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Due Diligence als Bestandteil der Bewertung Notleidender Immobilienkredite (NPL)

Studienarbeit 2006 30 Seiten

BWL - Bank, Börse, Versicherung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.2 Gang der Untersuchung

2. Grundlagen und Begriff von Non Performing Loans
2.1 Begriffsdefinition Non Performing Loans
2.2 Historie und Entwicklung von Non Performing Loans
2.3 Zielsetzungen und Vorgehensweise der Investoren
2.4 Ankaufsprozess von Non Performing Loans
2.5 Risiken und Probleme der Bewertung Notleidender Immobilienkredite

3. Anforderungen und Grundlagen der Immobilien Due Diligence
3.1 Begriffsdefinition und Ziele einer Due Diligence
3.2.1 Markt- und Standortanalyse
3.2.2 Rechtliche Due Diligence
3.2.3 Betriebswirtschaftliche Due Diligence
3.2.4 Technische Immobilien Due Diligence
3.2.5 Finanzwirtschaftliche Due Diligence
3.3 Checklisten einer Immobilien Due Diligence

4. Zusammenfassung und Würdigung des Verfahrens
4.1 Notwendigkeit der Immobilien Due Diligence zur Bewertung von NPL- Portfolios
4.2 Abgrenzung zu normierten Bewertungsverfahren
4.3 Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Seit der Veräußerung von zwei Paketen an Notleidenden Immobilienkrediten mit einem Volumen von insgesamt 4 Milliarden Euro im Jahr 2003 durch die Hypo Real Estate Bank1 haben deutsche Kreditinstitute verstärkt begonnen Notleidende Kredite zu verkaufen. Die Absichten der Banken sind sich von dem negativen Einfluss auf die Bilanzen und unberechen- baren Risiken zu befreien. Dies kann zu einem verbesserten Rating führen und wird ebenfalls von den Kapitalmärkten positiv bewertet. Ein weiterer positiver Effekt ist das Freisetzen von personellen Kapazitäten, die mit der Abwicklung der Problemkredite beschäftigt sind. Die Gründe Non Performing Loans zu veräußern sprechen für sich2 und es wird davon ausgegangen, dass die Kreditinstitute weiterhin Notleidende Kredite veräußern werden. Dazu trägt unter anderem auch die Rezession der deutschen Wirtschaft bei. Die Einführung von Basel II im Jahr 2007 wird Kreditinstituten einen weiteren Anreiz zur Veräußerung von Notleidenden Krediten geben.3

Seit den ersten Transaktionen im Jahr 2003 ist der Verkauf von Non Performing Loans noch nicht zur Ruhe gekommen. Angesichts des innerhalb von ca. 2 Jahren gehandelten Volumens von ca. 24 Milliarden Euro in ca. 25 Transaktionen und dem anhaltenden Interesse zum Verkauf Notleidender Kredite wird offensichtlich, welche rasante Entwicklung der deutsche Markt für Non Performing Loans gemacht hat.4 Die Bedeutung der Problematik der Notleidenden Kredite wird ebenfalls durch die Vielzahl der veröffentlichten Marktberichte von renommierten Firmen verdeutlicht sowie der Vielzahl diverser Studien von Hochschulen und Forschungsinstituten.5

Opportunistische Investoren sehen durch Abschläge von bis zu 50 % und mehr auf den ursprünglichen Nennwert der Forderung ein lukratives Geschäftsfeld für Notleidende Krediten in Deutschland6 und drängen seit dem massiv in den deutschen Markt ein. Ein weitere Marktchance sehen Investoren in dem bis jetzt unbedeutendem Verbriefungsmarkt Deutschland. Investoren könnten sich zu weitaus günstigeren Konditionen über den Kapitalmarkt refinanzieren, was eine zusätzliche Steigerung der Rendite zur Folge hätte.7

Der deutsche Markt für Notleidende Kredite bleibt weiterhin ein interessantes Geschäftsfeld, als der größte in Europa und einer der größten der Welt.8

