wurde im Juni 1965 an der New York Stock Exchange (NYSE) ins Leben gerufen. Dieser Vorreiter war der Continental Mortgage REIT. Er war anfangs engen Regularien unterworfen und hatte, vergli- chen mit anderen Anlageprodukten, eine schlechte Wettbewerbsposition, so dass er bis in die 1980er Jahre hinein nicht die Marktposition einnehmen konnte, die ihm auferlegt war. Nach einer Deregulierung des US-amerikanischen REIT- Marktes, erfuhr dieses Segment einen Aufschwung, welcher 2004 bis auf eine Marktkapitalisierung von 160 Mrd. USD anwuchs. In den USA sind mittlerweile ca. 150 dieser börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften gelistet. Auf die REIT-Einführung in den USA folgten solche in Australien und Japan. Auch Euro- pa ist diesbezüglich auf dem Vormarsch. Hier sind bereits 60% des Immobilien- vermögens börsennotiert. Es folgten weitere Einführungen dieses börsennotierten Immobilienvermögens in den Niederlanden, Luxemburg, zuletzt in Frankreich und zum 01. Januar 2007 in Großbritannien.²⁴

II. Das REIT-Gesetz

Bereits nach der letzten Bundestagswahl im Herbst 2005 haben die Koalitions- partner der neuen Bundesregierung CDU/CSU und SPD in ihrem Koalitionsver- trag vereinbart, dass politische Rahmenbedingungen für die Einführung von REITs geschaffen werden sollen.²⁵ Nach einer mehrjährigen intensiven Debatte schafft Deutschland nun rückwirkend zum 01. Januar 2007 den G-REIT ein. Nachdem der Referentenentwurf vom September 2006, gefolgt von diversen Stel- lungnahmen, den politischen Gesetzgebungsprozess durchlaufen hatte, ist zum 28. Mai 2007 das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilienaktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen in Kraft getreten und in dieser Fassung im Bundesge- setzblatt veröffentlicht.²⁶ Es bleibt abzuwarten, ob und wie diese neue Möglich- keit der Kapitalaufnahme angenommen wird und welche gesetzlichen Nachbesse- rungen notwendig werden.²⁷ Die Bundesregierung begründet die Einführung eines deutschen REIT mit dem Ausbau des ohnehin großen Potentials des deutschen Finanzmarktes und der Mobilisierung der unternehmenseigenen Immobilien, wo- durch deren gebundenes Kapital freigesetzt und ins Kerngeschäft investiert wer- den kann. Weiter argumentiert sie mit dem Problem, dass bislang hauptsächlich ausländische Investoren den deutschen Immobilienmarkt erschließen, wodurch deutsche Liegenschaften ins Ausland gezogen werden. Des Weiteren sollen REITs eine längst überfällige Professionalisierung der Immobilienwirtschaft för- dern.²⁸ Die Eckpunkte des REITG werden in den folgenden Abschnitten dargestellt.

1. Organisationsstruktur

Der G-REIT ist eine Sonderform der Aktiengesellschaft und unterliegt somit dem AktG und dem HGB. Gemäß dem REITG sind REITs Aktiengesellschaften, deren Unternehmensgegenstand sich auf den Erwerb von Nutzungsrechten oder Eigen- tum an in- und ausländischen unbeweglichen Vermögen, abgesehen von Woh- nungsimmobilien, zur Vermietung, Verpachtung und Leasing inklusive immobi- liennaher Hilfstätigkeiten, beschränkt. Weiter darf ein deutscher REIT Anteile an Immobilienpersonengesellschaften halten, verwalten und veräußern, soweit sich der Unternehmensgegenstand dieser Personengesellschaften auf den der REITs beschränkt (§ 1 REITG i. V. m. § 14 REITG). Auch Beteiligungen an Ausland- sobjektgesellschaften²⁹, sowie an Komplementär-Kapitalgesellschaften, sofern der REIT an dem Vermögen der Personengesellschaft nicht beteiligt ist, sind zulässig. Folglich hat der G-REIT neben der direkten auch die Möglichkeit der indirekten Immobilieninvestition. Immobiliennahe Hilfstätigkeiten für Dritte sind über eine so genannte REIT-Dienstleistungsgesellschaft abzuwickeln. Solche sind Tätigkei- ten, die der Verwaltung, Pflege und Fortentwicklung von Immobilien dienen. Weiter darf die REIT-AG keinen Immobilienhandel betreiben. Handel liegt dann vor, wenn Erlöse aus dem Verkauf von unbeweglichem Vermögen der Gesell- schaft innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung erzielt werden, wenn dieses Vermögen in demselben Zeitraum durchschnittlich mehr als die Hälfte des Be- standes ausmacht (§ 14 REITG).³⁰ Die REIT-AG muss ihren Sitz in Deutschland haben. Die Aktien einer solchen Aktiengesellschaft müssen an einem geregelten Markt (z. B. General oder Prime Standard)³¹ zugelassen sein. Das REIT-Gesetz gibt Anforderungen über den Streubesitz der Aktien, sowie einer Höchstbeteili- gungsquote vor. Es darf kein Anleger mit mehr als 10% direkt an dieser Gesell- schaft beteiligt sein (§ 11 Abs. 4 REITG) und mindestens 15% der Aktien müssen sich in Streubesitz befinden. Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung muss diese Quote sogar 25% betragen (§ 11 Abs. 1 REITG). Das Grundkapital bedarf eines Mindestnennbetrags von 15 Mio. Euro (§ 4 REITG) und muss in Form von Stammaktien begründet werden. Die Firma muss gem. § 6 REITG den Zusatz "REIT-AG" oder "REIT-Aktiengesellschaft" enthalten.³²

Die Gründung eines deutschen REIT soll mit vorheriger Begehung eines so ge- nannten "Vor-REIT" erfolgen. Vor-REITs sind steuerpflichtige Aktiengesellschaf- ten, die über die für REITs notwendigen oben genannten und folgenden Anforde- rungen³³ noch nicht erfüllen. Sie gelten vielmehr als ein Erwerbsvehikel. Ein Vor- REIT hat nach Anmeldung zwei Jahre Zeit, die an einen REIT gestellten Forde- rungen zu realisieren. In dieser Zeit sind Immobilienverkäufe an den Vor-REIT bzw. die damit zusammenhängenden Aufdeckungen stiller Reserven, steuerlich begünstigt. Im Rahmen dieser "Exit-Tax" sind die besagten Gewinne, die aus der Aufdeckung der stillen Reserven resultieren, lediglich zur Hälfte steuerpflichtig. Die Exit-Tax dient somit als Anschubeffekt zur Realisierung stiller Reserven.³⁴

