Phasen der Projektentwicklung am Beispiel des "Vitalzentrums" in Meerbusch

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Definition Projektentwicklung
1.2. Die Projektentwicklung im engeren, mittleren und weiteren Sinn

2. Grundlagen der Projektentwicklung
2.1. Der Projektentwicklungsprozess

3. Phasen der Projektinitiierung
3.1. Projektskizze
3.2. Projektentwicklungsrechnung

4. Phase Konzeption
4.1. Machbarkeitsstudie
4.1.1 Marktanalyse
4.1.2 Standortanalyse
4.1.3 Nutzungsanalyse
4.1.4 Wettbewerbsanalyse
4.1.5 Risikoanalyse
4.2 Wirtschaftlichkeit - und Renditenanalyse

5. Projektkonkretisierung
5.1 Schaffung grundbuchrechtlicher Vorraussetzungen
5.1.1 Sicherung
5.1.2 Verbindung und Teilung von Grundstücken
5.2 Schaffung baurechtlicher Voraussetzungen
5.3 Schaffung finanzieller Möglichkeiten

6. Projektrealisierung
6.1 Projektmanagement
6.2 Projektcontrolling

7. Objektvermarktung
7.1 Aufgaben und Zielsetzung der Projektvermarktung
7.2 Eigen- oder Fremdvertrieb

8. Fazit

A. Anhang

1. HOAI - Leistungsphasen

Literaturverzeichnis

Quellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Abgrenzung der Immobilienprojektentwicklung

Abbildung 2: Lebenszyklus einer Immobilie

Abbildung 3: Flurplan mit rot umrandetem Plangebiet

Abbildung 4: Erste planerische Skizze des Projektes

Abbildung 5: Der Kreislauf des Risikomanagements

Abbildung 6: Auflistung der Kostenrisiken im Fall Vitalzentrum

Abbildung 7: Grundriss Erdgeschoss

Abbildung 8: Fertig gestelltes Objekt

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Erste Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Vitalzentrum

1. Einleitung

Die Entwicklung von Immobilienprojekten ist aufgrund der Komplexität der unter­schiedlichen Aufgabenfelder außerordentlich facettenreich. Zu Beginn der Entwicklung ist eine möglichst umfassende Informationsbeschaffung über den jeweiligen Immobilienteil­markt äußerst wichtig. Es umfasst die Entwicklung einer wirtschaftlich tragfähigen Projek­tidee, die bauliche Realisierung und parallel dazu die Vermarktung einer Immobilie.

Warum ist die Projektentwicklung, trotz der heutigen digitalen Transparenz, komplex und so facettenreich? Ein wichtiger Grund sind die unterschiedlichen Schwerpunkte. Der Im­mobilienmarkt ist in vier Teilen gegliedert. Dazu gehören: Gewerbeimmobilien, Wohnim- mobilien, Sonderimmobilien und Industrieimmobilien. Hinzu kommen die unter­schiedlichen Konstellationen des Projektentwicklers. Dieser kann als Dienstleister eingeset­zt werden, d.h. er entwickelt das Projekt auf dem Grundstück eines Investors auf dessen Namen und auf dessen Rechnung bzw. Kosten. Ein Projektentwickler kann auch zugleich der Eigentümer des Grundstückes sein, sodass dieser das vollständige Projektrisiko als Bauherr trägt.

Der hauptausschlagende Grund für die facettenreiche Projektentwicklung ist die Standort­gebundenheit und somit das Unikat der Immobilie.

In der folgenden Projektarbeit möchte ich die unterschiedlichen Aufgaben und Bereiche einer Projektentwicklung thematisieren. Zur Verdeutlichung einer Projektentwicklung wird das Projekt „Vitalzentrum“¹ in Meerbusch vorgestellt, soweit alle Informationen zu den einzelnen Bereichen vorhanden sind. Zu Anfang wird eine allgemeine Definition für den Begriff Projektentwicklung, sowie im engeren, mittleren und weiteren Sinn erläutert. In den drauf folgenden Kapiteln 3 bis 7 der Arbeit werden die einzelnen Projektentwick­lungsphasen detailliert beleuchtet und soweit möglich auf das Projekt „Vitalzentrum“ über­tragen. Dabei werden die Phasen von Beginn mit der Projektinitiierung bis zum Ende mit der Projektvermarktung veranschaulicht. Das Ende der Projektarbeit bzw. der Schlussteil wird mit einer Zusammenfassung der Arbeit, einem Statement zum beschriebenem Projekt und dem dazugehörigen Fazit abgeschlossen.

