Internationalen Rechnungslegung. Bilanzierung und Bewertung von Investment Properties

Inhaltsverzeichnis

2 Abbildungsverzeichnis VI

3 Abkürzungsverzeichnis VII

4 Einleitung

5 Begriff „Immobilie“

6 Der Weg in die internationale Rechnungslegung
6.1 Gründe für unterschiedliche Rechnungslegungssysteme
6.2 Argumente für eine Internationale Rechnungslegung
6.3 Internationale Rechnungslegungssysteme
6.4 IFRS
6.4.1.1 Entwicklungsgeschichte
6.4.1.2 Umsetzung der IFRS
6.5 Die Rechnungslegung von Immobilien im Umbruch
6.6 Klassifizierung von Immobilien in IFRS-Bilanzen

7 Ansatz von Investment Properties
7.1 Vorbemerkung
7.2 Charakterisierung von Investment Properties
7.3 Abgrenzung zu den Non-Investment Properties
7.3.1 Leasing im Immobiliensektor
7.3.1.1 Operating-Leasing
7.3.1.2 Finanzierungsleasing
7.3.1.3 Bilanzmäßige Darstellung bei Vollamortisation
7.3.2 Unternehmensimmobilien nach IFRS
7.3.3 Konzern- versus Einzelabschluss
7.4 Ansatzkriterien von Investment Properties
7.5 Bilanzielle Bedeutung von Investment Properties
7.6 Historische Bedeutung der Investment Properties
7.7 Anwendungsbereiche des IAS 40
7.8 Investment Properties bei der IVG Immobilien AG

8 Erstbewertung von Investment Properties
8.1 Vorbemerkung
8.2 Immobilienpreis versus Immobilienwert
8.3 Verkehrswert (Marktwert)
8.4 Zugangsbewertung
8.5 Zugangsbewertung bei geleasten Immobilien
8.6 Wertbeeinflussende Faktoren
8.6.1 Fiskal-politische Entwicklungen
8.6.2 Sozio-kulturelle Faktoren
8.6.3 Standortfaktoren
8.6.4 Lasten und Beschränkungen
8.6.5 Bodenbeschaffenheit
8.6.6 Restnutzungsdauer und baulicher Zustand

9 Folgebewertung
9.1 Wahlrecht in der Folgebewertung
9.1.1 Fortgeführte Anschaffungs- oder Herstellungskosten
9.1.2 Beizulegender Zeitwert
9.2 Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich
9.3 Normierte deutsche Immobilienbewertungsverfahren
9.3.1 Vorwort
9.3.2 Vergleichswertverfahren
9.3.2.1 Voraussetzungen für die Anwendung
9.3.2.2 Verfahrensablauf
9.3.2.3 Kritische Würdigung
9.3.3 Ertragswertverfahren
9.3.3.1 Voraussetzungen für die Anwendung
9.3.3.2 Verfahrensablauf
9.3.3.3 Kritische Würdigung
9.3.4 Sachwertverfahren
9.3.4.1 Verfahrensablauf
9.3.4.2 Kritische Würdigung
9.4 Vergleichbare angelsächsische Bewertungsverfahren
9.4.1 Vorbemerkung
9.4.2 Comparison Approach
9.4.3 Investment Approach
9.4.3.1 Fully let
9.4.3.2 Reversionary
9.4.3.3 Overrented
9.4.4 Discounted Cashflow Method
9.4.5 Cost Approach
9.5 Alternative Bewertungsverfahren des IVSC
9.5.1 Residual Method
9.5.2 Profits Method
9.5.3 Bedeutung des IVSC für den IAS 40
9.6 Fazit

10 Ausweis von Investment Properties

11 Offenlegung von Anhangangaben nach IAS 40

12 Schlussbetrachtung und Ausblick

13 Auszug aus dem Amtsblatt der Europäischen Union X

14 Literaturverzeichnis XI

15 Anhang XVI

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 6-1: Übersicht über internationale Rechnungslegungssysteme

Abbildung 6-2: Bilanzierungsmethoden der Unternehmen des DAX30

Abbildung 6-3: House of IFRS

Abbildung 6-4: IFRS Umstellungspflichtige in 2005

Abbildung 6-5: Kategorisierung von Immobilien nach IFRS

Abbildung 7-1: IAS-Standards für Immobilien

Abbildung 7-2: Immobilien in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase

Abbildung 7-3: Bilanzielle Bedeutung von Investment Properties

Abbildung 7-4: IVG-Bilanz nach IFRS und HGB im Vergleich

Abbildung 7-5: Differenz zwischen Buchwert und Zeitwert bei der IVG AG

Abbildung 8-1: Anschaffungskosten eines Investment Property

Abbildung 8-2: Lasten und Beschränkungen im Grundbuch

Abbildung 9-1: Entwicklung der Immobilienbewertungsverfahren

Abbildung 9-2: Verfahrensschritte des Vergleichswertverfahrens

Abbildung 9-3: Ertragswertformel

Abbildung 9-4: Jahresreinertrag

Abbildung 9-5: Reinertrag der baulichen Anlage

Abbildung 9-6: Der Vervielfältiger im Immobiliensektor

Abbildung 9-7: Ertragswert des Gesamtgrundstücks

Abbildung 9-8: Kapitalisierungsfaktor

Abbildung 9-9: Term-and-Reversion-Model (Reversionary)

Abbildung 9-10: Hardcore-Model (Reversionary)

Abbildung 9-11: Term-and-Reversion-Model (Overrented)

Abbildung 9-12: Hardcore-Model (Overrented)

Abbildung 9-13: DCF-Formel

Abbildung 12-1: Vor- und Nachteile einer IFRS-Umstellung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

4 Einleitung

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit den Folgen einer zunehmenden Harmonisierung der unterschiedlichen Rechnungslegungssysteme auf die Bilanzierung und Bewertung von Immobilien. Es wird insbesondere auf die IAS/IFRS Rechnungslegung und die Folgen auf die Bilanzausweise der Immobilienbestände deutscher Unternehmen eingegangen. Hierbei spielen vor allem die teilweise noch sehr umfangreichen Immobilienbestände, die nicht oder nicht mehr betrieblich genutzt werden, eine herausragende Rolle.

