Besteuerung einer Immobilieninvestition in Chur, Kanton Graubünden in der Schweiz

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Besteuerungstatbestände
2.1 Besteuerung bei Erwerb
2.2 Besteuerung bei Halten
2.2.1 Besteuerung bei Eigennutzung
2.2.2 Besteuerung bei Vermietung
2.3 Besteuerung bei Übertragung durch Schenkung oder Erbe
2.3.1 schweizerische Erbschaftsteuer / Nachlaßsteuer
2.3.2 schweizerische Schenkungsteuer
2.4 Besteuerung bei Verkauf

3 Fazit

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Thema der Arbeit ist „Besteuerung einer Immobilieninvestition durch eine natürliche Person mit ausschließlich deutscher Staatsangehörigkeit und Wohnsitz in Deutschland in Chur im Kanton Graubünden in der Schweiz“.

Im Verlauf dieser Arbeit sollen die steuerlichen Aspekte einer solchen Investition in der Stadt Chur im Kanton Graubünden in der Schweiz aufgezeigt werden. Das Steuersystem in der Schweiz besteht aus drei Ebenen, der Bundesebene, der kantonalen Ebene und der kommunalen Ebene. Nicht alle anfallenden Steuern werden auf allen Ebenen erhoben.

Für die gesamte Arbeit wird der Fall einer ledigen, konfessionslosen natürlichen Person ohne Kinder unterstellt. Diese Person hat ihren Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in steuerlicher Hinsicht ausschließlich in Deutschland. In den Zahlenbeispielen wird eine Kaufpreis von 300.000 sfr (=schweizerisches Vermögen) unterstellt. Das Grundstück ist lasten- und schuldenfrei. Es wird als Ferienwohnung genutzt. Das Gesamtvermögen des Steuerpflichtigen soll 3.000.000 sfr betragen. Alle steuerbegründenden Vorgänge sollen zum jeweiligen Jahreswechsel stattfinden.

Im Folgenden wird zunächst die Besteuerung beim Erwerb, dann beim Halten, danach bei Erbschaft oder Schenkung und zuletzt beim Verkauf dargestellt. Die Darstellung wird nach Besteuerungsebenen getrennt erfolgen. Dabei werden nacheinander alle anfallenden Steuern je Ebene abgehandelt. Zusätzlich wird in den betreffenden Fällen die Frage des Besteuerungsrechtes gemäß DBA geklärt.

2 Besteuerungstatbestände

Die Reihenfolge der Darstellung der verschiedenen Tatbestände der Besteuerung orientiert sich an der sachlogischen / chronologischen Reihenfolge, in der diese auftreten können. Sie beginnt mit dem Erwerb einer Immobilie und endet mit deren Verkauf.

2.1 Besteuerung bei Erwerb

Handänderungsteuer

Aufgrund der Natur des Besteuerungstatbestandes ist beim Erwerb kein Fall für das Doppelbesteuerungsabkommen gegeben.

Um in der Schweiz als Ausländer gemäß Art. 2 S. 1 BewG ein Grundstück per Kauf erwerben zu können, muß die betreffende Person über eine Bewilligung der Bewilligungs­behörde verfügen. Dies wird im Weiteren vorausgesetzt.

Der Erwerb einer Immobilie in Chur im Kanton Graubünden in der Schweiz durch eine natürliche Person mit Wohnsitz in Deutschland wird gemäß Art. 1 StGChur in Ver­bindung mit Art. 1 StGGr und Art. 1 StGBu nur auf Gemeindeebene besteuert. Hier wird gemäß Art. 1 c in Verbindung mit Art. 11 S.1 StGChur die sogenannte Handänderungsteuer erhoben. Eine Handänderung ist gemäß Art. 12 S.1 StGChur jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück unbeachtlich eines Grundbucheintrages. Ein Grundstück ist gemäß Art. 6 S.2 a StGChur eine über­baute Liegenschaft. Steuerpflichtig ist gemäß Art. 14 S. 1 StGChur der Erwerber des Grundstückes. Der Steuersatz beträgt nach Art. 16 S. 1 StGChur 1,5 % des Verkehrswertes. Verkehrswert ist nach Art. 16 S. 2 StGChur beim Kauf der Kaufpreis in­klusive aller weiteren Leistungen des Erwerbers an den Veräußerer.

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2.2 Besteuerung bei Halten

Eine Immobilie im Privatvermögen kann grundsätzlich auf zwei verschiedene Arten genutzt werden, sie kann selbst bewohnt werden oder vermietet sein. Bei der Einkommensbesteuerung kann es zu abweichenden Ergebnissen kommen, wenn die natürliche Person sich länger als 90 Tage pro Jahr in der Schweiz aufhält, da sie dann gem. Art. 6 StGGr, Art. 3 StGBu und Art. 5 StGChur in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig wird. Dies wird jedoch im Folgenden aus Platzgründen vernchlässigt.

2.2.1 Besteuerung bei Eigennutzung

Die eigengenutzte Immobilie führt gem. schweizerischem Recht zu steuerpflichtigen Einkünften. Diese sind gem. Art. 6 I DBA in der Schweiz steuerbar. Eine Doppelbesteuerung kann hier nicht stattfinden, da eine eigengenutzte Immobilie in Deutschland nicht (einkommen-)steuerbar ist.

Bei einer Immobilie in Chur, Kanton Graubünden, in der Schweiz fallen bei Eigennutzung die Einkommensteuer auf allen drei Ebenen des schweizerischen Steuersystems gem. Art. 1a StGChur, Art. 1a StGGr und Art. 1a StGBu an. Zusätzlich fallen auf Ebene der Ge­meinde und des Kantons noch die Vermögensteuer (Art. 1a StGGr, Art. 1a StGChur), nur auf Ebene des Kantons unter Umständen noch die Sonderabgabe auf dem Vermögen (Art. 1e StGGr) und nur auf Ebene der Gemeinde noch die Liegenschaftensteuer (Art. 1b StGChur) an.

Einkommensteuer

Bundesebene

Auf Bundesebene entsteht die Steuerpflicht gem. Art. 4 S. 1c StGBu. Sie beschränkt sich gem. Art. 6 S. 2 StGBu auf die in der Schweiz erzielten Einkommensteile. Diese sind mindestens zu versteuern (siehe auch Art. 7 S. 2 StGBu). Diese Teile werden jedoch gem. Art. 7 S. 1 StGBu mit dem Steuersatz versteuert, der sich bei Berücksichtigung aller –auch der außerschweizerischen– Einkünfte ergeben würde.

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