1.1. Definition Projektentwicklung

Der Begriff Projektentwicklung ist durch zwei Begriffe „Projekt“ und „Entwicklung“ geprägt. Nimmt man sich die einzelne Bedeutung der beiden Begriffe vor, wird unter dem Begriff „Projekt“ ein Plan, ein Entwurf oder ein Vorhaben verstanden. Unter der „En­twicklung“ wird ein Prozess der Veränderung der Dinge und Erscheinungen verstanden, während dessen Verlauf sich eine fortschreitende Tendenz, von einfach zu komplizierten Formen durchsetzt, ein Übergang von Qualität von niederen zu höheren wird.² Ein Immo­bilienprojekt ist somit ein Entwurf für eine Immobilie. Zu den Hauptmerkmalen bzw. Aufgabenfeldern der Projektentwicklung gehören die Projektinitiierung, Projektkonzep­tion, Projektkonkretisierung, Projektrealisierung und -management sowie die Projektver­marktung. In den Phasen der Initiierung und Konzeption wird entschieden, ob das Projekt den wirtschaftlichen Ansprüchen entspricht. Die Entscheidung für die Projekt- und Grundstückssicherung wird im allgemeinen innerhalb der Phasen Projektinitiierung, - konzeption und -realisierung wahrgenommen, je nachdem wie flexibel der Eigentümer der Immobilie bzw. des Grundstücks ist. In der Praxis kann es durchaus vorkommen, dass im Nachhinein die Immobilie bzw. das Grundstück bereits anderweitig reserviert oder verkauft ist.

1.2. Die Projektentwicklung im engeren, mittleren und weiteren Sinn

Die Leistungsphasen eines Architekten oder Ingenieurs sind ideal, um die Abgrenzung ein­er Projektentwicklung im engeren bis im weiteren Sinn zu veranschaulichen.

Kurzer Exkurs zum Paragraphen 34 HOAI³. Es umfasst folgende Leistungsphasen:

1. Grundlagenermittlung;
2. Vorplanung
3. Entwurfsplanung
4. Genehmigungsplanung
5. Ausführungsplanung
6. Vorbereitung der Vergabe
7. Mitwirkung bei der Vergabe
8. Objektüberwachung (Bauüberwachung oder Bauobjektleitung)
9. Objektbetreuung und Dokumentation.⁴

Eine Projektentwicklung im engeren Sinn umfasst die Entwicklung einer Projektidee bis zur Entwurfsplanung ggf. Genehmigungsplanung (bis zur HOAI - Leistungsphase 4). Somit ist die Entwicklung im engerem Sinn eines Immobilienprojekts abgeschlossen, wenn sämtliche Vorraussetzungen für die bauliche Erstellung und Vermarktung der Immobilie gegeben ist (Status: Baugenehmigung liegt vor). Eine Vermarktung eines nur auf dem Plan existierender Projekte ist in der Praxis äußerst problematisch, aber sinnvoll.

Wird die Realisierung hinzugenommen, ist es eine Entwicklung der Immobilie und nicht des Projekts. Somit wird der Bau als weiterer Leistungsbereich eingebunden und es handelt sich um die Projektentwicklung im mittleren Sinne.

Die Übergänge zwischen Projektentwicklung und Immobilienbestandsmanagement sind fließend. Kommt das Bestandsmanagement einer Immobilie hinzu, ist das die Leis­tungsphase 1 - 9 der Projektentwicklung im weiteren Sinn. Die Entwicklung der Projek­tidee und ihrer baulichen Realisierung ist der Grundstein für eine optimale Immobilienaus­nutzung. Das Baumanagement der Immobilie gehört dennoch nicht zu den typischen Leis­tungen einer Projektentwicklung. Eine visuelle Verdeutlichung des beschriebenen Ver­fahrens wird in der Abbildung 2 aufgezeigt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Abgrenzung der Immobilienprojektentwicklung⁵

Das in den folgenden Kapiteln beschriebene Projekt „Vitalzentrum“ befinden sich in den aufgeführten Leistungsphasen 1 - 8, da eine Objektbetreuung nicht in das Leistungsspek­trum fiel. Somit beruht die weitere Ausführung auf einer Projektentwicklung im mittleren Sinn.

