Wohnungsvermietung als Dienstleistung

Inhaltsverzeichnis

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1 Einleitung

2 DIE WOHNUNG
2.1 Entwicklung der Wohnung als Wirtschaftsgut
2.2 Schlüsselfunktionen der Wohnung
2.3 Das Wohnen - eine Sach- oder Dienstleistung

3 WOHNUNGSVERMIETUNG
3.1 Rechte und Pflichten im Mietvertrag
3.2 Mieteinnahmen
3.3 Mietentwicklung
3.4 Renditeberechnung bei Immobilieninvestitionen

4 DIE WOHNUNGSWIRTSCHAFT
4.1 Wohnungswirtschaft allgemein
4.2 Die Wohnungswirtschaft als Wirtschaftszweig
4.3 Dienstleistungssektoren in der Wohnungswirtschaft
4.3.1 Originäre Dienstleistungen
4.3.2 Primäre Dienstleistungen
4.3.3 Sekundäre Dienstleistungen
4.3.4 Nachhaltige Dienstleistungen
4.4 Derzeitige Marktsituation

5 DER WOHNUNGSMARKT
5.1 Kriterien der Wohnungsnachfrage
5.2 Preise am Wohnungsmarkt
5.3 Entwicklungen am Wohnungsmarkt

6 AUSBLICK IN DIE ZUKUNFT

LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Entwicklung der Neubau- und Bestandsmieten

Abbildung 2 Anteil der Wirtschaftszweige an der Anzahl der Unternehmen

Abbildung 3 Anteil der Rechtsformen an der Anzahl der Unternehmen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Ausgaben/Abflüsse einer Immobilieninvestition

Tabelle 2 Einnahmen/Zuflüsse einer Immobilieninvestition

1 Einleitung

Dienstleistungen spielen heutzutage eine sehr große Rolle in unserem Leben und in der Gesellschaft. Man braucht nur an Beratungen bei der Bank oder Versicherung zu denken. Auch in Zukunft werden die Dienste eine immer bedeutendere Rolle in der Volkswirtschaft einnehmen. Prog- nosen zufolge wird die Zahl der Beschäftigten, die klassische industrielle Tätigkeiten wie Herstellung, Wartung und Reparatur ausüben, bis zum Jahr 2010 Deutlich abnehmen.¹ Als zukunftsträchtig dagegen werden Arbeiten wie Betreuung, Beratung und Lehre, Handel und Managen ein- gestuft.

Die Wohnungsvermietung gehört auch zu der Gruppe der Dienstleis- tungen. Rund um das Wohnen geschehen eine Menge Dienste die man teilweise schon als selbstverständlich ansieht. Es gibt aber auch noch Gebiete in denen man das Angebot noch besser ausbauen und gestalten könnte.

Vermieter sind in einer schwierigen Situation, da es viele Dinge zu beachten gibt. Sei es Auswahl der richtigen Mieter oder aber die Gestaltung der Wohnung. Werden eher kleinere oder größere Wohnungen gebraucht. In den wirtschaftlich schwachen Regionen kommt es häufig zu Abwanderungen und Leerstand, was der Vermieter vorher alles berechnen muss bevor er sein Geld in Immobilien investiert.

In dieser Arbeit wird zuerst auf die Wohnung an sich eingegangen, be- vor die Seite des Vermieters verdeutlicht wird. Im dritten Abschnitt geht es um die Wohnungswirtschaft allgemein, und im vierten Teil um den Woh- nungsmarkt, der die Anbieter und Nachfrager zusammenführt. Zum Schluss dieser Arbeit wird noch auf die Zukunftsaussichten hingewiesen.

2 Die Wohnung

2.1 Entwicklung der Wohnung als Wirtschaftsgut

Die Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen begann historisch mit der Höhlennutzung und dem Hüttenbau. Mit dem Wachstum der zu ver- sorgenden Gemeinschaft von der Familie bis zum Volksstamm und mit dem Beginn fester Ansiedlungen blieb Wohnen ein Akt der Selbstversor- gung. Das änderte sich auch nicht als der Güteraustausch unter Einsatz von Zahlungsmitteln den Wohnungsbau auf eine breitere Basis stellte. Für die Wohnung musste wie für die Nahrung und Kleidung als lebensnot- wendiges Konsumgut jeder weiterhin selbst auf eigenem Grund und Bo- den sorgen. Die Versorgung durch Angebote Dritter entwickelte sich aus dem zunehmenden Bedarf an unselbständiger Arbeit, deren geringe Be- zahlung durch Ackernahrung, Arbeitskleidung und Wohngelegenheiten ausgeglichen werden sollte. Die Versorgung über den Wohnungsmarkt ist als Folge der Verstädterung im Zuge der Industrialisierung seit Beginn des 19. Jahrhunderts der übliche Weg zur Befriedigung der Wohnbedürf- nisse.²

