Die Entwicklung der Mieten, Immobilienpreise, Hypothekenzinsen und steuerlichen Rahmenbedingungen für die Vermietung von Immobilien in Deutschland seit den 1980er Jahren

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung

2. Datenbasis

3. Die Entwicklung der Vermietung von Immobilien in Deutschland seit den 1980er Jahren
3.1 Erfassung der Änderungen in den steuerrechtlichen Rahmenbedingungen
3.2 Darstellung der Veränderungen in der Hypothekenzins- entwicklung
3.3 Untersuchung und Veranschaulichung der Preisentwicklung von Immobilien
3.3.1 Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien
3.3.2 Für gewerbliche Zwecke vermietete Immobilien
3.4 Betrachtung und Analyse der Mietpreisentwicklung für Immobilien
3.4.1 Mietpreise für die Nutzungsüberlassung von Immobilien zu Wohnzwecken
3.4.2 Mietpreise für die Nutzungsüberlassung von Immobilien zu gewerblichen Zwecken

4. Fazit

Anhang

Quellenverzeichnis

Die Entwicklung der Mieten, Immobilienpreise, Hypotheken-zinsen und steuerlichen Rahmenbedingungen für die Vermietung von Immobilien in Deutschland seit den 1980er Jahren

1. Einführung

Für die Wahl einer effizienten Kapitalanlage steht den institutionellen und privaten Anlegern eine Vielzahl an Investitionsmöglichkeiten zur Verfügung. Besonders die Aktie besitzt eine hohe Präferenz bei derartigen Anlageentscheidungen. Jedoch haben in der Vergangenheit u.a. die Spekulationsblasen während des Auf-kommens der New Economy, Bilanzskandale und die bis zum heutigen Zeitpunkt schwache Weltkonjunktur den deutschen Aktienmarkt negativ beeinflusst und die Anleger verunsichert. Als sich rational verhaltende Individuen suchen viele Investoren nach Alternativen, die das Verhältnis von Rendite und Risiko optimaler gestalten. Gleichzeitig sollten diese Alternativen bei einer Aufnahme in ein vorhandenes Anlageportfolio dessen risikomindernde Streuung erhöhen.

Die Immobilie hat bei einer solchen Entscheidungsfindung, bis zum heutigen Tage zunehmend das Interesse der privaten und institutionellen Anleger gewinnen können. Insbesondere die Teilnehmer der Angebotsseite des Immobilienmarktes führen verschiedene Argumente^[1] an, die eine Immobilie als Kapitalanlage von anderen Alternativen, wie der Aktie positiv abhebt.

Als ein Vorteil wird die Inanspruchnahme von steuerlichen Vergünstigungen genannt. Des Weiteren entwickeln sich die Finanzierungskosten, bezogen auf die Veränderungen des Zinsniveaus, für den mit Fremdkapital aufgebrachten Teil des Anlagebetrages außerordentlich günstig.

Die zu erzielenden Einnahmen liegen im Vergleich zu anderen Anlageformen auf hohem Niveau bei gleichzeitig geringerem Risiko. Unsicherheit wird durch die bessere Abschätzbarkeit der zukünftigen Einnahmenentwicklung verringert. Als eines der wichtigsten Argumente gilt die Wertstabilität der Immobilie zum Schutz vor negativen Auswirkungen der Inflation auf das angelegte Kapital.

In der sich nun anschließenden Betrachtung des deutschen Immobilienmarktes richtet sich das Blickfeld auf den Bereich der Immobilienvermietung.

In einem ersten Schritt wird die Datenbasis, auf die sich die Betrachtung stützt, vorgestellt. Auf Grundlage dieser Datenbasis bildet sich dann die Entwicklung der Immobilienvermietung in Deutschland, bezogen auf ein Zeitfenster von 25 Jahren, heraus. In der weitergehenden Untergliederung dieser Thematik wird vertiefend Bezug auf die Entwicklung der steuerlichen Rahmenbedingungen, Hypothekenzinsen, Immobilienpreise und Mieten genommen. Das sich anschließende Fazit befasst sich mit der Diskussion über die Auswirkungen steuerrechtlicher Regelungen auf die Immobilienvermietung in Deutschland.

Um die Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise besser beurteilen zu können, soll zusätzlich die Inflation als Vergleichsgröße eingeführt werden.

An dieser Stelle wird daher einleitend ein kurzer Überblick über die Entwicklung, der auch als relative Preisveränderung bezeichneten Inflationsrate, von 1980 bis 2005 gegeben. Den Ausgangspunkt für eine Beschreibung des Entwicklungsverlaufs schafft die unten eingefügte Abbildung 1-1.

Abbildung 1-1: Entwicklung der Inflationsrate von 1980 bis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Tabelle 1-1 im Anhang

Zu Beginn des Betrachtungszeitraums beträgt die Inflationsrate 5,4%. Bis 1981 erreicht die Inflationskurve den Höchstwert von 6,3% und sinkt dann in Folge ab. Ende 1986 wird der niedrigste Wert von -0,1% tangiert. Der sich anschließende Aufwärtstrend der Inflationskurve endet im Jahre 1992 bei 3,9%.

