Standort- und Marktanalyse der Mainzer Neustadt

Inhaltsverzeichnis

Abkurzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Immobilienwirtschaftslehre
2.1 Immobilienmarkt
2.2Immobilienarten/Nutzungsarten

3 Immobilienprojektentwicklung
3.1 Phasen der Projektentwicklung
3.2 Standort- und Marktanalyse

4 Standort- und Marktanalyse der Mainzer Neustadt
4.1 Standortanalyse
4.1.1 Makrostandort Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main / Stadt Mainz
4.1.2 Mikrostandort Mainzer Neustadt
4.2 Marktanalyse

5 Schlussteil

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Kurzfassung

Immobilienprojektentwickler sind regelmaBig auf der Suche nach einem geeigneten Standort fur das nachste Bauprojekt. Die gesamte Baubranche war dabei in den vergangenen Jahren von einem groBen Wachstum gepragt. Insbesondere Metropolregionen und Universitatsstadte werden zum Wohnen und Arbeiten stark nachgefragt. Die Neustadt als Stadtteil der Landes-hauptstadt Mainz und Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main wird in dieser Hausar-beit nach Einfuhrung in die theoretischen Grundlagen im Hinblick auf ihr Standort- und Marktpotenzial fur Wohnimmobilien untersucht. Hierbei zeigt sich die Neustadt als ein bis-lang beliebter Ort zum Wohnen, auch im hoheren Preissegment. Fur die Zukunft ist mit stei-genden Mieten und anhaltend hoher Nachfrage zu rechnen. Jedoch kann eine Prognose auf-grund der Corona-Krise nur mit groBer Unsicherheit erfolgen.

Abkurzungsverzeichnis

LH Landeshauptstadt

OPNV Offentlicher Personennahverkehr

EZB EuropaischeZentralbank

ICE InterCityExpress

RLP Rheinland-Pfalz

KfW KreditanstaltftirWiederaufbau

IHK Industrie und Handelskammer

1 Einleitung

Noch vor der Corona-Krise erlebten Immobilienprojektentwickler bislang goldene Zeiten, ihre Auftragsbucher waren voll.¹ Banken und Sparkassen agieren in einer Vielzahl als neue Anbieter oder Vermieter auf dem Immobilienmarkt.² Die Folgen dieser Interessensausweitung sind steigende Immobilienpreise und Mieten.³ Dies trifft insbesondere die privaten Haushalte, deren Mietausgaben im Verhaltnis zum Einkommen prozentual steigen.⁴

Die Stadt Mainz ist von dieser Entwicklung ebenfalls stark betroffen. Insbesondere der Stadt-teil Neustadt erfahrt durch diese Phase eine anhaltende Aufwertung. So sind in diesem Stadt-teil die bislang hochsten gemessenen Quadratmeter-Preise fur einen Wohnungskauf erzielt worden.⁵

Doch wie attraktiv ist ein Immobilien-Investment heute noch in diesem Stadtteil? Bietet der Standort fur die Zukunft weitere Wachstumschancen? Im Rahmen der Hausarbeit werden zunachst theoretische Grundlagen geschaffen, urn anschlieBend eine Standort- und Marktana-lyse fur die Mainzer Neustadt durchzufdhren und die genannten Fragen zu beantworten.

2 Immobilienwirtschaftslehre

Die Immobilienwirtschaftslehre als spezielle Betriebswirtschaftslehre beschaftigt sich mit der Immobilie, sowohl als Ergebnis eines Leistungsprozesses, als auch als ein wesentlicher Pro-duktionsfaktor im Leistungsprozess eines Unternehmens.⁶ Sie umfasst damit drei Kern-bereiche: Das Immobilienmanagement, die Immobilienokonomie und das Immobilienrecht. Dabei befasst sich mit den verschiedenen Lebensphasen einer Immobilie aus verschiedenen Perspektiven, sei es aus der Sicht der an der Immobilie beteiligten Akteure oder aber aus volkswirtschaftlichenBetrachtungen.⁷

2.1 Immobilienmarkt

Beim Immobilienmarkt handelt es sich aufgrund der Heterogenitat der Immobilien sowie vor- handener Praferenzen der Marktteilnehmer urn einen stark unvollkommenen Markt mit vielen unterschiedlichen Teilmarkten. Auf diesen treffen Angebot und Nachfrage nach Immobilien aufeinander.⁸

