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Betriebskostenmanagement in der Immobilienwirtschaft

Hausarbeit (Hauptseminar) 2005 31 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Vorwort

1. Abschnitt: Betriebskostenmanagement – Garant für ein mieterfreundliches Wohnen
A. Begriff und Struktur der Betriebskosten
B. Notwendigkeit und Bedeutung des Betriebskostenmanagements für die Gegenwart
C. Inhalt des Betriebskostenmanagements
I. Betriebskosten-Benchmarking
II. Geislinger Konvention
III. Energie-Contracting – Gewerbliche Wärmelieferung in der Wohnungswirtschaft
1. „Betreibermodell“ (Standardmodell)
2. „Warme Räume“

2. Abschnitt: Mögliche kostensenkende Maßnahmen im Verhältnis Vermieter – Mieter an ausgewählten Beispielen
I. Heizung
II. Warmwasser
III. Strom
IV. Müll

3. Abschnitt: Erfolgreiches Betriebskostenmanagement durch Angliederung von Betriebskostenleistungen an ausgewählten Beispielen aus der Praxis
I. Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Marzahn
II. Spar- und Bauverein e. G. Hannover

Schlussbemerkung

Quellenverzeichnis

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abbildung 1: Anteil der Kostengruppen an den Gesamt-Betriebskosten

Abbildung 2: Entwicklung der Wohnnebenkosten in Deutschland 2000 bis 2004

Abbildung 3: Ablauf des Benchmarking-Prozesses

Abbildung 4: Betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen des Betriebskosten- managements

Abbildung 5: Wärmelieferungsmodell „Betreibermodell“

Abbildung 6: Wärmelieferungsmodell „Warme Räume“

Abbildung 7: Wirtschaftlichkeit des Einsatzes von Wasserspararmaturen am

Waschtisch

Vorwort

Betriebskosten haben sich zu einer spürbaren Belastung für Eigentümer, Vermieter und Mieter entwickelt. Ursächlich dafür sind kontinuierlich hohe Steigerungsraten aller einfließenden Kostenarten in den letzten Jahren. Dies gilt insbesondere für die Bereiche öffentliche Gebühren / Abgaben und aktuell auch Energie und Heizung.

Üblicherweise sind Betriebskosten vom Mieter zu tragen. Doch auch die Vermieter können diese Kosten nicht länger nur als durchlaufende Posten betrachten. Infolge der hohen Leerstandsraten sind zunehmend auch sie vom festgestellten Kostenanstieg betroffen. Von beiden Seiten werden daher neue Anforderungen an das Immobilienmanagement gestellt. Das Bewirtschaftungsmanagement mit dem Schwerpunkt Betriebskostenmanagement entwickelt sich zum neuen Geschäftsfeld. Primärziel ist eine Verbesserung der Nutzerzufriedenheit, welche niedrige Fluktuationsraten und damit einen höheren Vermietungsstand bewirkt.

Eine Optimierung der Betriebskosten erfordert zum einen die erfolgreiche Realisierung von Einzelprojekten zur Senkung der Kosten, zum anderen aber auch die Durchführung kontinuierlicher Verbesserungsmaßnahmen. Für beide Ansätze stellt das Benchmarking ein grundsätzlich geeignetes Verfahren dar. Es zeigt den Wohnungsunternehmen durch einen Vergleich der unternehmenseigenen Betriebskosten mit den marktüblichen Betriebskosten auf, bei welcher Kostenposition dringend Handlungsbedarf besteht und die größten Einsparungspotentiale liegen. Durch die Heterogenität der Immobilien besteht dabei stets die Schwierigkeit, für eine Gesamtkostengegenüberstellung geeignete Vergleichspartner und –objekte zu finden. Lösungen dafür stellen allgemein anerkannte Umrechnungsfaktoren und Detailanalysen dar. Vergleiche sind somit über die Definition spezifischer Kennzahlen möglich.

Die Recherche zu dem Thema Betriebskostenmanagement hat sich als schwierig erwiesen, da weder in der Literatur noch im Internet oder anderweitig detailliertes Informationsmaterial zu diesem Thema zu finden ist. Dies lässt vermuten, dass viele Wohnungsunternehmen zu große Bedenken bei der Veröffentlichung ihres Datenmaterials haben, eventuell aus Angst vor einer missbräuchlichen Verwendung der Daten, z. B. in Betriebskosten-Prozessen der Mieterschaft gegen das Unternehmen selber. Aber lässt es auch vermuten, dass bisher nur wenige Beteiligte der Immobilienwirtschaft die Brisanz der Betriebskostensteigerungen und damit die unbedingte Notwendigkeit des Handelns erkannt haben.

