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Implikation der Evolutionsökonomik in die Beschreibung von Immobilienmärkten

Studienarbeit 2005 101 Seiten

Ingenieurwissenschaften - Wirtschaftsingenieurwesen

Leseprobe

i. Inhaltsverzeichnis

ii. Abbildungsverzeichnis

iii. Tabellenverzeichnis

iv. Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung

2 Analyse von Stand und Entwicklung von Immobilienmarktmodellen
2.1 Merkmale der Immobilienökonomie
2.1.1 Immobilien als Wirtschaftsgüter
2.1.2 Auseinandersetzung mit Zielen und Aufgaben
2.1.3 Immobilienmarktmodelle
2.2 Teilmärkte als Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie
2.2.1 Strukturelle Besonderheiten von Immobilienmärkten
2.2.2 Ansätze zur Abgrenzung von Immobilienmärkten
2.2.3 Betrachtung von Marktinterdependenzen
2.3 Entwicklungsgeschichte von Immobilienmarktmodellen
2.3.1 Volkswirtschaftlich geprägte Ansätze
2.3.2 Interdisziplinär geprägte Ansätze
2.4 Kritische Würdigung
2.4.1 Diskrepanz zwischen Modell und Realität
2.4.2 Problematisierung theoretischer Ansätze

3 Evolutionsökonomische Betrachtung der Immobilienökonomie
3.1 Einordnung der Evolutionsökonomik in den wissenschaftlichen Kontext
3.1.1 Entwicklungsgeschichte
3.1.2 Wissenschaftstheoretische Vorüberlegungen
3.2 Merkmale der Evolutionsökonomik
3.2.1 Zielsetzung und Betrachtungsgegenstand
3.2.2 Grundlegende Annahmen
3.2.3 Problematisierung von Information und Wissen
3.3 Reflexion immobilienökonomischer Merkmale in der Evolutionsökonomik
3.3.1 Elemente und Aktoren
3.3.2 Prozesse
3.3.3 Strukturen
3.4 Neue Sichtweise von Immobilienmärkten
3.4.1 Märkte als Ergebnis
3.4.2 Viabilität und Marktgleichgewicht

4 Folgerungen für Immobilienmarktmodelle
4.1 Evolutorische Immobilienmarktmodelle
4.1.1 Merkmale evolutorischer Marktmodelle
4.1.2 Immobilienmärkte als evolvierende Netzwerke
4.1.3 Anwendung des Nelson-Winter Modells
4.2 Potentialvergleich von evolutorischen und herkömmlichen Modellen
4.2.1 Diskrepanz von Modell und Realität
4.2.2 Diskussion des Leistungsvermögens
4.3 Beiträge für ausgewählte Forschungsschwerpunkte
4.3.1 Einfluss mikro- und makroökonomischer Faktoren auf Immobilien
4.3.2 Prognosemethoden für Märkte, Mieten und Renditen
4.4 Grenzen evolutorischer Immobilienmarktmodelle
4.4.1 Stellenwert in der Immobilienökonomie
4.4.2 Diskussion von Aufwand und Nutzen
4.5 Ausblick

5 Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

Internetquellenverzeichnis

ii. Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Struktur der Studienarbeit

Abbildung 2: Haus der Immobilienökonomie

Abbildung 3: Immobilie, Immobilienmärkte und Akteure

Abbildung 4: Teilmärkte im Haus der Immobilienökonomie

Abbildung 5: Segmentierung des Immobilienmarkts

Abbildung 6: Schnittpunkte zwischen Immobilienmark und Geld-/Kapitalmarkt

Abbildung 7: Zusammenhänge zwischen Immobilienmärkten

Abbildung 8: Immobilienökonomie als Multi- oder Interdisziplin

Abbildung 9: Beschreibungsarten des Immobilienmarkts

Abbildung 10: Einfaches Marktmodell

Abbildung 11: Fisher-DiPasquale-Wheaton Modell

Abbildung 12: Das Cobweb-Modell

Abbildung 13: Marktmodell von Kummerow

Abbildung 14: Wohnungsmarktmodell nach Voß

Abbildung 15: Elemente und Aktoren

Abbildung 16: Archetypen von Netzwerken

Abbildung 17: Netzwerk mit destabilisierenden, verbotenen Triaden

Abbildung 18: Netzwerk mit stabilen Triaden

Abbildung 19: Drei-Ebenen Hyperstruktur

Abbildung 20: NW-Simulationsmodell für Firmen des Büroimmobilienmarkts

iii. Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Leistungsvergleich der theoretischen Ansätze

iv. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

„Obwohl der Bausektor ungefähr zehn Prozent zum deutschen Bruttoinlandsprodukt beiträgt gilt er als wenig Transparent. Seine wesentlichen Bestimmungsparameter lassen sich nur schwer erfassen, definieren und die Wirkungsweise ihres Zusammenspiels erklären.“[1]

1.1 Problemstellung

Den volkswirtschaftlichen Grundlagen der Immobilienökonomie liegt in der gängigen Literatur zumeist ein erweitertes neoklassisches Paradigma zugrunde.[2] Die daraus resultierenden immobilienökonomischen Erklärungsansätze integrieren nicht explizit das Problem fundamentalen Unwissens der beteiligten Marktakteure, sondern argumentieren von dem Standpunkt aus, dass die Determinanten des handlungsrelevanten Ausschnitts des Immobilienmarkts bekannt seien.[3] Das äußert sich beispielsweise darin, dass der Akteur am Markt in der Entscheidungssituation alle relevanten Handlungsalternativen kennt und unter Umständen sogar deren Konsequenzen. Es liegt ihm ein „wahres“ Modell der Wirtschaft zugrunde, worin der Akteur sich stets seines Wissens beziehungsweise Unwissens bewusst ist. Handlungsalternativen und Konsequenzen können zutreffend mit Wahrscheinlichkeitswerten beschrieben werden.

