Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Inhaltsverzeichnis

ABSTRACT

DANKSAGUNG

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1. EINLEITUNG
1.1 EINFÜHRUNG
1.2 ZIELSETZUNG DER ARBEIT
1.3 THEMENABGRENZUNG UND SONSTIGE EINSCHRÄNKUNGEN
1.4 AUFBAU UND METHODIK DER ARBEIT

2. BÜROIMMOBILIENMÄRKTE DEUTSCHLANDS
2.1 AKTUELLE SITUATION
2.2 ZUKUNFTSAUSSICHTEN
2.3 MECHANISMEN DES BÜROIMMOBILIENMARKTES

3. HISTORISCHE ENTWICKLUNG VOM INDUSTRIEPARK ZUM BÜROPARK
3.1 VOM INDUSTRIEPARK ZUM BÜROPARK
3.2 BÜROPARKS IN DEN USA
3.3 TYPISIERUNG VON GEWERBEPARKS
3.3.1 TYPISIERUNG NACH NUTZUNGSART
3.3.2 TYPISIERUNG NACH DEM GENERATIONENPRINZIP
3.4 EINORDNUNG BZW. BEGRIFFSBESTIMMUNG DES TYPUS BÜROPARK
3.5 TRÄGERSCHAFT
3.5.1 UNTERSCHIEDE PRIVATER UND ÖFFENTLICHER BÜROPARKS
3.6 BÜROPARKS BZW. DEREN GEBÄUDE ALS ANLAGEKLASSE
3.7 INTRANSPARENZ IM SEGMENT BÜROPARK

4. ZENTRALE ERFOLGSFAKTOREN VON BÜROPARKS
4.1 FUNDIERTES MARKT-RESEARCH
4.2 STANDORT
4.3 SERVICE- BZW. DIENSTLEISTUNGSANGEBOTE IM BÜROPARK
4.4 PARKMANAGEMENT UND MIETERBETREUUNG
4.5 STANDORTIMAGE
4.6 GEBÄUDEGESTALTUNG
4.7 BÜROFLÄCHENGESTALTUNG
4.8 MIETER- BZW. BRANCHEN-MIX
4.9 AUßENGESTALTUNG
4.9.1 PARKPLATZSITUATION

5. DER BÜROPARK STEP DER STUTTGARTER ENGINEERING PARK GMBH ALS EIN ERFOLGSMODELL
5.1 DER GESELLSCHAFTER L-BANK
5.2 DIE STEP GMBH
5.3 DIE ENTWICKLUNG DES STEP:
5.4 DAS KONZEPT DES STEP
5.5 INVESTITIONSPLANUNGEN IM STEP

6. EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG VON BÜROPARKKONZEPTEN IN DEUTSCHLAND
6.1 ALLGEMEINES
6.2 TEILNEHMER DER BEFRAGUNG
6.3 AUSWERTUNG DER BEFRAGUNG
6.4 ZUKUNFTSAUSSICHTEN DES TYPUS BÜROPARK:
6.5 OFFENE PUNKTE AUS DER BEFRAGUNG
6.6 ERGEBNISSE DER BEFRAGUNG

7. FAZIT

ANHANGVERZEICHNIS

ANHANG

ANHANG 1: INTERVIEW MIT HERRN JÜRGEN SCHMID

ANHANG 2: INTERVIEW MIT NICOLAS MANTEUFFEL

ANHANG 3: TELEFON-INTERVIEW MIT FRAU NICOLE KRAMPE

ANHANG 4: TELEFON-INTERVIEW MIT HERRN SVEN STRICKER

ANHANG 5: TELEFON-INTERVIEW MIT HERRN BERTHOLD LEISE

ANHANG 6: TELEFON-INTERVIEW MIT HERRN HUBER

ANHANG 7: TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN HOFFMANN

ANHANG 8: TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN JÖRG STEGEMANN

ANHANG 9: TELEFONGESPRÄCH MIT FRAU JUTTA ZERNIKOW

ANHANG 10: TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN STEFAN HOHGRÄFE

ANHANG 11: TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN BAUMGARTNER

ANHANG 12: E-MAIL VON HERRN JOACHIM MERTE

ANHANG 13: E-MAIL VON FRAU NICOLE KRAMPE

ANHANG 14: E-MAIL VON FRAU CORNELIA GÜNTZSCHEL

ANHANG 15: E-MAIL VON FRAU MICHAELA ENGELMANN

ANHANG 16: FRAGEBOGEN

LITERATURVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Vier Phasen des Immobilienzyklus

Abb. 2: Büroimmobilien der Zukunft

Abb. 3: Standortentwicklung der L-Bank

Abb. 4: Luftbild des STEP

Abb. 5: Parkansicht

Abb. 6: Eingangsfoyer

Abb. 7-8: Infrastrukturgebäude STEP 4: Außen- und Innenansicht

Abb. 9: Parkbestand je Befragten

Abb. 10: Tätigkeitsbereiche der Befragten im Hinblick auf Büroparks

Abb. 11: Baubeginn der jeweiligen Büroparks

Abb. 12: Bruttogeschossfläche aktuell

Abb. 13: Büroflächenanteil in Prozent

Abb. 14: Leerstandsraten in Prozent

Abb. 15: Nettokaltmieten pro m² Bürofläche

Abb. 16: Außengestaltung in Relation zum gesamten Investmentvolumen

Abb. 17: Verlängerungen der Mietverträge nach Auslaufen der Mietzeit

Abb. 18: Durchführung einer Mieterbefragung im Büropark

Abb. 19: Aktivitäten für Mieter und die Öffentlichkeit im Büropark

Abb. 20: Dienstleistungsangebote im Büropark

Abb. 21: Entfernung zum nächsten S- bzw. U-Bahn-Haltepunkt

Abb. 22: Entfernung mit dem PKW zur Autobahn

Abb. 23: Zentrale Erfolgsfaktoren hinsichtlich Büroparks aus Eigentümersicht

Abb. 24: Konkurrenzfähigkeit des Typus Büropark im Vergleich zu Innenstadt- Objekten

Abb. 25: Zukunftsaussichten des Typus Büropark aus Eigentümersicht

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abstract

Im Laufe der Entwicklungshistorie der Gewerbeparks konnte sich bis jetzt eine Vielzahl von unterschiedlichen Parktypen herausbilden, worüber dem Leser zu Beginn ein erster Überblick vermittelt wird. Büroparks lassen sich zu der Gattung der Gewerbeparks als eine noch recht junge Spezialisierung zählen. Die vorliegende Arbeit gibt Anhaltspunkte, was sich genau hinter dem Begriff Büropark auf deutschen Büroimmobilienmärkten verbirgt und welche teilweise völlig unterschiedlichen Konzepte hinter der jeweils gleichen Begriffsverwendung stecken. Die empirische Erhebung wurde vor allem vor dem Hintergrund durchgeführt, da speziell zu dem Typ Büropark in Deutschland sehr wenige Informationen vorherrschen. Dar- über hinaus wird dargestellt, welche Faktoren maßgeblich für den Erfolg eines Büroparks sind und wie die Entwicklungstendenzen dieses Immobilientypus derzeit vor allem aus Ei- gentümersicht eingeschätzt werden.

Relevante Schlagwörter:

- Büropark
- Gewerbepark
- Erfolgsfaktoren
- Entwicklungstendenzen

Danksagung

Mein Dank gilt Herrn Prof. Dr. oec. Thomas Kinateder und Herrn Prof. Volker Hardegen für die Übernahme der Betreuung dieser Arbeit. Für die Durchsicht des Fragebogens im Rahmen der empirischen Erhebung bedanke ich mich ganz herzlich bei Frau Prof. Dr., DiplomPsychologin Heidemarie Seel.

Ich möchte mich bei den zahlreichen Büropark-Eigentümern für die Beantwortung meines Fragebogens, die sehr bereitwillige Auskunft und deren durchweg sehr großes Interesse an der Befragung als auch an meiner Arbeit bedanken.

Mein besonderer Dank gilt Herrn Harald Blum und Herrn Thomas Erk der Stuttgarter Engi- neering Park GmbH für ihr Interesse am Fortschritt meiner Arbeit sowie ihrer Anregung und Kritik.

Mein ganz spezieller, herzlicher Dank gilt meinen Eltern, die mir das Studium überhaupt erst ermöglicht und mich bei dieser Arbeit mit Rat und Tat unterstützt haben. Besonders bei Katja, Stephanie und Hannes möchte ich mich für die schöne Studienzeit be- danken.

1. Einleitung

1.1 Einführung

Gewerbeparks als eine Erfindung privater Investoren in Großbritannien und den USA um die Jahrhundertwende haben seit den 80er Jahren auch in Deutschland eine rasche Entwicklung bis hin zu dem Büropark erfahren. Dieser hierzulande noch relativ junge Typus versteht sich als eine Art Weiterentwicklung der gemischt genutzten Gewerbeparks. Büroparks befinden sich i.d.R. in peripheren Lagen großer Ballungszentren und stehen neben Ihresgleichen zusätzlich in Konkurrenz zu Bürolagen in der Innenstadt.¹

Dem Leser soll diese noch sehr junge und unerforschte Form der Büroimmobilienentwick- lung anhand eines Praxisbeispiels sowie einer empirischen Erhebung etwas näher gebracht werden.