2. Struktur des Vermögens, des Kapitals und der Erträge

Die REIT-AG unterliegt Anforderungen bezüglich ihres Vermögens und ihrer Erträge. Diese beziehen sich auf den nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellten Konzernabschluss nach § 315a HGB, sofern die REIT-AG zu dessen Aufstellung verpflichtet ist oder freiwillig einen solchen auf- stellt. Ansonsten ist auf den Einzelabschluss gem. § 325 Abs. 2a HGB abzustel- len.³⁵

Gemäß § 12 Abs. 2 REITG müssen 75% des Vermögens abzüglich der Ausschüt- tungsverpflichtung und der Reinvestitionsrücklage nach § 13 Abs. 1 f. REITG aus unbeweglichem Vermögen bestehen. Auslandsobjektgesellschaften, sowie die Immobilienpersonengesellschaften, sind voll zu konsolidieren und so deren Ver- mögen vollständig in den Konzernabschluss zu übernehmen. Ihr Anteil am Ge- samtvermögen darf 20% nicht überschreiten (§ 12 Abs. 2 (b) REITG). Die Um- satzerlöse zuzüglich der sonstigen Erträge aus unbeweglichem Vermögen der Ge- sellschaft haben gem. § 12 Abs. 3 REITG zu mindestens 75% aus dem der REIT- AG auferlegten Unternehmensgegenstand zu stammen. Die Erträge aus den REIT- Dienstleistungsgesellschaften dürfen höchstens 20% der gesamten Umsatzerlöse betragen.³⁶

Die Eigenkapitalquote darf gem. § 15 REITG am Endes des Geschäftsjahres im Einzel- oder Konzernabschluss 45% des unbeweglichen Vermögens inklusive der Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften nicht unterschreiten. Diese Restriktion dient dem Schutz der Anleger, damit spekulative Immobilieninvestiti- onen seitens der REIT-AG nicht zu einer übermäßigen Verschuldung führen, soll- ten sich fremd finanzierte Spekulationen nicht wie erhofft entwickeln.³⁷

3. Ausschüttungsanforderung

Die Gewinne einer REIT-AG sind auf der Ebene der Gesellschaft steuerfrei. Da es zu einer Besteuerung lediglich auf der Seite der Anleger kommt, schreibt § 13 Abs. 1 REITG vor, dass mindestens 90% des handelsrechtlichen Jahresüberschus- ses in Form einer Dividende an die Anteilseigner auszuschütten sind. Der Jahres- überschuss berechnet sich nach den Regelungen des § 275 HGB. Die Grundlage der Gewinnermittlung ist also der Jahresabschluss nach deutschem Handelsrecht. Folglich hat der G-REIT einen IFRS- und einen HGB-Abschluss zu erstellen. Der Jahresüberschuss wird um die gem. § 13 Abs. 3 REITG gegebenenfalls gebildete Reinvestitionsrücklage verringert bzw. um deren Auflösung erhöht. Die Rein- vestitionsrücklage entsteht durch die Veräußerung von unbeweglichem Vermö- gen. Die REIT-AG darf höchstens die Hälfte der Veräußerungsgewinne in diese Rücklage einstellen (§ 13 Abs. 3 REITG). Zum Erbringen der Ausschüttung hat die Gesellschaft bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres Zeit. Allerdings sind bei der Errechnung des Jahresüberschusses einige Sonderregelungen zu beach- ten.³⁸ Planmäßige Abschreibungen sind nur in konstanten Raten (linear) zulässig. Bei voraussichtlichen dauerhaften Wertminderungen müssen außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen werden (§ 253 Abs. 2 Satz 3 HGB). Die Ver- pflichtung der Bildung der gesetzlichen Rücklage gem. § 150 AktG entfällt.³⁹

4. Sanktionen

Bei Verletzungen der Regelungen zur Vermögens-, Kapital- und Ertragsstruktur, greift ein zweistufiger Sanktionsmechanismus. Zunächst setzt die zuständige Fi- nanzbehörde eine Strafzahlung fest. Wird die in Kapitel B. II. 2. beschriebene Vermögensgrenze unterschritten, so sind Strafzahlungen von 1-3% der Differenz zwischen dem in § 12 Abs. 2 REITG geforderten und dem ausgewiesenen Ver- mögen zu entrichten. Bei einer Ertragsstrukturverletzung belaufen sich die Zah- lungen auf 10-20% des Differenzbetrages. Bezüglich der Nebentätigkeiten werden lediglich Tätigkeiten sanktioniert, die nicht mit § 1 REITG vereinbar sind und zwar in Höhe von 20-30% der so erzielten Einnahmen. Bei gleichzeitigem Ver- stoß mehrerer Vorgaben, sind diese einzeln anzusetzen.⁴⁰ Wiederholen sich Ver- stöße, so erfolgt auf der zweiten Stufe des Sanktionsmechanismus der Verlust der Steuerfreiheit der Gesellschaft und so die Aberkennung des REIT-Status. Gem. § 18 Abs. 5 REITG erfolgt dies bei dem gleichen Verstoß innerhalb von drei oder bei unterschiedlichen Verstößen innerhalb von fünf Wirtschaftsjahren.⁴¹

5 Besteuerung

Die REIT-AG ist generell von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit.⁴² Die Erstellung einer Steuerbilanz durch die Gesellschaft ist somit hinfällig.⁴³ Es ist vorstellbar, dass deutsche REITs trotzdem eine Steuerbilanz erstellen. Sie ist zwar während des Innehabens des REIT-Status nicht notwendig, wird aber maßgeblich, wenn dieser Status verloren geht. Dann ist die Gesellschaft wieder steuerpflichtig. Zwecks der Verringerung des Arbeitsaufwandes könnte es sein, dass die Steuerbi- lanz während des gesamten Bestehens der Gesellschaft mitgeschrieben wird, da- mit im Falles des Statusverlustes eine Neuerstellung mitsamt umfassenden Rück- rechnungen, z. B. bezüglich der Wertermittlungen, nicht notwendig ist, sondern die zuvor mitgeschriebene Steuerbilanz verwendet werden kann.