Von großem Interesse für Theorie und Praxis der Immobilienökonomie ist die Erklärung des Verhaltens der Marktteilnehmer als Reflex[4] von Entscheidungsprozessen. Grundlage von Entscheidungsprozessen bilden unter anderem Prognosemodelle und das Wissen über die Gegebenheiten des Markts. Empirische Beobachtungen belegen allerdings, dass herkömmliche Erklärungsmodelle oft nur lückenhaft in der Lage sind das reale Geschehen an Immobilienmärkten zu beschreiben oder das Versagen von Prognosen zu erklären.[5] In diesem Kontext werden als wichtige aktuelle Forschungsschwerpunkte der Immobilienökonomie unter anderem der „Einfluss makro- und mikroökonomischer Faktoren auf die Immobilie“ und „Prognosemethoden für Märkte, Mieten und Renditen“ genannt.[6] Hinzu kommt die Integration von „Behavioral Real Estate“, einem verhaltenswissenschaftlich ausgerichteten Forschungsgebiet aus dem amerikanischen Bereich.[7] Ein wichtiger Ausgangspunkt für obige Forschungsansätze sind Modelle zur Beschreibung von Immobilienmärkten, deren Untersuchung Gegenstand dieser Arbeit sein soll.

Das Konzept der Evolutionsökonomik stellt einen alternativen Versuch dar, dass gesamte wirtschaftliche Geschehen durch Anwendung evolutionstheoretischer Prinzipien erklärbar zu machen. Das wirtschaftliche Grundproblem sei das Unwissen und nicht die Knappheit, wie bei herkömmlichen Theorien. Die Evolutionsökonomik beinhaltet interdisziplinäre Aspekte, indem sie Erkenntnisse von beispielsweise Evolutionstheorie und Systemtheorie integriert. Die Theorie versucht im Kern den permanenten wirtschaftlichen Wandel auf Basis des Variations-, Selektions-, Bewahrungs- Paradigmas als Folge von Phänomenen wie Singularität, Irreversibilität, Pfadabhängigkeit und Viabilität vom fundamentalen Unwissen der Akteure ausgehend zu erklären. Einige Verfechter der Evolutionsökonomie sehen in diesem Ansatz sogar das Potential zu einem universellen Erklärungsmodell zu gelangen, welches in der Lage ist, ökonomische Erkenntnisse aus anderen Theorien als Spezialfälle zu integrieren.[8] Im Umkehrschluss eröffnet sich so die Möglichkeit der Entwicklung einer evolutorischen Beschreibung von Immobilienmärkten.

1.2 Zielsetzung

Grundlage der Untersuchung ist die Analyse gegenwärtig verbreiteter Konzepte zur Beschreibung von Immobilienmärkten sowie eine Klärung ihrer Verankerung in
verschiedenen Theorien. Dabei soll anhand der gebräuchlichen Terminologie gezeigt werden, wie Immobilienmärkte und ihr Umfeld aufgefasst und beschrieben werden.

Es ist darauf einzugehen wo Grenzen gebräuchlicher Immobilienmarktmodelle bestehen und sich der Bedarf von Ergänzungen oder gar einer alternativen Theorie für die relevanten immobilienökonomischen Fragestellungen ableitet.

Die Evolutionsökonomik befindet sich noch in einem Entwicklungsstadium und ist von ihrer wissenschaftlichen Reife her nicht mit umfassend diskutierten Disziplinen wie beispielsweise der Neoklassik zu vergleichen. Im zweiten Teil der Studienarbeit soll daher zunächst ein Überblick über die verfügbaren evolutionsökonomischen Erkenntnisse gegeben werden. Darauf aufbauend wird versucht Elemente zu finden, die sich zur Beschreibung von Immobilienmärkten eignen könnten.