Der Terminus „Investment Properties“ kann mit „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ oder „Anlageimmobilien“ übersetzt werden. Im Zuge der Umstellung auf eine Rechnungslegung nach IFRS werden sie abweichend von den sog. „Non-Investment Properties“, nach dem International Accounting Standard (IAS)

40 Investment Properties angesetzt, bewertet und ausgewiesen. Es ist daher notwendig zu unterscheiden, ob für das bilanzierende Unternehmen die Miet- bzw. Pachterträge und/oder die Wertsteigerungen der gehaltenen Immobilien einen Beitrag zum Ergebnis aus gewöhnlicher Geschäftstätigkeit herbeiführen oder nicht. So müssen z. B. Immobilien die mit Verkaufsabsicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden bilanziell wie Vorräte be- handelt werden. Hier ist dann nicht auf den IAS 40, sondern vielmehr auf den IAS 2 abzustellen, der die Vorräte eines Unternehmens behandelt. Zu der ge- nauen Klassifizierung einzelner Tatbestände wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit noch ausführlicher einzugehen sein. Das Hauptaugenmerk liegt aber auf der bilanziellen Darstellung der Investment Properties nach IAS 40.

Ausgangspunkt für diesen Standard ist der Wille, die IFRS der angelsächsi- schen Rechnungslegung anzugleichen und die Bewertung auf das Modell des „Fair Value Accounting“, also der Bilanzierung zum beizulegenden Zeitwert, zu fokussieren. Dies führt konsequenter Weise zu einer gegensätzlichen Position gegenüber der HGB-Rechnungslegung. Der darin immanente „Kapitalerhal- tungszweck ist Ausdruck eines starken Gläubigerschutzgedankens“¹und wird durch Grundsätze, wie das Vorsichtsprinzip und das Imparitätsprinzip, umge- setzt. Demnach werden auch Immobilien/Grundstücke nach HGB nicht zum beizulegenden Zeitwert, sondern zu Anschaffungskosten bilanziert.

Ein anderer interessanter Aspekt, der in dieser Arbeit durchleuchtet werden soll, liegt in der Erst- und Folgebewertung dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Da die Vorschriften des IAS 40, je nach Anwendung, enorme Ab- weichungen zur bisherigen HGB-Bilanz haben, stellt sich die Frage, inwieweit überhaupt bilanzierende Unternehmen von der Möglichkeit einer Bewertung zum beizulegenden Zeitwert, dem sog. „Fair Value“, Gebrauch machen werden. Dies hätte dann zumindest teilweise eine enorme Hebung stiller Reserven zur Folge, die zwangsläufig auch steuerliche Nachteile mit sich bringen würden.

Im Laufe dieser Arbeit werden also u. a. noch die unterschiedlichen Möglichkeiten deutscher, angelsächsischer und internationaler Immobilienbewertungsmethoden miteinander zu vergleichen sein. Ebenfalls soll auf eine kritische Würdigung einer solchen „Bewertungsaktion“ zum Geschäftsjahresschluss im Hinblick auf eine Kosten- Nutzenanalyse, nicht verzichtet werden.

5 Begriff „Immobilie“

Der Begriff der Immobilie ist im wissenschaftlichen, aber auch im umgangssprachlichen Bereich durch eine Reihe von verschiedenen Termini (Grundstück, Grundbesitz, Grund und Boden u. a. m.) geprägt.

Eine juristische Legaldefinition des Begriffs „Immobilie“ existiert nicht. Es wird vielmehr auf den Rechtsbegriff des „Grundstückes“ abgestellt, für den es aber ebenfalls noch keine einheitliche Definition gibt.

Das Zivilrecht ordnet Grundstücke den Sachen² und die ein Grundstück betref- fenden Rechte dem Sachenrecht³zu. Danach ist ein Grundstück ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der mit seinen wesentlichen und sonstigen Bestandteilen sowie den subjektiv-dinglichen Rechten, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind⁴, eine wirtschaftliche Einheit bildet. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks werden gem. § 94 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen gezählt, insbesondere Gebäude. Unter den sonstigen Bestandteilen versteht man nach § 97 Abs. 1 BGB alle beweglichen Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen, ohne allerdings Bestandteil dieser Hauptsache zu sein.⁵ Im weiteren Verlauf dieser Arbeit kann also für den Begriff „Immobilie“ synonym der Begriff „Grundstück“ verwendet werden.

6 Der Weg in die internationale Rechnungslegung

6.1 Gründe für unterschiedliche Rechnungslegungssysteme

Überall auf der Welt verfolgt die Rechnungslegung „denselben Metazweck“.⁶Es geht darum, dass die bestehende Informationsasymmetrie zwischen Bilanzleser und Bilanzersteller auf ein Minimum reduziert wird. Es stellt sich also die Frage, warum es bei einer gleichen Zielsetzung überhaupt unterschiedliche Systeme der Rechnungslegung gibt. Exemplarisch sollen hier die Systeme nach HGB, US-GAAP und Swiss-GAAP genannt werden. Es muss also andere, historische Gründe geben, warum sich die Rechnungslegung teilweise so differenziert ent- wickelt hat. Dies liegt nach Pellens/Fülbier/Gassen an einem unterschiedlichen sozio-ökonomischen Hintergrund, in dem das jeweilige Rechnungslegungssys- tem entstanden ist. Hierunter versteht man beispielsweise Kultur, Religion, Lebensgewohnheiten, politische Geschichte, Steuersysteme und der Umgang mit dem Kapitalmarkt eines Landes bzw. Kulturkreises. So wird zwischen einer eher individualistisch oder eher kollektivistischen Gesellschaftsform unterschie- den. Erstere stellt das „Individualwohl und die Eigenverantwortung“ stärker in den Fokus des gesellschaftlichen Miteinanders, als beispielsweise kollektive Gesellschaften. „Es ist daher zu vermuten, dass individualistische Gesellschaf- ten auch im Bereich der Rechnungslegung innovativer sind als kollektive“.⁷Dies liegt nicht zuletzt daran, dass in einer Individualgesellschaft das Nichteinhalten von informellen Normen tendenziell schwächer sozial sanktioniert wird. Das hat zur Folge, dass gewisse Rechnungslegungspflichten in einer individualistisch geprägten Gesellschaft per Gesetz vorgeschrieben werden müssen, wohinge- gen bei einer Kollektivgesellschaft auch informelle Institutionen dieser Aufgabe gerecht werden können, wie z.B. die Ehre der Kaufmannsgilde für all ihre Mit- glieder. So wird der Metazweck der Rechnungslegung also in Abhängigkeit der Kultur unterschiedlich erfüllt. Ein weiterer Grund für diese unterschiedliche Ent- wicklung lässt sich in der „Lehre der Property Rights“ nach Coase und Buchanan finden. Hierbei geht es um Verfügungsrechte sowie Eigentums- oder eigentumsähnliche Rechte, die erst vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Institutionen, wie Vertragsfreiheit und Rechtssystemsicherheit, an Bedeutung gewinnen. Der volkswirtschaftliche Rechtsrahmen basiert normalerweise auf den Grundsätzen der Vertragsfreiheit. Um die aus den unterschiedlichen Ver- trägen stammenden Transaktionskosten zu minimieren, stand die Entwicklung von Standardverträgen immer mehr im Vordergrund. Dies wurde jedoch im in- ternationalen Vergleich recht unterschiedlich durchgesetzt. Es lässt sich grundsätzlich eine Differenzierung zwischen dem angelsächsischen und dem kontinentaleuropäischen Rechtssystem feststellen. Beide Entwicklungsebenen zeigen ihre Spuren auch deutlich in der Rechnungslegung. So werden z.B. in den USA, Kanada und Großbritannien die US-GAAP anhand eines sog. „Case Laws“ ausgelegt. Hierunter versteht man ein Rechtssystem, das geprägt ist von vielen unterschiedlichen Einzelfällen und Spezialregelungen. Im Gegensatz da- zu verbirgt sich hinter dem sog. „Code Law“, wie es in Deutschland, Frankreich oder Japan angewandt wird, ein Rechtssystem, das aus einigen wenigen, aber dafür allgemeingültigen Regeln besteht. Diese sind dann, den jeweiligen Einzel- fällen entsprechend, auszulegen und anzuwenden, d.h. auch dass das „Code Law“ auf einen wesentlich höheren Abstraktionsgrad abstellt als das „Case Law“.

