Funktionsweise des Bausparvertrags. Wann lohnt er sich?

Inhalt

1. Einleitung

2. Funktionsweise des Bausparvertrags
2.1. Prinzip des Bausparens
2.2. Abschlussphase
2.3. Ansparphase
2.4. Zuteilungsphase
2.5. Finanzierungsphase

3. Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?
3.1. Renditesparen
3.2. Wohnwirtschaftliche Maßnahmen

4. Schlusswort

1. Einleitung

Das Bausparen basiert auf einer langen Tradition. Bereits 1775 entstand in Birmingham die erste Bausparkasse. Im Jahr 1885 folgte in Bielefeld die Gründung der ersten Bausparkasse in Deutschland.^[1] Stand 2015 existieren in der Bundesrepublik rund 29,6 Millionen Bausparverträge mit einem Bausparsummenvolumen von 876,3 Milliarden Euro unter der Verwaltung von privaten als auch öffentlich-rechtlichen Bausparkassen.^[2] Der Leitgedanke des Bausparens blieb dabei von dem Wandel der Zeit unberührt. Zur Erfüllung des Wunsches von Wohneigentum schließt sich eine Gruppe von Bauwilligen zu einer Zweckspargemeinschaft zusammen und wirtschaftet in und aus einem gemeinsamen Topf. Ziel ist es, durch das kollektive sparen, auf schnelleren Weg das benötigte Kapital, mittels Spareinlagen und einem zinsgünstigen Darlehen zu erlangen.^[3] Die Bausparkassen haben den hierbei zugrundeliegenden Bausparvertrag stetig an die wandelnden Bedingungen und Kundenbedürfnissen durch eine Vielzahl an Tarifangeboten und Zusatzoptionen angepasst. Die essentielle Funktionsweise dieses Finanzproduktes ist dabei konstant geblieben. In Hinblick auf die flexiblen Vertragsbedingungen, staatlichen Förderungen, und letztlich auch als wichtige Säule der privaten Altersvorsorge gewinnt der Bausparvertrag für viele an Attraktivität und gibt Anreize für den Abschluss in den unterschiedlichsten Lebensphasen der Zielgruppen.

Das Ziel dieser Studienarbeit besteht im ersten Schritt darin, die komplexe Funktionsweise des Bausparvertrages herauszuarbeiten und aufzuzeigen. Zu diesem Zweck wird zunächst im Kapitel 2.1. das Grundprinzip des Bausparens an sich näher beleuchtet. Zur Darstellung der Funktionsweise und des Mechanismus dieses Finanzproduktes stehen die Phasen, die der Bausparvertrag durchläuft im Vordergrund. Letztlich werden hierzu die entsprechenden Vertragsbestandteile aufgezeigt und durch konkrete Rechenbeispiele verdeutlicht. Ausgangsdaten sind die Zahlenwerte in der Abbildung 3. Diese werden in den entsprechenden Kapiteln um weitere Elemente ergänzt.

Im zweiten Schritt folgt im Kapitel 3 die Fokussierung auf die Frage: Wann lohnt sich ein Bausparvertrag? Zur Beantwortung dieser Frage wird zunächst das Sparmotiv und anschließen die Verwendung für wohnwirtschaftliche Maßnahmen thematisiert.

2. Funktionsweise des Bausparvertrags

Die rechtlichen Rahmenbedingungen bilden die Grundlage für die Funktionsweise des Bausparvertrags. Beim Abschluss des Sparvertrags und des darauffolgenden Darlehensvertrags mittels zwei übereinstimmender Willenserklärungen, handelt es sich um ein gegenseitiges Geschäft zwischen Bausparer und Bausparkasse. Hier kommen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über das Zustandekommen von Verträgen zum Tragen. Da zur Regelung des Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien lediglich die Vorschriften des Schuldrechts nicht ausreichen, legen die Bausparkassen Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge (ABB) als rechtlichen Grundstein fest. Diese können unter den Bausparkassen voneinander abweichen. Als unverbindlichen Leitfaden der ABB, hat der Verband der privaten als auch der öffentlich-rechtlichen Bausparkassen Musterbedingungen ausgearbeitet.^[4] Im Rahmen dieser Studienarbeit gelten die Muster-ABB des Verbands privater Bausparkassen vom 21.03.2016. (vgl. Anhang 1). Der Inhalt regelt die Bedingungen für den Geschäftsverkehr der Vertragsparteien und ist im Aufbau der Paragraphen überwiegend gleichförmig.^[5] Exemplarisch regelt so § 2 I die Höhe des monatlichen Sparbeitrags.^[6]

