Der deutsche REIT - Chancen und Probleme durch die Einführung einer neuen Immobilienanlageform

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Symbolverzeichnis

1 Hinleitung zum Thema

2 Der deutsche Immobilienanlagemarkt
2.1 Bestehende indirekte Immobilienanlageformen
2.1.1 Offene Immobilienfonds
2.1.2 Geschlossene Immobilienfonds
2.1.3 Immobilienaktiengesellschaften
2.2 Problematik der stillen Reserven
2.3 Fazit

3 Grundlagen des REIT – Konzepts
3.1 Der Begriff des REIT und seine Vorteile
3.2 REIT – Konzepte im Ausland
3.2.1 USA
3.2.2 Niederlande
3.2.3 Belgien
3.2.4 Frankreich
3.2.5 Großbritannien
3.2.6 Zusammenfassung der ausländischen REIT – Konzepte
3.3 Entwicklung der REIT – Diskussion in Deutschland

4 Mögliche Modelle für die Schaffung eines deutschen REIT
4.1 Grundproblem
4.2 Die IFD – Vorschläge
4.2.1 Das Einheitsmodell
4.2.2 Das erweiterte Einheitsmodell
4.2.3 Das Trennungsmodell bzw. Trustvermögensmodell
4.3 Weitere Modellvorschläge
4.3.1 Das hessische Kombi - Modell
4.3.2 Das BVI - Modell
4.3.3 Das DVFA - Modell
4.3.4 Das KGaA - Modell
4.3.5 Das IDWR - Modell
4.3.6 Das Abgeltungskonzept
4.3.7 Der Vorschlag des ZEW und der ebs
4.4 Fazit

5 Stellungnahme und eigene Empfehlungen zur Ausgestaltung des deutschen REIT
5.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen
5.1.1 Rechtsform
5.1.2 Börsennotierung
5.1.3 Anteilseignerstruktur und Streubesitzvorschriften
5.1.4 Einkommens- und Anlagevorschriften
5.1.5 Rechnungslegung
5.1.6 Ausschüttungsvorschriften
5.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen
5.2.1 Besteuerung bei Verkauf, Einbringung und Umwandlung von Immobilienbeständen
5.2.2 Laufende Besteuerung
5.2.2.1 Besteuerung auf Gesellschaftsebene
5.2.2.1.1 Inländische REITs
5.2.2.1.2 Sonderproblem: Ausländische REITs
5.2.2.2 Besteuerung auf Anlegerebene
5.2.3 Schlussbesteuerung
5.2.3.1 Besteuerung auf Gesellschaftsebene
5.2.3.2 Besteuerung auf Anlegerebene
5.2.4 Steuerbelastungsvergleich mit den Alternativanlageformen
5.3 Aktuell diskutierte Spezialprobleme
5.3.1 Anpassung von Anlageregeln bei Immobilienfonds und Versicherungen
5.3.2 Einbindung von Wohnungen in den REIT

6 Zukünftige Entwicklung

7 Zusammenfassung

8 Summary

Abbildungen

Literaturverzeichnis

Rechtsprechungsregister

Sonstige Quellen

Erklärung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Organisation des Offenen Immobilien-Publikumsfonds

Abbildung 2: Anlagegrenzen offener Immobilienfonds bzgl. der Grundstücke und Grundstücksgesellschaften (§§ 67, 68 InvG)

Abbildung 3: Besteuerung von wesentlichen Fondserträgen und von Ver-äußerungsgewinnen beim Anleger eines offenen Immobilienfonds

Abbildung 4: Kurs, Marktkapitalisierung und Indexgewichtung der einzelnen AGs des DIMAX im Mai

Abbildung 5: Anteil der zur Eigennutzung und Kapitalmarktanlage gehaltenen Immobilien einzelner Regionen

Abbildung 6: Markteffekte der Besteuerung von stillen Reserven

Abbildung 7: Größe der REIT-Märkte ausgewählter Länder Ende 2005 in Mrd. € und Jahr der Einführung

Abbildung 8: Struktur des KGaA-Modells

Abbildung 9: Finanzielle Auswirkungen der Einführung des § 3 Nr. 70 EStG-E in Mio. €

Abbildung 10: Ertragsteuerbelastung von inländischen Mieteinkünften des REIT und seiner Alternativanlageformen