2.2 Immobilienarten / Nutzungsarten

Immobilien konnen insbesondere nach ihrer Nutzungsart unterschieden werden. In der „Reali-tat" sind dabei haufig auch gemischt-genutzte Immobilien vorzufinden, doch werden i.d.R. zur Vereinfachung nur Immobilien mit einer einzigen Nutzungsart, sog. monofunktionale Immobilien betrachtet.⁹ Die monofunktionalen Immobilien konnen zunachst zwischen der Wohnimmobilie (alle Immobilien mit wohnwirtschaftlichem Zweck) und der Nicht-Wohnimmobilie unterschieden werden, die beide wiederum in verschiedene Teil-Nutzungsarten aufgeteilt werden konnen, wie Ein- oder Mehrfamilienhauser, Buro-, oder In-dustrieimmobilien.¹⁰ Diese Nutzungs-Teilarten lassen dann wieder verschiedenste Teilmarkte entstehen.¹¹ Die Wohnimmobilien sind dabei ein wirtschaftlich bedeutender Teil in Deutsch-land. In 2019 machten sie mit 227,7 Mrd. € mehr als 59 % aller Bauinvestitionen in Deutsch-land aus und trugen somit zu uber 6 % des Bruttoinlandsproduktes bei. n Im weiteren Verlauf der Hausarbeit liegt der Fokus ausschlieBlich auf dem Wohnimmobilien-Teilmarkt bzw. auf der Nutzungsart Wohnimmobilie.¹²

3 Immobilienprojektentwicklung

Immobilienprojektentwickler eint das Ziel der Wertschopfung aus einer Immobilie, meist durch (das Management von) Planung, Baubetreuung und Vermarktung von Immobilien im Auftrag fur einen (kunftigen) Eigentumer.¹³ Hierbei ist der projekthafte Charakter hervorzu-heben, der durch die Immobilie selbst ausgelost wird. Da jede Immobilie einzigartig ist, ist auch jede durch sie ausgeloste Wertschopfung ein nur bedingt vergleichbarer Vorgang mit Wertschopfungsprozessen anderer Immobilien.¹⁴

3.1 Phasen der Projektentwicklung

Zur Strukturierung der Immobilienprojektentwicklung werden mit Hilfe von Modellen ver­schiedene Phasen der Entwicklung dargestellt. Das klassische Phasenmodell beschreibt dabei vier Phasen: (1.) Anbahnung / Ideenfindung, (2.) Konkretisierung / Planung, (3.) Bauphase und (4.) Vertriebsphase. Die Standort- und Marktanalyse lasst sich iiberwiegend der zweiten Phase (Konkretisierung / Planung) zuordnen, kann aber auch in der ersten Phase stattfinden. Die Analysen sind dabei Teil einer detaillierten Machbarkeitsstudie. Diese hat zum Ziel, alle fur den (zu genehmigenden) Bauprozess notwendigen Voraussetzungen zu schaffen, die Ren-tabilitat nachzuweisen, das Projekt nach auBen hin vertreten zu konnen und bildet somit die Grundlage fur den spateren Erfolg eines Immobilienprojektes.¹⁵

3.2 Standort- und Marktanalyse

Ziel der Standort- und Marktanalyse ist nicht nur die Betrachtung der bisherigen Ist-Situation, sondern, aufgrund von zeitlich langen Realisationsprozessen (Bauphase) mit hoher Kapital-bindung sowie der durch die Standortgebundenheit mangelnden Flexibility, auch eine Prog­nose fur die Zukunft.¹⁶

Zunachst erfolgt die Bestimmung der Nutzungsart und somit Festlegung der Zielgruppe der Immobilie, woraus sich der zu untersuchende Immobilien-Teilmarkt ergibt. AnschlieBend erfolgt die Standortanalyse, welche die aktuelle und zukunftige Situation des Standortes un-tersucht. Sie unterscheidet zwischen Makro- (groBerer geografischer Raum wie das Bundes-land, Landkreis) und Mikrostandort (unmittelbare Umgebung des Grundstucks).¹⁷ Dabei wer-den Daten zur Infrastruktur, Sozio-Demographie, Wirtschaftsleistung, des Images des Stan­dortes und vieler weiterer Aspekte analysiert, die die Attraktivitat des Standortes beeinflussen konnen. Weiterfuhrend untersucht die Marktanalyse die Angebots- und Nachfragesituation am ausgewahlten Standort und ausgewahlten Teilmarkt anhand von quantitativen und qualita-tiven Kriterien. Sie ist somit unmittelbar mit der Einschatzung des Ertragspotenzials und der kunftig erzielbaren Rendite verknupft.¹⁸ Hierfur sind das aktuelle Mietniveau, die Kaufpreis-entwicklungen, der durchschnittlicher Flachenbedarf, die aktuelle Konkurrenzsituation, Leer-stande, kiinftige FlachenerschlieBungen oder rechtliche Vorgaben fur die Nutzung zu analy-sieren.¹⁹ Insbesondere fur die Nachfrage wird man keine eindeutige Prognose treffen konnen, da externe Faktoren wie auBergewohnliche Ereignisse (Covid-19-Virus) jederzeit vorkommen konnen.²⁰