Die Besteuerung erfolgt ausschließlich auf der Ebene der Anteilseigner. Die Höhe des Steueraufkommens bemisst sich nach dem persönlichen Steuersatz des jewei- ligen Aktieninhabers. Bei Kapitalgesellschaften fällt folglich Körperschaft- und Gewerbesteuer an. Handelt es sich bei dem Aktionär um einen gewerblichen Anleger, so entfällt auf diese Einkünfte Gewerbesteuer, weil die in § 9 Nr. 2a GewStG verbriefte Schachtelbefreiung nicht anwendbar ist. Die REIT-AG ist e- ben nicht steuerbefreit⁴⁴, sondern steuertransparent.⁴⁵

Handelt es sich um eine natürliche Person, sind Einkünfte aus Kapitalvermögen gem. § 20 EStG zu besteuern. Das Halbeinkünfteverfahren gem. § 3 Nr. 40d bzw. § 8b KStG darf nicht angewendet werden (§ 19 Abs. 3 REITG).⁴⁶ Gewinne aus der Veräußerung von Aktien einer REIT-AG durch den Anteilseigner werden nach den jeweiligen Regeln besteuert. Auch hier ist das Halbeinkünfteverfahren nicht anwendbar (§ 19 Abs. 3 REITG). Aus dem Privatvermögen veräußerte An- teile, die weniger als 1% der jeweilig emittierten Aktien ausmachen und außerhalb der Jahresfrist veräußert werden, sind steuerfrei⁴⁷ (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG).⁴⁸ Die Besteuerung der Tochtergesellschaften der REIT-AG, also Immobilienperso- nen-, Auslandsobjekt- und REIT-Dienstleistungsgesellschaften unterliegen beson- ders zu betrachtenden Besteuerungspflichten.⁴⁹ Bei ausländischen Anlegern, die in einem Staat mit Doppelbesteuerungsabkommen sitzen, kann eine Besteuerung durch den deutschen Staat nur erfolgen, wenn Deutschland das Besteuerungsrecht für Veräußerungsgewinne aus diesen Gesellschaften hat.⁵⁰

III. Abwägung zu anderen Immobilienanlagemöglichkeiten

Möchte man in Immobilien investieren, so kann man zwischen der direkten und der indirekten Immobilienanlage wählen. Die direkte Form des Investments ist der Kauf von Liegenschaften zum Zwecke der Vermietung, der Verpachtung und/oder der Verwaltung. Allerdings sind hiermit hohe Transaktionskosten in Form von Steuern und Gebühren, aber auch Such- und Informationskosten verbunden. Es sind fundierte betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse, z. B. im Miet- und Steuerrecht erforderlich. Eine Streuung des Risikos des Immobilienportfolios, gemäß der Theorie von Markowitz⁵¹, beispielsweise nach Regionen, ist aufgrund des hohen Volumens nur institutionellen Investoren oder Großanlegern möglich. Der Kleinanleger kann hieran nur schwer partizipieren.⁵² Daher bietet sich für diesen eher eine indirekte Immobilienanlage an. Darunter fallen die Immobilien- fonds. Der offene Immobilienfonds⁵³, der ursprünglich die deutsche Antwort auf den US-REIT darstellen sollte, hat den Nachteil, dass er in seiner Geschäftstätig- keit eingeschränkt ist. Diese Fonds haben eine Rückkaufverpflichtung der Anteile. Dies bedeutet, dass sie eine Liquiditätsrücklage halten müssen, um die Rücknah- me der Fondsanteile gewährleisten zu können. Somit ist die Liquidität und so die Investitionstätigkeit eines offenen Immobilienfonds schlecht planbar. Letztere erfolgt azyklisch und kann im schlechtesten Fall gar nicht stattfinden. Folglich würde sich das Investment in einen offenen Fonds für den Anleger nicht oder nur geringfügig lohnen. Geschlossene Fonds hingegen haben diese Rückkaufver- pflichtung nicht, sind daher fungibel und werden meist aus steuerlichem Nutzen als Anlageobjekt gewählt. Immobilienaktien spielten in Deutschland bislang eine untergeordnete Rolle. Dieser Trend kehrt sich allerdings um, da der REIT, der im Prinzip ebenfalls eine Immobilienaktiengesellschaft ist, eine Zwischenstellung zwischen den Immobilienfonds und den bislang börsennotierten Gesellschaften darstellt. Aufgrund der Pflicht zur Aufstellung eines IFRS-Abschlusses, sind diese auch wesentlich transparenter, da das Vermögen nicht historisch, sondern aktuell zu bewerten ist. Hinsichtlich der Kriterien Teilbarkeit, Transaktionskosten, Han- delbarkeit und Informationseffizienz ist ersichtlich, dass die Neuausrichtung der Immobilienaktiengesellschaften in Form des REITs von Vorteil sein könnte.⁵⁴

IV. Ausblick

Es gibt eine Vielzahl von Gründen, die für eine Anlagemöglichkeit in Form eines deutschen REIT sprechen. Diese liegen in sowohl volkswirtschaftlichen, als auch betriebswirtschaftlichen Blickwinkeln.

Peer Steinbrück⁵⁵ prognostizierte in einer Pressemitteilung des Bundesfinanzmi- nisteriums (BMF) vom 30. März 2006 eine Stärkung des Finanzstandorts Deutschland und die Möglichkeit der Unternehmen, ihre Bilanzstruktur zu verbes- sern, was wiederum deren Refinanzierungsmöglichkeiten auf dem Kapitalmarkt verbessere. Steinbrücks Ansicht nach würde sich der REIT in Deutschland etablie- ren.⁵⁶ Dieser Auffassung ist auch Prof. Dr. Manfred Weber, Vorstand des Bun- desverbandes deutscher Banken. Er bezeichnet den REIT als Signal für die Inno- vationsfähigkeit des deutschen Finanzplatzes und einer Mobilisierung des Immo- bilienbesitzes deutscher Unternehmen. REITs steigern die Attraktivität der Anla- geklasse Immobilien. Er sieht sogar ein gesamtwirtschaftliches Wachstum.⁵⁷ Dies bestätigt auch die IFD. Nach deren Berechnungen ist bis 2010 mit 9,6 Mrd. Euro Steuermehreinnahmen nur aufgrund des REIT-Effektes zu rechnen. Hinzu sollen bis 2015 weitere 4,4 Mrd. Euro aus Wohlfahrtseffekten, wie einer höheren Immo- bilienrendite oder besserer Risikostreuung kommen.⁵⁸ Die Steuereinnahmen wä- ren also trotz der Steuerbefreiung der REITs gesichert. Da die Erträge dieser Im- mobiliengesellschaften fast gänzlich auszuschütten und beim Anteilseigner voll- ständig zu versteuern sind, würde man steuerlich keinen Ausfall erleiden. Ge- schätzte Gewerbesteuermindereinnahmen von 2007 bis 2011 betragen lediglich 5 Mio. Euro. Ein weiterer Vorteil der beschränkten Thesaurierung der Gewinne beim Unternehmen ist die zeitnahe Besteuerung.⁵⁹