Abbildung 11: Ausgewählte Wohnungsportfoliotransaktionen von 1997 –2008

Abbildung 12: Marktpotential eines deutschen REIT in Mrd. €

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Hinleitung zum Thema

Das Thema der Immobilienanlage hat in den letzten Jahren verstärkt Aufmerksamkeit erfahren, nachdem es lange Zeit im Vergleich zu anderen Anlageformen, wie z. B. der Ak­tienanlage, eher wenig Beachtung fand. Der Innovationsgrad im Immobilieninvest­mentbereich war im Gegensatz zu anderen Anlagemärkten bisher gering. International gilt der Real Estate Investment Trust (REIT) als die Innovation schlechthin.^[1] Diese Sichtweise scheint sich auch national anhand der Entwicklung der letzten Jahre zu bestätigen. So haben die Forderungen nach der Einführung dieser Anlageform in Deutschland mehr und mehr zugenommen. In dieser Arbeit wird der Frage nachge­gangen, welche Chancen und Probleme sich aus der geplanten Schaffung eines deut­schen REIT ergeben. Hierzu gliedert sich die Arbeit in vier Hauptteile: Zunächst wird auf die derzeit am deutschen Immobilienanlagemarkt bestehenden indirekten Investi­tionsformen sowie die aktuelle Marktsituation eingegangen. Anschließend werden das Prinzip eines REIT und die Vorteile dieser Anlageform vorgestellt sowie die REIT-Konstrukte ausgewählter Länder verglichen. Danach folgt eine Erläuterung der für die Ausgestaltung eines deutschen REIT vorgeschlagenen Modelle. Schließlich sollen Gestal­tungsempfehlungen für Deutschland ausgesprochen und sowohl sich ergebende Probleme identifi­ziert, als auch mögliche Lösungsvorschläge vor dem Hintergrund bestehender Mo­delle und eigener Überlegungen eingebracht werden. Der Schwerpunkt soll hierbei neben einer gesellschafts- und kapitalmarktrechtlichen Betrachtung insbesondere auf steuerlichen^[2] Fragestellungen liegen. Hierbei wird außerdem auf Spezialprobleme eingegangen, die mit der Schaffung eines deutschen REIT zusammenhängen.

2 Der deutsche Immobilienanlagemarkt

Der Immobilienmarkt ist eine wesentliche Bestimmungsgröße jeder Volkswirtschaft; so auch in Deutschland.^[3] Der Wert aller deutschen Immobilien wurde auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes von Ende 2004 auf ca. 9 Billionen Euro geschätzt.^[4] Auch ist die Immobi­lie bis heute eines der bevorzugten Kapitalanlagegüter der Deutschen, da mit ihr Erwartungshaltungen, wie Substanzstärke, Gegenständlich-keit, Stabilität, Sicher­heit der Investition, Inflationsschutz, langfristig gesicherte Renditen und Wertsteige­rung, verbunden sind.^[5] Dem interessierten Anleger bietet sich eine direkte oder indi­rekte Immobilieninvestition an. Besitzt die Direktanlage Vorteile, wie eine unmittel­bare Kontrolle über das Objekt und den Zeitpunkt von Erwerb und Verkauf, so stehen dem doch eine Reihe von Problemen, z. B. durch eingeschränkte Flexibilität, be­trächtlichen Verwaltungsaufwand, hohe Transaktionskosten und Bildung von Klumpenrisiken, gegenüber.^[6] Diesen Nachteilen kann mit der indirekten Anlage begeg­net werden.

Als indirekte Anlagemöglichkeiten existieren offene und geschlossene Immobilien­fonds sowie Immobilienaktiengesellschaften. Dem Anleger, der in Immobilien investie­ren möchte, stehen lediglich diese drei Formen zur Verfügung, obwohl Deutschland in Europa den größten Immobilienmarkt besitzt.^[7] Im Folgenden werden diese Investitionsmöglichkeiten kurz vorgestellt, wobei auf die gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung, die steuerliche Behandlung und ihre Stellung auf dem deutschen Im­mobilienanlagemarkt eingegangen wird. Anschließend wird der Einfluss von in Im­mobilien gebundenen stillen Reserven auf die aktuelle Marktsituation beschrieben.

2.1 Bestehende indirekte Immobilienanlageformen

2.1.1 Offene Immobilienfonds

Investmentfonds existieren in Deutschland schon seit Ende der 50er Jahre.^[8] Wie aus Abbildung 1 ersichtlich, handelt es sich hierbei um ein von einer Kapitalanlagegesell­schaft (KAG) gegründetes und verwaltetes Sondervermögen.^[9] Besteht dieses Sonder­vermögen überwiegend aus Immobilien, so spricht man von einem Immobilienfonds. Nach der Neufas­sung des Investmentrechts sind seit dem 01.01.2004 die Strukturen und die Aufsicht im Investmentgesetz (InvG)^[10] sowie die steuerlichen Bestimmungen im Investment­steuergesetz (InvStG)^[11] geregelt. Das Sondervermögen ist nach § 30 Abs. 1 InvG vom Vermögen der KAG getrennt zu halten und haftet somit nach § 31 Abs. 2 InvG auch nicht für deren Verbindlichkeiten. Als „offen“ werden die Fonds bezeichnet, weil es keine Begrenzung hinsichtlich Ka­pital, Anlegerzahl^[12], Anzahl der Liegenschaften und Laufzeit gibt.^[13] Die KAG, i. d. R. in der Rechtsform einer Aktiengesell­schaft (AG) und als Spezialkreditinstitut zwingend unter Aufsicht der BaFin,^[14] verwaltet nach § 2 Abs. 2 InvG das Sondervermögen für Rechnung der Anle­ger nach dem Grundsatz der Risikomischung (§ 73 InvG). Sie ist über die Einschal­tung einer Depotbank nach § 37 Abs. 1 InvG dazu verpflichtet, die ausgegebenen In­vestmentzertifikate laufend zurückzunehmen.^[15] Hierzu werden die Anteilspreise börsen­täglich ermittelt (§ 79 Abs. 3 InvG). Aus Transaktionskostensicht ist zu berück­sichtigen, dass beim Kauf i. d. R. ein Ausgabeaufschlag anfällt (§41Abs.1S.2InvG), der in der Praxis zwischen 5% und 5,5% liegt.^[16] Das InvG unterscheidet nach § 2 Abs. 3 in Publikumsfonds, die allen Anlegern offen stehen und Spezialfonds, an denen sich max. 30 nicht natürliche Personen beteiligen dürfen. Der offene Immobi­lienfonds unterliegt nach den §§ 67, 68 InvG bestimmten, aus Abbildung 2 ersichtli­chen Vorschriften hinsichtlich erlaubter Vermögensgegenstände und Anlagegrenzen. Dies soll zu einer möglichst breiten Diversifikation des Fonds führen. Da Fondsanteile nicht nur laufend ausgegeben, sondern auch zurückgenom­men werden müssen, schreibt § 80 Abs. 1 InvG eine Liquidität zwischen 5% und 49% des Fondsvermö­gens vor.^[17]

