Real Estate Investment Trusts - Charakteristika und Position von REITs in Deutschland und Ausland

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Charakteristika der REITs
2.1. Arten
2.2. Gestaltung
2.3. Verwaltung

3. REITs in Deutschland (G-REITs)
3.1. Das Problem der REITs in Deutschland
3.2. Gesetzliche Grundlage der deutschen REITs und deren Anforderungen
3.3. Besteuerung der REITs

4. REITs im Ausland
4.1. REITs in den USA
4.2. REITs im Europäischen Ausland
4.3. REITs in Übersee

5. Auswirkungen auf Kapitalanleger
5.1. Anreiz für Kapitalanleger
5.2. Entscheidungskriterien der Kapitalanleger

6. Alternativen zum REIT: Andere Instrumente der Indirekten Immobilienanlage
6.1. Instrument I: Offener Immobilienfonds
6.2. Instrument II: Geschlossener Immobilienfonds
6.3. Instrument III: Immobilienaktiengesellschaft

7. Schlussbemerkung

8. Quellenverzeichnis

1. Einleitung

Entscheidet sich ein Anleger sein Kapital in Immobilien zu investieren, so hat er die Möglichkeit zwischen den verschiedensten Anlageformen zu wählen:

- Offene Immobilienfonds
- Geschlossene Immobilienfonds
- Immobilien – Aktiengesellschaften und
- Real Estate Investment Trusts (REITs).

Letztere haben sich in den vergangenen Jahren zu einer der wichtigsten Kapitalanlage am Immobilienmarkt entwickelt.

REITs sind Kapitalgesellschaften, deren Kerngeschäft darin besteht Immobilien zu besitzen, zu betreiben oder auch in Immobilien zu finanzieren. Dabei werden alle Immobilien in Betracht gezogen „mit deren Besitz und/ oder Betrieb sich laufende Erträge erzielen lassen: Bürogebäude, Hotels, Logistik- und Fabrikanlagen, Einkaufszentren, Freizeitparks, Krankenhäuser“^[1] und der gleichen. Immobilieninvestitionen werden auf einzelne Standorte, Großräume oder Regionen beschränkt. Einige REITs investieren in einem Land oder in mehreren, festgelegten Ländern.

Jeder Anleger, sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds, hat die Möglichkeit Aktien von börsennotierten REITs zu erwerben.

1960 ebnete der US-Kongress den Weg für die Real Estate Investment Trusts (REITs) mit der Überlegung, auch kleineren Anlegern die Möglichkeit zu geben, Investitionen in größerem Rahmen durch ertragsbringende Immobilien zu tätigen.

Während der vergangenen 47 Jahren durchlebte die weltweite Immobilienbrache, insbesondere die REITs, eine rasante, wenn auch von Höhen (Bauboom in den 70er Jahren) und Tiefen (Immobilienkrise in 1989) geprägte Entwicklung.

In den Anfangsjahren beschränkte sich eben diese lediglich auf die Vereinigten Staaten von Amerika und etablierte sich in den 80er Jahren bereits zu einem eigenen Industriezweig.

Deutschlands Nachbarländer führten schon eher das REIT-Konzept ein, sodass sich Deutschland ins Hintertreffen gerückt sah und in 2006 den Referentenentwurf zum REITs – Gesetz erarbeiten ließ.

Nicht nur die reine Geldanlage ist ein Aspekt der Investition in REITs, auch die persönliche Absicherung und Altersvorsorge rücken die REITs näher an das Auge des Betrachters, da diese Form der Geldanlage eine „sichere Anlagemöglichkeit mit verlässlichen Ausschüttungsrenditen“^[2] bietet.

2. Charakteristika der REITs

2.1. Arten

„Die REIT-Industrie besitzt ein breitgefächertes Profil, das Investoren viele unterschiedliche Möglichkeiten der Geldanlage bietet. REITs werden häufig in eine von drei Kategorien eingestuft:“^[3]

- Equity-REITs
- Mortage-REITs
- Hybird-REITs.

Equity-REITs besitzen und betreiben Immobilien. Erzielte Mieterträge und Spekulationsgewinne beim Immobilienverkauf gehen den Investoren in Form von Einkommen zu. Vor allem diese bestandshaltende Form der REITs steht im Mittelpunkt des gesamten REITs-Geschäftes.

Mortage-REITs gewähren Kredite durch den Kauf von Hypotheken, i.d.R. für bereits vorhandene Immobilien, oder verleihen ihr Geld an Immobilieneigentümer und/ oder Projektentwickler – kurzum sie „investieren in immobilienbesicherte Finanzinstrumente“^[4].

