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Steuerliche Anreize bei Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland

Magisterarbeit 2006 90 Seiten

Jura - Steuerrecht

Leseprobe

inhaltsverzeichnis

I. Vorwort

II. REITs als Immobilienanlageinstrumente
1. Herkunft von REITs
2. Was ist unter REITs zu verstehen?
2.1 REITs in den Vereinigten Staaten von Amerika
2.1.1 Rechtliche Grundlagen
2.1.2 Rechtsform
2.1.3 Grundlegende Wesensmerkmale des US-REIT
A, Gesellschaftsanteile
B, Aktionärskreis
C, Anlage- und Einkommensvorschriften (Asset Value Tresholds)
D, Einnahmevorschriften (Income Thresholds)
E, Zulässige wirtschaftliche Betätigung
F, Mindestausschüttung
G, Besteuerung
2.2 Kanada
2.2.1 Rechtsform
2.2.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Aktionärskreis
B, Anlage- und Einkommensvorschriften
C, Einnahmevorschriften
D, Mindestausschüttung
E, Besteuerung
2.3 Australien
2.3.1 Rechtsform
2.3.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Anlage- und Einkommensvorschriften
B, Mindestausschüttung
C, Besteuerung
2.4 Japan
2.4.1 Rechtsform
2.4.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Aktionärskreis
B, Anlage- und Einkommensvorschriften
C, Mindestausschüttung
D, Besteuerung
2.5 Europa-REITs
2.5.1 Niederlande
2.5.2 Belgien
2.5.3 Frankreich
2.5.4 Großbritannien
A, Voraussetzungen auf der Gesellschaftsebene:
B, Voraussetzungen der Geschäftstätigkeit
C, Zusammensetzung der Vermögensgegenstände und Erträge
2.6 Allgemeiner REIT-Begriff
3. REIT-Arten
3.1 Equity REITs
3.2 Mortgage REITs
3.3 Hybrid REITs
3.4 Neuere Entwicklungen
3.4.1 Umbrella Partnership REITs (UPREITs)
3.4.2 DOWNREITs

III. Immobilien-investitionen in Deutschland mit Ausblick auf die Einführung von German-REITs
1. Immobilieninvestment in Deutschland
1.1 Direkte Immobilieninvestitionen
1.2. Indirekte Immobilieninvestitionen
1.2.1 Offene Immobilienfonds
A, Definition
B, Steuerliche Akzepte
1.2.2 Geschlossene Immobilienfonds
A, Gesellschaftsrechtliche Erwägungen
B, Steuerrechtliche Aspekte
1.2.3 Immobilien-Aktiengesellschaften
A, Definition
B, Steuerliche Behandlung
2. Wirtschaftliche Platzierung und Einführung von German REITs
2.1. Gründe für die Einführung
2.1.1 Entwicklungen des deutschen Immobilienmarkts
2.1.2 Geschichte
3. Grundzüge des deutschen REITs
3.1 Regulatorische Rahmen
3.1.1 Gesellschaftsform
3.1.2 Börsennotierung
3.1.3 Ausschüttungen
3.1.4 Bilanzierung
3.1.5 Tätigkeitsfeld
3.1.6 Unternehmensvermögen
3.1.7 Nicht geregelte Felder
3.2 Steuerliches Konzept
A, Körperschaftsteuer
B, Gewerbesteuer
C, Umsatzsteuer
3.2.2 Laufende Besteuerung der Anleger
A, Inländische Anleger
a, Privatanleger
b, Kapitalgesellschaft als Anleger
c, Ausnahmen
B, Ausländische Anleger
a, Mutter-Tochter-Richtlinie
b, Doppelbesteuerungsabkommen
C, Veräußerung von G-REIT-Anteilen
4. Unternehmensbesteuerung im Licht der Besteuerung von G-REITs