1.2 Zielsetzung der Arbeit

Die vorliegende Arbeit gibt Einblicke, was sich auf deutschen Büroimmobilienmärkten alles als Büropark bezeichnet und welche teilweise völlig unterschiedlichen Konzepte hinter dem jeweils selben Begriff „Büropark“ stecken. Ich möchte hiermit dem Leser Einblicke in den noch relativ unerforschten Immobilientypus Büropark geben und diesen mittels der empiri- schen Erhebung genauer analysieren. Nach einer kurzen Einführung in die aktuelle Situation und die Besonderheiten auf deutschen Büromärkten soll dem Leser ein Überblick über die Entwicklungshistorie der Gewerbeparks bis hin zu dem noch relativ jungen Typus Büropark vermittelt werden. Darüber hinaus werden die Faktoren, die zentral für den Erfolg eines Bü- roparks maßgeblich sind, dargestellt und anhand eines erfolgreichen Praxisbeispieles einge- hend vertieft.

Des Weiteren sollen durch vergleichende Einblicke in die Ursprungsländer USA und Groß- britannien die Unterschiede zu deutschen Büroparkentwicklungen etwas näher beleuchtet werden. Abschließend werden die Entwicklungstendenzen von Büroparks in Deutschland näher beleuchtet.

1.3 Themenabgrenzung und sonstige Einschränkungen

Wenn in dieser Diplomarbeit von Gewerbeparks die Rede ist, so versteht sich diese Form als eine Art Überbegriff für die verschiedenen Parkformen, die sich im Laufe der Jahrzehnte weiterentwickelt haben. Gewerbeparks werden entweder ihrer Nutzungsart nach typisiert oder aber nach dem Generationenprinzip. Büroparks werden i.d.R. zu der Gattung Gewerbepark mit ausschließlicher Büronutzung gezählt bzw. nach dem Generationenprinzip der vierten und fünften Generation zugeordnet. Ein Büropark versteht sich genauer als eine Weiterentwicklung der gemischt genutzten Gewerbeparks.

Den anderen Parktypen bzw. Spezialisierungen wie beispielsweise den Logistikparks, Technologieparks, Medienparks, Automobilparks, u.v.m. soll hier keine vertiefte Beachtung geschenkt werden, da in dieser Arbeit ausschließlich auf Parks eingegangen werden soll, die sich als Büropark bezeichnen bzw. deren ausschließliche die Nutzungsart Büro ist. Anhand der empirischen Erhebung wird versucht, hinsichtlich der relativ hohen Intransparenz was den Typus Büropark betrifft, einen kleinen Überblick über die aktuell am Markt bestehenden Konzepte anhand der Befragung von Eigentümern, die einen oder mehrere Büroparks in ihrem Bestand halten, aufzuzeigen.

Eine Einordnung bzw. Charakterisierung von Büroparks als auch von anderen Parkspezialisierungen in Deutschland erweist sich aufgrund nicht existenter Definitionen als äußerst schwierig, was dazu führt, dass sich teilweise hinter ein und demselben Begriff völlig unterschiedliche Konzepte verbergen.

1.4 Aufbau und Methodik der Arbeit

Die vorliegende Diplomarbeit untergliedert sich in insgesamt sieben Kapitel. Nach der Einleitung werden im zweiten Kapitel zunächst im Allgemeinen die aktuelle Situation auf den deutschen Büroimmobilienmärkten, die allgemeinen Markttrends sowie die generellen Marktbesonderheiten bzw. -mechanismen etwas näher beleuchtet. Im Anschluss daran soll dem Leser eine kurze Zusammenfassung zur historischen Entwicklung vom Industriepark bis hin zu dem noch relativ jungen Typus Büropark aufgezeigt werden.

Im vierten Kapitel werden in einem Überblick die zentralen Erfolgsfaktoren von Büroparks eingehend beleuchtet und im fünften Kapitel wird der Büropark der STEP GmbH in Stuttgart-Vaihingen als Erfolgsmodell beispielhaft beleuchtet.

Das sechste Kapitel beinhaltet die im Rahmen dieser Diplomarbeit durchgeführte empirische Untersuchung und deren Auswertung. Diese Befragung habe ich durchgeführt, da ich während der Recherche festgestellt habe, dass über den Immobilietypus Büropark kaum Quellen ausfindig zu machen waren und die gefundenen Quellen meist keine Aktualität aufweisen konnten. Aus der empirischen Erhebung und aus zusätzlich geführten Expertengesprächen sollen schließlich die Entwicklungstendenzen ausgezeigt werden.

Das siebte und zugleich letzte Kapitel ist dem Schlusswort gewidmet.

2. Büroimmobilienmärkte Deutschlands

2.1 Aktuelle Situation

Das allgemeine Bild auf deutschen Büromärkten ist aktuell durch steigende Leerstände, sinkende Mietpreise und zusätzlich auf den Markt drängende Neubauten gekennzeichnet, mit deren Bauausführung meist bereits in Boomphasen begonnen wurde.²

Die Vermietung vorhandener als auch neuer Büroimmobilien ist vor allem vor dem Hinter- grund der Globalisierung, gesättigter Märkte bzw. Überkapazitäten, dem einhergehenden zunehmenden Wettbewerbsdruck und der momentan schlechten wirtschaftlichen Situation für Eigentümer zu attraktiven wirtschaftlichen Bedingungen deutlich schwieriger geworden.³ Hierbei erweist sich auch die Vermarktung teilweise sehr moderner bzw. repräsentativer Bü- roneubauten als problematisch.⁴

Große Dienstleistungsunternehmen wie beispielsweise Banken und Versicherungen überprü- fen bzw. optimieren weiterhin ihre Flächen, darüber hinaus fehlen Branchen wie die New Economy und IT, die in der Vergangenheit zu bedeutenden Wachstumszweigen gezählt ha- ben. Das seit dem 4. Quartal 2001 einsetzende Szenario von sinkenden Mieten setzt sich der- zeit noch weiter fort.⁵

In solchen Zeiten hoher Leerstandsraten gewinnen Mietanreize hinsichtlich Flächenneuan- mietungen, sog. Incentives, wieder zunehmend an Bedeutung. Zu nennen sind hier vor allem mietfreie Zeiten, die teilweise sogar bis hin zu 12 Monaten reichen, Umzugskostenbeteili- gungen, Kantinenzuschüsse, pauschale Ausbaukostenzuschüsse, die Bereitstellung hochwer- tiger Ausstattungsmerkmale wie Netzwerkverkabelung, Glaswände, etc.⁶ Weiter ist festzustellen, dass zahlreiche in guten Vermietungszeiten gestartete Büroprojekt- entwicklungen in der aktuell sehr verhaltenen Nachfragesituation zunehmend auf den Markt drängen, wie dies massiv z.B. in Frankfurt der Fall ist. Diese Flächen sorgen zusätzlich zu einem Anstieg der Leerstandraten. Die Spanne hinsichtlich bundesweiter Leerstandsraten reicht derzeit von ca. 5,2 Prozent in Stuttgart bis hin zu ca. 18 Prozent in Frankfurt.⁷

2.2 Zukunftsaussichten

Prognosen hinsichtlich der Entwicklung auf Büroimmobilienmärkten werden u.a. vor allem in Abhängigkeit zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung erstellt. Es hat sich gezeigt, dass die Bürobeschäftigten als Nachfrager mit einem time-lag von ca. 12 bis 18 Monaten zeitversetzt zur Konjunkturentwicklung reagieren.⁸

Aufgrund des Einflusses der schlechten gesamtwirtschaftlichen Lage sehen insgesamt die Prognosen für die größten deutschen Büroimmobilienmärkte Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf nach wie vor weiterhin sehr verhalten aus. Seit dem 3. Quartal 2001 befinden sich die Büromärkte in der Baisse, was sich vor allem durch sinkende Vermietungsleistungen und hohe Leerstände bemerkbar macht. Prognosen der HVB Experti- se zufolge ist in den nächsten Jahren jedoch mit einem sich abflachenden Anstieg der Leer- standsraten zu rechnen.⁹

Da sich die Unternehmen zu Beginn einer Aufschwungphase aufgrund einer sich erholenden Konjunktur mit Flächenanmietungen eher noch weiter abwartend zurückhalten, ist mit einem merklichen Abbau der Leerstände nicht vor einem time-lag von ein bis zwei Jahren zu rech- nen. Dies würde bedeuten, dass frühestens Ende 2005 mit einer Anziehung der Flächennach- frage zu rechnen ist.¹⁰

Ähnlich fällt auch die Prognose der BulwienGesa AG aus, die den unteren Wendepunkt der Marktentwicklung gegen Ende 2004 bzw. spätestens in 2005 erwartet. Es werden insgesamt jedoch bereits deutliche Anzeichen einer Marktkonsolidierung, einer Stabilisierung der Vermietungen und einer sinkenden Neubautätigkeit gesehen.¹¹

Auch Sicht der Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle, Deutsche Immobilien Partner, Atis Real Müller sowie Engel & Völkers werden für das Jahr 2005 wieder steigende Flächenumsätze sowie sich stabilisierende Mietpreise erwartet.¹²

2.3 Mechanismen des Büroimmobilienmarktes

Charakteristisch für Büroimmobilienmärkte sind die relativ starken Schwankungen, was sowohl durch die Konjunktur als auch durch den Marktmechanismus begründet sein kann. Auf der einen Seite herrschen Phasen, in denen Büroimmobilien knapp sind und eine höhere Gewinnspanne erzielt werden kann. Auf der anderen Seite dominiert die Überproduktion von Bürogebäuden, welche teilweise massive Leerstandsraten und damit verbunden einen erheblichen Preisverfall mit sich zieht. Die Dauer und Intensität dieser Schwankungen ist nicht absehbar, weshalb auch gerne vom „Schweinezyklus“ gesprochen wird.¹³

