Die Mietpreisbremse als Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und ihre Auswirkungen in Deutschland

Gliederung

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

A Einleitung

В Mietpreisbildung
B.l Aktuelle Situation am Wohnungsmarkt
B.ll Vergleichsmietensystem
B.II.1 Ortsübliche Vergleichsmiete
B. ll.2 Mietspiegel
B.lll Entwicklung der Mietpreise
B.IV Mietpreisbindung

c Mietpreisbremse
c.l Historische Entwicklung von Mietpreisbegrenzungen
c.ll Mietrechtsnovellierungsgesetz
C. II.1 Argumente für den Regelungsbedarf
C.II.2 Ziele des Gesetzes
C.II.3 Umsetzung des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs
C.II.4 Kritik an der gesetzlichen Regelung
c.lll Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
C.111.1 Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt
C.lll.2 Alternativen zum MietNovG
c.lll.2.a) Verbesserung des MietNovG
c.lll.2.b) Ergänzungen zum MietNovG
C.III.2.C) Maßnahmenplan
c.lll.2.d) Sozialer Wohnungsbau
c.lll.2.e) Wohnkostenbremse

D Fazit

Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Entwicklung der Bevölkerung in Darmstadt, Darmstadt-Dieburg, Hessen und Deutschland

Abb. 2: Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen

Abb. 3: Umfrage zur Möglichkeit bezahlbaren Wohnraum zu finden

Abb. 4: Bevölkerung Deutschlands bis 2060

Abb. 5: Übersicht der aktuellen Mietpreise in Deutschland

Abb. 6: Mietpreistrends in Darmstadt nach Stadtteilen

Abb. 7: Preistrends für Bestandsimmobilien in Darmstadt-Mitte

Abb. 8: Preistrends für Bestandsimmobilien in Darmstadt-Ost

Abb. 9: Wohnlagenklassen im Bereich Darmstadt-Ost

Abb. 10: Preistrends für Bestandsimmobilien in Kranichstein

Abb. 11: Sozialwohnungen in Deutschland 2002-2013

Abb. 12: Sozialwohnungsbestand in Darmstadt 1987-2010

Abb. 13: Entwicklung der Berliner Angebotsmieten mit "Verdacht auf Mietpreisbremse"

Abb. 14: Auswertung der Wirksamkeit der Mietpreisbremse in Darmstadt

Abb. 15: Verschiebung der Angebotskurve bei Angebotserhöhung

Abb. 16: Konversionsflächen im Stadtgebiet Darmstadt

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Abweichung von Bestands- zu Angebotsmieten in deutschen Großstädten

Tab. 2: Berechnungsgrundlage des Mietspiegels Darmstadt

Tab. 3: Berechnung der Zu- und Abschläge von Lage, Baujahr und Grundriss des Mietspiegels Darmstadt

Tab. 4: Berechnung der Zu- und Abschläge von Wohnungs- und Gebäudemerkmalen des Mietspiegels Darmstadt โ

Tab. 5: Berechnung der Zu- und Abschläge für Energetische Ausstattung und Beschaffenheit des Mietspiegels Darmstadt ľ

Tab. 6: Berechnung der Zu- und Abschläge für Modernisierung des Mietspiegels Darmstadt

Tab. 7: Übersicht zu aktiven Mietpreisbremsen

Tab. 8: Fertiggestellte Wohnungen in Deutschland nach Art der Baumaßnahme

Tab. 9: Zentrale Ergebnisse des Regressionsmodells der Analyse der Wirksamkeit der Mietpreisbremse

Tab. 10: Daten zur Analyse der Wirksamkeit der Mietpreisbremse in Darmstadt

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A Einleitung

״Wohnungen sind keine Ware, sondern das Zuhause von Menschen.“^[1] Wohnraum ist also ein unerlässliches Gut für jeden Einzelnen.^[2] Derzeit sind in Deutschland rund 54% aller 36 Mio. bewohnten Wohnungen gemietet.^[3] Auf dem Mietwohnungsmarkt steigen die Wiedervermietungsmieten von Bestandswohnungen in Großstädten aufgrund der Urbanisierung überdurchschnittlich an und liegen häufig in erheblichem Maße über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Aufgrund dessen wird es in Ballungsgebieten immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.^[4]

Immer häufiger kommt die Frage auf, wie das Problem der Verknappung von Wohnraum und die damit verbundene Erhöhung der Mietpreise bei der Wiedervermietung von Wohnraum beseitigt werden kann. Eine Möglichkeit sieht die Bundesregierung in der Einführung der Mietpreisbremse zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten. Um überhöhten Mietpreisen entgegen zu wirken, ist am 01.06.2015 die Mietpreisbremse in Form des Mietrechtsnovellierungsgesetzes in Kraft getreten, welche die Mietpreise bei der Wiedervermietung auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% begrenzen soll.

Die Mietpreisbremse stellt aktuell ein gesellschaftlich bedeutendes und stark diskutiertes Thema dar. Sowohl Politik, als auch Immobilienwirtschaft verhandeln darüber, in welchem Maß der Wohnungsmarkt reguliert werden sollte. Währenddessen wird der Wohnraum bei steigenden Bevölkerungszahlen immer knapper.^[5]

In dieser Bachelor-Thesis werden das Mietrechtsnovellierungsgesetz und die beinhaltete Mietpreisbremse näher erläutert und ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt genauer betrachtet.