Mit der Investition in einen offenen Immobilienfonds soll der Anleger steuerlich so gestellt werden, als ob er die Erträge selbst erzielt hätte. Um dies zu erreichen, ist das InvStG vom Grundsatz der Transparenz geprägt.^[18] Diese Transparenz ist jedoch nicht umfassend, sondern erstreckt sich nur auf den durch das InvStG angeordneten Be­reich.^[19] § 11 Abs. 1 S. 1 InvStG fingiert („gilt als“) inländisches Sondervermögen als Zweckvermögen i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 5 KStG^[20] ; es wird jedoch nach §11Abs.1S.2InvStG von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Hierdurch wird erreicht, dass das Sondervermögen zwar zum Steuerpflichtigen i. S. d. § 33 AO^[21] wird, aber für Zwecke der Ertragsbesteuerung kein Besteuerungssubjekt ist. Das InvStG definiert einerseits die steuerbaren Erträge und ermöglicht so deren Besteue­rung.^[22] Andererseits regelt es die Zurechnung der Investmenterträge gegenüber den Anlegern.^[23] Die Er­träge, unabhängig davon ob thesauriert oder ausgeschüttet, werden dann ausschließ­lich auf Anlegerebene der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer unterworfen.^[24] Bei Privatanlegern stellen sie Einkünfte aus Kapitalvermögen nach §20Abs.1 Nr. 1 EStG^[25] dar; werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, so sind die Erträge aufgrund der Subsidiarität nach § 20 Abs. 3 EStG Betriebseinnahmen (§ 2 Abs. 1 S. 1 InvStG). Die Ermittlung der Erträge erfolgt allerdings unabhängig davon gemäß § 3 Abs. 1 InvStG immer durch Einnahmen-Überschussrechnung auf Fondsebene. Abbildung 3 stellt die Steuerpflicht wesentlicher Einkunftsquellen eines Immobilien­fonds bei betrieblichen und privaten Anlegern dar. Hieraus wird ersicht­lich, dass beide Anlegergruppen einer im Vergleich zur Direktanlage i. d. R. privi­legierten Besteue­rung unterliegen. Diese kann allerdings nur in Anspruch genommen werden, wenn der Fonds die umfangreichen in § 5 InvStG geforderten Bekanntma­chungspflichten er­füllt. Andernfalls erfolgt, abhängig von der Art des Verstoßes, die Besteuerung nach Maßgabe des § 5 Abs. 1 S. 2 oder § 6 InvStG. Abschließend sei erwähnt, dass eine Berücksichtigung von auf Fondsebene erzielten Verlusten auch ausschließlich dort und nicht bei dem Anleger möglich ist (§ 3 Abs. 4 InvStG). Inwiefern sich durch die geplante Reform des Investmentgesetzes Änderungen bei den hier geschilderten Re­gelungen ergeben, kann aufgrund der vagen Formulierung im Koalitionsvertrag nicht gesagt werden.^[26]