Der Eigenbesitzanteil an Immobilien deutscher Unternehmen liegt bei 73%.⁶⁰ Dies ist verglichen mit 54% in Großbritannien und 25% in den USA sehr hoch. Es ist somit viel Eigenkapital bei den Unternehmen gebunden, welches mit der REIT-Einführung durch die steuerbegünstigte Ausgliederung dieser Bestände (siehe Exit Tax) freigesetzt werden könnte.⁶¹ Offene Immobilienfonds könnten sich durch Umwandlung in einen REIT wesentlich fungibler machen, da deren Rückkaufverpflichtung der Anteile entfällt und so ihre Anlageentscheidungen nicht eingeschränkt werden. Der Anschub für die Umwandlung einer Immobilien- AG, wie sie bislang bekannt ist, ist auf der Steuerebene und aufgrund der Pflicht zur Aufstellung eines IFRS-Abschlusses auf Seiten der Effizienz der Information zu finden.⁶²

Etablieren sich REITs am deutschen Markt, ist es Investoren schnell und einfach möglich, ihre Immobilienquote im Gesamtportfolio zu erhöhen, international aus- zuweiten und ihr Gesamtvermögen zu diversifizieren. Durch die klare Definition des Geschäfts des deutschen REIT (§ 1 REITG) bleibt ihm wenig Raum für weite- re Tätigkeiten. Im Vergleich zu anderen Aktiengesellschaften ist er für Anleger berechenbarer, wobei diese starke Nachvollziehbarkeit der Managementaktivitä- ten das Vertrauen der Anleger in diese Unternehmen mit sich zieht. Weiter profi- tiert der Investor von einer direkten Erfolgsbeteiligung, da der REIT beinahe den gesamten Gewinn sofort auszuschütten hat.⁶³

Für Kleinanleger wäre der REIT interessant, da er auch mit geringerem Kapital an einem professionell verwalteten Liegenschaftsportfolio partizipieren kann. Weiter weisen die REIT-Indizes eine geringere Volatilität als der DAX auf.⁶⁴ So verhält es sich ähnlich in den USA. Hier liegt die Kursperformance der REITs langfristig gesehen über der aller US-Anlageindizes. Die Dividende beträgt etwa das Vierfache der durchschnittlichen Dividende der Aktienmärkte.⁶⁵

Prinzipiell wird die Einführung des G-REIT als eine positive Entwicklung be- schrieben, deren Performance und Annahme am Markt allerdings abzuwarten ist. Weiter gibt es diverse Forderungen nach Nachbesserungen des REITG. So kriti- siert der Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) den Ausschluss von Wohnungsimmobilien. Es würde so verhindert, dass frisches Kapital vor allem in die kommunalen Kassen fließe, wenn z. B. Städte ihr Immobilienvermögen verkaufen. So machte es im Jahr 2006 Dresden und konnte sich so komplett entschulden.⁶⁶ Auch das deutsche Aktieninstitut würde die Einbeziehung von Wohnimmobilien begrüßen.⁶⁷

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) bemängelt teilweise schwammige Rege- lungen, bezüglich der Prüfung und der Erstellung der Prüfungsvermerke. Sie se- hen beim bisherigen Stand großen Aufwand und Schwierigkeiten bei der Ertei- lung der Prüfungsvermerke, da Bezugsgrößen, Relationen oder Begriffswahlen zu ungenau seien und dadurch erhebliche Spielräume geschaffen werden.⁶⁸

Für die Attraktivität einen deutschen REIT zu gründen, sprechen bereits jetzt einige Beispiele. Das Bundeszentralamt für Steuern gibt an, dass bis Ende Juni dieses Jahres sechs Immobiliengesellschaften einen Antrag auf Erlangung des VorREIT-Status gestellt haben.⁶⁹ Für einen Überblick der Gesellschaften, welche sich derzeit in der so genannten REIT-Pipeline befinden, wie und wann sie einen REIT begründen wollen und welche Volumina an den Markt gebracht werden sollen, wird an dieser Stelle auf Anlage 1.1. verwiesen.

C. Das REIT-Gesetz und dessen Besonderheiten und Probleme in der Rechnungslegung

I. Grundlagen und Anwendungsbereich

Das REITG ist aus steuerlicher wie auch aus der Sicht der Rechnungslegung ein durchaus interessantes Gesetz mit gewissen Besonderheiten aber auch Schwierigkeiten. Der steuerliche Fokus, der für die Zielsetzung der vorliegenden Arbeit nicht relevant ist, soll im Rahmen dieser Ausführungen fortan nicht weiter betrachtet, sondern lediglich die Rechnungslegung diskutiert werden.⁷⁰

Der deutsche REIT ist verpflichtet, den Jahres- bzw. den Konzernabschluss nach den IFRS aufzustellen. Sollte keine Konzernstruktur vorliegen, so ist der Einzel- abschluss nach IFRS zu erstellen. Neben dem Abschluss nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften, ist für den REIT und seine Töchter je ein handels- rechtlicher Einzelabschluss nach HGB zu erstellen. Dieser wird für die Ausschüt- tungsbemessung nach § 13 REITG herangezogen (siehe Kapitel C. III. 2. dieser Arbeit).⁷¹

Die internationalen Rechnungslegungsstandards ermöglichen es dem REIT, dass sein Immobilienvermögen nicht nach seinen fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten (AHK) bilanziert, sondern zu seinen Zeitwerten angesetzt wird.⁷² Um nämlich die Privilegierung der Steuerbefreiung zu erlangen, ist es zwingend notwendig, dass der G-REIT an einer Börse notiert ist. Somit muss ein deutscher REIT gem. Art. 4 IAS-VO seinen Konzernabschluss nach den IFRS und den International Accounting Standards (IAS) aufstellen.⁷³ Durch die Pflicht der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts des Immobilienvermögens des REIT, haben Anleger den Vorteil, von einem regelmäßig und aktuell bewerteten Liegen- schaftsportfolio zu profitieren.