IV. Zukunft für REITs in Deutschland?
1. Gründung von G-REITs
1.1 Neugründung
1.2. Umwandlung
2. Steuerliche Aspekte
2.1 Bargründung
2.2 Sachgründung
2.3 Umwandlung einer bestehenden deutschen Aktiengesellschaft in einen G-REIT
3. Bilanzierungsfragen
3.1 Aufstellung von Einzelabschlüssen nach IFRS
3.2 Bilanzierung des Immobilienvermögens nach IFRS
3.3 Mindestausschüttung
4. Alternativen für offenen Immobilienfonds nach der Einführung von G-REITs
4.1 Offene Immobilienfonds versus G-REITs
4.1.1 Unterschiedliche rechtliche Behandlung
4.1.2 Unterschiedliche steuerliche Behandlung
4.1.3 Konkurrenzvorteil bei G-REITs?
4.2 G-REITs als alternative für offene Immobilienfonds
4.2.1 Umwandlung von offenen Immobilienfonds in G-REITs
4.2.2 Auslagerung von Immobilienbeständen der offenen Immobilienfonds auf G-REITs

V. Fazit

Abbildungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

I. Vorwort

„Mensch: ein merkwürdiges Wesen. Er arbeitet immer härter für das Privileg, immer höhere Steuern zahlen zu dürfen“ [1]. Dieser Spruch ist im Bereich der Einkommensteuer zweifellos zu bejahen. Unter dem Begriff Steuer sind aber sämtliche Steuerarten zu verstehen, wobei sich ein gemeinsames Merkmal des Steuerzahler-Verhaltens herauskristallisiert hat: das Streben nach Steueroptimierung. Die Menschen – mit Hilfe von Steuerberatern und Rechtsanwälten – arbeiten immer härter an der Ausarbeitung von solchen Lösungen und Modellen, bei deren Anwendung die Steuerpflichtigen mehr für sich einbehalten dürfen und weniger an den Staat in Form von Steuern bezahlen müssen. Diese Tendenz ist insbesondere an dem Anlagemarkt zu bemerken. Das System der Besteuerung von Wertpapier- und Immobilienanlagen wird mit der Zeit immer komplexer, so dass immer neue Steuersparmodelle ausgearbeitet werden müssen.

Immobilien – als besondere Form der Kapitalanlage – verkörpern erhebliche steuerpflichtige Werte. Die auf Immobilien anfallende Steuer – insbesondere bei Veräußerung oder Erwerb der Immobilien – bedeutet meistens eine besonders große finanzielle Belastung für die Investoren, so dass die Immobilien selten ihren Eigentümer wechseln. Im Endeffekt ist die Stagnation des deutschen Immobilienmarktes in einem erheblichen Umfang auch steuerbetrieben.

Die Ergebnisse der politischen und wissenschaftlichen Diskussionen sind eindeutig: der deutsche Immobilienmarkt braucht neuen Schwung nach internationalem Vorbild. Die zur Zeit am deutschen Immobilienanlagemarkt zur Verfügung stehenden indirekten Immobilienanlageformen – offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilien-Aktiengesellschaften – bieten keine ausreichende Attraktivität für in- und ausländische Investoren. Die Rahmen zur Etablierung einer neuen Immobilien-Anlageklasse wurden aufgestellt. Das deutsche Wirtschaftsleben wartet ungeduldig auf die Veröffentlichung eines Gesetzentwurfs zur Einführung von German Real Estate Investment Trusts.

Was steckt hinter dem Namen dieser neuen Asset-Klasse und was haben REITs aus steuerlicher Sicht für Deutschland Neues zu bieten? Diese Magisterarbeit hat sich zum Ziel gesetzt, mit Hilfe von Ergebnissen einer Untersuchung die Funktionsweise von Real Estate Investment Trusts zu erläutern, welche Vorteile diese neue Immobilienanlageform für deutsche Anleger und für die deutsche Immobilienwirtschaft zu bieten hat und versucht die Frage zu beantworten, ob die theoretischen Überlegungen in die Praxis umsetzbar sind, so dass G-REITs seine Ziele erreichen kann und ein erfolgreiches Immobilienanlageinstrument darstellen kann.

