Crowdinvesting als alternative Finanzierungsform von Wohnbauprojekten. Der Markt in Österreich

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis / Glossar

Kurzfassung

Personenbezogene Bezeichnungen

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Aufbau und Struktur

2 Marktsituation

3 Funktionsweise
3.1 Crowdfunding
3.1.1 Equity-based Crowdfunding
3.1.2 Lending-based Crowdfunding
3.1.3 Reward-based Crowdfunding
3.1.4 Donation-based Crowdfunding
3.2 Crowdfinancing
3.3 Crowdinvesting
3.3.1 Bauträger
3.3.2 Anleger
3.3.3 Plattformen
3.3.4 Banken

4 Risikostreuung
4.1 Bauträger
4.2 Investoren

5 Finanzprodukte
5.1 Qualifizierte Nachrangdarlehen
5.2 Besicherte Bankdarlehen

6 Darstellung und Auswirkungen auf die Kapitalstruktur
6.1 Mezzanine-Kapital
6.2 Eigenkapitalquote
6.3 Fremdkapitalquote

7 Vor- und Nachteile der Finanzierungsform
7.1 Anleger
7.1.1 Vorteile
7.1.2 Nachteile
7.2 Bauträger
7.2.1 Vorteile
7.2.2 Nachteile

8 Fazit und Ausblick

9 Empirie

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Marktanteile Crowdinvesting nach Branchen

Abb. 2: Verteilung des Gesamtvolumens auf die Bundesländer

Abb. 3: Verteilung der Projekte nach Raumstruktur

Abb. 4: Crowdfunding-Typen, unterschieden nach Komplexität und Unsicherheit bei der Investmententscheidung

Abb. 5: Typenübergreifende Merkmale des Crowdfunding

Abb. 6: Entwicklungsverlauf und Begriffsbedeutung der Crowd-Finanzierungsmodelle

Abb. 7: Anzahl der realisierten Projekte pro Gesellschaft

Abb. 8: Marktanteile der österreichischen Crowdinvesting Plattformen im Wohnbau-Sektor nach Gesamtvolumen

Abb. 9 Fälligkeit der Zinszahlungen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Erforderliche Angaben zur Erfüllung der Prospektpflicht gemäß Kapitalmarktgesetz

Abkürzungsverzeichnis / Glossar

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Kurzfassung

Am österreichischen Immobilienmarkt herrscht seit Jahren Hochkonjunktur. Findige Unternehmer haben durch Crowdinvesting-Plattformen, die den Kontakt zwischen Bauträgern und Mikroinvestoren herstellen, eine Nische entdeckt, die sehr hohes Potential birgt. Die Plattformen sind gesetzlich dazu verpflichtet, auf das hohe Risiko hinzuweisen, dessen sich die Investoren in der Regel auch bewusst sind. Obwohl, bis auf einen deutschen Vorreiter, alle Plattformen das gleiche Finanzprodukt verwenden, unterliegt das absolute Risiko einer sehr hohen Schwankungsbreite. Die Bewertung der einzelnen Projekte stellt jedoch in der Regel einen sehr hohen zeitlichen Aufwand dar, so dass sich Anleger, bei entsprechender Performance während der Funding-Phase, unter Umständen zu unüberlegten Investitionen hinreißen lassen.

Da finanzielle Themen im Zusammenhang mit der Crowd sich zunehmend höherer Beliebtheit und Bekanntheit erfreuen, befassten sich in der jüngeren Vergangenheit bereits einige wenige Akademiker aus dem deutschen Sprachraum mit dieser Thematik. Aus keinem der vorhandenen Werke ließ sich jedoch ein Konnex zum Immobilien-Sektor herstellen, und so war schnell klar, dass die Daten anderweitig besorgt werden müssen.

Es wurde daher eine Studie mit rund zweihundert Datensätzen der in Österreich erfolgreich abgewickelten Wohnbauimmobilienprojekte durchgeführt. Diese Erhebung stellt Daten für viele Bereiche dieser Arbeit zur Verfügung, wobei diese an der nicht vorhandenen Quellenangabe erkennbar sind.