Während nach deutschem Handelsrecht die Bilanzierung des unbeweglichen Vermögens gem. § 266 Abs. 2 A II 1 HGB im Anlagevermögen zu erfolgen hat, hängt der Ansatz und die Bewertung des jeweiligen immobilen Vermögenswertes im Rahmen der IFRS-Bilanzierung davon ab, wie er von dem REIT genutzt wird und in welchem Zustand er sich befindet. Diese Nutzungsmöglichkeiten sind sehr differenziert. Befindet sich eine Immobilie noch in der Planungs- oder Konstruk- tionsphase, so kommt es darauf an, wie sie zukünftig genutzt werden soll. Steht sie im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsgangs zur Veräußerung, so greift IAS 2 (Vorräte). Wird die Liegenschaft für Dritte gefertigt, so ist sie als Fertigungsauf- trag gem. IAS 11 zu behandeln. Soll sie zur Eigennutzung dienen oder nach Fer- tigstellung zur Generierung von Mieterträgen und zur Wertsteigerung gehalten werden, so ist sie nach IAS 16 (Sachanlagen) zu bilanzieren und im Falle der Fi- nanzinvestition nach Fertigstellung in ein Investment Property (IAS 40) umzu- klassifizieren. Auch die Behandlung bei Erwerb eines Gebäudes, eines Grund- stücks oder damit verbundenen Rechten ist abhängig von der Klassifikation, wo- bei teilweise einige Abgrenzungsprobleme und Mischfälle auftreten. Damit hän- gen auch verschiedene Ansatz und (Folge-) Bewertungen zusammen, welche wie- derum zu Problemen bezüglich der Vermögens- oder Ertragsgrenzen des REIT führen können.⁷⁴

In den folgenden Abschnitten werden die Regelungen der Rechnungslegung des deutschen REIT herausgearbeitet. Die Besonderheiten der Bilanzierung des Immobilienvermögens, welches den Hauptbestandteil der Aktivseite der Bilanz darstellen wird, werden aufgezeigt und die unterschiedlichen Klassifikationen beschrieben. Weiter werden mit dem REITG zusammenhängende Probleme, welche sich in der Rechnungslegung ergeben, diskutiert. Anschließend werden weitere Kriterien des REITG betrachtet und problematisiert.

II. Immobilienvermögen

Grundsätzlich hat die Rechnungslegung des REIT nach nationalen, bzw. interna- tionalen Vorschriften zu erfolgen. Hier ändert sich nichts an der Darstellung in der Bilanz und der Untergliederung nach Anlage- und Umlaufvermögen bzw. lang- fristigem und kurzfristigem Vermögen. Bei der Rechnungslegung des REIT fällt allerdings auf, dass einige Bilanzposten unterrepräsentiert, andere dafür hoch be- setzt sind, was sich im Vergleich zu Industrieunternehmen als Besonderheit her- ausstellt. Da der § 12 Abs. 2 REITG eine Vermögensquote vorschreibt, ist unter anderem deswegen ein großer Vermögensteil im immobilen Anlagevermögen angesetzt. Allerdings kommt es aufgrund von Klassifikations- und Nutzungsbe- stimmungen im Vergleich zu Unternehmen, die nach deutschem Handelsrecht bilanzieren sowie zu Unternehmen anderer Branchen zu einer abweichenden Strukturierung des Vermögens. Weiter sind in der REIT-Bilanz kaum kurzfristige Vermögenswerte zu finden, speziell Vorräte.

In den folgenden Abschnitten werden nun die einzelnen für den G-REIT relevan- ten Aktivposten dargestellt, wo sich Besonderheiten und Auffälligkeiten für den REIT ergeben. Es werden die nötigen Standards erläutert, welche auf die deutsche Version der steuerbefreiten Immobilienaktiengesellschaft anzuwenden sind, der Anwendungsbereich, die Zweckmäßigkeit und die Problematiken veranschaulicht, sowie einige Lücken im REITG und den Rechnungslegungsvorschriften aufgedeckt und dargelegt.

1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

a) Regelungsgehalt des IAS 40

Zu den immobilen Finanzinvestitionen (Investment Properties) zählen gem. IAS 40.7 Gebäude, die zur Generierung von Zinserträgen, in Form von Mieten gehal- ten werden oder deren Halt auf eine Wertsteigerung abzielt. Sie dürfen nicht zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen und Verwaltungszwecken oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Ge- schäftstätigkeit des Unternehmens dienen. Immobilien werden gemäß IAS 40.16 als Finanzanlagen angesetzt, wenn ein künftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss wahrscheinlich ist und die AHK verlässlich ermittelt und bewertet werden kön- nen.

Die Erstbewertung erfolgt in Höhe der AHK zuzüglich der damit verbundenen Transaktionskosten. Die Kosten umfassen gem. IAS 40.21 den Kaufpreis und di- rekt zurechenbare Posten, wie Honorare, Steuern und Kosten für Rechtsberatun- gen. In den Herstellungskosten inbegriffen sind solche, die bis zum Zeitpunkt des Abschlusses der Erstellung oder Entwicklung angefallen sind. Selbst erstellte Lie- genschaften, die nach Fertigstellung als Finanzinvestition dienen sollen, sind wäh- rend ihrer Entwicklung nach IAS 16 zu behandeln und anschließend auf den IAS 40 umzuklassifizieren. Nachträgliche Anschaffungskosten werden dem Buchwert zugerechnet, wenn der neue Leistungsgrad einen künftigen Nutzenzufluss garan- tiert. Hierunter fallen z. B. Kosten für die Versetzung in einen betriebsbereiten Zustand, wie bei dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie. Alle weite- ren nachträglichen Kosten sind in der Periode, in der sie anfallen, als Aufwand zu erfassen.

Die vom G-REIT gehaltenen Immobilien, die als Investment Property klassifiziert werden sollen, müssen gem. IAS 40.7 losgelöst von anderen Vermögenswerten selbständig Zahlungsströme generieren können.⁷⁵ Im Prinzip erfasst die Beschreibung des IAS 40, abgesehen von der gem. § 14 Abs. 2 REITG erlaubten Form des Immobilienhandels und den möglichen Beteiligungen an anderen Gesellschaften und so der indirekten Immobilienanlage, genau den Geschäftszweck eines deutschen REIT in § 1 Abs. 1 REITG. Daher ist zu erwarten, dass der größte Anteil des REIT-Vermögens in diesem Posten zu finden ist.⁷⁶

Zur Folgebewertung besteht gem. IAS 40.30 die Wahlmöglichkeit, das Neubewer- tungs- oder Anschaffungskostenmodell (cost model) anzuwenden. Wählt die Ge- sellschaft das Anschaffungskostenmodell, so sind sämtliche als Finanzinvestition gehaltene Liegenschaften gem. IAS 40.56 nach dem cost model entsprechend IAS 16.30 zu bewerten. Die Liegenschaften werden also in Höhe ihrer AHK angesetzt und über die Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben. Das Neubewertungsmo- dell richtet sich nach dem aktuellen Zeitwerten des Objekts. Dieser hat die Markt- lage zum Bilanzstichtag wiederzuspiegeln. So werden die Immobilieninvestitio- nen in Anlehnung an die Finanzinstrumente nach IAS 39.9 bewertet. Mit Sicht auf eine bessere Transparenz ist es wahrscheinlich, dass die deutschen REITs das Neubewertungsmodell anwenden werden.⁷⁷ Unabhängig von der gewählten Be- wertungsmethode sind die beizulegenden Zeitwerte gem. IAS 40.79 (e) im An- hang immer mitzuschreiben.