In Kontinentaleuropa muss die Rechnungslegung den Interessen einer Vielzahl von Bilanzadressaten gerecht werden. Hierunter fallen Aktionäre, Staat, Mitar- beiter, Fremdkapitalgeber und Investoren. Sie dient als Informations- und Kontrollinstrument und sie hat Zahlungsbemessungsfunktion (Steuer, Dividen- de, Managementtantieme). Es gilt maßgeblich das Vorsichtsprinzip. Im Gegensatz zu Kontinentaleuropa gibt es im angelsächsischen Raum nur sehr wenige detaillierte Rechnungslegungsvorschriften. Hier ist vielmehr Eigenver- antwortung und -initiative gefragt, um den Metazweck der Rechnungslegung zu erfüllen. Detaillierte Vorschriften lassen sich hingegen für börsennotierte Un- ternehmen finden. Hier gibt es allerdings auch keine gesetzlichen Normen, sondern Vorschriften von privaten Institutionen, wie dem Financial Accounting Standard Board (FASB) in den USA.⁸

Ein weiterer historisch gewachsener Unterschied zwischen der angelsächsi- schen und kontinentaleuropäischen Rechnungslegung lässt sich in der unterschiedlich starken Nutzung öffentlicher Kapitalmärkte finden. So beschafft man sich beispielsweise in den USA das benötigte Fremdkapital anonym und schnell an den öffentlichen Kapitalmärkten, wohingegen man in Kontinentaleu- ropa noch häufig auf das traditionelle Bankensystem zurückgreift oder ausgezeichnet ist durch Eigenkapitalgeber mit einer sehr starken Bindung zu „Ihrem“ Unternehmen. Durch diese enge Bindung werden Rechnungslegungs- daten weniger dringend benötigt, da die Informationsasymmetrie nicht so groß ist. Vielmehr werden Ausschüttungen an die Beteiligten der Unternehmen (Akti- onäre, GmbH-Gesellschafter) und an den Staat auf Grundlage dieser Rechnungslegung bemessen. Daran knüpft sich auch eine weitere Unterschei- dung, nämlich, dass die Ausgestaltung der Rechnungslegung auch unmittelbare Einflüsse auf die Ertrags- und Substanzbesteuerung der Unternehmen hat. In Deutschland ist dieses Unterscheidungsmerkmal sehr stark durch das (umge- kehrte) Maßgeblichkeitsprinzip zwischen Handels- und Steuerbilanz in § 5 Abs.

1 S. 1 und 2 EStG ausgeprägt. Diese direkte Verknüpfung ist in der angloamerikanischen Welt unbekannt und auch ein häufiger Kritikpunkt an der handelsrechtlichen Rechnungslegung.

Aus den o. g. Gründen muss es ein zentrales Anliegen eines international aner- kannten Rechnungslegungssystems sein, diese traditionellen Unterschiede aufzunehmen und in einem System zu integrieren. Es steht außer Frage, dass bei einem solchen Vorhaben Kompromisse eingegangen werden müssen, um ein solches Rechnungslegungssystem auf viele unterschiedliche Kulturkreise transferieren zu können.

6.2 Argumente für eine Internationale Rechnungslegung

Die Anforderungen an die externe Rechnungslegung haben sich in den letzten Jahren durch eine zunehmende Internationalisierung der Unternehmenstätigkeit stark verändert. Sie sind wesentlich komplexer geworden. Die Unternehmen sehen sich durch ausländische Konkurrenten, geänderten Handelsformen, einer Internationalisierung der Absatzmärkte, einem ständigen Fortschreiten der In- formations- und Datenverarbeitungstechnologie, einem weitestgehend wertorientierten Steuerungs- und Leistungsbemessungssystem und einer ver- änderten Wettbewerbssituation ausgesetzt. Einhergehend mit einem enormen Kostendruck ist man zunehmend auch auf ausländische Eigenkapital- und Fremdkapitalgeber angewiesen. Flankiert von einem wachsenden Informati- onsbedürfnis der Investoren ist die Harmonisierung der Rechnungslegung eine logische Konsequenz.

Neben zahlreichen theoretischen Ansätzen, gibt es mittlerweile auch empirische Studien über Motive von Unternehmen für eine Internationalisierung der Rechnungslegung. Im Wesentlichen lassen sich sieben Argumente für eine Internationalisierung finden:

Öffnung der internationalen Kapitalmärkte
Gesteigertes Informationsbedürfnis der Shareholder
Imagevorteile
Innovative Informations- und Datenverarbeitungstechnologien
Vereinheitlichung des internen Konzernreportings
Abstimmung von externem und internem Rechnungswesen
Verbesserte Informationsbasis für Kreditgeber.⁹

Der erste Punkt ist oft ein Argument für sog. Global Players, die eine Aufnahme an einer internationalen Börse anstreben und weltweit an Kapitalmärkten aktiv sein wollen.