Nachfolgend lässt sich wieder ein Abfall verzögert durch einen kurzen Anstieg im Jahr 1997 bis auf 0,7% im Jahr 1999 beobachten. In den Jahren bis 2005 schwankt die Inflationsrate zwischen 1,1 und 2,0% und nimmt zum Ende des Jahres 2005 den Wert von 2,0% an.

2. Datenbasis

Für eine ausführliche Auseinandersetzung mit der Immobilienwirtschaft und im Speziellen hinsichtlich des Bereiches der Vermietung von Immobilien, besteht die Notwendigkeit einen umfangreichen Datenbestand zu erfassen und nach entspre-chenden Kriterien auszuwerten. Insgesamt lassen sich drei Hauptbezugsquellen als Informationslieferanten identifizieren. Zum einen unterstützt das Internet die Beschaffung der allgemeinen Informationen. Zum anderen stellt das detailreichere und somit präzisere Datenmaterial der Ring Deutscher Makler (RDM) als private Institution zur Verfügung. Als eine dritte Bezugsquelle fließen die Daten der öffentlichen Institutionen, verkörpert durch das Bundesamt für Statistik sowie die Deutsche Bundesbank, in die Informationserfassung und -auswertung mit ein. Im Weiteren bieten Forschungsinstitutionen wie die Emperica GmbH, die Bulwien AG, das DIW oder das ifs wertvollere und besser aufbereitete Informationen an. Jedoch verlangen diese Institutionen ein nicht unerhebliches Entgelt für die Herausgabe von Daten. Daher müssen sie als eine wichtige Bezugsquelle ausgeschlossen werden.

Die sich nun anschließende Erörterung des verwendeten Datenmaterials bezieht sich auf die sogenannten Fundamentaldaten. Damit ist begrifflich der Anteil des Datenbestandes gemeint, welcher zu Darstellungszwecken der einzelnen Themengebiete genutzt wird.

Einen wesentlichen Bestandteil dieser Fundamentaldaten bildet der vom Statistischen Bundesamt bis 1999 ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte und der ab 2002 eingeführte Verbraucherpreisindex^[2]. Beide Indizes messen die Preisentwicklung auf Ebene der privaten Konsumausgaben. Sie werden als gewogener Durchschnitt aus den Preisveränderungszahlen ausgewählter repräsentativer Güter und Dienstleistungen gebildet^[3]. Positiv zu erwähnen ist, dass zum einen die Wertermittlung der Indizes auf einer umfangreichen Datenbasis^[4] beruht und dadurch eine hohe Realitätsnähe gewährleistet wird. Zum anderen kommt es zu einer Eliminierung unechter Preisveränderungen, die durch Aktivitäten außerhalb des Marktes, wie beispielsweise die Änderung vertraglich vereinbarter Zahlungsmodalitäten, hervorgerufen werden können. Ferner bemüht sich das Statistische Bundesamt um eine zeitnahe und, für den Betrachtungszeitraum von 1980 bis 2005 bedeutend, lückenlose Bildung der oben genannten Preisindizes.

Problematisch wird es bei der Präsentation der Entwicklung der jährlichen absoluten Preisveränderung für den zuvor erwähnten Zeitraum.

Die Berechnung der absoluten Preisveränderung erfolgt mittels einer Differenzbildung aus dem jeweiligen Indexwert eines Jahres und dessen Wert aus dem vorangegangenen Jahr.

Ab dem Jahr 2000 ist ein zwangsweiser Übergang vom Preisindex für die Lebens-haltung aller privaten Haushalte zum Verbraucherpreisindex geboten, da der Lebenshaltungspreisindex lediglich den Zeitraum bis 1999 umfasst. Gleichzeitig erfolgt die Bildung des Verbraucherpreisindex erst für das Jahr 1991 mit entsprechender Fortführung bis 2004 und darüber hinaus. Verursacht durch die Verwendung unterschiedlicher Basisjahre für die Bestimmung des jeweiligen Preisindex, sind bei einem Wechsel zusätzliche zum Teil komplexe Umrechnungsmethoden anzuwenden. Diese können aber nicht verhindern, dass die Vergleichbarkeit der absoluten Preisveränderungen nach zuvor beschriebenem Übergang eingeschränkt wird.

Dennoch sollen die erörterten Indizes aufgrund der überwiegend positiven Aspekte die Grundlage für die in der Einführung betrachtete Inflationsrate bilden. Die Inflationsrate errechnet sich aus der Umwandlung des absoluten Wertes der Preisveränderung in einen relativen Wert. Dieser beinhaltet weiterhin die positiven Eigenschaften der Preisindizes. Mit Hilfe dieser Umrechnung können die jährlichen Preisveränderungen unabhängig von den jeweils verwendeten Basisjahren verglichen werden. Somit eignet sich die Inflationsrate auf Grundlage des Verbraucherpreisindex und des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte für einen Vergleich der Veränderungen von Miet- und Immobilien-preise mit der allgemeinen Preisentwicklung.

