Ökologisches Rating von Wohnimmobilien - Herleitung von Kennzahlen zur Messung wesentlicher Parameter

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Gang der Untersuchung

2 Theoretische Grundlagen
2.1 Ökologisches Rating
2.2 Kennzahlen und Kennzahlensysteme

3 Struktur und wesentliche Parameter des Öko-Rating
3.1 Aufbau des Öko-Rating
3.2 Ökologische Parameter
3.2.1 Wasser, Luft und Boden
3.2.2 Materialverbrauch
3.2.3 Energie
3.2.4 Abfall
3.3 Biologische Parameter
3.4 Monetär relevante Ressourceneinsparungen

4 Kennzahlen und Indikatoren des Öko-Rating
4.1 Kennzahlen und Indikatoren ökologischer Parameter
4.2 Kennzahlen und Indikatoren biologischer Parameter
4.3 Kennzahlen und Indikatoren monetär relevanter Ressourceneinsparungen

5 Öko-Rating im Lebenszyklus der Wohnimmobilie
5.1 Zusammenführung der Kennzahlen
5.2 Kritische Würdigung

6 Resümee und Schlussbetrachtung

Verzeichnis des Anhangs

Anhang

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 „Vorgehensweise beim Aufbau des Öko-Rating“

Abbildung 4 „Zielbeziehungen zwischen den 3 Primärzielen“

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Die Einstellung des Menschen, seine Umwelt als eine unendliche und selbst­verständliche Ressourcenquelle zu begreifen, ändert sich.^[1] Das wachsende Interesse an umweltbewusstem Wirtschaften schlägt sich in Bewertungen von Unternehmen und Kapitalanlagen in Hinsicht auf ihre ökologischen Folgen in Öko-Ratings, Ökobilanzen sowie in Umweltmanagementsystemen (z.B. Umweltcontrolling) nieder.^[2]

Es gibt bisher unter den ökologischen Bewertungen von Kapitalanlagen jedoch keine auf Immobilien spezialisierten. Dies ist ökologisch gesehen sehr nachteilig, da gerade die Baubranche mit ihren langlebigen Produkten einen beträchtlichen Teil des Energie- (ca. 40% in der Europäischen Union)^[3] und Material­verbrauchs, des Ausstoßes an Emissionen und an Abfallströmen verursacht.^[4] Zwar zeichnet sich eine beginnende Dynamik in Form von vermehrter Forderung nach ökologischen und schadstoffarmen Baustoffen, häufigeren Unter­suchungen von Stoff­kreisläufen im Bau­wesen und dem Ergreifen von Maßnahmen zur Energie­einsparung ab.^[5] Es fehlt jedoch an einem Standard, der insbesondere den Nutzern Transparenz zu der ökologischen Bonität von Wohnimmobilien verschafft und dadurch eine Etablierung umweltverträglicher Immobilien am Markt unterstützt. Bestehende Labels beziehen sich zumeist aus­schließlich auf den Faktor Energie (z.B. das deutsche Niedrigenergiehaus-Label).^[6] Aus Nutzersicht spielt jedoch nicht nur Energie eine wichtige Rolle, vielmehr „[…] sind heute kostengünstige, dauerhafte und wartungsarme Konstruktionen gefragt, die die Um­welt schonen und für den Menschen verträgliche Lösungen darstellen“.^[7]

Eine Möglichkeit diese Transparenz zu gewährleisten wird in einem nutzerfokussierten Öko-Rating gesehen, das als eine Art Gütesiegel am Markt fungieren könnte. Ziel dieser Arbeit ist es daher, unter Berücksichtigung der Anforderungen des Nutzers an eine ökologisch-nachhaltige Wohnimmobilie, wesentliche Parameter für ein solches Rating zu identifizieren, die Kriterien zu ihrer Erfüllung abzuleiten und Kennzahlen zu ihrer Messung darzustellen.

1.2 Gang der Untersuchung

In Kapitel 2.1 wird der Ursprung und die Verwendung des Begriffes „Öko-Rating“ erklärt. Der Begriff der Nachhaltigkeit mit seinen drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales wird hervorgehoben und allgemeine Probleme bei dessen Umsetzung in der Praxis aufgezeigt. In 2.2 werden Umweltkennzahlen und Umwelt­kennzahlensysteme definiert. Die Schwierigkeit der Bildung solcher führt zur Notwendigkeit Indikatoren und Schätzwerte als Hilfsgrößen zur Abbildung des Systems Wohn­immobilie in Kapitel 4 zu bilden. In 3.1 werden die drei wesentlichen zu messenden Parameter aus der nachhaltigkeitsorientierten Zielsetzung des Nutzers abge­leitet und anschließend in 3.2, 3.3 und 3.4 im Kontext der Wohnimmobilie erläutert, um zu messende Kriterien abzuleiten. In Kapitel 4 werden dann die entsprechenden Kenn­zahlen, Indikatoren und Schätzwerte für alle Kriterien vorgestellt, da so eine Vollständig­keit der Abbildung der komplexen Realität erreicht werden soll, welche auf­grund zahlreicher Interdependenzen für ein ganzheitliches Verständnis als notwendig erachtet wird.