Die Bedürfnisse der Shareholder und der Investoren werden gerade in einer Rechnungslegung nach HGB nur ungenügend befriedigt. Ein Grund hierfür lässt sich in einer Vielzahl von Bilanzierungswahlrechten finden, die in einer interna- tionalen Rechnungslegung immer mehr reduziert werden sollen. Der dritte Punkt steht im engen Zusammenhang mit der raschen Verbreitung des Internets und somit mit Argument vier. Jeder Interessent hat die Möglichkeit via Internet z. B. auf Produkte, Unternehmenshistorie, -entwicklung und -zahlen zurückzugreifen. Wenn er dort dann nicht nur eine für ihn oft unverständliche Übersetzung einer nationalen (HGB-)Bilanz findet, wirkt sich dies mit Sicherheit positiv auf das Meinungsbild über das betrachtete Unternehmen aus. Das Konzernreporting wird für eine profitable Steuerung internationaler Konzer- ne immer wichtiger. Dadurch, dass viele Tochterunternehmen auf der ganzen Welt verstreut sind, kann es bei einem schlechten Informationsfluss zu Fehlent- scheidung oder bei einem zu langsamen Informationsfluss zu hohen Folgekosten bestimmter Anpassungsentscheidungen kommen. Jede ausländi- sche Tochter berichtet nach ihrem nationalen Rechnungslegungssystem. Die inländische Zentrale eines mittelständischen Konzerns ist meist jedoch perso- nell nicht so ausgestattet, dass sie jeweils die „Übersetzung“ in das Berichtsformat der Muttergesellschaft vornehmen könnte. Fehlentwicklungen werden daher oft nicht richtig eingeschätzt oder nicht rechtzeitig erkannt. Die Kosten einer Umstellung auf eine internationale Rechnungslegung sind im Ver- gleich zu Ihrem Nutzen relativ gering.

Da die internationale Rechnungslegung im Vergleich zu einer durch das Vorsichtsprinzip gekennzeichneten HGB-Rechnungslegung stärker an Zeitwerten orientiert ist, kann wesentlich leichter ein Einklang zur internen Kostenrechnung und dem Controlling eines Unternehmens, die sich immer schon an Wiederbeschaffungswerten orientiert haben, erreicht werden.

Insgesamt lässt sich festhalten, dass es vor allem darum geht, mit einer internationalen Rechnungslegung eine verbesserte Information rund um den Konzern zu schaffen, um den Bilanzadressaten eine den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende Finanz-, Vermögens- und Ertragslage des Unternehmens aufzuzeigen. Dieses Ziel kommt letztendlich auch den Kapitalgebern, wie beispielsweise Banken zu Gute.¹⁰

6.3 Internationale Rechnungslegungssysteme

Es gibt zwei bedeutende internationale Rechnungslegungssysteme. Dies sind zum einen die United States - Generally Accepted Accounting Principles (US - GAAP) und zum anderen die International Financial Reporting Standards (IFRS).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6-1: Übersicht über internationale Rechnungslegungssysteme

In der Literatur werden die US - GAAP auch als „unechtes“ internationales Rechnungslegungssystem bezeichnet. Dies liegt daran, dass sie einen nationa- len Ursprung, nämlich in den USA, haben. Durch die herausragende Stellung der New Yorker Börse sind diese Grundsätze aber mittlerweile von internationa- ler Bedeutung und können mit den IFRS hier gleichgesetzt werden.¹¹Dennoch soll im Rahmen dieser Arbeit nicht näher auf die Regelungen der US-GAAP eingegangen werden. Da mit dem „echten“ internationalen Rechnungslegungs- system der IFRS das Ziel einer Entwicklung von weltweit akzeptierten Bilanzierungsstandards verfolgt wird und dieses Ziel auch immer weiter in greif- bare Nähe rückt, nimmt die Bedeutung der IFRS stetig zu. Um dem Leser die bereits vorhandene Bedeutung der IFRS näher zu bringen, wird nachstehend eine tabellarische Übersicht über die verwendeten Bilanzierungsmethoden im DAX30 gegeben:

Abbildung 6-2: Bilanzierungsmethoden¹²der Unternehmen des DAX30¹³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Aus der Abbildung 5-2 lässt sich unschwer erkennen, dass die nationale, han- delsrechtliche Rechnungslegung immer mehr von internationalen Systemen abgelöst wird. Unter den DAX30-Unternehmen bilanzieren gerade noch zwei Konzerne nach den Vorschriften des HGB, wobei sich die BASF in der Überlei- tungsphase zum US-GAAP befindet. Unter den internationalen Systemen nehmen die IFRS mit 68% sogar eine herausragende Stellung ein.

Grundsätzlich ist die Tendenz zu erkennen, dass sich beide Systeme zukünftig noch weiter einander annähern werden. Hierzu haben IASB und FASB im September 2002 im Rahmen des sog. „Norwalk-Agreements“ eine noch engere Zusammenarbeit angekündigt, um noch bestehende Differenzen der beiden Systeme bis 2005 abzuschaffen.¹⁵

Es ist damit zu rechnen, dass spätestens im Jahr 2009 die IFRS auch in den USA den gleichen Stellenwert wie die US-GAAP haben werden. „Die US- Börsenaufsicht Securities and Exchange Commission (SEC) hatte im April 2005 zugesagt, dass in den USA gelistete EU-Unternehmen frühestens ab 2007 und spätestens ab 2009 ihre Jahresabschlüsse nicht länger zusätzlich in US-GAAP erstellen müssen.“¹⁶

Parallel zu dieser Entwicklung rechnet das Institut der Wirtschaftsprüfer damit, dass es eine Rechnungslegung nach dem deutschen Handelsgesetzbuch in spätestens zehn Jahren nicht mehr geben wird. Der Druck nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) zu bilanzieren, nimmt somit auch auf den Mittelstand stetig zu.¹⁷

6.4 IFRS

Das Regelwerk der IFRS ist für einen weltweiten Einsatz konzipiert. Die IFRS stellen damit das einzig wirkliche internationale Rechnungslegungssystem dar. Oberstes Ziel ist es eine internationale Harmonisierung der Rechnungslegung zu erreichen. In der Praxis werden die Begriffe IFRS und IAS (International Ac- counting Standards) oft synonym aufgeführt. Diese gleichwertige Darstellung ist aber nicht korrekt. Die Standards, die vor der Neustrukturierung der Gesamtor- ganisation eingeführt wurden, hat man unter der Bezeichnung IAS plus fortlaufender Nummer (1 bis 41) veröffentlicht. Alle nach der Umstrukturierung im Jahre 2001 neu veröffentlichten Standards tragen die Abkürzung IFRS plus fortlaufende Nummer (1 bis 5).¹⁸Das offizielle Regelwerk, welches vom Interna- tional Accounting Standard Board (IASB) herausgegeben wird, trägt den Titel „International Financial Reporting Standards“ mit dem Untertitel „Incorporating the International Accounting Standards and Interpretations“. Das bedeutet, dass neben den fünf bisher erschienen IFRS, die älteren 41 IAS eine Untermenge der IFRS darstellen.¹⁹,²⁰

6.4.1.1 Entwicklungsgeschichte

Es wurde schon auf die Neustrukturierung der Gesamtorganisation im Jahre 2001 hingewiesen. In diesem Kapitel werden die Bestandteile dieser Gesamtorganisation und deren Entwicklung näher beschrieben. Es geht vor allem um die sog. „Normsetzenden Institutionen“²¹.