Im Gegensatz zu den Sachanlagen, welche dem Geschäftszweck dienen sollen, liegt der Nutzen der Anlageimmobilien in möglichen Wertsteigerungen. Ände- rungen dieser Werte wirken auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Unter- nehmens und sind somit erfolgswirksam unter Beachtung der Steuerlatenzen zu verbuchen und die als Finanzinvestition gehaltene Immobile mit dem neuen Wert anzusetzen.⁷⁸ Zu dem Aspekt der latenten Steuern wird an dieser Stelle auf Kapi- tel C. V. dieser Arbeit verwiesen.

Der Ansatz und die Bewertung aller Anlageimmobilien des REIT haben nach demselben Modell, also der beschriebenen Anschaffungskostenmethode als Benchmarkmethode- oder der Neubewertungsmethode als alternativ zulässiges Verfahren, zu erfolgen. Dieser Zwang zur einheitlichen Ausübung unterbindet eine bilanzpolitisch motivierte Auswahl von bestimmten Liegenschaften und stärkt weiter die Aussagekraft und Vergleichbarkeit des Abschlusses. Zugleich ist der Wechsel vom Neubewertungs- zum Anschaffungskostenmodell ausgeschlos- sen, weil eine Methodenänderung eine bessere Darstellung der Vermögenslage erzielen muss (IAS 8.14). Der aktuelle Zeitwert ist in dieser Hinsicht der aussage- kräftigere.⁷⁹

Sollte ein REIT seine eigene Administration in einem Gebäude untergebracht ha- ben, welches nicht komplett von ihm selbst genutzt, sondern zum Teil fremd ver- mietet ist, so hat gem. IAS 40.10 eine Trennung dieser Immobilie zu erfolgen. Der Teil, der selbst genutzt wird, fällt unter den Regelungsgehalt des IAS 16 und wird folglich als selbst genutzte Sachanlage behandelt. Der fremd vermietete Teil gilt als Finanzinvestition und unterliegt folglich den Regeln des IAS 40.⁸⁰ Hierbei kann es zu Abgrenzungsproblemen kommen, welche in Punkt 7 dieses Abschnitts näher betrachtet werden.

b) Bewertungsverfahren und Bewertungsprobleme

Die Bewertung von Immobilien ist meist mit einigen Problemen verbunden. Sind sie nach dem AHK-Modell zu taxieren, so ist der Wert durch die Summe der an- gefallenen Kosten in Form des Kaufpreises und weiteren zurechenbaren Positio- nen, verhältnismäßig einfach und sicher zu ermitteln. Schwieriger ist die Bewer- tung von Immobilien zum Fair Value, also dem beizulegenden Zeitwert. Diese hat unabhängig von der Wahl der beschriebenen möglichen Bewertungsmodelle zu erfolgen, schließlich sind die Zeitwerte auch bei Wahl des cost models im Anhang mitzuschreiben (IAS 40.79 (e)). Im Gegensatz zu börsennotierten Wertpapieren, wie Aktien oder Zertifikaten, gibt es für Immobilien keinen ähnlich geregelten und transparenten Markt, wo diese gehandelt werden. Somit findet keine laufende Bewertung statt.

Aufgrund dieses Problems wird sich an dem so genannten Fair-Value- Stufenkonzept orientiert. Gem. IAS 40.46 sieht das Stufenkonzept drei Stufen vor. Auf der ersten Stufe richtet sich der Marktwert nach bereits durchgeführten Transaktionen mit gleichen Vermögensgegenständen (sachliche Überleitung). Sollte dieser Marktwert nicht ermittelbar sein, so werden auf zweiter Stufe histo- risch beobachtete Marktpreise vergleichbarer Objekte als Zeitwert herangezogen (zeitliche Überleitung). Auf dritter Stufe wird auf wissenschaftlich fundierte Be- wertungsmodelle, wie dem Vergleichswertverfahren (§§ 13 und 14 WertV) oder den Barwertmethoden, insbesondere dem Ertragswertverfahren (§§ 15 bis 19 WertV) und der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF), zurückgegriffen. Es soll eine möglichst marktnahe und objektive Bewertung erfolgen.⁸¹

In den IFRS sind keine Vorschriften bezüglich der zu wählenden Bewertungsme- thode zu finden. Daher orientiert sich die Wahl der Methode daran, für welche die beste Datenlage zur Verfügung steht.⁸² Grundsätzlich sollte auf Berechnungen sachverständiger und unabhängiger Gutachter zurückgegriffen werden. Gem. IAS 40.45 f. ist die beste Methode der Immobilienwertermittlung der direkte Vergleich i. S. d. IAS 40.45. Erst nachrangig soll auf mittelbare Verfahren, wie den Bar- wertmethoden, zurückgegriffen werden (IAS 40.46). Aufgrund der o. g. Schwie- rigkeiten fallen die Vergleiche schwer. Dies wirkt der Prämisse des Fair Value, dass nur vom Markt honorierte Faktoren in den Zeitwert einfließen, entgegen. Allerdings stellen die Barwertmethoden einen hypothetischen, sachverständigen Wert vertragswilliger Dritter dar und zielen so ebenfalls auf die objektivierten Marktkonsensschätzungen ab.⁸³

Nachfolgend werden die im o. g. Stufenkonzept zur Anwendung kommenden zwei Methoden der Immobilienwertermittlung im Überblick dargestellt: das Vergleichswertverfahren und die Barwertverfahren. Hierbei werden insbesondere die Ertragswertmethode und die DCF-Methode berücksichtigt.

(1) Vergleichswertverfahren

Bei der Vergleichswertmethode wird sich am Markt orientiert. Hier geht man nach der Prämisse vor, dass ein rationaler Investor nur so viel bezahlen würde, wie für ein vergleichbares Objekt. Die Bewertung erfolgt in drei Schritten. Zu- nächst werden per Marktanalyse⁸⁴ vergleichbare Objekte gesucht. Dann orientiert man sich an Vergleichsgrößen, wie den liegenschaftsspezifischen Eigenschaften Lage, Größe, Alter, Zimmeranzahl, aber auch an liegenschaftsunspezifischen Ei- genschaften, wie dem Zeitpunkt oder dem Verkaufsgrund und passt im letzten Schritt die Vergleichsdaten durch Zu- oder Abschläge an. Hier steht man aller- dings vor dem Problem, dass der Immobilienmarkt sehr intransparent⁸⁵ ist und die individuellen Eigenschaften jeder Immobilie einen Vergleich erschweren. Die Voraussetzung des transparenten, aktiven Marktes ist meist nicht gegeben.

