Bauträgerfinanzierung und reformiertes Bauvertragsrecht

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Management Summary

1 Einleitung

2 Grundlagen und Umfeld des Bauträgergeschäfts
2.1 Rechtsvorschriften
2.1.1 Bauträgervertrag und Gewerbeordnung
2.1.2 Makler- und Bauträgerverordnung
2.2 Marktliches Umfeld
2.2.1 Wohnungsmarktsituation in Deutschland
2.2.2 Entwicklungen der Bauträgerbranche

3 Bauträgerfinanzierungen von Sparkassen
3.1 Geschäftsprozesse
3.1.1 Bonitäts- und Objektprüfung
3.1.2 Herleitung einer Kreditentscheidung
3.1.3 Anforderungen an Kreditsicherheiten
3.2 Besonderheiten des Bauträger-Controllings

4 Das neue Bauvertragsrecht
4.1 Gründe
4.2 Neuregelung des Bauvertragsrechts
4.2.1 Bauvertrag
4.2.2 Verbraucherbauvertrag
4.2.3 Architekten- und Ingenieurvertrag
4.2.4 Bauträgervertrag

5 Auswirkungen der Gesetzesänderung
5.1 Bedeutung für Bauträger
5.2 Bedeutung für Sparkassen

6 Konsequenzen des neuen Bauvertragsrechts
6.1 Geschäftspolitische Aspekte
6.2 Kreditspezifische Aspekte

7 Resümee

Anhangverzeichnis

Literaturverzeichnis

Kurzfassung

Erstmals in der fast 120-jährigen Geschichte des BGB ist ein eigener Abschnitt mit spezifischen Vorschriften zum Bauvertrag im Gesetzestext aufgenommen worden. Dieser soll dazu beitragen, dass Fragen des Bauvertragsrechts nicht alleine den Vertragsparteien sowie der Rechtsprechung überlassen werden.

Ziel dieser Masterthesis ist zu untersuchen, in welcher Intensität und Form Bauträger und Sparkassen von den Auswirkungen des neuen Bauvertragsrechts betroffen sind. Darüber hinaus soll die Arbeit dem Vorstand der Sparkasse zur Ableitung von möglichen geschäftspolitischen Maßnahmen dienen.

Die Arbeit kommt zum Ergebnis, dass die geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen bei rheinischen Sparkassen weder eine Veränderung der Kreditprozesse noch der Kreditvergabepolitik verursacht. Es wurde jedoch auch deutlich, dass aus der Gesetzesänderung Handlungsempfehlungen resultieren, die von den Sparkassen beachtet werden müssen. Anhand von durchgeführten Experteninterviews mit Bauträgern konnte erarbeitet werden, dass diese Bauträger keine Auswirkungen auf die Kreditgewährung bei ihren regionalen noch überregionalen Hausbanken wahrnehmen.

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung

Abbildung 2: Umsätze am deutschen Immobilienmarkt 2017 - 2019

Abbildung 3: Preise für Neubaueigentumswohnungen in deutschen Städten

Abbildung 4: Baugenehmigungen von Wohnungen nach Gebäudearten

Abbildung 5: Anzahl der Bauträger für Wohngebäude in Deutschland

Abbildung 6: Umsatzrentabilität und Cashflow-Rate von Bauträgern

Abbildung 7: Ablauf des Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRatings

Abbildung 8: Darstellung einer Restrisikokalkulation

Abbildung 9: Rechtliche Grundlagen der Bauträgerfinanzierung

Management Summary

Introduction

A central social question of our time is the question of housing, because prosperity presupposes the adequate provision of housing for all. Many people, especially those on low and middle incomes, are currently faced with the problem of finding sufficient and affordable housing for themselves and their families. People in many regions of Germany are concerned about the situation on the housing market, be it because of rising rents or the development of residential property. In addition to the reinforcement of social housing construction, the Baukindergeld (“Construction Child Benefit”) funding-programme provides an incentive for families and single parents with children to create their own homes. Furthermore, the federal government wants to simplify construction planning and building permits as well as promote the construction of housing for the rental market by means of a special tax depreciation, which has already been agreed by the federal government. These specified measures will positively affect the property development sector, and thereby on the savings banks. A new building contract law that came into force for the industry on January 1, 2018 should also be taken into consideration. For the first time, specific regulations on the contracts for building, architects and engineers, as well as for property developers, have been included in the Bürgerliche Gesetzbuch (“German Civil Code”) (BGB). In this study, the impact of the amendment on property developers and savings banks is surveyed for the first time. The new construction contract law can play an important role with regard to loan approval and the counterparty default risk of savings banks.

The aim of this thesis is to analyze how the new building contract law affects real estate developers and savings banks. Furthermore, the effects and consequences arising from these new legal requirements on savings banks will be shown.

The procedure will be as follows: Chapter 2 presents the fundamentals of the real estate development business. In so doing, the business model and the essential legal regulations for a property developer are first explained. In addition, the current market environment is presented. Chapter 3 subsequently deals with the real estate development business in savings banks. The transactions of real estate development financing are characterized, in addition to business processes. Furthermore, the specific features of real estate developer controlling are described. The following chapter 4 illustrates the new building contract law. The main changes to the reformed law are explained. Chapter 5 analyses the significance of these modifications for property developers and savings banks, before Chapter 6 sets out the possible consequences. Chapter 7 concludes with a discussion of the research results and offers a recommendation for action for the savings banks. As a result, this thesis can be used by managing boards of savings banks for deriving corporate-policy measures.

Fundamentals of the Real Estate Development Business

Real estate developers acquire, build on and sell plots of land for their own account and at their own risk for investors or owner-occupiers and finance these measures with their own or borrowed funds. In addition to generating income from real estate development financing, savings banks pursue the corporate policy goal of expanding and intensifying the long-term, granular and thus risk-free lending business by providing financing to as many end-purchasers as possible. Additional revenue from the takeover of real estate sales through savings banks and from commission from the brokerage of associated business are further incentives for the real estate development business.

Requirements for the Real Estate Developer

The real estate developer coordinates construction projects as a businessman, while he assigns technical tasks relating to the construction process to contractors from the construction industry. Real estate developers act as construction companies that commercially acquire large areas of land on which they build and sell for a profit to investors, in the case of single-family houses mostly to private house buyers. Until completion of the house and full payment of the purchase price, the real estate developer remains the owner and monitors the construction work. However, according to section 34c of the Gewerbeordnung (“Trade and Industry Code”), the activity requires a permit. Personal reliability and orderly financial circumstances are prerequisites for the permit. These must be proven by the applicant by means of a police certificate of good conduct, a statement from the Gewerbezentralregister (“central trade register”), a tax clearance certificate from the tax office as well as certificates from the local court that no entry of the applicant exists in debtors’ lists and that no insolvency proceedings are pending. Permission can be denied, for example, in the case of previous convictions. As the property and the building are initially still owned by the property developer, the purchase in accordance with the Makler- und Bauträgerverordnung (“Real Estate Agent and Property Developer Ordinance”) (MaBV) is a security problem for the prospective buyer. It exists until the legal transfer to the land register, though the property developer does not apply for this until after completion of the project, as the property developer also requires security. This security problem is largely solved by the regulation for private purchasers, as the real estate developer can only demand payments in installments of a fixed amount. A prerequisite for the successful implementation of a real estate development project is the organization of the company itself. The real estate developer needs sufficient expertise in construction technology and construction law. Furthermore, commercial and construction-specific knowledge acquired through appropriate training is of great importance. The real estate developer's ability to prepare clear and comprehensible documents for savings banks ranks as one of the most important requirements within financing negotiations in order to present projects and their economic viability.

Processing of Real Estate Development Financing

The MaBV stipulates exactly how the financing and purchase price payment is to be processed by the real estate developer's customer. The background is the legally uncertain situation of the real estate customer, because the property developer remains registered in the land register as the owner until the last instalment has been paid, and only then can a transfer be applied for. The rules of the MaBV also impose strict test criteria on the financing institute. Payments received from purchasers must be lodged to a separate account, for which mandates may only be arranged in the form of bank transfers and only after authorization by bank staff. The received down payments are secured by a declaration of exemption, so that clear rules on utilization apply, even in the event of the real estate developer's insolvency. The actual loan is managed as a current account facility, which is gradually replenished with the incoming payments. First of all, the costs for the land plot and the construction or renovation are pre-financed, as well as the interest for the construction period. The proceeds can be offset if the property developer ultimately sells the property in whole or in part. The earlier a real estate developer can dispose of the property, the greater the profit, since the costs for the financing package are lower. In the best case the accrued invoices for the construction or renovation work can be defrayed with the purchaser's down payments, which require serious planning and professional management. Financing a real estate developer is a complex issue due to the special position that a real estate developer – in contrast to a construction company or real estate investor - takes. Various forms of financing are possible, but the bottom line is that the financing amounts to a kind of current account credit line, which is offset by the down payments made by the buyers in accordance with the MaBV.

Risks in the Real Estate Development Business

The MaBV regulates the activities of companies which, as real estate developers, initially acquire land and real estate at their own risk in order to build or renovate and sell them at a profit. This is the major difference to construction companies, because they construct a new building or carry out a renovation on behalf of an owner. Since in many cases little equity capital is involved, banks carry out very intensive checks in order to minimize their risk of credit default. The risk of real estate developer financing is correspondingly much greater, so savings banks carry out strict checks according to various criteria. They critically analyze the real estate development business particularly, as it includes not only the counterparty default risk but also other risks, which are explained below.