Es gibt drei wesentliche Unterorganisationen innerhalb der Gesamtorganisation der IFRS:

IASCF
IASB (Früher: IASC)
IFRIC (Früher: SIC)

Das International Accounting Standards Committee (IASC) wurde 1973 in Lon- don gegründet. Mitglieder dieser unabhängigen privatrechtlichen Organisation sind Berufsverbände, die sich professionell mit der Rechnungslegung beschäf- tigen. Das IASC ist mit Verbänden aus Australien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Irland, Japan, Kanada, Mexiko, den Niederlanden und den USA international besetzt. Aufgrund der zunehmenden Verbreitung der bereits ent- wickelten 41 IAS-Standards und den damit steigenden Anforderungen an das IASC unterzog es sich einer umfassenden Reorganisation, um die eigene Un- abhängigkeit, Professionalität und die internationale Akzeptanz weiter zu ver- stärken.

Hierbei diente die Organisationsstruktur des amerikanischen Standardsetters FASB als Vorbild. Der ausschlaggebende Punkt für eine Orientierung an diesem Modell war sicherlich nicht zuletzt das Ziel, die Rechnungslegung nach den Standards der IFRS auch an den amerikanischen Börsen zu akzeptieren. Am 6. Februar 2001 war die Reorganisation dann abgeschlossen und es wurde die IASC Foundation als Dach der neuen Organisation gegründet. Die operative Arbeit an der Entwicklung der Rechnungslegungsstandards wurde dem IASB (vor 2001: IASC) übertragen. Hauptaufgabe des IASCF ist seitdem die Finanzierung und Überwachung der Arbeit des IASB.

Bei einer nahezu weltweiten Anwendung dieses Rechnungslegungssystems kann es zu einer unterschiedlichen Auslegung der Standards kommen. Um die- ses Problemfeld kümmert sich das International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), vor 2001: SIC. Dieses, aus 12 Mitgliedern bestehendes Komitee, versucht daher mit den jeweiligen nationalen Rech- nungslegungsgremien Interpretationen zu erarbeiten. Dieses Vorgehen soll eine einheitliche Anwendung der IAS bzw. IFRS gewährleisten und zu dem obersten Grundsatz der IFRS-Rechnungslegung, einer Fair Presentation, führen.

Abbildung 6-3: House of IFRS²²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

6.4.1.2 Umsetzung der IFRS

Es gilt allerdings festzuhalten, dass der Weg kaum mehr an der Rechnungsle- gung nach IFRS (IAS) vorbeigehen wird. Mit der Verordnung der europäischen Gemeinschaft Nr. 1606/2002 vom 19. Juli 2002 ist dann auch ein weiterer Mei- lenstein in der Internationalisierung der Rechnungslegung gelegt worden. Diese hat zur Konsequenz, dass die Anwendung der IFRS für kapitalmarktorientierte und konsolidierungspflichtige Unternehmen (Konzerne) ab 2005, in Ausnahme- fällen auch ab 2007, verpflichtend wird. Diese Frist verlängert sich allerdings nur bis zum 01. Januar 2007, wenn lediglich Schuldtitel, wie beispielsweise An- leihen, eines Unternehmens zum Handel zugelassen sind oder das bilanzierende Unternehmen an Börsen in Drittländern notiert ist und dort ein Abschluss nach US-GAAP Zulassungsvoraussetzung ist. Hierbei ist auf eine bedeutende Funktion der Harmonisierung zwischen IFRS und US-GAAP abzu- stellen, da es für diese Unternehmen ab 2007 bei einer Nichtanerkennung der IFRS an den Börsen der Drittländer, wie z. B. U.S.A., zu einer Doppelbilanzie- rungspflicht kommt, nämlich nach IFRS und US-GAAP.²³

In Deutschland stellt sich die Situation für das Geschäftsjahr 2005 wie folgt dar:

Abbildung 6-4: IFRS Umstellungspflichtige in 2005²⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

6.5 Die Rechnungslegung von Immobilien im Umbruch

Umschlaghäufigkeit und Umschlaggeschwindigkeit wurden auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren deutlich erhöht. Man hat sich somit den angelsächsischen Gepflogenheiten angepasst, Immobilien werden nicht mehr gekauft, um möglichst lange im Bestand gehalten zu werden, sondern um sie möglichst schnell mit einer maximalen Rendite weiter verkaufen zu können. Der Immobilienmarkt in London beispielsweise zeichnet sich vor allem durch enorme Umschlagshäufigkeit und Informationstransparenz aus.

Dieser Wandel in der Denkweise der Unternehmen bezüglich ihrer Immobilien erfordert auch eine dementsprechende Entwicklung der Unternehmensbericht- erstattung. So verwundert es nicht, dass international tätige Investoren bereits seit langem eine besser vergleichbare Informationsgewinnung über Immobilien- portfolios durch die (Konzern-) Jahresabschlüsse fordern. „So arbeitet beispielsweise die European Real Estate Association (EPRA) kontinuierlich an Empfehlungen für die kapitalmarktorientierte Berichterstattung von Immobilien- konzernen“²⁵ und hat auch erste Erfolge vorzuweisen. Im Juli 1999 verabschiedete nämlich das IASC einen Exposure Draft zu Anlageimmobilien, den sog. „Investment Properties“. Eine solche Vorlage zu einem künftigen Stan- dard wird innerhalb eines Due Process in der Fachwelt öffentlich diskutiert. Dies ging bei dem vorliegenden Exposure Draft 64 sogar soweit, dass die Notwen- digkeit eines eigenen Standards, speziell für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, in Frage gestellt wurde. Mit der Verabschiedung des IAS 40 (In- vestment Property) im Jahr 2000 wurde dann aber dennoch den veränderten Bedingungen auf den Immobilienmärkten und der damit verbundenen Unter- nehmensberichterstattung Rechnung getragen. Im Rahmen des Improvement Projects des IASB wurde der IAS 40 teilweise wieder überarbeitet und neu ge- fasst.²⁶Dieser überarbeitete Standard ist erstmals in den Berichtsperioden eines am 1. Januar oder danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden. Eine frühere Anwendung wird [jedoch ausdrücklich] empfohlen.²⁷Damit ist auch klar, dass der alte IAS 40 keine Gültigkeit mehr aufweist, seitdem er durch die Neufassung ersetzt worden ist. In der nachfolgenden Arbeit wird dieser Standard in der Fassung vom 31. Dezember 2004 als gültige Norm angesetzt.

