Strukturen der Immobilienwirtschaft in Lateinamerika

Inhaltsverzeichnis

Begriffserklärungen

1. Einleitung

2. Grundlagen zur Wohnungs- und Stadtstruktur
2.1 Konsequenzen der Metropolisierung für den Immobilienmarkt
2.2 Folgen der veränderten Stadtgenese für den Wohnungsmarkt
2.3 Entwicklungen verschiedener Wohnviertel in der Großstadt
2.4 Favorisierte Wohnviertel der Immigranten

3. Stadt- und Wohnungsökonomie
3.1 Die Auswirkungen der Globalisierung auf die Wohnungsmarktentwicklung
3.2 Beeinflussung des Wohnungsmarktes durch staatliche Intervention
3.3 Urban Governance in lateinamerikanischen Städten am Beispiel von São Paulo
3.4 Versuche der Dekonzentration
3.5 Problemlösungsansatz: Wirtschafts- und sozialräumlicher Strukturwandel

4. Wohnraum-Versorgung der unteren Bevölkerungsschichten
4.1 Wohnraumversorgung unterer Sozialschichten vom Staat
4.2 Der staatliche Wohnungsbau am Beispiel Argentinien
4.3 Wohnraumversorgung unterer Sozialschichten durch Wohnungsselbst- konstruktion
4.3.1 Die Nutzung des städtischen Raumes am Beispiel von „Villas populares“ von La Paz in Bolivien
4.3.2 Gated Communities am Beispiel Barra da Tijuca (Brasilien)

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Begriffserklärungen

Conventillos:

Auch conventico, dt.: „Klösterchen“: fast immer innerstädtische Massenunterkünfte mit zimmerweiser Vermietung und Gemeinschaftsnutzung des Bads. Häufig ein schmaler Gang mit Zimmern auf einer oder beiden Seiten, am Ende die Sanitäranlagen. Zu innerstädtischen Slums abgesunkenen, ehemals gehobene Wohnviertel.

Cuadra:

Straßenblock, quadratisch, Seitenlänge etwa 100 m im kolonialen Grundrissplan der argentinischen Städte.

Departamentos:

Luxuriöse Appartements

Favelas:

Vor allem in Brasilien üblicher Begriff für Marginalviertel

Fondo Nacional de Vivienda:

Nationaler Wohnungsfond

Inquilinato:

Mietsverhältnis

Polarization-reversal-Prozess:

Der Prozess, der die Bedeutung des Hinterlandes gegenüber großen Metropolen eines Landes durch veränderte Politik stärkt.

Plaza:

Platz

1. Einleitung

Die vorliegende Hausarbeit beschäftigt sich mit der allgemeinen Struktur des Immobilienmarktes in Lateinamerika. Anhand verschiedener Länderbeispiele von Studien aus den letzten Jahren in Brasilien, Peru und Argentinien soll exemplarisch die Entwicklung im Immobilienmarkt, die eng mit der städtischen Entwicklung zusammen hängt, aufgezeigt werden.

Da diese Arbeit teilweise auf theoretischen Erkenntnissen der Arbeiten zum städtischen, aber auch zum gewerblichen Immobilienmarkt basiert, wird auf eine neue theoretische Fundierung verzichtet. Stattdessen sollen neue Erkenntnisse aus praktischen Beispielstudien der verschiedenen Länder dargestellt werden.

Die Arbeit stützt sich dabei auf die These, dass der Immobilien- und Wohnungsmarkt in Lateinamerika sich in vielen Aspekten von den im Seminar kennen gelernten Immobilienmarkt in Deutschland bzw. Europa unterscheidet.

In einem ersten Schritt wird die allgemeine Stadtstruktur in Lateinamerika erklärt, da diese zum Verständnis des sich herausgebildeten Immobilienmarktes gerade in Lateinamerika von Bedeutung ist. Im Folgenden sollen die einzelnen Beispiele zu politischen Einflussgrößen wie Urban Governance, Dezentralisierungsversuchen und dem Problem des sozialen Wohnungsbaus, sowie zu unkonventionellen Methoden zur Lösung des Wohnungsproblems betrachtet werden. Anschließend wird auf den Aspekt der Gated Communities im lateinamerikanischen Kontext eingegangen.

