Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) als Maßstab für die Fair Value Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau der Arbeit

2 Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties
2.1 Immobilien und ihre bilanzielle Behandlung
2.2 Definition, Abgrenzung und Ansatzkriterien von Investment Properties
2.3 Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40

3 Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties
3.1 Grundlagen der marktorientierten Immobilienbewertung
3.1.1 Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen
3.1.2 Sachverständigenwesen in Deutschland
3.1.3 Der Verkehrswert von Immobilien nach BauGB
3.2 Fair Value Accounting
3.2.1 Entscheidungsnützlichkeit im Fair Value Accounting
3.2.2 Der Fair Value von Investment Properties
3.3 Bestimmung des Fair Value von Investment Properties
3.3.1 Der Verkehrswert im Vergleich zum Fair Value des IASB
3.3.2 Ermittlung des Fair Value im Stufenmodell des IAS 40
3.3.3 Grundsätze ordnungsmäßiger Immobilienbewertung

4 Verfahren der Fair Value Bestimmung von Investment Properties
4.1 Ertragswertverfahren
4.1.1 Ablauf des Verfahrens
4.1.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens
4.2 Sachwertverfahren
4.2.1 Ablauf des Verfahrens
4.2.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens
4.3 Vergleichswertverfahren
4.3.1 Ablauf des Verfahrens
4.3.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens
4.4 Discounted Cash Flow Verfahren
4.4.1 Ablauf des Verfahrens
4.4.2 Der immobilienspezifische Diskontierungssatz
4.4.3 Anwendungsbereiche des Verfahrens

5 Vergleich und Beurteilung der Verfahren
5.1 Defizite der Fair Value Ermittlung nach IAS 40
5.2 Beurteilung der Verfahren
5.2.1 Erfüllung übergeordneter Grundsätze
5.2.2 Anwendbarkeit und Vergleich der Verfahren
5.3 Untersuchungsergebnisse und eine Empfehlung für die Praxis

6 Zusammenfassung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Schema des Ertragswertverfahrens

Abb. 2: Schema des Sachwertverfahrens

Abb. 3: Schema des Vergleichswertverfahrens

Abb. 4: Relevanz und Verlässlichkeit in Abhängigkeit von der Datengrundlage

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Bewertungsverfahren für Investment Properties

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

In den vergangenen Jahren hat die Zeitwertbilanzierung von Vermögenswerten und Schulden innerhalb der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS an Bedeutung gewonnen und verdrängt zunehmend die durch das Anschaffungskostenprinzip geprägte bisherige Rechnungslegungspraxis.^[1] Mit dem Ende 2003 überarbeiteten und in Kraft getretenen IAS 40 wird die Bilanzierung zu beizulegenden Zeitwerten (Fair Values) nunmehr auch für nicht-monetäre Vermögenswerte gefordert. Zu diesen gehören die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Anlagenvermögens (nachfolgend: Investment Properties), die gehalten werden, um Cash Flows aus der Vermietung, Verpachtung und/oder aus Wertsteigerungen zu generieren.^[2] Gerade bei solchen Immobilien ist das Bedürfnis nach dem bilanziellen Ausweis von „wahren Werten“ (Fair Values) besonders hoch. Dies gilt umso mehr, je höher der Anteil von Investment Properties an den Vermögenswerten des Unternehmens ist.^[3]

Die Motivation des IASB liegt darin, durch den Ausweis der Immobilienwerte zu ihren Fair Value eine höhere Entscheidungsnützlichkeit (decision usefullness) der Rechnungslegungsinformationen für den Abschlussadressaten zu erreichen. Zwar lässt der Standard dem Unternehmen ein Wahlrecht, die Immobilien entweder mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Jedoch stellt dieses Wahlrecht für das bilanzierende Unternehmen faktisch keine Alternative dar, denn im Falle einer Folgebewertung zu fortgeführten Buchwerten muss der Fair Value dennoch ermittelt und im Anhang angegeben werden.^[4] Hiermit wird auch die Präferenz des Standardsetters hin zu dem Fair Value Ansatz deutlich, denn umgekehrt sind im Falle der Fair Value Bewertung die fortgeführten Anschaffungskosten nicht anzugeben.^[5] Das bilanzierende Unternehmen kann es somit nicht vermeiden, die Fair Values seiner Investment Properties zu ermitteln. Dabei bietet IAS 40 dem Unternehmen Hinweise zur Bestimmung des Fair Value, jedoch greifen wesentliche Ermittlungsvorschläge nicht, was die Bestimmung des Fair Value zum Teil verhindert. Umso mehr versuchen die Unternehmen die Aufgabe der Fair Value Ermittlung in die Hände von erfahrenen Sachverständigen zu legen und kaufen die Immobilienbewertung in einer „ Black Box “ ein. Nicht zuletzt wird diese Entscheidung auch durch die auf den Sachverständigen übertragene Haftung begünstigt.