Im dritten Teil folgen Überlegungen zur Gestaltung evolutorischer Immobilienmarktmodelle. Daneben kommt es zu einer kritischen Auseinandersetzung mit den Konsequenzen der zuvor gewonnenen Erkenntnisse im Hinblick auf deren Nützlichkeit für die Immobilienökonomie. Dabei sind sowohl allgemeine Auswirkungen als auch mögliche Folgen für die beiden oben explizit genannten Forschungsschwerpunkten zu berücksichtigen. Einen grafischen Überblick über die Struktur der Studienarbeit gibt die Abbildung 1:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Struktur der Studienarbeit

2 Analyse von Stand und Entwicklung von
Immobilienmarktmodellen

2.1 Merkmale der Immobilienökonomie

2.1.1 Immobilien als Wirtschaftsgüter

Das Wort Immobilie leitet sich aus dem lateinischen „immobilis“ für „unbeweglich“ ab.[9] Die Immobilienökonomie als eigenständiges Forschungsgebiet erhält ihre Existenzberechtigung vor allem durch die außergewöhnlichen Eigenschaften der Immobilie im Vergleich zu anderen Wirtschaftgütern. Jede Immobilie ist ein Unikat aus folgenden Gründen: Immobilien sind stark heterogene, standortgebundene Güter und umfassen einen hohen Komplexitätsgrad. Kennzeichnend sind die langen Entwicklungs- und Lebenszyklen von Immobilien, verbunden mit hohen Investitionsvolumina, bei gleichzeitig hohen Transaktionskosten. Immobilien sind beschränkt teilbar und beschränkt substituierbar. Die Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie sind wiederum Ursache für die Besonderheiten von Immobilienmärkten, welche weiter unten näher erläutert werden.[10]

Weiterhin erscheint eine verwendungsbezogene Definition des Immobilienbegriffs zweckmäßig, da der Begriff unterschiedlich verstanden wird und viele Synonyme wie beispielsweise „Grundstücke“, „Gebäude“ oder „Liegenschaften“ in der Sprachwelt existieren. Der Immobilienbegriff kann daher aus verschiedenen Perspektiven eine unterschiedliche Bedeutung haben. Für Problemstellungen aus der wirtschaftlichen Realität kann offenbar eine multidimensionale Sicht geeignet sein, welche alle Perspektiven, je nach Anforderung, integriert und erweitert.[11] Ein Überblick über die perspektivische Unterteilung soll in Anlehnung an Schulte erfolgen und einer Dreiteilung gemäß juristischen, physischen und
ökonomischen Aspekten genügen.[12]

Der juristische Immobilienbegriff ist in Deutschland grundlegend im BGB unter Verwendung des Ausdrucks „Grundstück“ definiert. Es existiert keine Legaldefinition des Begriffs Immobilie im Gesetz. Anzumerken ist, dass ein Gebäude juristisch keine autonome Sache ist, sondern als Einheit mit dem Grundstück betrachtet wird.

Die physische Betrachtungsweise der Immobilie definiert sich aus ihren materiellen Eigenschaften und manifestiert sich in ihrer Erscheinungsform gegenüber dem Betrachter. Der Begriff ist gebäudeorientiert wobei Grundstücksaspekte vernachlässigt werden. Wirtschaftswissenschaftlich ist jedoch nicht eine physische Definition relevant, sondern die Nutzengenerierung einer Immobilie beim Investor.

Ökonomisch lassen sich Immobilien unter produktionstheoretischen und investitionstheoretischen Aspekten verstehen. Produktionstheoretisch stellen Immobilien einen Produktionsfaktor dar. Als Investitionen sind sie Kapitalvermögen oder Sachanlagen. Im Mittelpunkt der ökonomischen Betrachtung steht demnach der Wert der Nutzung oder der Nutzungsmöglichkeit eines knappen und künstlich abgegrenzten Raumes für eine bestimmte Zeitdauer.[13] Die letztgenannte Definition charakterisiert den Immobilienbegriff, der dieser Arbeit zugrunde liegt.

2.1.2 Auseinandersetzung mit Zielen und Aufgaben

Die wirtschaftswissenschaftliche Auseinandersetzung mit Immobilien manifestiert sich weltweit vor allem in drei Hauptströmungen mit unterschiedlich langer Forschungstradition und differierenden Zielen und Aufgaben. Ein Ansatz mit älterer Forschungstradition ist der von Dasso geprägte „Investment & Finance Approach“, worin Immobilien primär als Anlageobjekt aus finanzwirtschaftlicher Sicht betrachtet werden. Ziele und Aufgaben leiten sich hier vor allem durch Überlegungen zur Gestaltung von Anlageportfolios und Renditeoptimierung ab.[14]

Die Verknüpfung mit finanziellen Aspekten beim „Investment & Finance Approach“ bietet zwar beispielsweise für Investoren einen brauchbaren praktischen Nutzen, kann aber gleichzeitig als eine perspektivische Einengung gesehen werden.[15]

Neben dieser aspektorientierten amerikanischen Hauptströmung gibt es auch Vertreter eines interdisziplinär ausgerichteten immobilienökonomischen Ansatzes wie beispielsweise Graaskamp.[16]

In Großbritannien dominiert der weiter gefasste „Surveying Approach“ die immobilienwirtschaftliche Forschung.[17] Der als zweite Hauptströmung anzusehende Ansatz betrachtet nahezu alle Aspekte der Immobilienwirtschaft von der physischen Struktur der Immobilie bis hin zu Investmentanalyse.[18]