Literatur zum Thema „Immobilienmarkt in Lateinamerika“ ist fast nicht vorhanden. Einige Studien zum städtischen Problem der Metropolen, meist auf Spanisch, behandeln zwar sporadisch und marginal auch den Aspekt des Immobilienmarktes, doch leider fehlen Schwerpunktstudien zu diesem Bereich. Mehr Literatur bietet das Thema der Stadtstruktur und die Wohnraumversorgung der sozial benachteiligen Sozialschichten, was aus erläuterten Gründen deshalb auch quantitativ in der vorliegenden Hausarbeit berücksichtigt wurde.

2. Grundlagen zur Wohnungs- und Stadtstruktur

2.1 Konsequenzen der Metropolisierung für den Immobilienmarkt

Nach Mertins (1987) gilt Lateinamerika als meist verstädterte Großregion der Dritten Welt. Vor allem im Südamerika außerhalb der Tropen werden mit 82 Prozent Verstädterungswerte erreicht, die denen in Europa gleichen. Die Herausbildung einer „primate city“ oder „primate region“ (Mertins 1987: 156) passiert aufgrund eines hohen natürlichen Bevölkerungswachstums, spezifischen Wanderverhaltens und unterschiedlicher Wirtschaftstruktur und –konzentration. In den nächsten Jahren sinkt voraussichtlich der Anteil der Zuwanderer.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Randbezirke lateinamerikanischer Metropolen haben wegen ihrer Funktion als „Auffanglager“ für die Neuzuwanderer und durch die Kern-Rand-Wanderung, die seit spätestens Anfang der 70er Jahre beobachtbar ist, zugenommen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.2 Folgen der veränderten Stadtgenese für den Wohnungsmarkt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Wie schon im Modell der lateinamerikanischen Großstadt von Bähr/ Mertins (1995) beschrieben, wurde die kreisförmige Stadtstruktur aus vorindustrieller Zeit, die von einer City ausgeht und sich vom zentralen Plaza aus bildet, überformt. In den 30er Jahren des zwanzigsten Jahrhunderts bildete sich eine andere Form entlang schon früher angelegter Prachtstraßen in Richtung der Oberschichtviertel. Dabei verändert sich die Bausubstanz wegen der asymmetrischen Stadtentwicklung im Stadtkern, wie auch entlang der Expansionsstränge stark, in anderen Teilen aber fast gar nicht. In der City bilden sich somit meist mehrere Kerne: Der qualitativ führende Einzelhandel verlässt den kolonialen Kern in Richtung der Oberschichtviertel. Die öffentlichen Verwaltungen bleiben in der Nähe des Plaza, die privaten Dienstleistungen bilden oft einzelne Viertel in der Nähe von Standorten mit guter Erreichbarkeit (vgl. Gans 1990: 79).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In lateinamerikanischen Großstädten überlagern sich drei verschiedene Ordnungsmuster (Bähr 1992: 194ff.)

- Die ringförmige Anordnung im Stadtkern wurde bereits während der Kolonialisierung angelegt. Ursprünglich fiel die Haushaltsgröße und Qualität der Bausubstanz von innen nach außen ab. Heute ist die Abfolge stärker funktional bestimmt: Altstadtkern, Wohn-, Geschäfts-, Industriezonen sind gemischt, innerstädtische Marginalviertel oft zellenartig geordnet.
- Sektorenförmige Wachstumsachsen breiteten sich seit etwa 1930 aus. Sie sind vor allem durch die Industrialisierung entlang von Eisenbahnlinien, Straßen und durch die Abwanderung der Oberschicht aus den früher beliebten Stadtteilen um die zentrale Plaza aus gewachsen.
- Eine Zellenstruktur der Peripherie entstand durch steigenden Bevölkerungsdruck. Kennzeichen sind häufig informelle (illegale) Siedlungen infolge von nicht ausreichendem Wohnraumangebot. Oder es sind Viertel des sozialen Wohnungsbaus in konventioneller Form als 4- bis 5-geschossige Wohnblocks oder Einfa-milienreihenhäuser für die untere Mittelschicht. Die Errichtung geschieht meist in Selbsthilfe. Alternativ sind auch Wohnviertel der Oberschicht anzutreffen, wie beispielsweise Standorte für Ferienhäuser, die ebenfalls eher informell entstanden sind. Der Erweiterung von Oberschichtvierteln geht die Errichtung von Shopping-Centern voraus.