6.6 Klassifizierung von Immobilien in IFRS-Bilanzen

Die bilanzielle Behandlung von Immobilien nach den IFRS richtet sich nach dem Zweck des Immobilienerwerbs bzw. der Nutzung durch den Eigentümer. Die durch den Zweck bestimmten Immobilienklassen werden unterschiedlichen bilanziellen Vermögenskategorien zugeordnet. Die folgende Abbildung fasst die Kriterien zur Klassifikation von Immobilien, Vermögenskategorien und Bewertungsvorschriften im Überblick zusammen.²⁸

Abbildung 6-5: Kategorisierung von Immobilien nach IFRS²⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

7 Ansatz von Investment Properties

7.1 Vorbemerkung

Nach den allgemeinen Bilanzierungsgrundsätzen der IFRS-Rechnungslegung sind Investment Properties nur dann als Vermögenswert zu aktivieren, wenn es wahrscheinlich ist, dass dem bilanzierenden Unternehmen der wirtschaftliche Nutzen aus diesem Investment zufließt und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich geschätzt werden können.

Sämtliche mit dem Investment Property verbundene Kosten, wie Umbaukosten, Instandsetzungskosten oder Servicekosten, sind zu dem Zeitpunkt zu erfassen, in dem sie anfallen.

Ein Ansatzverbot entsteht für Kosten der laufenden Unterhaltung. Diese werden erfolgswirksam erfasst.

7.2 Charakterisierung von Investment Properties

Der Begriff der Investment Properties stammt aus der internationalen Rech- nungslegung. In der vorliegenden Arbeit wird grundsätzlich auf die Ausführungen der IAS/IFRS Rechnungslegung Bezug genommen. Hierbei nimmt insbesondere der Standard Nr. 40 eine bedeutende Stellung ein. Als Investment Properties bezeichnet man die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien eines Unternehmens. Es handelt sich also um Immobilienbestände, die der Eigentümer in seinem Bestand hält, um Miet- bzw. Pachterträge und/oder Wertsteigerungen des eingesetzten Kapitals zu erzielen.²⁸Dieser Tat- bestand kann allerdings auch durch Leasingverhältnisse erreicht werden. In den meisten Fällen tritt dies bei einem Operating Leasingverhältnis (s. u.) auf Seiten des Leasinggebers auf.²⁹Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass diese Im- mobilien nicht dazu dienen die Produktions-, Leistungs- oder Absatzziele eines Unternehmens zu erreichen, also nicht betriebsnotwendig sind. Vielmehr wer- den sie als reine Finanzanlagen gehalten. In der Praxis lassen sich viele unterschiedliche Formen der Finanzanlage in Immobilien finden. Hierzu kann eine Unterscheidung zwischen mittelbaren und unmittelbaren Finanzanlage- formen getroffen werden. Unter den mittelbaren Anlageformen subsumiert man die Möglichkeiten eines Investors in offene Immobilienfonds, geschlossene Im- mobilienfonds oder in Immobilienaktien zu investieren. Die Art der Anlageform lässt bereits erkennen, dass der Investor nur mittelbar Zugriff auf das Invest- ment, also auf die Immobilie hat, wohingegen der IAS 40 ausdrücklich auf eine unmittelbare Finanzinvestition in Immobilien, den Investment Properties, zielt.

7.3 Abgrenzung zu den Non-Investment Properties

Der IAS 40 definiert die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien als „Grundstücke oder Gebäude - oder Teile von Gebäuden - oder beides, die vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungslea- singverhältnisses zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden“³⁰. Es wird explizit eine Trennung von den Immobilien vorgenommen, die zur betrieblichen Eigennutzung, d.h. dem opera- tiven Geschäft dienend, oder für Verwaltungszecke beziehungsweise im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unterneh- mens zum Verkauf bestimmt sind.³¹Weiter liefert der IAS 40 auch Beispiele für Investment Properties und Non-Investment Properties. Erstere lassen sich unter den Grundstücken, die langfristig zum Zwecke der Wertsteigerung oder mit ei- ner gegenwärtig unbestimmten zukünftigen Nutzung, und Gebäude, die im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses vermietet werden, subsumieren. Non-Investment Properties hingegen, sind für Dritte erstellte und entwickelte Immobilien, in der Entwicklungs- oder Herstellungsphase befindliche Immobi- lien, die erst zukünftig als Finanzinvestition dienen sollen und Immobilien, die im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses an ein anderes Unternehmen vermietet wurden.

