Besonderheiten der Bilanzierung bei Immobilien-Aktiengesellschaften

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A. Einführung

B. Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse Immobilien
I. Die Direktanlage
II. Die Immobilienaktiengesellschaft
III. Der Immobilienfond
IV. Der Real Estate Investment Trust (REIT)

C. Besonderheiten der Bilanzierung
I. Der Regelungsgehalt des IAS
II. Besonderheiten auf der Aktivseite
1. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
2. Erbbaugrundstücke
3. Zum Verkauf bestimmte Immobilien
III. Besonderheiten auf der Passivseite
1. Passivische latente Steuern
2. Neubewertungsrücklage
3. Kapitalstruktur
IV. Besonderheiten in der Gewinn- und Verlustrechnung
V. Besonderheiten im Anhang

D. Kritische Würdigung

E. Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übertragungen aus/in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Tabelle 2: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien der BIG V

Tabelle 3: Kapitalstruktur der behandelten Immobilienaktiengesellschaften

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einführung

Eine Immobilienaktiengesellschaft ist eine spezielle Form der AG, welche sich hauptsächlich mit Immobiliengeschäften befasst. Zwar ist diese Form in Deutschland noch nicht all zu weit verbreitet, wohl aber in den USA in Form so genannter Real Estate Investment Trusts (REITs). Auch hierzulande nimmt Marktkapitalisierung der Immobilienaktiengesellschaften immer weiter zu.

Immobilienaktiengesellschaften haben über die Internationalen Rechnungsle- gungsstandards, speziell über den IAS 40, die Möglichkeit besondere Methoden der Bilanzierung zu nutzen, was deren Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ge- nauer darstellen kann, als wenn sie nach den gängigen Methoden bilanzieren wür- den.

Nach einer Vorstellung der Investitionsmöglichkeiten in die Immobilienklasse aus Sicht des Anlegers werden die besagten Besonderheiten in der vorliegenden Ar- beit dargestellt und deren Auswirkungen auf andere Bilanzpositionen sowie auf die Begleitrechnungen aufgezeigt. Abschließend wird sich der Autor kritisch mit diesen Bilanzierungsbesonderheiten auseinandersetzen und in einem Fazit das Erfasste zusammenführen.

B. Möglichkeiten der Investition in die Anlageklasse Immobilien

Möchte man in die Anlageklasse der Immobilien investieren, so kann man dies auf direktem Wege durch den Kauf von Immobilien, über eine Beteiligung an einer Immobilienaktiengesellschaft oder an einem Immobilienfond tun. Weiter kann man in einen so genannten Real-Estate-Investment-Trust investieren. Diese Möglichkeiten werden im Folgenden vorgestellt.

I. Die Direktanlage

Bei der Direktanlage geht es um den Erwerb von Immobilien zum Zweck der Vermietung, Verpachtung und/oder der Verwaltung. Hiermit sind allerdings hohe Transaktionskosten durch Steuern und Gebühren beim An- und Verkauf zu erwar- ten. Weiter bindet die Direktanlage Such- und Informationskosten. Es sind fun- dierte betriebswirtschaftliche und rechtliche Kenntnisse, z. B. im Miet- und Steu- errecht erforderlich und eine Streuung des Risikos des Immobilienportfolios, ge- mäß der Theorie von Markowitz¹, beispielsweise nach Regionen ist nur institutio- nellen Investoren oder Anlegern mit hohem Investitionsvolumen möglich. Im Vergleich zu anderen Anlageklassen können beim Verkauf der Immobilie, durch geringere Liquidität, Probleme auftreten. Dies kann Preisabschläge oder den Ver- kauf erst nach längerer Frist zur Folge haben.² Es ist also zu erkennen, dass die Immobiliendirektanlage für Anleger eher nachteilig ist, vor allem im Bereich Ri- siko und dessen Streuung. Somit ist es meist ratsamer, in eine der folgenden Mög- lichkeiten zu investieren.