2.3 Entwicklungen verschiedener Wohnviertel in der Großstadt

Die Abwanderung der Oberschicht aus den einst beliebten Altstadtvierteln setzte ab etwa 1920 ein, teilweise aber auch erst nach dem zweiten Weltkrieg. Als Grund dafür ist vor allem die Möglichkeit zu nennen, in infrastrukturell gut erschlossene Viertel zu ziehen. Aufgrund von Abschottungs-Vorlieben und Faktoren, wie z.B. Lokalklima, Relief oder Strandlage, entstanden Villenvororte außerhalb der jeweils bebauten städtischen Siedlungsfläche (vlg. Bähr 1992: 201).

Innerhalb der Stadt kommt es durch Wanderungsbewegungen (Umzüge) oft zur Degradierung eines speziellen Viertels, welches dann, wenn überhaupt, nur noch als „Notunterkunft“ für Immigranten genutzt wird oder aber die Wohnfunktion zerfällt völlig. Anders als in vielen lateinamerikanischen Städten, wie z.B. Buenos Aires, wo zentrumsnahe Viertel im Innenstadtbereich oft degradiert sind, sieht dies in der mittelgroßen Stadt Salta in Nordwest-Argentinien mit etwa 400.000 Einwohnern (1994) aus. Hier ist im kompletten Innenstadtbereich noch eine Wohnfunktion erkennbar. Von der Stadt wird aktiv eine Funktionserhaltung angestrebt.

„Ältere Wohnsubstanz der Oberschicht wird oft durch die direkte Umwandlung in Arzt- und Anwaltspraxen oder Privatschulen von starker Abwertung bewahrt“ (Popp 1996: 338).

Nach Popp kommt es seit Ende der 80er Jahre zu einer partiellen Aufwertung durch den Bau etwa von luxuriösen Appartements.

„Innerstädtische Marginalviertel haben sich bisher nicht herausgebildet und sind auch in Ansätzen nicht erkennbar. Zwar existieren im Bereich des Marktes einige conventillos und pensiones der unteren sozialen Kategorie, die den informellen Straßenhändlern Unterkunft bieten, aufgrund der guten Geschäftslage und der damit einhergehenden hohen Bodenpreise ist jedoch eine Degradierung nicht zu erwarten“ (Popp 1996: 339).

2.4 Favorisierte Wohnviertel der Immigranten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Sobald der Arbeitsplatz sicher ist, folgt meist der Umzug in ein favorisierteres Umfeld.

Im aktuellen Kontext wird dieses Modell jedoch aufgelöst: Sämtliche Wohnbereiche der Unterschicht sind heute in schnell wachsenden Städten zu Auffangbereichen für die Neuankömmlinge geworden. Vielfach werden Verwandte oder Bekannte in Unterkünften aufgenommen, (Unter)-Mieter (sog. inquilinos) kommen hinzu. Viele der immigrierten Gruppen nehmen später illegal oder semilegal Land ein. Statt Individualentscheidungen werden soziale und wirtschaftliche Rahmenbedingungen immer wichtiger. Hierbei sind zwei Entwicklungen zu beobachten:

a) Verdichtung der Funktion Wohnen und steigender Mieteranteil in der Stadt
b) Ein sich herausbildender Bodenmarkt, der ursprüngliche Bewohner aus verschiedenen Stadtteilen verdrängt (Bähr 1992: 206)

Diese beiden Entwicklungen treten auf, wenn es zu einer Hemmung der Angebotsausweitung kommt oder wenn ein Nachfrageüberhang besteht. Der Ausgleich des Marktes (mehr Wohnungen zur Verfügung zu stellen) kann nur in einem größeren Zeitraum geschehen bzw. ist wegen der politischen und ökonomischen Situation der Städte relativ schwierig. Ebenfalls ist es meist unmöglich, die große Nachfragesituation nach Wohnungen in einem speziellen Viertel durch eine Ausweitung des Angebots in einem anderen Viertel auszugleichen, da aufgrund von speziellen Standortvorteilen (u.a. Nähe zum Arbeitsplatz, soziale Struktur, Nachbarschaft, Preis) die gegebene Gebundenheit der Bewohner den Umzug verhindern kann.

[...]