2. Grundlagen der Projektentwicklung

Nachdem die allgemeine Begrifflichkeit der Projektentwicklung unter dem Kapiteln 1.1 und die Projektentwicklung im engeren, mittleren und weiteren Sinn im Kapitel 1.2 er­läutert wurde, wird unter Kapitel 2 Grundlagen der Projektentwicklung vertieft auf den Prozess der Projektentwicklung eingegangen. Dieser Prozess zeigt einleitend die Phasen einer Projektentwicklung, die im weiteren Verlauf der Projektarbeit thematisiert werden.

2.1. Der Projektentwicklungsprozess

Die gesamte Projektentwicklung basiert auf einen Prozess, er umfasst in der Praxis nicht die Tätigkeiten die erforderlich sind um ein Projekt zu realisieren, sondern schließt mit der realisierten Nutzung des fertigen Objektes ab. Einen ersten Gesamtüberblick über den Ablauf einer Projektentwicklung gibt die nachfolgende Abbildung 2.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Lebenszyklus einer Immobilie⁶

In dem Schaubild wird dargestellt, dass der Lebenszyklus einer Immobilie von der Projek­tentwicklung bis zur Nutzung zum Neubau gehören. Die aufgezeigte Revitalisierung ist ein Redevelopment einer bestehenden Immobilie (evtl. unter laufendem Betrieb) und unter dem Bestandsprojektentwicklung gehört eine Projektentwicklung nach dem Komplett- bzw. Teilabriss einer bestehenden Altimmobilie.

Der Erfolg eines entwickelten Projekts zeigt sich nicht allein durch eine erfolgreiche Ver­marktung, sondern nach der erfolgreichen Projektverwertung bzw. dem wirtschaftlich er­folgreichen Betrieb einer Immobilie. Der zeitlich größte Anteil im Lebenszyklus ist der Be­trieb. Somit ist eine allumfassende Betrachtung der Immobilie von der ersten Projektidee bis zum Abriss oder einem möglichen Redevelopment⁶ bzw. Revitalisierung von Bedeu­tung, um die Nachhaltigkeit einer Immobilieninvestition zu gewährleisten.

Jedes Bauwerk ist ein Unikat und die gesammelten Informationen einer erfolgreichen Pro­jektentwicklung ohne Veränderung auf eine neue Projektentwicklung zu übertragen ist im Ganzen nicht möglich. Somit wird bei jeder Projektentwicklung sich das Problem stellen, dass zu Beginn einer Entwicklung relativ wenige Informationen zur Verfügung stehen, ob­wohl diese Informationen gerade zu Beginn bedeutend sind. Mit der fortschreitenden Zeit nimmt die Möglichkeit einer Einflussnahme mehr ab, so dass gegen Ende der Projekten­twicklung ein höherer Wissenstand zum Projekt gegeben ist, nachträglich aber nicht wirtschaftlich zu vertreten ist. Jedoch können die gesammelten Informationen bei einer entsprechenden Bewegung der jeweiligen Informationen für zukünftige Projektentwicklun­gen einen entscheidenen Beitrag zum Erfolg leisten und dabei helfen, dass begangene Fehler zukünftig vermieden werden.

3. Phasen der Projektinitiierung

In der Projektinitiierung sind drei unterschiedliche Varianten für den Beginn einer Projek­tentwicklung vertreten. Die Grundbausteine Standort, Kapital und Projektidee lassen sich unterschiedlich kombinieren.

Kombination 1: Standort und Projektidee ist gegeben. Es bestehen Randbedingungen für das Grundstück, dass kann zum Beispiel die Grundstückslage, Baurecht oder die Bo­denbeschaffenheit sein.

Kombination 2: Projektidee und Kapital ist vorhanden. diese Konstellation ist optimal für Investoren, wie z.B. offene Immobilienfonds, da nur der geeignete Standort gesucht wird.

Kombination 3: Es besteht lediglich eine Projektidee. Im Grunde kommt es auf die Qual­ität der Idee an. Standort und Kapital wird anschließend gesucht.

Generell wird oftmals ein Projekt zum Verkauf von einem Makler angeboten. Dieser kon­taktiert mögliche Interessenten, um einen Abschluss zu generieren. Als Projektentwickler besteht ein ständiger Kontakt zu unterschiedlichsten Maklern, um ggf. ein passendes Grundstück für eigene Projekte zu finden. Allerdings erweist sich die optimale Grund­stücksfindung meist schwieriger. Die aktuelle Marktlage führt zu vielen Grund­stücksverkäufen, die nicht im öffentlichen Markt angeboten wurden. Die Makler erhalten oftmals Aufträge, bei denen die Nachfrage so hoch ist, dass eine öffentliche Ausschreibung nicht nötig ist. Bei diesen Aufträgen werden die möglichen Käufer direkt kontaktiert. Zu­dem gibt es die Situation, dass die Eigentümer sich nicht an einen Makler wenden und di­rekt ausgewählten, möglichen Käufern anbieten. Ein generelles gutes Netzwerk (nicht nur zu Maklern) ist von höchster Bedeutung.