Der Vorteil der Methode ist die Marktorientierung und der Bezug zu effektiv be- zahlten Preisen. Somit ist die Vergleichswertmethode geeignet für nicht spezielle Objekte, oder solche, die weit verbreitet sind, wie Einfamilienhäuser oder Eigen- tumswohnungen.⁸⁶ Die Relevanz dieser Methode für die Rechnungslegung nach IAS 40 ist, trotz der hohen Qualität der Immobilienwertermittlung, sehr gering, weil die Voraussetzungen zur optimalen Durchführung auf dem Immobilienmarkt im Prinzip nie gegeben sind.

Ein Rechenbeispiel zur Immobilienwertermittlung durch das Vergleichswertverfahren, ist in Anlage 4 dieser Arbeit angefügt.

(2) Barwertmethoden

Im Rahmen dieser Arbeit soll sich bezüglich der Barwertmethoden an dieser Stel- le auf die Ertragswertmethode und das DCF-Verfahren beschränkt werden. Diese beiden unterscheiden sich hinsichtlich der Bewertungsparameter, die in die Wert- ermittlung einfließen.

[...]

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¹ In der Folge: REITG oder REIT-Gesetz.

² Vgl. Sieker/Göckeler/Köster, DB 2007, 933 (933); Breinersdorfer/Schütz, DB 2007, 1487 (1487).

³ Vgl. Hetzer, Manager Magazin (1/2007), 151 (152); DEGI, DEGI Research - ImmobilienFOKUS Juli 2007, 2.

⁴ Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 203.

⁵ Vgl. Hetzer, Manager Magazin (1/2007), 151 (151).

⁶ siehe Anlage 2.

⁷ Erklärung siehe Anlage 1.2.

⁸ Vgl. o. V., REITup (2/2007), 9 (9).

⁹ Vgl. PwC, Studie Emerging Trends in Real Estate Europe 2007, 1.

¹⁰ Vgl. Ernst & Young, Pressemitteilung vom 01. März 2007.

¹¹ Vgl. o. V., <http://www.immobilien-office.de/SID115.Ah-oZ0b6Tlw/newsPrint> (besucht am 26. September 2007).

¹² Der Käufer erwirbt ein Objekt per notariellem Vertrag und wird nach Eintrag in ins Grundbuch Eigentümer der Immobilie.

¹³ (bebaute) Grundstücke, die entsprechend eines kommunalen Bebauungsplans als industrielle oder gewerbliche Fläche ausgewiesen und/oder entsprechend genutzt werden. Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon, Liegenschaft, 1898.

¹⁴ Investor mit relativ kleinem Investitionsvolumen, wohl der weitaus größte Teil aller Investoren, insb. Aktionäre. Vgl. o. V., in: Krumnow/Gramlich (Hrsg.), Gabler Bank Lexikon, 795.

¹⁵ Vgl. Hetzer, Manager Magazin (1/2007), 151 (152 ff.).

¹⁶ Beteiligung an einem Immobilienfonds durch eine Einlage oder dem Erwerb von Immobilienak- tien.

¹⁷ Vgl. o. V., Gagfah weckt Appetit auf Immobilienaktien.

¹⁸ Vgl. Schacht/Gänsler, IStR 2007, 99 (100).

¹⁹ Aktiengesellschaft, deren Kerngeschäft in Immobiliengeschäften liegt und mindestens 75% ihres Umsatzes daraus generiert. Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 203.

²⁰ Vgl. Schacht/Gänsler, DStR 2006, 1518 (1518).

²¹ Vgl. Schacht/Gänsler, IStR 2007, 99 (100); das REITG wurde veröffentlicht im Bundesgesetzblatt 2007 BGBl I Nr. 23 vom 01. Juni 2007, 914-922.

²² Vgl. Schacht/Gänsler, DStR, 1518 (1518).

²³ Vgl. Breinersdorfer/Schütz, DB 2007, 1487 (1487).

²⁴ Vgl. Schacht/Gänsler, DStR 2006, 1518 (1518); o. V., Zertifikate kompakt (8/2007), 2 (2).

²⁵ Vgl. Bundesregierung, Gemeinsam für Deutschland mit Mut und Menschlichkeit, 86.

²⁶ Vgl. Sieker/Göckeler/Köster, DB 2007, 933 (933).

²⁷ Vgl. Schultz, DB - Status Recht 2007, 165 (165).

²⁸ Vgl. Bundesregierung, Drucksache 16/4026, 14.

²⁹ Kapitalgesellschaften, deren Anteile zu 100% von der REIT-AG gehalten werden.

³⁰ Vgl. Bron, Das G-REIT-Gesetz, 3 ff.; Schultz, DB - Status Recht 2007, 165 (166).

³¹ Segmente des Aktienmarktes der Deutschen Börse. Zur Aufnahme in diese Segmente müssen gewisse Transparenzanforderungen erfüllt sein. Vgl. o. V., Transparenzstandards, erhältlich im Internet: <http://deutsche-boerse.com/dbag/dispatch/de/kir/gdb_navigation/listing/10_Market_Stru cture/15_transparency_standards> (besucht am: 01. Oktober 2007).

³² Vgl. Sieker/Göckeler/Köster, DB 2007, 933 (933 ff.); Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191 (1191 f.); Schultz, DB - Status Recht 2007, 165 (165); Steinbach, Immobilienwirtschaft (9/2007), 29 (29).

³³ siehe folgende Abschnitte

³⁴ Vgl. Schultz, DB - Status Recht 2007, 165 (166).

³⁵ siehe hierzu Art 4 der Verordnung (EG) 1606/2002.

³⁶ Vgl. Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191 (1194).

³⁷ Vgl. Sieker/Göckeler/Köster, DB 2007, 933 (937).

³⁸ Vgl. Ebenda, 933 (938).

³⁹ Vgl. Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191 (1193).

⁴⁰ siehe hierzu §16 Abs. 3-6 REITG.

⁴¹ Vgl. Sieker/Göckeler/Köster, DB 2007, 933 (937 f.).

⁴² Vgl. Mitteilung vom Bundesministerium der Finanzen, DB 2007, 1558.

⁴³ Vgl. Kühnberger, BB 2007, 1211 (1211).

⁴⁴ Bei Steuertransparenz erfolgt die Besteuerung nicht auf Ebene der Gesellschaft, sondern auf Ebene der Gesellschafter (Transparenzprinzip). Steuerbefreiung ist die Ausnahme einer grundsätzlich bestehenden Steuerpflicht aufgrund bestimmter Voraussetzungen. Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon, Steuerbefreiung, 2783; Gabler Wirtschaftslexikon, Transparenzprinzip, 2962 f.; Kraft/Kraft, Grundlagen der Unternehmensbesteuerung, 109.

