Neue Attraktivität urbanen Wohnens am Beispiel von Neubauprojekten in Deutschland und Amerika

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Die historische Stadtentwicklung
2.1 Anfänge strukturierter Stadtanlagen
2.2 Die Stadt im Mittelalter und der frühen Neuzeit
2.3 Stadtentwicklung im Industriezeitalter

3 Erneute Phase der Urbanisierung – Die Reurbanisierung
3.1 Was macht innerstädtisches Wohnen attraktiv?
3.1.1 Allgemeine Ursachen
3.1.2 Das Konzept Urbanität im Mittelpunkt öffentlichen Diskurses
3.1.3 Der Lifestyle „Urbanität“ als Marketing-Strategie
3.1.4 Sichergestellte Urbanität
3.2 Einfluss auf das Wohnumfeld
3.2.1 „Schaffen intakter Adressen“
3.2.2 Gentrifizierungstendenzen

4 Fazit

5 Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Noch nie wurde so viel über Reurbanisierung gesprochen als zur heutigen Zeit. Die Ausbreitung der Städte und die Bildung von Vororten geht langsam aber sicher dem Ende zu. In vielen deutschen Gebieten ist eine Landflucht zu verzeichnen und die Bevölkerung schwindet. Innerstädtische Bereiche deutscher Großstädte bleiben davon jedoch weitestgehend unberührt oder verzeichnen sogar ein Wachstum. Dies jedoch geschieht nicht etwa aufgrund von steigenden Fertilitätsraten, sondern durch den Zuzug derer, die einst auf das Land gezogen sind. Auch wird im Hinblick auf das Thema Urbanisierung und Reurbanisierung mehr publiziert denn je. Ob in Fachzeitschriften oder Zeitungen, der Diskurs über die Interessenszunahme innerstädtischen Wohnens ist voll im Gange. Fakt ist, Wohnen in der Innenstadt ist wieder richtig im Trend. Das unüberschaubare Kultur- und Freizeitangebot der Stadt lockt viele Menschen in neu gebaute, moderne und teure „Loft-Wohnungen“ oder „Stadtresidenzen“. Dieser Trend zeichnet sich sowohl in Amerika als auch in Deutschland ab. Auch im oberfränkischen Bayreuth, einer Stadt mit knapp über 70.000 Einwohnern verkörpert sich der Trend zur Reurbanisierung beispielsweise in Neubauprojekten wie der „Stadtresidenz am Roten Main“, wo kaufkräftige Anwohner sogenannte „Riverside-Apartments“ mitten in der Innenstadt mit Blick auf den Roten Main erwerben können (Ikoprojekt Gmb H 2017). Doch die neu aufkommende Begeisterung für das Städtische wird zu großen Teilen auch von Immobilienfirmen effektiv beeinflusst und gesteuert. So gibt es in Deutschland und den USA zahlreiche Neubauprojekte innerstädtischen Wohnens, bei denen eine Gemeinsamkeit auffällt: Mit dem Kauf einer Wohnung erhalten Kunden nicht mehr nur einen Wohnraum, sondern auch das Angebot eines Lebensstils. Ziel dieser Arbeit ist es, die wieder aufkommende Attraktivität innerstädtischen Wohnens zu erklären und Aufschluss darüber zu geben, in welcher Weise sich die Vorstellungen und Anforderungen des modernen innerstädtischen Lebens in aktuellen Projekten luxuriöser Neubauten äußern und wie Immobilienfirmen durch gezieltes Marketing sowie Projektplanung die Qualitäten des Städtischen hervorheben. Zu aller erst wird der Begriff „Reurbanisierung“ in den historischen Kontext der Stadtentwicklung eingeordnet. Anschließend wird am Beispiel von deutschen und amerikanischen Neubauprojekten in innerstädtischer Lage Aufschluss darüber gegeben, was zu der wiedergewonnenen Attraktivität für die urbanen Gebiete führt. Folgend wird das Konzept der Urbanität vorgestellt und erörtert, wie Immobilienfirmen durch gezieltes Marketing und Projektplanung eine „milde“ Form von Urbanität schaffen, in der sich die Qualitäten des urbanen und suburbanen lückenlos ergänzen. Abschließend werden mögliche Tendenzen der Gentrifizierung und das „Schaffen intakter Adressen“ kurz vorgestellt sowie ein Fazit gezogen.