In 5.1 werden die Kennzahlen, Indikatoren und Schätzwerte im Verlauf des Lebens­zyklus der Immobilie zusammengeführt. Es folgt eine kritische Beurteilung der erzielten Ergebnisse, insbesondere in Bezug auf die Messung sowie einer end­gültigen Bewertung der Kennzahlen. Schließlich wird in Kapitel 6 betrachtet, inwiefern das Öko-Rating die in 2.1 angesprochenen Probleme bei der Umsetzung von Nach­haltigkeit überkommen kann. Abschließend wird das Thema ökologisches Bauen in seinen gesamtgesell­schaftlichen Kontext gestellt, um Trends und Entwicklungen aufzuzeigen.

2 Theoretische Grundlagen

2.1 Ökologisches Rating

Der Begriff „Rating“ wird zumeist mit den am Kapitalmarkt durchgeführten „Finanz­ratings“ in Verbindung gebracht. Dabei kann sich der Ausdruck „Rating“ sowohl auf den Prozess der vergleichenden Messung und Einschätzung (der Ausfallrisiken von Wertpapieremittenten und Kreditnehmern) oder auf das Ergebnis (eine gewisse „Finanzbonität“, anhand einer Skala von Buchstaben, z.B. AAA bis C) beziehen.

Als Ein­schätzung durch Dritte mit Expertenwissen stellt ein Rating eine Hilfe für die Deckung des Informationsbedarfes der Anleger dar.^[8] In analoger Denkweise sollen Ratings zur Messung der Nachhaltigkeit als „[…] Bewertung der Kreditwürdigkeit von Unternehmen oder Anlageobjekten aus ökologischer Sicht […]“^[9] die „Nachhaltigkeits­bonität“ beurteilen und somit durch eine vergleichende Bewertung Aufschluss darüber geben, inwieweit Nachhaltigkeits­kriterien erfüllt werden.^[10]

Der Begriff der „Nachhaltigkeit“ hat sich im Verlauf der Zeit kontinuierlich weiterentwickelt. Von einer eher anthropologischen Interpretation, die bestimmte Wirtschafts­zweige (in Verbindung mit z.B. Alkohol und Glücksspiel) als unnachhaltig sah, gelangte man in den Konferenzen der Vereinten Nationen über eine starke Ökozentrierung (in der die Umwelt als einziges Kriterium galt), schließlich zum integrativen Begriff der Öko-Effizienz. Diese wird im Rahmen der Umweltkonferenz der Vereinten Nationen in Rio de Janeiro 1992 definiert: „Eco efficiency is achieved by the delivery of competitively priced goods and services that satisfy human needs and bring quality to life, while progressively reducing ecological impacts and resource intensity throughout the life-cycle to a level at least in line with the earth’s estimated carrying capacity”^[11].^[12]

Bei diesem Dreieck der Nachhaltigkeit (mit den drei Dimensionen Wirtschaftlichkeit, Soziales und Umweltverträglichkeit) treten häufig Umsetzungs­schwierigkeiten auf, die bei einem Öko-Rating im Sinne der Nachhaltigkeit berücksichtigt werden sollten. Diese sind darauf zurückzuführen, dass: 1. Detailliertes Wissen über die Konsequenzen des Handelns fehlt und sich die Erlangung dieses durch die Interdependenzen der drei Dimensionen erschwert, 2. Ein Konflikt zwischen kurz­fristigen (ökonomischen) Management- und langfristigen (sozialen und öko­logischen) Nachhaltigkeitszielen besteht, 3. Eine (unnachhaltige) Nutzung der öffen­tlichen Güter (z.B. Luft) ökonomisch sinnvoll erscheint.^[13]

Insbesondere der dritte Aspekt erfordert eine Lenkung der Kapitalströme. Diese kann anhand von Gesetzen oder aber aufgrund der „Katalysatorfunktion“ der Nach­haltigkeit durch ihre Auswirkung auf das Image und somit den Ertrag des Unter­nehmens erfolgen.