Zunächst wird die Mietpreisbildung im Allgemeinen dargestellt. Hierfür wird die derzeitige Wohnungssituation in Deutschland erörtert. Anschließend werden Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmiete erläutert, auf deren Einflussfaktoren Bezug genommen und als Beispiel näher auf den Mietspiegel der Stadt Darmstadt eingegangen. Als letztes Kapitel der Mietpreisbildung wird das Modell der Mietpreisbindung näher erläutert.

Nach der Darlegung der Zusammensetzung der Mietpreise in Deutschland wird die Mietpreisbremse dargestellt. Hier wird zunächst auf das Mietrechtsnovellierungsgesetz sowie die Argumente für den Regelungsbedarf auf angespannten Wohnungsmärkten und die gewünschten Ziele eingegangen. Im Anschluss wird die konkrete Umsetzung des Gesetzes dargestellt und auf kritikfähige Punkte verschiedener Akteure eingegangen.

Zuletzt werden die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Wohnungsmarkt konkret beleuchtet, indem auf Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt eingegangen wird. Außerdem werden sowohl verbesserungswürdige Aspekte als auch verschiedene Alternativen zum Mietrechtsnovellierungsgesetz dargestellt, welche denselben Effekt der Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwächere Haushalte haben sollten.

Das Ziel dieser Bachelorarbeit liegt darin, sowohl positive als auch negative Veränderungen für den Wohnungsmarkt zu definieren und hierdurch mögliche Argumente für die Fortsetzung oder für die Einschränkung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes zu finden. Es sollen durchsetzbare Möglichkeiten aufgezeigt werden, um Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zugänglich zu machen.

В Mietpreisbildung

В.I Aktuelle Situation am Wohnungsmarkt

Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Hierbei handelt es sich um ״Bedürfnisse, die befriedigt werden müssen, damit der Mensch sein überleben sichern kann.“^[6] Jeder Mensch benötigt eine Wohnung, um sein Existenzminimum zu sichern und einen gewissen Lebensstandard erhalten zu können. Doch nicht nur der Besitz einer Wohnung zählt zum Erhalt der Lebensqualität eines Einzelnen. Hinzu kommen Faktoren, die den Standort der Wohnimmobilie attraktiv machen. Ein großer Arbeitsmarkt, eine ausgebaute Infrastruktur, ein breites kulturelles Angebot und ökologische Aspekte zählen für viele Menschen zu einem positiven Wohnumfeld dazu. Diese Aspekte finden sich in eher in der Großstadt als in ländlichen Regionen wieder. Es folgt ein stark positiver Wanderungssaldo in deutsche Großstädte sowie als Wechselwirkung eine Abwanderung in ländlich geprägten, strukturschwachen Gebieten, welche sich abseits von wirtschaftsstarken Zentren befinden.^[7] Im Vergleich lebten 1950 lediglich 68% der Deutschen in Städten, wogegen sich der Anteil bis 2015 auf 74% vergrößerte. Im Jahr 2030 wird mit einer städtischen Bevölkerung von 78% gerechnet.^[8] Der Trend geht immer weiter in Richtung städtischem Lebensraum.

Zunächst ist darzulegen, dass die Begriffe Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage nicht identisch sind. Wohnungsbedarf ist ein normativer Begriff, zu wessen Ermittlung Bedarfsnormen festgelegt werden müssen. Der Wohnungsbedarf orientiert sich nicht am Einkommen^[9], er ist durch gesellschafts­und wohnungspolitische Wertvorstellungen, ergänzt durch die subjektiven Wohnwünsche der Nachfrager, geprägt.^[10] Bei der Wohnungsnachfrage werden Mietvertragsabschlüsse realisiert. Es handelt sich um die kaufkräftige Nachfrage der Haushalte. ״Die Nachfrage ist abhängig von den Einkommen der privaten Haushalte, deren individuellen Präferenzen und dem Preisniveau des Wohnens.“^[11]

Das Bevölkerungswachstum in Großstädten hat eine erhöhte Nachfrage nach Wohnraum und hieraus resultierend einen Anstieg der Mietpreise zur Folge. In den betroffenen Großstädten wird es zunehmend schwieriger eine Wohnung zu finden. Dies wirkt sich zum einen negativ auf die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort aus, zum anderen ergeben sich negative Auswirkungen für die städtischen Haushalte, da die Unterkunftskosten für Sozialleistungsempfänger stetig steigen. Einen weiteren negativen Effekt stellt die Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten aus nachgefragten Wohngebieten dar.^[12] Dieser Effekt der Gentrifizierung verändert ganze Stadtteile, was aufgrund des Ausschlusses verschiedener Personengruppen zu der Bildung von sozial geschwächten Stadtgebieten führen kann.^[13]

Abb. 1: Entwicklung der Bevölkerung in Darmstadt, Darmstadt-Dieburg, Hessen und Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Stadt DA, 2015

Als Beispiel für eine Großstadt wird nachfolgend Darmstadt dargestellt, welche als Wissenschaftsstadt sehr attraktiv im Zuzug von Familien, Studenten sowie berufstätigen Einzelpersonen ist und sich derzeit bundesweit auf dem dritten Platz der Städte mit der höchsten Zuzugsquote befindet. Die Bewohner schätzen insbesondere die "flächendeckende gute Infrastruktur, eine durchgängige Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln und gute Naherholungsmöglichkeiten in allen Stadtteilen" an ihrem Wahlzuhause.^[14]