II. REITs als Immobilienanlageinstrumente

1. Herkunft von REITs

Real Estate Investment Trusts (abgekürzt im Folgenden REITs) haben sich in den Vereinigten Staaten von Amerika bereits seit 1960 als alternative Form der Kapitalanlage in Immobilienvermögen etabliert[2]. Nach Beendigung des Zweiten Weltkrieges befand sich die amerikanische Wirtschaft - so auch die Immobilienwirtschaft – an einem Tiefpunkt. In dieser Situation gelang es nur schwer, die für dringend benötigte Immobilieninvestitionen erforderlichen finanziellen Mittel zu mobilisieren[3]. Aus diesen Gründen schien die Ausarbeitung und Einführung eines neuen Immobilienanlageinstruments eine mögliche Lösung zur Kapitalmobilisierung zu sein.

Der US- Kongress rief REITs im Jahre 1960 mit dem Real Estate Investment Trust Act ins Leben. Mit dieser Anlageform wollte der Gesetzgeber ein neues und grundsätzlich für Immobilien-Kleinanleger attraktives Anlageinstrument schaffen[4]. Die praktische Eröffnung des Immobilienanlagemarktes für Kleinanleger war ein sehr bedeutsamer Schritt, da im Immobilienfinanzierungssektor bisher vorrangig sogenannte „Limited Partnerships“ aktiv waren. "Limited Partnership" sind mit der Kommanditgesellschaft vergleichbar. Die Investitionen in dieser Zeit waren damit den Immobilieninvestitionen durch geschlossene Immobilienfonds vergleichbar, d.h. typischerweise erforderten sie hohe Kapitalinvestitionen der Anleger.

Auf den weltweiten Finanzmärkten gelten REITs als junge und sehr attraktive Anlageinstrumente. In den letzten mehr als 45 Jahren hat dieses Anlageinstrument Höhen und Tiefen erreicht und befindet sich noch in einem Stabilisierungsprozess[5].

2. Was ist unter REITs zu verstehen?

REITs haben ihre Wurzeln in den Vereinigten Staaten von Amerika[6] und haben sich seit ihrer Einführung weltweit verbreitet. REIT-ähnliche Strukturen wurden mittlerweile in zahlreichen Ländern eingeführt[7]. Mehrere Länder prüfen derzeit die Möglichkeit der Einführung von REIT-ähnlichen Strukturen. In Deutschland ist in der nächsten Zeit ein Einführungsgesetz zu erwarten. Das englische Parlament hat sich auf die Einführung von REITs zum 01. Januar 2008 geeinigt. Das deutsche Finanzministerium plant gleichfalls eine Einführung von REITs zum 01. Januar 2008, auch wenn das Gesetzgebungsverfahren noch nicht einmal im Entwurfsstadium ist.

Da die Einführung von REITs in Deutschland demnächst zu erwarten ist, findet man diese Kürzel in vielen Veröffentlichungen, auf mehreren Webseiten und in verschiedenen Studien von Unternehmen des Wirtschaftssektors[8]. Diese Werke versuchen einen Überblick für den zukünftigen potentiellen Kleinanleger von REITs zu schaffen. Bedauerlicherweise kann der Leser kein einheitliches Bild bekommen, was genau unter dem Begriff REITs zu verstehen ist, da die begriffliche Aufspaltung in REITs und REIT-ähnliche Anlageinstrumente nur teilweise zu finden ist und die angewendete Begriffsbestimmungen von einander grundlegend abweichen, so dass diese meistens nur Teilsegmente von REITs beschreiben.

Einige Autoren unterscheiden zwischen REITs – Kurzform von US-REITs – und zwischen REIT-ähnliche Strukturen[9]. Diese Unterscheidung sollte breiter angewendet werden, da die in den letzten Jahren in zahlreichen Ländern eingeführte REIT-Formen erhebliche Abweichungen von den ursprünglichen US-REITs aufweisen. In diesem Zusammenhang wäre es praktikabel, die „Ursprungsform“[10] mit dem Begriff REIT und die in den weiteren Ländern eingeführte REIT-Formen als REIT-ähnliche Anlageinstrumente zu bezeichnen.

In der Fachliteratur wird aber verbreitet – unabhängig von in den verschiedenen Ländern eingeführten verschiedenen Formen – ein Generalbegriff für REITs verwendet[11]. Die oben erwähnte Aufspaltung kann also in der Fachliteratur und in weiteren Veröffentlichungen nicht einheitlich beobachtet werden. Die meisten Autoren verstehen unter dem Begriff REITs die US-REITs sowie alle REIT-ähnliche Formen. Es mangelt aber an einem einheitlichen Begriff für REITs, der die Gemeinsamkeiten von REITs und REIT-ähnliche Anlageformen katalogisiert.

