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Offene und geschlossene Immobilienfonds im Vergleich

Hausarbeit 2019 22 Seiten

VWL - Finanzwissenschaft

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

II. Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

I. Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Einführung in Immobilienfonds
2.1.Offene Immobilienfonds
2.1.1. Historie
2.1.2. Funktionsweise
2.2.Geschlossene Immobilienfonds
2.2.1. Historie
2.2.2. Funktionsweise

3. Rechtliche Rahmenbedingungen

4. Steuerliche Betrachtung

5. Vergleich

6. Fazit

7. Literaturverzeichnis

Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Netto-Mittelzufluss offener Immobilienfonds in Mio. Euro

Abbildung 2: Verteilung von Liegenschaften nach Nutzungsart in Prozent

Abbildung 3: Fondsvolumen und platziertes Eigenkapital in geschlossene Immobilienfonds

Abbildung 4: Strukturelle Anordnung OGAWs und AIFs

Tabelle 1: Vergleich offene und geschlossene Immobilienfonds

1. Einleitung

Entlastung der überschuldeten Staaten – das war der Grundgedanke der europäischen Zentralbank, als diese beschloss verschiedene geldpolitische Maßnahmen einzuleiten. Hiermit einher gingen sinkende Leitzinsen sowie Anleihenkaufprogramme. Seitdem bewegt sich ganz Europa in einem historisch niedrigen Zinsumfeld. Dies ist ein Segen für viele Staaten, Unternehmen und auch Privatleute, denn so können alte, teure Kredite abgelöst und durch zinsgünstigere ersetzt werden. Weiterhin wird durch die Vergabe zinsgünstiger Darlehen an Investoren sowie Privatleute die Wirtschaft angekurbelt. Die genannten Auswirkungen helfen vor allem Staaten bei der Bewältigung Ihrer Zahlungs- schwierigkeiten. Doch auch Privatpersonen profitieren von der aktuellen Zinslandschaft. Sie nutzen das Niedrigzinsniveau beispielsweise zur Finanzierung eines lang ersehnten Urlaubes, eines neuen Autos oder den eigenen vier Wänden. Gerade für Letzteres sind die aktuellen Zeiten günstig. Lag der durchschnittliche Darlehenszins für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen im Jahr 2007 noch bei 5,2 Prozent, erhält man Immobiliendarlehen im Jahr 2017 schon mit einer Verzinsung von 1,4 Prozent. 1

Doch nicht nur Kreditnehmer investieren in Immobilien, auch als Geldanlage werden Gebäude immer interessanter. Durch das niedrige Zinsniveau sinken die Erträge für sichere, konservative Anlagen wie beispielsweise Sparbücher oder Sparbriefe. Personen für die die Anlage in Aktien, Derivate oder Anleihen zu riskant ist, finden in Immobilien eine Assetklasse mit risikoarmer Struktur. Jedoch kommt eine Direktanlage in Betongold für viele Privatanleger aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes nicht in Frage. In diesem Fall stellen Immobilienanlageprodukte eine mögliche Alternative dar. Hiermit können Anleger mit monatlichen Sparbeiträgen oder Einmalzahlungen von der Wertsteigerung und den Mieteinnahmen profitieren. Gemessen am Anlagevolumen haben die offenen und geschlossenen Immobilienfonds im Bereich der Sachanlageprodukte den größten Anteil.2 Die beiden Investitionsmöglichkeiten sprechen Anleger aus den verschiedensten Gründen an. Sei es als Geldanlage zur Altersvorsorge oder zum Aufbau eines Neben-einkommens durch renditestarke Immobilienfonds. Um gerade als Privatperson die richtige Anlage zu tätigen, sollte man sich mit den zum Teil grundlegend unterschiedlichen Eigenschaften von offenen und geschlossenen Immobilienfonds eingehend beschäftigen. Nur so kann der Anleger die passende Strategie für sich finden und das größtmögliche Potential aus seiner Geldanlage ziehen. Auch bei schwierigen Marktsituationen ist es wichtig, sein Anlageprodukt genau zu kennen um richtige Entscheidungen treffen zu können. Über die Eigenschaften der verschiedenen Produkte klären rechtlich vorgeschriebene Publikationen der Anlagegesellschaften auf. Auch diese Arbeit wird sich den wesentlichen Grundlagen offener und geschlossener Immobilienfonds widmen und die rechtlichen sowie steuerlichen Aspekte beleuchten. Womit sie Anlegern als Informationsmaterial dienen kann. Des Weiteren werden die Anlagen in offene und geschlossene Immobilienfonds gegenübergestellt und Vor- und Nachteiler herausgearbeitet.

2. Einführung in Immobilienfonds

Die Investition in Immobilien bietet gegenüber anderen Anlageklassen besondere Vorteile. Zum einen wird durch die Anlage in Sachwerte die Vermögenssubstanz größtenteils vor Inflation geschützt.3 Dies unterscheidet die Anlage eindeutig von Investitionen in immaterielle Vermögenswerte. Zum Anderen eignen sich Immobilien sehr gut zur Beimischung in schwankungsintensiven Portfolien. Durch die niedrige Volatilität der Anlage sinkt die durchschnittliche Schwankungsbreite des Gesamtportfolios. Ein weiterer Vorteil liegt in der steuerlichen Betrachtung, auf welche später noch genauer eingegangen wird.