Aus Abb. 1 werden stark steigende Bevölkerungszahlen im Raum Darmstadt Dieburg, insbesondere in Darmstadt, deutlich. Zum Stichtag 30.06.2016 betrug die Einwohnerzahl in der Wissenschaftsstadt 158.657. Im Vergleich zu 2006 entspricht dies einem Anstieg der Bevölkerung innerhalb der letzten zehn Jahre von mehr als 13%. 63% aller Stadtbewohner sind im Darmstädter Zentrum ansässig.^[15] Obwohl Innenstadt und Außenbereiche in ihrer Fläche nur gering voneinander abweichen, zieht es prozentual immer mehr Menschen in das Zentrum.^[16] Gründe hierfür lassen sich in der Nähe zu öffentlicher Infrastruktur, einer Vielzahl an Einkaufsmöglichkeiten oder ähnlichem finden. Ein weiterer entscheidender Aspekt liegt darin, dass Darmstadt eine Universitätsstadt ist. Im Stadtgebiet finden sich drei verschiedene staatliche Universitäten und Hochschulen mit insgesamt mehr als 42.500 Studierenden.^[17] Durch die Attraktivität des Bildungswesens zählt Darmstadt zu einer von deutschlandweit 18 Schwarmstädten. Junge Erwachsene im Alter von 20-35 Jahren konzentrieren sich insbesondere auf diese Städte, da sie von Universitäten und Hochschulen geprägt sind, welche einen guten Ruf im Bildungswesen besitzen. Es wird davon ausgegangen, dass rund 30% der Studenten einen Wohnsitz in Darmstadt haben.^[18]

Die Beliebtheit innerstädtischer Wohnlagen wird aus Abb. 2 deutlich. Es werden die Unterschiede zwischen den verschiedenen Wohnlagen in deutschen Großstädten anhand den Beispielen Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main aufgezeigt.

Abb. 2: Mittlere Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen mit mittlerer Ausstattung und Wohnungsgröße nach Wohnlagen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: BT-Drs 18/3121, 2014, 8 (eigene Darstellung)

Es werden Abweichungen von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete für Mietwohnungen nach verschiedenen Wohnlagen aufgezeigt. Je nach Mietspiegelunterscheidungen der verschiedenen Städte wird in gute, mittlere und einfache Wohnlage unterschieden. Lediglich in Hamburg lassen sich kaum Abweichungen zwischen normaler und guter Wohnlage erkennen. Sowohl in Berlin, als auch in München werden große Unterschiede bei der Abweichung von ortsüblicher Vergleichsmiete und Angebotsmiete zwischen einfacher, mittlerer und guter Wohnlage deutlich. Besonders erkennbar wird der Unterschied in Frankfurt. Die Differenz zwischen einer sehr guten Lage oder Innenstadtlage übersteigt die Differenz von Wohnungen in einfacher oder sehr einfacher Lage um rund ein Drittel.^[19] Aufgrund der Bevorzugung der meisten Stadtbewohner, eine Wohnung im Zentrum zu bewohnen, übersteigt die Nachfrage das Angebot erheblich. Bei vielen Ansässigen herrscht keine Bereitschaft, aus der Stadt weg, in weniger trendige Bezirke umzuziehen.^[20] Für zentrumsnahe Wohnungen besteht im Gegensatz zu stadtferneren Bezirken ein Nachfrageüberhang.

Durch die angespannte Wohnsituation in Großstädten ist auch die Zufriedenheit der Bewohner beeinträchtigt. Haushalte in Deutschland geben im Durchschnitt rund ein Viertel des Nettoeinkommens für Miete aus, damit ist Wohnen das teuerste Konsumgut. Je niedriger das Haushaltseinkommen ist, desto höher ist im Gegenzug die relative Belastung des Einkommens. In Hessen ist die Belastung bei Geringverdienern mit einem Einkommen von weniger als 1.000 € im Monat doppelt so hoch wie bei Durchschnittsverdienern.^[21] Durch die stetig steigenden Mietausgaben bleibt immer weniger Einkommen zur freien Verfügung.

Abb. 3: Umfrage zur Möglichkeit bezahlbaren Wohnraum zu finden

Umfrage zur Möglichkeit bezahlbaren
Wohnraum zu finden

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statista, 2016b

Aus Abb. 3 geht die Zufriedenheit von Mietern zur Möglichkeit bezahlbaren Wohnraum in Großstädten zu finden hervor. Während die Zufriedenheit in Leipzig als Stadt mit einem niedrigeren Mietenniveau sehr hoch ist und die Mieter mit der Beschaffung von Wohnraum zu rund 72% voll oder hauptsächlich zufrieden sind, ist die Lage in den anderen Städten angespannter. Besonders München und Hamburg sind Städte mit einem sehr hohen Mietniveau.^[22] Hieraus folgt, dass ein Großteil der befragten Mieter mit den Wohnkosten überhaupt nicht oder eher weniger zufrieden ist. In München sind es rund 89 % der Befragten, in Hamburg beläuft sich die Zahl auf 74%. In Berlin liegen die Mietpreise ein wenig niedriger. Dies führt zu einer leicht höheren Zufriedenheit. Deutlich wird hier der geringere Anteil der Mieter, welche überhaupt nicht zufrieden mit dem Wohnungsmarkt sind und hingegen der erhöhte Anteil gegenüber München und Hamburg, welcher mit der Wohnraumversorgung voll und ganz zufrieden ist. Eher zufrieden sind in Berlin rund 37% der Befragten, rund 32% sind jedoch auch hier eher unzufrieden mit der Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum zu finden.^[23]