⁴⁵ Vgl. Schroeder, BB 2007, I (I).

⁴⁶ Vgl. Sieker/Göckeler/Köster, DB 2007, 933(939 f.).

⁴⁷ Im Rahmen des verabschiedeten Unternehmenssteuerreformgesetz 2008 (Bundesgesetzblatt BGBl 2007 Teil I Nr. 40, 1912-1938) wird ab 2009 das Halbeinkünfteverfahren bei Erträgen aus der Veräußerung von Wertpapieren gänzlich gestrichen. Auch die einjährige Spekulationsfrist entfällt. Einkünfte aus solchen Veräußerungsgeschäften werden ab 2009 mit einer Abgeltungssteuer i. H. v. 25% zzgl. Solidaritätszuschlag zzgl. Kirchensteuer zu versteuern sein. Vgl. zur Neuregelung der Besteuerung von Kapitaleinkünften: Behrens, BB 2007, 1025-1032.

⁴⁸ Vgl. Schmidt/Behnes, BB 2006, 2329 (2332).

⁴⁹ Vgl. Dettmeier/Gemmel/Kaiser, BB 2007, 1191 (1196).

⁵⁰ Vgl. Schmidt/Behnes, BB 2006, 2329 (2332).

⁵¹ Vgl. Markowitz, Journal of Finance 1952, 77 ff.

⁵² Vgl. Maurer/Sebastian, in: Mannheimer Manuskripte zu Risikotheorie, Portfoliomanagement und Versicherungswirtschaft Nr. 105, 1.

⁵³ Offene Immobilienfonds geben unbeschränkt Anteile aus, wobei die Erlöse zum Erwerb weiterer Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte verwendet werden. Geschlossene Immobilienfonds geben eine begrenzte Anzahl an Anteilsscheinen aus, wobei deren Vermögen aus oft nur einer oder wenigen Liegenschaften besteht. Vgl. o. V., Immobilienfonds, in: Krumnow/Gramlich (Hrsg.), Gabler Bank Lexikon, 697.

⁵⁴ Vgl. Schacht/Gänsler, DStR 2006, 1518 (1518 f.).

⁵⁵ Bundesminister der Finanzen.

⁵⁶ Vgl. BMF, Pressemitteilung Nr. 36/2007 vom 30. März 2007.

⁵⁷ Vgl. Weber, Börsenzeitung (69/2006), 07. April 2006, 8.

⁵⁸ Vgl. IFD, Einführung eines deutschen REIT, 8.

⁵⁹ Vgl. Breinersdorfer/Schütz, DB 2007, 1487 (1487).

⁶⁰ Gemäß einer Studie der UBS verfügen die im DAX gelisteten Unternehmen über ein Immobilienvolumen von 130 Mrd. Euro.

⁶¹ Vgl. o. V., Zertifikate kompakt (8/2007), 2 (3).

⁶² Vgl. Schacht/Gänsler, DStR 2007, 1518 (1519 f.).

⁶³ Vgl. Knoflach/Körfgen, in: Schäfer (Hrsg.), REITs, 1 (17f.).

⁶⁴ Vgl. o. V., Zertifikate kompakt (8/2007), 2 (3).

⁶⁵ Vgl. hierzu die ausführliche Analyse: Stanislawek/Barkow, in: Schäfer (Hrsg.), REITs, 19-52.

⁶⁶ Vgl. BFW, Pressemitteilung vom 19. Dezember 2006.

⁶⁷ Vgl. Deutsches Aktieninstitut, Stellungnahme vom 27. Februar 2007, 1.

⁶⁸ Vgl. IDW, Stellungnahme vom 01. März 2007.

⁶⁹ Vgl. o. V., REITup (2/2007), 4 (5).

⁷⁰ Der interessierte Leser sei zur steuerrechtlichen Betrachtung verwiesen auf: Bron, Das G-REIT- Gesetz; Breinersdorfer/Schütz, DB 2007, 1487-1495; Teske/Stock, DB 2005, 905-911.

⁷¹ Vgl. Völker, in: Schäfer (Hrsg.), REITs, 172 (172).

⁷² Vgl. Kühnberger, BB 2007, 1211 (1211).

⁷³ Vgl. Dettmeier/Pöschke, BB 2006, 1731 (1731).

⁷⁴ Vgl. Kühnberger, BB 2007, 1211 (1211); Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungsle- gung, 320.

⁷⁵ Vgl. Behr, Schweizer Treuhänder 2001, 219 (221).

⁷⁶ Vgl. Kühnberger, BB 2007, 1211 (1213); Völker, in: Schäfer (Hrsg.), REITs, 172 (172).

⁷⁷ Vgl. Völker, in: Schäfer (Hrsg.), REITs, 172 (173).

⁷⁸ Vgl. Engel-Ciric, in: Lüdenbach/Hoffmann (Hrsg.), Haufe IFRS-Kommentar, § 16, Rn. 40 ff; Weber, in: Ballwieser/Beine/Hayn/Peemöller/Schruff/Weber (Hrsg.), Wiley Kommentar zur internationalen Rechnungslegung, Abschnitt 10, Rn. 266 ff.

⁷⁹ Vgl. Helmschrott, DB 2001, 2457 (2457 f.).

⁸⁰ Vgl. Behr, Schweizer Treuhänder 2001, 219 (221).

⁸¹ Vgl. Künemann, REIT-Know-how, 3; Völker, in: Schäfer (Hrsg.), REITs, 172 (173).

⁸² Vgl. Künemann, REIT-Know-how, 3.

⁸³ Vg. Küting/Trappmann/Ranker, DB 2007, 1709 (1713 f.).

⁸⁴ Systematischer Prozess der Gewinnung und Analyse von Daten zur Schaffung von Markttransparenz zur weiteren Verwertung je nach Bedarf bzw. Motiv. Vgl. Hüttner/Schrader, in: Diller (Hrsg.), Vahlens Großes Marketinglexikon, 1047 (1047 ff).

⁸⁵ Der Grad der Informiertheit von Wirtschaftssubjekten über Marktteilnehmer und Verhaltensweisen, sowie Menge und Qualität angebotener und nachgefragter Güter wird als Markttransparenz bezeichnet. Hohe Markttransparenz erhöht die Entscheidungseffizienz und vermindert das Risiko. Ein intransparenter Markt erschwert dies. Vgl. Kuhlmann/Stauss, in: Diller (Hrsg.), Vahlens Großes Marketinglexikon, 1079 (1079 f).

⁸⁶ Vgl. Behr, Schweizer Treuhänder 2001, 219 (220); Beck, KoR 2004, 498 (500).