Immobilienpreisfluktuationen und Mobilität

Ludwig - Maximilians - Universität München
Volkswirtschaftliche Fakultät
Diplomarbeit

Immobilienpreisfluktuationen und Mobilität

eingereicht von:
Benjamin Biehl,

Mai 2005

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis  ... IV
Tabellenverzeichnis ... IV

1 Einleitung  ... 1

2 Stilisierte Fakten ... 4

3 Wohnsitzwahl und endogene Vermögensverteilung – Ein Modell  ... 7
3.1 Annahmen des Modells  ... 7
3.1.1 Das Soziale Optimum  ... 9
3.1.2 Die Entwicklung des Vermögens  ... 10
3.2 Optimale Wohnsitzwahl unter Budgetbeschränkungen ... 10
3.2.1 Die Budgetbeschränkung der Haushalte  ... 11
3.2.2 Das Optimierungsproblem ... 14
3.2.3 Konsum - und Investitionsmotiv bei regionalen Schocks  ... 19
3.3 Stationäre Verteilung des Vermögens  ... 25
3.4 Standortentscheidungen und soziale Wohlfahrt  ... 35
3.4.1 Soziale Wohlfahrt ... 36
3.4.2 Die Struktur von Regionen ... 41
3.4.2.1 Präferenzbezogene Standortentscheidung ... 42
3.4.2.2 Vermögensbezogene Standortentscheidung  ... 44
3.5 Die Mobilität von Haushalten ... 47
3.6 Fazit und Vergleich  ... 53

4 Implikationen des Modells ... 60
4.1 Absicherungsstrategien gegen Hauspreisrisiken ... 64
4.1.1 Eigenheimkapital -Versicherungen ... 67
4.1.2 Die Entwicklung des Versicherungsmarktes  ... 68
4.1.3 Probleme der Formulierung von Policen ... 69
4.1.4 Die „Life - Event triggered“ Versicherung  ... 71
4.1.5 Aktuelle Projekte  ... 73
4.2 Anwendung von Absicherungsstrategien auf das Modell ... 74

5 Schlussbemerkungen ... 78

A Mathematischer Anhang  ... 80
A.1 Herleitung der Gleichung (1)  ... 80
A.2 Herleitung der Definition 1  ... 80
A.3 Anwendung des „Law of motion“  ... 81
A.4 Herleitung des Cut - Off - Levels  ... 81
A.6 Konkavität der Wertfunktion ... 89
A.7 Beweis zu Gleichung (13)  ... 90
A.8 Die stationäre Verteilung des Vermögens  ... 91
A.9 Soziale Wohlfahrt  ... 92
A.10 Die ex - post Erwartungen und Idiosynkratische Schocks  ... 96

Literaturverzeichnis ... V

1 Einleitung

Der Kauf eines Eigenheims ist als das wichtigste und größte Investment eines Haushaltes in seinem Lebenszyklus anzusehen. Dieser Kauf beinhaltet oft große Teile des gesamten verfügbaren Vermögens eines privaten Haushaltes. Jedoch weist der Markt für Wohnimmobilien einige Besonderheiten auf, die dieses Investment risikoreich machen. Gerade der Markt für Wohnimmobilien unterscheidet sich von anderen Märkten durch spezifische Eigenschaften der Immobilie. Die größte Bedeutung kommt hier der Standortgebundenheit, der Immobilität, zu. Sie erzeugt die seltene Situation, dass das Angebot räumlich gebunden ist. So kann es geschehen, dass der Standort A einen Angebotsüberschuss aufweist, während am Standort B eine Vielzahl von Nachfragern vorhanden ist. Der Immobilienmarkt setzt sich somit aus vielen verschiedenen regionalen (und sogar lokalen) Teilmärkten zusammen. Diese Märkte unterscheiden sich nicht nur durch ihre geographische Lage, sondern auch durch ihre Struktur, ihre Ausstattung mit öffentlichen Gütern, ihre Finanzkraft und vor allem durch unterschiedliche Preise.

Besonders diese unterschiedlichen Preise machen deutlich, dass die Standortentscheidung beim Immobilienkauf sehr wichtig ist und erheblichen Einfluss auf die Vermögenssituation der Haushalte und auf deren Verteilung innerhalb einer Volkswirtschaft nehmen kann. Eine wichtige Frage im Zusammenhang mit der Wahl eines Standortes, ist die, welche Faktoren die Integration eines Haushaltes in eine bestimmte Wohnregion bzw. Wohngemeinde beeinflussen. Was bringt einen Haushalt dazu in eine gute oder weniger gute Wohngegend zu ziehen? Klassische Annahmen sind hier das Einkommen bzw. das Haushaltsvermögen oder individuelle Präferenzen der Haushalte.