Eine elementare Beeinflussung des Wohnungsmarktes stellt auch die Neubautätigkeit dar, durch welche eine langfristige Reaktion auf Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt erfolgen kann. 400.000 Wohnungen pro Jahr müssten in Deutschland bis 2020 gebaut werden, um den Wohnungsbedarf zu decken. Besonders groß ist der Druck im geförderten Bereich, wo Bedarf nach rund 80.0 Wohnungen besteht, sowie im niedrig- bis mittelpreisigen Segment, wo 60.0 Wohnungen benötigt werden.^[24] Die tatsächlichen Wohnungsbauzahlen liegen derzeit darunter. So wurden im Jahr 2015, wie aus Tab. 8 (Anhang XIX) ersichtlich, lediglich 247.722 Wohnungen fertiggestellt.^[25] Die Zahl an Eigentumswohnungen hieran beträgt 102.713, sodass auf Mietwohnungen lediglich ein Anteil von rund 59% entfällt.^[26] Positiv ist, dass die Fertigstellungszahlen in den sieben größten deutschen Städten im Jahr 2015 im Vergleich zum Vorjahr überdurchschnittlich um 4,1% gestiegen sind.^[27] Die Zahlen fertiggestellter Wohnungen sind seit 2010 zwar kontinuierlich gestiegen. Um den Bedarf zu decken sind sie, insbesondere in angespannten Wohngegenden, jedoch nicht ausreichend.^[28] Bauvorhaben werden immer teurer und zeitintensiver. Die Kosten für ein Bauvorhaben eines Mehrfamilienhauses haben sich in den letzten 15 Jahren um rund 40% erhöht. Dies liegt weniger an den reinen Baukosten, die lediglich um 27% gestiegen sind, sondern vielmehr an Kosten, die rund um den Bau eines Objekts anfallen. Hierzu zählen insbesondere höhere Baulandpreise, höhere Materialkosten, höhere Honorare für Architekten, Handwerker U.Ä. Weiter werden durch erlassene Gesetze immer höhere Anforderungen an den energetischen Zustand des Gebäudes, an das Baumaterial oder an den Zustand von Wohnungen und Gebäuden gestellt. Es entstehen immer neue Auflagen, Z.B. für Brandschutz, welche zu einer Kostensteigerung führen. Auch Steuern, wie Z.B. die Grunderwerbsteuer, welche sich stetig erhöhen, tragen zum Kostenanstieg bei. Durch die Komplexität und den Zeitaufwand von Bauleitplanungen und Baugenehmigungsverfahren vergeht in der Regel einige Zeit von Planung zu Fertigstellung des Gebäudes.^[29] Folglich besteht am Wohnungsmarkt aufgrund zu geringer Neubauzahlen ein hohes Angebotsdefizit.

Abb. 4: Bevölkerung Deutschlands bis 2060

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Destatis, 2015b, 19

Die Wohnungsnachfrage wird nicht nur durch Bevölkerungszahlen, sondern auch von der Anzahl und der Struktur der Haushalte beeinflusst. Aus Abb. 4 ergibt sich, dass der Anteil der 20-64-Jährigen Personen bis 2060 voraussichtlich um rund 10% sinken wird, wogegen die Zahl der über 80-Jährigen und älteren Bevölkerung um rund 8% steigen wird.^[30] Hierbei handelt es sich um den demografischen Wandel. Dieser beschreibt die ״Veränderungen in der Zusammensetzung von Gesellschaften, insbesondere der sog. Altersstruktur.“^[31] In Deutschland ist ein Bevölkerungsrückgang auf lange Sicht durch die zunehmende Alterung der Bevölkerung nicht vermeidbar. Gleichzeitig zieht es immer mehr junge Menschen für ein Studium in eine Universitätsstadt. Die Akademisierung breitet sich aus, sodass die Wohnungsnachfrage auf bestimmten Wohnungsteilmärkten in Städten mit Universitäten oder Hochschulen zunehmen wird.^[32] Auch diese Entwicklung ist zu beachten. Rückgängige Bevölkerungszahlen bedeuten nicht gleichzeitig einen Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum. Durch veränderte Lebensformen ist auch in Zukunft mit einem steigenden Wohnungsbedarf zu rechnen.^[33]

Es lässt sich erkennen, dass die Wohnungssituation in Deutschland, vor allem in Großstädten, sehr angespannt ist. Aufgrund der Differenzierung in verschiedenen Gebieten stellt die Anpassung des Wohnungsbestands an die Bedürfnisse der Gesellschaft ein unverzichtbares sozialpolitisches Ziel dar. Aus der Entwicklung der Bevölkerungszahlen lässt sich ohne Frage die Notwendigkeit der bedarfsorientierten Stadtentwicklungspolitik ableiten.

В.II Vergleichsmietensystem

В.11.1 Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um die Miete, welche üblicherweise in der betreffenden Stadt für eine Wohnung vergleichbarer Größe, Ausstattung, Wohnlage und Baualtersklasse gezahlt werden muss.^[34] Der Vermieter hat zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete mehrere Festlegungsmöglichkeiten, wenn jedoch ein gültiger Mietspiegel für das betroffene Gebiet vorliegt, hat dieser Vorrang. Weitere Möglichkeiten der Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind neben dem Mietspiegel nach § 558a die Auskunft einer Mietdatenbank, welche von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter geführt wird, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der letzten drei Jahre, welches bestätigt, dass die verlangte Miethöhe gerechtfertigt ist oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen, welche in Lage, Art und energetischer Ausstattung ähnlich sind und in etwa dieselbe Miethöhe haben, die in der Mieterhöhung aufgeführt wird, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