2 Die historische Stadtentwicklung

Um das Phänomen der Reurbanisierung besser verstehen zu können, wird in diesem Kapitel ein Überblick über die historischen Phasen der Stadtentwicklung gegeben. Angefangen von der Polis, der ersten strukturiert geplanten europäischen Stadtform, bis hin zu der heutigen Stadt unterlag das Konzept der Stadt vielen verschiedenen Einflüssen und Veränderungen. Da dieses Kapitel lediglich einen groben Überblick zum besseren Verständnis geben soll, bezieht sich der Teil überwiegend auf Freytags Werk „Humangeographie Kompakt“ (2016), in dem er einen sehr guten Abriss über die historische Stadtentwicklung gibt.

2.1 Anfänge strukturierter Stadtanlagen

Schon im antiken Griechenland entstanden Europas erste geplante Stadtanlagen. Die sogenannte Polis war, trotz enger Anbindung mit dem Umland, der Mittelpunkt von Wirtschaft und Kultur für die bürgerliche Gesellschaft (Freytag et al. 2016, S. 117).

Die Römer jedoch etablierten in ihren Besatzungsgebieten und somit auch in Teilen des heutigen Deutschlands eine eigenständige Stadtkultur. Ihre intensiv geplanten Städte wurden in rechtwinkligen Grundzügen mit Stadtmauern und gut abgrenzbaren Stadtvierteln errichtet. Außerdem etablierten sie Verwaltungs-, Handels- und Militäreinrichtungen sowie Plätze des öffentlichen Lebens. Auch kam es erstmals im römischen Reich zu einer strukturierten Planung der Infrastruktur, zum Beispiel der Wasserversorgung und dem Straßenbau zur Verknüpfung der Militärlager mit den Städten (Freytag et al. 2016, S. 117). Auch in Altstädten Deutschlands, beispielsweise Köln, Trier und Regensburg, lassen sich noch Überreste dieser antiken Gebäude und Straßenverläufe finden (Paesler 2008, S. 101). Doch mit dem Untergang des römischen Reichs endeten auch die mit ihm einhergehenden Stadtformen (Freytag et al. 2016, S. 117).

2.2 Die Stadt im Mittelalter und der frühen Neuzeit

Erst ab Ende des 8. Jahrhundert kam es wieder zu einer städtisch geprägten Kultur und einer großen Zahl an Stadtgründungen. Im sogenannten Mittelalter erwies sich das Konzept der Stadt als beständig genug um Krisen zu überdauern und sich politischen sowie wirtschaftlichen Veränderungen anzupassen. Handel, Kirche und Krone bildeten, verkörpert durch Marktplatz, Dom und Burg, die Grundlagen der mittelalterlichen Stadt. Diese zentralen Punkte spiegelten sich auch im Aufbau der mittelalterlichen Städte wieder. Das Stadtzentrum bildete meist ein dicht besiedelter Kern mit Marktplatz, Dom, Kloster, Burg sowie Handwerkerviertel. Dieser Stadtkern wurde von einer schützenden Stadtmauer umschlossen, welche gleichzeitig das sogenannte „unerwünschte Gewerbe“ und dessen Bevölkerung von der Innenstadt abgrenzte. Der durch Handel und Handwerk erlangte Reichtum machte die Stadt auch für weltliche und kirchliche Herrschende interessant, was zu besonderen Rechten und wirtschaftlichen Privilegien für einige wenige Städte und deren Gesellschaft führte. Aufgrund von politisch-militärischen Konflikten und der Ausbreitung der Pest endete diese Phase der Städtebildung im Laufe des 14. Jahrhunderts (Freytag et al. 2016, S. 118).

In der Frühen Neuzeit gab es nur weniger starke Neuerungen der Stadtentwicklung. Die Stadt wurde an die exportorientierten Stadttypen nach kolonialem Vorbild angepasst. Auch bildeten sich Bergstädte zur Gewinnung und Verarbeitung von Erzen aber auch sogenannte Exulantenstädte. Diese dienten als Zufluchtsort für Glaubensflüchtlinge (Paesler 2008, S. 102). Auch entstanden prächtige Fürstenstädte mit großen Festungsanlagen, prunkvollen Schlössern und Parks, welche als Ausdruck der Macht des fürstlichen und königlichen Absolutismus fungierten und meist in einem Radial- oder Schachbrettmuster angelegt waren (Freytag et al. 2016, S. 118).