In Tiefphasen werden vor allem Investoren, Projektentwickler und Finanziers mit teilweise hohen finanziellen Verlusten oder auch niedergehenden Standorten bzw. Büroobjekten kon- frontiert.¹⁴ Erfahrungen haben gezeigt, dass aufgrund hoher Renditemöglichkeiten mit der Realisation neuer Büroprojekte oftmals in einer zyklischen Hochphase begonnen wird. Die Bodenpreise steigen in der Aufschwungphase jedoch sehr schnell an, so dass man sich mög- lichst frühzeitig für einen Standort entscheiden sollte. Es entsteht ein Zeitdruck für die Ent- wickler aufgrund der Konkurrenzsituation um die besten Grundstücke.¹⁵ So steigen vor allem in etablierten Innenstadtlagen die Preise für Grundstücke z.T. erheblich an, dass diese Stand- orte für viele Entwickler aus Renditegesichtspunkten schnell weniger interessant erscheinen. Die Entscheidung fällt als Konsequenz oft zugunsten noch nicht bzw. wenig etablierter Standorte in eher peripheren Lagen, wo sich i.d.R. u.a. der Typus Büropark befindet. Diese Standorte sind oftmals einfacher zugänglich und versprechen außerdem noch höhere Rendi- ten, was allerdings zwangsläufig mit einem entsprechend höheren Risiko verbunden ist.¹⁶

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Vier Phasen des Immobilienzyklus ¹⁷

Die Marktteilnehmer besitzen teilweise nur sehr wenige Informationen über das Verhalten sowie die Erwartungen deren Konkurrenten. Die Zeitdauer von den ersten Planungen bis zur Fertigstellung beträgt je nach Objektgröße etwa zwischen 18 und 64 Monaten.¹⁸ Das Leerstandsrisiko ist an dezentralen Standorten besonders groß, da nicht etablierte Lagen im Hinblick auf evtl. Konjunktureinbrüche i.d.R. zuerst betroffen sind. Genauso verhält es sich mit älteren Bürogebäuden, die den modernen Nutzeranforderungen nicht mehr gerecht werden. Teilweise erhebliche Vermietungsprobleme sind die Konsequenz. Das Überangebot führt zu sinkenden Preisen als auch sinkenden Renditen.¹⁹

3. Historische Entwicklung vom Industriepark zum Büro- park

3.1 Vom Industriepark zum Büropark

Die überwiegende Anzahl der Gewerbegebiete wurde im 19. Jahrhundert und in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts meist ohne größere Planungen an günstigen sowie eher ungünsti- geren Lagen realisiert, wobei sich die Nutzungen teilweise gegenseitig störten. Das Wachs- tum dieser Gebiete verlief meist parallel zu dem der Städte. Im Großen und Ganzen ist die allgemeine Entwicklung im Gegensatz zu heute völlig unkoordiniert bzw. ungeplant verlau- fen. Im Gegensatz dazu genießen heute stadtplanerische und stadtgeographische Aspekte in der Konzeption von Gewerbegebieten zunehmende Bedeutung, jedoch gibt es aktuell noch Gewerbegebiete, die keine durchdachte Konzeptidee zur Grundlage haben. Vor diesem Hin- tergrund findet man heute noch eine Vielzahl von Gewerbegebieten, die sich auch hinsicht- lich Qualität teilweise stark voneinander unterscheiden und das z.B. in der Form, dass die jeweiligen Gebäude völlig unterschiedliche Bauqualitäten aufweisen, die vom einfachsten Standard bis hin zu sehr repräsentativer Architektur reichen. Das Aufstreben und der Absturz vieler Unternehmen bzw. Branchen mit dem Resultat heruntergekommener Bauten und An- lagen taten ihr Weiteres.²⁰

Diesen undurchdachten bzw. ungeplanten Gewerbegebieten stand gegen Ende des 19. Jahrhunderts und dem heran brechenden 20. Jahrhundert ein neues Konzept, nämlich das eines einheitlich geplanten und gemanagten Gewerbeparks gegenüber.²¹

„ Die Wiege der Gewerbeparks steht in den USA und Großbritannien. “ ²²

Der erste private Gewerbepark entstand 1896 in Großbritannien (Manchester) durch das pri- vate Unternehmen Trafford Park Estate Limited auf einem ca. 500 ha großen Areal. Letzt- endlich konnte sich diese Form der Immobilienentwicklung vor allem nach 1945 in den USA sehr stark durchsetzen und sich schließlich als Gesamtanlage mit Immobilien basierend auf einem einheitlichen Konzept weltweit verbreiten. Schon damals lag den frühen industriellen Gewerbeparks das noch heute aktuelle Konzept zugrunde: Ein großes Areal wird erschlossen und von einem Projektentwickler mehreren Unternehmen zur Ansiedlung angeboten. Die wichtigsten grundlegenden Kriterien des Gewerbepark-Konzeptes waren somit definiert.²³ Der Trafford Park blieb bis ins Jahr 1950 der weltweit größte geplante und privat gemanagte industrielle Gewerbepark.²⁴

In Deutschland wurde mit der Realisierung der ersten Gewerbeparks jedoch erst relativ spät, sprich Anfang der 70er Jahre, begonnen.²⁵ Auffällig erscheint, dass die Initiative privater Projektentwickler in Deutschland im Hinblick auf Parkentwicklungen anfangs eher zögerlich verlief. Grund dafür scheinen die Gemeinden zu sein, die in dieser Richtung bereits sehr ak- tiv waren und somit eine starke Stellung am Immobilienmarkt einnahmen. Gemeinden sind vorwiegend an der Schaffung von Arbeitsplätzen, höheren Steuereinkünften und an der Ak- quisition neuer Unternehmen in das eigene Gebiet interessiert und offerieren deshalb oftmals subventionierte Flächen. Mit der Realisierung von Gewerbeparks verfolgen die Gemeinden jedoch nicht primär Gewinnziele. Erst in den achtziger Jahren kamen zunehmend auch priva- te Projektentwickler zum Tragen, darunter z.B. die Firma „Gewerbe im Park“.²⁶

Zu den ersten großen Projekten hierzulande zählt z.B. der Gewerbepark Regensburg, der sich auf einem etwa 22 ha großen Areal mit ca. 160.000 m² vermietbarer Gewerbefläche erstreckt. Die ersten Gewerbeparks wurden i.d.R. ohne Vorvermietungen, fundierte Marktanalysen oder grundlegende Untersuchungen hinsichtlich Nutzeranforderungen geplant. Im Vergleich zum Ausland sind die Grundstücksflächen der Gewerbeparks in Deutschland relativ klein und das besonders in Westdeutschland.²⁷ Die Keimzelle der Gewerbeparks hierzulande liegt im Raum Düsseldorf, wo die ersten amerikanischen Developer mit den ersten Gewerbepark- projekten sozusagen den Startschuss gaben, gefolgt von Frankfurt, München und Hamburg.²⁸

Im Hinblick auf den Begriff „Park“ fand man anstelle von großzügigen Grünflächen in den ersten Jahren allerdings noch überwiegend konzeptlos aneinander gereihte völlig schmucklose Hallen mit direkt darüber liegenden Büroräumen vor. Diese frühen Entwicklungen durchliefen im Laufe der Jahrzehnte starke Veränderungen in verschiedener Hinsicht, worauf in Punkt 3.3 näher eingegangen werden soll.²⁹

„ ..Wandel des hässlichen Gewerbepark-Entleins zum Corporate-Image-Schwan. “ ³⁰

Zu dem Oberbegriff Gewerbepark lassen sich sowohl klar logistik- und distributionsorientierte Objekte mit einem Hallenflächenanteil von über 80 Prozent als auch klassische reine Büroparkentwicklungen zählen. Jedoch stehen die hallenflächenlastigen Objekte nur im Wettbewerb mit Ihresgleichen, wogegen reine Büroparks in Konkurrenz zu Büroobjekten in peripheren Lagen als auch zu innerstädtischen Büroflächen stehen.³¹

Für industrielle Gewerbeparks (Industrieparks) wie den Traffort Park in Großbritannien waren aufgrund der damals dominierenden industriellen Fertigung Eisenbahnanschluss, Wasserwege und die unmittelbare Nähe zu Wohnsiedlungen als Standortfaktoren erfolgsentscheidend. Heute bestehen z.B. hinsichtlich eines dominierenden Dienstleistungssektors überwiegend völlig andere Nutzungsarten und Präferenzen, so dass die Entwicklung bis hin zu Parks mit reiner Büronutzung, sprich Büroparks, geführt hat.³²

3.2 Büroparks in den USA

Die Ursprünge, was die Weiterentwicklung der einzelnen Gewerbeparktypen anbelangt, lie- gen in den USA. Man kann sagen, dass dort die grundlegenden Erfahrungen bzw. Know-how gebildet und schließlich von Projektentwicklern auf der ganzen Welt übernommen wurden. Als Konsequenz entstanden überall Gewerbeparks nach amerikanischem Muster. Die Ge- werbeparks wurden in den USA über die Jahrzehnte kontinuierlich weiterentwickelt, so dass sich dort nach und nach eine Vielzahl von unterschiedlichsten Gewerbeparktypen herausbil- den konnte, die später weltweit Verbreitung fand. Der Boom hinsichtlich der Entwicklung von Gewerbeparks entfachte in den USA unmittelbar nach dem zweiten Weltkrieg, wobei zuerst Parks auf privater Basis in den verschiedensten Ausführungen entstanden. Dies ge- schah entweder so, dass einzelne Parzellen des erschlossenen Gewerbegebietes von den Pro- jektentwicklern an einzelne Unternehmen veräußert wurden oder eine komplette Anlage mit Mietobjekten errichtet wurde.³³