Die Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sind Experten auf dem Gebiet der Verkehrswertbestimmung, jedoch werden zumeist normierte Immobilienbewertungsverfahren angewandt, die auf der deutschen Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahre 1972 und dem Verkehrswert-Begriff basieren.^[6] Die WertV verfolgt als Primärziel die Verkehrswert-Ermittlung von Grundstücken, Grundstückteilen und grundstücksgleichen Rechten, aber eben nicht die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Investment Properties. Folglich ist fraglich, ob die Verkehrswerte der Wertermittlungsverordnung mit dem im IAS 40 geforderten Fair Value einer Investment Property kompatibel sind und somit grundsätzlich „klassische“ Immobilienbewertungsverfahren anwendbar sind. Es stellt sich die Frage nach der Wahl des „richtigen“ Wertermittlungsverfahrens – sie wird im Rahmen eines Verfahrensvergleichs beantwortet. Es soll ebenfalls der Frage nachgegangen werden, ob die verwendeten Wertermittlungsverfahren den aufgestellten Grundsätzen der ordnungsmäßigen Immobilienbewertung sowie den qualitativen Anforderungen an die IFRS-Abschlüsse entsprechen und welches Verfahren sich für welche Arten von Investment Properties eignet.

1.2 Aufbau der Arbeit

Nachfolgend werden im Kapitel 2 die grundsätzliche Klassifikation von Immobilien, die Abgrenzung zu Investment Properties sowie die Einordnung ihrer bilanziellen Behandlung in die internationale Rechnungslegung nach IFRS dargestellt. Darauf aufbauend werden wesentliche Vorschriften und Wahlrechte der Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40 dargestellt.

Im Kapitel 3 werden relevante wirtschaftliche und rechtliche Grundlagen der Immobilienbewertung, die Einordnung des deutschen Sachverständigenwesens in die Bewertungspraxis sowie die für den späteren Verlauf der Arbeit erforderlichen Begriffe definiert und abgegrenzt. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Konzeption des in Deutschland vorherrschenden Begriff des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie im Rahmen des Fair Value Accountings der Begriffs des Fair Value von Investment Properties. Insbesondere spielt die Entscheidungsnützlichkeit der Rechnungslegungsinformationen im Fair Value Accounting eine entscheidende Rolle, auf deren Determinanten ebenfalls eingegangen wird. Anschließend erfolgt ein Vergleich zwischen dem Verkehrswertbegriff des deutschen Baugesetzbuches (BauGB) mit dem Begriff des Fair Value von Investment Properties mit dem Ziel, Konformität zu überprüfen. In dem anschließend vorgestellten stufenweisen Bewertungskonzept des IAS 40 soll der Frage nachgegangen werden, welche grundsätzlichen Möglichkeiten existieren, den Fair Value von Investment Properties zu bestimmen. Das Kapitel schließt mit der Entwicklung von IAS 40 konformen Grundsätzen der ordnungsmäßigen Immobilienbewertung.

Kapitel 4 widmet sich den in der deutschen Bewertungspraxis angewandten Verfahren der Immobilenbewertung. Den Schwerpunkt bilden dabei in Deutschland normierte Verfahren der Verkehrswertermittlungsverordnung (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) sowie aufgrund der zunehmenden praktischen Relevanz das international anerkannte Discounted Cash Flow-Verfahren. Die Verfahren sollen in den einzelnen Kapiteln „beleuchtet“ werden. Besonderes Interesse verdienen dabei Eingangsgrößen und Bewertungsparameter, die das Ergebnis des jeweiligen Ermittlungsverfahrens wesentlich bestimmen. Diese Größen werden in den einzelnen Abschnitten konkretisiert.