Ein weiterer Gliederungspunkt in der Thematik der Vermietung von Immobilien sind die Hypothekenzinsen. Die Darstellung der Hypothekarzinsentwicklung setzt sich aus unterschiedlichen Datenkomponenten zusammen. Damit ein umfassendes Bild entsteht, werden vier Teilkomponenten benötigt. Als erste Komponente dient die Abbildung der Wertentwicklung des Bruttoinlandsprodukts (BIP). Dem fügen sich die Betrachtung der schon erörterten Inflationsrate und die Veranschau-lichung der Leitzinsentwicklung an. Die letzte Komponente äußert sich in der eigentlichen Darstellung der Veränderungen des Hypothekenzinsniveaus. Auf den Zusammenhang der vier Datenkomponenten wird bei der ausführlichen Behandlung des obigen Gliederungspunktes eingegangen.

Im Bereich der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung beschäftigt sich das Bundesamt für Statistik gesondert mit der Datenerhebung zum BIP. Ein wichtiger Grund für die Nutzung dieser Resultate ist die für den Betrachtungszeitraum von 1980 bis 2005 durch das Bundesamt vollzogene vollständige Erfassung. Im April 1999 kam es zwar zu einer Umstellung des eigenständigen deutschen Systems zur Bestimmung des BIPs auf das Europäische System, die Aussagekraft und Vergleichbarkeit der Daten wurde dadurch jedoch nicht negativ beeinflusst^[5].

Des Weiteren vollzieht sich die Datenerhebung unabhängig von Interessen Außenstehender oder der obigen Institutionen. Es wird eine Vielzahl von besonders geeigneten Wirtschaftsstatistiken als optimale Grundlage für die Berechung des BIPs verwendet. Gleichzeitig versucht das Statistische Bundesamt im Laufe eines fünf- bis zehnjährigen Turnus erneut die Methoden der Ermittlung des BIPs zu überarbeiten und zu optimieren. Eine solche Revision fand zu letzt im April 2005 statt. Zudem werden die Daten unentwegt dem aktuellen Wissensstand angepasst. Dementsprechend ist es das Interesse dieser Institution, Ergebnisse zu publizieren, die in der Lage sind, so exakt wie möglich die Realität wiederzugeben. Diese Eigenschaft ist speziell bei wissenschaftlichen Untersuchungen von entscheidender Bedeutung, weshalb sich viele Unternehmen, Forschungs-institute und Hochschulen diese Informationen zu Nutze machen.

Als Indikator für die wirtschaftliche Situation eines Landes spielen Preise eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung des BIPs. Wie schon eingehend bei der Inflationsrate erläutert, besteht auch hier die Problematik der Verwendung unter-schiedlicher Basisjahre und die damit verbundene Einschränkung der Vergleichbarkeit hinsichtlich der Veränderungen in absoluten Werten. Zur Umgehung dieser Fehlerquelle, unterstützt das Bundesamt für Statistik ergänzend die Darstellung der Schwankungen des BIPs als preisbereinigt relative Größe. Kritisch muss hierzu angemerkt werden, dass in Folge definitorischer und konzeptioneller Unterschiede bei der Messung der ursprünglich absoluten Werte, die relativen Ergebnisse für die Jahre 1980 bis 2005 trotz alledem nicht vollständig miteinander vergleichbar sind. Für die verallgemeinerte Veranschaulichung der jährlichen Schwankungen des BIPs kann dieses Manko jedoch vernachlässigt werden.

Zusammenfassend rechtfertigen einerseits die überwiegend positiven Aspekte eine Verwendung der verfügbaren Daten über das BIP. Andererseits ist das Bundesamt für Statistik mit die einzige Institution, die derart lückenlose und aussagekräftige Informationen bereitstellt.

Die Festsetzung der Leitzinsen ordnete sich bis Ende 1998 in den Aufgaben-bereich der Deutschen Bundesbank ein. Mit dem Jahr 1999 ging im Rahmen der dritten Stufe der Wirtschafts- und Währungsunion die Leitzinsfestlegung auf die heutige Europäische Zentralbank (EZB) über. Ein Wechsel der Zinsfestlegungskompetenz hatte hierbei keinerlei Auswirkung auf die Vergleichbarkeit der Daten. Bei der Bestimmung und Veröffentlichung der Leitzinsinformationen agieren die beiden Institutionen als freie Entscheidungsträger und unterliegen nicht dem Einfluss bestimmter Interessengruppen^[6]. Zur Sicherung der Preisniveaustabilität und der Stabilität des Finanzsystems müssen sie darauf achten, den eigenen Datenbestand ohne zeitliche Unterbrechung zu dokumentieren und durch stetige Anpassung an neue Informationen dessen Realitätsnähe zu sichern. Nachteilig äußern sich dabei die zum Teil auftretenden Zeitverzögerungen in Bezug auf die Anpassung des Datenbestandes.

Alles in allem zeigt sich aber, dass die präsentierten Daten für den Leitzins in der allgemeinen Betrachtung ohne weiteres eine Anwendung finden können. Aufgrund dessen werden sie Bestandteil der Veranschaulichung der Hypothekenzins-entwicklung sein.