II. Die Immobilienaktiengesellschaft

Die wohl gängigste Definition der Immobilienaktiengesellschaft ist die des Deutschen Immobilien Aktienindexes (DIMAX) des Bankhauses Ellwanger & Geiger, welcher 1995 vorgestellt wurde. Demnach sind Immobilienaktiengesellschaften solche, deren Umsätze zu mindestens 75% aus dem Immobiliengeschäft bestehen und an einem organisierten Markt gelistet sind. Immobiliengeschäfte umfassen die Vermietung und Verpachtung, die Immobilienverwaltung, den Immobilienhandel sowie die Projektentwicklung und die Immobilienberatung.³

Blickt man in den Finanzteil von Wirtschafts- oder Tageszeitungen, erkennt man, dass börsennotierte Aktiengesellschaften meist aus den Branchen Chemie, Pharma, Automobile oder ähnlichen stammen. Es existieren oft spezielle Indizes, welche die Wertentwicklung eines Portfolios des jeweiligen Segments aufzeigen. Auch für Immobilienaktiengesellschaften lassen sich solche Indizes identifizieren, wie in den USA, wo beispielsweise der von der National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT-Index), in der Schweiz der BOPP Swiss real Estate Fund Index, in Frankreich der IEIF-Index oder in Großbritannien der FTSE Property Index solche Wertentwicklungen aufzeigen.⁴

In Deutschland ist die Verbreitung der Immobilienaktiengesellschaften noch recht überschaubar. Derzeit sind circa 40 börsennotierte Gesellschaften gelistet, wovon nur drei von ihrer Größe und ihrem Börsenumsatz her internationales Niveau er- reichen. Deutschland ist zwar der größte Immobilienmarkt Europas, allerdings bringen es die drei größten deutschen Immobilienaktiengesellschaften nur auf eine Marktkapitalisierung von 3 Mrd. Euro, was im Gegensatz zu den Immobilien- fonds mit circa 250 Milliarden Euro ein sehr geringer Anteil ist.⁵ Börsengehandelte Immobilienaktiengesellschaften gingen in Deutschland aus zwei Entstehungsprozessen hervor. Einmal entwickelte sich diese Art der Gesell- schaft aus solchen, die sich vorher auf anderen Geschäftsfeldern als dem der Im- mobilien bewegten und dabei erhebliche Immobilienbestände aufbauten. Nach- dem das ursprüngliche operative Geschäft eingestellt wurde, führten die Gesell- schaften lediglich noch die Verwaltung der Liegenschaften durch. Zum anderen dienen Immobilienaktiengesellschaften als Besitzgesellschaften von Großkonzer- nen. Ihr alleiniger Geschäftszweck besteht darin, den gesamten oder einen Teil des konzerneigenen Immobilienbestandes zu verwalten.⁶

Erwirbt man Anteile, an einer Immobilienaktiengesellschaft, also deren Aktien, so sind damit relativ niedrige Transaktionskosten verbunden und man partizipiert an der Wertentwicklung eines diversifizierten, professionell verwalteten Liegen- schaftsportfolios. Auch bei einem geringen Investitionsvolumen kann der Anleger so die genannten Nachteile der Direktinvestition umgehen.⁷ Die Immobilienaktien sind jederzeit veräußerbar. Daher ist es möglich, recht kurzfristig von unterschied- lichen Immobilienmarktzyklen zu profitieren. Weiter nutzt der Anleger die gerin- gere Spekulationsfrist bei Wertpapieren. Er kann sie gemäß § 23 Art. I Nr. 2 EStG bereits nach einem Jahr steuerfrei veräußern und nicht, wie bei Immobilien, erst nach zehn Jahren gemäß § 23 Art. I Nr. 1 EStG, jeweils in Verbindung mit § 22 Nr. 2 EStG.⁸

Die Investition in Immobilienaktien ist in sofern sinnvoll, als dass für viele private Anleger die Direktanlage in Immobilien aufgrund des hohen Anlagevolumens nicht in Frage kommt. Die Anlage gilt als relativ sicher, da Immobilienaktien un- terproportional auf Bewegungen des üblichen Aktienmarktes reagieren. In einem Portfolio wirken sie somit risikomindernd.⁹ Aus Sicht eines Kapitalanlegers kann eine solche Gesellschaft als ein über einen langfristigen Zeitraum gehaltenes Portfolio aus Immobilien jeder Art gesehen werden, welches über die Aktienbörse ständig bewertet wird.¹⁰