Basierend auf den gewonnenen Erkenntnissen erfolgen im Kapitel 5 eine umfassende kritische Würdigung sowie ein Vergleich der dargestellten Wertermittlungsverfahren. Bewertungskriterien sind neben den aufgestellten Grundsätzen der ordnungsmäßigen Immobilienbewertung die qualitative Anforderungen an IFRS-Abschlüsse. Im Fokus liegen ein Vergleich und eine Beurteilung der Verfahren hinsichtlich der Aussagefähigkeit zum Fair Value einer Investment Property. Es wird insbesondere die Frage beantwortet, welche Immobilienbewertungsverfahren geeignet sind, den Fair Value einer Investment Property zuverlässig zu bestimmen. Wegen der hohen Praxisrelevanz wird der Vergleich des Ertragswertverfahrens mit der DCF-Methode ausführlicher dargestellt. Die Arbeit endet mit einer Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse, Verfahrensempfehlungen für die Bewertung von Investment Properties^[7] sowie dem Versuch einer Empfehlung für die Wertermittlungspraxis.

2 Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties

2.1 Immobilien und ihre bilanzielle Behandlung

Immobilien sind nach IFRS entsprechend ihrem Unternehmenszweck unterschiedlichen Standards zugeordnet.^[8] Werden Immobilien zum Zweck der Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Unternehmen gehalten, sind diese nach IAS 2 als Vorräte zu klassifizieren und werden dem Umlaufvermögen zugeordnet.^[9] Diese werden regelmäßig im Rahmen eines Niederstwerttestes mit dem niedrigeren Wert der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert bewertet. IAS 11 stellt die Bilanzierungsvorschrift für diejenige Immobilien dar, die im Rahmen von langfristigen Fertigungsaufträgen vom Unternehmen für Dritte erstellt werden. Bewertungsgrundlage sind dabei die bis zum Bewertungszeitpunkt angefallenen Herstellungskosten. Bei selbst erstellten Immobilien, die künftig als Investment Property selbst genutzt werden sollen, bilden die Herstellungskosten den Zugangswert, die bis zum Abschlusszeitpunkt der Erstellung angefallen sind.^[10] Bis zu dem Zeitpunkt der Fertigstellung wendet das Unternehmen IAS 16 an, anschließend die Vorschriften des IAS 40.

Wird die Immobilie dagegen vollständig betrieblich eigengenutzt, fällt diese in den Anwendungsbereich von IAS 16 und wird als Sachanlagevermögen bilanziert. Eine Immobilie gilt nach IAS 40.7 dann als betrieblich eigengenutzt (owner occupied property), wenn die zurechenbaren Cash Flows über den betrieblichen Leistungserstellungsprozess generiert werden. In diese Kategorie fallen auch Immobilien, die nur mittelbar in Zusammenhang mit der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens stehen. Beispielsweise dienen Werkswohnungen für Mitarbeiter im Rahmen betrieblicher Anreizsysteme mittelbar dem Betriebszweck, wenn sie Mitarbeitern unter marktüblichen Kondition angeboten werden.^[11] Immobilien nach IAS 16 werden im Rahmen der Erstbewertung mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzüglich direkt zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten bewertet, die dazu dienen, den Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Folgebewertung darf wahlweise mit fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder mit im Rahmen einer Neubewertung festgestelltem Fair Value erfolgen.^[12]

Immobilien sind am Stichtag grundsätzlich einzeln zu bewerten. Statt der gebotenen Einzelbewertung können Wirtschaftlichkeitsüberlegungen (beispielsweise bei Bewertung großer Immobilienportfolios) dazu führen, dass Immobilien zu einer so genannten Cash Generating Unit (CGU) zusammengefasst werden und in einer Gruppe bewertet werden. Voraussetzungen der Gruppenbewertung ist das Vorhandensein ähnlicher wertbestimmender Charakteristika, wie beispielsweise Baujahr, Nutzung, Standort oder Zustand. Die Gruppenbewertung der Immobilien ist nicht Teil dieser Arbeit und wird daher hier nicht weiter betrachtet.^[13]