In dem Praxisbeispiel bot das regionale Makler Unternehmen Dr. Ebertz & Partner OHG das Grundstück dem Architektenbüro Dubbick, Hiersig Architekten BDA + Stadtplaner Partnerschaft mbB (DHP) zum Kauf an. Da ein Architektenbüro keine Projektentwicklung bzw. Investments betreiben, entstand ein Erstkontakt zu der Projektentwicklungsfirma Ar- cotec GmbH. Daraufhin trat der Projektentwickler mit dem Makler in Kontakt.

Nach einigen Terminen beim Makler, Bauamt und Grundstücksverkäufern wurde entsch­ieden eine Projektentwicklung und ein Erwerb in Betracht zu ziehen. Es existierte kein Baurecht. Die Liegenschaft lag an einer angrenzenden Hauptstraße von Meerbusch Büderich und einem bestehendem Einkaufszentrum.

Der Standort, wie im Flurplan (Abbildung 3) abgebildet, und eine grobe Idee war vorhan­den. Wie zuvor die unterschiedlichen Situationen einer Projektinitiierung erläutert, befand sich das Grundstück somit in der ersten Kombination. Der Standort hat eine Größe von ca. einem halben Hektar und liegt auf einer ehemaligen Hofstelle im Stadtteil Büderich, die in dieser Nutzung aufgegeben wurde.

Das Plangebiet war mit ehemaligen Hofgebäuden (Wohnhaus, Scheune, Remisen und Garagen) bebaut. Die angrenzenden Gebäude der Düsseldorfer Straße 79 (Wohn- und Geschäftshaus) sollten zunächst erhalten bleiben, aber zur Gewährleitung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung mit in die Konzeption eingebunden werden. Das Planungs­gebiet wies einen Baumbestand von Fichten und Kastanien auf. Das Flurstück 19 an der Einmündung zur Düsseldorfer Straße diente zum Zeitpunkt einer ungeordneten Parkierung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Flurplan mit rot umrandetem Plangebiet (Maßstab 1 : 1000)

Auf die Projektidee wird im folgenden Unterkapitel Projektskizze eingegangen.

3.1. Projektskizze

Nach der Bildung des vorhandenen Szenarios sollte im Anschluss eine grobe Beschreibung in Form einer Skizze und Definition des geplanten Projektes erfolgen. Dazu gehören: Kosteneinschätzungen des Projektes, Mietpreise, Flächensätze, Bestandsbilder und Nutzungsrahmen sowie weitere vorhandene Informationen.

Der Projektentwickler und das Architektenbüro entwarfen zusammen wie folgt einen groben städtebaulichen Entwurf (siehe Abbildung 4). Das vorrangige Ziel der Entwicklung war die geordnete städtebauliche Entwicklung des Standortes Büderich. Die Düsseldorfer Straße und das „Deutsche Eck“⁸ sind geprägt durch kleinräumige Einzelhandelsflächen, einer größeren Lebensmittelfiliale, zwei Hotelbetrieben und einer Tankstelle. Um einer ungeordneten baulichen Entwicklung vorzubeugen, war eine Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Die Grundstücke boten durch ihre zentrale örtliche Lage sowie der verkehrlichen Anbindung, gute Vorraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklung und eine Stärkung des Umfeldes vom „Deutschen Eck“.

Geplant war die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Einzelhandels­geschäften, Praxisräumen für freiberufliche Tätigkeiten und ca. 6 Wohneinheiten in einer zweigeschossigen Bauweise und ausbaubarem Dachgeschoss. Die hinteren Grundstücks­flächen sollten dem ruhenden Verkehr dienen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.2. Projektentwicklungsrechnung

Wenn die groben Rahmenbedingungen des zukünftigen Projekts vorhanden sind, kann die erste grobe Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolgen. Diese kann entweder durch die Front/ oder Back-Door-Approach durchgeführt werden. Im wesentlichen unterscheiden sich die zwei Modelle von der unterschiedlichen Sichtweise.