Unter dem Begriff REITs sind nach der Auffassung von Stock und Teske [12] solche Aktiengesellschaften zu verstehen, die mit dem primären Gesellschaftszweck des Erwerbs, der Veräußerung sowie der Vermietung und Verpachtung von Immobilien zu bezeichnen sind.

Die Autoren Geurts [13], Volckens und Panzer [14] haben einen REIT generell so definiert, dass er keine Gesellschaftsform ist, sondern eine Steuerprivilegierung darstellt, für die eine Gesellschaft unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen auf Antrag optieren kann. Dieser Begriff hat den Vorteil, dass er die REITs nicht nach deren Gesellschaftsform kategorisieren will, er ist allerdings allgemein formuliert, so dass er seine Begriffsfunktion nicht wirklich erfüllen kann.

Hilgers von den Wissenschaftlichen Diensten des Deutschen Bundestags[15] versucht, die Merkmale von REITs in einem Begriff zusammenzufassen. Nach ihm sind REITs Immobiliengesellschaften, die Kapital in Gebäude und Grundstücke anlegen, diese bewirtschaften und über Mieteinnahmen und Wertsteigerungen eine Rendite zu erzielen versuchen. Diese Begriffsbestimmung ist weitergehend formuliert als die Vorherige, solche Merkmale fehlen aber, die den wirklichen Sinne dieser Anlageform erfassen.

Zu einem einheitlichen Begriff von REITs führt der Vergleich von REITs in den verschiedenen Ländern und die Ableitung von gemeinsamen Merkmalen. Zimmermann [16] ist auch dieser Methode gefolgt, hat aber aus seinen Ergebnissen keine Begriffsbestimmung abgeleitet. Da dieser Vergleich im Einzelnen kein Hauptthema dieser Untersuchung ist, erstreckt er sich auf solche Länder, in denen REITs eine zentrale Rolle auf dem Kapitalmarkt spielen.

2.1 REITs in den Vereinigten Staaten von Amerika

2.1.1 Rechtliche Grundlagen

REITs wurden mit dem Real Estate Investment Trust Act von 1960[17] ins Leben gerufen. Dieses Gesetz in Verbindung mit den steuerlichen Vorschriften, insbesondere mit §§ 856 bis 859 des US-Internal Revenue Code (nachfolgend IRC) – dem unter anderen das Einkommensteuergesetz und das Körperschaftsgesetz umfassenden Gesetz der Vereinigten Staaten[18] – regeln die Grundvoraussetzungen, unter denen ein Immobilienvermögen als REIT klassifiziert werden kann[19].

2.1.2 Rechtsform

Für einen US-REIT können Gesellschaften optieren, die als Corporation (Aktiengesellschaft)[20], Association (Vereinigung) oder als Trust (Treuhandvermögen) gegründet worden[21]. Die grundlegende Voraussetzung der REIT-Option ist, dass das Vehikel wie eine inländische Kapitalgesellschaft („domestic corporation“) besteuert wird[22]. Diese Regelung i.V.m. dem 1997 eingeführten „Check-the-box-regulations“ eröffnet die Möglichkeit der REIT-Optierung auch für steuerlich transparente Personengesellschaften oder für associations, die die Wahl getroffen haben, als Kapitalanlagegesellschaften besteuert zu werden[23]. Die Börsennotierung ist keine Pflicht, sie ist allerdings weit verbreitet.

2.1.3 Grundlegende Wesensmerkmale des US-REIT

Die zu dem Erwerb des REIT-Status benötigte grundlegende Voraussetzungen sind in §§ 856, 857 IRC enthalten:

A, Gesellschaftsanteile

Die Gesellschaftsanteile müssen ohne Einschränkungen übertragbar sein[24]. Diese Regelung dient der leichteren Mobilisierung des Kapitals an dem Immobilienmarkt.