In der volkswirtschaftlichen Theorie gelten Bedürfnisse als Mangelempfindungen und Güter als Mittel der Bedürfnisbefriedigung. Bedürfnisse und Güter werden in wirtschaftliche und nicht-wirtschaftliche unterschieden. Das Wohnungsbedürfnis wird einem nicht-wirtschaftlichem Lebensgebiet zugerechnet, weil es nicht aus dem Lebensgebiet der Wirtschaft hervorgeht, wie z.B. das Einkommens- und Vermögensbedürfnis. Das selbstgenutzte Wohneigentum verbindet und befriedigt beide Bedürfnisse.³

2.2 Schlüsselfunktionen der Wohnung

Bei den Schlüsselfunktionen der Wohnung steht das Schutzbedürfnis des Privatlebens als Abwehr von unerwünschtem Zutritt und der Gesundheit im Vordergrund. Das ist die Basis für das Freiheitsbedürfnis durch Vermittlung physischer und psychischer Geborgenheit. Das Wort „woh- nen“ wird aus dem gotischen „wunian“ (= zufrieden sein) abgeleitet.⁴ Nicht zuletzt befriedigt die Wohnung die Entfaltungsbedürfnisse als Lebensmittelpunkt für alle Aktivitäten im Beruf und in der Freizeit als Stützpunkt für die räumliche Mobilität, z.B. zur Teilnahme am kulturellen und sportlichen Geschehen und zur Pflege persönlicher Interessen und Geschehen und zur Pflege persönlicher Interessen und Kontakte. Die Entfaltung wird andererseits durch hohe Wohnkosten gebremst.⁵

Insgesamt erfüllt ein zumutbarer Wohnungsstandard der Gesamtbevölkerung ein Sicherungsbedürfnis der gesellschaftlichen Ordnung und des sozialen Friedens, weil eine angemessene Wohnqualität den sonstigen vom persönlichen Bereich zusätzlich ausgehenden Aggressionen entgegenwirkt.⁶

2.3 Das Wohnen - eine Sach- oder Dienstleistung

Im folgenden werden Argumente dargestellt, die das Wohnen sowohl als Dienst- als auch als Sachleistung sehen. Für das Wohnen als Dienstleis- tung spricht, dass die Wohnung selbst noch keine Leistung darstellt. Erst durch die Einbeziehung des Kunden kommt es zu einem Absatzakt, der für den Anbieter zu einem Entgelt führt, ansonsten herrscht Leerstand. Wohnungsleistungen sind nicht speicherbar und können auch nicht zu- rückgegeben werden. Des weiteren spielt -wie bei Dienstleistungen gene- rell - der Mensch als externer Faktor eine vergleichsweise wichtige Rolle in bezug auf die Leistungsqualität. Der Nutzer hat selbst die Chance, Ein- fluss auf die Leistungsqualität zu nehmen, z.B. durch eigene Renovie- rungsarbeiten. Schließlich treffen die für die Dienstleistung typische gerin- ge Markttransparenz sowie die hohe Bedeutung der Standortfrage in be- sonderem Maß auf die Wohnleistung zu.⁷

Im Gegensatz dazu lassen sich einige Argumente für die Klassifizie- rung als Sachleistung finden. Es handelt sich bei der Wohnung, welche das Hauptelement der Wohnleistung darstellt um ein materielles Gut. Dieses kann man im vorhinein inspizieren und beurteilen. Des weiteren ist der aus Anbietersicht aufwendigste Prozess, die Wohnungserstellung, in den meisten Fällen bereits abgeschlossen, wenn der Nachfrager in Er- scheinung tritt.⁸

Die Abgrenzung zwischen Sach- und Dienstleistung ist, wie oben erläu- tert, nicht eindeutig und kann unterschiedlich ausgelegt werden. Der Wohnraum an sich ist das Sachleistungselement und steht der Vermie- tungsberatung, Verwaltung und Betreuung als Dienstleistungselemente gegenüber.

3 Wohnungsvermietung

3.1 Rechte und Pflichten im Mietvertrag

Im Mietvertrag verpflichten sich der Vermieter zur Gebrauchsgewährung einer Sache und der Mieter zur Zahlung eines Entgelts. Der Mieter erhält den Besitz, nicht das Eigentum, und gebraucht den Mietgegenstand durch die vertraglich festgelegte Einwilligung des Vermieters. Die Einzelheiten der gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien sind im Mietvertrag geregelt. Eine individuelle Einzelregelung ist grundsätzlich zulässig. Soweit eine Vereinbarung nicht getroffen worden ist oder unab- dingbare gegensätzliche Regelungen vorliegen, sind die gegenseitigen Rechte und Pflichten nach §§ 535 ff. BGB zu beurteilen.⁹ Ein Mietvertrag gilt erst dann als wirksam abgeschlossen, wenn sich die Vertragsparteien über alle wesentlichen Punkte geeinigt haben, die nach ihrem Willen rege- lungsbedürftig sind.¹⁰ Diese wesentlichen Punkte des Vertrages, über die sich Vermieter und Mieter einigen müssen sind das Mietobjekt, die Miet- dauer, der Mietzweck und die Miete.