Zur Veranschaulichung der Funktionsweise dient eine Untergliederung des Vertrags in einzelne Bausparphasen. In der Literatur reicht das Modell von zwei^[7] bis hin zu vier Phasen.^[8] Im Rahmen dieser Arbeit wird von den vier Zeitabschnitten nach Laux ausgegangen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1

Die Zeitspanne des ersten und dritten Stadiums kann hierbei gegen Null tendieren. Das ist der Fall, wenn die Abschlussgebühr bereits bei Vertragsabschluss bezahlt wird^[9] oder exakt zum Zuteilungszeitpunkt die volle Bausparsumme zur Auszahlung kommt. Für die Anspar- und Finanzierungsphase sind langfristige Zeitabschnitte, über mehrere Jahre vorgesehen. Diese sind abhängig von den vereinbarten Bedingungen wie zum Beispiel das Mindestsparguthaben nach § 4 II c) ABB und den tatsächlich erbrachten Leistungen des Bausparers.8

2.1. Prinzip des Bausparens

Vor dem Einstieg in die Funktionsweise des Bausparvertrags, ist zunächst das Prinzip des Bausparens näher zu beleuchten. Die Grundidee lässt sich anhand eines Beispiels erklären: Zehn Personen mit dem Ziel des Wohneigentumserwerbs besitzen kein Eigenkapital. Jeder hat die Möglichkeit, ein Zehntel der Erwerbskosten von 100 Geldeinheiten (=GE) pro Jahr weg zu sparen. Die Erwerbskosten stellen simplifiziert die Bausparsumme dar. Die Bauwilligen bräuchten jeweils 10 Jahre um das benötigte Kapital aufzubringen. Schließen sie sich zu einem Kollektiv zusammen, und sparen jeweils 10 GE/Jahr in einen gemeinsamen Topf, so kann bereits nach dem ersten Jahr einer Person das benötigte Kapital zur Verfügung gestellt werden. Dieses setzt sich sodann aus 10 GE aus der Rückzahlung der Sparleistung und 90 GE als Bauspardarlehen, wobei von dem Kapitalempfänger ab dem nächsten Jahr ein Zehntel der Bausparsumme als Tilgungsleistung in den Topf fließt. Nach dem zweiten Jahr kann dem zweiten Bauwilligen die Bausparsumme zugeteilt werden. Diese besteht sodann aus 20 GE aus der Sparrückzahlung und einem Darlehen von 80 GE. Der Ablauf folgt bis zur Zuteilung des Zehnten Bauwilligen. Der Sparende durchläuft so je eine Spar- und Tilgungsphase.^[10] (vgl. Anhang 2) Aus Sicht des Bausparkollektives lässt sich folgende Übersicht ableiten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2

Die Wartezeit verringert sich dadurch von 10 auf durchschnittlich 5,5 Jahre. Laux verweist darauf, dass in der Praxis durch eine Vielzahl von Einflüssen, wie beispielsweise unterschiedliche Bausparsummen und Zinsen, Abweichungen auftreten. Weiter handelt es sich hier um ein geschlossenes und nicht wie in der Praxis um ein offenes System mit stetigen Zu- und Abgängen.^[11] Zudem gibt es bei der letzten Zuteilung im zehnten Jahr keinen Vorteil bei der Wartezeit.^[12] Daher bedarf es einem objektiven Zuteilungsverfahren. (siehe 2.4)

2.2. Abschlussphase

Voraussetzung ist zunächst der Antrag auf Abschluss eines Bausparvertrages. Die Annahme erfolgt durch die Bausparkasse mittels Übersendung einer Bausparvertragsurkunde.^[13]