Im ersten Schritt werden die Begriffe im Zusammenhang mit der Finanzierung durch die Crowd erläutert, wobei der Fokus auf Crowdfinancing bzw. -investing liegt. In diesem Zusammenhang werden die Rollen der einzelnen Teilnehmer an einem erfolgreichen Finanzierungsprojekt betrachtet.

Im nächsten Teil werden die betriebswirtschaftlichen und finanzanlagetechnisch relevanten Begriffe behandelt, wobei der Bogen von der Risikostreuung über Finanzprodukte bis hin zu den Auswirkungen auf die Kapitalstruktur gespannt wird.

Schlussendlich werden die Erkenntnisse aus den bearbeiteten Themenbereichen gesamt betrachtet und daraus konkrete Vor- und Nachteile sowohl für die Investoren als auch für die Bauträger formuliert.

Personenbezogene Bezeichnungen

Sämtliche personenbezogene Bezeichnungen in diesem Dokument sind geschlechtsneutral zu verstehen. Sie werden aus Gründen der Kürze und besseren Lesbarkeit verwendet und drücken damit keinerlei Geschlechterpräferenz aus.

1 Einleitung

In Zeiten immer schneller voranschreitender Technologisierung und omnipräsenten Begriffen wie Internet 2.0, Industrie 4.0, Internet of Things oder Künstlicher Intelligenz ist es für den „Am Puls der Zeit“-bleibenden Erdenbürger ein Leichtes, sich unabhängig von Zeit und Raum in den Weiten des World Wide Web zu bewegen. Die dadurch entstehenden Möglichkeiten machen sich naturgemäß nicht nur private Individuen zunutze, sondern auch Unternehmen – allen voran technik-affine Start-Ups. Es entstehen komplett neue Geschäftsbereiche und Branchen, die zu Beginn der Digitalisierung selbst in den kühnsten Träumen der Pioniere keinen Platz fanden.

Ein stetig an Bedeutung gewinnender Begriff in dieser Entwicklung ist Crowd, Synonym für die breite Masse der User. Findige Köpfe riefen Plattformen wie kickstarter oder indiegogo ins Leben, um Entrepreneuren und Freigeistern die Möglichkeit zu bieten, Projekte mittels vieler kleiner Beiträge der interessierten Personen zu finanzieren. Wurden anfangs ausschließlich künstlerische Projekte wie Brettspiele oder diverse Gadgets finanziert, so entwickelte man die Idee weiter. Man hatte plötzlich nicht mehr nur die Möglichkeit, Geld gegen Ware zu tauschen, sondern auch Geld gegen Firmenanteile – mit nachhaltigem Effekt.

Dieser Trend machte auch vor der Immobilienbranche nicht Halt – und so erfreut sich die Kofinanzierung von diversen Projekten durch die Crowd zunehmender, beidseitiger Beliebtheit. Die Anleger erhalten mit Zinssätzen zwischen drei und acht Prozent eine überdurchschnittlich hohe Rendite auf ihr eingesetztes Kapital und den Bauträgern bietet sich eine zusätzliche Kapitalressource.

1.1 Problemstellung

Aufgrund der aktuell vorherrschenden Niedrigzinspolitik der EZB und dem damit einhergehenden niedrigen Leitzins sind private Kleinanleger auf der Suche Möglichkeiten, ihre Mittel gewinnbringender zu veranlagen. Dieses Verlangen wird zusätzlich dadurch befeuert, dass Geschäftsbanken beginnen, auch für Kleinsteinlagen Zinsen in Rechnung zu stellen.

Immobilien gelten in wirtschaftlich unsicherer werdenden Zeiten weithin als sichere Anlageobjekte mit hoher zu erwartender Wertsteigerung, denn der Immobilienmarkt boomt förmlich. Einerseits aufgrund der Zinspolitik, wodurch Projekte zu vorteilhaften Konditionen fremdfinanziert werden können, andererseits aufgrund der steigenden Preise für Wohnflächen.