Der Mietvertrag als zweiseitiges Rechtsgeschäft regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter, und zwar in der Weise, dass aufgrund der gegenseitigen Abhängigkeiten die Pflichten des einen in der Regel die Rechte des anderen sind.

Die Hauptpflichten des Vermieters ergeben sich aus den §§ 535, 536 BGB. Hiernach muss er die vermietetet Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung besteht die Hauptpflicht des Mieters in der Ent- richtung der vereinbarten Miete.¹¹

3.2 Mieten

Für eine aussagekräftige Mietenbeobachtung ist es wichtig, zwischen Bestandsmieten und aktuellen Neu- und Wiedervermietungsmieten zu differenzieren. Neu- und Wiedervermietungsmieten sind als Indikator für die aktuelle Marktsituation besonders geeignet, weil sie frühzeitig auf neue Marktkonstellationen wie Angebotsüberhang oder -knappheiten reagieren. Als Bestandsmieten werden im Folgenden die Miethöhe aller bestehenden Mietverträge gesehen, von Jahrzehnte alten bis hin zu aktuell abgeschlossenen Neu- und Wiedervermietungsverträgen. Letztere sind dabei eindeutig in der Minderheit.

Auf der Grundlage des Mikrozensusgesetzes aus dem Jahre 1996 wird in Deutschland alle vier Jahre eine Stichprobenerhebung zur Wohnsituati- on durchgeführt. Die letzte fand im Jahre 2002 statt, die nächste wird im Jahr 2006 durchgeführt. Aufgrund der daraus resultierten Daten zahlten Haushalte in den alten Bundesländern im Jahr 2002 eine durchschnittli- che Bruttokaltmiete¹² von 6,09 €/qm Wohnfläche. In den neunen Bundes- ländern beträgt dieser Wert 5,29 €/qm, dies entspricht 88 % des Wertes der alten Länder. Deutschlandweit beläuft sich die Bruttokaltmiete auf ca. 5,93 €/qm. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von ca. 70,1 qm zahl- ten die Mieterhaushalte in Deutschland eine Bruttokaltmiete von durch- schnittlich 408 €. Bundesweit liegen 28,1 % der Bruttokaltmieten unter 300 €; 28,8 % liegen zwischen 300 - 400 €; 19,7 % zwischen 400 - 500 € und 23,4 % betragen 500 € und mehr.¹³

3.3 Mietentwicklung

Seit Mitte der 90er Jahre ist der Wohnungsneubau stark gesunken. Von über 500.000 Fertigstellungen im Jahr 1995 auf 211.000 im Jahr 2005 und somit um weniger als die Hälfte. 2006 kann zwar wieder mit einem Anstieg gerechnet werden, aber es handelt sich dabei keineswegs um eine Trendwende, sondern nur um einen vorübergehenden Effekt, der aus dem Vorziehen von Kauf- und Bauentscheidungen angesichts der Mehr- wertsteuererhöhung entstanden ist.¹⁴

Die Entwicklung am Wohnungsmarkt wird anhand der Entwicklung der Neubaumieten in West- und Ostdeutschland deutlich. Seit dem Boom am Wohnungsmarkt nach der Wiedervereinigung sind die Mieten im Osten bis heute kontinuierlich gesunken. In den kommenden Jahren wird sich der Markt in Ostdeutschland wieder langsam erholen und die Mieten langsam steigen. Der Boom am Wohnungsmarkt zeichnete sich bei den Bestandsmieten in Ostdeutschland wesentlich stärker ab. Dieser ist von der Angleichung der Mieten an das Westdeutsche Niveau getrieben und führte nach der Widervereinigung zu einem äußerst starken Anstieg. Während die Bestandsmieten in Westdeutschland nach der Wende konti- nuierlich anstiegen, stagnierten sie im Osten.

[...]

¹ Vgl. Sabine Haller (2002) S. 4

² Vgl. Hans Hämmerlein (1996) S. 19-21

³ http://de.wikipedia.org/wiki/Bedürfnisse

⁴ http://www.planet-wissen.de/pw/Artikel

⁵ Vgl. Hans Hämmerlein (1996) S. 20

⁶ Vgl. Peter Fehr (2000) S. 28

⁷ Vgl. Peter Fehr (2000) S. 32-37

⁸ Vgl. Peter Fehr (2000) S. 32-37

⁹ Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch (2006) §§535 ff.

¹⁰ Vgl. Murfeld (2000) S. 207, 208

¹¹ Vgl. Bürgerliches Gesetzbuch (2006) §§535, 536

¹² Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete zzgl. Kalte Nebenkosten ohne Betriebskosten

¹³ http://www.destatis.de/basis/d/bauwo/wositab6.php

¹⁴ http://www.bulwiengesa.de/quarterly/2006-07.pdf