Drittens herrscht in Kontinentaleuropa ein interdisziplinärer Ansatz in der Immobilienforschung vor, in dessen Rahmen auch diese Arbeit eingebettet ist. Schulte prägte 1990 in Deutschland den Begriff Immobilienökonomie. Damit sollte eine wissenschaftliche
Disziplin beschrieben werden, die die Erklärung und Gestaltung realer Entscheidungen von mit Immobilien befassten Wirtschaftssubjekten zur Aufgabe hat und auf einem interdisziplinären Grundverständnis beruht. Ziel immobilienwirtschaftlicher Forschung ist nach Schulte diese Entscheidungsprozesse zu vereinfachen und durch strukturierte Lösungsansätze zu deren Verbesserung beizutragen.[19]

Einen aspektorientierten Überblick der Immobilienökonomie bietet das „Haus der Immobilienökonomie“ in der nachfolgenden Abbildung 2. Das interdisziplinäre Fundament besteht aus wissenschaftlichen Fachdisziplinen, wobei die allgemeine Betriebswirtschaftslehre die Basis darstellt. Als Säulen oder Wände des Hauses sind institutionelle und typologische Aspekte eingebaut. Die oberste Etage des Hauses bilden Management Aspekte.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Haus der Immobilienökonomie[20]

Einen etwas engeren Ansatz liefert Brauer, der die Immobilienwirtschaft als eine spezielle Form der Betriebswirtschaftslehre definiert, welche ebenso nach funktionalen, institutionalen und übergreifenden Gesichtspunkten eingeteilt ist. Er gliedert die Bereiche der Immobilienwirtschaft entlang des Lebenszyklus von Immobilien. Den verschiedenen Lebenszyklusphasen werden immobilienwirtschaftliche Teildisziplinen zugeordnet. Danach könnten zum Beispiel Immobilienmarketing und Renditeberechnung in der Phase bis zur Investitionsentscheidung betrachtet werden. Weitere Ziele und Aufgaben leiten sich in diesem Ansatz direkt aus den spezifischen Teildisziplinen ab.[21]

Im Haus der Immobilienökonomie von Schulte ist dieser Ansatz unter den funktionsspezifischen Managementaspekten reflektiert.

2.1.3 Immobilienmarktmodelle

Das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage einer Leistung, welches unmittelbar im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsgut Immobilie steht, definiert einen Immobilienmarkt aus Sicht der Volkswirtschaftslehre.[22] Daran anknüpfend wird ein Markt auch als Menge von Nachfragern, Gütern und Anbietern charakterisiert.[23] Neben diesen allgemeinen Definitionen finden sich in der Literatur weitere Ansätze.[24]

Unter Modellen wird in den Wirtschaftwissenschaften eine vereinfachte Darstellung der Wirklichkeit verstanden. Durch das Weglassen irrelevanter Einzelheiten soll sich auf das Wesentliche der ökonomischen Wirklichkeit beschränkt werden. Der Erfolg eines Modells hängt davon ab, ob die „richtigen“ Vereinfachungen ausgewählt wurden. Eine allgemeine Vorgehensweise ist die Entwicklung von einfachen zu komplexeren Modellen, um eine höhere Güte der Realitätsabbildung zu erhalten.[25]

Ein Immobilienmarktmodell ist demnach eine vereinfachte, oft problemorientierte Abbildung der Phänomene des Immobilienmarkts. Diese allgemeine Formulierung lässt bewusst viel Spielraum, um die Streuung der später aufgeführten theoretischen Ansätze umfassen zu können. Ein Immobilienmarktmodell stellt ein grundlegendes Hilfsmittel zur erfolgreichen Auseinandersetzung mit immobilienökonomischen Fragestellungen dar und hat daher eine zentrale Bedeutung. Aus diesem Grund liegt vielen wissenschaftlichen Arbeiten eine eingehende Beschreibung des betrachteten Immobilienmarkts zugrunde, was letztendlich nichts anderes als ein Immobilienmarktmodell im Sinne obiger Definition ist. Zur exemplarischen Illustration wird an dieser Stelle auf die Arbeiten von Wüstefeld, Schulz oder Wernecke verwiesen.[26]

Die Analyse von gebräuchlichen Theorien zur Beschreibung von Immobilienmärkten und ihre kritische Beurteilung ist Gegenstand der nächsten Abschnitte.

2.2 Teilmärkte als Betrachtungsgegenstand der Immobilienökonomie

2.2.1 Strukturelle Besonderheiten von Immobilienmärkten

Strukturelle Besonderheiten von Immobilienmärkten leiten sich direkt aus den Eigenschaften der Immobilie als Wirtschaftsgut ab. Durch die fixe Lage der Immobilien sind Immobilienmärkte stark lokale Märkte, die von der lokalen Angebots- und Nachfragesituation bestimmt sind. Angebot und Nachfrage können aufgrund der Immobilität daher stets nur lokal erfüllt werden. Die Einzigartigkeit einer Immobilie ist zumindest durch ihre Ortsgebundenheit gewährleistet und schränkt daher auch ihre Substituierbarkeit stark ein.[27]