Die Front-Door-Approach bewertet, ob das Projekt wirtschaftlich oder unwirtschaftlich ist. Es werden die einzelnen Kostenstellen der Projektentwicklung addiert (inkl. Zuschlag für Wagnis und Gewinn) und daraus die Mindestmiete pro Quadratmeter kalkuliert werden. Ist das Ergebnis auf dem Markt nicht realisierbar, so ist das Projekt nicht wirtschaftlich.⁹

Für die Back-Door-Approach ist eine Prognose über eine realistische bzw. marktübliche Miete zu ermitteln. Diese wird als Basis zur Berechnung der maximalen möglichen Gesamtkosten benötigt. Die daraufhin ermittelten Gesamtkosten können ferner zur Ver­handlung mit den Eigentümer/n genutzt werden.

Hierbei ist anzumerken, dass die beiden Rechenverfahren in einem sehr frühen Stadium kalkuliert werden und die Daten auf Schätzungen und Erfahrungswerten beruht. Eine der ersten Wirtschaftlichkeitsberechnungen für das Praxisprojekt wird im folgendem Un­terkapitel Wirtschaftlichkeit- und Renditenanalyse (4.2) aufgezeigt.

4. Phase Konzeption

Die Projektentwicklung befindet sich nun in der zweiten Phase des Entwicklungsprozesses, vorausgesetzt sie ist innerhalb der ersten Phase der Projektinitiierung an der Projektskizze oder an der Projektentwicklungsrechnung gescheitert. Die Aufgabe der zweiten Phase besteht darin, die Informationen aus der ersten Phase auszuarbeiten und zu prüfen. Es gibt unterschiedliche Analysebereiche, die innerhalb der Machbarkeitsstudie untersucht werden. Die Analysen sollen möglichst alle Risiken erkennen, die während einer Projektentwicklung auftreten können. Ebenfalls wird die Wirtschaftlichkeit und die Rendite des Projekts inner­halb der Phase ermittelt und analysiert. Die Informationen aus der Phase der Konzeption sind mitunter verantwortlich für eine Projektentscheidung von Seiten der Investoren, Kapi­talgebern und/oder zukünftigen Nutzern.¹⁰

4.1. Machbarkeitsstudie

Die Machbarkeitsstudie oder auch Feasibilitiy Study gennant, begleitet alle Phasen der Pro­jektentwicklung in unterschiedlichem Detail. Im Fokus steht die Studie in der Projektiniti­ierung bzw. Projektkonzeption.¹¹

4.1.1 Marktanalyse

Die Marktanalyse bezieht sich auf die kurz- und mittelfristige Angebots- und Nachfragesi­tuation in dem betroffenen Gebiet bzw. Immobilien-Teilmärkten. Hierbei wird das Umfeld des geplanten Objekts in rechtlicher, technischer, sozialer und ökonomischer Hinsicht un­tersucht. Darüber hinaus soll den Projektbeteiligten, Financiers und eventuellen Nutzern die Machbarkeit und Potenziale des Projektes aufgezeigt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Erste planerische Skizze des Projektes

In dem darauf folgenden Termin beim Stadtplanungsamt der Stadt Meerbusch mit den Architekten, Makler und Projektentwickler wurde die Projektidee vorgetragen. Hauptthema des Termins war die Nutzungsänderung zum Einzelhandel plus Wohnen. Im Laufe dessen stimmt die Stadt einer Umnutzung zu, der Fokus lag dabei auf dem Einzelhandel. Des weiteren wurde eine grobe Anfrage auf Baurecht gestellt. Da kein rechtsgültiger Bebauungsplan bestand, wurde ein B-Plan Verfahren vom Projektentwickler mit allen Kosten und Risiken initiiert. Dieses Verfahren hatte eine Laufzeit von ca. 1,5 - 2 Jahren.

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¹ Das Vitalzentrum ist ein realisiertes Projekt. Die dazugehörigen Daten sind vertraulich zu betrachten.

² Vgl.: Brauer K.-U. Seite 611

³ Bed: Honorarabrechnung für Architekten und Ingenieure

⁴ Vgl.: Grundlagen der Immobilienwirtschaft Seite 612

⁵ Quelle: Brauer K.-U., 2013, Seite 612

⁶ Quelle: Alda, W.; Hirschen, J., 2016 Seite 27

⁷ Bed.: Sanierung

⁸ Bed.: Ein bestimmter Standort in Büderich, Meerbusch.

⁹ Vgl.: Alda, W; Hirschen, J., 2016 Seite 26

¹⁰ Vgl.: Alda, W; Hirschen, J., 2007 Seite 115

¹¹ Vgl.: Alda, W; Hirschen, J., 2016 Seite 135