B, Aktionärskreis

Das Grundkapital muss - mit Ausnahme des ersten Jahres nach der Gründung der Gesellschaft - mindestens von 100 Aktionären gehalten werden[25] und die fünf größten von einander unabhängigen Anteilseigner dürfen maximal 50% an der Gesellschaft halten. Auf diese Weise soll gewährleistet werden, dass die Kleinaktionäre ihre Rechte ausüben können und einzelne Aktionäre das Unternehmen nicht ihrem Willen unterwerfen können[26].

C, Anlage- und Einkommensvorschriften (Asset Value Tresholds)

Mindestens 75% des Unternehmensvermögens muss in Immobilien, Grundpfandrechte, Barmittel oder Staatsanleihen investiert sein[27]. Der Wert der Beteiligung an den steuerpflichtigen Töchtern darf maximal 20% des Gesamtvermögens betragen[28]. REITs dürfen im Weiteren ausschließlich solche Kapitalbeteiligungen an Drittunternehmen erwerben, die 10% des Grundkapitals oder der Stimmrechte dieser Gesellschaft nicht überschreiten[29]. Bei Beteiligungen an Drittunternehmen muss eine weitere Schranke beachtet werden, nämlich die Beteiligung an einem einzelnen Drittunternehmen darf nicht 5% des REIT-Vermögens übersteigen[30].

US-REITs können Immobilien auch über ihre 100%-ige Tochtergesellschaft („qualified REIT subsidiarity“) halten. Diese Tochtergesellschaften sind steuerlich transparent, so dass die dadurch mittelbar gehaltenen Immobilien so behandelt werden, als wenn sie unmittelbar von dem US-REITs gehalten würden[31].

D, Einnahmevorschriften (Income Thresholds)

Mindestens 75% der Gesamteinnahmen müssen aus Miet- und Pachtzinsen, Hypothekenzinsen, aus der Veräußerung von Immobilienvermögen sowie aus Zinsen aus Sichteinlagen oder Staatsanleihen stammen[32]. Die Summe der oben genannten Einkünfte – zusammengerechnet mit den Zahlungen der steuerpflichtigen REIT-Töchter – und sonstigen Einkommen[33] müssen mindestens 95% der Gesamteinnahmen betragen[34]. In Folge dessen dürfen die Einnahmen aus sonstiger eigener erwerbswirtschaftlicher Tätigkeit nicht mehr als 5% der Einnahmen ausmachen.

E, Zulässige wirtschaftliche Betätigung

Durch die Vorschriften des IRC ist insbesondere der Erwerb, die Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien sowie die Immobilienfinanzierung mittels Grundpfandrechten zulässig und gefördert. Eine darüber hinaus gehende, unmittelbar eigene wirtschaftliche Betätigung des Unternehmens ist durch die obigen Anlage- und Einnahmeschwellen begrenzt.

F, Mindestausschüttung

Mindestens 90% der Unternehmensgewinne müssen als Dividende auf die Anteilseigner ausgeschüttet werden[35]. Ein REIT hat infolge dieses Erfordernisses nur begrenztes Innenfinanzierungspotential. Deshalb ist er zur Finanzierung des von ihm gehaltenen Immobilienvermögens auch auf die Mittel der Außenfinanzierung über den Kapitalmarkt angewiesen[36].

G, Besteuerung

Die spezielle Besonderheit von REITs ist deren steuerlicher Sonderstatus. Die ausgeschütteten Gewinne dürfen als Betriebsausgaben vom Gewinn abgezogen werden und nur im Unternehmen gebliebene Gewinne unterliegen der Körperschaftsteuer. Ausgeschüttete Gewinne werden bei den Anteilseignern besteuert.

2.2 Kanada

Die Canadian REITs (im Folgenden C-REITs) wurden 1993 eingeführt. Für C-REITs gelten folgende Kriterien:

2.2.1 Rechtsform

C-REITs sind als Unit Trust zu gründen[37]. Die Börsennotierung ist für mindestens 30% des Grundkapitals obligatorisch.

2.2.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Aktionärskreis

Das Grundkapital muss mindestens von 150 Aktionären gehalten werden.