Completion Risk

The completion risk of the real estate developer project can be caused by the developer and the companies carrying out the construction. In both cases, creditworthiness and know-how must meet the requirements of the lending savings banks. This risk is accordingly classified as high because an unfinished property can only be sold at a discount within the framework of a foreclosure sale. The risk that the funds provided by the savings banks will not be redeemed is significantly greater than for a completed property.

Cost Risk

The cost risk exists for all financing loans where construction costs still incur. This equally pertains to new construction as well as modernization and restoration projects. If the calculated investment costs are underestimated, there will be a financing gap that must be covered either by equity capital or borrowed funds. The borrower must often make an application for an increase in the loan amount. This is particularly problematic if the lending limit has already been reached for the credit grant, or if the associated higher debt service cannot be provided. On the other hand, if the additional credit demand is not granted, there is the problem that the investment project may potentially not be completed.

Marketing Risk

The decision for or against granting of credit to a property developer also depends largely on the assessment of the property's marketing opportunities and the associated marketing risk. In addition to the evaluation of the real estate developer's project and the assessment of its exploitability, the professionalism of the sales team is also included in the loan decision. After all, the real estate developer loan is returned from the sales proceeds. If marketing falters, the repayment of the loan is called into question.

Liquidity Risk

The liquidity risk arises when the cash outflows in the long term exceed the cash inflows. A problem here can be that the real estate developer cannot meet the requirements for the loan payment, but at the same time has to render ongoing payments to contractors (construction companies, tradesmen). Costs rise in general as a result of deferred payment - and particularly financing costs if an interim loan has to be taken out to compensate for liquidity shortages.

Resource Allocation Risk

The risk associated with the application of funds primarily exists if a real estate developer implements several properties at the same time. Despite payment against presentation of the invoice and confirmation of the achieved building status by the leading architect of the project, as well as an on-site inspection by a bank employee, it is not always possible to 100% guarantee that the disbursed funds also flow into the specific property for which they were intended. The risk cannot be completely ruled out that existing liquidity shortages for other properties may be offset.

The New Building Contract Law

On January 1, 2018, the new BGB Construction Contract Law came into force. For the first time, specific legal regulations concerning construction contracts have been incorporated into the BGB and additional regulations for the introduction of a consumer building contract law have been issued. A permanent focus on consumer protection legislation is, as of now, also embedded in the new construction contract law. The new legal regulations were initiated by the Bundestag (German parliament) on March 9, 2017.

Legislative Intention

The construction industry is one of the largest and most important branches of the economy in the Federal Republic of Germany, from which the legislative intention to reform building contract law results. For many years a fundamental reform of building contract law has been requested, primarily from the manual trades, the construction industry and construction lawyers. The reason for this is that building work is characterized by a longer compliance period and an increasingly technically-complex contractual task which is often subject to changes during execution. This continues to give rise to a variety of conflict potentials and economic risks for the contracting parties, which often in the past could only be overcome with the help of highly specialized case law. The previous contract law on for work and services was often not detailed enough in this respect and contained only a few regulations that were explicitly focused on the needs of the parties involved in the construction work.

Building Contract

The purchaser’s unilateral “right of arrangement” is one of the key points of the new building contract law. This is an amendment to the contract that was previously only possible by means of consensus agreed between the parties. Recently, an authorized deliverable change can also be unilaterally ordered by the purchaser, provided that the change is reasonable to the contractor. Amended or additional deliverables, and the resulting questions of supplementary remuneration, play a major role in many construction contracts. It is often not possible at the time the contract is concluded to predict whether additional deliverables are required for the successful achievement of the project. If the parties do not reach a mutual understanding, the purchaser can unilaterally order the deliverable change after 30 days. The order must be made in text form - in writing or by e-mail. If the purchaser has ordered a deliverable change in accordance with section 650b BGB, the adjustment of the remuneration shall comply with the provisions of section 650c BGB. The calculation of the additional or reduced remuneration cost is standardized at this point and is intended as far as possible to avoid disputes between the parties about the price adjustment. Even if the parties have not yet agreed on the additional remuneration, the contractor shall be entitled to demand advance payment for added amendments. According to section 650c, paragraph 3 BGB, he may expressly invoice a lump sum of 80% of his tendered additional compensation. It should be noted that the basis for calculation is the supplementary remuneration according to the contractor’s offer, irrespective of whether his offer is reasonable or capable of agreement. In this respect, the contractor has a unilateral provisional right to determine the price. If an agreement is reached later on a lower supplementary remuneration, he must reimburse any overpayment and pay interest. The contractor is to be protected beforehand from having to maintain his original price after a unilaterally-ordered additional deliverable by the purchaser. Conversely, the statutory regulation aims to protect the purchaser from the fact that the contractor achieves unjustified price advantages for himself.

Consumer Building Contract

A consumer often expends a significant proportion of his economic resources on the construction or conversion of a house. In this respect, unexpected additional costs, late completion of the construction, or the insolvency of the commissioned building contractor can have serious consequences. Since a consumer usually completes a building contract only once in his life, the regulation of a consumer building contract seems to be sensible because of its great economic importance. According to section 650i paragraph 1 BGB, consumer building contracts are contracts between a business and a consumer, by which a business is obligated to the construction of a new building or to substantial rebuilding deliverables for an existing building. The consumer construction contract is required to be in text form. One of the most significant changes is the pre-contractual duty to provide information, as regulated in section 650j BGB. The company undertakes to provide the consumer with a detailed building description. The mandatory content of this building description is the nature and extent of the service offered, the building data, a description of the technical building installations, and a binding specification to the time of completion of the work. Section 650k, paragraph 1 BGB, stipulates that the information contained in the building description provided prior to the contract becomes the content of the contract. According to section 650l BGB, the consumer has a statutory right of revocation from the consumer building contract within a time limit of fourteen days, unless the contract has been notarized. Should the contractor forget the instruction, the consumer can revoke it up to one year and fourteen days after conclusion of the contract, regardless of whether the construction work was started or even completed. An incomplete, incorrect or even missing revocation instruction leads to the fact that the revocation period does not begin its course.

If, as per section 632a BGB, the contractor demands advance payments, these may not exceed 90% of the agreed total remuneration - including remuneration for supplementary deliverables - in accordance with the new provisions in section 650m BGB. The remaining amount is due upon acceptance. The fact that the consumer, based on their own expert knowledge, is regularly not in a position to assess the construction progress, formed the background to the modification of the law and should thus protect him from hidden advance payments.

Architect and Engineer Contracts

The BGB contains in sections 650p to 650t some special regulations for architects' and engineers' contracts, which involve project deliverables related to planning and monitoring for buildings or outdoor facilities. As long as the client only has undecided ideas about the work to be carried out, the architect/engineer shall, in the first stage, solely inquire about the needs of the client and from this develop a planning basis and present a cost estimate. A first sketch or a first textual description of the project to be planned might be created, on the basis of which the actual planning is then rendered. The purchaser is entitled to an exceptional right of termination after completion of this first goal-determination phase. It expires two weeks after presentation of the documents; however, in the case of a consumer, only if the business when presenting the documents has informed the purchaser in text form about the right of termination, including deadlines and legal consequences. If the client terminates the contract, the architect/engineer shall receive remuneration only for services rendered up to the time of termination. Above all, this exceptional right of termination is intended to protect consumers from the legal consequences of an often hastily concluded comprehensive architect's contract.

Real Estate Developer Contract

According to section 650u paragraph 1 BGB, a real estate developer contract is a contract concerning the construction or conversion of a house or a comparable building and which at the same time, contains the obligation of the contractor to transfer ownership of the land to the purchaser or to appoint or transfer a leasehold. The real estate developer must provide the consumer with a building description in text form in good time prior to submission of his contract declaration, which must meet certain minimum standards. Among other things, for example, it must have been received by the purchaser fourteen days before notarization. The notary can either send the buyer the building description with the draft of the real estate developer contract or deliver a copy by fax or e-mail. According to section 650k paragraph 3 BGB, the real estate developer contract must contain binding statements at the time of completion of the property. If this completion date of the real estate developer contract cannot yet be specified, the contract must alternatively include the duration of the construction work. This is intended to make it easier for the consumer to enforce damages caused by delay. The real estate developer is obliged to provide each consumer prior to execution with the planning documents required to prove to the authorities that the project will be carried out in compliance with the relevant public law regulations. When making the first advance payment, the real estate developer must provide the consumer with a guarantee that the work will be completed on time and without substantial defects amounting to 5% of the agreed total remuneration.

Effects of the Change in Law

The amendment of the building contract law contains a large number of legal changes which have an impact on building practice. The rights of private builders are strengthened through the introduction of the consumer construction contract. Contractors must observe the associated regulations as well as information and revocation obligations in order not to expose themselves to any penalties. Knowledge of the new regulations is necessary within the legal advisory practice because both the consumer and the contractor may suffer adverse legal consequences through non-observance of the respective regulations.

Consequences for Real Estate Developers

According to section 648 BGB, the purchaser has no right of termination. In this way, the legislator wants to protect the real estate developer and prevent the purchaser from obtaining the property or the property share - including the services provided up to the time of termination - in return for the remuneration and then continuing to build with another builder. This would run counter to the economic objective of a real estate developer contract.