Standortentscheidungen innerhalb eines regionalen Immobilienmarktes wurden in der ökonomischen Forschung erstmals durch die bahn brechende Arbeit von Tiebout (1956) wissenschaftlich durchleuchtet. Wichtig in diesem Modell ist, dass verschiedene Regionen, in Bezug auf öffentliche Güter und öffentliche Leistungen, unterschiedlich ausgestattet sind. Haushalte hingegen sind als homogen anzusehen, sie verfügen alle über die gleichen Ressourcen. Tiebout argumentierte, dass Haushalte ihre Wohnsitzwahl durch ein Abwägen der Steuern, die in einer Region zu zahlen sind, gegen das Niveau der öffentlichen Ressourcen, die ihnen dadurch zugänglich gemacht werden, treffen. Mobilität der Haushalte kommt dann zustande, wenn sie mit dem Niveau der öffentlichen Güter und Leistungen nicht zufrieden sind (Im Modell ist „Voting“ zwar möglich, für die Haushalte jedoch keine gute Alternative). Eine Umzugsmöglichkeit fungiert im Modell als Drohpunkt. Dieser Drohpunkt veranlasst die Gemeinden eine effizientere Allokation öffentlicher Güter bereitzustellen.

Haushalte wägen somit lokale Vorteile gegen den Nacht eil eines hohen Hauspreises ab und lassen sich, gemäß ihrer Präferenzen, in einer bestimmten Region nieder. Jedoch gibt es auch Unzulänglichkeiten in diesem Modell. So gelten seine Annahmen an eine unbeschränkte Mobilität von Haushalten als überholt. Vielmehr sind Schranken perfekter Mobilität für Haushalte anzunehmen, allen voran Transaktionskosten. Eine weitere Schlussfolgerung aus der Theorie Tiebouts ist, dass die Haushaltstruktur bezüglich des Einkommens und der Anforderung an öffentliche Güter intraregional homogen und interregional sehr heterogen ist. Empirische Arbeiten zu lokal - öffentlichen Finanzen, der Schulwahl und Migrationsmustern innerhalb von und zwischen Regionen beziehen sich zumeist auf generelle, statische Gleichgewichtsmodelle und folgen somit der Arbeit von Tiebout (1956).¹ Neuere Ansätze widerlegen diese Theorie jedoch:

So finden z.B. Rhode und Strumpf (2003) sowohl bezogen auf das Einkommen der Haushalte als auc h auf so genannte “Preference Proxies“ wie Rasse, Alter, Herkunft und Parteizugehörigkeit, Hinweise darauf, dass Heterogenität intraregional größer ist als interregional. In ihrer Arbeit versuchen die Autoren eine Erklärung für dieses Phänomen zu finden. Sie erweitern das Tiebout - Modell um den oben erwähnten Problemfaktor der Transaktions- bzw. Mobilitätskosten. Sie vermuten, dass fallende Mobilitätskosten eine heterogenere Haushaltsstruktur zwischen verschiedenen Gemeinden bzw. Wohnregionen erzeugen. Eine Erklärung, für das von ihnen gefundene empirische Phänomen, kann dies jedoch nicht sein. Zwar sind fallende Mobilitätskosten über einen langen Zeitraum nachzuweisen. Die Erwartung, dass sich dadurch interregionale Heterogenität erhöht, bestätigt sich jedoch nicht.

Was aber kann dann diese wichtige Erkenntnis erklären und wie kann diesem Phänomen sowohl von öffentlicher Hand als auch von Seiten der Wirtschaft optimal entsprochen werden?

Eine mögliche Antwort auf dieses Puzzle geben Haavio und Kauppi (2005) in ihrer Arbeit „House Price Fluctuations, Wealth and Residential Sorting“. Die Autoren entwickeln ein dynamisches Modell, in dem die Wohnsitzwahl eines Eigentümers abhängig ist von seinem präferenzabhängigen Nutzen (dem Match) aus einer bestimmten Region einerseits, und seinem Vermögen andererseits. Diese Entscheidung entfacht ein Spannungsfeld zwischen Konsum und Investition.

[...]

1 Ein Beispiel ist u.a. zu finden in Barrow und Rouse (2000)