Projektmanagement - Spezifika des Immobilien-Projektmanagements

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einführung

2 Begriffsbestimmung
2.1 Projekt
2.2 Projektmanagement

3 Zusammenhang zwischen Projektmanagement, Projektentwicklung und Projektsteuerung

4 Immobilien-Projektmanagement
4.1 Ziele des Immobilien-Projektmanagements
4.2 Projektphasen des Immobilien-Projektmanagements
4.2.1 Projektprogrammstellung
4.2.2 Projektvorbereitung
4.2.3 Projektdurchführung
4.2.4 Projektnachsorge, Projektabschluss
4.2.5 Facility Management
4.2.6 Leistungsübersicht
4.3 Instrumente des Immobilien-Projektmanagements
4.3.1 Machbarkeitsstudie
4.3.2 Ablauf- und Terminmanagement
a) Balkendiagramme
b) Netzplantechnik
c) Meilensteintechnik

5 Schlussbemerkungen

Anhang 1 § 31 HOAI Projektsteuerung

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Definition des Projektmanagements

Abbildung 2: Machbarkeitsstudie -Inhaltsüberblick

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Leistungsmatrix Projektprogrammstellung-Projektvorbereitung

Tabelle 2: Leistungsmatrix Projektdurchführung-Projektnachsorge

Tabelle 3: Meilensteinplan Projektsteuerung, Phase Projektprogrammstellung als Beispiel

Tabelle 4: Meilensteinplan Projektsteuerung, Phase Projektvorbereitung als Beispiel

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einführung

Die Projekte der Immobilienwirtschaft erfahren in den letzten Jahren hohe Anforderungen in Bezug auf ihre Komplexität, Kosten- und Termindruck sowie rasanter technischer Fortschritt. Aufgrund der eigenen Besonderheit der Immobilie sind zusätzlich besonders in der Entwicklungs-, Planungs- und Bauphase viele verschiedene Projektbeteiligte auf unterschiedlichen Ebenen und fachlichen Richtungen beteiligt, die miteinander ergebnisorientiert kooperieren müssen. Dabei handelt es sich um einen langwierigen Prozess, der unter den Qualitäts-, Kosten- und Termingesichtpunkten gründlich auf allen interdisziplinären Ebenen in technischer wirtschaftlicher sowie rechtlicher Hinsicht vorbereitet, zielorientiert durchgeführt und koordiniert werden muss.^[1]

An dieser Stelle kommt dem Führungskonzept Projektmanagement eine besondere Bedeutung zu, da es die Lösung temporärer, interdisziplinärer Aufgaben mit hoher Komplexität und Individualität mit modernen Methoden und Techniken anstrebt. Es ermöglicht, alle Ebenen systematisch zu integrieren, Entwicklungen überschaubar zu machen, Problemsituationen frühzeitig zu erkennen und Gegenmaßnahmen einzuleiten sowie Fehlentscheidungen zu vermeiden.^[2]

In dieser Ausarbeitung werden nach der allgemeinen Begriffsbestimmung des Projektmanagements die Spezifika des Immobilien-Projektmanagements ausgearbeitet. Dabei wird der Versuch unternommen, den integralen Ansatz des Immobilien-Projektmanagements vorzustellen, der eine ganzheitliche Betrachtung der Ebenen der Projektentwicklung und der Projektsteuerung mit dem Ziel der optimalen Projektzielerlangung anstrebt.

2 Begriffsbestimmung

2.1 Projekt

Die DIN 69901 definiert ein Projekt, als ein Vorhaben, das im wesentlichen durch die Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet ist, z.B. Zielvorgabe, zeitliche, finanzielle, personelle und andere Begrenzungen, Abgrenzungen gegenüber anderen Vorgaben und projektspezifische Organisation.^[3]

Weitere Charakteristika für Projekte sind:

- Einzigartigkeit und Schwierigkeit des Vorhabens
- innovativer Charakter, z.B. durch Anwendung neuer Techniken
- Risikobehaftung
- definierter Start- und Endtermin
- thematische und inhaltliche Komplexität aufgrund hoher Interdisziplinarität
- Zielorientiertheit im Hinblick auf Wirtschaftlichkeit, Technik und Termine
- Erfordernis besonderer Fachkenntnisse^[4]

Die Risikodimension ist bei Bauprojekten eine wichtige Komponente aufgrund der hohen Investitionssumme. Sie umfasst dabei die Termin-, Kosten- und Technikrisiken, womit jedes Bauprojekt behaftet ist.^[5] Hinzu kommen weitere Risiken, die in der Projektentwicklungsphase entstehen.