Die Immobilienanlage wird in zwei Formen unterteilt. Die Direktinvestition in Immobilien und die indirekten Investitionen, wie beispielsweise offene oder geschlossene Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs. Diese Anlagemöglichkeiten werden auch als Immobilienanlageprodukte bezeichnet. Ein indirektes Investment entsteht, sofern Anleger nur einen Anteil der Immobilie erwerben. Dies geschieht, indem die Anteile an der Immobilie verbrieft werden und durch Anleger über Vermittler oder verschiedene Börsen erworben werden. Durch den Erwerb der verbrieften Zertifikate erhalten die Kapitalgeber keinen Anteil der Immobilie selbst, sondern an der Verbriefung. Bei offenen Immobilienfonds beispielsweise handelt es sich um einen Anteilsschein am Sondervermögen des spezifischen Fonds. 4

2.1. Offene Immobilienfonds

2.1.1. Historie

Gerade die offenen Immobilienfonds setzen sich, neben den geschlossenen, stark gegen andere Immobilienanlageprodukte durch. Lag das Anlagevolumen im Jahr 2006 innerhalb Deutschlands noch bei 75.545 Mio. Euro so ist es bis zum Ende des Jahres 2017 auf die Höhe von 89.239 Mio. Euro angewachsen.5 Über die Jahre hat sich diese Anlageform als fester Bestandteil der Vermögensportfolios etabliert. Die Entwicklung dorthin war jedoch von dem ein oder anderen Rückschlag gezeichnet. Im Jahre 2004 hatten Fonds auf deutsche Bürogebäude zunehmend Schwierigkeiten mit stagnierenden und ausfallenden Mieteinnahmen. Der sinkende Ertrag der Immobilienfonds löste wachsende Rückgaben der Fondsanteile aus. Somit kam es im Jahr 2005 erstmals zur Aussetzung der Anteilsrücknahme eines offenen Immobilienfonds. 6 Die folgende Grafik zeigt die Mittelzuflüsse in deutsche offene Immobilienfo nds in den Jahren 2001 bis 2017. Auch hier ist der Mittelrückgang in den Jahren 2005 bis 2006 deutlich zu sehen.

Abbildung 1: Netto-Mittelzufluss offener Immobilienfonds in Millionen Euro

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle BVI, Jahrbuch 2018, S. 61

Um dieses Szenario in der Zukunft zu vermeiden, wurden eine Reihe von gesetzlichen Verbesserungen vorgenommen, auf welche im Kapitel rechtliche Rahmenbedingungen eingegangen wird. Zunächst wird die Konstruktion und Funktionsweise eines offenen Immobilienfonds näher beleuchtet.

2.1.2. Funktionsweise

Open-end Fonds oder auch offene Fonds, werden so genannt, weil weder Anlegerzahl noch Fondsvermögen limitiert sind. Somit können theoretisch unendlich viele Personen Anteile eines offenen Immobilienfonds erwerben. In der Praxis erhalten die Vertriebs- partner der Kapitalverwaltungsgesellschaft sowie die Gesellschaft selbst oft ein Jahreskontingent an Immobilienfondsvolumen welches neu abgesetzt werden kann. Dies liegt an der Anlageklasse des Immobilienfonds. Für die Anlage des Geldes werden verschiedenste Bürogebäude, Industriegebäude oder Wohngebäude in Metropolen gekauft. Diese stehen nicht unbegrenzt und täglich zur Verfügung. Das knappe Angebot an geeigneten Investitionsobjekten sorgt dafür, dass das Fondswachstum jährlich von Seiten der Kapitalanlagegesellschaft meist begrenzt wird, um große Liquidität- sansammlungen zu vermeiden.

Abbildung 2: Verteilung von Liegenschaften der offenen Immobilienfonds nach Nutzungsart in Prozent

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: BVI, Jahrbuch 2018, S. 54

Die vorangegangene Grafik zeigt die Nutzungsarten der Immobilien in deutschen Immobilienfonds. Hier wird deutlich, dass 54,7 % der Anlageobjekte Bürogebäude oder Praxen sind. Über ein Viertel der Immobilien nutzt der Handel oder die Gastronomie. Kleinere Anteile machen die Bereiche Hotel, Lager und Hallen, Stellplätze, Wohnen, Freizeit und Sonstige aus.

Die genaue Zusammenstellung der Immobilien nach Nutzungsart sowie Lage obliegt der Kapitalverwaltungsgesellschaft. Diese managet das Anlageprodukt aktiv und entscheidet über Kauf sowie Verkauf von Immobilien, Liquiditätsquoten und Kosten.7 Hierin liegt gerade für Privatanleger, welche Ihre Geldanlagen nicht täglich im Blick haben, ein Vorteil. Sie haben nicht die Verpflichtung sich beispielsweise auf Miet ersuche zu begeben oder Nebenkostenabrechnungen anzufertigen. Auch die Verwaltung übernimmt die Kapitalverwaltungsgesellschaft selbst oder beauftragt Dritte. Für diesen Service verlangen die Anlagegesellschaften verschiedene Gebühren. Die Erträge der Fonds resultieren aus den eingenommenen Mieten. Auch die erzielte Preissteigerung bei Verkauf einer Immobilie fließt in die Auszahlung mit ein. Der offene Immobilienfonds erlangt durch die Investition in verschiedene Gebäude eine breite Diversifikation. Die breite Streuung sorgt dafür, dass Mietausfälle bis zu einem gewissen Grad ausgeglichen werden können. Der gebildete Durchschnittsertrag federt zwar Ausfälle ab, senkt die Rendite im Vergleich zur Direktanlage in Objekte mit einem hohen Mietzins jedoch auch. Genauso wie für andere Wertpapiere wird auch für offene Immobilienfonds ein Kurs ermittelt. Dieser entsteht durch die Rücknahmepreise der Anteile und wird meist einmal täglich ermittelt. Darüber hinaus können die Anteile auch über die Börse gekauft oder veräußert werden. Somit ergeben sich für die Fondsanteile unterschiedliche Kurse durch Veräußerung an der Börse oder Rücknahme durch die Fondsgesellschaft. Der Weg über die Börse wird meist gewählt um die Papiere ohne Mindesthaltefrist und Rückgabefrist zu veräußern. Auf die genannten Fristen wird im Bereich rechtliche Rahmenbedingungen genauer eingegangen.

2.2. Geschlossene Immobilienfonds

2.2.1. Historie

Das Gegenstück zum offenen Immobilienfonds ist der geschlossenen Immobilienfonds. Diese Form der Kapitalanlage wurde das erste Mal im Jahre 1959 konzipiert. Der Initiator des ersten geschlossenen Immobilienfonds mit dem Namen Dii-Fonds B2 war die Deutsche Immobilieninvestierungs AG. 8 In den darauf folgenden Jahren schlossen sich weitere Kapitalverwaltungsgesellschaften an und legten ihre eigenen Immobilienfonds auf. Doch das Wachstum stagnierte zuerst. Erst als in den 70er Jahren die Inflationsrate drastisch anstieg, wurden die geschlossenen Immobilienfonds als wertstabile Alternativanlage von der Bevölkerung genutzt. Dies führte zu einer Verdoppelung der bestehenden geschlossenen Immobilienfonds ab 1969.9

Den zweiten Boom erlebten die Anlagegesellschaften mit der Einführung der Sonder- AfA bis Ende 2001. Seither sind geschlossene Fonds als Steuersparanlagen bekannt.10 Die aufgeführte Grafik zeigt die Entwicklung der Fondsvermögen in geschlossenen Immobilienfonds, sowie das platzierte Eigenkapital.

Abbildung 3: Fondsvolumen und platziertes Eigenkapital in geschlosseneImmobilienfonds in Millionen Euro

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen, VGF Branchenzahlen Geschlossene Fonds 2012, S. 17

Zum 30.11.2018 liegt das Nettovermögen in deutschen geschlossenen Immobilienfonds bei 1.740,3 Mio. Euro. Damit decken die Immobilienfonds 85,28 Prozent der gesamten geschlossenen Publikumsfonds ab, was sie zur stärksten Anlageklasse in dem Bereich geschlossene Fonds macht.11

[...]


1 Vgl. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155740/umfrage/entwicklung-der-hypothekenzinsen- seit-1996/, Zugriff am 21.02.2019.

2 Vgl. https://www.bvi.de/fileadmin/user_upload/Statistik/Investmentstatistik_1812_DE.pdf, Zugriff am 21.02.2019.

3 Vgl. Bierbaum, D., So investiert die Welt: Globale Trends in der Vermögensanlage,2008, S.224.

4 Vgl. https://www.deka.de/mms/Deka_ImmobilienEuropa_VKP_72586.pdf, Zugriff am 21.02.2019, S.9.

5 Vlg. https://de.statista.com/statistik/daten/studie/166962/umfrage/vermoegensentwicklung-von-offenen- immobilien-publikumsfonds/, Zugriff am 21.02.2019, S.10.

6 Vlg. Sauren, E., Die Zinsfalle, 2015.

7 Vgl. § 93, Abs. 1 KAGB

8 Vgl. Klumpe, W., Immobilienfonds, 1997, S.3.

9 Vgl. Esche, T., Der Kapitalanlegerschutz bei steuerorientierten Immobilien-Anlagegesellschaften..., 1986, S.33.

10 Vgl. Loipfinger, S., Jahrhundertgeschenk hält bis zur …, 4/1997, S.96.

11 Vgl.BVI Investmentstatistik, 2019, S.1.

Details

Seiten
22
Jahr
2019
ISBN (eBook)
9783668951211
ISBN (Buch)
9783346073945
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v470548
Institution / Hochschule
FOM Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Nürnberg früher Fachhochschule
Note
2,0
Schlagworte
offene immobilienfonds vergleich

Autor

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