Das Volumen der deutschen offenen Immobilienfonds belief sich im Juni 2006 auf ca. 77 Mrd. € bei den Publikumsfonds und fast 19 Mrd. € bei den Spezialfonds.^[27] Die Spezialfonds verzeichneten hierbei über die letzten Jahre hinweg einen stetigen Net­tomittelzufluss, während das Mittelaufkommen bei den Publikumsfonds nach teil­weise zweistelligen jährlichen Milliardenzuwächsen seit 2005 stark rückläufig ist. Der Grund hierfür kann in einer Reihe von Problemen einiger Fonds gesehen werden. So gerieten zwischen 2003 und 2005 drei Fonds in Schieflage, die allerdings durch ihre Mutterhäuser gestützt wurden.^[28] Im Dezember 2005 und Januar 2006 mussten schließ­lich der Grundbesitz Invest-Fonds der Deutschen Bank und zwei Fonds des Anbieters KanAm wegen massiver Liquiditätsabflüsse aufgrund von angekündigten Immobilienneubewertungen und der bestehenden Anteilsrücknahmeverpflichtung durch die Fondsgesellschaft erstmals in der Geschichte die Rücknahme gemäß §81InvG aussetzen.^[29] Ein mit der Rücknahmeverpflichtung verbundenes Problem liegt auch in der übermäßigen Liquiditätshaltung der Fonds. So liegt der Liquiditäts­anteil bei Publikumsfonds in der Praxis bei über 30 %, wodurch sich diese bereits stark an Rentenfonds annähern.^[30] Andererseits sind die Fonds bei hohen Mittelzuflüs­sen durch die bestehenden Anlagevorschriften gezwungen zu investieren, obwohl evtl. keine geeigneten Objekte zur Verfügung stehen. Eine Differenzierung der Fonds hin­sichtlich bestimmter Branchen oder Regionen, d. h. die Schaffung von Themenfonds, ist bei Publikumsfonds aufgrund des Liquiditätsrisikos und des sonst zwangsläufig geringeren Fondsvolumens schwerlich realisierbar. Als ebenso problematisch stellt sich oftmals die eingeschränkte Drittverwendungsmöglichkeit der gehaltenen Immo­bilien dar, d. h. die Fonds finden hierfür nur schwerlich potentielle Abnehmer.^[31] Interna­tional wird die Anlageform des offenen Fonds kaum akzeptiert,^[32] was sich da­rin zeigt, dass weniger als 5 % der Anleger von offenen Spezialfonds Ausländer^[33] sind.^[34] Auch wurden die Immobilien-Sondervermögen in Europa nicht, wie andere Fondsarten, i. R. d. OGAW-Richtlinie^[35] harmonisiert, da hierzu wegen deren ausschließ­licher Existenz in Deutschland und Österreich keine Notwendigkeit be­stand.^[36]

2.1.2 Geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds^[37] handelt es sich um Personengesellschaften, aus Haftungsgründen meist in der Rechtsform einer KG, deren Zweck in der Errichtung oder dem Erwerb sowie der späteren Vermietung eines oder mehrerer Gebäude be­steht.^[38] Im Gegensatz zu den offenen Fonds sind die geschlossenen nach Zahl der Anle­ger und Höhe des Fondsvermögens begrenzt.^[39] Auch existiert für geschlossene Fonds kein gesondertes Recht, vielmehr regeln sich diese nach dem jeweiligen Gesell­schaftsrecht.^[40] Der Anlegerschutz beschränkt sich auf die Gesellschafterrechte und auf die Prüfung des Fondsprospekts^[41] durch die BaFin hinsichtlich der Einhaltung forma­ler Richtlinien.^[42] Änderungen könnten sich durch die Umsetzung der sog. MiFID – Richtlinie^[43] in nationales Recht ergeben, da, sofern geschlossene Fonds unter Art.4Abs.1Nr.18a)MiFID fallen, ab November 2007 auch auf sie Kapitalmarktrecht anwendbar wäre.^[44] Dies sollte jedoch nach jetziger Auf­fassung des BMF nicht der Fall sein.^[45] Die Lebensdauer geschlossener Fonds ist be­grenzt, i. d. R. auf 20-30 Jahre.^[46] Die Beteiligungssumme des Anlegers beträgt meist mindestens 10.000 €,^[47] wobei die Transaktionskosten mit bis zu 15 % der Anteilskauf­preise erheblich sind.^[48] Für den Fonds besteht keine Rücknahmepflicht^[49] und eine Anteilsveräußerung des Anlegers ist nur auf dem sekundären Markt möglich.^[50] Da es sich bei den Anteilen an geschlossenen Fonds jedoch um individuelle Verträge han­delt und ein liquider Handel nur in fungiblen Wertpapieren stattfindet, sind die Veräu­ßerungsmöglichkeiten hier sehr eingeschränkt.^[51] Als Vermittlungsinstitutionen im Sekundär­markt treten Fondsbörsen, freie Finanzvertriebe und die Fondsinitiatoren auf. Die institutionelle und private Nachfrage ist durch vielfältige Hindernisse bei der Übertragbarkeit der Anteile jedoch sehr gering.^[52]

Geschlossene Fonds werden steuerlich transparent behandelt, d. h. die im Fonds er­wirtschafteten Ergebnisse werden den Gesellschaftern zugerechnet.^[53] Da die Fonds i.d.R. so konstruiert werden, dass sie vermögensverwaltend tätig sind,^[54] erzielen Privat­anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß §21Abs.1S.1Nr.1EStG.^[55] Der Anteilsverkauf durch den Anleger wird wie der Verkauf der anteiligen Wirtschaftsgüter behandelt (§ 23 Abs. 1 S. 4 EStG). Dementsprechend ist ein Veräu­ßerungsgewinn beim Privatanleger i. d. R.^[56] nach der 10-Jahres-Frist steuerfrei (§22Nr.2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Befinden sich die Anteile in einem Be­triebsvermögen, so sind sowohl laufende Einkünfte, als auch sämtliche Veräuße­rungsgewinne der jeweiligen Gewinneinkunftsart zuzurechnen. Galten geschlosse­ne Fonds in den 90er Jahren noch als Steuersparmodelle, da hohe steuerliche Abschrei­bungen die Steuerlast der Anleger minderten, so wurde dies in den letzten Jah­ren stark eingeschränkt.^[57] Eine Verlustberücksichtigung ist nur in den Grenzen des §10dEStG, des § 15a EStG und des § 15b EStG^[58] zulässig. Durch den 5. Bauherrener­lass^[59] er­folgte zudem eine Einschränkung der Berücksichtigung von Fondsnebenkos­ten.