B, Anlage- und Einkommensvorschriften

Mindestens 80% des Unternehmensvermögens müssen in Immobilien investiert werden. Der Wert einer Immobilie darf maximal 20% den Gesamtinvestitionen betragen.

C, Einnahmevorschriften

Mindestens 95% der Gesamteinnahmen müssen aus Immobiliengeschäfte stammen.

D, Mindestausschüttung

Mindestens 85% der Unternehmensgewinne aus immobilienbezogenen Geschäften und 50% bei Veräußerungsgeschäfte müssen als Dividende ausgeschüttet werden.

E, Besteuerung

Die Bemessungsgrenze wird auf der Ebene der nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben gesenkt, so wird die Befreiung auf Unternehmensebene erreicht. Ausländische Anteilseigner unterliegen einer 25%-igen Quellensteuer. Bei Ländern, mit denen Kanada ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen hat, verringert sich der Satz des Einkommensteuergesetzes.

2.3 Australien

2.3.1 Rechtsform

Australische REITs sind in Form von Unit Trust[38] zu gründen. Als Australischer REIT wird immer nur die börsennotierte Form, der Australien Listed Propertys Trust (LPT) bezeichnet[39]. Die steuerrechtlichen Grundlagen von LPT sind in dem Abschnitt 6 des Income Tax Assessment Act 1936 (ITAA), die investment- und aufsichtsrechtliche Rahmen in dem Managed Investments Act 1998 geregelt.

2.3.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Anlage- und Einkommensvorschriften

Ein LPT ist automatisch steuerlich transparent, wenn seine Unternehmenstätigkeiten nach dem gesetzlichen Katalog[40] zu den erlaubten Investmenttätigkeiten gehören. Immobilieninvestitionen dürfen auch im Ausland vorgenommen werden. Es existiert keine Vorschrift, wie groß der Teil der Anlagegüter sein muss, der in Immobilien investiert werden muss, so dass es relativ unsicher ist, in welchem Unfang ein LPT andere als die ausdrücklich erlaubten Investmenttätigkeiten betreiben darf[41].

B, Mindestausschüttung

Der gesamte Unternehmensgewinn muss einmal im Jahr ausgeschüttet werden.

C, Besteuerung

Das Einkommen des Trusts ist in den Händen des Verwalters steuerfrei – vorausgesetzt, die Anteilseigner haben zurzeit einen Anspruch auf das Trust-Einkommen[42]. Ausländische Aktionäre unterliegen der australischen Besteuerung.

2.4 Japan

2.4.1 Rechtsform

In Japan existieren drei Typen der REITs ohne die Pflicht der Börsennotierung. In Form von Kapitalgesellschaften gegründete J-REITs sind auf Immobilieninvestitionen und -management spezialisierte Gesellschaften, an denen sich Anleger beteiligen können. Im Weiteren können J-REITs auch in zwei Form von Investment-Trusts betrieben werden:

- Indirekt: Der Fondsmanager sammelt Anlagegelder ein und bündelt sie zu einem Investmenttrust einer Investmentbank. Das Anlageportfolio gehört der Investmentbank. Gewinnausschüttungen gehen an den Fondsmanager, der sie an die Anteilseigner weiterleitet.
- Direkt: Investoren legen ihr Geld direkt bei der Investmentbank an, die Bank schüttet direkt an die Anleger aus.

2.4.2 Grundlegende Wesensmerkmale
A, Aktionärskreis

Das Grundkapital muss mindestens 100 Millionen Yen betragen, in mindestens 4000 Anteilsscheine gelistet werden und mindestens von 1000 Aktionären gehalten werden[43]. Die drei größten Anteilseigner dürfen zusammen nicht mehr als 50%, die zehn größten Anteilseigner nicht mehr als 75% aller Anteile halten.

B, Anlage- und Einkommensvorschriften

Mindestens 75% des Unternehmensvermögens müssen in Immobilien investiert werden. Aus mindestens 50% des Anlagevermögens müssen Einkommen resultieren. Das minimale Gesamtanlagevolumen liegt bei 5 Mrd. Yen (ca. 36 Mio. €), das reine Vermögen pro Aktie bei mindestens 50.000 Yen (ca. 365 €). Anlagegüter können Immobilien sowie Barguthaben oder andere hochliquide Anlageformen sein.