2.2 Projektmanagement

Projektmanagement ist vorerst die Verknüpfung der Begriffe Projekt und Management, wie dies in folgender Abbildung dargestellt wird.

Abbildung 1: Definition des Projektmanagements

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an: Litke, Projektmanagement, S. 20 f. mit Ergänzungen

Projektmanagement im Sinne der DIN 69901 ist die Gesamtheit von Führungsaufgaben, -techniken und –mitteln für die Abwicklung eines Projektes.^[6] Hierbei ist Projektmanagement, welches mit Zielerreichung des Projektes beendet wird, vom allgemeinen Management zu unterscheiden. Projektmanagement umfasst die Planung, Organisation, Durchführung und Kontrolle sowie Steuerung von interdisziplinären Aufgaben mit hoher Komplexität und Individualität unter Verwendung von Methoden und Techniken.^[7] Das Projektmanagement versucht somit die vielen, sich teilweise gegenseitig beeinflussenden Projektbeteiligten und –geschehen nicht dem Zufall oder der Genialität einzelner Personen zu überlassen, sondern sie ergebnisorientiert zu einem festen Zeitpunkt herbeizuführen.^[8]

Es kann sowohl als internes Projektmanagement innerhalb eines Unternehmens stattfinden, als auch externes Projektmanagement außerhalb von Unternehmen eingesetzt werden, z.B. Bildung einer Arbeitsgemeinschaft für ein komplexes Bauvorhaben.^[9]

3 Zusammenhang zwischen Projektmanagement, Projektentwicklung und Projektsteuerung

Bezogen auf die Aufgabenstellung wird im Folgenden eine Betrachtung des Immobilien-Projektmanagements im Hinblick auf die Projektentwicklung und Projektsteuerung vorgenommen. Daher werden beide Begriffe inhaltlich kurz vorgestellt und anschließend deren Zusammenhang im Rahmen des Projektmanagements hervorgehoben.

In der Literatur wird Projektentwicklung mit unterschiedlichen Inhalten definiert. Die verschiedenen Definitionen weisen jedoch eine Gemeinsamkeit in Hinblick auf die vorbreitenden Tätigkeiten der Projektentwicklung durchzuführender Baumaßnahmen auf. Die Aufgaben in der Projektentwicklung umfassen

- Marktanalyse und –beurteilung zur Findung von Projektideen
- Standortanalyse (harte und weiche Faktoren)
- Investitionsanalyse zur Ermittlung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Projektes
- Sicherung der Projektfinanzierung
- Erstellung des Nutzerbedarfsprogramms
- Optimale Konzeptfindung für den Standort
- Zusammenführen von Investor und Nutzer
- Koordinierung aller Einzelleistungen
- Schaffung der städtebaulichen, architektonischen und technischen Rahmenbedingungen
- Schaffung der planungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen sowie der organisatorischen Voraussetzungen.^[10]

Somit ist die Projektentwicklung „die ergebnisorientierte Schaffung interdisziplinär ausgewogener Rahmenbedingungen für eine nachhaltige Projektrealisierung“^[11].

Die Projektsteuerung ist die neutrale und unabhängige Wahrnehmung delegierbarer Auftraggeberfunktionen in technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht im Sinne des § 31 HOAI gemäß der Definition der Berufsordnung des Deutschen Verbandes der Projektsteuerer (DVP) vom 01. Juli 1985. Der Anhang 1 gibt die Leistungen der Projektsteuerung gemäß § 31 HOAI wieder.