Bausparsumme: € 50.000

Essentieller Vertragsbestandteil ist die Bausparsumme (BS). Bestehend aus einer Guthabens- und Darlehenskomponente, bestimmt Sie das Volumen, welches bei Zuteilung aus dem Gemeinschaftstopf entnommen wird. Von Ihr hängen zahlreiche Bestimmungsgrößen des Vertrages ab, wie u.a. Sparrate, Annuität, Mindestbesparung und Darlehensanspruch.^[14] Die Berechnung erfolgt dabei grundsätzlich prozentual von der BS. Ausnahme bildet der Regelsparbeitrag und die Zins- und Tilgungsrate, welche in Promille dargestellt werden. Die BS lehnt sich an den Finanzierungsbedarf aber auch an die finanzielle Belastbarkeit des Sparers an, und ist stets auf volle 1000 € festgesetzt.^[15] Die BS legt daher das Vertragsgerüst fest. Exemplarisch dient hierzu folgende Abbildung.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3

Wie in der Abbildung 2 angedeutet fällt bei Vertragsbeginn eine Abschlussgebühr an. Sie bewegt sich je nach Bausparkasse meist zwischen 1% und 1,6%. Diese beziehst sich auf die BS und ist in den ABB unter §2 geregelt. Das neueröffnete Bausparkonto wird hierzu mit der Abschlussgebühr belastet, sodass die Verrechnung mit den Regelsparbeiträgen erfolgt.^[16]

Der Abschluss der Verträge erfolgt nach Tarifen. Während die ABB den rechtlichen Rahmen setzen, regelt der Tarif die monetären Vereinbarungen. Laux gliedert das Tarifangebot in Standard- und Optionstarife. Während die Standardtarife in ihrer Ausgestaltung fix sind, erhält der Bausparende bei Optionstarifen mehr oder minder ausgeprägte Wahl- und Änderungsrechte. Das Optionsrecht bezieht sich dabei meist auf die Ausgestaltung der Laufzeit – damit verbunden auch die Spar und Tilgungsbeiträge - sowie der Zinsversion.^[17]

2.3. Ansparphase

Nach den ABB §2 Abs. 1 ist monatlich ein Regelsparbeitrag zu entrichten. Das Sparen ist die Voraussetzung für die Zuteilung und den daraus entstehenden Darlehensanspruch. Hierbei bilden die Sparbeiträge die Refinanzierungsmittel für die bereits zugeteilten Darlehen. Wie bereits in Kapitel 2.2. vorweggenommen, wird der Sparbeitrag in Promille dargestellt und von der BS definiert. Dieser bewegt sich bei den deutschen Bauspartarifen zwischen 3‰ bis hin zu 8 ‰.^[18] Bei einer BS von 50.000 € und einem Regelsparbeitrag von 4 ‰ ergibt sich folgendes Zahlenbeispiel:

50.000 € (=BS) x 0,004 = 200 € = Regelsparbeitrag pro Monat

Die Zahlung des Regelsparbeitrages ist nicht verpflichtend.^[19] Er stellt mehr einen Richtgröße für den Sparer dar. Bei Zahlungsaussetzung verlängert sich jedoch der Zeitraum zur Erreichung der Mindestbesparung. Weiter kommt es dadurch später oder ggf. gar nicht zur Zuteilung und dem damit verbundenen Darlehensanspruch.^[20] § 2 II der ABB verlangt bei Sonderzahlungen eine Zustimmung der Bausparkasse, jedoch sind in der Praxis während der Spar- und auch der Darlehensphase Sondertilgungen jederzeit möglich.^[21] Der Bausparvertrag bietet hierdurch eine ausgeprägte Flexibilität im Vergleich zu alternativen Finanzprodukten.

Nach §3 ABB zahlt die Bausparkasse Zinsen auf das Bausparguthaben. Inbegriffen sind dabei u.a. auch Sonderzahlungen und staatliche Förderungen. Die Verzinsung ist tariflich fixiert und unterliegt keinen variablen Marktzinssätzen. Bei Standardtarifen beträgt sie etwa 1% - 1,5 %. Die Zinsgutschrift erfolgt grundsätzlich jährlich zum Jahresende, unterliegt einer taggenauen Berechnung und wird thesauriert.^[22].Römhild verweist darauf, dass die tariflichen Guthabens- und Darlehenszinsen in einem Abhängigkeitsverhältnis zu einander stehen.^[23] So ermöglicht ein geringer Guthabens Zinssatz der Bausparkasse auch die Gewährung niedriger Darlehenszinsen. Zinserträge aus Bausparverträgen unterliegen seit dem 01.01.2009 der Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. 1,375 % Solidaritätszuschlag. Bei Erteilung eines Freistellungsauftrages, werden Zinserträge bis zur Höhe des Freistellungsaufträges nicht versteuert. Der Sparer-Pauschalbetrag nach §20 Abs. 9 EStG beträgt 801 €. Für zusammen veranlagte Ehepartner, bzw. Lebenspartner das doppelte, 1601 €.^[24]

Auch die Kündigung durch die Bausparkasse oder den Bausparer gilt es zu beleuchten. Zwar hat die Bausparkasse bei Zahlungsverzug in der Sparphase nach §15 II a) ABB das Recht auf Kündigung, jedoch wird in der Praxis kaum davon Gebrauch gemacht. Von Seiten des Bausparers kann der Vertrag gem. §15 I ABB jederzeit gekündigt werden. Der Paragraph beschreibt zudem, dass die Rückzahlung des Guthabens nicht unmittelbar nach Kündigung, sondern zu einem späteren Zeitpunkt ggf. unter Einbehaltung eines Diskonts erfolgt.

Weiter erlaubt die Flexibilität dieses Finanzproduktes Vertragsänderungen. Die Regelungen hierzu erfolgen in §13 der ABB. Es wird nach vier Änderungsszenarien unterschieden. Dazu gehören die Teilung und die Zusammenlegung von Bausparverträgen. Nach Kundenwunsch werden hierbei Bausparsumme und Guthaben auf die bzw. den neuen Vertrag umdisponiert. (vgl. Anhang 3) Bei Änderungen des Finanzierungsbedarfs des Bauwilligen bieten sich die Optionen der Erhöhung oder Ermäßigung der BS an. Voraussetzung bei der Erhöhung ist, dass die BS noch nicht zugeteilt und ausgezahlt wurde. Eine Ermäßigung setzt voraus, dass die neue BS das Guthaben nicht unterschreitet.^[25] (vgl. Anhang 4) Jede Änderung ist zuvor von der Bausparkasse zu genehmigen. (§13 I ABB). Auch die Kombination von Änderungsszenarien ist möglich.^[26]

Für einen möglichst umfangreichen Einblick in die Funktionsweise des Bausparvertrages, ist auf die staatlichen Förderungen zu verweisen. Förderberechtigte sind meist Arbeitnehmer, inkl. Beamter, wobei die Zahlung von der Einkommenssituation abhängig ist.^[27] Die folgende Abbildung 4 zeigt eine Zusammenstellung der Förderungen und deren Voraussetzungen.^[28]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4

2.4. Zuteilungsphase

Die Zuteilung definiert das primäre Ziel des Bausparvertrags, die Bereitstellung der BS. Damit verbunden ist die Auszahlung von Bausparguthaben und eines Darlehens für wohnwirtschaftliche Verwendung.^[29] Die Zuteilung ist nach §4 II c) der ABB an drei Voraussetzungen geknüpft, Mindestsparzeit, Mindestansparung und Mindestbewertungszahl.

Zunächst legt die Mindestsparzeit^[30] eine Zeitspanne fest, innerhalb der die Zuteilung ausgeschlossen ist. Tarifabhängig liegt sie meist bei 18 – 24 Monaten, beginnend ab Vertragsabschluss.^[31]

Die Mindestansparung beschreibt die geldliche Voraussetzung. Bedingt an die Tarifwahl, liegt die erforderliche Mindestbesparung im Bereich der Standardtarife meist bei 40% der BS.^[32]

Eine Vielzahl an Verträgen erfüllt diese beiden Voraussetzungen. Zur Gewährleistung einer gerechten Verteilung der Geldmittel, legen die Bausparkassen Zuteilungssysteme auf Basis von Bewertungszahlen (BZ) fest. Dadurch wird die Sparleistung gemessen. Die Formel zur Berechnung der BZ variiert zwischen den Bausparkassen, basiert jedoch auf dem einheitlichen Prinzip von „ Zeit mal Geld “.31 Hierbei setzt der Nenner die Sparleistung mit der BS in ein Verhältnis. Der Zähler berücksichtigt die tatsächlichen individuellen Sparleistungen.^[33] Römhild fasst zusammen, dass „ je länger eingezahlt wird und je höher die geleisteten Beiträge, desto schneller wächst die BZ “.^[34] Die Bausparkassen legen tarifbedingt eine Mindestbewertungszahl fest. Für einen Standardtarif kann so beispielsweise folgende Formel angewandt werden.

[...]

^[1] Vgl. Römhild, Gudrun, Verbraucherzentrale, 2010, S. 4.

^[2] Vgl. http://www.bausparkassen.de/index.php?id=bausparkassen_auf_einen_blick

^[3] Vgl. Römhild, Gudrun, Verbraucherzentrale, 2010, S. 4.

^[4] Vgl. Lemberg, Jörg, et al, Bausparwissen, 2012, S.6.

^[5] Vgl. Römhild, Gudrun, Verbraucherzentrale, 2010, S.9.

^[6] Den Rechtlichen Mantel um die Bausparkassen bildet das Kreditwesengesetz. Aufgrund der Besonderheit des Bauspargeschäfts wurden Bausparkassengesetz und -Verordnung verabschiedet

^[7] Vgl. Münster, et al., Bausparkassenfachbuch, 2009, S.35.

^[8] Vgl. Laux, Hans, Bausparfinanzierung, 2005, S.15.

^[9] Der Bausparvertrag ist mit der vollständigen Bezahlung der Abschlussgebühr eingelöst.

^[10] Vgl. Münster, et al., Bausparkassenfachbuch, 2009, S.29.

^[11] Vgl. Laux, Bausparfinanzierung, 2005, S. 14 f.

^[12] Vgl. May, et al., Bausparen, 2014, S.15.

^[13] Vgl. Münster, at al., Bausparkassenfachbuch, 2009, S.166.

^[14] Vgl. Bertsch, Bauspartechnik, 1998, S.31.

^[15] Vgl. Lemberg, Bausparen, 2014, S.33.

^[16] Vgl. Götz, Grundlagen, 2000, S. 63.

^[17] Vgl. Laux, Bausparfinanzierung, 2005, S.25 - 27.

^[18] Vgl. Laux, Bausparfinanzierung, 2005, S. 31 - 33.

^[19] Vgl. Münster, Bausparkassenfachbuch, 2009, S.170.

^[20] Vgl. Götz, Grundlagen, 2000, S.63.

^[21] Vgl. Lemberg Bausparwissen, 2014, S.9

^[22] Vgl. Laux, Bausparfinanzierung, 2005, S.36.

^[23] Vgl. Römhild, Verbraucherzentrale, 2010, S.15.

^[24] Vgl. Lemberg, Bausparwissen, 2012, S.11

^[25] Vgl. May, et al., Bausparen, 2014, S.69-76

^[26] Vgl. Laux, Bausparfinanzierung, 2005, S.47.

^[27] Vgl. Lemberg, Bausparwissen, 2012, S.14.

^[28] Einkommensunabhängig und an Fördervoraussetzungen gebunden, können im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung staatliche Leistungen in Form von Altersvorsorgezulagen bezogen werden.

^[29] Vgl. Bertsch et. al., Bauspartechnik, 1998, S. 156

^[30] Auch Mindestwartezeit genannt

^[31] Vgl. Römhild, Verbraucherzentrale, 2010, S.17.

^[32] Vgl. May et al., Bausparen, 2014, S.81.

^[33] Vgl. Münster, Bausparkassenfachbuch, 2009, S.180-181

^[34] Römhild, Verbraucherzentrale, 2010, S.18.