2.3 Stadtentwicklung im Industriezeitalter

Erst mit Beginn der Industrialisierung erfuhr die Stadt eine grundlegend revolutionäre Entwicklung: In Gebieten mit großem Reichtum an Bodenschätzen entstanden aus dem Nichts riesige Industriegebiete. Die neuen Standortfaktoren erforderten Verkehrswege für Schiff und Bahn. Mit der Verbesserung der Infrastruktur und dem Motor der Industrie kam es durch Zuwanderung zu einem explosiven Wachstum der Innenstadt, einer stetigen räumlichen Ausdehnung und somit zu einer neuen Phase der Urbanisierung (Freytag et al. 2016, S. 118).

Da ab dem 19. Jahrhundert das Pendeln durch neue Transporttechnologien, den Ausbau des Personennahverkehrs und schließlich der Automobilisierung immer stärker begünstigt wurde, entwickelten sich neue Vororte. Im 20. Jahrhundert kristallisierte sich dieser Trend der Suburbanisierung zu einem Massenphänomen heraus. Die anfangs noch dem Stadtzentrum untergeordneten Vororte ohne vollständigen Stadtfunktionen zogen nach und nach auch Versorgungseinrichtungen wie Einzelhandel und Schulen, sowie Industrie und Gewerbe aus dem Stadtkern in das Umland. Mit immer weiterer funktionalen Zunahme gegenüber dem Stadtkern bildeten sich mehrere spezialisierte Zentren, was man unter dem Begriff der „postsurbanen Entwicklung“ zusammenfasst (Freytag et al. 2016, S. 119).

Doch seit circa zwei Jahrzehnten zeichnet sich ein erneuter Trend des innerstädtischen Wachstums aus. Vermehrt zieht es explizit Menschen mit hoher Kaufkraft aus den Vororten zurück in den Stadtkern. Diese Bewegung vom Umland in die Innenstadt löst zwar keinesfalls den Prozess der Suburbanisierung vollkommen ab, überlagert diesen jedoch weitestgehend.

3 Erneute Phase der Urbanisierung – Die Reurbanisierung

Wie schon im Kapitel „Historische Stadtentwicklung“ beschrieben, hat es eine solche Phase der Urbanisierung schon in der Zeit der Industrialisierung gegeben. Deshalb spricht man in dem Kontext der Reurbanisierung und der wiedergewonnenen Attraktivität und Begeisterung für das urbane Leben – abgeleitet von dem französischen Wort „Renaissance“ (Wiedergeburt) –von einer „Renaissance der Stadt“.

„Mit Reurbanisierung soll ein Entwicklungsprozess gemeint sein, der mit dauerhafter Wirkung zu einer neuerlichen Bedeutungszunahme von Städten durch eine belebende Nutzung ihrer zentralen Gebiete beiträgt. “ (Brake und Herfert 2012, S. 14–15)

Städte müssen laut Brake und Herfert also im Zuge der Reurbanisierung eine Bedeutungszunahme erfahren. Diese ist sowohl wirtschaftlicher als auch gesellschaftlicher Art. Die Stadt soll hierbei als Ort der Ausführung alltäglicher Abläufe oder Aktivitäten wie dem Arbeiten und dem Wohnen fungieren. (Brake und Herfert 2012, S. 15)

Doch was sind die Motive der neuen „Urbaniten“ und was bewegt die Menschen überhaupt dazu wieder in der Innenstadt wohnen zu wollen?

3.1 Was macht innerstädtisches Wohnen attraktiv?

In diesem Kapitel werden die Qualitäten dargestellt, die zu einer steigenden Attraktivität innerstädtischen Wohnens für Anwohner und Investoren führen. Hierbei wird anhand von Beispielen hochpreisiger Neubauprojekte in Los Angeles und Berlin dargestellt, dass Wohnen in der Innenstadt nicht nur ein Angebot eines Wohnraumes, sondern viel mehr eines kompletten Lebensstils ist.

In Los Angeles entstanden durch die Erschließung alter Büroflächen und zum großen Teil auch durch Neubauten zwischen 2000 bis hin zur Immobilienkrise 2008 in 150 Privatprojekten circa 7000 Wohnungen. Aber auch in Berlin wurden 35 Projekte mit jeweils über 10 Wohnungen alleine in den Jahren 2000 bis 2010 gezählt. Auffällig bei diesen Bauprojekten ist, dass diese vorwiegend im oberen Preissegment angesiedelt sind (Füller et al. 2013, S. 35).