1. Abschnitt: Betriebskostenmanagement – Garant für ein mieter- freundliches Wohnen

A. Begriff und Struktur der Betriebskosten

Unter dem Begriff „Betriebskosten“ werden alle laufenden Kosten zusammengefasst, die dem Vermieter durch das Eigentum und der Nutzung einer Wohnung, z. B. der Vermietung, entstehen. Gemäß § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) hat der Vermieter alle Lasten, die auf der Mietsache ruhen, selbst zu tragen. Dies bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter auch sämtliche Betriebskosten zu zahlen hat. Denn der Gebrauch der Wohnung schließt mit ein, dass die Wohnung z. B. beheizbar und belichtbar sein muss. Der Vermieter kann diese Kosten jedoch auf den Mieter aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung umlegen.

Als Teil der Wohnnebenkosten sind die „Betriebskosten“ für preisgebundenen Wohnraum in § 1 Betriebskostenverordnung (kurz: BetrKV) geregelt. Sie übernimmt im Wesentlichen die Regelungen aus der Zweiten Berechnungsverordnung (§ 27 II. BV und Anlage 3 zur II. BV). Diese Definition wird im Allgemeinen auch für den freifinanzierten Wohnraum und den Gewerberaum angewendet. Dem Mieter dürfen dabei nur solche Betriebskosten in Rechnung gestellt werden, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und damit für einen bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes erforderlich sind. Dabei muss der in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB verankerte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet werden. Der Begriff Wirtschaftlichkeit wird im BGB selbst nicht definiert. Vielmehr kann daher die Definition aus § 20 Neubaumietenverordnung (kurz: NMV) bzw. § 24 Abs. 2 II. BV übernommen werden: „Es dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.“[1]

Das Spektrum der in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskostenarten ist sehr breit und bezieht diverse Leistungsträger bzw. Leistungserbringer mit ein. Soweit es sich dabei um Kosten handelt, auf die der Vermieter keinen Einfluss ausüben kann oder keinen Entscheidungsspielraum besitzt, wie z. B. bei der Grundsteuer, so ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit ohne Bedeutung.

Dennoch besitzt der Vermieter in vielen Fällen die Möglichkeit der Entscheidung, ob und in welchem Umfang er Wartungsdienste, Hausreinigung oder sonstige Dienstleistungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes sinnvoll sind, in Anspruch nimmt. Maßnahmen können dabei durchaus sinnvoll sein, sind aber nicht unbedingt wirtschaftlich geboten.

Als Beispiel seien hier die Wartungsverträge für Aufzüge genannt: Sie sind so abzuschließen, dass sie die technische Funktionalität der Aufzugsanlage gewährleisten, aber unnötige (und kostenverursachende) Tätigkeiten, wie z. B. die optische Überprüfung der Bedienknöpfe, ausschließen (Prinzip der Wirtschaftlichkeit).[2]

Ferner ist die Kostenposition der sog. „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr.17 BetrkV auf die Wirtschaftlichkeit hin zu überprüfen. Hier ist es möglich, gemäß individueller Absprache, andere Kosten als in den Positionen der Nummern 1 bis 16 des § 2 BetrkV auf den Mieter umzulegen. Hier ist im Einzelfall zu prüfen, ob diese Positionen wirtschaftlich unbedingt notwendig sind.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Anteil der Kostengruppen an den Gesamt-Betriebskosten[3]

Die Betriebskosten lassen sich in zwei Hauptgruppen einteilen: „Warme Betriebskosten“ und „Kalte Betriebskosten“. Zu den warmen Betriebskosten gehören die Positionen Heizung und Warmwasser, zu den kalten Betriebskosten zählen die übrigen Kostenpositionen des § 2 BetrkV. Dabei lassen sich die kalten Betriebskosten noch in die Unterpositionen „öffentliche Abgaben und Gebühren“ sowie „objektbezogene Betriebskosten“ gliedern.[4]

Über die Hälfte der gesamten Betriebskosten zählen zu den so genannten „Weichen Betriebskosten“. Das beutet, dass diese vom Vermieter und Mieter direkt beeinflusst werden können. So lassen sich durch die Wahl der Heizungsart und Heizungsleistung der Anlage bereits bei der Planung eines Gebäudes die Betriebskosten positiv beeinflussen; der Mieter kann diese Kosten durch sein Verbraucherverhalten zusätzlich reduzieren. Handelt es sich um objektbezogene Kosten, wie z. B. Aufzug, Hauswart und Hausreinigung, können diese bei der Vertragsgestaltung mit den Anbietern bzw. Dienstleistern verbraucherfreundlich beeinflusst werden.[5]

Die „Harten Betriebskosten“ sind durch Vermieter und Mieter nur sehr schwer beeinflussbar, da es sich hierbei um die öffentlichen Gebühren und Abgaben handelt. Selbst den Kommunen obliegt bei der Gebührenfestlegung nur ein kleiner Handlungsspielraum.

B. Notwendigkeit und Bedeutung des Betriebskostenmanagements für die Gegenwart

Die als "Zweite Miete" bezeichneten wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten haben sich zunehmend zu einer Belastung für Mieter und Vermieter entwickelt. Aus Vermietersicht schränken hohe Betriebskosten den Spielraum für Mieterhöhungen ein und erschweren die Vermietbarkeit von Wohnungen, da Mieter nicht zwischen den Belastungen aus der Miete und der Betriebskostenvorauszahlung differenzieren, sondern die Gesamtbelastung betrachten.