2.2 Kennzahlen und Kennzahlensysteme

„Kennzahlen sind quantifizierbare Daten, die als bewusste Verdichtung der komplexen Realität über zahlenmäßig erfassbare betriebswirtschaftliche Sachverhalte informieren sollen.“^[14] Im weiteren Sinne schließen diese auch Indikatoren ein, die über die Realität unvollständig berichten, wenn diese sich nur schwer abbilden lässt. Ihre Ausprägung oder Veränderung gibt Aufschluss über die Verände­rung einer anderen Größe.^[15]

Für die vorliegende Arbeit spielen auch Umweltkennzahlen eine Rolle. Diese sollen als Verdichtung der komplexen Realität über Umweltaspekte informieren.

Kennzahlensysteme sind eine Kombination verschiedener Kennzahlen, die in einem hierarchischen Aufbau logisch verknüpft werden.^[16] Sie sollen eine vereinfachte Ab­bildung der gemessenen Systeme darstellen. Werden Umweltkennzahlen zu einem Kennzahlen­system zusammengestellt, so sollen sie sich in einer sachlich sinnvollen Beziehung befinden und „[…] sich gegenseitig ergänzen oder erklären und als Gesamtheit auf das betriebliche Umweltschutzziel aus­gerichtet [sein].“^[17] Dabei treten jedoch Probleme auf, da zwei komplexe Systeme berücksichtigt werden – „[…] zum einen die Umwelt mit viel­schichtigen internen Wirkungs­zusammenhängen und ihren unterschiedlichen Reaktionen auf externe Einflüsse.“^[18] Zum anderen meist der Betrieb, in dieser Arbeit das System Wohnimmobilie.

Aus der Komplexität ergeben sich indirekte und direkte Nebenwirkungen, Eigendynamik und Unüberschaubarkeit. Daher ist zur Er­stellung eines Umweltkenn­zahlensystems grundsätzlich interdisziplinäre Expertise, in den hier ausgeführten Betrachtungen seitens Architekten, Planern und Bau­ingenieuren, notwendig.^[19] Das Ziel ist, mit vertretbarem Aufwand, eine kleine Anzahl von relevanten und nützlichen Kennzahlen zu berechnen, verwalten und gra­fisch darstellen zu können.^[20] Es wird sich in dieser Arbeit jedoch der Meinung angeschlossen, Voll­ständigkeit vor Genauigkeit zu stellen und somit neben Kennzahlen auf Indikatoren und gegebenenfalls auch qualitative Schätzungen zurückzugreifen.^[21]

[...]

^[1] Vgl. Figge, F. (2000), S. 1.

^[2] Vgl. Dreyer, P. (1997), S. 1.

^[3] Vgl. OECD (2003), S. 20f.

^[4] Vgl. Lützkendorf, T. (2000), S. 4; Ekkerlein, C. (2004), S. 1; Spies-Wallbaum, H. (2000), S. 2.

^[5] Vgl. Diederichs, C. J./Getto, P./Streck, S. (2000), S. 2; Roodman, D. M./Lenssen, N. (1995), S. 48f.

^[6] Vgl. Gauzin-Müller, D. (2002), S. 98-101.

^[7] Ornth, Wolfgang (2003), S. 8.

^[8] Vgl. Figge, F. (1995), zitiert nach: Jahn, F. (2004), S. 22f.; Fichter, K./Grünewald, M. (1995),

S. 7; Figge, F. (2000), S. 5; Deml, Max (1998), S.11.

^[9] Vgl. Fichter, K./Grünewald, M. (1995), S. 3.

^[10] Vgl. Schäfer, H. (2003), S. 19.

^[11] Vgl. WBCSD (2000), S. 6.

^[12] Vgl. Schäfer, H. (2003), S. 19-26.

^[13] Vgl. Schäfer, H. (2003), S. 28.

^[14] Vgl. Weber, J. (2002), S. 186f.; Seidel, E. (1998), S. 10f.

^[15] Vgl. Weber, J./Schäffer, U. (1999), zitiert nach: Gladen, W. (2002), S. 13.

^[16] Vgl. Gladen, W. (2002), S. 91.

^[17] Vgl. Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997), S.3.

^[18] Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997), S.8.

^[19] Vgl. Dreyer, P. (1997), S. 12; Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997) S.8.

^[20] Vgl. Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997), S.13f.

^[21] Vgl. Seidel, E. (1992), zitiert nach: Seidel, E. (1998), S.13.