Furthermore, pursuant to section 650u paragraph 2 BGB, both contract party has no right for cancellation for good cause. In this case, the legislator opts for a general prohibition of extraordinary termination or partial termination of the part of the real estate developer's contract relating to work and services, so that this will only be possible through complete processing due to withdrawal from the contract.

Furthermore, the purchaser has no right of arrangement. Therefore, the real estate developer is not obliged to make changes to the content of the contract with regard to the construction work after the conclusion of the real estate developer's contract. Such a right would be problematic. This could lead to considerable difficulties with regard to the special property, since such changes could also have effects on communal property or the special property of other condominium owners.

The handing over of a pre-contractual building description is omitted since the real estate developer contract, along with a building description and plans must be notarized in its entirety and consequently the building description directly becomes the subject matter of the contract. An improvement in the legal position of the real estate developer has resulted from the modification of notional acceptance. This is because anyone who does not appear as a prospective buyer, despite a reasonable deadline from the real estate developer, at any rate must immediately inform the real estate developer of this in order to avoid legal penalties, even in the case of authorized absence.

Consequences for the Savings Banks

The two regional savings banks associations in North Rhine-Westphalia do not deal with real estate development financing. Neither the sales management consultant for corporate customers at the Sparkassenverbands Westfalen-Lippe nor the lending business consultant at the Rheinischen Sparkassen- und Giroverband substantively deal with real estate development business. The two associations represent a total of 91 of the 390 savings banks operating in Germany, which corresponds to a share of 23.33%. In terms of the balance sheet total, the two associations, with total assets of EUR 289.9 billion, account for 24.16% of the balance sheet total of all German savings banks. At the Deutschen Sparkassen und Giroverband (the German Savings Bank Association) (DSGV) too, neither the corporate lending business nor the corporate business process management credit departments deal thematically with real estate development business. As a result, no recommendations are formulated by associations regarding credit processes for real estate development financing throughout Germany. In conclusion, it can be stated that just under a quarter of all German savings banks do not receive any support from the regional savings banks association in the area of real estate development business. Furthermore, the governing body of the Sparkassen-Finanzgruppe does not provide any assistance on this issue. As a result, many savings banks are left to their own devices in the real estate development segment. However, the changed legal framework in building law is not yet integrated in the granting of loans and the credit process, and if anything, seems rather unlikely to be.

The new right of arrangement gives the contracting parties 30 days in which to agree on any changes requested by the client. Only then can the client order a change. In theory, this is an incentive for the client and the contractor to reach an amicable agreement in the event of changes. There is a danger that the incentive to reach an agreement will be reversed, so it can be used as a means of exerting pressure. For a period of 30 days, building contractors can refuse to comply with a change request from the customer. In the worst case, the construction site is then shut down for at least 30 days. Since a right to disposition can also be exercised several times, this could lead to construction delays and thus to an increase in interest rates during construction for the client. For reasons of profitability, this is a profitable situation for the savings banks, if the consumer is financed via the savings bank. However, it remains to be seen whether for economic reasons all customers will be able to afford this unscheduled extension of the construction period or whether this potentially results in a need for additional financing for the client. On the other hand, in the case of consumer construction contracts, the building contractor must specify a binding indication of the construction period in the building specification. If the contractor violates this, the contractor may be liable to pay damages to the consumer for breach of the pre-contractual information obligations. The consequences are numerous. In the worst case, the consumer can obtain a revocation of the contract and demand to be placed in the same position as if he had never concluded the contract. This can possibly trigger a financing requirement on the part of the building contractor, which is refinanced via the savings bank. This shall presume that the contractor's debt serving capacity will continue, as otherwise the loan is at risk of default.

Consequences of the Amendment of the Law

The savings banks can only be dissuaded from trying to assimilate the new right of "learning by doing" or from waiting for future court rulings. Rather, the savings banks should enable their advisors, who advise real estate developers and general contractors, to attend a seminar on the topic of "New Construction Contract Law". This will highlight the advisory competence of the savings banks and enable them to differentiate themselves from their competitors, as the savings bank customer may not yet have dealt with the change in the law. It remains important that the savings banks do not undertake any legal advice. However, the accompanying savings bank has a stronger obligation than in the past to expertly examine the contracts of the specified customers in order to identify possible approaches to contractual claims at an early stage and to identify possible risks.

In order to avoid the risk of cancellation of consumer building contracts, the savings banks could check whether the consumer has been informed of his right of cancellation in the building contract. In practice, this will be very labor-intensive and impracticable, which is why the value date of financing resources for these contracts should be fourteen days. It is recommended to include such a recommendation for action in the regulations governing the work of the savings banks. In the event of revocation, the consumer would only have to pay compensation, which could possibly lead to the savings banks debiting the contractor’s account. Depending on the creditworthiness of the contractor and the collateral position, the savings bank would weaken its risk position, which could lead to an increase in the savings bank's counterparty default risk. Furthermore, when pre-financing consumer building contracts, it should be taken into consideration that the financing lines provided by contractors are 10% higher, as they are only allowed to receive advance payments in excess of 90% of the agreed remuneration. Consequently, this would ensure that the contractor is fully financed for the consumer building project.

A quantitative risk analysis and risk aggregation contributes to a better understanding of real estate development projects. In addition, qualitative factors in real estate developer ratings further contribute to the derivation of a rating score. What has not yet been taken into account is the new building contract law. As a consequence of the modification of the law, a supplementary question on management in the real estate rating of the real estate developer rating would be conceivable. In addition to technical competence, key interdisciplinary qualifications within the field of management (e.g. social competence, methodological competence, capacity to act, media competence) are important. With a weighting of 70%, this area makes a significant contribution to the qualitative rating of real estate developers. With regard to management quality, it could also be asked whether the building specification meets the statutory requirements under section 650j BGB. This is because the consumer is entitled to claim damages in the event of a breach of the building description obligation. This risk for the real estate developer and thus a latent risk for the savings banks could be minimized at an early stage in the credit process, as the real estate developer rating is carried out prior to the granting of a loan.

Conclusion

The aim of this thesis was to examine to what degree of intensity and manner of form are real estate developers and savings banks affected by the effects of the new building contract law. The aim was to understand the banking and business consequences produced by these new legal requirements. In addition, the thesis can be used by the managing boards of savings banks to derive business policy measures.

Based on a survey conducted among fifteen Rhineland savings banks, it could be proven that no institution recognizes the effects of the new building contract law on commercial lending business. In addition, of the three regional savings banks associations, it was ascertained that neither the two savings banks associations in North Rhine-Westphalia (NRW) nor the Saar savings banks association had identified any procedural effects of the change in the law. The survey established that the DSGV, as the governing body of the Sparkassen-Finanzgruppe (savings banks’ financial group), also did not deal with the amendment in procedural terms. Furthermore, it was deduced that the aforementioned three regional savings banks associations as well as the DSGV do not currently intend to deal with the issue in the near future. Although the real estate development business constitutes one of the most complex and risky types of business for savings banks, the savings banks in NRW lack any support from their two local associations and their controlling body in Berlin. This means that these savings banks are left on their own in the real estate development business, which likewise concerns the way they deal with the new building contract law and its effects. It remains to be seen whether the lack of support of the savings banks associations with the new regulations in the BGB is related to the defensive procedural debate of the savings banks on the amendment of the law.

Irrespective of the hitherto lack of recommendations for action, in my opinion the new building contract law can have its own possible consequences for savings bank practice. As has been shown, it is possible to deal with the legal changes within the framework of the real estate business rating. Qualitative questions on the management of the real estate developer can be supplemented with the topics of safeguarding the completion date or submitting a construction schedule and handing over a standardized building description. In the thesis it was proven that various consumer rights are strengthened with the conclusion of a consumer building contract. An example of this is the consumer's right of withdrawal. The savings banks must therefore establish credit processes that wait for the fourteen-day cancellation period for pre-financing consumer building contracts before providing financing for the contractor. Thus, the fact that the contractor has disposal credit means is excluded, although their repayment is not ensured because of a possible revocation. As a result, it is no longer possible to revoke a consumer building contract after the value date of the credit funds is no longer feasible. The outlined safeguarding of the remuneration entitlement in consumer building contracts leaves the contractor with a financing gap of 10%, as his advance payments are limited to 90% of the agreed remuneration. It is therefore advisable for savings banks to provide the contractor with a sufficient operating credit line to avoid liquidity problems. In conclusion, it could be stated that the customer's new right of arrangement could lead to an extension of the construction period. The accompanying higher interest rates for the construction period that this may entail should be taken into account in the borrowing requirements, which in turn forms the basis for determining the debt service capacity. Depending on the risk assessment of the respective savings bank, a general extension of the construction period can be assumed here.

The results showed that the savings banks' interest in the new building contract law is extremely low. For this reason, it will be interesting in future to observe whether and to what extent the new legal provisions will gain increased entry into the activities of the savings banks and what new insights can be gained from them. If the above-mentioned consequences are taken into account, the institutions of the Sparkassen-Finanzgruppe will continue to be able to successfully shape their important lending business in the future.