Hinsichtlich des Volumens der deutschen geschlossenen Immobilienfonds existieren keine genauen Zahlen, da diese keiner besonderen Aufsicht unterliegen und der VGF als Interessenvertretung nur einen kleinen Teil der Branche repräsentiert. Die Schät­zungen zum Fondsvolumen liegen im Bereich von 120 Mrd. €^[60] über 150 Mrd. €^[61] und 170 Mrd. €^[62] bis hin zu ca. 190 Mrd. €^[63]. In diesem Punkt zeigt sich die geringe Transparenz des Marktes, die es dem Investor schwierig macht, gute Fondskonzepte zu erkennen. Da zudem der Anlageerfolg von nur wenigen oder gar einer Immobilie abhängt, ist die Qualität des Fondsinitiators entscheidend,^[64] vor allem vor dem Hinter­grund der Einschränkung der Steuervorteile.

2.1.3 Immobilienaktiengesellschaften

Bei den Immobilienaktiengesellschaften handelt es sich nicht um gesondert geregelte Rechtsformen, sondern um dem AktG^[65] unterliegende AGs.^[66] Vielmehr lassen sie sich über ihren vorrangigen Unternehmenszweck und die dominierende Ertragsquelle defi­nieren, die in der Entwicklung und/oder Verwaltung von Immobilien sowie dazu ge­hörender Dienstleistungen bestehen.^[67] Die Immobilien-AGs entstanden überwiegend aus ehemaligen Industrieunternehmen, die ihren ursprünglichen Geschäftsbetrieb ein­stellten und sich auf die Bewirtschaftung des übrig gebliebenen Grundbesitzes aus­richteten; teilweise aber auch durch bewusste Abspaltung des Immobilienbestandes.^[68] Ist die AG börsennotiert, so ermöglicht das dem Anleger den ständigen Kauf bzw. Verkauf der Beteiligung zu geringen Transaktionskosten. Da sich die Publizitäts­pflichten auf gesetzlich geforderte Mindestangaben beschränken, ist in den meisten Fällen die Transparenz hinsichtlich der Werthaltigkeit von Immobilien- und Unter­nehmenswert als gering anzusehen.^[69]

Steuerlich hat die Immobilien-AG im Vergleich zu anderen Aktiengesellschaften ebenfalls keinen Sonderstatus. Sie unterliegt mit ihren Einkünften der Körperschaft- und der Gewerbesteuer.^[70] Allerdings lässt sich die Gewerbesteuer unter bestimmten Voraussetzungen durch die erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG^[71] vermei­den und die Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen durch § 6b EStG aufschieben. Die den Aktionären als Dividende zufließenden Einkünfte werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 EStG) bzw. bei betrieblichen Anlegern als Einkünfte i. R. d. jeweiligen Gewinneinkunftsart versteuert. Veräußerungsgewinne durch Anteilsverkauf sind beim Privatanleger nach Ablauf einer Frist von einem Jahr (§ 23 Abs. 1 EStG) steuerfrei.^[72] Sowohl auf die laufenden Einkünfte als auch auf die Veräußerungsgewinne finden das Halbeinkünfteverfahren (§ 3 Nr. 40 EStG) und bei körperschaftsteuerpflichtigen Anteilseignern die 95 %ige Steuerbefreiung nach §8bAbs.1 i. V. m. Abs. 5 KStG Anwendung. Zusätzlich könnte es noch zu einer Gewer­besteuerbelastung beim betrieblichen Anleger im Falle einer Beteiligung unter 10 % kommen (§ 8 Nr. 5 i. V. m. § 9 Nr. 2a GewStG). Erwirtschaftet die AG Ver­luste, so ist eine Berücksichtigung bei den Anlegern aufgrund der Trennung zwischen Gesellschafts- und Gesellschafterebene nicht möglich.