Informationen sind den Marktteilnehmern nur eingeschränkt zugänglich. Es besteht kein zentraler Markt, sondern nur eine Vielzahl unterschiedlicher Teilmärkte, was zu Marktsegmentierungen führt. Dazu kommt, dass Objektinformationen oft vertraulich behandelt werden, was vor allem auf dem deutschen Immobilienmarkt sehr ausgeprägt ist und zu einem hohen Grad an Intransparenz führt. Folglich sind bei Immobilien nicht alle relevanten Informationen schon durch den Preis ausgedrückt wie das zum Beispiel für Aktienmärkte angenommen wird.[28] Hinzu kommen Transaktionskosten für die Informationsbeschaffung, wobei sich insbesondere das Finden geeigneter Objekte und die Wertermittlung von Immobilien aufwendig gestalten können.[29]

Die Unteilbarkeit einer Immobilie führt zu hohen Liquiditätsanforderungen an die Marktteilnehmer, was gleichzeitig eine Barriere für deren Anzahl und somit eine Einschränkung der allgemeinen Konkurrenzsituation darstellt. Immobilienmärkte können deshalb kaum als effiziente Märkte angesehen werden.[30]

Die Angebotsseite kann aufgrund drei wesentlicher Faktoren nur mit Zeitverzögerungen (engl. Timelags) auf eine sich ändernde Nachfrage reagieren. Die Dauer der Informationsweiterleitung über ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage führt zu einem Informationslag.

Die Dauer von Projektentwicklungen und Baugenehmigungen führen zu einem zweiten Lag. Durch den zeitaufwendigen Bauprozess kommt es letztendlich zum Ausführungslag.[31] Nicht zu vernachlässigen sind die Einflüsse institutioneller Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel staatliche Bauförderungen, Baugesetze und Gewerkschaften.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Immobilie, Immobilienmärkte und Akteure[32]

In der obigen Abbildung 3 sind die geschilderten Zusammenhänge dargestellt. Als Ergänzung finden sich dort die Akteure der Immobilienwirtschaft. Ihre Eigenschaften und ihr Verhalten stehen in wechselseitigem Einfluss mit den Immobilienmärkten. Menschliche Individuen als Marktteilnehmer zeichnen sich aus durch beschränkte Rationalität, unvollkommene Information sowie begrenzte Wahrnehmungsbereiche. Ihr Entscheidungsverhalten wird durch ein komplexes Geflecht von weiteren, situativen Einflussfaktoren beeinflusst,[33] wobei zudem keine absolute Sicherheit bezüglich des zugrunde liegenden Marktmodells herrschen kann. Als situative Einflussfaktoren können unter anderem Zeitdruck, Zielkonflikte, das Entscheidungsumfeld oder psychologische Faktoren angesehen werden.

2.2.2 Ansätze zur Abgrenzung von Immobilienmärkten

Für konkrete Problemstellungen, wie beispielsweise die Büroimmobilienzyklenforschung oder eine Marktstudie eines Gewerbeimmobilieninvestors, sind angepasste Immobilienmarktmodelle notwendig, welche den betrachteten Teilmarkt sinnvoll beschreiben. Daher ist eine genauere Abgrenzung von Immobilienmärkten praktikabel, da eine problemorientierte Betrachtung sonst zu unscharf wird und die Beschaffung von ausreichend Datenmaterial problematisch ist.[34] Die Tatsache, dass der reale Immobilienmarkt ohnehin stark segmentiert ist, kommt dieser Anforderung entgegen.

Nach der allgemeinen volkswirtschaftlichen Marktdefinition weiter oben stellt sich die Frage, wie eine konkrete Unterteilung des Immobilienmarkts aussehen kann. Die marketingtheoretische Konzeption zur Erfassung und Abgrenzung des relevanten Markts in räumlicher, zeitlicher und sachlicher Hinsicht stellt hier einen ersten Ansatz dar.[35] Es handelt sich um einen relevanten Markt insofern die Abgrenzung im Hinblick auf
Untersuchungszweck oder Bedeutung für potentielle Marktteilnehmer erfolgt.[36]

Räumliche Abgrenzung:

Durch die Unbeweglichkeit von Immobilien ergeben sich Teilmärkte, die lokal, regional und überregional untergliedert sind. Preise von sonst vergleichbaren Immobilien können von Region zu Region stark schwanken, da die standortbezogene Knappheit von Immobilien unterschiedlich ist.[37] Beispielhaft wäre eine Betrachtung des Immobilienmarkts in Nordhessen im Vergleich zum Rhein-Main Gebiet. Einzig die Nachfrageseite nach Immobilien kann als räumlich flexibel betrachtet werden. Aufgrund der Einzigartigkeit von Immobilien kann eine räumliche Abgrenzung theoretisch bis auf die Ebene einer einzelnen Immobilie durchgeführt werden. Wichtig bei der Wahl des Abgrenzungsraums ist daher das Festlegen, worin eine Vergleichbarkeit der Immobilien innerhalb des betrachteten Teilmarkts besteht.[38]

Zeitliche Abgrenzung

Die zeitliche Dimension kann mindestens in zweierlei Hinsicht betrachtet werden. Zum einen besteht die Möglichkeit einen bestimmten Teilmarkt durch die Dauer der Betrachtungsperiode weiter einzugrenzen. Beispielsweise kann für eine Untersuchung der Frankfurter Immobilienmarkt für ein Jahr betrachtet werden. Zum anderen besteht die Möglichkeit Teilmärkte zeitlich entlang des Lebenszyklus einer Immobilie zu betrachten. So lässt sich abgestuft vom Projektentwicklungsmarkt in der Entstehungsphase bis hin zum Markt für Abrissdienstleistungen in der Verwertungsphase unterscheiden.[39]