1 Einleitung

In vielen Regionen Deutschlands sorgen sich Menschen um steigende Mieten. Die aktuellen starken Mietpreisteigerungen in den Großstädten sind nach Angabe des Instituts der deutschen Wirtschaft die Folge einer starken Zuwanderung in die Städte und eines unzureichenden Angebots.¹ Um den aufgeführten Herausforderungen entgegenzuwirken, fand am 21. September 2018 im Bundeskanzleramt ein „Wohngipfel“ statt. Neben einer Stärkung des sozialen Wohnungsbaus wird über das Förderprogramm Baukindergeld insgesamt ein Betrag von 2,7 Mrd. Euro zur Eigentumsbildung von Familien und Alleinerziehenden mit Kindern zur Verfügung gestellt. Weiterhin will der Bund Bauplanung und -genehmigungen vereinfachen sowie den Mietwohnungsbau durch eine steuerliche Sonderabschreibung fördern, welche bereits durch die Bundesregierung beschlossen wurde. In Bundestag und Bundesrat soll der Gesetzentwurf vorrangig beraten werden.² Diese aufgeführten Maßnahmen werden sich positiv auf die Bauträgerbranche und damit auch auf die Sparkassen als Kreditgeber auswirken. Eine weitere Gesetzesänderung ist mit dem neuen Bauvertragsrecht am 01.01.2018 in Kraft getreten.³ Erstmals werden dadurch spezifische Regelungen zum Bau-, Bauträger-, Verbraucherbau- sowie zum Architekten- und Ingenieurvertrag in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Ziel des Gesetzgebers ist vor allem, den Verbraucherschutz bei Bauverträgen zu verbessern. Selbstverständlich bringt die Novellierung des Baurechts neue Herausforderungen mit sich, die noch nicht endgültig beantwortet werden können. Bis die Rechtsprechung einzelne Streitpunkte entschieden hat, werden noch Jahre vergehen.

In der vorliegenden Untersuchung werden erstmals die Auswirkungen des neuen Bauvertragsrechts auf Bauträger und Sparkassen erhoben. Die Gesetzesänderung kann in Hinblick auf die Kreditgewährung von Sparkassen eine wichtige Rolle spielen. Daraus resultiert gleichzeitig die Motivation, mich mit dem neuen Bauvertragsrecht auseinanderzusetzen. Als Abteilungsleiter für das Firmenkundengeschäft der Kreissparkasse Heinsberg verantworte ich unter anderem die Kreditgewährung von Immobilieninvestoren und Bauträgern. Damit obliegt mir indirekt die Mitverantwortung für denkbare Kundenauswirkungen von Gesetzesänderungen, die möglicherweise Einfluss auf meine Kreditentscheidungen nehmen können. Letztlich bin ich durch meine Tätigkeit als Geschäftsführer bei der Bauträgergesellschaft WohnenPlus Heinsberg GmbH auf die Gesetzesnovellierung gestoßen. Während der Beurkundung eines Bauträgervertrags hat mich der Notar auf das neue Bauvertragsrecht hingewiesen. Daraufhin habe ich mich gefragt, welche Auswirkungen die Änderungen auf meine täglichen Kreditentscheidungen haben.

Ziel dieser Arbeit ist zu untersuchen, in welcher Intensität und Form Bauträger und Sparkassen von den Auswirkungen des neuen Bauvertragsrechts betroffen sind. Darüber hinaus soll Sparkassen aufgezeigt werden, welche kreditwirtschaftlichen und geschäftspolitischen Konsequenzen sich aus diesen neuen rechtlichen Anforderungen ergeben.

Folgende Vorgehensweise erscheint mir deshalb sinnvoll: In Kapitel 2 werden Grundlagen und Umfeld des Bauträgergeschäfts dargestellt. Mit dem Bauträgervertrag, der Gewerbeordnung und der Makler- und Bauträgerverordnung werden zuerst wesentliche Rechtsvorschriften eines Bauträgers erläutert. Ergänzend dazu wird das aktuelle marktliche Umfeld vorgestellt, welches die Wohnungsmarktsituation in Deutschland und die Entwicklung der Bauträgerbranche beinhaltet. Anschließend werden in Kapitel 3 besondere Merkmale von Bauträgerfinanzierungen bei Sparkassen erarbeitet. Zu Beginn werden dort mit der Bonitäts- und Objektprüfung, der Herleitung einer Kreditentscheidung und den Anforderungen an Kreditsicherheiten drei Geschäftsprozesse vorgestellt. Daran anschließend werden die Besonderheiten eines Bauträger-Controllings beschrieben. Im darauffolgenden Kapitel 4 wird das neue Bauvertragsrecht aufgezeigt. Nachdem die gesetzgeberische Intention begründet worden ist, folgt eine Erklärung der wesentlichen Neuerungen des Bauvertrags, des Verbraucherbauvertrags, des Architekten- und Ingenieurvertrags sowie des Bauträgervertrags. In Kapitel 5 wird analysiert, welche Auswirkungen diese Modifikationen für Bauträger und Sparkassen beinhalten. Die methodische Vorgehensweise erfolgt primär über eine Umfrage in telefonischer Form, da für die Fragestelllung bisher keine wissenschaftliche Literatur zur Verfügung steht. Als weitere empirische Forschungsweise werden Experteninterviews ausgewertet. Aus beiden Verfahren sollen Schlussfolgerungen möglicher Auswirkungen der Novellierung abgeleitet werden. Denkbare Konsequenzen unter Berücksichtigung von geschäftspolitischen als auch kreditspezifischen Aspekten sind Thema des Kapitels 6. Im abschließenden Kapitel 7 werden die Ergebnisse der Arbeit diskutiert und eine Handlungsempfehlung für Sparkassen ausgesprochen. Daher kann die Arbeit beim Vorstand der Sparkasse als Grundlage zur Ableitung von geschäftspolitischen Maßnahmen herangezogen werden.

2 Grundlagen und Umfeld des Bauträgergeschäfts

Regelmäßig erwirbt der Bauträger unbebaute Grundstücke, um diese zu bebauen. Das erstellte Gebäude wird dann nebst Grundstück zu einem zuvor festgesetzten Preis veräußert.⁴ Der Bauträger leistet folglich nicht nur die Bauleistung, sondern ebenfalls die Übertragung des Eigentums. Damit grenzt sich der Bauträger vom Bauunternehmer ab, der lediglich die Bauleistung verspricht. Ein Bauträger ist im gesetzlichen Sinne ein Unternehmer⁵ und der Erwerber oftmals ein Verbraucher⁶. Typisch für das Bauträgergeschäft ist die lange Entwicklungsphase: Von der Entscheidung, ein Grundstück zu erwerben und zu bebauen, bis zur Objektfertigstellung und deren Vermarktung an noch zu findende Kunden vergehen oft mehrere Jahre. Die Vertragsparteien unterliegen beim Abschluss eines Bauträgervertrags diversen Rechtsvorschriften, die im nachstehenden Absatz vorgestellt werden. Des Weiteren wird das aktuelle marktliche Umfeld analysiert, welches aktuell auf die Preisentwicklung Einfluss nimmt.

2.1 Rechtsvorschriften

Der Bauträger verpflichtet sich, ein Haus oder ein vergleichbares Bauwerk zu errichten oder umzubauen und zudem das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen oder ein Erbbaurecht daran zu bestellen oder ein bestehendes zu übertragen. Die Eigentumsverschaffung ist das den Bauträgervertrag prägende Merkmal.⁷ Dabei realisiert der Bauträger nicht mit seinen eigenen finanziellen Mitteln sein Bauvorhaben, sondern mit denen der potenziellen Erwerber. Die Beurkundungsbedürftigkeit des Bauträgervertrages ergibt sich aus §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 925 BGB. Daraus ergibt sich ferner, dass bei Änderungen des Vertrages stetig die notarielle Beurkundung erforderlich ist. Der gesamte Vertrag ist nach § 125 BGB nichtig, wenn diese Form nicht eingehalten wird.⁸

Neben dem Bauträgervertrag und der Gewerbeordnung wird im Folgenden vornehmlich die Makler- und Bauträgerverordnung dargestellt.

2.1.1 Bauträgervertrag und Gewerbeordnung

Der Bauträgervertrag ist ein Hybrid aus Werkvertrag und Kaufvertrag. Hierbei handelt es sich um zwei verschiedene Vertragstypen, die miteinander verbunden und mit dem Bauträger abgeschlossen werden: zum einen der Kaufvertrag über das zu bebauende Grundstück, zum anderen der Werkvertrag über den Haus- bzw. Wohnungsbau.⁹ Er ist seit Beginn des Jahres 2018 als eigener Vertragstyp im § 650u BGB gesetzlich verankert¹⁰ und beinhaltet Leistungen wie Planung, Statik, Koordination der Gewerke und Bauaufsicht. Oftmals werden die in der Baubeschreibung zusammengefassten Bauleistungen und die Baupläne in einem gesonderten Termin vorab beurkundet. Sie werden im Beurkundungstermin des Bauträgervertrags lediglich ergänzend erwähnt, was das zeitliche Ausmaß des Notartermins deutlich eingrenzt. Besondere Komplexität entsteht jedoch dadurch, dass Bauträgerverträge in ihrer übergroßen Zahl Verbraucherverträge sind und der AGB-Kontrolle der §§ 305 ff. BGB unterliegen.¹¹

Die behördliche Genehmigung nach § 34c der Gewerbeordnung¹² soll der Sparkasse gegenüber dokumentieren, dass der Bauträger seine Geschäfte ordnungsgemäß durchführt und allgemein über die entsprechende Zuverlässigkeit verfügt.¹³ Eine fachliche Qualifikation des Gewerbetreibenden ist dabei nicht Prüfungsumfang. Ausschließlich Bauträger mit der entsprechenden Genehmigung nach § 34c GewO haben sich den Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung zu unterwerfen. Im Kreditvertrag sollte sich der Bauträger gegenüber der Sparkasse verpflichten, die ihm erteilte behördliche Genehmigung für die gewerbsmäßige Ausführung von Bauträgergeschäften im Original vorzulegen. Denn bei Verletzung dieser Ordnungsvorschrift können dem Bauträger Schadensersatzansprüche¹⁴ und strafrechtliche Konsequenzen¹⁵ drohen und der Notar muss die Beurkundung des Bauträgervertrages ablehnen.