1.1 Problemstellung

Der deutsche Markt für Notleidende Kredite ist enorm. Trotz vieler getätigter Transaktionen fehlt es bis jetzt an einheitlichen Standards zur Abwicklung von Transaktionen von Not- eidenden Krediten. Ebenfalls unterschiedliche Ansätze zeigen sich im Bereich der Bewertung und Preisvorstellung.9 Hinderlich für eine gründliche Überprüfung sind das deutsche Bank- geheimnis sowie die Bestimmungen des Datenschutzgesetzes - zumindest für ungekündigte Kreditengagements. Da potentielle Investoren für Non Performing Loans einen hohen und schnellen Rückfluss auf das eingesetzte Kapital anstreben,10 ist es jedoch notwendig eine eingehende Prüfung der zu erwerbenden Forderung inklusive ihrer Sicherheiten und deren Vermarktungsfähigkeit durchzuführen. Dies bestätigt sich auch in Thesen, die von diversen Experten aufgestellt werden. Diese behaupten, dass einige der Investoren ihre Business Pläne nicht einhalten werden und die erworbenen Notleidenden Kredite nach einer gewissen Zeit an den Markt zurückgeben werden müssen, was auf mangelnde Auseinandersetzung mit dem Kerngeschäft der Immobilie zurück zu führen sei.11

Da es bisher an einheitlichen Strukturen und Verfahren fehlt, soll das Verfahren der Due Diligence auf Eignung zur Bewertung von Notleidenden Krediten überprüft werden.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Arbeit unterteilt sich in zwei Abschnitte, der erste Teil der Arbeit soll sich mit der Thematik der Notleidenden Kredite auseinander setzen. Dabei beziehen sich sämtliche Annahmen ausschließlich auf Immobilienkredite bzw. Kredite die größtenteils mit Immobilien besichert sind. Dabei soll zunächst eine Hinführung zum Thema durch eine Beschreibung des Begriffs Non Performing Loans (aufgrund einer fehlenden Definition) und deren Entwicklung erfolgen. Im Anschluss daran soll die Investorenseite für den Erwerb dieser Kreditengagements auf Zielsetzung und Vorgehensweise untersucht werden, sowie auf Risiken bei der Beurteilung eingegangen werden.

Der zweite Teil der Arbeit befasst sich mit dem Verfahren der Due Diligence. Dabei sollen die Bestandteile und Anforderungen an eine aussagefähige Due Diligence dargestellt und beschrieben werden.

Abschließend erfolgt eine Zusammenfassung und Würdigung des Verfahrens im Hinblick auf die Eignung zur Bewertung von Notleidenden Immobilienkrediten sowie eine Abgrenzung gegenüber normierten Bewertungsverfahren.

2. Grundlagen und Begriff von Non Performing Loans

2.1 Begriffsdefinition Non Performing Loans

Non Performing Loans (im Folgenden auch kurz als NPLs bezeichnet) charakterisieren vorwiegend Kreditverhältnisse, bei denen eine Leistungsstörung der schuldrechtlichen Erfüllung durch den Kreditnehmer vorliegt. Abhängig von dem Ausmaß der Leistungsstörung werden diese Kreditverhältnisse weiterhin unterteilt in „Sub Performing Loans“ und „Non Performing Loans“.12 Erstere beschreiben im weiteren Sinne Kreditengagements, bei denen eine vom Tilgungsplan terminlich oder wertmäßig abweichende Rückzahlungsleistung erfolgt. Non Performing Loans hingegen beschreiben Kreditverhältnisse, bei denen der Schuldner mit seinen gesamten Verpflichtungen in Verzug ist und demnach ein ernsthaftes Ausfallrisiko des Schuldners besteht.13 Zur Einstufung einzelner Kreditengagements als NPL bedienen sich Kreditinstitute verschiedener liquiditätsnaher Kriterien des Kreditnehmers wie z.B. der Bonitätsklasse, Liquiditätslage oder der drohenden Zahlungsunfähigkeit. Wobei die Gewichtung dieser Kriterien bei den einzelnen Kreditinstituten unterschiedlich ist.14 Unabhängig davon kategorisieren Kreditinstitute bestehende Kreditverhältnisse oftmals als NPLs wenn sie aus nicht-strategischen Geschäftsfeldern stammen.15