Sachliche Abgrenzung

Im Gegensatz zur eindeutigen Abgrenzung in räumlicher und zeitlicher Hinsicht ist die Frage der sachlichen Abgrenzung aus betriebswirtschaftlicher Sicht bis heute nicht endgültig gelöst. Abgrenzungskriterien können oft nur für den konkreten Einzelfall und im Hinblick auf den Zweck der Analyse getroffen werden.[40] Grundsätzlich finden sich in der Immobilienökonomie jedoch mindestens zwei gebräuchliche Kriterien um Immobilienmärkte sachlich abzugrenzen.

Erstens kann eine Abgrenzung wie bei Brauer[41] verwendungsbezogen nach Art der Immobilie erfolgen, was gleichermaßen unter dem Namen „typologische Aspekte“ bei Rottke und Wernecke[42] erfolgt. In dieses Schema gehört unter anderem die Abgrenzung in einen Wohnimmobilienmarkt, einen Gewerbeimmobilienmarkt oder einen Sonderimmobilienmarkt. Zweitens besteht die Möglichkeit einen Teilmarkt weiter nach Art der Leistung in den Grundstücksmarkt, den Mietflächenmarkt, den Anlagenmarkt und den Neubaumarkt zu unterteilen.[43] Denkbar ist auch das Hinzunehmen des Dienstleistungsaspekts, beispielsweise in Form des Projektentwicklungsmarkts oder des Markts für freiberufliche Leistungen.[44] Ein Beispiel wäre ein Markt für Dienstleistungen rund um den Neubau von Wohnimmobilien.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Teilmärkte im Haus der Immobilienökonomie[45]

Obige Abbildung 4 veranschaulicht in Anlehnung an das „Haus der Immobilienökonomie“ wie in dieser Darstellung die Rolle von Märkten berücksichtigt werden könnte. Dabei wurden die Teilmärkte in der oben getroffenen Unterscheidung von räumlichen, zeitlichen und sachlichen Merkmalen dargestellt.

In Abbildung 5 auf der nächsten Seite wird eine andere Darstellungsmöglichkeit aufgezeigt. Hierin erfolgt eine Segmentierung des Immobilienmarkts nach geografischen Gesichtspunkten, Immobilienart und Eigentumsrechten. Die umfassende Darstellung gibt einen guten Überblick über das Spektrum unterschiedlicher Segmentierungsarten, welche zu
Untersuchungszwecken isoliert betrachtet oder kombiniert werden können.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Segmentierung des Immobilienmarkts[46]

Prinzipiell können durch Hinzufügen weiterer Gliederungsmerkmale wie zum Beispiel dem Preisbereich oder dem Errichtungszeitraum, unendlich viele neue Teilmärkte abgegrenzt werden. Im Umkehrschluss würde dies bedeuten, dass theoretisch auch unendlich viele, auf Teilmärkte angepasste Immobilienmarktmodelle existieren. Inmitten der großen Anzahl denkbarer Modelle versucht diese Arbeit in den nächsten Kapiteln eine Einschränkung vorzunehmen. Es sollen daher allgemeine Merkmale von Beschreibungsformen des Immobilienmarkts unter dem Gesichtspunkt wiederkehrender Grundprinzipien und Entwicklungstendenzen untersucht werden. Zur Vervollständigung sei erwähnt, dass sich aus mikroökonomischer Sicht auch ein Marktformenschema, das nach Anzahl der Marktteilnehmer von der Angebots- und Nachfrageseite her in Polypol-, Oligopol- und Monopolmärkte untergliedert ist, auf Immobilienmärkte anwenden lässt.[47]

2.2.3 Betrachtung von Marktinterdependenzen

Bei der Beschäftigung mit Immobilienmarktmodellen ergibt sich neben der Frage nach Art der Beschreibung einzelner Teilmärkte auch die Frage, ob Zusammenhänge zwischen Märkten dargestellt werden und wie diese sich in Modellen äußern.

Teilmärkte der Immobilienwirtschaft existieren nicht isoliert, sondern in einem Netzwerk mit anderen Märkten. Die anderen Märkte können sowohl Teilmärkte in Form von Gütermärkten des Immobilienbereichs sein,[48] als auch immobilienfremde Märkte wie Geld- oder Kapitalmarkt.[49] Die Prozesse zwischen diesen Märkten stellen dabei gegenseitige Interdependenzen her. Bekannt ist in diesem Zusammenhang das 1992 veröffentlichte Fisher-DiPasquale-Wheaton Modell, welches einen Zusammenhang zwischen Grundstücksmarkt, Kapitalmarkt und Neubaumarkt in einem Vier-Quadrantenmodell beschreibt.[50] Details zum Modell werden im nächsten Kapitel aufgegriffen.