2.2 Definition, Abgrenzung und Ansatzkriterien von Investment Properties

Mit IAS 40 wird erstmals eine Trennung zwischen vom Unternehmen eigengenutzten Immobilien und Investment Properties eingeführt, die von dem bilanzierenden Unternehmen gehalten werden, um Miet- oder Pachterträge und/oder langfristige Erfolge aus Wertsteigerungen zu erzielen.^[14] IAS 40.7 konkretisiert, dass aus der Investment Property erzeugte Cash Flows weitgehend unabhängig von den anderen im Unternehmen gehaltenen Vermögenswerten anfallen sollen. Vom Unternehmen eigengenutzte Immobilien, die der betrieblichen Leistungserstellung dienen, zählen somit nicht zu Investment Properties, weil deren Cash Flows aus dem Zusammenwirken mehrerer Vermögenswerte entstehen. Der Standard stellt bei der Abgrenzung von Investment Properties also eindeutig auf den Unternehmenszweck von Immobilien ab - nämlich auf die Erzielung von regelmäßigen Einnahmen durch Überlassung von Immobilien an Dritte und/oder die Absicht der Realisation von Wertzuwächsen. Bezeichnend für solche Immobilien ist die Funktion der Kapitalanlage im Gegensatz zu Sachanlagen, die beispielsweise für interne Dienstleistungs- oder Verwaltungszwecke genutzt werden. Non-Investment Properties sind nach IAS 40.9 die Immobilien, die unter die Regelungen anderer Standards fallen, beispielsweise solche, die zum Zwecke der Weiterveräußerung in naher Zukunft gehalten werden, für Dritte erstellt oder entwickelt sind, biologische Vermögenswerte der Landwirtschaft sowie Abbau- oder sonstige Rechte an Immobilien. Folgende Immobilienarten können bei vorliegenden Definitionsmerkmalen als Investment Properties klassifiziert werden:

Büroimmobilien: Büro- und Geschäftshäuser, Verwaltungsgebäude

Handelsimmobilien: Kaufhäuser, Einkaufszentren, Freizeitimmobilien

Wohnimmobilien: Mietwohnanlagen, Mehrfamilienhäuser

Industrieimmobilien: Gewerbeparks, Industrieflächen

Dienstleistungsimmobilien: Hotels, Gesundheits- oder Senioreneinrichtungen

Ein weiteres Beispiel für Anlageimmobilien sind unbebaute Grundstücke, die für Zwecke der langfristigen Wertsteigerung im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit gehalten werden. Aber auch wenn die künftige Nutzung noch unbestimmt ist, wird das Grundstück als Investment Property klassifiziert. Das betrifft auch darauf befindliche Gebäude des Unternehmens, die im Rahmen eines operating lease vom Leasingnehmer gehalten werden und für die das Unternehmen das Modell des beizulegenden Zeitwertes anwendet.^[15] Liegt der vermieteten Immobilie dagegen ein Finanzierungsleasing-Verhältnis zu Grunde, in dessen Rahmen alle substanziellen Risiken und Chancen auf den Leasing-Nehmer übertragen wurden, wird der Vermögenswert bei dem Leasing-Nehmer bilanziert der sich zugleich an den Kriterien des IAS 17 orientiert.^[16]

Dennoch kann die praktische Abgrenzung der Investment Properties weitere Fragen aufwerfen. Ein Abgrenzungsproblem kann bei solchen Immobilien auftreten, die teilweise eigengenutzt sind und bei denen somit das Kriterium der Fremdnutzung nicht vollständig erfüllt ist. Denkbar ist beispielsweise, dass einige der vermieteten Wohneinheiten von Unternehmen zu Verwaltungszwecken genutzt werden. In diesem Fall wird die anteilige Zuordnung davon abhängig gemacht, ob die Immobilienteile getrennt verkauft oder verleast werden können. Können Teile der gemischt genutzten Immobilie nicht getrennt verleast oder veräußert werden, so kommt die Klassifizierung als Investment Property nur dann in Betracht, wenn der Anteil der Selbstnutzung unbedeutend ist.^[17] Zu der Höhe dieser „ insignificant portion “ werden in der Literatur unterschiedliche Werte genannt.^[18]

Investment Properties werden in der Bilanz angesetzt, wenn es wahrscheinlich (probable) ist, dass der künftige wirtschaftliche Nutzen, der mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verbunden ist, dem Unternehmen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten verlässlich (reliably) ermittelt werden können.^[19] Bei dem ersten Ansatzkriterium muss das bilanzierende Unternehmen auf der Grundlage der verfügbaren Daten den Sicherheitsgrad des künftigen Nutzens schätzen. Als Nutzenzufluss von Investment Properties gelten zukünftige Miet- oder Pachterträge sowie realisierte positive Wertänderungen an der Immobilie. Es wird eine hohe Wahrscheinlichkeit (virtually certain) des Nutzenzuflusses verlangt, die im Rahmen von Immobilienmarktprognosen und Vorteilhaftigkeitsanalysen nachgewiesen werden kann. Das zweite Kriterium verlangt, dass der festgestellte Nutzenzuwachs in Geldeinheiten mit ausreichender Sicherheit gemessen werden kann. Die Einschätzung der Messbarkeit erfolgt dabei auf der Grundlage der qualitativen Charakteristika des IAS-Abschlusses – Relevanz und Zuverlässigkeit – diese werden im Kapitel 3.2.1. erläutert.