C, Mindestausschüttung

Mindestens 90% der Unternehmensgewinne müssen ausgeschüttet werden.

D, Besteuerung

Bei als Gesellschaften organisierten J-REITs dürfen die ausgeschütteten Gewinne als Betriebsausgaben vom Gewinn abgezogen werden und nur im Unternehmen verbliebene Gewinne unterliegen der Körperschaftsteuer. Für die beiden Investment-Trust-Formen gelten ermäßigte Steuersätze. Ausländische Investoren müssen eine Quellensteuer in Höhe von 7% (anhand eines Abkommens kann sich der Satz reduzieren) bezahlen.

2.5 Europa-REITs

2.5.1 Niederlande

In den Niederlanden wurde zuerst im Jahre 1970 mit einem Königlichen Dekret[44] in Europa eine REIT-ähnliche Anlageform, die Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) eingeführt. Die Einführung von FBIs wurde mit entsprechender Regelung in dem niederländischen Körperschaftsteuergesetzbuch ermöglicht[45]. FBIs sind in Form von beschränkt haftenden Kapitalgesellschaften zu gründen[46]. Eine Besonderheit der FBIs ist, dass die Möglichkeit besteht, rückwirkend für das Steuerjahr für den FBI-Status zu optieren. In diesem Fall sind die stille Reserven aufzudecken und den darauf entfallenden Gewinn nach dem geltenden Körperschaftsteuersatz zu versteuern[47].

2.5.2 Belgien

Die Société d´investissement à capital fixe en immobiliére (SICAFI) wurde am 10. April 1995 durch das Dekret „Arrété royal relatif aux sicaf immobiliéres“ eingeführt. Diese Gesellschaften sind in Form von société anonyme (SA, etwa vergleichbar einer deutschen Aktiengesellschaft) oder einer société en commandite par actions (SCA, etwa vergleichbar mit einer deutschen KGaA) zu Gründen, die 100% ihren Anlagegüter in verschiedenartige Immobilien haben und den Status eines Immobilienfonds haben[48]. Es besteht eine Mindestausschüttungspflicht in Höhe von 80%. Der SICAFI unterliegt grundsätzlich der belgischen Körperschaftsteuer. Von der Bemessungsgrundlage sind Einkünfte aus Investitionen in Immobilien ausgenommen[49].

2.5.3 Frankreich

In Frankreich wurde im Jahr 2003 eine neue REIT-ähnliche Anlageform, die Société d´Investissement Immobilier Cotée (SIIC) eingeführt. SIICs sind zwingend börsennotierte Aktien- oder Kommanditgesellschaften, die ähnlich wie die US-REITs in ihren unternehmerischen Aktivitäten begrenzt sind. Es wurde eine besondere Regelung für den Fall der Umwandlung von Immobiliengesellschaften in eine SIIC geschaffen. Die in dem Grundvermögen erhaltenen stillen Reserven werden bei der Umwandlung aufgedeckt und unterliegen einem um 50% ermäßigten Steuersatz[50].

2.5.4 Großbritannien

Großbritannien und Deutschland sind die zwei europäischen Länder, die die Einführung von REIT-ähnliche Strukturen in der näheren Zukunft planen und in denen die Gesetzgebung sich aktiv mit der Einführung beschäftigt. Das Gesetz zur Einführung von UK-REITs[51] wurde schon einmal verschoben; ursprünglich war die Einführung für Anfang 2005 geplant[52]. Großbritannien hat am 15. Dezember 2005 einen Entwurf für ein UK-REIT-Gesetz veröffentlicht und am 27. Januar 2006 einen erweiterten[53] Gesetzesvorschlag vorgelegt.

[...]


[1] George Mikes (György Mikes), 15.02.1912 - 30.08.1987, ungarischer Schriftsteller

[2] Geurts, BB 2005, S. 913

[3] Volckens/Panzer IStR 2005, S. 104

[4] Funk/ Schulz-Eickhorst in Schulte, Handbuch Immobilien-Banking, S. 793

[5] Funk/ Schulz-Eickhorst in Schulte, Handbuch Immobilien-Banking, S. 791

[6] siehe Ziffer II.1.