Ebenfalls als NPLs definiert werden Kreditverhältnisse, deren Tilgung vertragsgemäß erfolgt, jedoch durch veränderte Marktbedingungen der Wert der zu Grunde liegenden Sicherheiten unzureichend ist, um als Sicherheit für das bestehende Kreditverhältnis zu dienen.16 In diesem Zusammenhang sind Kreditinstitute verpflichtet, durch die bereits eingeführten Mindestanforderungen an das Kreditwesen (MAK) und Basel II (ab 2007) zukünftig für eine genauere Unterteilung und Abwicklung der Problemkredite Sorge zu tragen.17

Angesicht der verschiedenen Ausgangsituationen, Umstände und Interpretationen existiert bisher keine einheitliche und allgemein anerkannte Definition für den Begriff der Non Performing Loans. In der Literatur werden häufig Begriffe wie Notleidende Kredite, Faule Kredite, Bad Loans, Distressed Loans, Risikoengagements, Problemkredite und andere synonym zu Non Performing Loans verwandt.18

2.2 Historie und Entwicklung von Non Performing Loans

Der erste signifikante Markt für Non Performings Loans (800 Milliarden Euro) entstand während der Savings & Loans Krise in den Vereinigten Staaten von Amerika in den achtziger Jahren.19 Es folgte unter anderen Japan, Taiwan, Korea, Indien, China und Deutschland.20

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung: Entwicklung der bedeutendsten NPL-Mä rkte21

Häufigste Ursachen für das Entstehen von NPLs waren ein Anstieg der Inflation, konjunkturelle Schwierigkeiten, sinkende Immobilienpreise und damit verbundene Wertberichtigungen. In Frankreich hingegen führten neu eingeführte Liquiditätskriterien und die Rekapitalisierung zweier Großbanken zu einem Anstieg des Volumens an Notleidenden Krediten.22 Der deutsche NPL Markt entwickelte sich erst seit 2003, obwohl bereits in den neunziger Jahren erste Über- tragungen von Problemkrediten stattfanden. Diese entsprachen jedoch nicht dem internationalen Verständnis vom Handel mit Notleidenden Krediten, da lediglich eine Weitergabe des Risikos und nicht der eigentlichen Forderung erfolgte. Verkäufer auf dem deutschen Markt sind vorwiegend Großbanken aber auch kleinere Kreditinstitute.23 Das größte derzeit bekannte Portfolio Notleidender Kredite wurde im September 2004 von der Hypo Real Estate Bank an den Opportunity Funds Lone Star für 3,6 Milliarden Euro abgetreten. Das gesamte Volumen aller bisher erfolgreich abgeschlossenen NPL Tranksaktionen in Deutschland beträgt (Stand 28.02.2006) ca. 24 Milliarden Euro. Was angesichts der kurzfristigen Existenz des Marktes bei einem potentiellen Marktvolumen von ca. 80 -160 Milliarden Euro die Aktivität und Attraktivität des deutschen NPL Marktes bestätigt.24

2.3 Zielsetzungen und Vorgehensweise der Investoren

Käufer von Notleidenden Krediten sind überwiegend Investmentbanken wie JP Morgan, Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Shinsei Bank und Private Equity Funds wie Lone Star, Cerberus und Fortress.25 Getrieben vom Rückgang der Renditen auf dem Anlage- markt, überschüssiger Liquidität26 und angezogen von attraktiven Abschlägen auf das Forderungsvolumen (45 bis 70%) drängten institutionelle Investoren in den vergangenen Jahren in den bis dahin inaktiven deutschen Markt für Notleidende Kredite. Welcher sich infolgedessen seit Ende 2003 zum weltweit aktivsten Markt für Non Performing Loans entwickelt hat.27

Ziel der Investoren ist es, diese günstigen Marktbedingungen zu nutzen und durch den gezielten Einsatz von Kapital und Expertise überdurchschnittliche Renditen zu erzielen.28 Wobei durch die gezielte Strukturierung der Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil (60 bis 80%) der Leverage Effekt genutzt wird, um die vom Investor angestrebte Eigenkapitalrendite von 20% zu erwirtschaften.29