2.1.2 Makler- und Bauträgerverordnung

In Zusammenhang mit dem Bauträgerrecht ist neben dem BGB als wichtiges Gesetz noch die Makler- und Bauträgerverordnung zu nennen. Sie regelt, in welcher Weise der Bauträger die vom Erwerber entgegengenommen Gelder absichern muss. Während bei einem Architektenhaus die Zahlungen für die einzelnen Baugewerke an den Handwerker gezahlt werden, wird bei der Objekterrichtung von einem Bauträger alles mit diesem abgerechnet – auch bei einer Einbindung von Subunternehmern. Er ist dabei an die Vorgaben der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer gebunden.¹⁶ Diese MaBV hat als gewerberechtliche Verordnung als alleinigen Normadressat den Bauträger und damit nicht finanzierende Kreditinstitute, Erwerber oder Notare. Für Erwerber umfassen die Regelungen der MaBV einen Mindestschutz beim Bauträgervertrag.¹⁷ In der Praxis stellt die Pfandfreigabeerklärung nach § 3 Abs. 1 MaBV regelmäßig das Sicherungsinstrument für Erwerber bei Bauträgerfinanzierungen dar. Auf die Darstellung der Alternativen - Fälligkeit des Kaufpreises bei Sicherstellung des Erwerbers nach § 7 MaBV – wird daher in der geschäftspolitischen Analyse verzichtet. Gemäß § 3 MaBV darf der Bauträger vom Erwerber Vermögenswerte nur entgegennehmen und der Erwerber braucht an den Bauträger nur dann Zahlungen zu leisten, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

- rechtswirksamer Kaufvertrag (Notarbestätigung)
- Vorliegen der zum Vollzug des Kaufvertrags erforderlichen Genehmigungen
- kein vertragliches Rücktrittsrecht des Käufers
- ranggerechte eingetragene Auflassungsvormerkung im Grundbuch für das erworbene Objekt
- Freistellungserklärung für Globalgrundpfandrechte gem. § 3 Abs. 1 MaBV
- Baugenehmigung oder gleichwertige Bestätigung gem. § 3 Abs. 1 Nr. 4 MaBV
- Zahlungen nur in Höhe der geschuldeten Raten gem. § 3 Abs. 2 MaBV

Der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung listet insgesamt 13 verschiedene Gewerke auf und legt fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger für die einzelnen Gewerke veranschlagen darf. Allerdings darf er nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, sondern muss diese zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen.¹⁸ Das wirtschaftliche Risiko der Erwerber soll damit reduziert werden und dem Verbraucher einen Überblick über kostenintensivere Gewerke geben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Zahlungsplan nach Makler- und Bauträgerverordnung¹⁹

Erst nach Fertigstellung der Außenanlagen und der vollständigen Mängelbeseitigung ist die letzte Kaufpreisrate fällig. Die Konstellation, dass der Käufer bereits wohnen kann, ohne die letzte Kaufpreisrate bezahlt zu haben, ist zwischen Käufer und Bauträger vielfältig konfliktgeladen.²⁰

2.2 Marktliches Umfeld

Nachdem die Rechtsvorschriften für Bauträger erörtert wurden, wird in dieser Gliederungsebene das marktliche Umfeld thematisiert. Trotz eines schwachen Welthandels und außenwirtschaftlicher Unwägbarkeiten zeigt sich die deutsche Konjunktur solide. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) erhöhte sich im ersten Halbjahr 2018 um 0,9 Prozent gegenüber der Vorperiode. Der Aufschwung resultiert vornehmlich aus der Binnenwirtschaft, da sich das Baugewerbe in einer Hochkonjunktur befindet und die Bauwirtschaft boomt.²¹ Auf die Immobilienwirtschaft entfällt laut einer Kurzstudie des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. ca. ein Fünftel der gesamten Bruttowertschöpfung von Deutschland. Demnach arbeitet fast jeder zehnte sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in diesem Bereich. Damit ist die Immobilienwirtschaft nach dem Produzierenden Gewerbe der größte deutsche Wirtschaftsbereich.²²

Zuerst werden die derzeitigen Herausforderungen auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien vorgestellt und anschließend wird die Entwicklung der Bauträgerbranche thematisiert.

2.2.1 Wohnungsmarktsituation in Deutschland

Durch das jahrelange Anleiheankaufprogramm der EZB in Verbindung mit einer hohen Liquidität in den Märkten sind die Folgen des Immobilienbooms sogar in einigen kleineren Städten zu beobachten.²³ Allgemeine Anzeichen sind ein Mangel an bebaubaren Flächen, Mangel an verfügbaren Handwerkern sowie Baufirmen und damit steigende Preise bei den Bauleistungen wie den Wohnungspreisen. Eine aktuelle Studie des Forschungsinstituts Gewos bestätigt diese Herausforderungen. Grundlage der Analyse sind die von den Gutachterausschüssen registrierten Daten der Grundstücksverkäufe. Im Jahr 2017 hat es bei einer zurückgehenden Zahl der Eigentümerwechsel (-2%) einen neuen Umsatzrekord in Höhe von 239,7 Milliarden Euro am Immobilienmarkt gegeben. Mit Wohnimmobilien wurden 170,8 Milliarden Euro umgesetzt, fünf Prozent mehr als im Jahr 2016.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Umsätze am deutschen Immobilienmarkt 2017 - 2019²⁴

Für das laufende Jahr erwartet Gewos, dass die Umsätze mit Wohnimmobilien um 6% weiter steigen und um weitere 5% in 2019 auf dann 190,1 Milliarden Euro.²⁵ Ein gravierender Umsatztreiber am Immobilienmarkt sind die Preissteigerungen, die sich im Neubau wegen steigender Baupreise und der vielfach erhöhten Nachfrage ergeben. Im Jahresdurchschnitt 2017 gegenüber 2016 sind die Baupreise für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart (inklusive Umsatzsteuer) um 3,0% gestiegen.²⁶ Das deutsche Online-Portal Statista hat die Entwicklung der Baupreise in Deutschland von Mai 2015 bis Mai 2018 untersucht. Im Mai 2018 stieg der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland um 4,1 Prozent gegenüber dem Mai 2017.²⁷ Eine Folge der steigenden Baukosten sind die Preise für Neubauten. In Teilmärkten - insbesondere in den deutschen Großstädten - steigen die Preise für Wohnimmobilien wegen des erheblichen Nachfrageüberhangs überproportional an, was in der Veränderung des Investitionsverhaltens der Kapitalanleger begründet ist. Aktuell kosten beispielsweise neu gebaute Eigentumswohnungen in München, Stuttgart und Berlin doppelt so viel wie im Jahr 2008.²⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Preise für Neubaueigentumswohnungen in deutschen Städten²⁹

Ein essentieller Grund dürfte dabei die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Einerseits ist die Finanzierung von Immobilieninvestitionen weiterhin vergünstigt, da die Zinsen für Wohnungsbaukredite derzeit historisch niedrig sind. Andererseits sind die Renditen alternativer Anlagen wegen der Zinspolitik sehr stark reduziert.