Ab 1950 entstanden in den USA vereinzelt die ersten Bürogebäude in der Peripherie, was gegen Mitte der 60er Jahre in die Entwicklung der ersten Büroparks mündete, die sich meist neben einer Autobahn befinden.³⁴ Ab 1960 entstand der erste Prototyp eines Technologie- parks.³⁵ Gegen Ende der 70er bis Mitte der 80er Jahre gewann schließlich das intensivere Beschäftigen mit dem jeweiligen Immobilienmarkt anhand fundierter Marktanalysen und - beobachtungen seitens der Projektentwickler in den USA mehr und mehr an Bedeutung. Spe- kulative Entwicklungen ohne jegliche Marktinformationen waren so immer seltener anzutref- fen.³⁶ Gegen 1986 offerierte sich in den USA bereits ein Bestand von ca. 6.000 Gewerbe- parks mit verschiedenen Nutzungsarten für unterschiedlichste Zielgruppen.³⁷

Bei der Entwicklungsgeschichte der Gewerbeparks spielt, wie bereits erwähnt, vor allem der Wandel von der Industrie- zur Dienstleistungs- und Informationsgesellschaft eine entschei- dende Rolle. Ergebnis der Entwicklung über verschiedene Generationen sind eine Vielzahl von Parkspezialisierungen wie Büroparks, Medienparks, Automobilparks, Biotechnologie- parks, usw.³⁸

Ein relativ früh einsetzender und starker Wettbewerb führte in den USA zu immer aufwändi- geren Gesamtkonzepten, was vor allem die Ausstattung und die Gestaltung der verschiede- nen Parkspezialisierungen betrifft. So ist es in jüngeren Parkentwicklungen keine Seltenheit mehr, dass der Nutzer besondere Einrichtungen wie z.B. einen 18- Loch Golfplatz, einen Tennisplatz, großzügige Parklandschaften, Joggingpfade, Fitnessanlagen mit großzügigen

Wellness-Bereichen, Shopping-Center, usw. im Park vorfindet.³⁹ Was die Landschaftsgestaltung der Parks betrifft, findet man im Vergleich zu Deutschland sehr hohe Grünflächenanteile vor, die teilweise über 50 Prozent betragen und darüber hinaus sehr aufwendig und repräsentativ gestaltet sind. Den Mieter erwartet dort außerdem höchster Dienstleistungskomfort zu meist günstigeren Preisen als in der Innenstadt.⁴⁰

Büroparks in den USA befinden sich ebenfalls in peripheren Lagen und bilden schon allein durch ihre Größe und hervorragende sowie vielfältige Infrastruktur eine Art eigenes „Zent- rum“ mit teilweise innenstadtvergleichbaren Mietpreisen.⁴¹ Büroparks in peripherer Lage bestechen im Gegensatz zu Innenstadtlagen vor allem durch geringere Grundstücks- und Baukosten, eine vorteilhaftere Parksituation mit ausreichend PKW-Stellplätzen, großzügigere Möglichkeiten, was die Flächenplanung und -gestaltung anbelangt, größere Nähe zu Wohn- gebieten und somit für die Mitarbeiter i.d.R. einen schnelleren und kürzeren Weg zur Ar- beit.⁴²

3.3 Typisierung von Gewerbeparks

„ Seit den 70er Jahren haben sich mehrere Gewerbepark-Generationen etabliert. “ ⁴³

Ein Synonym für den zu den Spezialimmobilien zählenden Gewerbepark ist auch der Begriff Business-Park. Im Laufe der Entwicklungshistorie konnten sich verschiedene Generationen bzw. eine Vielzahl von Spezialisierungen der gemischt genutzten Gewerbeparks herausbilden. Hierzu zählen, wie bereits erwähnt, beispielsweise Büroparks, Medienparks, Automobilparks, Biotechnologieparks, u.v.m.⁴⁴ Ein Kriterium für die Typisierung bzw. Systematisierung von Gewerbeparks ist oftmals die Nutzungsart, teilweise ist jedoch auch von Gewerbeparks der ersten, zweiten, dritten, vierten sogar fünften Generation die Rede. Auf beide Typisierungsmöglichkeiten wird im Folgenden näher eingegangen.

3.3.1 Typisierung nach Nutzungsart

Es hat sich gezeigt, dass im Laufe der Jahrzehnte eine Entwicklung weg von der reinen Be- reitstellung industrieller Flächen hin zu verschiedenartigen Parkentwicklungen bzw. - Spezialisierungen hinsichtlich der unterschiedlichen Anforderungen von Nutzergruppen stattgefunden hat. Die Entwickler gingen immer stärker auf die individuellen Anforderungs- profile der jeweiligen Nutzergruppe ein, so dass z.B. ein Forschungspark in unmittelbarer Nähe zu einer Universität und ein Lager- und Speditionspark dagegen u.a. eine breite Straße und große Lieferhöhe benötigt. Dementsprechend unterscheiden sich die jeweiligen Parks auch in der Art der Gebäude, der Qualität, nach architektonischen Gesichtspunkten und einer Vielzahl weiterer Kriterien.⁴⁵

Gewerbeparks lassen sich ihrer Nutzung nach wie folgt untergliedern:⁴⁶

ƒ Gemischt genutzte Gewerbeparks,

ƒ Industrieparks,

ƒ Gewerbeparks für Leichtindustrie, ƒ Büroparks,

ƒ Multi-use-Developments,

ƒ Spezialisierte Gewerbeparks:

- Lager- und Speditionsparks (Logistikzentren),
- Gründerparks,
- Forschungs- und Entwicklungsparks,
- Güterverteilzentren,
- Andere hochspezialisierte Parks.⁴⁷

In dieser Arbeit soll jedoch ausschließlich der Typus Büropark näher beleuchtet werden.

Vor dem Hintergrund gestiegener Grundstückspreise erscheint ein Park nur noch rentabel, wenn der Büroanteil und die Grundstücksauslastung entsprechend hoch sind. Außerdem ent- stehen im Vergleich zu einem sehr lagerlastigen Konzept mehr Arbeitsplätze pro m² und we- niger Verkehrsprobleme.⁴⁸ Es erweist sich jedoch als sehr schwierig, überhaupt geeignete Grundstücke zu finden, was die Größe und den Preis betrifft. Der Typus Büropark entstand als Folge einer großen Nachfrage nach Büroflächen im Hinblick eines starken Dienstleistungssektors und damit einhergehend gestiegenen Grundstückspeisen.⁴⁹ Dabei tritt ein Park mit einem sehr hohen Büroanteil in einer städtischen Randlage zunehmend in Konkurrenz zu Büroobjekten in der Innenstadt.⁵⁰

„ Die steigenden Grundstückspreise führen zu immer höheren Büroanteilen. “ ⁵¹

Betrachtet man z.B. die Stadt Hamburg und Umgebung, so fällt auf, dass der Büroanteil in nahezu allen Neuentwicklungen deutlich höher liegt als noch vor einigen Jahren und nicht selten die 60 Prozent-Marge an Bürofläche überschreitet.⁵²

Zu den Nutzern zählen u.a. IT-Unternehmen, Handelsfirmen bis hin zu Versicherungen, Be- ratungsgesellschaften, sogar Rechtsanwälte.⁵³ Wenn man die deutschen Büroimmobilien- märkte aktuell genauer betrachtet, kann man beobachten, dass jüngere Büroparks existieren bzw. neue Büroparkprojekte in Entstehung sind, deren Büroflächenanteil die 80 Prozent- Marge übersteigt bzw. die teilweise sogar aus reiner Büronutzung bestehen. Betrachtet man die Objekte bzw. Projekte einmal genauer, so stellt man fest, dass sich jüngere Büroparks vor allem konzeptionell im Vergleich zu früher so sehr weiterentwickelt haben⁵⁴, dass sie sich auch in schlechten Vermietungszeiten als sichere Konkurrenten zu Innenstadtobjekten be- haupten können. Zu nennen sind vor allem Vorteile wie niedrigere Grundstückspreise und damit verbunden vergleichsweise zur Innenstadt konstantere sowie günstigere Mieten, ein ausreichendes Angebot an PKW-Stellplätzen, zeitsparende Verkehrsanbindungen, ein profes- sionelles Parkmanagement, etc.⁵⁵

Ein Büropark, der diese Feststellung untermauern soll und gleichzeitig als ein regelrechtes Erfolgsmodell im Bereich neuer Büroparks betrachtet werden kann, ist der Stuttgarter Engi- neering Park, der später in Kapitel fünf beispielhaft eingehender beleuchtet werden soll.

3.3.2 Typisierung nach dem Generationenprinzip

„ Der Immobilientyp Gewerbepark hat sich im Laufe der Jahre erheblich verändert. “ ⁵⁶

Der Gewerbepark hat im Laufe seiner Historie verschiedene Entwicklungsstufen, sog. Generationen durchlaufen. Man spricht heute bereits von der fünften Park-Generation.⁵⁷ Wo man Mitte der 70er Jahre in Deutschland Gewerbeparks der ersten Generation vorfand, die sich noch durch völlig schmucklose Hallen mit geringem Büroanteil auszeichneten, so bestechen heutige Parks der jüngsten fünften Generation fast nur noch durch reine Büroflächen. Es ist sogar mittlerweile schon nicht einmal mehr von Gewerbeparks die Rede, sondern von Büroparks, Spezialparks und Themenparks.⁵⁸ Seit einiger Zeit werden Gewerbeparks hierzulande sehr oft in verschiedene Generationen bzw. Typen kategorisiert.⁵⁹

Die erste Generation (Typ I) besticht durch einen sehr hohen Lagerflächenanteil, der i.d.R. etwa 80 bis 85 Prozent beträgt und verfügt darüber hinaus über einen Büroflächenanteil von maximal 15 bis 20 Prozent. Charakteristisch für diese Art ‚Lagerhallenpark’ ist ein Standort, der über eine gute Autobahnanbindung verfügt. Zu den Nutzern zählen weitestgehend Speditionen. Die Begrünung fällt in dieser ersten Generation eher spärlich aus, d.h. die Gestaltung der Außenanlagen sowie die Architektur der Gebäude spielte bei dieser ersten Generation i.d.R. eine sehr untergeordnete Rolle. Diese Gewerbeparks, die auch als Industrieparks bekannt sind, sollten in erster Line zweckmäßig und kostengünstig sein. Die Kosten pro Quadratmeter Grundstück liegen bei etwa 100 bis 200 Euro.⁶⁰

Typ I wurde in Deutschland Anfang der achtziger Jahre der Grundstein der Gewerbepark- entwicklung gelegt. Dieses Konzept wurde von Entwicklern aus den USA wie beispielsweise McKenzie Hill und Trammel Crow hierzulande eingeführt und entwickelte sich über die Jah- re zum großflächigen Logistikpark weiter.⁶¹ Als Beispiel dient hier der Magna Park in Berlin der Firma Gazeley Properties, Großbritanniens führendes Projektentwicklungsunternehmen für Gewerbeparks aller Art.⁶² Heutzutage kann man sagen, dass sich Gewerbeparks der ersten Generation von Logistikparks kaum noch unterscheiden, zu deren Hauptnutzern Spediteure mit einem nur geringem Büroflächenbedarf zählen. Logistikobjekte erfreuen sich derzeit vor allem bei institutionellen Investoren als ein interessantes Anlagegut zunehmender Beliebt- heit, da geeignete bedarfsgerechte Objekte am Markt noch relativ rar sind und dem eine rela- tiv hohe Nachfrage gegenübersteht.⁶³

Die Weiterentwicklung der noch sehr lagerlastigen ersten Generation mündete im Laufe der 80er Jahre, genauer um 1985, in die zweite Generation (Typ II). Diese verfügt bereits über einen Büroflächenanteil von 40 bis 50 Prozent und befindet sich in der Nähe größerer Bal- lungszentren. Der Grundstückspreis beträgt hier bereits bis zu 300 €/m². Der Unterschied von der ersten zur zweiten Generation ergibt sich durch eine Steigerung des Büroflächenanteils sowie deutliche Verbesserungen in der Qualität im Hinblick auf Architektur und Gestaltung der Eingangsbereiche sowie Außenflächen. Die Bezeichnung „Park“ erscheint erstmals bei Typ II berechtigt. Diese zweite Generation eignet sich besonders für Spediteure mit einem höheren Verwaltungsanteil.⁶⁴ Um die Marktfähigkeit dieser vergleichsweise älteren Parkge- neration zu erhalten und weiterhin eine repräsentative Adresse darstellen zu können, ist teil- weise vor allem bei den Gebäuden erheblicher Renovierungsbedarf unbedingt notwendig.⁶⁵

Der Büroflächenbedarf der Nutzer stieg über die Jahre weiter an, so dass der repräsentative Büroanteil auch von der baulichen Anordnung her immer weiter in den Vordergrund rückte. Im Jahr 1988 zeichnete sich somit die dritte Generation (Typ III) nahezu übergangslos ab, die über zusätzliche Serviceflächdt verfügt. Die Architektur und die Verwendung hochwertigerer Fassadenmateria- lien sowie die Anpassung an die technischen Anforderungen der Mieter gewannen zuneh- mend an Bedeutung, Komplementärflächen wie Lager- und Hallenflächen traten zunehmend in den Hintergrund. Der Quadratmeterpreis für das Grundstück beträgt in etwa 350 €/m². Diese dritte Generation findet man hierzulande überwiegend im Rhein-Main-Gebiet vor.⁶⁶

In der vierten Generation (Typ IV) beträgt der Serviceflächenanteil bereits bis zu 20 Prozent und der Büroflächenanteil macht in etwa über 80 Prozent aus. Man kann auch sagen, dass sich dieser Typ IV zum großflächigen Büropark gemausert hat. In Zeiten hoher Büroflächennachfrage zählte diese vierte Generation zu dem Produkt der geringsten Leerstände unter den Gewerbeparktypen. Der Standort ist i.d.R gut bis sehr gut angebunden und die Grundstückspreise betragen bereits bis zu 450 €/m².⁶⁷

Noch nicht besonders lange ist von einer fünften Park-Generation (Typ V) die Rede, die durch einen noch geringeren Serviceflächenanteil bzw. teilweise reine Büroflächen besticht.⁶⁸ Der Anteil der Serviceflächen beträgt hier max. noch ca. 10 Prozent, den Rest bilden reine Büroflächen. Von einem klassischen Gewerbepark ist hier eigentlich nicht mehr die Rede, eher von einem Büropark.⁶⁹

Der hohe Büroflächenanteil in der vierten und fünften Generation ist die Konsequenz gestiegener Bodenpreise und einer stärker dienstleistungsorientierten Wirtschaftsstruktur.⁷⁰ Genau wie Innenstadtobjekte sind diese Generationen besonders von der Entwicklung der Bürobeschäftigtenquote und deren Flächeninanspruchnahme pro Kopf abhängig.⁷¹

Die verschiedenen Generationen von Gewerbeparks bzw. deren unterschiedlichen Konzepte sind eine Konsequenz aus Angebot und Nachfrage. In heutigen Entwicklungen genießt die Flexibilität höchste Priorität. Durch die sich über die Jahrzehnte ständig ändernden Anforde- rungen der Nutzer und den Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft hat sich das Profil der Gewerbeparks im Laufe der Entwicklungsgeschichte ständig verändert bzw. dem Bedarf an- gepasst.⁷²

„ Der Immobilientyp Gewerbepark hat sich erheblich verändert. Entstanden Mitte der 70er Jahre noch schmucklose Hallen mit geringem Anteil an Büroflächen, so finden sich heute, in der fünften Gewerbepark-Generation fast nur noch Büroflächen. “ ⁷³

3.4 Einordnung bzw. Begriffsbestimmung des Typus Büropark

In Deutschland konnte sich bis jetzt nicht einmal eine allgemein anerkannte Definition hinsichtlich des Begriffs Büroimmobilie generell etablieren. Die existierenden Definitionen variieren vielmehr zwischen verschiedenen Autoren.⁷⁴

Nach umfangreichen Recherchen hat sich gezeigt, dass es sich um die Begriffe Gewerbepark als auch Büropark ähnlich verhält.

„ So vielfältig sich das Immobilienprodukt Gewerbepark darstellt, so vielfältig sind auch sei ne Definitionen. “ ⁷⁵

Im Laufe der Jahre haben sich eine Vielzahl von Autoren an einer Definitionen versucht, von denen einige näher beleuchtet werden sollen. Der grundlegende Unterschied zwischen einem Gewerbegebiet und einem Gewerbepark liegt in erster Linie darin, dass letzterem eine einheitliche Planung unterliegt.⁷⁶

„ Begriffsbestimmungen sind notwendig, denn Unterschiede zwischen Gewerbegebiet und Gewerbepark sind häufig unklar, werden lax gehandhabt. “ ⁷⁷

Eine genaue Zuordnung der verschiedenen Parkbegriffe wird vor allem auch vor dem Hintergrund eines oftmals missbräuchlichen Gebrauches immer notwendiger. So ist es heute keine Seltenheit, dass beispielsweise das örtliche Industriegebiet einfach in einen Gewerbepark umgetauft wird. Genauso verhält es sich mit dem Begriff Büropark, der ebenfalls in beliebiger Art und Weise Verwendung findet.⁷⁸

„ Büroparks stellen eine Sonderform der Gewerbeparks dar. “ ⁷⁹

Ein Online Lexikon definiert einen Büropark als „ eine parkähnliche Anlage von Bürogebäuden in Vororten. “ ⁸⁰

Auf einer anderen Internetseite wird der Begriff Büropark als „ a tract of land, in some cases park-like in character, with good transport facilities and communications, planned and in some cases officially designated for groups of modern office buildings. “ ⁸¹ definiert. Unter Büropark versteht man hier also ein Gelände, in einigen Fällen mit parkähnlichem Charakter, guter Verkehrsanbindung und Kommunikationsnetzwerken, geplant und in manchen Fällen offiziell für eine Gruppe moderner Bürogebäude bestimmt.⁸²

Das Barron’s Real Estate Handbook versteht unter einem Büropark “ a planned development specially designed for office buildings and supportive facilities, such as restaurants. Some office parks, such as research parks or a medical service park, are designed to attract speci- fic tenant ” Es handelt sich also um eine geplante Projektentwicklung, die speziell für Büro- gebäude in infrastrukturelle Einrichtungen wie z.B. Restaurants, entworfen ist.⁸³ Auffällig erscheint, dass die Definitionen zum Begriff Büropark überwiegend aus dem An- gelsächsischen und aus den USA stammen, in Deutschland sucht man nach einer Begriffsde- finition eher vergebens. Diese Erkenntnis wurde durch mehrere Expertengespräche belegt⁸⁴ und erscheint gleichwohl paradox, da es hierzulande sicherlich eine nicht zu verachtende Anzahl von Büroparks oder Objekten gibt, die sich als solches bezeichnen. Die genaue Anzahl an Büroparks hierzulande lässt sich nur abschätzen.

Im Jahre 2001 existierten laut der BulwienGesa AG in etwa 100 Gewerbeparks in Deutsch- land.⁸⁵

Ein anderes Bild offenbart sich vergleichsweise hinsichtlich Definitionen zu Gewerbeparks. Damit wurde sich in Deutschland bereits eingehender beschäftigt, was z.B. die folgenden Definitionen belegen.

„ Gewerbeparks sind in der Regel Gewerbegebiete, wo zu vermietende Objekte, bestehend aus einem Mix von Büro-, Lager- und Serviceflächen, nach einem einheitlichen Management verwaltet werden. “ ⁸⁶

„ Ein Gewerbepark ist ein meist von privaten Investoren planm äß ig entwickeltes, einer durchdachten Nutzungskonzeption unterworfenes, gr öß eres Gewerbegebiet, das unter einem einheitlichen Namen bekannt gemacht wird und einem gemeinsamen Management unterwor- fen ist. “ ⁸⁷

In den Augen der Jones Lang LaSalle GmbH sind Gewerbeparks „ von Projektentwicklern errichtete und zur Miete angebotene Gebäude, bestehend aus einer Kombination von Büro-, Service- und Lagerflächen in einem parkähnlich konzipierten Gelände, ausgestattet mit ei nem professionellen Management. “ ⁸⁸

Den Definitionen nach könnte man sagen, dass z.B. das Gebiet Stuttgart-Weilimdorf als ein Business- oder Büropark bezeichnet werden könnte, wen man alle sich dort befindlichen Gebäude einer professionellen Managementgesellschaft unterstellen würde. Was die Existenz einer Managementgesellschaft betrifft, so fällt auf, dass dieser Aspekt in den Definitionen von Büroparks keinerlei Erwähnung findet.

Die soeben beleuchteten Definitionen machen den Unterschied zu einfachen Gewerbegebieten deutlich, in welchen Kommunen i.d.R. lediglich Grundstücke an Eigennutzer oder Projektentwickler veräußern.⁸⁹

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sich vor allem für den Begriff Büropark als auch für den Gewerbepark bisher keine einheitliche Definition etablieren konnte und sich vor die- sem Hintergrund in der Praxis bedauerlicherweise des Öfteren folgender Sachverhalt wieder findet. Die Begriffe Büropark bzw. Gewerbepark werden nicht selten zu Marketingzwecken regelrecht missbraucht, indem beispielsweise ein Gewerbegebiet einfach in einen Gewerbe- park umgetauft wird. So kommt es in der Praxis hin und wieder vor, dass eine beliebige An- einanderreihung von Gewerbearealen zu Unrecht den Namen Gewerbepark tragen, von der Existenz einer Managementgesellschaft ganz zu schweigen. Die missbräuchliche Verwen- dung der Begriffe lässt sich eben genau darauf zurückführen, dass sich bis jetzt keine eindeu- tigen allgemein anerkannten Definitionen für die einzelnen Parkspezialisierungen etablieren konnten, die einen gewissen Rahmen vorgeben. Einige Autoren sind sogar der Auffassung, dass es teilweise fließende Übergänge zwischen den einzelnen Parktypen bestehen, was eine genauere Betrachtung noch deutlich erschwert.⁹⁰

Bei verschiedenen Begrifflichkeiten im Hinblick auf alle Spezialisierungen handelt es sich oftmals auch um eine Art Modewort unserer Zeit, was ebenfalls durch die in Kapitel 5 durchgeführte empirische Erhebung belegt werden soll.

3.5 Trägerschaft

Bei Betreibern bzw. Eigentümern von Gewerbe- bzw. Businessparks⁹¹ im Allgemeinen bestehen grundsätzlich drei Gruppen. Zu der ersten Gruppe zählen Gesellschaften der öffentlichen Hand, die mit einem Büropark i.d.R. das Ziel der Wirtschaftsförderung als auch der Strukturpolitik im Auge haben. Hierzu lässt sich beispielsweise die L-Bank hinzuzählen, die derzeit fünf Technologieparks durch entsprechend gegründete Tochtergesellschaften jeweils in der Gesellschaftsform einer GmbH betreibt.⁹²

Zu der zweiten Gruppe von Parkbetreibern zählen Produktionsunternehmen, die auf ihren nicht mehr betriebsnotwendigen Arealen gezielt weitere Unternehmen ansiedeln. Außer von Mieteinnahmen profitiert die Gesellschaft von Synergieeffekten. Bestehende Einrichtungen wie z.B. Kantine, technische Infrastruktur und Forschungseinrichtungen werden so von den kleineren angesiedelten Unternehmen häufig mitgenutzt. Zu einer solchen Betreibergruppe zählt z.B. das Unternehmen Siemens, das über sein Tochterunternehmen Siemens Real Estate vier Technologieparks betreibt.⁹³

Bei der dritten Betreibergruppe handelt es sich um Immobilienunternehmen wie z.B. die IVG Immobilien AG, zu deren Kerngeschäft der Betrieb von Business- und Technologieparks zählt. Die IVG betreibt insgesamt sieben Parks in Hamburg, Dresden, Düsseldorf, München, Nürnberg und Budapest.⁹⁴

Zu dieser dritten Gruppe lassen sich u.a. auch Kapitalanlagegesellschaften wie Immobilien- fonds zählen, die u.a. auch Gewerbeparks jeglicher Nutzungsart als Sondervermögen verwal- ten. Teilweise vergeben Immobilienfondsgesellschaften die Verwaltung bzw. das Manage- ment von sehr großvolumigen bzw. sehr verwaltungsintensiven Objekten, wie z.B. von einem Büropark, an externe Unternehmen. Die Fondsgesellschaft nimmt dabei eine Art `Supervisor- Position´ ein. Der Entschluss zur Fremdvergabe der Verwaltung ist jedoch nicht immer von der Größenordnung des jeweiligen Objektes abhängig, sondern oftmals auch von der Haus- politik eines jeden Fondsinitiators. Wird der Büropark jedoch von der Fondsgesellschaft selbst verwaltet, so geschieht dies oft durch eine eigens gegründete Tochtergesellschaft.⁹⁵ So werden beispielsweise die im Fonds der Gesellschaft KapHag Unternehmensgruppe befindli- chen Büroparks durch deren eigene Tochtergesellschaft verwaltet bzw. gemanagt.⁹⁶

3.5.1 Unterschiede privater und öffentlicher Büroparks

Anhand der Internetrecherche und mehreren Telefongesprächen konnte ich feststellen, dass es erhebliche konzeptionelle Unterschiede zwischen Büroparks von privaten Eigentümern und Gesellschaften öffentlicher Basis gibt. Charakteristisch für Büroparkentwicklungen auf privater Basis sind vor allem das Angebot sofort bezugsfähiger Flächen in Mietobjekten und die bedeutende Rolle einer attraktiven Architektur sowie Gestaltung der Außenanlage. Was die Standortentscheidung für derartige Projekte betrifft, gelten Ballungszentren als bevorzugte Lagen für private Entwicklungen und eingangs intensive Analysen gehören zum Handwerkszeug eines privaten Projektentwicklers.

Betrachtet man jedoch die Büroparkentwicklung auf kommunaler Ebene, so offeriert sich im Vergleich ein völlig kontroverses Bild. Diese werden meist als ein Instrument der Wirt- schaftsförderung in strukturell benachteiligten Regionen eingesetzt, zunehmend jedoch auch aus monetären Gründen vor dem Hintergrund leerer Gemeindekassen.⁹⁷ Als Veranschaulichungsmodelle sollen hier beispielhaft die Büroparks Ruhrallee und Gruga Carree in Essen der EWG Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH, der Büropark Oberneuland der Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH in Bremen sowie der Büropark Rheinbach der Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungsgesellschaft Rheinbach mbH dienen. Auffällig erscheint in erster Linie die Tatsache, dass seitens der jeweiligen Kommune i.d.R. eine Wirtschaftsförderungsgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH gegründet wird, die mit jeglichen Grundstücksangelegenheiten betraut wird. Neuerdings findet man auch das Beziehungskonstrukt einer Public-Privat-Parnership (PPP) vor, wo z.B. im Hinblick auf die

Flächenentwicklung vor allem mit Investoren zusammengearbeitet wird. So ist es auch keine Seltenheit, dass der Investor nachher das Management der Flächen übernimmt. PPP bzw. die Gründung von Mehrheitsgesellschaften gibt es hierzulande erst seit jüngerer Zeit, sprich ge- gen Ende der 80er bzw. Anfang der 90er Jahre und wird auf kommunaler Ebene sicherlich künftig eine steigende Bedeutung gewinnen. PPP ist aber derzeit noch eher die Ausnahme.⁹⁸ Die Ursachen für die Gründung dieser Form liegen vor allem u.a. in der schlechten Hauhalts- lage der Kommunen, die für die Aufbereitung der Flächen meist nicht über die notwendigen monetären Mittel verfügen. Im Rahmen von PPP werden gemeinsame Gesellschaften mit privaten Firmen gegründet, welche dann die notwendige Vorfinanzierung übernehmen kön- nen. PPP ermöglicht den Gemeinden darüber hinaus eine höhere personelle Flexibilität sowie eine höhere Realisierungsgeschwindigkeit im Hinblick auf die Bereitstellung städtischer Grundstücksflächen.⁹⁹

Die Ausweisung von Flächen z.B. als Büropark findet seitens der Kommunen teilweise auf spekulativer Ebene statt, d.h. ohne jegliche Nachfrage ansiedlungswilliger Firmen im Vor- hinein. Solch ein Risiko könnte ein privater Projektentwickler heutzutage vergleichsweise nicht mehr auf sich nehmen.¹⁰⁰ Teilweise besteht eingangs auch Interesse seitens Investoren, welche den Bau von schlüsselfertigen Mietobjekten beabsichtigen. Jedoch ist PPP im Hin- blick auf Flächenentwicklungen derzeit eher noch relativ selten anzutreffen. Zu den maßgeb- lichen Aufgaben auf kommunaler Ebene bzw. der Wirtschaftsförderungsgesellschaften zäh- len vor allem die Aufbereitung sowie die Erschließung des jeweiligen Geländes, die Beseiti- gung von Altlasten, das Anlegen von Grünflächen, die Vermarktung der Grundstücke, etc.¹⁰¹ Im Hinblick auf die Gestaltung der künftigen Gebäude kann z.B. mittels eines Baugestal- tungshandbuches ein gewisser Einfluss seitens der Stadt auf die Grundstücke ausgeübt wer- den. So kann ein Grundstück u.a mit Auflagen hinsichtlich Außen- bzw. Grüngestaltung verbunden werden.¹⁰²

Ein ähnliches Bild offeriert sich im Büropark Oberneuland in Bremen. Das Gebiet, dessen Baurecht und Nutzungskonzept ausschließlich Büronutzung vorsieht, wurde von der Stadt- gemeinde Bremen erschlossen. Die einzelnen unbebauten Grundstücke sollen dann durch die Bremer Wirtschaftförderungsgesellschaft mbH einzeln an Firmen verkauft werden, die dort ihr eigenes Bürogebäude errichten. Entwicklungen durch Investoren sind dort auch zulässig, bislang sind allerdings derartige Entwicklungen allerdings noch nicht durchgeführt worden bzw. in Aussicht.¹⁰³

Auf Basis der vier untersuchten Büroparks lässt sich schließen, dass hierbei ein Gesamtkon- zept, welches Einrichtungen wie z.B. eine Kantine, Geschäfte des täglichen Bedarfs, usw. beinhaltet, nicht existiert. Auch eine Gesellschaft, die den Park durchgehend in der Nut- zungsphase betreibt bzw. managt, wird es seitens der Stadt und der Wirtschaftsförderung nicht geben, es sei denn, ein Investor erklärt sich im Rahmen einer PPP bereit.¹⁰⁴ Der Begriff Büropark sich hier insgesamt lediglich als ein Gebiet bestehend aus mehreren baureifen Grundstücken mit i.d.R. ausschließlicher Büronutzung versteht, bei denen die Ei- gentümer der Grundstücke nach dem Abverkauf durch die Kommunen jeweils verschiedene Firmen sind. Entweder also baut sich das jeweilige Unternehmen dort sein Gebäude in eige- ner Regie oder es mietet Flächen in einem durch einen Investor realisiertes Objekt an, sofern die jeweilige Kommune mit Investoren im Rahmen einer PPP zusammenarbeitet, was noch ehr selten der Fall ist, sich jedoch einer zunehmenden Beliebtheit erfreut. Auch in meiner Befragung anhand des im Anhang aufgeführten Fragebogens sowie durch Telefongespräche konnte ich feststellen, dass sich das gesamte Büroparkkonzept auf öffentlicher Basis von dem privater Entwickler wesentlich unterscheidet. So werden seitens der Kommune z.B. keinerlei Dienstleistungsangebote bereitgestellt und die Grundstücke werden vielmehr von der Stadt voll erschlossen, einzeln an Firmen verkauft und die Kommune hat i.d.R. nach deren Verkauf nichts mehr mit der Verwaltung bzw. dem Management, etc. des Bürostandortes bzw. Büroparks zu tun.¹⁰⁵

3.6 Büroparks bzw. deren Gebäude als Anlageklasse

Bürogebäude in Büroparks in peripheren Lagen stellen bei Vollvermietung vor allem für in- stitutionelle Anleger viel versprechende Immobilieninvestitionen dar.¹⁰⁶ Mit der DB Real Estate, WestInvest, KapHag, CGI, DIFA, Kanam, Medico Fonds, MEAG, u.v.m. sind fast alle namhaften deutschen Immobilienfondsgesellschaften als Eigentümer eines oder mehrerer Gebäude vertreten, die als eine lohnende Kapitalanlage entdeckt haben. Entweder besitzen die Gesellschaft jeweils komplette Büroparks, wie die DB Real Estate den Isar Büropark in München oder den Büropark Focus Teleport in Berlin, oder aber sie besitzen lediglich ein- zelne Gebäude in einem Büropark.¹⁰⁷

So konnte z.B. auch die STEP GmbH¹⁰⁸ bereits mehrere einzelne Gebäude in deren Büropark erfolgreich an Fondsgesellschaften veräußern. Anleger schätzen hinsichtlich Büroparks vor allem die i.d.R. attraktive Lage an einer Autobahn und die Nähe zu einem Flughafen sowie eine ausgewogene Mieterstruktur. Ein Büropark stellt vor allem dann eine lukrative bzw. rentable Investition dar, wenn er durch ein überzeugendes Konzept besticht sowie über ein professionelles Management wie z.B. die STEP GmbH verfügt.

„ Ist der Gewerbepark durch das richtige Konzept und professionelles Management erfolg reich, so ist er für den Investor eine rentable Investition. “ ¹⁰⁹

Im Vergleich zu Innenstadtlagen lassen sich bei Büroparkobjekten an peripheren Standorten- noch relativ hohe Renditen erzielen, was zunehmendes Interesse von Investoren weckt.¹¹⁰

Das Kaufinteresse ist aus Investorensicht i.d.R. dann am größten, wenn das Mietniveau zwi- schen dem peripher gelegenen Büropark und der Innenstadt deutlich auseinanderklafft, so dass eine entsprechend höhere Rendite erzielt werden kann.¹¹¹ Büroparks wecken besonders das Interesse von Investoren, wenn der Standort über eine gute Infrastruktur sowie ein gutes Image verfügt und eine gewissen Qualitätsstandard als auch solvente Mietverträge bietet.¹¹²

3.7 Intransparenz im Segment Büropark

In meiner Recherche konnte ich feststellen, dass Deutschland im Hinblick auf etwaige Auflistungen hinsichtlich einer Bestandsaufnahme sämtlicher bzw. aller bundesweiten Gewerbeparks bzw. Büroparks anderen Ländern wie vor allem den USA noch weit zurück ist. Nach mehreren Telefongesprächen mit verschiedenen Wirtschaftsförderungen als auch Landeswirtschaftsförderungen konnte ich feststellen, dass das Wissen hinsichtlich der Existenz von Büroparks als auch Gewerbeparks in Deutschland sehr unzureichend ist. Über Gewerbeparks bestehen nur ganz vereinzelt Auflistungen der jeweiligen Kommune. Hinsichtlich der Kenntnis über die Existenz der Gewerbeparkspezialisierung Büropark offenbarte sich ein noch unklareres Bild. Hierzu konnte bundesweit keine Landeswirtschaftförderung ausfindig gemacht werden, die eine etwaige Auflistung über Büroparks besitzt.¹¹³

Eine völlig andere Situation findet sich in den USA. Dort offeriert beispielsweise die Zeit- schrift mit dem Titel „Site Selection“ ein Online-Portal namens „Business Parks Directory“, in welchem man nach allen Arten bzw. Typen von Parks in den USA, Kanada und Mexiko ohne große Mühen mittels einer einfachen Suchmaske recherchieren kann. Das in den USA sehr namhafte Magazin versucht, den weltweiten Gewerbeparkbestand zu erfassen. Es lässt sich mittels der Online-Suchmaske eine Selektion zwischen den Typen Industriepark, Büro- park, gemischt genutzter Park und Wissenschaftspark vornehmen. Darüber hinaus kann man speziell nach den jeweiligen Parkspezialisierungen in einer bestimmten Stadt oder überge- ordnet in den jeweiligen Staaten bzw. Ländern recherchieren.¹¹⁴ Auffällig ist auch, dass sich dortzulande schon mehrere Fachzeitschriften intensiver mit dem Thema Gewerbepark sowie der Spezialisierung Büropark auseinandergesetzt haben, hierzu auch weitere namhafte Zeit- schriften wie „Area Development“ und die Zeitschrift namens „Pants, Sites & Parks“. In Deutschland geschieht dies höchstens durch Zeitungsbeilagen z.B. in der FAZ oder dem Handelsblatt.

Darüber hinaus wurden in den USA z.B. zu dem Typ Büropark schon einige Studien durch das namhafte Forschungsinstitut „Urban Land Institute“ mit Sitz in Washington D.C. durchgeführt. Des Weiteren wird durch das Urban Land Institute in diversen Arbeiten und Bücherserien die Entwicklungshistorie der Parks in den USA umfassend dargestellt und einzelne Parks eingehend vorgestellt.¹¹⁵

[...]

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¹ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2004, S. 88 ff.

² Vgl. BulwienGesa AG: Büromarktprognose 2004 - 2008, März 2004, S. 1.

³ Vgl. DTZ Consulting & Research GmbH: Zielgruppenorientierte Produktdifferenzierung, 2004, S. 2.

⁴ Vgl. Gräber, M.: Vom Facility- zum Leerstands-Manager, 2003, S. 22 ff.

⁵ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

⁶ Vgl. Anhang 2: Interview mit Herrn Nicolas Manteuffel, DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, 18.10.2004.

⁷ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

⁸ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2004, S. 85 f.

⁹ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

¹⁰ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

¹¹ Vgl. BulwienGesa AG : Büromarktprognose 2004 - 2008, März 2004, S. 1.

¹² Vgl. o.V.: 2005 wird das Jahr der Gelegenheiten, 2005, S. 1 u. 3.

¹³ Vgl. Falk, B.: Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2000, S. 684.

¹⁴ Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure, 2001, S. 3.

¹⁵ Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure, 2001, S. 7.

¹⁶ Vgl. Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, 1999, S. 236 f.

¹⁷ Die Verfasserin in Anlehnung an Rottke, N./ Wernecke, M.: Vier Phasen des Immobilienzyklus, 2001, S. 10.

¹⁸ Vgl. GIM, Zukunftsorientierte Bürokonzepte, 1999, S. 9.

¹⁹ Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure, 2001, S. 6.

²⁰ Vgl. ULI: Business Park and Industrial Development Handbook, 2001, S. 6 ff.

²¹ Vgl. ULI: Business Park and Industrial Development Handbook, 2001, S. 9 f.

²² Roth-Lindeck, I.: Fremdkörper im Randbereich, 1998, S. 53.

²³ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 23.

²⁴ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 23.

²⁵ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 43 ff.

²⁶ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 34.

²⁷ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 30 ff.

²⁸ Vgl. o.V.: Vermietungsvolumen in Gewerbeparks steigt, 2000, S. 8.

²⁹ Vgl. Roth-Lindeck, I.: Fremdkörper im Randbereich, 1998, S. 53.

³⁰ Roth-Lindeck, I.: Fremdkörper im Randbereich, 1998, S. 53.

³¹ Vgl. Fleurkens, R.: Gewerbeparks, 1996, S. 12.

³² Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 23.

³³ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

³⁴ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 13 f.

³⁵ Vgl. ULI: Research Parks and Facilities, 2001, S. 107 ff.

³⁶ Vgl. ULI: Research Parks and Facilities, 2001, S. 107 ff.

³⁷ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

³⁸ Vgl. Horn, P.: Gut fürs Geschäft, 2000, S. 13 ff..

³⁹ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 196 ff.

⁴⁰ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 14 ff.

⁴¹ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 7.

⁴² Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 13.

⁴³ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁴⁴ Vgl. Horn, P.: Gut fürs Geschäft, 2002, S. 13.

⁴⁵ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 45 f.

⁴⁶ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

⁴⁷ Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

⁴⁸ Vgl. Unterreiner, F. P.: Hohe Grundstückspreise, 1999, S. 16.

⁴⁹ Vgl. o.V: Investoren halten sich derzeit zurück, 1996, S. 17.

⁵⁰ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵¹ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵² Vgl. Göpert, K.: Business- und Gewerbeparks, 2002, S. 44.

⁵³ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁵⁴ Diese Erkenntnis stammt aus den Ergebnissen der in Kapitel 6 aufgeführten empirischen Erhebung.

⁵⁵ Vgl. Fleurkens, R.: Investoren suchen Gewerbeparks, 2001, S. 32.

⁵⁶ Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵⁷ Vgl. Backhaus, C.-D./ Brockhoff, E.: In peripheren Lagen, 1994, S. B3.

⁵⁸ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵⁹ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁶⁰ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2004, S. 88.

⁶¹ Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Logistikflächen, 2002, S. 23.

⁶² Vgl. Gazeley Properties : Magna Park Deutschland, 2004.

⁶³ Vgl. Entwickler wenden sich von Büros ab, 2004, S. 4.

⁶⁴ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁶⁵ Vgl. Jones Lang LaSalle GmbH: Gewerbegebiet Report 2001, S. 11 ff.

⁶⁶ Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Logistikflächen, 2002, S. 23.

⁶⁷ Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Logistikflächen, 2002, S. 23.

⁶⁸ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁶⁹ Vgl. Backhaus, C.-D./ Brockhoff, E.: In peripheren Lagen, 1994, S. B3.

⁷⁰ Vgl. Muncke, G./ Dziomba, M./ Walther, M.: Standort- und Marktanalysen, 2002, S. 179.

⁷¹ Vgl. Muncke, G./ Dziomba, M./ Walther, M.: Standort- und Marktanalysen, 2002, S. 173.

⁷² Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Lagerflächen, 2002, S. 23.

⁷³ o.V: Investoren halten sich derzeit zurück, 1996, S. 17.

⁷⁴ Vgl. GIM, Zukunftsorientierte Bürokonzepte, 1999, S. 8.

⁷⁵ o.V.: Der Gewerbepark der achtziger Jahre, 1996, S. 19.

⁷⁶ Vgl. Kempen, H.: Umbauchancen der Objekte, 1993, S. 20.

⁷⁷ Vgl. Dörr, C.: Randlagen im Mittelpunkt, 1995, S. 24.

⁷⁸ Vgl. Schorer, K.: Moderne Gewerbeparks, 1993, S. 3.

⁷⁹ Pelzl, W.: Standortanalyse für Büroimmobilien, 2003, S. 20.

⁸⁰ IREX AG: Internationales Immobilienvokabular, 2004.

⁸¹ o.V.: Office Park, 2004.

⁸² Vgl. o.V.: Office Park, 2004.

⁸³ Harris, J.: Real Estate Handbook, 2001, S. 400.

⁸⁴ Vgl. Anhang 10: Telefongespräch mit Herrn Stefan Hohgräfe, DB Real Estate am 19.12.2004; Vgl. Anhang 4: Telefongespräch mit Herrn Sven Stricker, Atis Real am 23.11.2004.

⁸⁵ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobiliemarkt in Deutschland, 2004, S. 89.

⁸⁶ o.V.: Auf die Mischung kommt es an, 2004.

⁸⁷ Falk, B.: Handbuch Immobilien-Management, 1997, S. 29 f.

⁸⁸ Jones Lang LaSalle GmbH: Gewerbegebiet Report Deutschland 2001, S. 11.

⁸⁹ Vgl. Anhang 9 : Telefongespräch mit Frau Jutta Zernikow, Wirtschaftsförderungsgesellschaft Bremen mbH, 20.11.2004.

⁹⁰ Vgl. Schorer, K.: Moderne Gewerbeparks, 1993, S. 10.

⁹¹ Büroparks sind hier u.a. inbegriffen.

⁹² Vgl. IVG Immobilien AG: Business- und Technologieparks bieten Synergien, 2003.

⁹³ Vgl. IVG Immobilien AG: Business- und Technologieparks bieten Synergien, 2003.

⁹⁴ Vgl. IVG Immobilien AG: Business- und Technologieparks bieten Synergien, 2003.

⁹⁵ Vgl. Anhang 1: Interview mit Herrn Jürgen Schmid, Deka Immobilien Investment GmbH, 17.12.2004.

⁹⁶ Vgl. Anhang 11: Telefongespräch mit Herrn Baumgartner, KapHag Unternehmensgruppe, 07.01.2005.

⁹⁷ Vgl. Anhang 5: Telefon-Interview mit Herrn Berthold Leise, EWG Essener Wirtschaftsförderungsgesell- schaft mbH, 08.12.2004.

⁹⁸ Vgl. Anlage 8: Telefon-Interview mit Herrn Jörg Stegemann, Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungs- gesellschaft Rheinbach mbH, 07.12.2004.

⁹⁹ Vgl. Anlage 8: Telefon-Interview mit Herrn Jörg Stegemann, Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungs- gesellschaft Rheinbach mbH, 07.12.2004.

¹⁰⁰ Vgl. Anhang 5: Telefon-Interview mit Herrn Berthold Leise, EWG Essener Wirtschaftsförderungsgesell- schaft mbH, 08.12.2004.

¹⁰¹ Vgl. Anhang 5: Telefon-Interview mit Herrn Berthold Leise, EWG Essener Wirtschaftsförderung,

08.12.2004.

¹⁰² Vgl. Anlage 8: Telefon-Interview mit Herrn Jörg Stegemann, Wirtschaftsförderungs- und Entwicklungs- gesellschaft Rheinbach mbH, 07.12.2004.

¹⁰³ Vgl. Anlage 9: Interview mit Frau Jutta Zernikow, Wirtschaftsförderungsgesellschaft Bremen mbH, 20.11.2004.

¹⁰⁴ Vgl. Anlage 9: Interview mit Frau Jutta Zernikow, Wirtschaftsförderungsgesellschaft Bremen mbH, 20.11.2004.

¹⁰⁵ Vgl. Anlage 9: Interview mit Frau Jutta Zernikow, Wirtschaftsförderungsgesellschaft Bremen mbH, 20.11.2004.

¹⁰⁶ Vgl. Fleurkens, R.: Investoren entdecken wieder Gewerbeparks, 2000, S. 13.

¹⁰⁷ Vgl. Steinforth, M.: Das Seestern-Quartier, 2004.

¹⁰⁸ Die STEP GmbH ist die Betreibergesellschaft des in Kapitel 5 dargestellten Stuttgarter Engineering Park.

¹⁰⁹ Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 40.

¹¹⁰ Vgl. Fleurkens, R.: Investoren entdecken wieder Gewerbeparks, 2000, S. 13.

¹¹¹ Vgl. Unterreiner, F.P.: Hohe Grundstückspreise, 1999, S. 16.

¹¹² Vgl. Brings, H.-G.: Professionelles Marketing gefragt, 1999, S. 23.

¹¹³ Telefoniert wurde stichprobenartig mit Landeswirtschaftsförderungen im gesamte Bundesgebiet als auch Wirtschaftsförderungen auf regionaler Ebene.

¹¹⁴ Vgl. Conway Data Inc.: Business Parks Directory, 2005.

¹¹⁵ Vgl. Schorer, K.: Moderne Gewerbeparks, 1993, S. 17.