Zur Wertschöpfung aus den übertragenen Kreditforderungen gibt es verschiedene Strategien, deren Anwendung sich aus den gegebenen Möglichkeiten und Erfolgaussichten zur Umsetzung bzw. Verwertung des jeweiligen Kreditengagements ergibt. Gebräuchliche Lösungsansätze sind der „discounted payoff“, die Restrukturierung des Darlehens, der freihändige Verkauf sowie die Zwangsvollstreckung der zu Grunde liegenden Sicherheit(en).30

Ein „discounted payoff“ (auch kurz DPO genannt) beinhaltet das vorzeitige Ablösen der Verbindlichkeit. Dies bedingt, dass der Schuldner kooperativ ist und ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung hat, um die ausstehende Forderung komplett oder mit Gewährung eines Forderungserlasses zurückzuzahlen. Verfügt der Darlehensnehmer nicht über genügend Liqui- dität, hat er die Möglichkeit über die Aufnahme weiteren Fremdkapitals die Forderung abzu- lösen. Um dies zu unterstützen, wird der Gläubiger in der Regel einen Forderungserlass aussprechen, wodurch es dem Schuldner möglich wird, ein geringeres Darlehen mit geringeren monatlichen Verpflichtungen aufzunehmen. Vorteile dieser Vorgehensweise sind grundsätzlich höhere Realisierungsquoten bei gleichzeitig früherem Zahlungseingang ohne weitere anfallende Kosten. Auch Schuldner partizipieren von dieser Vorgehensweise, durch Verzicht des Gläubigers auf Einsatz von Zwangsmitteln zur Verwertung der Sicherheit sowie der eventuellen Restschuldbefreiung (Forderungserlass) durch den Gläubiger.31

Die Restrukturierung des Darlehens beinhaltet eine neue, an die Liquidität des Schuldners angepasste, Vereinbarung über Zins- und Tilgungsleistungen. Dies bedingt neben der Kooperation des Schuldners eine Laufzeitverlängerung oder einen Forderungsverzicht bei gleich bleibender Laufzeit. Die nachhaltige Liquidität des Schuldners stellt das Risiko dieser Vorgehensweise dar. Vorteil ist, dass dem Darlehensnehmer bei vertragsgemäßer Erfüllung von Zins und Tilgung und der damit verbundenen Verminderung des Forderungssaldos es möglich wird, das Darlehen durch ein anderes Kreditinstitut finanzieren und ablösen zu lassen.32

Der freihändige Verkauf der zu Grunde liegenden Sicherheit (hier der Immobilie) setzt die Kooperation des Schuldners voraus, da Darlehensverträge gemäß § 1149 BGB keine Vereinbarungen enthalten können, die es dem Gläubiger ermöglichen das Grundstück auf andere Weise als im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten oder dies zu verlangen. Sofern sich der Darlehensnehmer als kooperativ erweist, bedingt es zur erfolgreichen Umsetzung dieser Strategie der Verwertbarkeit der Immobilie, wobei die ausschlaggebenden Kriterien die unterstellte Höhe des Verkaufserlöses sowie der angestrebte Zeitpunkt der Veräußerung sind. Weiterhin ausschlaggebend für den Erfolg dieser Strategie ist die grundbuch- rechtliche Situation. Sofern weitere Gläubiger nachrangig in Abteilung III des Grundbuchs besichert sind, muss das Verhältnis zwischen Restforderung und zu erwartendem Verkaufserlös dementsprechend hoch sein, dass es für nachrangig besicherte Gläubiger attraktiv ist sich durch Zahlung von so genannten Lästigkeitsprämien abfinden zu lassen. Weiterhin bestehen Risiken durch weitere grundpfandrechtlich besicherte Gläubiger im Ergreifen von eigenen Maßnahmen zur Befriedigung ihrer Forderung oder dass eine lastenfreie Übertragung des Grundeigentums nicht möglich wird, da diese nicht bereit sind das Objekt pfandfrei zu stellen.33

Die Verwertung im Wege der Zwangsvollstreckung sollte stets als letzte Möglichkeit betrachtet werden, da Erfahrungswerte aus dem Work-out zeigen, dass im Rahmen der Zwangsversteigerung die geringsten Verwertungserlöse (anteilig am Forderungsvolumen: Ablösung oder DPO 85,3%, freihändiger Verkauf 80%, Zwangsversteigerung 48,3%) zu erzielen sind. Weitere Nachteile sind der höhere Verwertungszeitraum, der von den Bearbeitungszeiten der jeweils zuständigen Gerichte abhängig ist, sowie die Möglichkeit des Schuldners das Verfahren zu stören, verlangsamen oder gar zu beenden.34

[...]