Um die Konditionen zusätzlich zu verbessern nutzen viele Bauträger die Möglichkeit, über Crowdfinancing zusätzliche eigenkapitalwerte Mittel zu beschaffen. Der Großteil der Crowdinvesting-Plattformen bietet aus Gründen der Einfachheit qualifizierte Nachrangdarlehen als einziges Finanzinstrument an. Da das so zur Verfügung gestellte Kapital dem Mezzanine-Kapital zuzuordnen ist, erhöht sich die Eigenmittelquote aus Bankensicht.

1.2 Zielsetzung

Mangels aussagekräftiger spezifischer Literatur und in Anbetracht des relativ geringen Alters des Geschäftsmodelles ist es dem durchschnittlichen Kleinanleger nicht bzw. nur schwer möglich, eine Aussage über das tatsächliche Risikopotential eines Projektes zu treffen.

Das Ziel dieser Seminararbeit besteht daher darin, die einzelnen Faktoren zu analysieren und zu bewerten, umso das Informationsungleichgewicht etwas auszugleichen. Nach der Lektüre dieser Arbeit soll der Leser in der Lage sein, in kurzer Zeit ein objektives Urteil zu fällen, ob das Risiko des Projektes durch die Rendite in ausreichendem Maße abgegolten wird.

1.3 Aufbau und Struktur

Im ersten Schritt wird die aktuelle Marktsituation in Österreich, anhand einer empirischen Erhebung der abgeschlossenen Wohnbauprojekte, beleuchtet. Anschließend werden die unterschiedlichen Finanzierungsformen der Crowd erläutert, wobei der Schwerpunkt auf Crowdinvesting bzw. -Financing liegt.

Nach dem Einstieg anhand der Grundlagen werden die Risikostreuung für beide Seiten und die eingesetzten Finanzprodukte behandelt.

Im letzten Teil liegt der Fokus auf betriebswirtschaftlichen Kennzahlen und der Ableitung der Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsform für die Anleger und Bauträger aus den erarbeiteten Erkenntnissen.

2 Marktsituation

Der allgemeine Trend zur Landflucht und demographische Entwicklungen wie zunehmendes Bevölkerungswachstum und Anstieg des Sterbealters spiegeln sich auch in der Immobilienbranche wider. Die Eigentumsquoten sind seit der Jahrtausendwende in dem meisten europäischen Ländern am Zunehmen, wobei sich gleichzeitig der private Mietenmarkt seit über einhundert Jahren im Rückgang befindet.¹ Bei gleichzeitig steigendem Bedarf an Wohnraum und abnehmendem Anteil an Mietwohnungen ergibt sich daher eine Lücke, die zu Teilen durch eigentümlichen Wohnbau geschlossen werden kann.

Änderungen in der nationalen Gesetzgebung, konkret die Novelle des österreichischen Alternativfinanzierungsgesetzes im Jahr 2018, begünstigten den enormen Anstieg des über Crowdinvesting-Plattformen gesammelten Kapitals, so standen unter anderem erstmals auch großen Unternehmen die Türen zu alternativen Finanzierungsmethoden offen.

Der Anlageschwerpunkt verlagerte sich zunehmend auf den Immobilienbereich, und so ist es nicht überraschend, dass der 85-prozentige Zuwachs des Crowdinvesting-Volumens im ersten Halbjahr 2019*, ausschließlich dem Immobiliensektor zuzuschreiben war; die klassischen Kapitalempfänger (Start-Ups) verzeichneten sogar erstmals einen Rückgang.

* Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Marktanteile Crowdinvesting nach Branchen.²

Seit 2015 flossen rund 77 Prozent aller in Österreich durch die Crowd für Wohnbau bereitgestellten finanziellen Mittel in Projekte in Wien (52,3 %) beziehungsweise im „Speckgürtel“ (24,6 %). Etwas mehr als ein Zehntel wurde in und um die steirische Landeshauptstadt Graz errichtet, welche, gemessen an der Bevölkerungszahl, die zweitgrößte Stadt Österreichs ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Verteilung des Gesamtvolumens auf die Bundesländer.

Von 205 untersuchten Projekten wurden lediglich 2,0 % im ländlichen Bereich realisiert, 6,8 % in Klein- oder Bezirkshauptstädten und 91,2 % in den Landeshauptstädten und Wien (inklusive der jeweiligen näheren Umgebung).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Verteilung der Projekte nach Raumstruktur.

3 Funktionsweise

3.1 Crowdfunding

Unter Crowdfunding versteht man allgemein die Finanzierung eines Projektes durch die Crowd. Der Erfolg ist dabei maßgeblich von der Anzahl der Personen abhängig, die für das Projekt gewonnen werden können, welche durch Mikrobeiträge die Umsetzung gewährleisten. Grundsätzlich lassen sich die Projekte in die folgenden vier Typen einteilen:³

3.1.1 Equity-based Crowdfunding

Als Gegenleistung erhalten die Investoren Anteil(e) am unterstützten Unternehmen. Aufgrund rechtlicher Rahmenbedingungen erhalten die Geldgeber jedoch in den meisten Fällen keine „echten“ Anteile, sie treten hingegen entweder als stille Gesellschafter auf oder stellen Mezzanine-Kapital zur Verfügung. In beiden Fällen erhalten die Investoren eine monetäre Gegenleistung für die eingesetzten Mittel, deren absolute Höhe vom Unternehmenserfolg abhängig ist. Bei traditionellen Crowdfinancing-Projekten, beispielsweise Unternehmensgründungen, findet dieses Modell Anwendung. [4], [5]

3.1.2 Lending-based Crowdfunding

Für das eingesetzte Kapital erhalten die Investoren Zins- und Tilgungszahlungen, diese können entweder in regelmäßigen Abständen und/oder endfällig erfolgen. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit erhält der Investor somit sein eingesetztes Kapital zurück, sowie die im Voraus definierten Zinsen. Die Verpflichtung des Unternehmens zur Zahlung ist unabhängig vom Unternehmenserfolg. Im Gegensatz zu traditionellen Crowdfinancing-Projekten wird im Immobilienbereich hauptsächlich dieser Typ angewendet. [4], [5]

3.1.3 Reward-based Crowdfunding

Der Unterstützer erhält für das eingesetzte Kapital keine monetäre Gegenleistung, jedoch einen materiellen Gegenwert in jedweder erdenklichen Form (bspw. Comic-Album, Kino-Ticket, CD). Voraussetzung für die Umsetzung des Projektes ist, dass die Funding-Schwelle erreicht wird – ist dies nicht der Fall, werden die erfolgten Zahlungen in der Regel umgehend rückabgewickelt.[4], [5]

3.1.4 Donation-based Crowdfunding

Der Unterstützer erhält, im Gegensatz zu den oben beschriebenen Crowdfunding-Typen, keinerlei Gegenleistung – außer das subjektiv gute Gefühl, etwas für „die richtige Sache“ getan zu haben. Im Grunde genommen handelt es sich hierbei um eine moderne Form des Spendentums.⁴,⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Crowdfunding-Typen, unterschieden nach Komplexität und Unsicherheit bei der Investmententscheidung.⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Typenübergreifende Merkmale des Crowdfunding.⁷

3.2 Crowdfinancing

Aus dem Erfolgslauf des Crowdfundings entwickelte sich ein neuer Trend, sodass auf diesem Wege nicht mehr nur Kreativprojekte, sondern auch Start-Ups finanziert werden. Um bestehende Finanzierungslücken ohne Bankkredite zu schließen, setzen zunehmend mehr Unternehmensgründer auf viele Kleininvestoren, die sie im World Wide Web für sich gewinnen können – Crowdfinancing. Dieser Begriff bezeichnet die Finanzierung durch Mikroinvestoren aus Sicht des Unternehmens.

Unter anderem Aufgrund der strengen Kreditvergaberichtlinien, die Banken in Zeiten von Basel III einzuhalten haben, fällt es Unternehmen mit geringer Eigenkapitalausstattung oder ohne dingliche Sicherheiten zunehmend schwerer, Zugang zu konventionellem Fremdkapital zu erhalten. Um die Eigenkapitalquote aufzubessern greift man auf besagte Mikroinvestoren zurück. Deren Beiträge erhöhen entweder tatsächlich das Eigenkapital oder es wird Mezzanine-Kapital geschaffen, welches aus Bankensicht bilanziell dem Eigenkapital zugerechnet wird, jedoch typische Merkmale des Fremdkapitals aufweist.

Crowdfinancing weist die gleichen vier Merkmale wie Crowdfunding auf, es wird jedoch nicht nach Typen unterschieden. Die Vergütung für das eingesetzte Kapital erfolgt ausschließlich finanziell, entweder durch die Steigerung des Unternehmenswertes (bei Veräußerung des Unternehmens oder der Anteile) oder durch Zinszahlungen.⁸

3.3 Crowdinvesting

Das Konzept des Crowdinvesting entspricht grundsätzlich dem des Crowdfinancing, mit dem Unterschied, dass Crowdinvesting die Finanzierung aus Sicht der Investoren behandelt. Der Ablauf von Crowdinvesting- entspricht demnach jenem von Crowdfinancing-Projekten. Landläufig werden beide Begriffe synonym verwendet, was sich bei genauerer Betrachtung als falsch herausstellt, da damit zwei unterschiedliche Sichtweisen bezeichnet werden.⁹

Abb. 6: Entwicklungsverlauf und Begriffsbedeutung der Crowd-Finanzierungsmodelle.¹⁰

3.3.1 Bauträger

Im Gegensatz zu klassischen Crowdfinancing-Projekten sind die im Immobiliensektor dahinterstehenden Gesellschaften oder Personen keine Start-Ups, sondern in der Regel erfahrene Unternehmen oder Unternehmer aus der Immobilienbranche.

Unter anderem aus Gründen der Haftungsbeschränkung werden jedoch für mehr als die Hälfte der Projekte eigene Gesellschaften gegründet, über die zum Zeitpunkt der Kampagne meist sehr wenig objektive Informationen zur Verfügung stehen. In diesen Fällen ist es daher von besonderer Wichtigkeit, die Professionalität der dahinterstehenden Personen und Gesellschaften hervorzuheben.

Von hoher Bedeutsamkeit für den erfolgreichen Abschluss des Projektes (und eventuell zukünftiger Nachfolgeprojekte) ist die proaktive und offene Kommunikation der Bauträger mit den Investoren, sei es über ein durch die Plattform bereitgestelltes Kommunikationstool oder direkt per E-Mail. Beispiele hierfür sind:

- Während der Investment-Phase werden Informationen über das bereits gesammelte Kapital und die Anzahl der Investoren offengelegt.
- Nach dem erfolgreichen Abschluss werden laufende Updates, zB. nach dem Erreichen von bestimmten Meilensteinen, ausgesendet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 7: Anzahl der realisierten Projekte pro Gesellschaft.

[...]

---

¹ Vgl. Amann (2014), S. 198 f.

² Quelle: crowdcircus.com [Online].

³ Vgl. Forster (2013), S. 18.

⁴ Vgl. Schramm/Carstens (2014), S. 7.

⁵ Vgl. Forster (2013), S. 19 f.

⁶ Quelle: Schramm/Carstens (2014), S. 8.

⁷ Inhaltlich übernommen aus: Forster (2013), S. 26.

⁸ Vgl. Forster (2013), S. 26 f.

⁹ Vgl. Forster (2013), S. 35.

¹⁰ Inhaltlich übernommen aus: Forster (2013), S. 28.