III. Der Immobilienfond

Unter einem Immobilienfond versteht man ein Immobilienvermögen, das zum Zweck der kollektiven Kapitalanlage in Immobilien begründet ist und durch je- mand dritten verwaltet wird. Es sind stets mehrere Kapitalanleger beteiligt und sie genießen die Vorteile der Immobiliengeschäfte ohne den damit verbundenen Verwaltungsaufwand.¹¹

In Deutschland unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. In einen offenen Fond kann der Anleger jederzeit einsteigen und auch aussteigen.¹² Geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich darin, dass sie geschlossen werden, sobald das im Voraus festgelegte Investitionsvolumen erreicht ist und dann kein weiterer Anleger mehr aufgenommen wird. Geschlossene Immobilienfonds verfolgen drei Modelle, an welchen sich Anleger je nach ihrer Risikoeinstellung orientieren können.¹³

Anleger die in einen solchen geschlossenen Fond investieren werden im Prinzip Gesellschafter einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß Abschnitt 8 Titel 17 des BGB oder in den meisten Fällen Mitglied einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gemäß Abschnitt 8 Titel 16 BGB beziehungsweise Kommanditist einer Kommanditgesellschaft gemäß Zweites Buch zweiter Abschnitt des HGB.¹⁴

IV. Der Real Estate Investment Trust (REIT)

Ein REIT ist eine neue in den USA verbreitete börsennotierte Immobilienaktien- gesellschaft, welche von der Körperschaft- wie auch der Gewerbesteuer befreit ist. Der Schwerpunkt der Geschäftsaktivität eines deutschen REIT (G-REIT), dessen Einführung aktuell zur Diskussion steht, hat in immobilienbezogenen Tätigkeiten zu liegen.¹⁵ Es müssen mindestens 90% der erwirtschafteten Erträge als Dividenden an die Anleger ausgeschüttet werden.¹⁶

1960 wurden REITs in den USA zugelassen und stehen nun auch kurz vor der Zulassung an vielen europäischen Märkten.¹⁷ Da sich der Bundestag 2005 vorzeitig aufgelöst hat, verzögerte sich der erste Entwurf eines Gesetzes der Einführung des REITs in Deutschland.¹⁸ Nun aber haben die Koalitionspartner der neuen Bundesregierung CDU/CSU und SPD in ihrem Koalitionsvertrag 2005 vereinbart, dass Rahmenbedingungen für die Einführung solcher REITs geschaffen werden sollen. Einige steuerrechtliche Fragen sind hierzu aber noch zu klären. 2007 sollen die nötigen Gesetzesänderungen in Kraft treten.¹⁹

Mit der Anlage in einen REIT besteht dem Investor die Möglichkeit, die Vorteile einer Immobilienanlage in wirtschaftlicher Hinsicht mit dem steuerlichen Vorteil, der aus der REIT-Anlage resultiert, zu kombinieren. Da ein REIT steuerbefreit ist, werden die Erträge erst auf Ebene des Investors zu versteuern sein.²⁰ Der Aktio- när kann die erhaltenen Dividenden nicht nach dem Halbeinkünfteverfahren ge- mäß

§ 3 EStG anteilig versteuern, sondern muss diese komplett mit dem persönlichen Steuersatz ansetzen, was aufgrund der höheren Ausschüttung ein für ihn besseres Ergebnis herbeiführen kann.²¹

Aufgrund detaillierter Veranlagungs- und Liquiditätsvorschriften des REITs be- steht für den Anleger eine hohe Transparenz und so Sicherheit.²² Es besteht ein niedriges Kursrisiko, die Erträge sind stabil und man kann relativ hohe Renditen erzielen. Weiter erfordern REITs keinen hohen Kapitaleinsatz seitens der Investo- ren. Die Anleger können das Risikoprofil ihres Portfolios im Gegensatz zu norma- len Aktien senken. Es gilt der für Aktiengesellschaften bestehende Corporate Go- vernance Codex gemäß § 161 AktG und der damit verbundenen Kontrolle durch die Aktionäre.²³

C. Besonderheiten der Bilanzierung

Im Folgenden werden die Besonderheiten der Bilanzierung einer Immobilienakti- engesellschaft vorgestellt. Hierbei wird auf die Unterschiede zu Aktiengesell- schaften anderer Branchen auf der Aktivseite, der Passivseite, der Gewinn- und Verlustrechnung sowie des Anhangs eingegangen. Die benötigten Informationen bezog der Autor dieser Arbeit aus der Analyse der Geschäftsberichte, insbesonde- re des Abschlusses und des Anhangs, der Bayerische Immobiliengruppe AG (BIG) aus München von 2003, der Vivacon AG aus Köln von 2004, der IVG Immobilien AG (IVG) aus Bonn von 2004 und der Hypo Real Estate aus München von 2004. All diese Gesellschaften bilanzieren nach den Internationalen Rechnungslegungs- vorschriften des International Accounting Standards Board (IASB). Da in dem vorliegenden Zusammenhang der IAS 40 meiste Anwendung findet, wird dieser zunächst kurz erläutert.

I. Der Regelungsgehalt des IAS 40

Der IAS 40 findet auf den Ansatz und die Bewertung für „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties)“ Anwendung. Laut diesem Stan- dard betrifft dies solche Immobilien (Grundstücke, Gebäude, Teilgebäude, bei- des), die vom Eigentümer oder dem Leasingnehmer eines Finanzierungsleasing- verhältnisses zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zweck der Wert- steigerung gehalten werden. Diese dürfen nicht zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen oder Verwaltungszwecken oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unter- nehmens dienen.

Diese Immobilien werden gemäß IAS 40 bilanziert, wenn ein künftiger wirtschaftlicher Nutzenzufluss wahrscheinlich ist und die Anschaffungs- und Herstellkosten (AHK) verlässlich ermittelt und bewertet werden können.

[...]

¹ Vgl. Markowitz, Portfolio Selection, in: Journal of Finance 1952, 77 ff.

² Vgl. Maurer/Sebastian, Immobilienaktiengesellschaften als finanzwirtschaftliche Substitute für Immobiliendirektanlagen, 1.

³ Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 203.

⁴ Vgl. Maurer/Sebastian, Immobilienaktiengesellschaften als finanzwirtschaftliche Substitute für Immobiliendirektanlagen, 3.

⁵ Vgl. KPMG Deutsche Treuhandgesellschaft AG (Hrsg.), Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, 1 f.

⁶ Vgl. Maurer/Sebastian, Immobilienaktiengesellschaften als finanzwirtschaftliche Substitute für Immobiliendirektanlagen, 4 f.

⁷ Vgl. Ebenda, 2.

⁸ Vgl. Jasper, Kompakthandbuch Immobilien, 54.

⁹ Vgl. Jasper, Kompakthandbuch Immobilien, 55.

¹⁰ Vgl. Maurer/Sebastian, Immobilienaktiengesellschaften als finanzwirtschaftliche Substitute für Immobiliendirektanlagen, 4.

¹¹ Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 205.

¹² Vgl. Ebenda, 205.

¹³ Da im Rahmen des Seminars, für das diese Arbeit erstellt wird, das Thema „Immobilienfonds“ separat behandelt wird, wird hier nicht näher darauf eingegangen.

¹⁴ Vgl. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, 206.

¹⁵ Vgl. Malle, Real Estate Investment Trusts (REITs) auf dem Vormarsch, 1.

¹⁶ Vgl. KPMG Deutsche Treuhandgesellschaft AG (Hrsg.), Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, 1.

¹⁷ Vgl. <http://de.wikipedia.org/wiki/REIT> (besichtigt am 03. April 2006).

¹⁸ Vgl. KPMG Deutsche Treuhandgesellschaft AG (Hrsg.): Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, 1.

¹⁹ Vgl. Bundesregierung, Gemeinsam für Deutschland mit Mut und Menschlichkeit, 86.

²⁰ Vgl. Malle, Real Estate Investment Trusts (REITs) auf dem Vormarsch, 1.

²¹ Vgl. KPMG Deutsche Treuhandgesellschaft AG (Hrsg.), Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, 1.

²² Vgl. Malle, Real Estate Investment Trusts (REITs) auf dem Vormarsch, 1.

²³ Vgl. KPMG Deutsche Treuhandgesellschaft AG (Hrsg.), Einführung des Real Estate Investment Trust (REIT) in Deutschland, 1.