2.3 Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40

Investment Properties werden erstmalig mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Nach IAS 40 umfassen Anschaffungskosten einer durch Kauf erworbenen Investment Property neben dem Kaufpreis sonstige nachträgliche und direkt zurechenbare Anschaffungsnebenkosten. Transaktionskosten, wie beispielsweise Anwalts- oder Notarkosten sowie Steuern, die im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung anfallen, werden in der erstmaligen Bewertung berücksichtigt.^[20] Eine Konkretisierung der Bestandteile der Anschaffungskosten ist den Regelungen des IAS 16 zu entnehmen, da dieser Standard neben dem IAS 25 bereits vor dem Inkrafttreten des IAS 40 als Bewertungsgrundlage von Investment Properties diente.^[21] Anschaffungspreisminderungen werden nicht explizit im Standard erwähnt. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass, analog der Vorgehensweise bei den Vorräten, die Anschaffungskosten um den Betrag der Anschaffungspreisminderungen zu kürzen sind. Man kann somit feststellen, dass die Regelungen des Standards den generell geltenden Regeln der Zugangsbewertung von Vermögensgegenständen entsprechen.

Für die Folgebewertung besteht nach IAS 40.30 das Wahlrecht, die Investment Properties entweder nach dem Anschaffungskostenmodell (cost model) oder nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes (Fair Value Modell) zu bewerten. Das Wahlrecht ist sodann einheitlich auf den gesamten Bestand an Investment Properties anzuwenden. Ein Gewinn oder Verlust, der durch die Änderung des beizulegenden Zeitwertes der Anlageimmobilien entstanden ist, wird im Ergebnis der entsprechenden Periode erfolgswirksam berücksichtigt.^[22] Das Bewertungswahlrecht ist als eine Kompromisslösung zu verstehen. Das IASB reagierte damit auf die Kritik aus der Rechnungslegungspraxis, die bezüglich der Forderung nach dem beizulegenden Zeitwert als ein ausschließlicher Wertmaßstab geäußert wurde. IAS 40 verlangt die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte auch für den Fall, wenn sich das bilanzierende Unternehmen für das Anschaffungskostenmodell entschieden hat. Die beizulegenden Zeitwerte müssen in diesem Fall ermittelt und als Vergleichswerte im Anhang angegeben werden.^[23]

Aufgrund des Stetigkeitsprinzips ist das bilanzierende Unternehmen an das einmal gewählte Modell gebunden. Eine Durchbrechung des Stetigkeitsprinzips ist nach IAS 40.31 in Verbindung mit IAS 8 (Changes in Accounting Policies) grundsätzlich möglich. Jedoch darf eine Änderung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethode nur dann vorgenommen werden, wenn diese Änderung zu einer sachgerechteren Darstellung der Ereignisse in den Abschlüssen des Unternehmens führt. Zugleich wird jedoch unterstellt, dass ein Wechsel von dem Fair Value Modell zu dem cost model nur in seltenen Ausnahmefällen eine Verbesserung der Informationsnützlichkeit im Sinne der decision usefulness mit sich bringt.^[24]

3 Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties

3.1 Grundlagen der marktorientierten Immobilienbewertung

3.1.1 Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen

Die Verkehrswertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ist in Deutschland durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) und ergänzend durch die Wertermittlungsrichtlinien (WertR) umfassend normiert. Die Wertermittlungs-verordnung ist mit dem Anspruch verfasst worden, durch eine gesetzliche Verankerung für eine Vielzahl unterschiedlicher Ermittlungsmethoden Rechtssicherheit in den Bereich der Wertermittlung zu bringen und durch Transparenz des Grundstücksmarktes einzelnen Bürgern zu ermöglichen, Angebote auf dem Grundstücksmarkt auf ihre Preiswürdigkeit zu prüfen.^[25] Die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung konkretisieren die Vorgehensweise der Verkehrswertermittlung durch die Beschreibung der Verfahrensabläufe, die erforderlichen Daten sowie durch die Ausführungen zu den rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschafen des Bewertungsobjektes und der Lage auf dem Grundstücksmarkt zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert der Immobilie oder eines Teils davon zu bestimmen.^[26]