Trotz der Übereinstimmung der Immobilienaktiengesellschaft mit den Bedürfnissen des Kapitalmarktes^[73] konnte sie sich als Anlageform bei den Anlegern nicht nachhal­tig durchsetzen.^[74] So enthielt der Deutsche Immobilienaktien-Index DIMAX^[75] im Mai 2006, wie aus Abbildung 4 ersichtlich, 48 Immobilien-AGs mit einer Marktkapitalisie­rung von ca. 11 Mrd. €. Sie bleiben damit deutlich hinter den beiden Fondsanlageformen zurück. Weiterhin handelt es sich bei den meisten AGs um Unter­nehmen mit geringem Volumen, kaum Streubesitz und wenig Handelsliquidität.^[76] Entsprechend dominant treten einige wenige Gesellschaften im Markt auf; allen voran die IVG mit fast 30 % Indexgewichtung. Dies zeigt sich nicht nur national, son­dern auch auf europäischer Ebene, da deutsche Gesellschaften im EPRA Index für europäische Immobilienunternehmen^[77] nur mit einer Gewichtung von 3,6 % vertreten sind.^[78] Dieses fehlende Anlegerinteresse führt wiederum zu Abschlägen des Börsenwer­tes im Vergleich zum Reinvermögen (sog. NAV^[79] ) der Gesellschaft.^[80] Ein weiterer Grund für die mangelnde Akzeptanz wird in der steuerlichen Benachteiligung durch die fehlende Transparenz,^[81] besonders bei Privatanlegern im Vergleich zur Attraktivi­tät offener Fonds,^[82] gesehen. So erfolgt bei Ausschüttungen ein doppelter steuerlicher Zugriff auf den von der AG erzielten Gewinn, da zwischen Gesellschafts- und Gesellschafterebene unterschieden wird. Dies wiederum verhindert sonst wirt­schaftlich sinnvolle Ausschüttungen, wodurch eine effiziente Kapitalverwendung aus­geschlossen wird.^[83]

2.2 Problematik der stillen Reserven

Neben den bereits genannten Unzulänglichkeiten der existierenden Anlageformen besteht ein weiteres Problem für Unternehmen mit Immobilienbesitz, das sich darin zeigt, dass Deutschland einen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 1.500 Mrd. € hat, dessen Immobilien sich aber zu über 73 % im Besitz der sie nutzen­den Unternehmen befinden.^[84] Dies stellt, wie Abbildung 5 zeigt, einen im Vergleich zu anderen entwickelten Märkten relativ hohen Anteil dar, wäre jedoch nur dann eine effiziente Verteilung, wenn es den deutschen Unternehmen besser als britischen oder amerikanischen gelänge, ihre selbstgenutzten Immobilien zu verwalten.^[85] Tatsächlich beruht diese Verteilung jedoch darauf, dass die Unternehmen hierin aufgrund gestie­gener Marktpreise oder durch berücksichtigte Abschreibungen, die über dem tatsäch­lichen Werteverzehr lagen, stille Reserven gebunden haben.^[86] Sie würden bei einem Verkauf aufgedeckt und besteuert, was Transaktionen verhindert. Dieses Problem soll im Folgenden unter Zuhilfenahme der Teilsteuerrechnung^[87] verdeutlicht werden:^[88]

[...]

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^[1] Vgl. Väth, REIT, 1999, S. 1.

^[2] Zuschlagsteuern (z. B. Solidaritätszuschlag) und die Grunderwerbsteuer werden in die Ausführungen nicht mit einbezogen, sofern nicht gesondert darauf eingegangen wird.

^[3] Vgl. Bulwien, Immobilieninvestoren und –anlageprodukte, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 47.

^[4] Vgl. Walter/Weihmüller, REITs, Immobilien & Finanzierung 2005, S. 831.

^[5] Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger, Immobilien-Aktien, 2000, S. 36.

^[6] Vgl. Schulte/Holzmann, Investition in Immobilien, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 37 f.

^[7] Vgl. KPMG, REIT, 2005, S. 1 f. Auf Mischformen wie Immobilienaktienfonds und derivative Anlagemöglichkeiten wie Zertifikate wird nicht eingegangen.

^[8] Vgl. Alda/Lassen, Kapitalanlagegesellschaften, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 89.

^[9] Vgl. Fink, Investmentfonds, DSWR 2006, S. 102. Auf die alternativ mögliche Rechtsform der Investmentaktiengesellschaft wird nicht näher eingegangen. Vgl. hierzu Steck/Schmitz, Investmentaktiengesellschaft, AG 2004, S.658 ff.

^[10] Investmentgesetz (InvG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.12.2003.

^[11] Investmentsteuergesetz (InvStG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.12.2003.

^[12] Ausnahme: Spezialfonds, dazu ausführlicher weiter unten in diesem Abschnitt.

^[13] Vgl. Alda/Lassen, Kapitalanlagegesellschaften, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 99.

^[14] Vgl. Stock/Teske, REIT, DB 2005, S. 190.

^[15] Ausnahme: § 37 Abs. 2 i. V. m. § 81 InvG. Seit dem 19.05.2006 ist der Handel mit bestimmten offenen Immobilienfonds auch über die Börse möglich, vgl. dazu Diekmann, Premiere, FTD vom 22.05.2006, S. 24.

^[16] Vgl. Stock/Teske, REIT, DB 2005, S. 190.

^[17] Ausführlich hierzu vgl. Ortmanns, Offene Immobilienfonds, ZfIR 2006, S. 230.

^[18] Vgl. Fock, Ausländische Investmentvermögen, FR 2006, S. 369.

^[19] Vgl. Sradj/Mertes, Besteuerung von Investmentvermögen, DStR 2004, S. 202.