Ein weiterer Ansatz ist die Anwendung der Produktionsfaktorentheorie auf die Immobilie, um den Zusammenhang zwischen Geld-, Kapital- und Immobilienmarkt abzubilden. Im Kern beruht dieser Ansatz auf drei unterschiedlichen Perspektiven aus denen ein Immobilieninvestment betrachtet werden kann. Zum einen als reiner Produktionsfaktor in Form von Boden und Gebäude, um ein anderes Wirtschaftsgut zu produzieren. Zum anderen kann eine Immobilie auch rein als Geldkapitalanlage verstanden werden, also als Konkurrenz zu ihrer Nutzung als Produktionsfaktor. Das Investment verläuft wiederum unter Abhängigkeit vom Geldmarkt, wo das notwendige Geldkapital beschafft wird.[51] Nachfolgende Abbildung 6 gibt einen Überblick über diesen Zusammenhang.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Schnittpunkte zwischen Immobilienmark und Geld-/Kapitalmarkt

Ein weiteres Modell zur Beschreibung von Marktinterdependenzen zwischen Kapitalmarkt, Immobilien-Investitionsmarkt, Flächenmarkt und Bauleistungsmarkt liefert Wernecke nach einem Konzept von Archer und Ling.[52] Kennzeichnend für dieses Modell ist eine Unterscheidung zwischen einer realwirtschaftlichen und einer finanzwirtschaftlichen Dimension. Zur Veranschaulichung dient die Abbildung 7. Ausgangspunkt sind die Mietpreise, die sich auf dem Flächenmarkt bilden. Die Mieten besitzen wiederum Signalwirkung für das Verhalten am Immobilien-Investitionsmarkt. Eine weitere Einflussgröße für diesen Markt stellt die Kostenseite dar, die durch den Bauleistungs- und Grundstücksmarkt gegeben ist. Kapitalmarkt und Staat werden als exogene Faktoren betrachtet. Der Kapitalmarkt steht mit seinen Anlagemöglichkeiten in Konkurrenz zu Bestandsinvestitionen und Neuprojektentwicklungen des Immobilien-Investitionsmarkts. Von staatlicher Seite wird der Einfluss von Steuern berücksichtigt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Zusammenhänge zwischen Immobilienmärkten[53]

Die Beschreibung von Interdependenzen findet weiteren Eingang in den im nächsten Kapitel systematisierten Immobilienmarktmodellen.

2.3 Entwicklungsgeschichte von Immobilienmarktmodellen

2.3.1 Volkswirtschaftlich geprägte Ansätze

Wie weiter oben bereits erwähnt, hat sich die Immobilienökonomie als wissenschaftliche Disziplin erst um 1990 in Deutschland etabliert.[54] Analog zur Wissenschaft sind daher auch viele Ansätze zu Immobilienmarktmodellen recht jung. Es wird in dieser Arbeit davon ausgegangen, dass ältere Immobilienmarktmodelle der traditionsreicheren angloamerikanischer Immobilienforschung in der internationalen Literatur seit 1990 verarbeitet sind. Zur Einschränkung erfolgt daher eine Betrachtung der Entwicklung von Immobilienmarktmodellen von diesem Zeitraum bis in die Gegenwart.

Der Beginn des letzten Jahrzehnts ist dadurch charakterisiert, dass sich verschiedene Ansätze zu Immobilienmarktmodellen entwickelt haben, die unterschiedlichen theoretischen Schwerpunkten folgen. Den ältesten und häufigsten Überlegungen dieser Periode liegt eine an der Volkswirtschaftstheorie ausgerichtete Betrachtungsweise zugrunde. Neben ersten Immobilienmarktmodellen, welche sich zunächst nur unter Berufung auf neoklassische Überlegungen begründen, findet der Ansatz zur Neuen Institutionenökonomik Anwendung.

[...]


[1] Zitat aus: Bulwien, Immobilienmarkt Deutschland 2004, S. 12-13

[2] Vgl. z.B. Möller, D. A., Planungs- und Bauökonomie Band 1 1996, S. 7-30 oder vgl. Diederich, C. J., Führungswissen 1999, S. 1-34 oder vgl. auch Schulte, K.-W., Immobilienökonomie 1998, S. 99-107

[3] Es wurde keine immobilienökonomische Literatur gefunden, die von den Marktteilnehmern ausgehend argumentiert und diese explizit durch fundamentales Unwissen charakterisiert. Hingegen existieren Beiträge, die Informationsinsuffizienz und fehlende Transparenz als Eigenschaften von Immobilienmärkten thematisieren. Vgl. hierzu Glück, S., Immobilienmakler 1997, S. 91 ff und
Derkum., M., Jahrzehnte voraus 2005, S. 22-23

[4] Vgl. Black, R. T.; Brown, M. G.; Diaz, J. et al., Behavioral research 2003, S. 85-87

[5] Vgl. Wernecke, M., Büroimmobilienzyklen 2004, S. 1-9 in Verbindung mit S. 241-245

[6] Vgl. Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al. Forschungsschwerpunkte 2004, S. 12-13

[7] Vgl. Black, R. T.; Brown, M. G.; Diaz, J. et al. , Behavioral Research 2003, S. 1