In Regionen mit zunehmendem Wohnungsleerstand werden die Betriebskosten zudem zu einer zusätzlichen Belastung der Wohnungsunternehmen. Auch bei leer stehenden Wohnungen treten Betriebskosten auf, die der Vermieter grundsätzlich selbst zu tragen hat. So fallen z. B. bei einer leer stehenden 60 m² großen Wohnung monatlich ca. 50 Euro Betriebskosten an, die vom Wohnungsunternehmen für Grundsteuer, Versicherung, Heizung und andere verbrauchsunabhängige Kosten trotz Leerstands gezahlt werden müssen.

Auf das Jahr hochgerechnet sind dies durchschnittlich 600 Euro, die das Wohnungsunternehmen für jede leer stehende Wohnung zu zahlen hat. Bei einem Wohnungsunternehmen mit ca. 20.000 Wohneinheiten und durchschnittlich 5 Prozent Leerstandsrate handelt sich um 600.000 Euro im Jahr, die dem Wohnungsunternehmen dadurch an anderer Stelle für Investitionen fehlen.

Ebenso spielt die Höhe der Betriebskosten bei der Vermietung von Wohnungen eine wesentliche Rolle. Denn der potentielle Mieter wird sich für die Wohnung entscheiden, die seinen Ansprüchen und Wunschvorstellungen am nächsten kommt und dabei die geringste finanzielle Gesamtbelastung für ihn mitbringt. Zusätzlich ist der Mieter in finanziell knappen Zeiten eher bereit, seine Ansprüche zurück zu schrauben, dafür aber einen günstigeren Mietpreis zu bekommen.

In den Wohnungsunternehmen muss daher ein Umdenken stattfinden: Sie müssen sich von dem Gedanken, Durchreicher und Inkassostelle für Betriebskosten zu sein, trennen und sich viel mehr auf ein aktives und konsequentes Betriebskostenmanagement einstellen. Gerade durch die Entwicklung der Betriebskosten in den letzten Jahren kommt der Optimierung der Betriebskosten eine immer größer werdende Bedeutung zu.

So haben sich die Wohnnebenkosten[6]2004 um 2,2 Prozent verteuert und liegen damit deutlich über der allgemeinen Inflationsrate von 1,5 Prozent. Bereits im Vorjahr (2003) lagen die Wohnnebenkosten mit 1,6 Prozent über den Lebenshaltungskosten von 1,1 Prozent. 2002 waren beide Kostenindices noch mit der gleichen Rate von 1,4 Prozent gestiegen.

Der Anstieg der (Nettokalt-) Mieten hat sich dagegen verlangsamt: 2004 stiegen die Mieten um 0,8 Prozent und stiegen damit nur etwa halb so hoch, wie die Lebenshaltungskosten. Im Gegensatz zu den Wohnnebenkosten stiegen die Mieten im statistischen Mittel 2004 nur um 0,8 Prozent, im Vorjahr hatten sie noch um 1,1Prozent angezogen (vgl. Abb.1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entwicklung der Wohnnebenkosten in Deutschland 2000 bis 2004 (Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Prozent)[7]

Zu den Preistreibern bei den Nebenkosten gehörten 2004 mit deutlichem Abstand die flüssigen Brennstoffen, insbesondere Heizöl. Sie verzeichneten eine Preissteigerung um 11,9 Prozent (2003: + 3,7 Prozent). Ebenfalls stiegen die Strompreise um 4,0 Prozent (2003: + 5,0 Prozent). Im Vergleich nahmen die Tarife für Müllabfuhr (+ 1,5 Prozent) und Gas (+ 1 Prozent) weniger stark zu.

[...]


[1]Vgl. § 20 Abs. 1 S. 2 NMV

[2]Vgl. Heidemüller, Diplomarbeit „Betriebskosten-Benchmarking in der Wohnungswirtschaft am Beispiel des

BBU-WohnCom-Modells, September 2003, S. 5

[3]Vgl. Heidemüller, Diplomarbeit „Betriebskosten-Benchmarking in der Wohnungswirtschaft am Beispiel des

BBU-WohnCom-Modells, September 2003, S. 5

[4]Vgl. Abbildung 1

[5]Vgl. Heidemüller, Diplomarbeit „Betriebskosten-Benchmarking in der Wohnungswirtschaft am Beispiel des

BBU-WohnCom-Modells, September 2003, S. 5

[6]unter diesen Wohnnebenkosten sind die üblichen Betriebskosten zu verstehen

[7]ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V., Berlin; Statistisches Bundesamt

Details

Seiten
31
Jahr
2005
ISBN (eBook)
9783638421867
ISBN (Buch)
9783656528326
Dateigröße
1 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v44619
Institution / Hochschule
Hochschule Anhalt - Standort Bernburg – Fachbereich Wirtschaft
Note
1,7
Schlagworte
Betriebskostenmanagement

Autor

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Titel: Betriebskostenmanagement in der Immobilienwirtschaft