^[20] Körperschaftsteuergesetz (KStG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.10.2002.

^[21] Abgabenordnung (AO) der Bundesrepublik Deutschland vom 01.10.2002.

^[22] Vgl. Kayser/Bujotzek, Steuerliche Behandlung, FR 2006, S. 54.

^[23] Vgl. Fock, Ausländische Investmentvermögen, FR 2006, S. 370.

^[24] Vgl. Kayser/Bujotzek, Steuerliche Behandlung, FR 2006, S. 51.

^[25] Einkommensteuergesetz (EStG) der Bundesrepublik Deutschland vom 19.10.2002.

^[26] Vgl. Koalitionsvertrag vom 11.11.2005, S. 74 Rz. 3646. Die IFD hat hierzu Vorschläge ausgearbeitet, vgl. IFD, Deregulierung der Fondsindustrie, 2006, S. 4 ff. Ebenfalls enthält der Koalitionsvertrag die Absicht, die Besteuerung von Kapitalerträgen und Veräußerungsgewinnen zu reformieren, vgl. Koalitionsvertrag vom 11.11.2005, S. 69 Rz. 3413 ff.

^[27] Hierzu und zu den folgenden Daten, vgl. Deutsche Bundesbank, Kapitalmarktstatistik, 2006, S. 52 f.

^[28] Hierzu und zur folgenden Entwicklung, vgl. Ortmanns, Offene Immobilienfonds, ZfIR 2006, S. 229.

^[29] Als Reaktion hierauf wurden vom BVI Maßnahmen zur Reform der offenen Immobilienfonds in den Bereichen Liquiditätssteuerung, Transparenz und Bewertung vorgeschlagen, vgl. BVI-Pressemitteilung vom 24.01.2006, S. 5 ff.

^[30] Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger, Immobilien-Aktien, 2000, S. 47.

^[31] Vgl. Schulte/Sotelo, REITs, ZfIÖ 2004, S. 36 ff.

^[32] Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005, S. 127.

^[33] Sofern die Bezeichnung „Ausländer“ im Folgenden in einem steuerlichen Zusammenhang verwendet wird, ist damit ein Steuerausländer, d. h. ein nicht unbeschränkt Steuerpflichtiger, gemeint.

^[34] Vgl. Deutsche Bundesbank, Kapitalmarktstatistik, 2006, S. 61.

^[35] Richtlinie zur Koordinierung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften betreffend bestimmte Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW) vom 20.12.1985.

^[36] Vgl. Nowak, Indirekte Immobilienanlagen, 2005, S. 36. Mittlerweile existieren allerdings auch in Frankreich offene Immobilienfonds, vgl. BfW, REITs, 2006, S. 8.

^[37] Auf geschlossene Fonds in der Gestaltungsform des Immobilien-Leasingfonds wird nicht eingegangen. Hierzu vgl. ausführlich Lüdicke/Arndt/Götz, Geschlossene Fonds, 2005, S. 145 ff.

^[38] Vgl. Stock/Teske, REIT, DB 2005, S. 190.

^[39] Vgl. Bulwien, Immobilieninvestoren und –anlageprodukte, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 60.

^[40] Vgl. Görlich, Immobilienfonds, NWB 1998, S. 3574.

^[41] Zur Prospekthaftung, vgl. ausführlich Heisterhagen, Prospekthaftung, DStR 2006, S. 759 ff. und Manzei, Prospektpflicht, WM 2006, S. 845 ff.

^[42] Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005, S. 116.

^[43] Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente vom 21.04.2004 (Markets in Financial Instruments Directive - MiFID). Zum Inhalt der MiFID, vgl. Hirschberg, MiFID, AG 2006, S. 398 ff.

^[44] Vgl. VGF-Pressemitteilung vom 24.05.2006, http://www.vgf-online.de/index.php?id=258 (21.06.2006).

^[45] Vgl. VGF-Pressemitteilung vom 22.06.2006, http://www.vgf-online.de/index.php?id=273 (28.06.2006).

^[46] Vgl. Görlich, Immobilienfonds, NWB 1998, S. 3574.

^[47] Vgl. Rebitzer, Immobilieninvestition, in: Schäfer/Conzen, Immobilien-Investitionen, S. 22.

^[48] Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005,S. 115.

^[49] Vgl. Görlich, Immobilienfonds, NWB 1998,S. 3571.

^[50] Vgl. Stock/Teske, REIT, DB 2005, S. 191.

^[51] Vgl. Richter, Geschlossene Fonds, die bank 10/2005, S. 20.

^[52] Vgl. Nowak/Becker, Geschlossene Fonds, die bank 03/2005, S. 16 f.

^[53] Vgl. Pluskat/Rogall, REITs, RIW 2005, S. 254.

^[54] Vgl. Stock/Teske, REIT, DB 2005, S. 187.

^[55] Vgl. Gänger in: Bordewin/Brandt, EStG, 2006, § 21 Rz. 217 (November 2004).

^[56] Eine Ausnahme bildet der gewerbliche Grundstückshandel, vgl. hierzu Söffing, Gewerblicher Grundstückshandel, FR 2006, S. 485 ff.