B.II.2 Mietspiegel

Der Mietspiegel ist gern. § 558c eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im freifinanzierten Bereich. Er wird von Städten in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (z.B. Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Zur Klassifizierung der Miete wird in den meisten Großstädten der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB genutzt, welcher nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen, wobei eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden kann. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Der Anwendungsbereich des Mietspiegels ist auf Wohnraummietverhältnisse begrenzt, welche der Regelung des § 558 BGB unterliegen. Der Mietspiegel wird in der Regel auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen zur Orientierung herangezogen. Keine Anwendung findet der Mietspiegel auf Wohnraummietverhältnisse, welche der öffentlichen Förderung unterstehen oder welche in Zusammenhang mit einer modernisierungsbezogenen Förderzusage stehen. Weiter ist Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch bis sechs Monate nach § 549 Abs. 1 Nr. 1 BGB, möblierter Wohnraum in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, Wohnraum in Studentenwohnheimen nach § 549 Abs. 3 BGB und Wohnraum, der nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde, von der Mietpreisbremse ausgenommen.^[35]

Im Zuge dieser Bachelorarbeit wird nachfolgend Bezug auf den Mietspiegel der Wissenschaftsstadt Darmstadt als Beispiel für die ortsübliche Vergleichsmiete in einer von erhöhter Wohnungsnachfrage geprägten Großstadt genommen. Die Grundlagenberechnung für den Mietspiegel 2016 für die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat das IWU vorgenommen. Der Mietspiegel hat zum Ziel, das ״Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen und zu helfen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien oder gerichtliche Auseinandersetzungen im Vorfeld zu vermeiden.“^[36]

Bei der Mietsache handelt es sich um ״die vertragliche, zeitlich beschränkte Gewährung des Gebrauchs einer Sache gegen Entgelt.“^[37] Die Mietzahlung wird unterteilt in Nettomiete, welche die reine Kaltmiete umfasst und Bruttomiete, welche auch als Warmmiete bezeichnet wird. Die Bruttomiete umfasst die zu zahlende Gesamtmiete inklusive Vorauszahlungen der Betriebs- und Heizkosten.^[38]

Die Nettomiete als reine Grundmiete ist relevant für die Mietausweisung im Mietspiegel.

Grundlage für die Berechnung der Vergleichsmiete sind Tab. 2-6 (Anhang XVI f.), mit deren Hilfe die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung bezugnehmend auf die Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmale berechnet werden kann. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete muss zunächst die durchschnittliche Nettomiete in Abhängigkeit von Wohnungstyp, Grundausstattung und Wohnfläche berechnet werden. Anschließend werden die preisrelevanten Zu- und Abschläge ermittelt. Zuletzt erfolgt die Gesamtberechnung durch Übertrag der durchschnittlichen Nettomiete und der Zwischensumme aus allen relevanten Zu- und Abschlägen.

Zur Ermittlung der durchschnittlichen Nettomiete bezieht man sich auf die entsprechende Wohnfläche. Falls die Wohnfläche zwischen zwei angegebenen Werten liegt, ist durch lineare Interpolation der entsprechende genaue Wert zu ermitteln. Der Darmstädter Mietspiegel unterteilt hierbei Wohnungen nach Raumanzahl mit separater Küche sowie Wohnungen nach Raumanzahl mit integrierter Küche oder Kochgelegenheit. Weiter wird der Mietpreis darüber definiert, ob eine Standardgrundausstattung vorhanden ist. Im Folgenden wird nur auf Wohnbeispiele mit separater Küche nach Tab. 2 (Anhang XVI) eingegangen. Tab. 3-5 (Anhang XVII f.) beinhalten prozentuale Zu- und Abschläge, welche zur durchschnittlichen Nettomiete hinzugerechnet oder abgezogen werden. Bezug genommen wird auf die Lage der Wohnung, wobei sich vier unterschiedliche Lageklassen nach Wohnlagenkarte ergeben. Weiter ist die Wohnung in die Baujahresklasse, in welcher das Gebäude erstellt wurde, einzuordnen. Hinzu kommen Wohnungsmerkmale und Wohnungsausstattung. Merkmale wie Ausstattung der Fußböden, über Putz liegende Leitungen sowie das Vorhandensein einer umfangreichen Einbauküche werden betrachtet. Eine Besonderheit des

Darmstädter Mietspiegels liegt in der Einbeziehung der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Zuschläge werden hier gem. Tab. 5 (Anhang XVIII) für einen energetisch besonders hochwertigen Neubau oder für verbesserte sowie umfangreich verbesserte energetische Gebäudebeschaffenheit erhoben. Auch für Modernisierungsmaßnahme werden gern. Tab. 6 (Anhang XVIII) Zuschläge erhoben. Insbesondere die grundlegende Badezimmermodernisierung führt in vielen Haushalten zu einer Erhöhung der Grundmiete, aber auch vollständige rohbaugleiche Modernisierungen des Gebäudes innerhalb der letzten fünf Jahre lassen die Miete steigen.

Als Beispielberechnung für eine 65 m² große 2-Zimmer-Wohnung mit Standardgrundausstattung in verbesserter Wohnlage in einem 1960 erbauten Gebäude, mit einer grundlegenden Badezimmermodernisierung sowie einem hochwertigen Fußboden in überwiegender Zahl von Wohn- und Schlafräumen, ergibt sich gern. Berechnung nach Tabelle 2 bis 5 (Anhang XVI f.) eine Grundmiete in Höhe von 9,06 Euro je m². Dies führt zu einer monatlichen Gesamtgrundmiete in Höhe von 588,90 Euro. Es ist ersichtlich, dass sich die festgelegten Mietpreise nach Mietspiegel bereits auf hohem Niveau befinden.

B.lll Entwicklung der Mietpreise

Die Mietpreise entwickeln sich in verschiedenen Regionen in Deutschland sehr unterschiedlich, es kann nicht von einer allgemeinen ״Mietpreisexplosion“ ausgegangen werden. Bevölkerungsentwicklungen, welche sich durch verschiedene Faktoren leiten lassen, sind in verschiedenen Gebieten sehr unterschiedlich.

Abb. 5: Übersicht der aktuellen Mietpreise in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei Gebieten mit einem stark wachsenden Mietzinsniveau handelt es sich fast ausschließlich um Ballungsräume, welche durch wirtschaftliche und kulturelle stärke charakterisiert werden.^[39] Betroffene Großstädte werden aus Abb. 5 ersichtlich. Besonders im Rhein-Main-Gebiet und rund um Stuttgart und München, aber auch in anderen Großstädten liegen die Mietniveaus sehr hoch, wogegen ländlich geprägte Regionen eher im günstigeren Bereich liegen. Bereits im Jahr 2012 konnte ein Anstieg der bundesweiten Angebotsmieten bei Neu-und Wiedervermietung in Höhe von 3,3% verzeichnet werden.^[40] Es ergibt sich in Ballungsgebieten eine immer stärker werdende Tendenz zu einer sehr hohen Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten. Als Bestandsmiete wird die sich aus dem Mietspiegel ergebende ortsübliche Vergleichsmiete angesehen. Eine Angebotsmiete ist die Miete, welche bei der Neu- und Wiedervermietung von Wohnraum verlangt wird. Im Schnitt liegen die prozentualen Abweichungen zwischen den Angebots- und den Mietspiegelmieten in teuren Städten bei einem Medianwert von 23%. Die große Mehrzahl der Städte weist Abweichungen von 15% bis 25% auf, die gesamte Breite liegt zwischen 13% und 33%.^[41] In Städten mit mittleren und günstigen Mietenniveaus ergibt sich eine geringere Differenz, die Vermieter orientieren sich weitestgehend an den ortsüblichen Vergleichsmieten oder liegen nur leicht darüber. Das Verhältnis der ortsüblichen Vergleichsmieten zu den Wiedervermietungsmieten steht somit im deutlichen Zusammenhang mit den Mietenniveaus und den Marktsituationen in den betrachteten Städten, überhöhte Angebotsmieten stellen somit eine immer größer werdende finanzielle Hürde bei der Anmietung von Wohnraum dar.

Vor allem die Größe der Haushalte ist ein wichtiger Faktor zur Bildung der Mietpreise. Je geringer Raumanzahl und Fläche einer Wohnung sind, desto höher ist der Preis der Wohnung je Quadratmeter. Man spricht hier von negativer Korrelation.^[42] So zahlt man beispielsweise für eine 4-Zimmer-Wohnung, 100 m², mit Standardgrundausstattung gern. Darmstädter Mietspiegel 7,48 €/m². Für eine Einzimmerwohnung, 20 m² mit Standardgrundausstattung hingegen zahlt man gern. Darmstädter Mietspiegel 12,58 €/m².^[43] Dies resultiert aus der stark zugenommenen Nachfrage nach Wohnraum mit weniger Räumen und geringerer Wohnfläche. So lebten im Jahr 1991 lediglich 34% der deutschen Bevölkerung in einem Einpersonenhaushalt, im Jahr 2014 hingegen waren es rund 41%.^[44] Immer mehr Personen wollen nicht auf die Möglichkeit verzichten, eine eigene Wohnung zu bewohnen. Die Zahl der Haushalte mit drei oder mehr Generationen hingegen geht immer weiter zurück.^[45] Insbesondere in Großstädten finden sich viele Menschen, vor allem Studenten, Singles und Personen, deren Arbeitsstelle sich in der Stadt befindet, welche die Nachfrage nach Wohnungen mit geringer Größe erhöhen. Es werden immer mehr Wohnungen benötigt, da im Laufe der Zeit immer weniger Personen in einem Haushalt untergebracht werden können. Dies führt zu einer Spiralwirkung. Durch die erhöhte Nachfrage im Gegensatz zu einem geringen Angebot steigt der Mietpreis für kleinere Wohnungen immer stärker an.

Als Beispiel für ein Ballungszentrum wird die Mietpreisentwicklung in Darmstadt dargestellt. Darmstadt wird als Stadt der Zuwanderer bezeichnet. Die Bewohnerzahlen in Darmstadt steigen stetig.^[46] Aus der sich ergebenden erhöhten Nachfrage resultiert auch der Anstieg der Mietpreise. Wie in jeder Großstadt gibt es jedoch nachgefragte und weniger nachgefragte Stadtteile.

Abb. 6: Mietpreistrends in Darmstadt nach Stadtteilen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: lmmoScout24, 2016b

Die Stadtmitte ist das politische und kulturelle Zentrum von Darmstadt und weist eine Vielzahl von Wahrzeichen und Denkmälern auf. Die Hauptstandorte der Technischen Universität und der Hochschule machen den Stadtteil insbesondere bei jüngeren Menschen sehr beliebt. Die Innenstadt zeichnet sich durch kurze Wege, gute Infrastruktur, kleine Gassen und Urbanität aus. Diese Kombination spiegelt sich in der Miethöhe wieder. Abb. 6 zeigt das Stadtgebiet Darmstadt, unterteilt in Stadtteile mit unterschiedlichen Miethöhen. Die orange eingefärbten

Mieten rund um das Stadtzentrum von Darmstadt sind teuer, wogegen die blau gefärbten Randbezirke geringere Mietpreise aufweisen. In der Regel zahlt man für eine Wohnung in Darmstadt-Mitte, Darmstadt-Nord und Bessungen einen sehr hohen Mietzins. Darmstadt-Ost zeichnet sich durch die Zeit des Jugendstils aus und ist durch Villengegenden geprägt. Durch die ruhige Lage verbunden mit der Nähe zum Zentrum ist der Stadtteil sehr beliebt, sodass der Mietpreis hier am höchsten liegt.^[47] Arheilgen und Eberstadt liegen geringfügig unter dem Mietenniveau des Zentrums. Kranichstein ist als Außenbezirk Darmstadts etwas günstiger in der Anmietung von Wohnraum.

Abb. 7: Preistrends für Bestandsimmobilien in Darmstadt-Mitte

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: lmmoScout24, 2016a

Aus Abb. 7 wird deutlich, dass die Mieten in Darmstadt-Mitte kontinuierlich steigen. "Der Preistrend zeigt Preise des aktuellen Quartals, Preise des Vorjahres-Quartals und deren Preisdifferenz in Prozent. Die Preise werden für das jeweils betrachtete Quartier, mithilfe einer vorher definierten Standard-Immobilie berechnet (hedonische Preise). Die Daten werden quartalsweise aktualisiert."^[48] Es kann von einer sinnvollen Approximation ausgegangen werden. Während der Mietpreis je m² in Darm Stadt-Mitte im Juni 2013 bei 9,00 €/m² lag, stieg er innerhalb von drei Jahren zum Juni 2016 um insgesamt 7,8% bis auf 9,70 €/m² an. Die Mietpreisanstiege entwickeln sich nicht proportional zur allgemeinen Inflationsrate. Die Inflationsrate stellt im allgemeinen Sprachgebrauch einen über einen längeren Zeitraum anhaltenden Anstieg des Preisniveaus dar. Gemessen wird sie anhand des Verbraucherpreisindexes.^[49] Der Verbraucherpreisindex betrug im Juni 2013 105,6 Punkte.^[50] Im Juni 2016 lag der Wert bei 107,3 Punkten.^[51] Es liegt folglich eine Veränderung des Verbraucherpreisindexes in Höhe von 1,6 % vor. Dieser Wert liegt deutlich unter der durchschnittlichen Veränderung der Neuvermietungsmieten von freifinanziertem Wohnraum.

Abb. 8: Preistrends für Bestandsimmobilien in Darmstadt-Ost

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: lmmoScout24, 2016a

Für den Bereich Darmstadt-Ost lässt sich feststellen, dass die Mieten hier bereits im Juni 2013 auf einem hohen Niveau von 9,30 €/m² lagen. Bis Juni 2016 stiegen die Mieten auf das höchste Niveau in Darmstadt von rund 10,10 €/m². Dies stellt eine Preissteigerung in Höhe von 0,80 €/m² innerhalb von drei Jahren dar, die prozentuale Veränderung liegt bei 8,6%. Zu berücksichtigen ist hier, dass ein hoher Anteil im östlichen Wohnbereich von Darmstadt nach Mietspiegel als verbesserte Lage angesehen wird.

Abb. 9: Wohnlagenklassen im Bereich Darmstadt-Ost

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Stadt DA, 2016a

Der in Abb. 9 gekennzeichnete rote Bereich zählt zur Wohnlagenklasse IV und zeichnet sich durch einen Zuschlag in Höhe von 13% zur Grundmiete nach Mietspiegel aus. Der gelb markierte Bereich zeigt die Wohnlagenklasse III, für welche ein Zuschlag in Höhe von 5% erhoben wird.^[52] Diese erhöhten Vergleichsmieten zeigen sich deutlich, wenn man sich die Preistrends in dem genannten Gebiet anschaut.

Abb. 10: Preistrends für Bestandsimmobilien in Kranichstein

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: lmmoScout24, 2016a

Abb. 10 zeigt die Mietpreisentwicklung eines Außenbezirks von Darmstadt. Kranichstein liegt nördlich des Zentrums und wurde im Jahr 1960 als Trabantenstadt erschlossen.^[53] Eine Trabantenstadt ist ein nicht eigenständiger Vorort einer größeren Stadt mit wenig eigener Infrastruktur und lediglich notwendigen Einkaufsmöglichkeiten, Schuleinrichtungen und ähnlichem. Sie wurde errichtet, um den sich entwickelnden Wohnraumbedarf der zugehörigen Stadt zu decken. Zur Wohnraumversorgung wurden oftmals Großwohnsiedlungen errichtet, im Laufe der Zeit entwickelten sich jedoch viele dieser Siedlungen zu sozialen Brennpunkten.^[54] So ist auch Kranichstein ein multikultureller Stadtteil.^[55] Durch die Entfernung zur Stadtmitte ist die Nachfrage geringer als im Zentrum. Dies wirkt sich auf die Mietpreise aus. Der Mietpreis im Juni 2013 betrug 8,10 €/m². Dieser Preis ist um rund 8,6% auf 8,80 €/m² gestiegen und befindet sich somit auf einem geringfügig niedrigeren Niveau als die Mietpreise im Darmstädter Zentrum.

Es wird deutlich, dass die Preise um das Zentrum von Darmstadt im oberen Bereich liegen. Die Randbezirke befinden sich noch nicht auf demselben sehr hohen Niveau, jedoch steigen auch hier die Mieten immer weiter an, sodass sich der Trend entwickelt, dass es für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen kaum noch bezahlbaren Wohnraum gibt.

B.IV Mietpreisbindung

Bei einer Mietpreisbindung handelt es sich um die maximale Obergrenze des Mietzinses bei der Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum gern. § 8 Abs. 1 WoBindG. Die Miete liegt in der Regel unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und wird auch als Kostenmiete bezeichnet. Die Kostenmiete ist die Miete, welche erzielt werden muss um die Kosten des Wohnraums decken zu können.^[56] Nach § 8 Abs. 1 WoBindG darf die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt vermietet werden. Der Staat unterstützt auf diese Weise sozial- und einkommensschwache Haushalte, welche auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt kaum eine Möglichkeit haben, bezahlbaren Wohnraum anzumieten. Die Obergrenze der Einkommen von Personen, die sich nicht ausreichend mit Wohnraum versorgen können, liegt derzeit bei 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt und bei 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt. Diese Grenzen dürfen jedoch durch die jeweiligen Landesregierungen den speziellen Gegebenheiten der jeweiligen Gemeinde angepasst werden.^[57] Die Vergabe von öffentlich geförderten Wohnungen ist Aufgabe der Stadt, welcher das Benennungs- sowie das Besetzungsrecht nach § 26 Abs. 2 W0FG zusteht. Ein Benennungsrecht ist das Recht der zuständigen stelle, dem Verfügungsberechtigten für die Vermietung einer bestimmten belegungsgebundenen Wohnung mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu benennen. Ein Besetzungsrecht ist das Recht, einen Wohnungssuchenden zu bestimmen, dem der Verfügungsberechtigte eine bestimmte belegungsgebundene Wohnung zu überlassen hat. Ein Rechtsanspruch auf Wohnungsvermittlung besteht nicht. Dies wäre aufgrund der das Angebot übersteigenden Nachfrage im Gegenzug unrealistisch. Für Geringverdiener und Bezieher von Sozialleistungen ist die Benennung für eine Sozialwohnung aufgrund hohen Mietpreisen und geringen Einkommens oft die einzige Möglichkeit, eine Wohnung anmieten zu können.

Abb. 11: Sozialwohnungen in Deutschland 2002-2013

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bbsr, 2015

Eine Wohnung zählt als Sozialwohnung, wenn der Eigentümer eine entsprechende öffentliche Förderung des Bauprojekts beantragt und sich im Gegenzug verpflichtet, die Wohnung nur kostendeckend an berechtigte Haushalte zu vermieten.^[58] Der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland nimmt stetig ab. Während im Jahr 2002 noch rund 2,5 Mio. Wohnungen durch staatliche Mittel gefördert wurden sind es im Jahr 2013 nur noch knapp 1,5 Mio. Wohnungen.

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^[1] Bundesregierung, o.J.b

^[2] Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf die Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichwohl für beiderlei Geschlecht.

^[3] RAV, 2014, 2

^[4] BT-Drs 18/3121, 2014, 1

^[5] Reichel, 2016

^[6] Duden Wirtschaft von A bis z: Grundbedürfnisse, 2013

^[7] Siems, 2015

^[8] Statista, 2016a

^[9] Pestei Insitut, 2010

^[10] Gondring, u.a., 2001

^[11] Pestei Institut, 2010

^[12] RAV, 2014, 2

^[13] Beitzer, 2015

^[14] Stadt DA, o.J.e

^[15] Stadt DA, 2016b

^[16] Stadt DA, 2016c

^[17] Stadt DA, 2016d

^[18] O.V., 2015b

^[19] BT-Drs 18/3121, 2014, 8

^[20] Schultz, ZRP2Ó14, 37

^[21] RAV, 2014, 2

^[22] BT-Drs 18/3121, 2014, 7

^[23] Statista, 2016b

^[24] Impulse für den Wohnungsbau, 2015

^[25] Destatis, 2015a, 3

^[26] Destatis, 2015a, 41

^[27] Bbsr, 2016

^[28] Destatis, 2015d

^[29] Walberg, 2015

^[30] Destatis, 2015b, 19

^[31] Schubert, u.a., 2016, Stichwort: demografischer Wandel

^[32] Lueg, 2015

^[33] Schader Stiftung, 2005

^[34] Mieterverein Bochum, O.J.

^[35] Börstinghaus, NWB Nr. 21, 2015

^[36] Stadt DA, 2016a

^[37] Gabler Wirtschaftslexikon, 2014, 2173

^[38] BGW, O.J.

^[39] Haus und Grund, 2014, 2

^[40] Held, u.a., o.J.

^[41] BT-Drs 18/3121, 2014, 7

^[42] Gabler Wirtschaftslexikon, 2014, 1879

^[43] Stadt DA, 2016a

^[44] Destatis, 2015c

^[45] Destatis, 2016b

^[46] Stadt DA, 2016b

^[47] Stadt DA, O.J.C

^[48] lmmoScout24, 2016a

^[49] Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort: Inflation, O.J.

^[50] Destatis, 2016d, 15

^[51] Destatis, 2016c

^[52] Stadt DA, 2016a

^[53] Stadt DA, O.J.C

^[54] Spektrum, 2001, Stichwort: Trabantenstadt

^[55] Stadt DA, o.J.b

^[56] Gondring, u.a., 2014

^[57] Schmickler, 2015

^[58] ebenda