[7] Australien, Belgien, Finnland, Frankreich, Hongkong, Japan, Kanada, Luxembourg, Malaysia, Neuseeland, den Niederlanden, Puerto Rico, Singapur, Süd Afrika, Süd Korea, Taiwan und in der Türkei. Zudem existiert in Italien eine ähnliche steuerbegünstigte Immobilienanlageform (Fondi di Investimento Immobiliare).

[8] u.A. KPMG, Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, S. 1: „Ein REIT ist eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft, die sowohl von der Körperschaft- als auch von der Gewerbesteuer befreit ist.“

[9] Stock/Teske, DB 2005, S. 187 ff., Geurts, BB 2005, S. 913 ff., Volckens/Panzer, IStR 2005, S. 104 ff.

[10] US-REIT

[11] Schulz/Harrer, DB 2005, S. 574 ff., Voigtländer, IW-Trends, 1/2006

[12] Stock/Teske, DB 2005, S. 188

[13] Geurts, BB 2005, S. 913

[14] Volckens/Panzer, IStR 2005, S. 104-105

[15] Hilgers, Deutscher Bundestag, Aktueller Begriff

[16] Zimmermann, BKR 2006, S. 300

[17] Mehrfach geändert, zuletzt durch den REIT Modernization Act von 1999 und durch den REIT Improvement Act von 2003.

[18] Volckens/Panzer IStR 2005, S. 105

[19] Funk/ Schulz-Eickhorst in Schulte, Handbuch Immobilien-Banking, S. 793

[20] Erst seit 1976 zulässig.

[21] § 856 (a) IRC, Stock/Teske, DB 2005, S. 188

[22] § 856 (a)(3), § 857 (b)(1) IRC

[23] Treasury Regulations § 301.7701-3 (c)(1)(i).

[24] § 856 (a)(2) IRC

[25] § 856 (a)(5) IRC

[26] Volckens/Panzer, IStR 2005, S. 106

[27] § 856 (c)(5)(A) IRC

[28] Treasury Regulations 1.856-3(e).

[29] § 856 (c)(5)(B) IRC

[30] § 856 (c)(5)(B) IRC

[31] Stoschek/Dammann, IStR 2006, S. 405

[32] § 856 (c)(3) IRC

[33] wie Dividenden aus Beteiligungen aus Drittunternehmen

[34] § 856 (c)(2) IRC

[35] § 857 (a)(1)(A)(i) IRC

[36] Volckens/Panzer, IStR 2005, S. 108

[37] Hilgers, Deutscher Bundestag, Aktueller Begriff

[38] Hilgers, Deutscher Bundestag, Aktueller Begriff sowie Stoschek/Dammann, IStR 2006, S. 403

[39] Stoschek/Dammann, IStR 2006, S. 405

[40] S 102M- „eligible investment business“ ITAA

[41] Stoschek/Dammann, IStR 2006, S. 405

[42] S 97 ITAA

[43] Stoschek/Dammann, IStR 2006, S. 405

[44] Besluit van 29 april 1970, houdende vaststelling van het Besluit beleggingsinsteelingen

[45] Stoschek/Dammann, IStR 2006, S. 408

[46] Hilgers, Deutscher Bundestag, Aktueller Begriff

[47] Stock/Teske, DB 2005, 189

[48] Hilgers, Deutscher Bundestag, Aktueller Begriff

[49] Stock/Teske, DB 2005, S. 189

[50] Stock/Teske, DB 2005, S. 189

[51] Mit der Bezeichnung Property Investment Found (PIF)

[52] Stock/Teske, DB 2005, S. 189

[53] Auf eine UK-REIT-Gruppenstruktur

Details

Seiten
90
Jahr
2006
ISBN (eBook)
9783638546119
ISBN (Buch)
9783638688628
Dateigröße
824 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v61083
Institution / Hochschule
Johann Wolfgang Goethe-Universität Frankfurt am Main
Note
summa cum laude
Schlagworte
Einführung Real Estate Investment Trusts Deutschland Neue Anreize Immobilieninvestitionen

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