In vielen Städten reicht die Bautätigkeit nicht aus, um die gestiegene Nachfrage vollständig zu kompensieren, was sich ebenfalls in stark steigenden Mieten widerspiegelt. Deren Dynamik konnte durch regulierende Eingriffe wie die Mietpreisbremse nicht maßgeblich verringert werden.³⁰ Während die Preise gestiegen sind, ist die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2017 um 7,3% gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Zahl der Baugenehmigungen von Neubauwohnungen in Wohngebäuden hat im Jahr 2017 gegenüber dem Vorjahr um 5,0% abgenommen. Dabei nahm die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen mit einer Wohnung um 5,0% ab und mit zwei Wohnungen um 2,7%. Die Zahl der Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser blieb nahezu unverändert. Stark gesunken ist die Zahl der Genehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen mit 41,0%. Zu dieser Kategorie zählen unter anderem Flüchtlingsunterkünfte.³¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Baugenehmigungen von Wohnungen nach Gebäudearten³²

In der laufenden Legislaturperiode plant die Bundesregierung in Deutschland den Bau von 1,5 Millionen Wohnungen, um die Wohnungsnot zu senken.³³ Folglich ist von einer Steigerung der Baugenehmigungen und einer Stabilität des Baubooms auszugehen. Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung kommt in seinem Jahresgutachten 2017/2018 zu der Erkenntnis, dass die Überauslastung der Kapazitäten im Baubereich erheblich zu sein scheint.³⁴ Dabei war die Einführung des Baukindergeldes zu diesem Zeitpunkt noch nicht bekannt, welches die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum zusätzlich fördern könnte. Möglicherweise wird das Baukindergeld ferner den Anreiz setzen, den Wohneigentumserwerb zu verschieben, bis die Familienplanung abgeschlossen ist. Der Rat weist ferner darauf hin, dass Boomphasen das Risiko von Fehlallokationen beinhalten. Als Beispiele werden in diesem Zusammenhang der deutsche Bauboom nach der Wiedervereinigung und Fehlentwicklungen in einigen europäischen Volkswirtschaften vor Ausbruch der Finanzkrise benannt.³⁵ Daher bleibt abzuwarten, ob es in den nächsten Jahren nicht zu einer Überhitzung des Baubooms kommt. Die hohe Auslastung des Bau- und Handwerkergewerbes sorgt bereits heute für eine zunehmende Bauzeit. Im Bundesdurchschnitt liegen zwischen Baugenehmigung und Fertigstellung von Bauvorhaben mit Eigentumswohnungen fünfundzwanzig Monate, drei Monate länger als noch vor zehn Jahren.³⁶

2.2.2 Entwicklungen der Bauträgerbranche

Aktuell stellen sich die Aussichten für Bauträger positiv dar. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln kommt in ihrem Wohneigentums-Report 2018 zu dem Ergebnis, dass die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum nach wie vor gut sind. Entsprechend ihrer Analyse waren die Kosten für Selbstnutzer in allen deutschen Regionen günstiger als die Kosten der Mieter. Die Haushalte können demzufolge ohne Mehrkosten und sogar mit einer Zusatzersparnis die Altersvorsorge in Form der gesparten Miete aufbauen, weil in vielen deutschen Kreisen und Landkreisen die Belastung selbst unter Berücksichtigung einer Darlehenstilgung günstiger ist als das Wohnen zur Miete.³⁷ Da die Zinsen anhand einer aktuellen Markteinschätzung des Bundesfinanzministeriums³⁸ tendenziell gering bleiben, sollte dieser Kostenvorteil zumindest in näherer Zukunft so erhalten bleiben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Anzahl der Bauträger für Wohngebäude in Deutschland³⁹

Die Statistik in Abbildung 5 zeigt die Anzahl der Bauträger für Wohngebäude in Deutschland in den Jahren 2009 bis 2017. Im Jahr 2017 gab es 310 Bauträger für Wohngebäude in Deutschland. Wegen der aktuell positiven Branchenaussicht kann von einem weiteren Anstieg in diesem Segment ausgegangen werden, weil außerdem die Markteintrittsbarieren sehr niedrig sind.⁴⁰ Da die Bezeichnung „Bauträger“ nicht geschützt ist, kann grundsätzlich jeder als Bauträger tätig werden und ein Bauträgergewerbe anmelden und betreiben.⁴¹

Kritisch ist die allgemeine Wirtschaftsentwicklung auf die Bauträgerbranche zu sehen, weil sie starken Einfluss nimmt. In der Regel wirkt sich die Konjunktur nicht unmittelbar auf das Geschäft aus, sondern meist mit teils erheblicher Verzögerung. Das liegt zum einen daran, dass die Realisierung von Bauprojekten durchaus Jahre dauern kann, sodass vom konjunkturellen Impuls bis zur Auswirkung auf die Umsätze große zeitliche Abstände liegen. Weiterhin können politische Einflüsse sich drastisch auf die Bauträgerbranche auswirken. Dies sind Energieeinspargesetze, die das Bauen verteuern und im Bestand zu Mieterhöhungen führen können, wie beispielsweise die letzte große Novelle zur Energieeinsparverordnung (EnEV).⁴² Weiterhin können sich steuerliche Änderungen wie eine Erhöhung der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und schlechtere Abschreibungsmöglichkeiten negativ auf Bautätigkeit und Investitionen auswirken. Neben sozialen Einflüssen haben schließlich rechtliche Rahmenbedingungen ferner Auswirkungen auf die Entwicklung der Bauträgerbranche. Bautätigkeiten und so auch die Tätigkeit der Bauträger werden von zahlreichen Rechtsvorschriften bestimmt und beschränkt. Die Branche beklagt deshalb schon seit Jahren zu lange Genehmigungsverfahren und eine unangemessene Bürokratie.⁴³ Trotz des negativen Images in der Branche ist das Insolvenzrisiko in den letzten Jahren gesunken. Der Creditreform-Risiko-Indikator (CRI) bei den Nichtwohngebäude-Bauträgern beträgt 0,57%. Das Insolvenzrisiko hat sich damit im Vergleich zu 2016 (CRI 0,78%) und 2015 (CRI 0,71%) deutlich verbessert und wird weiterhin als „sehr gering“ bewertet. Bei den Wohngebäude-Bauträgern hat sich das Insolvenzrisiko auf 1% verringert und liegt damit unter dem Durchschnitt der Gesamtwirtschaft von 1,53%.⁴⁴

Nach den Berechnungen des Branchendienstes der Sparkassen-Finanzgruppe konnten im Jahr 2015 die Bauträger im Wohnungsbau ihre Umsatzrendite im Median auf 6,4% erhöhen.

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Abbildung 6: Umsatzrentabilität und Cashflow-Rate von Bauträgern⁴⁵

Damit hat dieses Segment seine Rendite über den gesamten Beobachtungszeitraum hinweg kontinuierlich gesteigert. Nach einem Jahresplus von 0,5 Prozentpunkten erreicht die Kennziffer im Berichtsjahr 2015 den bisherigen Höchstwert. Ebenfalls konnte die Cashflow-Rate (Verhältnis Cashflow zur Gesamtleistung) für die Bauträger im Wohnbausegment um 0,5 Prozentpunkte auf 8,2% im Jahr 2015 zulegen. Diese Entwicklung lässt den Schluss zu, dass die Bauträger im Wohnungsbereich ihre Fähigkeit zur Erwirtschaftung von Einzahlungsüberschüssen, und damit auch zur Schuldentilgung, in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht haben. Es wird deutlich, dass trotz der komplexen Rechtsvorschriften die Rahmenbedingungen für die Baubranche und speziell für die Bauträgerbranche exzellent sind. Angesichts dauerhaft niedriger Zinsen und fehlender Anlagealternativen fließt weiterhin viel Kapital in die Immobilienmärkte. Nicht nur private Käufer legen ihr Geld in Eigentumswohnungen, Häuser oder Grundstücke an, auch professionelle Investoren aus dem In- und Ausland. Die anhaltende Niedrigzinsphase, der Trend zur Nachhaltigkeit sowie die zunehmende Digitalisierung stellen gute Chancen für die Branche dar. Fehlendes Bauland und steigende Baukosten sind, ebenso wie politische Restriktionen und das Platzen möglicher Immobilienblasen, Risikofaktoren.

3 Bauträgerfinanzierungen von Sparkassen

Neben der Erwirtschaftung von Erträgen aus der Bauträgerfinanzierung verfolgen die Sparkassen das geschäftspolitische Ziel, die Ausweitung und Intensivierung des langfristigen, granularen und damit risikoloseren Kreditgeschäfts über die Finanzierung möglichst vieler Enderwerber vorzunehmen.⁴⁶ Zusätzliche Erträge aus der Übernahme des Immobilienvertriebs durch die Sparkasse und über Provisionserträge durch die Vermittlung von Verbundgeschäften sind weitere Anreize für das Bauträgergeschäft. Aufgrund der Bearbeitungs- und Betreuungsintensität sowie der Kreditrisiken hat das Bauträgergeschäft bei einigen Instituten aus der Sparkassen-Finanzgruppe keinen besonderen geschäftspolitischen Stellenwert. Beispielsweise bietet die Landesbank Hessen-Thüringen und derzeit die Stadt-Sparkasse Solingen ihren Kunden keine Bauträgerfinanzierungen an.⁴⁷ Die Sparkassen, die sich im Bauträgergeschäft engagieren, müssen sich über die Risiken bewusst sein. Es erscheint deshalb sinnvoll, die gesamte Bauträgerbetreuung im Bereich des Firmenkundengeschäfts in einem Spezialistenteam zu konzentrieren. An die Betreuung und Abwicklung von Bauträgerfinanzierungen sind besonders hohe Anforderungen zu stellen. Fachkompetenz im Kreditrecht, im Baurecht und Branchen-Know-how sind vorzuhalten, wobei eine mehrjährige Tätigkeit im Kreditgeschäft erforderlich erscheint.⁴⁸

Im nachstehenden Kapitel werden die umfangreichen Geschäftsprozesse des wohnwirtschaftlichen Bauträgergeschäfts vorgestellt. Wegen der Komplexität von Bauträgerfinanzierungen wird wesentlichen Komponenten dieser Finanzierungsform ein spezieller Gliederungspunkt gewidmet. Anschließend werden die Besonderheiten des Bauträger-Controllings dargestellt.