Hybrid-REITs, stellen eine Mixtur der beiden vorangegangenen Formen dar: Hybrid-REITs besitzen Immobilien, gewähren darüber hinaus aber auch Darlehen an Immobilienbesitzer und –betreiber.

2.2. Gestaltung

Hinsichtlich ihrer Struktur können REITs ebenso in drei Kategorien unterteilt werden:

- Traditioneller REIT
- UpREIT
- DownREIT.

Während der traditionelle REIT sein Vermögen direkt besitzt, erfolgt beim UpREIT der Zusammenschluss bestehender Partner einer bereits existierenden Partnerschaft mit einem REIT. Die Immobilien stammen aus der bereits bestehenden Partnerschaft, Barmittel werden vom REIT beigesteuert. Der DownREIT besteht, genau wie der UpREIT, aus einer bereits existierenden Partnerschaft und dem REIT, jedoch besitzt und betreibt er seine Immobilien selbst.

2.3. Verwaltung

Investitionsentscheidungen des REITs werden von seinem Vorstand, beziehungs­weise seinen Verwaltern getroffen. Wie in anderen öffentlich gehandelten Unternehmungen wählen Aktionäre die Vorstandsmitglieder, welche ihnen dann wiederum Rechenschaft schuldig sind. In der Regel sind Vorstandsmitglieder weithin anerkannte Personen der Immobilienbranche, beziehungsweise der Geschäftswelt.

3. REITs in Deutschland (G-REITs)

3.1. Das Problem der REITs in Deutschland

Bisher fehlte es in Deutschland an einem „internationalen und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung“^[5].

Eines der bedeutendsten Gestaltungsmerkmale der REITs ist, dass Gewinnausschüttungen beim Investor besteuert werden und nicht, wie üblich, der erzielte Gewinn des REITs auf Gesellschaftsebene im Rahmen der Körperschafts- und Gewerbesteuer.

Um die deutsche Immobilienwirtschaft wettbewerbsfähig zu machen und den internationalen Standards anzupassen, ließ das Bundeskabinett einen Referentenentwurf für ein REITs-Gesetz von ausgewiesenen Fachleuten der Immobilien- und Finanzbranche verfassen. Dieser wurde im November 2006 verabschiedet und legt gesellschafts- und steuerrechtliche Regelungen fest, welche von einem in Deutschland ansässigen REIT zu erfüllen sind.

3.2. Gesetzliche Grundlage der deutschen REITs und deren Anforderungen

Ein REIT ist eine Kapitalgesellschaft und besitzt die Rechtsform einer Aktiengesellschaft. Alle Aktien müssen stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung sein. In seiner Firma muss sich der REIT als solcher mit „REIT-Aktiengesellschaft“ oder „REIT-AG“ ausweisen.

Um Investoren und Kapitalmärkte zu schützen, kommen kapitalmarkteigene Instrumentarien, wie Börsennotierung und ein dauerhafter Streubesitz zur Anwendung. Dadurch entfällt die spezielle Produktaufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung.

Um den REIT-Status zu erhalten, muss der in Deutschland seinen Hauptsitz habende REIT 90 % der erwirtschafteten Erträge ausschütten, wovon mindestens 75 % aus Immobilien stammen müssen. Dabei steht die Immobilienbewirtschaftung im Mittelpunkt. Um den reinen Immobilienhandel zu vermeiden, ist der Immobilienverkauf begrenzt. Das am 01. Januar 2007 in Kraft getretene REIT-Gesetz besagt, dass mindestens 50 % des Immobilienbestandes innerhalb von fünf Jahren nicht veräußert werden darf. Des weiteren dürfen lediglich 60 % des Gesamtver­mögens fremdfinanziert sein.

Das REIT-Gesetz legt weiterhin fest, dass sich im Bestand befindliche Wohnimmobilien nicht REIT-fähig sind. Das betrifft nur Immobilien, welche zu 50 % der Wohnnutzung dienen und vor dem 01. Januar 2007 errichtet wurden. Bei Objekten, die nach dem 01. Januar 2007 erbaut werden, entfällt diese Regelung.

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^[1] www.reits-in-deutschland.com; Die am häufigsten gestellten Fragen zu REITs

^[2] Handbuch Immobilien-Investition; S. 133 „Kann das US-REIT-Konzept auf Deutschland übertragen werden?“

^[3] www.investinreits.com; „Wichtige Fragen zu den REITs“

^[4] Handbuch Immobilien-Banking; S. 793 „REITs-Arten“

^[5] Referentenentwurf_REIT-Gesetz; „A. Problem und Ziel“