Die Position als eines der wichtigsten Publizitätsorgane nimmt die Bundesbank auch bei der monatlichen Veröffentlichung der Zinsen für Hypothekarkredite ein. Die Wahl fällt gerade auf diese Kreditzinsstatistiken, weil sie eine hohe Aussagekraft in Hinblick auf die Betrachtung des gesamten Bundesgebietes besitzen. Gleichzeitig sind es die einzigen statistischen Kreditzinserhebungen der Insti-tution, die Angaben über die Finanzierungskosten von Immobilien enthalten. Wiederum gilt hier die von Fremdinteressen unbeeinflusste Datenermittlung und -veröffentlichung.

Die Bundesbank errechnet die angegebenen Effektivzinssätze unter zu Hilfe-nahme eines ungewichteten arithmetischen Mittels aus den Zinsmeldungen, welche sich in einer vorher festgelegten Streubreite befinden^[7].

Bedeutsam bei der Fremdfinanzierung von Immobilien ist die Option, Hypothekendarlehen mit fixem oder variabeln Zinssatz auszustatten. In Bezug auf den Beobachtungszeitraum von 1980 bis 2005, wurde in den Jahren 1980 bis Mai 1982 bei der Ermittlung der Zinssätze nicht zwischen variabel und fix differenziert. Nach Aussagen der Bundesbank beruhten die Mehrzahl der gemeldeten Sätze auf Gleitzinsvereinbarungen^[8]. Dementsprechend werden die Bundesbankstatistiken für diese Jahre zur Veranschaulichung der Gleitzinsen angewandt. Das Informationsdefizit hinsichtlich der fixen Zinsen wird durch die Angaben des digitalen Forums der Wohnungswirtschaft aufgehoben. Bis Juni 2003 führte die Bundesbank eigenständig die Kreditzinsstatistik. Seit Anfang Juli 2003 trat an deren Stelle, die nach einheitlicher Methode in den Ländern des Euroraums erhobene EWU-Zinsstatistik. Begründet in der unterschiedlichen Konzeption der Datenerhebung, sind die Zinssätze in den Zinsstatistiken der Bundesbank und der EWU nicht mehr unbeschränkt vergleichbar.

Dieser Aspekt sowie der Informationsverlust aufgrund der Durchschnittsbildung bei Ermittlung der monatlichen Zinssätze durch die Bundesbank und die ergänzende Umrechung auf jährliche Sätze sind Kritikpunkte, die bei der Verwendung der Daten und den daraus resultierenden Schlussfolgerungen nicht außer acht gelassen werden dürfen, da sie die Gültigkeit der Ergebnisse einschränken. Mangels geeigneter Alternativen und dem gewissen Abstrahierungsgrad den eine verallgemeinernde Darstellung mit sich bringen kann, sind die Daten jedoch ausreichend, um in die Veranschaulichung der Hypothekenzinsentwicklung einzufließen.

Den letzten wichtigen Bestandteil der Fundamentaldaten bilden der Gewerbe- und Wohnimmobilienpreisspiegel des Ring Deutscher Makler (RDM) von 1980 bis 2004, der Gewerbeimmobilienpreisspiegel 2005 des Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie der Wohnimmobilienpreisspiegel der Landesbau-sparkassen für 2005 zur Abbildung der Entwicklung von Miet- und Immobilienpreisen in Deutschland.

Allgemein leidet die Immobilienwirtschaft unter einer hohen Intransparenz. Obwohl sie sich als eine der wichtigsten Sektoren in der deutschen Volkswirtschaft hervorgetan hat, schenkt das Statistische Bundesamt der Immobilien-wirtschaft wenig Aufmerksamkeit. Zwar ist das Bundesamt derzeitig bemüht, in einem Pilotprojekt von Eurostat einen regelmäßigen Häuserpreisindex zu erstellen, über das Defizit geeigneter Statistiken für den Bereich der Wohn- und Gewerbeimmobilien im Betrachtungszeitraum von 1980 bis 2005 hilft dies jedoch nicht weg. Einige private Institutionen haben selbstständig den Versuch unternommen, den Mangel an Preisstatistiken für Immobilien zu reduzieren. Das Ergebnis waren häufig Erhebungen, die sich nur auf wenige Regionen begrenzten, große Lücken in der zeitlichen Erfassung aufwiesen, durch unterschiedliche Erhebungskonzeptionen die Vergleichbarkeit erschwerten oder nicht ganz ohne Einfluss bestimmter Ziel- und Interessengruppen ermittelt wurden. Generell gestaltet sich eine realitätsnahe Bestimmung von Miet- und Immobilienpreisen für Deutschland schwierig, da bis heute keine kompetenten Preisindikatoren existieren^[9]. Besonders betroffen ist davon der Bereich der Gewerbeimmobilien, welcher in der Vergangenheit weit aus stiefmütterlicher behandelt wurde als die Immo-bilien des Wohnungsmarktes. Zudem kommt erschwerend hinzu, dass sich Ost- und Westdeutschland seit der Wiedervereinigung demographisch sowie wirtschaftlich immer weiter auseinander entwickeln. Dies wirkt sich entsprechend auch auf die Immobilienpreise der beiden Regionen aus und verringert die Aus-sagekraft eines einheitlich gesamtdeutschen Immobilienpreises^[10].