3.1 Geschäftsprozesse

Ein entscheidender Geschäftsprozess für die Bauträgerfinanzierung ist die Prüfung des Bauträgers und des Bauträgerobjekts anhand umfangreicher Unterlagen⁴⁹. Zur Beurteilung werden dabei sowohl der Investitionsplan als auch der Finanzierungsplan im Kreditbeschluss dargestellt. Zusätzlich beurteilt der Bauträger-Firmenkundenberater das zu finanzierende Vorhaben und gibt zur fachlichen Qualifikation des Bauträgers, den Objektdaten und zum Marketing und Vertrieb eine Stellungnahme ab. Die Intensität hängt von Art und Umfang der Maßnahme beziehungsweise Erfahrungen des Kreditnehmers und der Erfahrung der Sparkasse mit dem Kreditnehmer ab. Dies erfolgt additiv zu den erforderlichen Angaben im Bonitäts- und Objektrating des Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRatings (vgl. 3.1.1). Neben dem schnellen Abverkauf der beabsichtigten Immobilien ist der wirtschaftliche Erfolg des Bauträgers abhängig von der rechtzeitigen Fertigstellung der Objekte sowie einer Einhaltung der Kostenziele. Der Bauträger sollte, neben einer detaillierten Kostenplanung, eine Detailplanung der für die zu errichteten Einheiten erwarteten Verkaufserlöse inklusive Bauzeitenplanung vorlegen. Diese Erlösplanung sollte grundsätzlich eine Aufteilung nach Wohneinheiten sowie nach Wohnungstyp, wegen eventuell verschiedener Quadratmeterpreise, beinhalten. Weiter sind die separat bepreisten Tiefgaragen- oder Außenstellplätze je Einheit zu berücksichtigen. Grundlage für die Verkaufserlöse sind die beurkundeten Notarverträge. Aus den kalkulierten Gesamtherstellungskosten und den erwarteten Planerlösen des Bauvorhabens wird der rechnerische Projektüberschuss ermittelt. Diese gewinnorientierte Betrachtung stellt den Vorsteuergewinn des Bauträgers dar. In Abhängigkeit von Komplexität und Umfang des Vorhabens sollte eine Rendite zwischen 15% und 20% erzielt werden können. Ein mögliches Ablauforganigramm aller Geschäftsprozesse ist im Anhang dargestellt.⁵⁰ Im Folgenden werden drei Prozesse skizziert.

3.1.1 Bonitäts- und Objektprüfung

Sparkassen beschränken Bauträgerprojekte vielfach auf ihr Geschäftsgebiet, da sie oft als Marktführer von einer sehr hohen Markttransparenz profitieren. Sie können Vermarktungsrisiken sehr gut einschätzen und abschätzen, welche Wohnungstypen in konkreten Mikrolagen nachgefragt werden. Weiterhin können sie mögliche Marktübersättigungen erkennen.⁵¹ Trotz der Marktkenntnis erfolgen analog einer langfristigen Immobilienfinanzierung bei einer Bauträgerfinanzierung eine materielle und persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung sowie eine Objektprüfung.⁵² Sparkassen nutzen zur Bonitäts- und Objektprüfung von Bauträgern das ImmobiliengeschäftsRating der Sparkassen Rating- und Risikosysteme GmbH - eine Einrichtung des DSGV. Dabei stehen die Immobilien als einzige oder überwiegende Einkommensquelle des Bauträgers im Mittelpunkt der Betrachtung. In einem Prozess mit bis zu vier Stufen analysiert das Verfahren sowohl Risikoaspekte des Kreditnehmers als auch des Investitionsobjektes.⁵³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Ablauf des Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRatings⁵⁴

Die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung umfasst primär die Einschätzung der im Bauträgergeschäft bereits gesammelten Erfahrungen und die Beurteilung des Managements.⁵⁵ Wichtig ist, dass die notwendigen bautechnischen und kaufmännischen Qualifikationen vorhanden sind. Zumindest hinreichende Grundkenntnisse in den juristischen Fachthemen wie Makler- und Bauträgerverordnung, Vertragsrecht, Grundstücksrecht, Bau- und Planungsrecht sowie in der VOB sollte der Unternehmer aufweisen.⁵⁶ Bei der materiellen Kreditwürdigkeit werden neben der persönlichen Einkommenssituation und der privaten Vermögensverhältnisse die Jahresabschlüsse des Bauträgers analysiert. Häufig weisen Bilanzen abhängig vom Projektstand einzelner Bauvorhaben stark schwankende Zahlen aus. Die Aussagekraft dieser Stichtagsbetrachtung ist daher oftmals gering.⁵⁷ Zur verbesserten Abbildung können daher unabhängig von der Größe des Unternehmens die letzten drei Bilanzen beim Sparkassen-ImmobiliengeschäftsRating erfasst werden. Die Kennzahl aus dem aktuellsten Jahr hat die höchste Gewichtung, da sie die aktuellste Information liefert. Je älter die Kennzahl ist, desto weniger Aussagekraft besitzt sie und desto kleiner ist ihr Gewicht bei der Zusammenführung der Kennzahlen zum Finanzrating. Neben den quantitativen Faktoren werden beim Bonitätsrating qualitative Faktoren berücksichtigt, die vom Bauträger-Firmenkundenberater beantwortet werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Des Weiteren werden qualitative Faktoren zur Projektliste erfragt. Die Projektliste soll einen Einblick in die aktuell bestehenden Projekte des Kunden ermöglichen, um bestehende Risiken zu identifizieren. Dementsprechend muss diese in einem zum einzelnen Projekt angemessenen Detaillierungsgrad vorliegen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die vorgenannten Faktoren des Bonitätsratings führen nach Kalibrierung zur Bonitätsratingnote.⁵⁸ Neben der Bonitätsprüfung ist die Objektprüfung ein zweiter wesentlicher Meilenstein vor einer Kreditentscheidung. Im Objektrating Bauträger sind Maßnahmen, inkl. ihrer Finanzierung, zu bewerten, bei denen eine nationale Immobilie verkauft wird. Neben dem Management einer eventuellen Bauphase steht grundsätzlich der Vertrieb im Mittelpunkt der Betrachtung. Ebenfalls werden hier qualitative Faktoren für Bauträger abgefragt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Den qualitativen Faktoren wird danach durch die Kalibrierung eine Ratingklasse zugeordnet – dem Objektrating für Bauträger.⁵⁹ Nach gewichteter Zusammenführung von Bonitäts- und Objektrating ergänzen mögliche Warnsignale und Haftungsverbünde die fehlenden Bausteine zur ImmobiliengeschäftsRating-Note. Zentrales Ergebnis eines Ratings ist die Ermittlung einer Ausfallwahrscheinlichkeit und damit eine objektive Grundlage für eine Risikoprämie, welche in der Festlegung der Kundenkalkulation Berücksichtigung findet.⁶⁰

3.1.2 Herleitung einer Kreditentscheidung

Entsprechend einer langfristigen Immobilienfinanzierung hängt die Bewilligung eines Bauträgervorhabens⁶¹ von der Bonitäts- und Objektprüfung ab. Nach positiver Bonitätsanalyse des Bauträgers und positiver Objektprüfung steht abschließend die Kreditrisikoanalyse im Fokus. Für eine Kreditentscheidung ist diese Analyse entscheidend. Je mehr Wohnungseinheiten bzw. Hauseinheiten vermarktet sind, desto risikoloser ist die Bauträgerfinanzierung für die Sparkasse. Wesentliche Risikosteuerungskriterien bei der Kreditrisikoanalyse sind der Vorvermarktungsstand vor Baubeginn durch abgeschlossene notarielle Kaufverträge und der Eigenmitteleinsatz des Bauträgers. Bei bonitätsmäßig guten Bauträgern sind eine Vorabverkaufsquote von ca. 40% und ein Eigenmitteleinsatz von ca. 10% anzustreben. Ein Verzicht auf Eigenkapital ist denkbar, wenn der Vermarktungsstand erhöht wird oder die Rahmenbedingungen und das Projekt in sich schlüssig sind. Im Rahmen der Restrisikokalkulation wird beurteilt, welches Risiko der Sparkasse entsteht. Diese Analyse stellt die kalkulierten Gesamtkosten in das Verhältnis zu den Erlösen aus den vermarkteten Wohneinheiten inklusive Eigenkapital. Die Differenz (= Restkreditvolumen) wird durch die noch nicht vermarkteten Flächen geteilt, was einem Restbaukostenpreis pro Quadratmeter Baufläche vor Baubeginn entspricht. Sollte die Sparkasse wegen eines Ausfalls des Bauträgers gezwungen sein das Objekt fertigzustellen, dann müssen die Restbaukosten über Erlöse aus dem Abverkauf der restlichen, nicht vermarkteten Flächen abgedeckt werden. Beispielhaft wird eine Restrisikokalkulation vorgestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Darstellung einer Restrisikokalkulation⁶²