Anlässe für eine Wertermittlung können vielfältig sein. Neben der Überprüfung von Kauf- oder Verkaufspreisvorstellungen werden Wertermittlungen zu Investitionskontrollen, zur Bewertung von Gesellschafteranteilen oder zu bilanziellen Zwecken durchgeführt.^[27] Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Grundstücksbewertung oder durch Gutachterausschüsse durchgeführt. Das Wertermittlungsobjekt ist regelmäßig ein räumlich zusammenhängender Grundbesitz des Auftraggebers. Dabei kommt es weder auf den rechtlichen noch auf den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff an. Es können genauso unbebaute Grundstücke, Grundstücksteile oder grundstücksgleiche Rechte bewertet werden. Das Ergebnis einer Grundstücksbewertung ist regelmäßig ein schriftliches Verkehrswertgutachten. Für Sachverständige hat die Wertermittlungsverordnung mit ihren Verfahrensregeln die Bedeutung von „anerkannten Regeln der Technik“ und sie hat daher weite Verbreitung und maßgebliche Bedeutung in allen Bereichen der Grundstückswertermittlung gefunden.^[28]

Gutachterausschüsse sind in der Regel von den Bundesländern in den Gemeinden oder Landkreisen eingerichtete unabhängige Gremien und sie sind beauftragt, die Geschehnisse auf dem regionalen Grundstücksmarkt auszuwerten und abzubilden.^[29] Zu deren hoheitlichen Aufgaben gehören die Erstellung von Verkehrswertgutachten, die Ermittlung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten, das Führen einer Kaufpreissammlung sowie die Erteilung von Auskünften.^[30] Daneben ermitteln und veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze regional ausgewerteter Immobilientransaktionen. Die bei den Gutachterausschüssen angesiedelte Kaufpreissammlung enthält Kaufverträge über sämtliche Kaufpreise von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und hat die Aufgabe, durch die Bereitstellung relevanter Informationen die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt transparent und empirisch belegbar zu machen.^[31] Die in der Kaufpreissammlung gespeicherten und ausgewerteten Daten stellen eine wesentliche Grundlage für eine fundierte und marktkonforme Immobilienbewertung dar.^[32] Vogel führt aus: „Mit dem System dieser unabhängigen und staatlich beauftragten Markttransparenz ist Deutschland führend in ganz Europa - in keinem Kulturland werden derartige Daten mit solcher Sorgfalt gesammelt.“^[33]

3.1.2 Sachverständigenwesen in Deutschland

Anders als im angelsächsischen Sprachraum gibt es in Deutschland keine gesetzlich definierte Berufsbezeichnung auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung. Die in Deutschland tätigen Gruppierungen von Fachleuten werden zumeist als Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke bezeichnet. Die Sachverständigen sind Fachleute, die sich durch besondere und überdurchschnittliche Fachkenntnisse und Fähigkeiten auszeichnen und in dieser Eigenschaft Gutachten für Gerichte, Behörden oder juristische Personen zu bestimmten Anlässen erstellen oder Unkundigen eine eigene Urteilsbildung ermöglichen.^[34] Sachverständige unterstützen jedoch lediglich den Entscheidungsprozess und wirken nicht an der eigentlichen Entscheidung mit.

Man unterscheidet mehrere Gruppen von Sachverständigen: freie (selbst ernannte) Sachverständige, amtlich anerkannte Sachverständige, verpflichtete Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie zertifizierte Sachverständige. An dieser Stelle soll kurz eine Übersicht über die Gruppe der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gegeben werden.^[35]

Für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es keine vorgeschriebene Ausbildung. Es wurden jedoch aufwendige Prüfverfahren für die Gruppe dieser Sachverständigen entwickelt, die in der Regel durch die zuständigen Industrie- und Handelskammern oder Handwerkskammern durchgeführt werden. Der Zweck liegt in der vereinfachten Suche durch Gerichte, Unternehmen oder Behörden nach fachlich besonders qualifizierten Sachverständigen mit hoher Glaubwürdigkeit und Zuverlässigkeit. Da in der Regel nur diese Sachverständigen auf den Listen der Kammern stehen, erhalten sie hierdurch Vorteile bei der Auftragsvergabe. Aus diesem Grund ist der Titel sehr gefragt und wird von denen hart verteidigt, die ihn bereits innehaben.^[36]