In einem überwiegenden Teil der Veröffentlichungen über die Untersuchungen und Analysen der deutschen Immobilienwirtschaft wird hinsichtlich der Datengrundlage auf den Immobilienpreisspiegel des RDM verwiesen. Mit seinen Preisspiegeln liefert der RDM getrennte Informationen über die Miet- und Immobilienpreise für Wohn- und Gewerbeimmobilien. Ausschließlich Sach-verständige tragen, ohne Einwirkung von Interessen Dritter, in den erfassten Städten die Daten zusammen. Der Erhebungsumfang nimmt in Hinblick auf den betrachteten Zeitraum stetig zu. Angefangen mit 52 Städten im Jahre 1980 ist bis heute die Anzahl der involvierten Städte auf 344 gestiegen^[11]. Nach Auskünften des RDM setzt sich jedes Jahr eine Gruppe von unabhängigen Experten zusammen und prüft sowie diskutiert Änderungen der Preisspiegel, um dessen Aussagekraft zu erhöhen.

Durch das Angebot des Informationsaustausches mit den Mitarbeitern des RDM besteht die Möglichkeit, aus den Preisspiegeln eine möglichst wirklichkeits-getreue Abbildung der Immobilien- und Mietpreisentwicklung zu schaffen. Allerdings stellt sich bei den Gesprächen auch die Begrenztheit der Aus-sagefähigkeit der Preisspiegel heraus. Es ist strittig welche der angegebenen Preise den tatsächlichen Wert einer vermieteten Wohnimmobilie wiedergibt. Im Bereich der Gewerbeimmobilienpreise bieten lediglich die Preiserhebungen für Baugrundstücke einen Anhaltspunkts zur Abschätzung der Wertentwicklung. Alle Miet- und Immobilienpreise sind allein als Mittelwerte erfasst. In den Erläu-terungen zu den Preisspiegeln wird die Problematik aufgedeckt, dass sich die tatsächlichen Werte auch näher an den Randbereichen als am Mittelwert der ursprünglich ermittelten Preisspannen befinden können. Des Weiteren erhöht sich der Realitätsverlust, da für eine allgemeine Betrachtung die Informationen weiter zusammengerafft werden müssen. Aus den obigen Mittelwerten für die einzelnen Städte errechnet sich wiederum der Durchschnittswert für Deutschland^[12]. Ferner gibt es keine Anhaltspunkte mit welchem Gewicht der einzelne Preis der jeweiligen Stadt in die gesamtdeutsche Betrachtung aufgenommen werden sollte. Weiterhin äußert ein Mitarbeiter des GdW in einem Gespräch die Kritik, dass die publizierten Preise für die Wohnimmobilien nur für Neubauten realistisch sind. Die Werte für Bestandsbauten befinden sich dagegen zu meist unter diesen Preisangaben.

Nach einer ausgiebigen Prüfung der geringen Anzahl von gebotenen Alternativen zur Bestimmung von Miet- und Immobilienpreisen, fällt die Wahl letztlich auf den Immobilienpreisspiegel des RDM ergänzt durch den Preisspiegel des IVD und der Landesbausparkassen für das Jahr 2005. Gestützt wurde die Entscheidung von den anfangs aufgezeigten Vorteilen des Preisspiegels des RDM und dem Ziel, die Entwicklungsveranschaulichung möglichst aus einer einheitlichen Datenbasis zu vollziehen. Außerdem soll die Problematik des Auftretens von Verzerrungen in der Darstellung der Miet- und Immobilienpreisentwicklung durch die Nutzung unterschiedlicher Quellen möglichst vermieden werden. Derartige Verzerrungen treten durch die teilweise Inkompatibilität zwischen den Quellen auf, begründet in den sich unterscheidenden Kriterien und Methoden der Datenerhebung.

3. Die Entwicklung der Vermietung von Immobilien in Deutschland seit den 1980er Jahren

Zur Erlangung eines gehaltvollen Gesamtbildes der Immobilienvermietung in Deutschland werden im Folgenden vier Themenbereiche unterschieden. Sie beinhalten jeweils eine kurze Einführung in das zu besprechende Sachgebiet und eine ausführliche Analyse der Informationen aus der zuvor erläuterten Datenbasis. Damit die Übersicht erhalten bleibt, findet in jedem Themenbereich eine zeitliche Untergliederung statt. Dabei wird der Beobachtungszeitraum von 25 Jahren in drei Abschnitte aufgeteilt. Von 1980 bis 1988 erstreckt sich der erste Abschnitt, gefolgt von dem zweiten, bezogen auf die Jahre 1989 bis 1998. Der dritte Zeitraum umfasst abschließend die Jahre 1999 bis 2005.