Im Gegensatz zum Projektmanagement, welches auf alle Projekte übertragbar ist, ist die Projektsteuerung nur auf das Bauen eingeschränkt. Über die Methodik zur Erbringung der Projektsteuerungsaufgaben werden in der Definition der DVP und der amtlichen Begründung zu § 31 HOAI keine Aussagen gemacht, so dass die Methodik des allgemeinen Projektmanagements als Basis genommen werden kann.^[12]

Damit kann die folgende Definition herbeigeführt werden: „Projektsteuerung ist im Immobilien-Projektmanagement die interdisziplinäre, insbesondere architektonische/ technische, wirtschaftliche und rechtliche Überwachung und Steuerung der Prozesse der Erstellung konkreter Einzelbauvorhaben in der Methodik des Projektmanagements, durch die die Erlangung der grundlegenden Projektzielgrößen, die in der Projektentwicklung als Rahmenbedingungen erarbeitet wurden, sichergestellt wird.“^[13]

Zusammenfassend kann an dieser Stelle hervorgehoben werden, dass Projektentwicklung, Projektsteuerung und Projektmanagement in einem inneren Zusammenhang stehen, d.h. dass die Leistungen der beiden Ebenen in das Projektmanagement integrierbar sind. Folglich kann festgehalten werden, dass

- das Projektmanagement die Methodik und die geistige Einstellung ist, in der Projektentwicklung und Projektsteuerung stattfinden,
- die Projektentwicklung die Rahmenbedingungen festlegt,
- die Projektsteuerung die Prozesse der Projektrealisierung steuert und überwacht.

Mit der Methodik des Projektmanagements wird gewährleistet, dass die Projektentwicklung und Projektsteuerung einerseits zusammenhängend geplant, organisiert und durchgeführt werden und andererseits zu ergebnisorientierten sowie interdisziplinär ausgewogenen Lösungen herbeigeführt werden.^[14]

4 Immobilien-Projektmanagement

4.1 Ziele des Immobilien-Projektmanagements

Ziele des Immobilien-Projektmanagements ist die Erreichung der vereinbarten System- und Projektziele im Rahmen der personellen, technischen, terminlichen und finanziellen Randbedingungen. Genauer beschrieben, werden Ziele der Phasen Planung, Organisation, Durchführung sowie Kontrolle verfolgt:

- Planungsziele: Die Definition der Projektziele als „Planung der Planung“ wird angestrebt. Dabei werden die generellen und speziellen Randbedingungen in
- architektonischer/technischer/stadtplanerischer
- wirtschaftlicher und
- öffentlich-, zivil-, sowie steuerrechtlicher Hinsicht des Projektes festgelegt.

Bei den generellen Randbedingungen handelt es sich um überregionale Gegebenheiten, wie z.B. das BauGB oder das allgemeine Zinsniveau. Bei den speziellen Rahmenbedingungen geht es um örtliche Gegebenheiten, wie z.B. die lokale Kaufkraft der Bevölkerung oder den lokalen Mietspiegel. Beide Gegebenheiten sind bei der Zieldefinition zu beachten bzw. einzuhalten.

- Organisationsziele: Bestimmung der Aufbau- und Ablauforganisationstrukturen, durch
- Festlegung und Abgrenzung von Funktionen, Aufgaben, Verantwortung und Befugnissen der Projektbeteiligten
- Gestaltung und Festlegung der Projektorganisation
- Auswahl und Beauftragung des Projektteams/ Projektcontrolling
- vertragliche Absicherung der Ziele.
- Durchführungs- und Kontrollziele werden ermöglicht durch
- Soll-Ist-Vergleiche der jeweiligen Verfahrensstände
- Einleitung von Gegensteuerungsmaßnahmen bei Soll-Ist-Abweichungen.
- evtl. Neudefinition von Soll-Stellungen für den restlichen Projektablauf.^[15]

Durch Projektmanagement sollen somit Fehler vermieden und bei Abweichungen durch Gegensteuerung die maximale Zielerreichung gesichert werden.

[...]

^[1] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 13 f.

^[2] Vgl. Litke, Projektmanagement, S. 18

^[3] Vgl. Schelle, Projekte und Projektmanagement in: GPM: Projektmanagement-Fachmann, S. 27

^[4] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 89 f.

^[5] Vgl. Wischnewski, Aktives Projektmanagement für das Bauwesen, S. 19

^[6] Vgl. Schelle, Projekte und Projektmanagement in: GPM: Projektmanagement-Fachmann, S. 30

^[7] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 90 f.

^[8] Vgl. Litke, Projektmanagement, S. 21

^[9] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 90

^[10] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 93 f.

^[11] Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 94

^[12] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 91

^[13] Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 92

^[14] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S. 117

^[15] Vgl. Kyrein, Immobilien - Projektmanagement, S.100-105