7.3.1 Leasing im Immobiliensektor

„Leasing ist eine besondere Vertragsform der Vermietung und Verpachtung von Investitions- und Konsumgütern. Das Leasingobjekt wird entweder von einer speziellen Leasinggesellschaft […] gekauft und dann dem Leasingeber überge- ben (indirektes L.) oder direkt vom Produzenten verpachtet (direktes oder Hersteller-L.).“³²Leasing stellt also eine mittel- und langfristige Vermietung und Verpachtung von beweglichen und unbeweglichen Wirtschaftsgütern gegen ein in Raten zu zahlendes Entgelt über einen im Voraus vereinbarten Zeitraum dar. Leasingverträge sind zudem gesetzlich nicht geregelt, aber nach dem Grund- satz der Vertragsfreiheit durchaus zulässig. Gerade der Immobiliensektor macht von dieser Finanzierungsform immer öfter Gebrauch. „Der Zuwachs von 34 Prozent auf ein Neugeschäft von 6,7 Milliarden Euro in diesem Jahr wird von Horst Schulz, Präsident des Bundesverbandes Deutscher Leasing Unterneh- men, auch auf die zunehmende Nutzung des Leasings durch den Staat zurückgeführt.“³³Die Investitionssumme im Immobilienleasing betrug 2003 8,5 Mrd. €.³⁴Die beiden häufigsten Erscheinungsformen eines Leasingvertrages im Immobilienbereich sind das Operate-Leasing und das Finanzierungsleasing. Bei dieser Art der Unterscheidung geht es um den Verpflichtungscharakter des je- weiligen Leasing-Vertrages, d. h. dass die Bilanzierungsfrage anhand des wirtschaftlichen Eigentümers geklärt wird. Es wird deshalb geprüft, wer und in welchem Umfang die Risiken und Chancen aus dem Leasingvertrag auf sich nimmt und daraus folgend das Leasingobjekt zu bilanzieren hat. Diese Prüfun- gen werden immer zu Beginn eines Leasingvertrages oder bei wesentlichen Vertragsänderungen vorgenommen. Speziell im Bereich des Immobilien- leasings treten aber erhebliche Schwierigkeiten einer eindeutigen Zuordnung in Operate-Leasing- oder Finanzierungsleasingverhältnisse auf. Dies liegt daran, dass die kombinierten Verträge über bebaute Grundstücke für eine genaue Klassifizierung in Ihre einzelnen Vertragsbestandteile in Boden und Gebäude aufgeteilt werden müssen. Hierbei wird deutlich, dass die Grundstücke im Ge- gensatz zu den Gebäuden die Besonderheit einer unbegrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer aufweisen. Der Leasinggeber verfügt also nach einer endlichen Vertragslaufzeit immer noch uneingeschränkt über das vollwer- tige Nutzenpotenzial des Grundstücks, wenn der Eigentumsübergang auf den Leasingnehmer am Ende des Leasingverhältnisses nicht vertraglich geregelt wurde. Dies lässt den Schluss zu, dass bei endlichen Vertragslaufzeiten oder bei Verträgen ohne Option am Laufzeitende auf Eigentumsübergang, generell die Form des Finanzierungsleasings nicht möglich ist.³⁵

7.3.1.1 Operating-Leasing

Diese Form des Leasings zeichnet sich durch eine kurzfristige Vermietungs- dauer der Leasinggesellschaft an den Leasingnehmer aus. Es handelt sich um zivilrechtliche Mietverträge im Sinne des BGB mit einer flexiblen Grundmietzeit. Es sind also die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 535 bis 580a des BGB an- zuwenden. Dies bedeutet, dass der Vertrag von beiden Parteien - also Leasinggesellschaft und Leasingnehmer - jederzeit, ohne Einhaltung einer ge- setzlichen Kündigungsfrist, gekündigt werden kann. Der Leasinggeber ist immer wirtschaftlicher Eigentümer. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass der Lea- singnehmer dem Risiko einer Fehlinvestition, der technisch-wirtschaftlichen Entwertung oder des zufälligen Untergangs des Leasingobjektes nicht ausge- setzt ist.³⁶ Der Leasingnehmer hat keine Möglichkeit, den Leasinggeber dauerhaft vom Zugriff auf den Leasing-Gegenstand auszuschließen. Der Lea- singgeber ist in jedem Fall wirtschaftlicher Eigentümer, d. h. er aktiviert das Leasing-Objekt in seiner Bilanz und schreibt es über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ab.

Unter bestimmten Bedingungen ist es aber auch dem Leasingnehmer „erlaubt, Nutzungsrechte (property interests), die unter einem Operating- Leasingverhältnis gehalten werden, als Finanzinvestition in Immobilien zu klas- sifizieren“³⁷und somit zu aktivieren. Wird von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, hat das jedoch zur Folge, dass alle als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien des jeweiligen Leasingnehmers mit dem Modell des beizulegenden Zeitwertes zu bilanzieren sind.³⁸Hier wird wiederum das angestrebte Ziel der internationalen Rechnungslegung nach IFRS deutlich, die Bilanzierung nach dem beizulegenden Zeitwert als Standardmodell durchzusetzen.

7.3.1.2 Finanzierungsleasing

Unter dem allgemein gebräuchlichen Begriff des Leasings wird üblicherweise das Finanzierungsleasing verstanden. Diese Form des Leasings zeichnet sich insbesondere durch eine vertraglich fest vereinbarte, mittel- bis langfristige Grundmietzeit aus. Die Länge dieser Mietzeit liegt zwischen 40 und 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzung. Der Vertrag ist während der Grundmietzeit unkündbar und der Leasingnehmer trägt somit das Investitionsrisiko. Er ist auch für die Wartung und Instandhaltung des Leasingobjektes verantwortlich. Sobald die Summe der Leasingraten die Investitionskosten decken spricht man von einer sog. „Vollamortisation“, ansonsten von einer „Teilamortisation“. Das Ziel eines Finanzierungs-Leasings ist es, die Vollamortisation bereits mit dem ersten Leasingnehmer zu erreichen.⁴¹

7.3.1.3 Bilanzmäßige Darstellung bei Vollamortisation

⁴²Ob der Leasinggegenstand beim Leasingnehmer oder beim Leasinggeber zu bilanzieren ist, hängt entscheidend vom Leasingvertragstyp und der Länge der Grundmietzeit ab. Es wird weiterhin differenziert, ob es sich um den Grund und Boden oder das Gebäude handelt. Bei Leasingverträgen mit Mietver- längerungsoption kommt es zu dem noch darauf an, ob für den Fall der Opti- onsausübung die vereinbarte Anschlussmiete 75 % der üblichen Miete eines vergleichbaren Grundstücks überschreitet oder nicht. Bei Leasingverträgen mit Kaufoption ist bei Optionsausübung darauf abzustellen, ob der Kaufpreis für das gesamte Grundstück den Restbuchwert des Gebäudes plus Buchwert (oder niedrigerer gemeiner Wert) des Grund und Bodens über- oder unterschreitet. Als weitere mögliche Vertragstypen sollen an dieser Stelle noch Leasingverträ- ge ohne Optionen und Spezialleasingverträge mit und ohne Kaufoption aufgeführt werden.

7.3.2 Unternehmensimmobilien nach IFRS

Bei der Klassifikation von Immobilien nach IFRS muss sich der Bilanzersteller also Klarheit darüber verschaffen, in welche der vier Kategorien sich die jeweils auszuweisende Unternehmensimmobilie befindet:

1. Immobilien in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase
2. Immobilie mit Verkaufsabsicht im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
3. Immobilie, die vom Eigentümer selbst genutzt wird
4. Immobilie als Finanzinvestition

Wird die Immobilie mit Verkaufsabsicht gehalten, so findet der IAS 2, bei selbst- genutzten Immobilien der IAS 16 und bei Immobilien als Finanzinvestition der IAS 40 Anwendung. Daraus lässt sich folgende graphische Übersicht ableiten, die zuvor schon in Abbildung 6-5 gegeben wurde. Diese wird hier aber für den Fall, dass sich die Immobilie in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase be- findet, noch erweitert.