3.1 Erfassung der Änderungen in den steuerrechtlichen Rahmenbedingungen

Grundsätzlich gelten die Einnahmen eines Steuerpflichtiger bei der Vermietung von Immobilien als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG^[13]. Wird die Immobilie aus dem Betriebsvermögen heraus vermietet, verlangt § 21 Abs. 3 EStG die Zuordnung der Einkünfte in eine andere Einkunftsart, wie etwa den Einkünften aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG. Zahlungswirksame Ausgaben, etwa wie Instandhaltungs- und Modernisierungs-aufwendungen, die in einem Zusammenhang mit dieser Einkunftsquelle stehen, können entsprechend nach § 9 Abs. 1 EStG als Werbungskosten bzw. nach § 4 Abs. 1 EStG als Betriebsausgaben abgezogen werden. Weiterhin bietet der Gesetzgeber die Möglichkeit, die Abschreibung als zahlungsunwirksame Ausgabe steuerlich geltend zu machen. In den Paragraphen 7, 7a, 7b, 7c, 7h und 7k des Einkommensteuergesetzes ist u.a. dieses Instrument zur Senkung der steuerlichen Bemessungsgrundlage gesetzlich geregelt.

Rückblickend auf die Entwicklung der steuerrechtlichen Regelung der Immo-bilienvermietung hat sich herauskristallisiert, dass in den §§ 7 Abs. 1, 4 und 5, 7b, 7c, 7h, 7k und 21 EStG sowie im Fördergebietsgesetz die erwähnenswerten Änderungen stattgefunden haben. Infolgedessen beschränkt sich die Untersuchung der Veränderungen in den Rahmenbedingungen auf diesen Bereich des Steuerrechts.

Für den Zeitraum von 1980 bis 1988 lassen sich die Veränderungen der steuer-lichen Regelungen für die Vermietung von Immobilien in den alten Bundesländern wie folgt skizzieren.

§ 7 Abs. 4 EStG erlaubte eine lineare Absetzung für Abnutzung (AfA) von 2% für Gebäude die vor Ende 1924 errichtet wurden. Für die nach 1924 erbauten Gebäude galt ein Abschreibungssatz von 2,5%. Bei Herstellung durch den Steuerpflichtigen oder einem Erwerb der Immobilie vor deren Fertigstellung, bestand die Alternative zur degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG zu optieren. Dort konnten 3,5% jährliche AfA für die ersten zwölf Jahre in Anspruch genommen werden. Für die nachfolgenden 20 Jahre senkte sich der Abschreibungssatz auf 2% pro Jahr. Der anschließend verbleibende Restwert verteilte sich mit 1% jährlicher AfA auf die letzten 18 Jahre.

§ 7a EStG bildete im obigen Zeitraum die allgemeine Grundlage für die Nutzung der im Folgenden behandelten zusätzlichen Gelegenheiten zur Minderung der steuerlichen Belastung und ist bis zum heutigen Tag ohne nennenswerte Veränderungen geblieben

Lassen sich aus einer vermieteten Immobilie nur noch beschränkte Einkünfte erzielen, aufgrund von technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung, konnte und kann der Steuerpflichtige bis heute nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG durch Sonderabschreibung eine Wertkorrektur vornehmen.

Vermieter, die ihre selbst errichteten oder käuflich erworbenen Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen zu mehr als 662/3% zu fremden Wohnzwecken überließen, konnten nach § 7b Abs. 1 EStG von der Regelung des § 7 Abs. 4 und 5 abweichen. In den ersten acht Jahren lag die Abschreibung dann bei maximal 5% und senkte sich für die Restnutzungsdauer auf 2,5% ab. Damit wurde unter Kürzung der gesetzlichen Nutzungsdauer auf 32 Jahre insbesondere die anfängliche Abschreibung erhöht. Jedoch begrenzte der Gesetzgeber die verbesserte Abschreibungsmöglichkeit der Anschaffungs- und Herstellungskosten auf eine Höhe von 150.000 DM für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung und auf 200.000 DM für ein Zweifamilienhaus. Lagen die tatsächlichen Aufwendungen höher, war die Regelung des § 7 Abs. 4 EStG für den übersteigenden Betrag anzuwenden. Zudem wurde auch der reine Ausbau oder die Erweiterung dieser Immobilien durch die Regelung des § 7b Abs. 2 EStG^[14] begünstigt, aber unter einer verschärften Vorraussetzung. Der erneuerte oder erweiterte Gebäudeteil musste zu mehr als 80% Wohnzwecken dienen.

§ 7c EStG sah die zusätzliche Förderung von Baumaßnahmen zur Schaffung neuer Mietwohnungen vor. Abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG konnten die entstandenen Aufwendungen mit einem außerordentlich hohem Abschreibungssatz von 20%, verteilt über eine kurze Nutzungsdauer von fünf Jahren, steuerlich geltend gemacht werden. Die Möglichkeit der Abschreibung wurde insofern beschränkt, dass Aufwendungen in Höhe von maximal 60.000 DM je Wohnung aktiviert und abgeschrieben werden durften.

Am 29.12.1981 verabschiedete die Bundesregierung das 2. HStruktG. Zielsetzung des Gesetzes^[15] war es, die Investitionstätigkeit im Baubereich zu stärken, um das Wohnungsangebot zu erhöhen und den Abbau der ungleichen Besteuerung in der Wohnungswirtschaft voranzutreiben. Infolgedessen änderte sich die Regelung des § 7 Abs. 5 EStG. Die bisher anfänglichen Abschreibungssätze erhöhten sich unter Modifikation der jeweiligen Anwendungszeiträume auf 5% für die ersten acht Jahre sowie auf 2,5 % für die folgenden sechs Jahre. Für die restlichen 36 Jahre sank der AfA-Satz auf 1,25% ab. In § 7b EStG erhöhten sich die Grenzen der AfA-Bemessungsgrundlage für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auf 200.000 DM und für Zweifamilienhäuser auf 250.000 DM.

Das im Jahr 1985 seine Anwendung findende Steuerentlastungsgesetz diente einer Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft^[16]. Es bein-haltete u.a. die ersatzlose Streichung des § 7c EStG und der damit verbundenen Förderung des Neubaus von Wohnungen. Gleichzeitig wurde erstmalig durch die Einführung der Nr. 1 und 2 in den § 7 Abs. 4 EStG die Nutzung der AfA nach Herkunft und Verwendung der Immobilie differenziert. Gehörte die Immobilie zu einem Betriebsvermögen und wurde sie zu gewerblichen Zwecken vermietet, konnte nach Nr. 1 ein verbesserter linearer Abschreibungssatz von 4% bei einer geringeren gesetzlichen Nutzungsdauer von 25 Jahre angewandt werden. Gebäude des Privatvermögens oder Gebäude des Betriebsvermögens, die ausschließlich für Wohnzwecke vermietet wurden, durften auch weiterhin nur mit den alten AfA-Sätzen von 2 bzw. 2,5% abgeschrieben werden. An diese Änderung angepasst, unterteilte sich ebenso der Bereich des § 7 Abs. 5 EStG und begünstigte in seiner Nr. 1 nur die degressive AfA für zu gewerblichen Zwecken vermietete Immo-bilien des Betriebsvermögens. Aufgrund dessen betrug die AfA für diese vermieteten Gewerbeimmobilien in den ersten vier Jahren 10%, dann 5% für die darauf folgenden drei Jahre und 2,5% bezogen auf die restlichen 18 Jahre der Nutzung. Es kürzte sich somit auch hier die gesetzliche Nutzungsdauer auf 25 Jahre. Darüber hinaus blieb in Nr. 2 die alte Regelung des Abs. 5 bestehen.

1987 wurde der Spielraum der Festlegung von Wohnungsmieten nach unten hin begrenzt. Ab diesem Jahr musste das Entgelt mindestens 50% der ortsüblichen Marktmiete betragen, um in den Genuss des vollen Werbungskostenabzugs zu kommen. Des Weiteren lief die Regelung des § 7b EStG für die erhöhte AfA auf vermietete Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser aus.

Der Zeitabschnitt von 1989 bis 1998 war besonders ereignisreich in Hinblick auf die Entwicklung der steuerlichen Rahmenbedingungen bei der Vermietung von Immobilien, bedingt durch die steuerrechtliche Eingliederung der neuen Bundesländer.

Anreize für die vermehrte Investition von privatem Kapital zur Schaffung von Wohnraum, als Alternative zum öffentlich subventionierten Sozialwohnungsbau^[17], sollten u.a. von der Änderung des § 7 Abs. 5 EStG im Jahr 1989 ausgehen.

Die degressive AfA wurde unter Kürzung der Nutzungsdauer von 50 auf 40 Jahre, speziell für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien angehoben. Sie betrug jetzt 7% für die ersten vier Jahre, 5% für die nächsten sechs Jahre, 2% für die sich noch einmal anschließenden sechs Jahre und 1,25% für die Restnutzungsdauer von 24 Jahren. Hinzu kam die Einführung der §§ 7h und 7k EStG. § 7h EStG erlaubte gesondert bei vermieteten Immobilien in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen eine verbesserte lineare AfA für zu aktivierende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von jährlich 10%. Die Steigerung des Angebots an Sozialwohnungen unterstütze der § 7k EStG insofern, dass die Wohnungen abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 EStG mit 10% in den ersten fünf Jahren, 7% in den darauf folgenden fünf Jahren und letztlich 31/3% für die verbleibenden 41/2 Jahre begünstigt abgeschrieben werden durften. Zudem schloss sich 1990 die Wiedereinführung des 1987 abgeschafften § 7c EStG an.

Zur Investitionsförderung und Verbesserung der steuerlichen Bedingungen in den neuen Bundesländern^[18] fand erstmalig Anfang 1991 das Fördergebietsgesetz seine Anwendung. §§ 3 und 4 FördergebietsG berechtigten zu einer Sonderabschreibung von 50% auf die in den neuen Bundesländern belegenden Immobilien innerhalb der ersten fünf Jahre nach Anschaffung oder Fertigstellung.

Mit Jahresbeginn 1994 endete die Option die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 EStG auf im Betriebsvermögen befindliche und für gewerbliche Zwecke vermietete Immobilien in Anspruch zu nehmen, mit der Zielsetzung vermehrt privates Kapital in den Wohnungsbau umzuleiten. Zur Begrenzung des Angebots an Sozialwohnungen endete am 31.12.1995 die Anwendung der Regelung des §7k EStG. Eine erneute Änderung des § 7 Abs. 5 EStG zur Eindämmung des zunehmenden Wohnungsüberangebotes begleitete das Jahr 1996. In der weiteren Untergliederung des Absatzes durch Nr. 3b erfolgte eine Rückkehr auf die Regelung des Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 i.d.F. von 1989. Dementsprechend stieg die gesetzliche Nutzungsdauer von 40 auf 50 Jahre und die degressive AfA senkte sich ab. In den ersten acht Jahren durften wieder nur 5% AfA geltend gemacht werden, für die darauf folgenden sechs Jahre 2,5% und in den übrigen 32 Jahren 1,25%.

Parallel dazu endete in diesem Jahr die Möglichkeit der Inanspruchnahme der steuerlichen Vergünstigung im Sinne des § 7c EStG.

Ab 1997 schränkte das FördergebietsG die Nutzung von Sonderabschreibungen in den neuen Bundesländern, insbesondere bedingt durch das entstandene Überangebot an Gewerbeimmobilien und verfehlter Förderpolitik im Wohnungsbau, ein. Nur wenn bis Ende 1996 Anzahlungen auf Anschaffungskosten der Immobilie geleistet wurden oder Teilherstellungskosten entstanden sind, konnte eine AfA beschränkt auf diese Aufwendungen von 50% geltend gemacht werden. Übertraf der Wert der Immobilie diese Aufwendungen, war der übersteigende Teil nur noch mit 25% sofort aufwandswirksam zu berücksichtigen. Des Weiteren knüpfte sich dem die Bedingung an, dass die betroffene Immobilie mindestens fünf Jahre nach Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet worden ist. Wurde hingegen die Immobilie für gewerbliche Zwecke vermietet oder die zuvor genannte Mindestdauer unterschritten, kürzte sich der AfA-Satz von 25 auf 20%.

Der nun im Anschluss zu betrachtende Zeitabschnitt von 1999 bis 2005, beendet die Verfolgung der Entwicklung der steuerlichen Rahmenbedingung für die Vermietung von Immobilien.

[...]

^[1] Immobilieninformation der WESTFINANZ-KAPITAL-BETEILIGUNGS-AG: http//:www.wk-westfinanz.de

^[2] Auf Anraten der Mitarbeiter des Statistischen Bundesamtes wird bis 1999 der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, auch wenn dieser nicht die neuen Bundesländer enthält, verwendet, um eine realitätsnahe Abbildung der Inflationsrate zu erhalten.

^[3] Mittels der Formel von Laspeyres erfolgt die konkrete Berechnung der Werte beider Preisindizes.

^[4] Das Bundesamt für Statistik ermittelt derzeitig etwa 350.000 Einzelpreise für rund 750 Güter.

^[5] BUNDESAMT FÜR STATISTIK: „Einführung in die Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung“, http//:www.destatis.de

^[6] Die Weisungsungebundenheit ist verankert in § 12 Gesetz über die Deutsche Bundesbank und im Artikel 108 des

EG-Vertrages.

^[7] DEUTSCHE BUNDESBANK: „Die EWU-Zinsstatistik – Methodik zur Erhebung des deutschen Beitrags“, S. 51

^[8] entnommen aus dem digitalen Schriftverkehr mit der Deutschen Bundesbank

^[9] Vgl. DEUTSCHE BUNDESBANK: „Preisindikatoren für den Wohnungsmarkt“, S. 45

^[10] Vgl. BRAUN, REINER: „Zeitnahe Regionalindikatoren sind gefragt“, S.2

^[11] Vgl. Zusatzangaben zum Immobilienpreisspiegel des RDM

^[12] Für eine möglichst wissenschaftliche Datenaufbereitung erfolgt die Nutzung der Berechnungsmethoden des Instituts der Finanzwissenschaft II der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg.

^[13] Alle angegeben Paragraphen sind aus der Gesetzessammlung BECK´SCHE Textausgaben „Steuergesetze“ entnommen.

^[14] gilt für bis Ende 1964 selbst errichtet oder bis Ende 1976 angeschaffte Gebäude, siehe § 7b Abs. 2 Satz 1 EStG

^[15] DEUTSCHER BUNDESTAG, BUNDESRAT, GRUPPE DATENVERARBEITUNG: „Stand Gesetzgebung des Bundes 9. Wahlperiode“, D09-D10

^[16] DEUTSCHER BUNDESTAG, BUNDESRAT, GRUPPE DATENVERARBEITUNG: „Stand Gesetzgebung des Bundes 10 Wahl- periode“, D07 und siehe auch BStBl. 1985 I, S. 705

^[17] DEUTSCHER BUNDESTAG, BUNDESRAT, GRUPPE DATENVERARBEITUNG: „Stand Gesetzgebung des Bundes 11. Wahl- periode“, D48

^[18] DEUTSCHER BUNDESTAG, BUNDESRAT, GRUPPE DATENVERARBEITUNG: „Stand Gesetzgebung des Bundes 12. Wahlperiode“, 1-D04