[8] Vgl. Herrmann-Pillath, C., Grundriß der Evolutionsökonomik 2002, S. 21 ff

[9] Quelle: Langenscheits Universalwörterbuch, Latein 2001

[10] Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft 1999, S. 10-13

[11] Vgl. Oettle, K., Wohnungswirtschaft 1991, S. 8-9

[12] Vgl. Schulte, K.-W., Immobilienökonomie 1998, S. 15-18

[13] Vgl. Sotelo, R. und Schaedel, V., Immobilienbranche 2004, S. 3

[14] Vgl. Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al. Forschungsschwerpunkte 2004, S. 6f

[15] Vgl. Black, R. T.; Brown, M. G.; Diaz, J. et al., Behavioral research 2003, S. 85

[16] Vgl. Pierschke, B. und Sotelo, R., Interdisziplinärer Ansatz 2004, S. 265

[17] Vgl. Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al., Forschungsschwerpunkte 2004, S. 6 f

[18] Vgl. Hoesli, M. und MacGregor B. , European Real Estate 1997, S. 6

[19] Vgl. Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al., Forschungsschwerpunkte 2004, S. 6 und S. 24

[20] Quelle: Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al., Forschungsschwerpunkte 2004, S. 7

[21] Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft 1999, S. 5 ff

[22] Die Definition erfolgt in Anlehnung an Fehl, U. und Oberender P., Mikroökonomie 2002, S. 13

[23] Vgl. Meffert, H., Marketing 2000, S. 36

[24] Vgl. Hammann, P.; Palupski, R. und Gathen, A., Markt und Unternehmung 1998, S. 32 ff

[25] Vgl. Varian, H., Mikroökonomik 2004, S. 1-2

[26] Vgl. Wüstefeld, H., Risiko und Rendite 2000, S. 33-51
oder vgl. Schulz, R., Economic Models 2003, S. 20-32
oder vgl. Wernecke, M., Büroimmobilienzyklen 2004, S. 55-80

[27] Vgl. Wüstefeld, H., Risiko und Rendite 2000, S. 34

[28] Vgl. Derkum, M., Jahrzehnte voraus 2005, S. 22

[29] Vgl. Glück, S., Immobilienmakler 1997, S. 103 ff

[30] Vgl. Wüstefeld, H., Risiko und Rendite 2000, S. 35

[31] Vgl. Haas, H.-D. und Ottmann, M., Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft 2005, S. 7

[32] Eigene Darstellung als Erweiterung zu: Haas, H.-D. und Ottmann, M., Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft 2005, S. 6

[33] Vgl. Schwatlo, W., Entscheidungsquantifizierung 2003, S. 61 ff

[34] Vgl. Rottke, N. und Wernecke, M., Marktmodell 2001, S. 4

[35] Zur Vertiefung vgl. Meffert, H., Marketing 2000, S. 36 ff

[36] Vgl. Hammann, P.; Palupski, R. und Gathen, A., Markt und Unternehmung 1998, S. 50-51

[37] Vgl. Glück, S., Immobilienmakler 1997, S. 70

[38] Vgl. Becher, S., Regionale Immobilienmärkte 1996, S. 7

[39] In Anlehnung an Schätzl, L. M., Gewerbeimmobilienmarkt 2002, S. 34-35

[40] Vgl. Meffert, H., Marketing 2000, S. 37

[41] Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft 1999, S. 13 ff

[42] Vgl. Rottke, N. und Wernecke, M., Marktmodell 2001, S. 4

[43] Vgl. Rottke, N. und Wernecke, M., Marktmodell 2001, S. 4

[44] Vgl. Leimböck, E., Bauwirtschaft 2000, S. 84 ff

[45] Erweiterung des Modells nach Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al., Forschungsschwerpunkte 2004, S. 7

[46] Quelle: Haas, H.-D. und Ottmann, M., Marktanalyse in der Immobilienwirtschaft 2005, S. 8

[47] Eine Anwendung dieses Schemas findet sich bei: Diederichs, C. J., Führungswissen 1999, S. 10

[48] Vgl. Wernecke, M., Büroimmobilienzyklen 2004, S. 50 ff

[49] Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft 1999, S. 39 ff

[50] Vgl. zur Vertiefung Achour-Fischer, D., Property Market Model 1999, S. 33

[51] Vgl. Brauer, K.-U., Immobilienwirtschaft 1999, S. 39-42

[52] Vgl. Wernecke, M., Büroimmobilienzyklen 2004, S. 56 f

[53] Quelle: Modifiziertes Modell von Wernecke M., Büroimmobilienzyklen 2004, S. 56 f
nach Archer, W. und Ling, D., Three Dimensions 1997, S. 9

[54] Vgl. Schulte, K.-W.; Bulwien, H.; Sturm, V. et al., Forschungsschwerpunkte 2004, S. 6

Details

Seiten
101
Jahr
2005
ISBN (eBook)
9783638514378
ISBN (Buch)
9783638718257
Dateigröße
1.1 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v56855
Institution / Hochschule
Technische Universität Darmstadt – Fachbereich Rechts- und Wirtschaftswissenschaften
Note
1,0
Schlagworte
Implikation Evolutionsökonomik Beschreibung Immobilienmärkten Immobilienwirtschaft Baubetriebswirtschaftslehre

Autor

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Titel: Implikation der Evolutionsökonomik in die Beschreibung von Immobilienmärkten