Die fur die Analyse notwendige Datenerhebung lasst Unterschiede bei der Art (Sekundar- und Primarerhebung), der Quelle (interne/externe Unternehmensinformationen, Befragungen, Be-obachtung) und des Verfahren (Voll- oder Teilerhebung) zu.²¹ In dieser Hausarbeit wird uberwiegend die Sekundarerhebung unter Nutzung interner und externer Informationen im Rahmen einer Teilerhebung verwendet.

4 Standort- und Marktanalyse der Mainzer Neustadt

Im Folgenden wird eine Markt- und Standortanalyse am Beispiel der Nutzungsart Wohnim-mobilie und des Standorts Mainzer Neustadt durchgefuhrt. Fur kunftige Bewohner werden hierbei marktubliche Kriterien der Standortattraktivitat von Wohnimmobilien angenommen. Diese sind eine gute Verkehrsanbindung (Nahe zum Arbeitsplatz), vielfaltige Einkaufsmog-lichkeiten, Schulen, Larm- und Luftbelastung, Freizeitmoglichkeiten, Lage, Image, medizini-sche Versorgung oder Kindergarten.²²

4.1 Standortanalyse

4.1.1 Makrostandort Metropolregion

Frankfurt/Rhein-Main / Stadt Mainz Die Stadt Mainz, bevolkerungsreichste Stadt und Landeshauptstadt in Rheinland-Pfalz mit 220.821 Einwohnern (Stand 29.02.2020), liegt am ostlichen Rand des Bundeslandes am Rhein (siehe Anhang l).²³ Rechtsrheinisch liegen das Taunusgebirge bzw. der Rheingau, linksrhei-nisch Rhein-Hessen, gepragt von weiten Weinbergs-Landschaften.²⁴ Dabei erstreckt sich die Stadt nicht liber den Rhein, die rechtsrheinischen Stadtteile gehoren seit Ende des 2. Welt-krieges endgultig zur hessischen Hauptstadt Wiesbaden.²⁵

Der Verkehrsraum der Stadt Mainz bietet viele Transportmoglichkeiten fur den regionalen und uberregionalen Personenverkehr. Zum OPNV gehoren nicht nur die StraBenbahn (Main-zelbahn), S-Bahn und Busse, ebenso sind Car- und Bike-Sharing moglich.²⁶ Dabei ist Mainz sowohl an den Rhein-Main-Verkehrsbund, als auch an den Rhein-Nahe-Verkehrsbund ange-schlossen.²⁷ Der Hauptbahnhof Mainz liegt an einem ICE-Knotenpunkt.²⁸ Die Autobahnen A60 Richtung Darmstadt/Bingen, A63 Richtung Kaiserslautern oder die A643 Richtung Wiesbaden liegen in unmittelbarer Nahe. BundesstraBen wie die B9 oder BIO fuhren dabei schnell aus dem Stadtgebiet. Der Frankfurter Flughafen ist 30 km entfernt (Fahrzeit 30 min), wie Anhang 3 zeigt. Die Stadt ist somit sehr gut fur Pendler und Einwohner erreichbar. GroBe Beeintrachtigung erfahrt die Stadt durch die Fluglarmbelastung. Die Lautstarke kann in un-gunstigen Zeiten uber das ertragliche MaB hinaus reichen. Dies hat die Politik erkannt und versucht entgegenzuwirken.²⁹

Mainz ist Teil der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main (auch Rhein-Main-Gebiet genannt), einer der groBten Metropolregionen Deutschlands (siehe auch Anhang 2), was die Attraktivi-tat grundsatzlich steigert. Hier leben aktuell uber 5,8 Mio. Einwohner und erwirtschaften 7,9% des Bruttoinlandsproduktes Deutschlands.³⁰ Davon waren alleine 2.292.851 sozialversi-cherungspflichtig beschaftigt. Uber 240.00 Studierende sind in den verschiedenen Hochschu-len und Universitaten eingeschrieben, Forschungseinrichtungen wie das Paul-Ehrlich-Institut, das Fraunhofer-Institut oder das Max-Planck-Institut sind mit verschiedenen Ablegern hier angesiedelt.³¹ Gerade letztgenannte Institute nutzen hierbei die Stadt Mainz in Verbindung mit der Johannes-Gutenberg-Universitat.³² Mit Frankfurt ist einer der groBten und bedeu-tendsten Finanzstandorte in Europa pragender Teil der Region (Hauptsitz der EZB), der durch den „Brexit" zusatzlich an Bedeutung gewinnt. Dies sorgt in der Region fur zusatzliche, gut bezahlte Arbeitsplatze.³³ Die pragenden Stadte des Rhein-Main-Gebietes sind neben Mainz und Frankfurt die Stadt Wiesbaden, Darmstadt und Offenbach.³⁴ Diese werden im weiteren Verlauf immer wieder in den Vergleich zur Stadt Mainz gesetzt, wie in Anhang 4 dargestellt.

Mainz fallt hierbei zunachst als am zweitdichtbebautesten und Stadt mit der hochsten Bevol-kerungsdichte ein Rheinland-Pfalz auf Mit Wiesbaden als Nachbar besteht ein fast 500.000 Einwohner umfassendes Doppelzentrum, wobei beide Stadte zugleich Hauptstadt der jeweili-gen Bundeslander sind. Alleine durch diese unmittelbare Nahe zur politischen Macht (Lan-desregierungen, Behorden, Verwaltungen) wirken diese Stadte attraktiv. Auch die Entwick-lung der Einwohnerzahlen ist hervorzuheben. Mit fast 15.000 neuen Einwohner (+6,4%) in-nerhalb von 5 Jahren und einem dabei steigenden und dauerhaft positivem Wanderungs- und Pendlersaldo scheint die Stadt Mainz an Beliebtheit zum Leben und Arbeiten zu gewinnen.³⁵ Dieser Eindruck verstarkt sich insbesondere beim Vergleich mit Wiesbaden, dass ein deutlich geringeres Bevolkerungswachstum von +3,7% aufweist. Dennoch zeigen alle analysierten Stadte des Rhein-Main-Gebiets ein positives Bevolkerungswachstum, Offenbach liegt hierbei mit +9,0% an der Spitze.³⁶ In der Stadt Mainz sind 18,2% der Menschen Auslanderin-nen/Auslander, was den geringsten Anteil der vergleichbaren Stadte des Rhein-Main-Gebietes ausmacht. Dies deutet auf erste Randerscheinungen der Metropolregion hin, was sich bei geo-grafischem Blick in den Westen von Mainz (Rheinhessen, Nahe-Region) aufgrund der landli-chen Pragung bestatigt. Der landliche Raum in Rheinland-Pfalz weiBt deutlich geringere Aus-landeranteile auf³⁷ Die vorhandenen Grunflachen dagegen unterscheiden sich, Mainz, vom Weinbau gepragt, weist uberwiegend landwirtschaftliche Nutzung auf, hingegen Wiesbaden eine groBe Flache an Wald.³⁸ Allerdings sind reine Sport-, Freizeit und Erholungsflachen mit 12,7 % an Sied-lungs- und Verkehrsflache in Mainz vorhanden, ahnlich zu den anderen Stadten des Rhein-Mainz-Gebietes.³⁹

Bei den sozialversicherungspflichtigen Beschaftigten kann Mainz eine landesweit gute Quote mit 51,9% der Bevolkerung aufweisen (RLP: 34,6%). Dazu kommen eine abnehmende Ar-beitslosenquote, ein deutlich steigender Durchschnittsverdienst je Arbeitnehmer von 36.643 € (31.092 € in 2014), sowie ein steigendes verfugbares Einkommen je Einwohner.⁴⁰ Dies fuhrte zu einer deutlich uber dem Landeswert liegenden Kaufkraft.⁴¹ Hierfur sorgen auch die in Mainz angesiedelten oder ihren Hauptsitz habenden Unternehmen wie die Universitatsmedi-zin Mainz, das Zweite deutsche Fernsehen (ZDF), die Schott AG, der Sudwestrundfunk (SWR) oder die Werner & Mertz GmbH. Die Stadt ist dabei ein bedeutender Medienstandort in Deutschland. Hinzu kommen uber 39.000 Studenten, deren Wirtschaftskraft zwar gering, aber von deren Wissen die Unternehmen profitieren konnen, sowie 15 Forschungsinstitute. Hierfur fordert die Stadt in Kooperation mit Unternehmen die Start-Up-Szene mit verschiede-nen Grunderzentren.⁴² Insgesamt betragt die Bruttowertschopfung 10.744 Mio. € (+ von 2.200 Mio. € in den letzten funf Jahren).⁴³ Diese Daten deuten auf eine grundsatzlich positive Wirt-schaftsstruktur hin, die sich in einer Wachstumsphase befindet.

[...]

¹ Vgl. DER SPIEGEL GmbH & Co. KG (Hrsg.) (2020), S. 1

² Vgl.Atzler/ Kroner (2020), S. Iff.

³ Vgl.Fabricius(2018),S. Iff

⁴ Vgl. Axel Springer SE (Hrsg.) (2017), S. 1

⁵ Vgl. EURO (Hrsg.) (2019), S. 5

⁶ Vgl.Kerry-U.Brauer(2018),S.2,5

⁷ Vgl. Nico B. Rottke / Matthias Thomas (2011), Management S. 36

⁸ Vgl.Brauer(2018),S.9f.

⁹ Vgl.Rottke(2011),S.143

¹⁰ Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2014), S. 1-7

¹¹ Vgl.Rottke(2011),S. 143f.

¹² Vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2019, S. 58f. und Statistisches Bundesamt (Hrsg.) 2020 S. 2-7

¹³ Vgl.Kinateder(2011), S .504-505

¹⁴ Vgl.Kinateder(2011), S .506

¹⁵ Vgl.Kinateder(2011), S. 518f.

¹⁶ Vgl.Brauer(2018),S.546

¹⁷ Vgl.Brauer(2018),S.547-549

¹⁸ Vgl.Kinateder(2011),S.521

¹⁹ Vgl.Brauer(2018),S.549

²⁰ Vgl.Kinateder(2018),S.522

²¹ Vgl. Brauer (2018), S. 549-552

²² Vgl. Kempermann/ Ricci/ Sagner/ Lang (2019), S.33

²³ Vgl. LH Mainz (2020) und Statisches Landesamt RLP (Hrsg.) (2020) S. 14

²⁴ Vgl. Rheinhessen-Touristik GmbH (2020)

²⁵ Vgl. LH Wiesbaden (2020)

²⁶ Vgl. Mainzer Verkehrsgesellschaft mbH (2020)

²⁷ Vgl. Rhein-Main-Verkehrsbund GmbH/ Rhein-Nahe Nahverkehrsverbund GmbH (2020)

²⁸ Vgl. DB Fernverkehr AG (Hrsg.) (2019)

²⁹ Vgl. LH Mainz (2020)

³⁰ Vgl. Regionalverband FrarMurtRheinMain (Hrsg.) S.5

³¹ Vgl. IHK Frankfurt am Main (Hrsg.) (2020), S. 1-2

³² Vgl. LH Mainz (Hrsg.) (2019), S. 6

³³ Vgl. Obertreis (2020)

³⁴ Vgl. Amt fur Statistik und Stadtforschung / LH Wiesbaden (Hrsg.) (2019) S. 259

³⁵ Vgl. Anhang 4

³⁶ Vgl. Amt fiir Statistik und Stadtforschung / LH Wiesbaden (Hrsg.) (2019) S. 261

³⁷ Vgl. Statisches Landesamt RLP (Hrsg.) (2020) S. 14 und IHK Frankfurt am Main (Hrsg.) (2020), S. 2

³⁸ Vgl. Statisches Landesamt RLP (Hrsg.) (2020) S. 12-13

³⁹ Vgl. Amt fiir Statistik und Stadtforschung / LH Wiesbaden (Hrsg.) (2019) S. 260

⁴⁰ Vgl. Statisches Landesamt RLP (Hrsg.) (2020) S. 134

⁴¹ Vgl. GFK GeoMarketing GmbH (2020) und LH Mainz (2020)

⁴² Vgl. LH Mainz (Hrsg.) (2019), S. 5-6

⁴³ Vgl. Statisches Landesamt RLP (Hrsg.) (2020) S. 128