^[57] Vgl. Kunath, Fondsinitiatoren, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 158.

^[58] Der am 01.01.2006 eingeführte § 15b EStG betrifft Investitionen nach dem 10.11.2005, vgl. hierzu näher Beck, Steuerstundungsmodelle, DStR 2006, S. 61.

^[59] Vgl. BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 a – 48/03, BStBl. I 2003, S. 546 ff.

^[60] Vgl. Bulwien, Immobilieninvestoren und –anlageprodukte, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 60.

^[61] Vgl. KPMG, REIT, 2005, S. 2. Hier wird von einem Gesamtvolumen der offenen und geschlossenen Fonds i. H. v. 250 Mrd. € gesprochen. Vgl. ebenfalls Ernst/Freitag, Geschlossene Immobilienfonds, in: Schäfer/Conzen, Immobilien-Investitionen, S. 100.

^[62] Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005, S. 118 und Rebitzer, Immobilieninvestition, in: Schäfer/Conzen, Immobilien-Investitionen, S. 22.

^[63] Vgl. Zitelmann, Positionierung der G-REITs, Going Public 03/2006, S. 10.

^[64] Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger, Immobilien-Aktien, 2000, S. 46.

^[65] Aktiengesetz (AktG) der Bundesrepublik Deutschland vom 06.09.1965.

^[66] Vgl. Pluskat/Rogall, REITs, RIW 2005, S. 254.

^[67] Vgl. Rehkugler, Immobilien-AG, FB 2000, S. 231.

^[68] Vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger, Immobilien-Aktien, 2000, S.62.

^[69] Vgl. ZEW/ebs, REITs, 2005, S. 98.

^[70] Vgl. Pluskat/Rogall, REITs, RIW 2005, S. 254.

^[71] Gewerbesteuergesetz (GewStG) der Bundesrepublik Deutschland vom 15.10.2002.

^[72] Bei einer Beteiligung zu mind. 1 % innerhalb der letzten 5 Jahre ergibt sich allerdings auch hier eine Steuerpflicht (Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 17 Abs. 1 EStG). Ab 2007 könnte es zu einer pauschalen Besteuerung der Veräußerungsgewinne mit 20 % kommen, vgl. Schacht/Gänsler, REIT, DStR 2006, S. 1521.

^[73] Vgl. Cadmus/von Bodecker, Immobilien-Aktiengesellschaften, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 148.

^[74] Vgl. Pluskat/Rogall, REITs, RIW 2005, S. 254.

^[75] Zu Indexaufbau und –kriterien vgl. Bankhaus Ellwanger & Geiger, DIMAX-Kriterien, http://www.privatbank.de/web/CMSEuG.nsf/0/527DEA480C58FCE5C1256FE3005279EE/$file/Dimaxde.pdf (01.06.2006) sowie Nowak, Indirekte Immobilienanlagen, 2005, S. 161 f. zusätzlich mit Kritik an der Eignung des Indexes als Repräsentant dieser Anlageklasse.

^[76] Vgl. Cadmus/von Bodecker, Immobilien-Aktiengesellschaften, in: Schulte/Bone-Winkel/Thomas, Immobilien-Investition, S. 145.

^[77] Für nähere Erläuterungen zur EPRA Indexfamilie und den Aufnahmekriterien vgl. Beck, Indizes, in: Rehkugler, Immobilien-AG, S. 163 f. und Nowak, Indirekte Immobilienanlagen, 2005, S. 163 f.

^[78] Vgl. EPRA/NAREIT, Statistik, Bulletin 08/2006, S. 54.

^[79] Zur Berechnung des NAV vgl. Thomaschowski/Rehkugler/Nack, NAV 2003, in: Rehkugler, Immobilien-AG, S. 59 ff.

^[80] Eine Berechnung der Höhe dieses Abschlags am Beispiel der IVG findet sich in Schulte/Sotelo, REITs, ZfIÖ 2004, S. 34. Ausführlich zu Gründen für solche Abschläge vgl. Nowak, Indirekte Immobilienanlagen, 2005, S. 109.

^[81] Vgl. Stock/Teske, REIT, DB 2005, S. 190.

^[82] Vgl. Nowak, Indirekte Immobilienanlagen, 2005, S. 96.

^[83] Vgl. Voigtländer, REIT, IW-Trends 01/2006, S. 8.

^[84] Vgl. KPMG, REIT, 2005, S. 3.

^[85] Vgl. Beck/Droste/Zoller, Immobilien-Investmentmarkt, Kreditwesen 2004, S. 194.

^[86] Allein das Volumen dieser stillen Reserven bei den 65 größten deutschen KapGes wird auf ca. 80 Mrd. € geschätzt, vgl. Voigtländer, REIT, IW-Trends 01/2006, S. 14.

^[87] Vgl. Rose, Betriebswirtschaftliche Steuerlehre, 1992, S. 38 ff.

^[88] Berechnung in Anlehnung an das Beispiel in Voigtländer, REIT, IW-Trends 01/2006, S. 13.