3.1.1 Allgemeine Ursachen

Zunächst lassen sich allgemeine Ursachen nennen, die innerstädtisches Wohnen begünstigen. Ein Grund für das wachsende Interesse an innerstädtischen Bereiche ist der demographische Wandel. Die sinkenden Bevölkerungszahlen führen dazu, dass die Ausdehnung der Städte in die Vororte nicht mehr notwendig ist. Vielmehr entstehen durch den Strukturwandel und die Verlagerung vieler Unternehmen in suburbane Bereiche oder ins Ausland ungenutzte Flächen, welche nun als Raum für Wohnungen (infill housing), Freizeit- oder Versorgungseinrichtungen dienen können (Freytag et al. 2016, S. 120). Vor allem aber die Abkehr von vorwiegend traditionellen Lebensformen und der Rollenteilung von Mann und Frau, welche notwendig für den suburbanen Haushalt war, begünstigt die Entwicklung einer Reurbanisierung. Auch ist ein Rückgang an staatlicher Förderung, zum einen für das Bauen in vorstädtischen Bereichen, zum anderen für das Pendeln hinaus aus der Vorstadt in die Innenstadt, zu verzeichnen (Füller et al. 2013, S. 37).

Brake sieht auch die Globalisierung als einen wichtigen Motor, denn neue Kommunikationsmittel überwinden die Dimensionen Raum und Zeit für den Transport von Menschen, Gütern und Daten. So könne durch die Digitalisierung „in-time“ gehandelt werden und ein arbeitsteiliger Prozess ohne Berücksichtigung des Standorts von überall gesteuert werden (Brake und Herfert 2012, S. 23).

3.1.2 Das Konzept Urbanität im Mittelpunkt öffentlichen Diskurses

Neben den allgemein Ursachen, welche städtisches Wohnen immer weiter begünstigen, wird jedoch auch eine neue Begeisterung für das Leben in der Innenstadt und der städtischen Atmosphäre als Hauptantriebskraft des wachsenden Trends der Reurbanisierung gesehen (Füller et al. 2013, S. 37).

Das Konzept des urbanen Wohnens rückt immer mehr in den Mittelpunkt öffentlichen Diskurses. So wird die innerstädtische Lebensform beispielsweise von der Zukunftswerkstatt der Landesbausparkassen als sehr attraktiv und anspruchsvoll deklariert. Aber auch Immobilienzeitungen stellen den innerstädtischen Wohnraum als Ziel zukünftiger Entwicklung im städtischen Bereich dar. Hier wird das urbane Quartier, angelehnt an mittelalterliche Siedlungen, als ein Wohnraum dargestellt, in dem Wohnung, Arbeit und Freizeit vereint sind (Füller et al. 2013, S. 37).

3.1.3 Der Lifestyle „Urbanität“ als Marketing-Strategie

Das Konzept Urbanität rückt auch bei der Vermarktung der einzelnen Immobilien stark in den Fokus und lässt sich anhand der Marketingstrategien sehr schlüssig verstehen.

Zu aller erst bietet das Wohnen in der Innenstadt eine große Menge an Kultur- und Freizeitangeboten sowie Einkaufs- und Shoppingmöglichkeiten, was das Gefühl vermittelt, mitten im Leben zu stehen. Auch soll urbanes Wohnen ein optimales Verhältnis von Spannung, Erlebnisreichtum und Individualität bieten. Dieses Idealbild innerstädtischen Lebens wird nun von Immobilienfirmen und Marketingexperten als eine Basis für das Angebot eines Lebensstils für die Käufer und Mieter urbaner Wohnungen genutzt. In einem Interview erzählte James Atkins, Projektleiter bei Williams & Dame Development, dass mit den Immobilien nicht nur ein Heim, sondern auch ein Lebensstil verkauft werde:

„What is one of the things we are selling is as much a home as a lifestyle.“ (Interview mit James Atkins, Projektleiter Williams & Dame Development, zit. nach Füller et al. 2013, S. 38)

Hierbei werden Neubauten nicht erst im Nachhinein mit moderner und teurer Innenausstattung bestückt, sondern passende Räume für den urbanen Lebensstil bereitgestellt. Das heißt, der Lifestyle beeinflusst die Projektplanung und -gestaltung in allen Bereichen. Beispielsweise das Neubauprojekt „Marthashof“ in Berlin soll, so zumindest von den Immobilienfirma angepriesen, Lebensqualität ohne jegliche Kompromisse durch die Vereinigung von geschmackvoller Architektur, funktionalem Design, urbanem Leben und der ökologischen Lebenseinstellung bieten (Füller et al. 2013, S. 38).

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