Für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind die Bestimmungen der Sachverständigenordnung verbindlich. Die Sachverständigenordnung (SVO) ist eine das Gesetz auslegende und ein einheitliches Vorgehen sicherstellende Verwaltungsvorschrift und regelt die Rechte und Pflichten von Sachverständigen, die allgemeinen Zulassungsvoraussetzungen zum Berufsstand, ihre öffentliche Vereidigung und Bestellung. Im Rahmen von Gerichtsverfahren sollen in der Regel nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ausgewählt werden, diese sind sodann Gehilfen des Richters.^[37]

Pflichten des Sachverständigen sind unter anderem die Pflicht zur gewissenhaften Erfüllung seiner Pflichten, die Pflicht der Kundmachung der öffentlichen Bestellung, die Haftungspflicht und die Fortbildungspflicht. Die Sachverständigen sollen darüber hinaus unabhängig, unparteiisch, weisungsfrei, verschwiegen und gewissenhaft sein. Bei der Nichteinhaltung dieser Pflichten setzt sich der Sachverständige weitgehenden Schadensersatzansprüchen aus, die seitens seiner Auftraggeber und Dritter im Falle etwaiger Pflichtverletzungen erhoben werden können.^[38] Insbesondere, wenn der Sachverständige es versäumt eine Ortsbesichtigung persönlich vorzunehmen, wertet die Rechtssprechung es als ein grob fahrlässiges und sittenwidriges Verhalten.^[39]

Die berufsständische Situation ist durch ein in unzählige Verbände zersplittertes Sachverständigenwesen gekennzeichnet, die unter unterschiedlichsten Bezeichnungen wahrgenommen werden. Auf der europäischen Ebene hat sich seit 1977 der TEGoVA Sachverständigenverband (The European Group of Valuers of Fix Assets) formiert. Die TEGoVA ist der europäische Dachverband nationaler Immobilienbewertungs-organisationen mit Sitz in Brüssel und vertritt 38 Mitgliedsverbände aus 27 Ländern. Zu den Zielen der TEGoVA gehören die Vertretung und die Beratung ihrer Mitglieder sowie die Schaffung und Verbreitung einheitlicher Immobilienbewertungsstandards.^[40]

3.1.3 Der Verkehrswert von Immobilien nach BauGB

Im Mittelpunkt der deutschen Wertermittlungspraxis steht regelmäßig der Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken. Dieser wird im § 194 BauGB wie folgt definiert:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Die Formulierung „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt“ verdeutlicht eine enge Bindung des Verkehrswertes an den Markt.^[41] Der Verkehrswert ist jedoch nicht ohne weiteres mit dem Markt preis gleichzusetzen. Die Kauf- und Verkaufspreise auf dem Markt werden von subjektiven Einschätzungen und Präferenzen der Handelnden bestimmt und richten sich zudem nach dem Angebot und Nachfrage. Der unter kurzfristigen Markteinflüssen entstandene Marktpreis gibt den realen wirtschaftlichen Wert einer Immobilie nur bedingt wieder und stimmt mit dem Verkehrswert lediglich im Idealfall überein.^[42]

Der Preis, von dem § 194 BauGB spricht, ist vielmehr der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf dem Immobilienmarkt im nächsten Kauffall zu erzielen wäre. Der Verkehrswert stellt somit lediglich eine Prognose des bei einer Immobilientransaktion auf dem Markt erzielbaren Preises dar und wird unter rein objektiven Gesichtspunkten hergeleitet. Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich beim Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen am Bewertungsstichtag am wahrscheinlichsten am Markt einstellen würde.^[43] Integraler Bestandteil des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs sind Immobiliengeschäfte, die auf der Basis mehrerer Nachfragen oder Angebote auf einem offenen, aktiven, freien und transparenten Markt zustande kommen und bei denen allein objektive Maßstäbe preisbestimmend sind.^[44] Der Verkehrswert muss demnach ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder personelle Verhältnisse bestimmt werden und ist ermittlungstechnisch zugleich ein Durchschnittswert abgegebener Kaufpreise für das Bewertungsobjekt. Preise, die auf der Grundlage von Notverkäufen, Enteignungen, Zwangsversteigerungen oder unter sonstigen subjektiven Bedingungen zwischen den Vertragspartnern stattfinden, sollen keinen Eingang in den Verkehrswert finden.^[45] Demnach stellen auch Geschäfte mit verbundenen Unternehmen ebenfalls keine zulässige Grundlage für die Ableitung des Verkehrswertes dar.

Mit dieser Forderung positioniert sich der Verkehrswert entfernt von anderen Werten, die beispielsweise für Investitions- oder Beleihungszwecke ermittelt wurden und durchaus subjektive Einflüsse aufweisen können (beispielsweise die Berücksichtigung der Kapitalstruktur bei der Ermittlung des Unternehmenswertes oder die Risikoeinschätzung in der Kreditprüfung in der Beleihungswertermittlung). Ebenfalls unterscheidet sich der Verkehrswert von der angelsächsischen Anschauung, in der – vor allem vom Royal Institution of Chartered Surveyors – die Definition des „ open market value “ als der „beste Preis“ (und eben kein Durchschnittspreis) verstanden wird.^[46]

[...]

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^[1] Vgl. Kley (2001), S. 2257.

^[2] Vgl. IAS 40.4.

^[3] Das wird insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion über die Einführung der so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland deutlich.

^[4] Zu den Anhangangaben vgl. IAS 40.79.

^[5] Vgl. Beck (2004), S. 498.

^[6] Mittlerweile liegt die Wertermittlungsverordnung in der neuesten Fassung von 1998 vor.

^[7] Vgl. Tab. 1 auf S. 56.

^[8] Vgl. Beck (2004), S. 498.

^[9] Sofern das Fair Value Modell angewendet wird, bleibt IFRS 5 (Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und aufgegebene Geschäftsbereiche) unberührt. Vgl. IFRS 5.5(c).

^[10] Vgl. IAS 40.22.

^[11] Vgl. Böckem/Schurbohm (2002), S. 39.

^[12] Vgl. IAS 16.15. und IAS 16.28.

^[13] Vgl . Böckem/Schurbohm (2002), S. 48.

^[14] Vgl. IAS 40.5.

^[15] Vgl. IAS 40.6.

^[16] Vgl. IAS 40.3.

^[17] Vgl. Beck (2004), S. 498. Umfassend zu Behandlung von dual purpose properties auch Böckem/Schurbohm (2002), S.40.

^[18] Ein Anteil von 5-10 % wird für vertretbar gehalten (Anm. des Verfassers).

^[19] Vgl. IAS 40.16.

^[20] Vgl. IAS 40.20-21. Dagegen werden bei der Bestimmung des Fair Value die entstehenden Transaktionskosten nicht berücksichtigt. Vgl. IAS 40.37.

^[21] Vgl. Zülch (2003), S. 164.

^[22] Vgl. IAS 40.35.

^[23] Vgl. IAS 40.79(e) sowie bei Zülch (2003), S. 171.

^[24] Vgl. IAS 40.31.

^[25] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 557. Rn.14ff. Die WertV liegt aktuell in der Fassung von 1998 und die WertR von 2002 vor.

^[26] Gegenstand der Wertermittlung kann das Grundstück oder ein Grundstücksteil einschließlich seiner Bestandteile, wie Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen sowie grundstücksgleichen Rechten sein. Vgl. § 2 WertV.

^[27] Vgl. Leopoldsberger/Thomas (2004), S. 142.

^[28] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 196. Rn. 200ff. Holzner/Renner (2005) sprechen von anerkannten Regeln der Wertermittlungslehre S. 61.

^[29] Vgl. Beck (2004a), S. 348.

^[30] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 352. Rn. 8.

^[31] Vgl. Gablenz (1999), S. 18.

^[32] Vgl. Kleiber (2005), S. 176. Einschränkend muss erwähnt werden, dass die Daten der Kaufpreis-sammlung aufgrund des personenbezogenen Datenschutzes nur den Gutachterausschüssen frei zugänglich sind.

^[33] Vgl. Vogel (2000), S. 204.

^[34] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 151, Rn.1ff.

^[35] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 151, Rn.1ff.

^[36] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 163, Rn.67ff. Sowie S. 163, Rn.58ff.

^[37] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 158, Rn.33ff. Sowie S. 171, Rn.100.

^[38] Vgl. § 402 bis § 414 ZPO. Sowie Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 171, Rn.100ff und Holzner/Renner (2005), S. 25ff.

^[39] Vgl. Holzner/Renner (2005), S. 68.

^[40] Vgl. http://www.tegova.de/kurzportrait.html.

^[41] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 100. Rn. 18.

^[42] Vgl. Holzner/Renner (2005), S. 23ff. Ebenso Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 102. Rn. 30ff.

^[43] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 101. Rn. 26.

^[44] Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 101. Rn. 26.

^[45] Vgl. § 3 III WertV.

^[46] Verbunden mit bestimmten Voraussetzungen. Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 101. Rn. 26ff. Nicht so kritisch dagegen bei Baumunk (2004), S. 166.