Abbildung 7-1: IAS-Standards für Immobilien⁴¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Eine weitere Überlegung muss jedoch angestellt werden, falls die Immobilie in die erste Kategorie fällt, sich also gerade in der Entwicklungs- bzw. Herstel- lungsphase befindet. Hier hängt der anzuwendende Standard entscheidend von der vom bilanzierenden Unternehmen beabsichtigten, zukünftigen Nutzung ab.

Abbildung 7-2: Immobilien in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase⁴²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

der nachfolgenden Standards:

1. Finanzinvestition: IAS 16 (Sachanlagen)

2. Veräußerung: IAS 2 (Vorräte)

3. Fertigungsauftrag: IAS 11 (Fertigungsaufträge)⁴³

Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird also nach IAS 40 angesetzt, bewertet und ausgewiesen. Abweichend von dieser Regelung gilt es aber zu beachten, dass eine Immobilie, die sich zum Bilanzstichtag in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase befindet und erst zukünftig dem Unternehmen als Fi- nanzinvestition dienen soll, nach den Vorschriften des IAS 16 (Sachanlagen) in die Bilanz aufzunehmen ist.

Besonders hervorzuheben ist aber die Behandlung von Immobilien, die sich zwar in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase befinden, deren zukünftiger Nutzen aber derzeit vom Unternehmen nicht bestimmbar ist. Liegen diese Vor- aussetzungen vor, unterliegt diese Immobilie wiederum den Vorschriften des IAS 40. Diese Vorgehensweise eröffnet dem bilanzierenden Unternehmen ein faktisches Wahlrecht nach IAS 40 zu bilanzieren, wenn es darlegen kann, dass die zukünftige Nutzung des sich in der Entwicklungs- bzw. Herstellungsphase befindlichen Objektes noch ungewiss ist. Dies wird allerdings regelmäßig nicht der Fall sein.⁴⁴

7.3.3 Konzern- versus Einzelabschluss

Die Klassifikation einer Immobilie im Einzelabschluss kann sich durch die Kon- solidierung in den Konzernabschluss verändern. Das kann zur Folge haben, dass sich eine Immobilie, die noch aus der Sichtweise eines Einzelunterneh- mens als Finanzinvestition identifiziert wurde, unter Rückgriff auf die Einheitstheorie im Konzernabschluss aus der Sicht des Gesamtkonzerns neu und ggf. anders zu beurteilen ist. Gleiche Immobilienarten können somit in Kon- zern- und Einzelabschluss unterschiedlichen Vorschriften unterliegen.

[...]

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¹ Baetge/Zülich, Die Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40, Düsseldorf 2003, S. 5..

²Vgl. §§ 93 ff. BGB.

³Vgl. §§ 873 ff. BGB.

⁴Vgl. § 96 BGB.

⁵ Vgl. Pfnür, Betriebliche Immobilienökonomie, Heidelberg 2002, S. 6 f. .

⁶Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 34.

⁷ Vgl. ebd., S.35.

⁸ Vgl Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S 39.

⁹ Vgl. Lüdenbach, International Accounting Standards, Freiburg 2003, S.25.

¹⁰ Vgl. Lüdenbach, International Accounting Standards, Freiburg 2003, S. 25 ff. .

¹¹ Vgl. Haunerdinger/Probst, Der Weg in die internationale Rechnungslegung, Wiesbaden 2004, S. 5.

¹²Für das Geschäftsjahr 2004.

¹³In Anlehnung an: www.handelsblatt.com/pshb/fn/relhbi/sfn/ (2006-01-10, 19:15 MESZ).

¹⁴ Vgl. „Wer prüft wen?“, In: Handelsblatt, Nr. 16 vom 23. Januar 2006, S. 15.

¹⁵Vgl. Presseerklärung des IASB vom 29.10.2002 unter http://www.iasb.org.

¹⁶http://www.vwd.de/vwd/news.htm (2006-02-16, 17:15 MESZ).

¹⁷ http://www.lexonline.info/lexonline2/live/professional/index (2006-02-16, 17:30 MESZ).

¹⁸Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 79 f. .

¹⁹Vgl. Haunerdinger/Probst, Der Weg in die internationale Rechnungslegung, Wiesbaden 2004, S. 7 ff. .

²⁰Vgl. IAS 1.11.

²¹ Vgl. Grünberger, Grünberger, IAS/IFRS 2005, Berlin 2005, S. 1 ff. .

²²In Anlehnung an Haunerdinger/Probst, Der Weg in die internationale Rechnungslegung; Wiesbaden 2004, S. 8 und Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 89.

²³Vgl. Grünberger, Grünberger, IAS/IFRS 2005, Berlin 2005, S. 1 ff. .

²⁴In Anlehnung an eine Studie der PricewaterhouseCoopers AG WPG: IAS/IFRS - Kapitalmarktorientierte Unternehmen in Deutschland, März 2004.

²⁵Weber/Baumunk, IFRS Immobilien, Darmstadt 2005, S. 2.

²⁶Vgl. ebd., S. 71.

²⁷ IAS 40.85.

²⁸Vgl. Klinger/Müller, IAS/IFRS & Immobilien, Berlin 2004, S. 47.

²⁹ In Anlehnung an ebd., S. 48.

²⁸Vgl. IAS 40.4.

²⁹ Vgl. Klinger/Müller, IAS/IFRS & Immobilien, Berlin 2004, S. 49.

³⁰Vgl. IAS 40.5.

³¹ Vgl. IAS 40.5 (a) und (b).

³²Vgl. Gabler Wirtschaftslexikon, Wiesbaden 1997, S. 2412 ff. .

³³„Leasing macht dem Bankkredit heftig Konkurrenz“, In: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Nr. 280, vom 01.12.2005, S. 15.

³⁴ Vgl. „Große schnüren kleine Pakete“, In: Handelsblatt, Nr. 239 vom 09. Dezember 2005, S. 3.

³⁵Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 563 ff. .

³⁶Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, Immobilien Leasing, Wiesbaden 1995, S.3 ff. .

³⁷Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 303.

³⁸ Vgl. IAS 40.6.

⁴¹Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll, Immobilien Leasing, Wiesbaden 1995, S.3 ff. .

⁴² Vgl. Bieg/Kußmaul, Investitions- und Finanzierungsmanagement, München 2000, S. 189 ff. .

⁴¹ Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 301 ff. .

⁴²In Anlehnung an Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 307.

⁴³ Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 307.

⁴⁴ Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen, Internationale Rechnungslegung, Stuttgart 2004, S. 301 ff. .