Der benötigte Verkaufspreis (= Restrisiko pro Quadratmeter nicht verkaufter Wohnfläche) sollte für eine positive Kreditentscheidung deutlich unter dem ortsüblichen Marktpreis für vergleichbare Wohnflächen liegen, damit das Restrisiko vor Baubeginn zu bewerten ist. Mangels empirischer Zahlen wird eine Unterschreitung von mindestens EUR 250,0 pro Quadratmeter empfohlen.⁶³ Bauträgerprojekte, bei denen die Sparkasse die Vermarktbarkeit an dem gewünschten Standort oder in dem Marktsegment anzweifelt, sollten trotz marktgängiger Preise und finanzieller Risikopuffer nicht begleitet werden. Die Kosten- und Ertragsplanung des Bauträgers ist von der Sparkasse im Vorfeld einer Kreditbewilligung zu verproben und bei Bedarf anzupassen. Anhand dieser risikoorientierten Betrachtung der Bauträgermaßnahme können im Rahmen der Kreditentscheidung bereits Grenzwerte definiert werden, die mindestens eingehalten werden müssen.⁶⁴ Ein solcher Wert stellt die Break-Even-Berechnung dar:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Häufig finden Mischkalkulationen Anwendung, da unattraktivere Wohnungen unterhalb der Gewinnschwelle verkauft werden. Auf der anderen Seite werden Wohnungen mit besonderen Attributen wie Penthousewohnungen angeboten, die dann oberhalb des Break-Even-Punktes liegen. Für Kreditentscheidungen bei Geschäften, die unter Risikogesichtspunkten als wesentlich einzustufen sind, ist ein zweites Votum erforderlich. Bauträgerfinanzierungen sind im Sinne der MaRisk regelmäßig als wesentlich einzustufen.⁶⁵

3.1.3 Anforderungen an Kreditsicherheiten

Die bestehenden Unterschiede zwischen einer Bauträgerfinanzierung und einer langfristigen Baufinanzierung liegen unter anderem in der Darlehensart und in der speziellen Besicherung des Kredits. Die Absicherung der Bauträgerfinanzierung erfolgt gegen Eintragung einer erstrangigen Globalgrundschuld in Höhe des Bruttokredits auf dem zu finanzierenden Objekt.⁶⁶ Daneben erfolgt die Besicherung über die Abtretung der Erlöse aus dem Verkauf der bebauten Einzelgrundstücke bzw. des Wohnungs- und Teileigentums.⁶⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Rechtliche Grundlagen der Bauträgerfinanzierung⁶⁸

Zudem wird eine - zumindest quotale - persönliche Haftung des Gesellschafters gefordert, sofern der Kreditnehmer als Kapitalgesellschaft firmiert. Ziel dieser Sicherheit ist es, eine ausgewogene Risikoverteilung zwischen Bauträger und Sparkasse herzustellen. Bei einer fehlenden Bereitschaft des Bauträgers, persönliche Risiken zu übernehmen und persönlich zu haften, sollte die Sparkasse dies in Abhängigkeit von ihrem Sicherheitsbedürfnis in ihre Risikoüberlegungen bzw. in ihren Kreditentscheidungsprozess einfließen lassen.

Zunächst wird das gesamte Grundstück, das der Bauträger bebauen wird, mit der Eintragung einer Globalgrundschuld belastet. Grundsätzlich ist eine weite Sicherungszweckerklärung zu vereinbaren.⁶⁹ Da es bei der Betreibung von parallelen Bauträgerprojekten vorkommen kann, dass einige weniger erfolgreich sind als andere, kann die finanzierende Sparkasse mögliche „Unterdeckungen“ durch andere Projekte kompensieren.⁷⁰ Für den Verkauf von einzelnen bebauten Grundstücken oder von Wohnungs- und Teileigentum ist die Bildung entsprechender Grundbuchblätter erforderlich.⁷¹ Weil das Kreditinstitut des Erwerbers möglichst an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert sein möchte, wird mit der Freistellungserklärung die Sicherheit gegeben, dass unter bestimmten Voraussetzungen die vorrangig eingetragene Grundschuld gelöscht wird.⁷² Üblicherweise liegt diese Voraussetzung vor, wenn der Kaufpreis vom Erwerber gänzlich an den Bauträger gezahlt wurde.

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¹ Vgl. Voigtländer (2018), S. 5ff.

² Vgl. Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (Hrsg.) (2018), S. 1 ff.

³ Vgl. Janitz/Brandau (2017), S.3.

⁴ Vgl. Schäfer/Conzen (2007), S. 688.

⁵ Vgl. § 14 Abs.1 BGB.

⁶ Vgl. § 13 Abs.1 BGB.

⁷ Vgl. Brauer (2017), S. 274.

⁸ Vgl. Riethmann/Terbrack (2018), S. 19.

⁹ Vgl. Herberz (2018), S. 1.

¹⁰ Vgl. § 650u Abs. 1 BGB.

¹¹ Vgl. Riethmann/Terbrack (2018), S. 16.

¹² Vgl. § 34c, Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GewO.

¹³ Vgl. Reisach (2003), S. 46.

¹⁴ Vgl. § 144 Abs. 1 GewO.

¹⁵ Vgl. § 148 GewO.

¹⁶ Vgl. § 1 MaBV.

¹⁷ Vgl. Riemenschneider/Farrelly (2012), S.79f.

¹⁸ Vgl. § 3 Abs. 2 MaBV.

¹⁹ Eigene Darstellung in Anlehnung an § 3 Abs. 2 MaBV.

²⁰ Vgl. Hammacher/Erzigkeit/Sage (2018), S. 49ff.

²¹ Vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (Hrsg.) (2018), S. 1ff.

²² Vgl. Prognos (Hrsg) (2017), S. 1.

²³ Vgl. Kholodilin/Michelsen (2017), S. 503ff.

²⁴ Eigene Darstellung in Anlehnung an Gewos (2018).

²⁵ Vgl. Gewos (Hrsg.) (2018), S. 1.

²⁶ Vgl. Destatis (Hrsg.) (2018). S. 1.

²⁷ Vgl. Statista (Hrsg.) (2018), S. 1.

²⁸ Vgl. Gewos (Hrsg.) (2018), S. 3.

²⁹ Eigene Darstellung in Anlehnung an Gewos (Hrsg.) (2018), S. 6.

³⁰ Vgl. Kholodilin/Michelsen (2017), S. 503.

³¹ Vgl. Destatis (Hrsg.) (2018), S. 1.

³² Eigene Darstellung in Anlehnung an Destatis (Hrsg.) (2018).

³³ Vgl. Bundesregierung (Hrsg.) (2018), S. 1.

³⁴ Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (Hrsg.) (2017), S. 120.

³⁵ Vgl. Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung (Hrsg.) (2017), S. 123f.

³⁶ Vgl. Gewos (Hrsg.) (2018), S. 3.

³⁷ Vgl. Voigtländer/Seipelt (2018), S. 21.

³⁸ Vgl. Bundesministerium der Finanzen (Hrsg.) (2018), S. 7.

³⁹ Eigene Darstellung in Anlehnung an Statista (Hrsg.) (2018), S. 1f.

⁴⁰ Vgl. Vornholz (2017), S. 25ff.

⁴¹ Vgl. § 34c GewO.

⁴² Vgl. Schettler-Köhler (2014), S. 4.

⁴³ Vgl. DSGV (Hrsg.) (2017), S. 25f.

⁴⁴ Vgl. DSGV (Hrsg.) (2017). S. 13.

⁴⁵ Eigene Darstellung in Anlehnung an DSGV (Hrsg.).

⁴⁶ Vgl. Böther/Oetter/Stein/Wannhoff (2000), S. 17.

⁴⁷ Siehe Anhang 1, S. 52.

⁴⁸ Vgl. Riemenschneider/Farrelly (2012), S. 567f.

⁴⁹ Siehe Anhang 2, S. 53.

⁵⁰ Siehe Anhang 3, S. 54.

⁵¹ Vgl. Riemenschneider/Farrelly (2012), S. 568.

⁵² Vgl. Winterlich (2016), S. 82.

⁵³ Vgl. Sparkassen Rating und Risikosysteme GmbH (Hrsg.) (2018), S. 1.

⁵⁴ Eigene Darstellung in Anlehnung an Sparkassen Rating und Risikosysteme GmbH (Hrsg.) (2018).

⁵⁵ Vgl. Brauer (2009), S. 499.

⁵⁶ Vgl. Riemenschneider/Farrelly (2012), S. 585f.

⁵⁷ Vgl. Leimböck/Iding/Meinen (2017), S. 471ff.

⁵⁸ Vgl. Sparkassen Rating- und Risikosysteme (Hrsg.) (2018), S 1ff.

⁵⁹ Vgl. Sparkassen Rating- und Risikosysteme (Hrsg.) (2018), S 1ff.

⁶⁰ Vgl. Buschmeier (2011), S. 198ff.

⁶¹ Vgl. Rottke, N./Goepfert, A./Hamberger, K. (2016): 893ff.

⁶² Eigene Darstellung.

⁶³ Vgl. Böther/Oetter/Stein/Wannhoff (2000), S. 88.

⁶⁴ Vgl. Urschel (2010), S. 83ff.

⁶⁵ Vgl. BaFin (Hrsg.) (2017), S. 40f.

⁶⁶ Vgl. Brauer (2017), S. 509f.

⁶⁷ Vgl. Reisach (2003), S. 120f.

⁶⁸ Eigene Darstellung in Anlehnung an Ahnert/Engel/Rohleder (2013), S. 678.

⁶⁹ Vgl. Ahnert/Engel/Rohleder (2013), S. 676ff.

⁷⁰ Vgl. Böther/Oetter/Stein/Wannhoff (2000), S. 104.

⁷¹ Vgl. Brauer (2017), S. 517f.

⁷² Vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV.