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Entstehung und Entwicklung von Real Estate Investment Trusts

Diplomarbeit 2006 159 Seiten

BWL - Wirtschafts- und Sozialgeschichte

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Problemstellung und Gang der Untersuchung

2. Der Real Estate Investment Trust
2.1 Was sind REITs
2.2 Rechtliche und organisatorische Voraussetzungen
2.3 Arten von REITs
2.3.1 Equity REITs
2.3.2 Mortgage-REITs
2.3.3 Hybrid REITs
2.4 Besondere Organisationsstrukturen
2.4.1 Umbrella Partnership REIT (UPREIT)
2.4.2 Down-REITs
2.5 Immobilienanlagearten
2.5.1 Unbebautes Land (Raw Land)
2.5.2 (Einzel-) Handel
2.5.3 Wohnimmobilien und Hotels
2.5.4 Industrie- und Büroimmobilien
2.5.5 Spezial- und Nischenprodukte

3. REITs in den USA
3.1 Der historische Verlauf der Entwicklung
3.1.1 Die Vorläufer des REIT
3.1.2 Der erste REIT-Zyklus: Boom, Krise, Erholung
3.1.2.1 Die Geburtsstunde des Real Estate Investment Trust
3.1.2.2 Der erste REIT-Boom
3.1.2.3 Die Mortgage-REIT-Krise
3.1.2.4 Der Tax Reform Act von 1976
3.1.2.5 Der Economic Recovery Tax Act 1981 und Immobilienboom
3.1.3 Der zweite REIT-Zyklus: Boom, Krise, Erholung
3.1.3.1 Der zweite REIT-Boom
3.1.3.2 Der Tax Reform Act von 1986
3.1.3.3 Die große Immobilien-Krise
3.1.3.4 Die Erholung des REIT-Marktes
3.1.4 Der dritte REIT-Zyklus: Boom, Krise, Erholung
3.1.4.1 Der dritte REIT-Boom und die neue oder moderne REIT-Ära
3.1.4.2 Der Omnibus Budget Reconciliation Act von 1993
3.1.4.3 Erholungsphase und Konsolidierung
3.1.4.4 Der REIT Simplification Act von 1997
3.1.5 Der vierte REIT-Zyklus: Boom, Krise und sprunghafte Erholung
3.1.5.1 Der vierte REIT-Boom
3.1.5.2 Erneute Konsolidierung bei gleichzeitigem High-tech-Boom
3.1.5.3 Der REIT Modernization Act
3.1.6 REITs im 21. Jahrhundert
3.1.6.1 Der fünfte REIT-Boom
3.1.6.2 Der REIT Improvement Act
3.1.6.3 Der Status Quo
3.2 Performance
3.2.1 Performance und Return
3.2.2 Risiko und Korrelationen
3.2.3 Dividenden

4.Globale Entwicklung auf dem REIT-Sektor
4.1 Allgemeiner Überblick über den globalen Immobilienmarkt
4.2 Nordamerika (ohne USA), Asien und Pazifikraum
4.2.1 Australien
4.2.2 Kanada
4.2.3 Japan
4.2.4 Südkorea
4.2.5 Singapur
4.2.6 Hongkong
4.2.7 Taiwan
4.2.8 Malaysia
4.3 Europa
4.3.1 Bestehende REIT-Strukturen
4.3.1.1 Niederlande
4.3.1.2 Belgien
4.3.1.3 Frankreich
4.3.2 Entstehende REIT-Strukturen
4.3.2.1 Großbritannien
4.3.2.2 Deutschland

5. Mögliche Entwicklungstendenzen

Anhang I Beispiel: Down-REIT-Konstruktion
Anhang II Entwicklung der Marktkapitalisierung
Anhang III Renditeentwicklungen und Vergleichsindizes
Anhang IV Korrelationen mit Leitindizes
Anhang V Überblick über die Rahmenbedingungen der dargestellten REITs

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Regionale und objektbezogene Spezialisierung

Abbildung 2 UPREIT-Grundstruktur

Abbildung 3 Down-REIT Struktur

Abbildung 4 Anteil der Immobilienanlagearten am Gesamtmarkt

Abbildung 5 Equity-REIT-IPOs und Marktkapitalisierung (1980-2001)

Abbildung 6 REIT-IPOs und Kapitalerhöhungen (1980-2001)

Abbildung 7 Durchschnittliche Größe von Equity-REIT-IPOs (1980-2000)

Abbildung 8 Vergleich NAREIT Equity Index und S&P 500 Index

Abbildung 9 Die Entwicklung der Marktkapitalisierung

Abbildung 10 Korrelationen

Abbildung 11 Risk und Return bei entsprechender Portfoliozusammensetzung

Abbildung 12 Vergleich Konsumentenpreisindex

Abbildung 13 Vergleich der Dividendenrendite

Abbildung 14 Verteilung des weltweiten Immobilienbestandes

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Problemstellung und Gang der Untersuchung

Durch die geplante baldige Einführung von G-REITs bzw. German Real Estate Investment Trusts taucht der Begriff REIT seit einigen Monaten vermehrt nicht nur in Fachzeitschriften auf, sondern findet auch immer häufiger seinen Weg in die Tagespresse, nicht zuletzt durch das zunehmende Interesse der deutschen Finanzwelt.

Jedoch ist nur den Allerwenigsten bekannt, was im Detail hinter dieser Anlageform steckt. Dies liegt vor allem daran, dass es sich hierbei um eine in den USA entwickelte Anlageform handelt und eine Verbreitung in anderen Ländern erst seit einigen Jahren verstärkt zu beobachten ist.

Anhand dieser Arbeit soll nun versucht werden, die Entstehung und Entwicklung von Real Estate Investment Trusts, die seit den 1960ern offiziell in den USA existieren, zu untersuchen und zu beschreiben. Aus dieser historischen Betrachtung heraus, können sich dem Leser evtl. auch die Beweggründe für eine Einführung in Deutschland und die sich daraus ergebenden positiven Effekte erschließen. Da REITs ursprünglich in den USA entwickelt wurden und dort auch nach wie vor ihre Verbreitung am Größten ist, soll konkret mit einer Beschreibung ihrer dortigen rechtlichen und organisatorischen Rahmenbedingungen und Strukturen begonnen werden. Dies beinhaltet auch einen Einblick in ihre bevorzugten Immobilienanlagearten.

Der darauf folgende Abschnitt beschäftigt sich im Detail mit der Entstehungsgeschichte und der historischen Entwicklung einschließlich der Performanceentwicklung von REITs in den USA und stellt somit auch den zentralen Punkt dieser Arbeit dar.

Durch die vielfach positiven Erfahrungen mit US-REITs haben etliche andere Nationen, jedoch verstärkt erst seit den letzten 10-15 Jahren, begonnen, eigene REIT-Regimes zu entwickeln und umzusetzen. Diese bisher global bestehenden Regimes sollen im Abschnitt 4 dargestellt werden, wobei auf die in Europa existierenden Strukturen detaillierter eingegangen wird. Zudem erfolgt eine kurze Darstellung der REIT-Einführungsbestrebungen von Großbritannien und Deutschland.

Abschließend wird versucht, einen kurzen Ausblick auf die mögliche weitere Entwicklung des gesamten REIT-Sektors zu geben.

2. Der Real Estate Investment Trust

2.1 Was sind REITs

Als Grundlage und für das weitere Verständnis der nachfolgenden Abschnitte ist es zunächst notwenig, genau zu erläutern, was einen Real Estate Investment Trust eigentlich ausmacht und welche Funktionen er erfüllt.

Ein REIT kann grob als amerikanisches Pendant zu einer Immobilienaktiengesellschaft gesehen werden, welche aber gewisse steuerliche Privilegien genießt. Es wird unter der Voraussetzung, dass nahezu der gesamte erzielte Gewinn jährlich an die Anteilseigner ausgeschüttet wird, auf Bundesebene vom amerikanischen Fiskus keine Steuer auf Gesellschaftsebene erhoben.[1] Dies gilt auch für die jeweilige Besteuerung in den meisten Bundesstaaten. Kurz gesagt, es erfolgt quasi eine Freistellung von der Ertragsteuer auf Unternehmensebene. Dies führt faktisch dazu, dass keine Doppelbesteuerung der erzielten Gewinne wie bei anderen Gesellschaftsformen, bei denen eine Besteuerung auf Gesellschafts- und auf Gesellschafterebene durchgeführt wird, entsteht.[2] Bei REITs erfolgt nahezu eine Vollausschüttung der Gewinne, die dann nur auf Anteilseignerebene besteuert werden müssen. REITs sind Gesellschaften, deren Anteile frei an der bzw. den amerikanischen Börsen[3] gehandelt werden. Sie investieren in bzw. besitzen und managen vornehmlich kommerziell genutzte Immobilien und Hypothekenkredite und stellen zudem eine Möglichkeit dar, auch in geringer Höhe durch Anteilskauf an Immobilieninvestitionen zu partizipieren. Aus diesem Grund wurden sie auch 1960 in den USA ins Leben gerufen.[4] Es sollte auch der breiten Bevölkerung ermöglicht werden, sich in einer steuerlich begünstigten Form, mit wenig Kapital an Immobilien zu beteiligen und am damals vorherrschenden Immobilienboom teilzuhaben, ohne gleichzeitig auf professionelles Management verzichten zu müssen. Darüber hinaus sollte auch eine permanente Handelbarkeit der Anteile gewährleistet werden.[5] Den Inbegriff eines heute öffentlich gehandelten REITs stellt eine voll in die Geschäftswelt integrierte Gesellschaft, die durch ihr Management jahrelange Erfahrung im Besitz, Management und in der Projektentwicklung von Immobilien aufweist, dar. Typischerweise beschränken sich REITs auf bestimmte Immobilienarten und meist auch auf bestimmte Regionen.[6]

Ungeachtet der ursprünglichen Bestimmung, ein passives bestandhaltendes Portfolio von Einzelimmobilien zu sein, haben sich die modernen REITs zu aktiv operierenden und wirtschaftenden Unternehmen entwickelt. Dies führt weiter dazu, dass die einzelnen REITs bzw. deren Manager auf ihrem Gebiet entsprechend ausgeprägtes Spezialwissen besitzen.[7]

Grundsätzlich bieten REITs folgende Vorteile:

- REIT-Aktien können auf dem offenen Markt gehandelt werden, wie jede andere Aktie auch, was für eine schnelle Ausstiegsmöglichkeit für Investoren sorgt. Somit sind die Investoren nicht an Probleme und Formalitäten gebunden, die auftreten, wenn eine Immobilie im Ganzen verkauft werden soll.
- REITs bieten eine gute Risikodiversifikation, da sie die Risiken über mehrere Einzelobjekte und zusätzlich auch geographisch verteilen, anders als bei einer Investition in eine Einzelimmobilie.
- REITs sind in der Regel in der Lage, auf eine große Kapitalbasis zurückzugreifen, indem sie sich einerseits durch Ausgabe von Aktien und andererseits auf dem Kreditmarkt finanzieren können. Der in der Regel relativ niedrige Nennwert von REIT-Aktien bietet sowohl Einzel- wie institutionellen Investoren die Möglichkeit einer Investition.
- Der tägliche Handel auf dem freien Markt garantiert eine Fülle von Informationen über die jeweiligen Aktien, deren Wert und Handelsvolumen, potentielle Investoren etc.
- Investoren sind zudem nicht mit dem Aufwand und dem täglichen Geschäft des Immobilienmanagement belastet, da sie nur indirekt im Besitz der Immobilien sind.[8]

2.2 Rechtliche und organisatorische Voraussetzungen

Um überhaupt erst als REIT anerkannt zu werden und dadurch die oben angesprochenen steuerlichen Privilegien in Anspruch nehmen zu können, ist es erforderlich, bestimmte Richtlinien rechtlicher und organisatorischer Art zu erfüllen und auch permanent einzuhalten, damit der erlangte REIT-Status nicht wieder verloren wird. Nachfolgend sollen die momentan vorherrschenden Voraussetzungen und Regularien dargelegt werden. Früher geltende Aspekte und die Entwicklung bis hin zu aktuell gültigen Regelungen werden in Abschnitt 3 ausführlich behandelt.

Die erste Grundvoraussetzung für die Qualifikation als REIT ist die Gesellschaftsform. Möglich sind die Organisation als Corporation (Aktiengesellschaft), als Trust oder als Association (Vereinigung)[9], wobei jeweils eine generelle Steuerpflicht im Inland und die Handelbarkeit bzw. eine freie Übertragbarkeit der Anteile gewährleistet sein müssen. Eine Versicherungsgesellschaft oder eine Institution im Sinne des IRC Section 582(c)(5) kann jedoch kein REIT sein.[10] In aller Regel sind diese Anteile an einer amerikanischen Börse notiert; es besteht allerdings nicht zwangsläufig die Pflicht einer Notierung für die Anerkennung als REIT.[11] Die gewählte Rechtsform ist neben formalen Unterschieden wie beispielsweise die Anzahl der verpflichtend abzuhaltenden Aktionärsversammlungen insofern durchaus beachtlich, da verschiedene Bundesstaaten eine unterschiedliche rechtsformabhängige Besteuerung vornehmen.[12]

Es ist erforderlich, dass die Gesellschaft von einem Board of Directors (Verwaltungsrat) oder von Trustees (Treuhändern) geleitet wird. In den frühen Tagen der REITs gab es öfter Streit darüber, ob die oft übliche Beauftragung von externen Investment-Beratern und Prüfern und eine damit einhergehende Übertragung von Befugnissen, dem Gebot der alleinigen Führung durch einen Verwaltungsrat bzw. Treuhändern widerspricht. Diese Befürchtungen wurden jedoch von der IRS[13] ausgeräumt, sofern sich die übertragenen Befugnisse lediglich auf bestimmte Kreditgeschäfte und in bestimmten Grenzen auch auf ausgeführte Investitionen beschränken. Heutzutage stellt sich dieses Problem eigentlich nicht mehr, da so gut wie alle modernen REITs intern gemanagt werden und nicht so, wie es früher üblich war, einem Investment-Berater durch bestimmte Managementvereinbarungen die Verantwortung für die Investitionsentscheidungen übertragen werden.[14] Höchstens in Situationen in denen ein Trustee oder Direktor, beispielsweise Anteilseigner eines für den REIT aktiven Bauunternehmens etc. ist, könnte die Frage auftreten, ob hier nicht ein Interessenkonflikt gegeben ist. Um auch in solchen Fällen Unabhängigkeit zu gewährleisten, gibt es hierzu strenge Auflagen seitens der IRS.[15]

Es müssen gemäß der so genannte 100-shareholder-rule mindestens 100 Personen am REIT beteiligt sein.[16] Diese Voraussetzung muss jedoch erst ab dem zweiten Jahr der REIT-Existenz erfüllt werden,[17] um den Initiatoren Zeit zu geben, diese Anforderung zu erfüllen. Dabei werden natürliche Personen, Gesellschaften, Vermögensvereinigungen, Trusts oder ähnliches jeweils auch nur als eine Person gezählt, egal wie viele Anteilseigner hinter der jeweiligen Gesellschaftsform selbst stehen. Jedoch bestehen keine Einschränkungen bezüglich der Übertragung bzw. Überschreibung von Anteilen auf Angehörige oder nahe stehende Personen so dass im Regelfall auch Angehörige mit eigenem Anteil als Person im Sinne der Mindestanforderung gezählt werden.[18] Es werden generell alle Arten von Anteilsbesitz, sofern er nicht wirklich nur nominell ist und faktisch gar nicht besteht, anerkannt. Um diese Vorgabe zu erfüllen, können von einem REIT, dessen Anteile sich eigentlich auf einen sehr kleinen Personenkreis konzentrieren, auch Anteile mit geringem Wert ausgegeben werden. Dies wird häufig dergestalt praktiziert, dass geringwertige Anteile an verschiedene gemeinnützige Organisationen gestiftet werden.[19] Es ist auch schon vorgekommen, dass ein neuer REIT jedem der 125 Mitarbeiter der Beratungsfirma des REIT einen Anteil im Wert von 10 $[20] pro Aktie übertragen hat. Obwohl diese Strukturierung damals von der IRS genehmigt wurde, werden die so übertragenen Anteile mittlerweile nicht mehr geringer als 500-1000 $ gehalten, um nicht doch Gefahr zu laufen, dass diese Anteile nur als nominell gehalten qualifiziert werden, und somit der REIT-Status verloren ginge.[21]

Darüber hinaus gilt die so genannte Closely-held-rule auch Five-Or-Fewer-Rule, oder 5/50-Rule genannt, die besagt, dass nicht mehr als 50 % des Gesamtkapitals am REIT von 5 oder weniger Personen weder direkt noch indirekt gehalten werden dürfen.[22] Diese Regelung ist in den IRS-Rules 542 und 856(h) verankert und muss ebenfalls ab dem zweiten Steuerjahr nach REIT-Entstehung erfüllt werden.[23] Im Gegensatz zu der 100-shareholder-rule bezieht sich die 5/50-Rule nur auf Individuen im Sinne einer natürlichen Person, d.h. Aktiengesellschaften, Trusts und sogar ausländische Pensionsfonds als Anteilseigner werden nicht als je eine Person gezählt, sondern werden quasi als transparent betrachtet, so dass auf die hinter diesen Gesellschaftsformen stehenden Anteilseigner oder Begünstigte abgestellt wird.[24] Deren jeweilige Anzahl ist ausschlaggebend zur Erfüllung der Anteilsermittlung. Es gibt jedoch auch bestimmte juristische Personen auf die die Transparenzprinzipien nicht angewendet werden können und somit je nur als eine Person zählen. Unter diese Gruppe fallen z.B. bestimmte Arbeitslosenversicherungen, bestimmte karitative Einrichtungen und private Stiftungen. Werden von verschiedenen nahen Verwandten Anteile an REITs gehalten, so werden nicht die einzelnen Personen gezählt, sondern die Familie gilt als Einzelperson. Im Gegensatz dazu kann aber auch jede Einzelperson, die keine Anteile, sondern nur ein Optionsrecht auf einen Anteilserwerb besitzt, im Sinne der 5/50-Rule gezählt werden.[25]

Um nachweisen zu können, dass die Anteilseignerregelungen eingehalten werden bzw. eingehalten worden sind, ist jeder REIT gemäß IRS[26] dazu verpflichtet, genau über die jeweiligen Anteilseigner Buch zu führen. Dazu müssen bis spätestens 30 Tage vor Ablauf des jeweiligen Steuerjahres die Inhaber angeschrieben und von ihnen eine schriftliche Bestätigung verlangt werden, dass sie Anteilseigner sind.[27] Die Antworten und eine Liste mit den Personen, die nicht geantwortet haben, müssen in der Buchhaltung und in den Akten des REIT ständig aufbewahrt werden.[28] Zudem war es bis zum REIT Simplification Act von 1997[29] so, dass zwar der Anteilseigner bei derartigen Versäumnissen keine strafrechtlichen Sanktionen zu befürchten hatte, sich aber, was eigentlich viel schlimmer war, gegenüber dem REIT schadensersatzpflichtig machte, da bei Nichterfüllung der REIT-Status verloren wurde. Diese doch sehr harte Maßnahme wurde zugunsten eines Bußgeldes, dass bei Nichterfüllung dem REIT auferlegt wird, abgeschafft, da ein REIT auch ohne direkte Mitteilung des Anteilseigners eigentlich den entsprechenden Nachweis führen kann, da in den USA Namensaktien üblich sind.[30]

Eine weitere Voraussetzung, um als REIT anerkannt zu werden besteht darin, dass 95 % des Brutto-Einkommens aus mit Immobilienvermögen in Zusammenhang stehenden Quellen, aus passiven Investitionen, aus denen Zinseinnahmen resultieren oder aus Dividenden stammen müssen. Dies bedeutet, dass ein REIT keinen Handel oder aktive Geschäfte betreiben darf, da er sonst wie ein aktives Immobilienunternehmen auch auf Unternehmensebene besteuert würde.[31] Zudem müssen mindestens 75 % des Anlagevermögens in Immobilienvermögen angelegt werden, hierunter zählen sowohl Grundstücke und Gebäude als auch Hypotheken. Ebenso sind Bundesanleihen oder ähnliches und eine Liquiditätsreserve gestattet. Fernerhin müssen mindestens 75 % des Brutto-Gewinns aus der Immobilienvermietung, der Bewirtschaftung von Immobilien und Zinseinnahmen aus begebenen Hypotheken herrühren.[32]

Daraus folgt, dass das Einkommen nur aus folgenden Quellen stammen darf:

- Mieteinnahmen aus tatsächlich existierenden Grundstücken und Gebäuden
- Zinsen aus Darlehen, die durch Hypotheken gesichert sind
- Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden
- Dividenden und Gewinne aus Anteilsverkäufen aus anderen REITs
- Steuernachlässe oder –rückzahlungen
- Einkommen und Gewinne aus verfallenen Hypotheken und anderen Eigentumsrechten
- Bonuszahlungen und Abschlussgebühren für das Zustandekommen von Hypotheken oder Leasing- und Kaufverträgen über Immobilien
- Einnahmen aus als kurzfristiges Investment qualifizierte Investitionen[33]

Auch dürfen nur 25% aller Aktiva aus Wertpapieren bestehen, die nicht im 75 %-Assett-Test berücksichtigt sind, d.h. maximal 25 % dürfen in Aktien, Unternehmensanleihen, Bonds[34] etc. investiert werden.[35] Fernerhin ist es REITs nicht gestattet, mehr als 5 % ihres Vermögens in Anteile eines einzelnen Unternehmens oder anderen Emittenten zu investieren oder Anteile zu besitzen, die mehr als 10 % der Stimmrechte ausmachen.[36]

Um dafür zu sorgen, dass ein REIT wirklich nur passive Tätigkeiten ausführt, wird auf alle gewinnbringenden Verkäufe von Immobilien und anderen Vermögensgegenständen, die zum Zwecke eines schnellstmöglichen Wiederverkaufs angeschafft wurden, eine 100%ige Strafsteuer erhoben.[37] Diese Verkäufe werden nicht bei den 95 %- und 75 %-Tests berücksichtigt und können somit auch nicht den REIT-Status gefährden, jedoch sind Verluste aus diesen Transaktionen weder mit Gewinnen aus anderen Tätigkeiten noch mit anderen Gewinnen aus verbotenen Transaktionen verrechenbar.[38] Es gibt jedoch bestimmte Voraussetzungen, bei denen der so genannte „Safe-Harbour“[39] zum tragen kommt. Dieser bedeutet, dass für folgenden ausschließlich für Immobilienvermögen relevanten Sachverhalt nie eine verbotene Transaktion angenommen wird: Das entsprechende Investitionsobjekt muss mindestens vier Jahre lang vom REIT gehalten worden sein, maximal 30 % des Kaufpreises waren innerhalb dieses Zeitraums vom REIT zu aktivieren und es wurden in dem jeweils betrachteten Steuerjahr nicht mehr als sieben Immobilienverkäufe durchgeführt oder die Gesamtsumme sämtlicher Verkäufe betrug nicht mehr als 10 % der gesamten Aktiva des REIT.[40]

Des weiteren durften bis zum TRA 1997 nicht mehr als 30 % des Brutto-Gewinns aus dem Verkauf von Aktien oder anderen Wertpapieren stammen, die nicht länger als ein Jahr im Besitz des REIT standen, oder aus dem Verkauf von Immobilien, die nicht länger als vier Jahre gehalten wurden. Unter diese Einschränkung fielen auch bestimmte verbotene Transaktionen wie z.B. Verkäufe, wie sie ein gewerblicher Grundstückshändler durchführt.[41] Genau diese Tätigkeit als Immobilienhändler wollte der Gesetzgeber mit dieser Regelung ursprünglich unterbinden und dafür sorgen, dass REITs langfristig orientierte Investitionen vornehmen. Dies sah man jedoch auch durch die übrigen Regelungen als gewährleistet und strich diese Regelung im Rahmen des TRA 1997 ersatzlos.[42]

[...]


[1] Vgl. Block, 2006, S. 42.

[2] Vgl. Mullaney, 1998, S. 3-4; Block, 2006, S. 42; Martin, Smith, 2005, S. 1.

[3] New York Stock Exchange (NYSE), American Stock Exchange (AMEX), National Association of Securities Dealers Automated Quotations (NASDAQ).

[4] Vgl. Decker, 1997, S. 3

[5] Vgl. Cannon, Vogt, 1995, S. 297; Decker, 1997, S. 3.

[6] Vgl. Block, 2006, S. 11.

[7] Vgl. King, W., 1997, S. 31.

[8] Vgl. Klamer, Gorter, Nijkamp, 2001, S.4; Block, 2006, S. 11-16; Martin, Smith, 2005, S. 2-3

[9] Vgl. IRC Sec. 856(a).

[10] Vgl. Wetteskind, Sommer, 1998, S. 751; Brandon, 1997, S. 88; Cannon, Vogt, 1995, S.298.

[11] Vgl. Cadmus, von Bodecker, 2005, S. 126. Hierbei handelt es sich jedoch dann um einen so genannten Private REIT. Das Prinzip ist mit der Gründung einer deutschen AG vergleichbar, die auch nicht zwangsläufig börsennotiert sein muss.

[12] In Massachusetts sind Trusts auf Unternehmensebene von der Steuer befreit, Corporations hin- gegen nicht. In Pennsylvania werden öffentlich gehandelte Corporations hoch besteuert, Trust dagegen nicht. Vgl. King, R., 1999, S. 8.

[13] Vgl. IRS Rev. Rul. 72-254.

[14] Vgl. King, R., 1999, S. 18.

[15] Vgl. King, R., 1999, S. 12.

[16] Vgl. Funk, Schulz-Eickhorst, 2002, S. 831; King, R., 1999, S. 12.

[17] Vgl. King, R., 1999, S. 13.

[18] Vgl. Brandon, 1997, S. 89.

[19] Vgl. A.a.O.

[20] Alle Dollar- Angaben ($) innerhalb dieser Arbeit beziehen sich, sofern nicht anders angegeben,

auf US-$.

[21] Vgl. Brandon, 1997, S. 89-90.

[22] Vgl. Wagenbrenner, 1992, S. 27-28; IRC Section 542(a), 856(a)(6), (h)(1)(A).

[23] Vgl. Brandon, 1997, S. 90-91.

[24] Vgl. King, R., 1999, S. 23.

[25] Vgl. Brandon, 1997, S. 85, 91-92

[26] Vgl. IRS Section 857(a)(2).

[27] Vgl. King, R., 1999, S. 24.

[28] Vgl. Brandon, 1997, S. 85, 90-92.

[29] Vgl. Abschnitt 3.1.4.4

[30] Vgl. King, R., 1999, S. 24.

[31] Eine Abgrenzung erfolgt über den Begriff „ rent from real property“ gem. IRC Sec.856(d)(1); Vgl. auch King, R., 1999, S. 33.

[32] Vgl. Cadmus, von Bodecker, 2005, S. 126.

[33] Vgl. Brandon, 1997, S. 93-94.

[34] Bonds stellen Anleihen im herkömmlichen Sinne dar.

[35] Vgl. King, R., 1999, S. 26; IRC Sec. 856(c)(5)(B).

[36] Vgl. Brandon, 1997, S. 106.

[37] Vgl. King, R., 1999, S. 60-61.

[38] Vgl. Brandon1997, S. 110-111.

[39] Vgl. IRC Sec. 857(b)(6)(C).

[40] Vgl. Brandon, 1997, S. 111; King, R., 1999, S. 61.

[41] Vgl. Cadmus, von Bodecker 2005, S. 126; Brandon, 1997, S. 94-95.

[42] Vgl. King, R., 1999, S. 59-60.

Details

Seiten
159
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783638580922
Dateigröße
1.2 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v65562
Institution / Hochschule
Universität Regensburg
Note
1,3
Schlagworte
Entstehung Entwicklung Real Estate Investment Trusts

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