1 Vgl. Banken und Partner, Konzepte für notleidende Kredite, Augabe 4/2004, S. 16

2 Vgl. DTZ, Non-Performins Loans, Handbuch, S. 28, Frankfurt 2005

3 Vgl. Ernst & Young (2006), Global Non Performing Report 2006, S. 54 ff.

4 Vgl. ebenda, S. 54 ff.

5 Es wird verwiesen auf diverse Veröffentlichungen z.B. von Ernst & Young, DTZ, KPMG, PWC, BVK und der HfB.

6 Vgl. Immobilienwirtschaft, Ausgabe 04/2006, S. 30

7 Vgl. DTZ, a.a.O., S. 82

8 Vgl. ebenda, S. 28

9 Vgl. DTZ, a.a.O., S. 24

10 Vgl. ebenda, S. 30

11 Vgl. Der Immobilienbrief, Nr. 122 vom 29.09.2006, S. 16 2

12 Vgl. Froitzheim, R. et al., Non Performing Loans (NPL), S. 12, Köln 2006

13 Vgl. Sailer, E., Grabener, H. J. Immobilien-Fachwissen von A-Z, 7. Auflage, Kiel 2004, S. 284 und DTZ, a.a.O. S. 10

14 Vgl. KPMG, Kreditinstitute und Unternehmenskrisen, S. 4 ff., Berlin/Leipzig 2002

15 Vgl. Froitzheim, R. et al., a.a.O., S. 12

16 Vgl. DTZ, a.a.O., S. 16

17 Vgl. Heinrich, M. (2004), Die MaK aus Sich einer Geschäftsbank, S. 407, Ernst & Young (2006), a.a.O., S. 55 und Theewen, E., Intensiv und Problemkreditmanagement, S. 12 ff., Köln 2004

18 Vgl. Schalast, C., Daynes, C., Distressed Debt-Investing in Deutschland, Frankfurt 2005, S. 9 und DTZ, a.a.O., S. 10

19 Vgl. Froitzheim, R. et al., a.a.O., S. 13

20 Vgl. DTZ a.a.O, S. 18 ff., Ernst & Young (2004), Global Non Performing Loan Report 2004, S. 2 ff.

21 Vgl. Ernst & Young (2004), a.a.O., S. 3 ff. und Ernst & Young (2006), a.a.O., S. 2 ff.

22 Vgl. DTZ a.a.O, S. 18 ff.

23 Vgl. Anders, D., et al., Aktuelle Fragen des Bank- und Kapitalmarktrechts I, Frankfurt 2004, S. 8 f.

24 Vgl. Froitzheim, R. et al., a.a.O., S. 15 ff. und Ernst & Young (2006), a.a.O., S. 54 ff 6

25 Vgl. Banken und Partner, a.a.O., S. 16, Ernst & Young (2005a), Das Geschäft mit Non Performing Loans, S. 10, München 2005 und Ernst & Young (2006), a.a.O., S. 58

26 Vgl. DTZ, a.a.O. S., 24

27 Vgl. Ernst & Young (2006), a.a.O., S. 54 ff.

28 Vgl. Schalast, C. und Daynes, C., a.a.O., S. 10

29 Vgl. DTZ, a.a.O., S. 100 und Schalast, C. und Daynes, C., a.a.O., S. 55

30 Vgl. Ernst & Young (2006), a.a.O., S. 58

31 Vgl. DTZ, a.a.O., S. 90 f.

32 Vgl. DTZ, a.a.O., S. 90

33 Vgl. ebenda, S. 60 und S. 92

34 Vgl. ebenda, S. 92

Details

Seiten
30
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783638573047
Dateigröße
751 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v64503
Institution / Hochschule
Duale Hochschule Baden-Württemberg, Stuttgart, früher: Berufsakademie Stuttgart
Note
1,7
Schlagworte
Diligence Bestandteil Bewertung Notleidender Immobilienkredite Immobilienwirtschaft

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