Mikroapartments. Entstehung und Beispiele in New York City und Berlin Lichtenberg

Inhaltsverzeichnis

1. Mikroapartments
a) Entstehung der Apartments
b) Zielgruppen

2. Beispiele von Mikroapartments
a) New York City - Carmel Place..
b) Berlin Lichtenberg - i live Berlin

3. Vor- und Nachteile im Überblick

4. Literaturverzeichnis

5. Abbildungsverzeichnis

1. Mikroapartments

Mikroapartments sind kompakte, meist möblierte Wohnungen in sehr zentraler Lage. Sie verfügen über eine eigene Küche bzw. Küchenzeile sowie ein Badezimmer. Eine große deutsche Zeitung betitelte die moderne Wohnvariante als „Leben in der Box“.¹ Sie besitzen eine Wohnfläche von etwa 20 - 40 m² und dienen in erster Linie dem Befriedigen körperlicher und biologischer Grundbedürfnisse, wie z.B. Essen und Schlafen.

Da in den nächsten Jahren von einem deutlichen Anstieg von Ein-Personen-Haushalten ausgegangen wird, laut statistischem Bundesamt bis 2030 43 % der Haushalte ², steigt die Nachfrage schneller als das Angebot. Gerade große Städte und Metropolen haben enormen Platzmangel. Hier wird seit einigen wenigen Jahren gezielt nach einer Lösung gesucht mehr Menschen aufnehmen zu können, ohne Freiflächen zu verlieren. Bisher konnte sich der Trend zur sehr kleinen Wohnungen bei Baufirmen allerdings noch nicht durchsetzen. In einem Interview mit Astrid Lipsky auf dieimmobilie.de spricht der Geschäftsführer von MPC Real Estate Development und Bereichsleiter Micro Living bei MPC Capital Rainer Nonnengässer, davon, dass seit Mitte der 90er Jahre, nach Auslaufen der Wohnbauförderungsprogramme, der Markt von Bauträgern beherrscht werde, für die die 75 Quadratmeterwohnung die billigste Variante mit größtem Profit sei.³ Oft werden aber solche Wohnungen in den großen Städten zu Wohngemeinschaften umfunktioniert, da dieser Platz nicht benötigt wird.

Allerdings erkennen immer mehr Investoren das Potential solch kleiner Wohnungen, denn mehr Studierende, hohe Scheidungsraten und eine Vielzahl an Pendlern sprechen immer mehr für die kompakten Ein-Raum-Wohnungen. MPC hat 2015 in Kaiserslautern investiert und so sollen bis Sommer 2017 insgesamt 387 Mikroapartments entstehen, für eine Warmmiete von 350 - 450 Euro je Einheit.⁴ Auch wenn laut Nonnengässer durch häufige Wohnungswechsel und die damit irrelevante Mietpreisbremse die Rendite höher sei und bei ca. 5 - 6 % läge, müsse man laut Hamburg - Trust Chef Hasselbring von höheren Bewirtschaftungskosten ausgehen sowie einer doppelt so hohen Instandhaltungsrücklage, als bei klassischem Wohnraum.⁵

Im Gegensatz zu herkömmlichen Einraumwohnungen sind Mikroapartments teil- oder sogar vollmöbliert und hochwertig ausgestattet. Sie sind so konzipiert, dass sie die geringe Wohnfläche optimal ausnutzen. Mikroapartments dienen, trotz großer Ähnlichkeit zum Hotelzimmer, ausschließlich dem privaten Aufenthalt, sind aber was die Dauer angeht flexibel. Auch mit dem klassischen Studentenwohnheim kann das Mikroapartment nicht verglichen werden, da hier weder Badezimmer, noch Küche mit anderen Bewohnern des Gebäudes geteilt werden müssen. Lediglich Gemeinschaftsräume können gemeinsam genutzt werden, dies beeinträchtigt jedoch nicht die eigene Wohnsituation.

Auch wenn sich die Bedürfnisse der Bewohner verschiedener Länder unterscheiden, so sehen die Mikroapartments sich alle sehr ähnlich. Alle Neubauten wurden mit hochwertigen Möbeln ausgestattet und neben herkömmlichen Gemeinschaftsräumen wurden auch Fitnessstudios oder Waschsalons in den unteren Ebenen konzipiert. Des Weiteren hat bei allen Gebäuden ein nachhaltiges Konzept oberste Priorität.

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Abb. 1

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Abb. 2

Vergleicht man so z. B. ein Mikroapartment aus Hamburg mit einem aus Chicago, kann man zunächst keinen gravierenden Unterschied feststellen. Neben dem Komfort und dem Stauraum beider Apartments ist vor allem auch die Einrichtung ein wesentlicher Faktor. Die spartanisch eingerichtete Studentenwohnung spielt beim Errichten neuer Apartmentkomplexe keine Rolle mehr. Die Bewohner von Mikroapartments sollen sich in der relativ kurzen Zeit des Wohnens so wohl fühlen wie möglich.

a) Entstehung der Apartments

Die Anforderungen an modernes Wohnen haben sich in den vergangenen Jahren stark verändert. Der Wunsch nach Flexibilität und Unabhängigkeit ist groß. Auch das Umweltbewusstsein ist ein anderes, als noch vor ein paar Jahren. Man hat gezielt nach Möglichkeiten gesucht, den hohen Ressourcenverbrauch zu verringern. Die kleinen Wohnungen verbrauchen weniger Energie und sind ökologisch und nachhaltig in ihrer Bauweise.⁶

Vor allem aber die Landflucht und die damit verbundene Vergrößerung der Bevölkerungszahlen in den Städten haben zu einem Umdenken im Wohnungsbau geführt. Die höchste Bereitschaft in die Städte und Metropolen zu ziehen, haben 18 bis 24 Jährige. Gerade in diesen Jahren werden Ausbildungen begonnen oder das Studium aufgenommen. Hier ist der Wunsch nach Unabhängigkeit zum Elternhaus sehr hoch. Die meisten Ausbildungsstätten und Universitäten befinden sich sowohl in kleineren als auch größeren Städten sehr zentral.

Mikroapartments konnten nur deshalb entstehen, weil die Bevölkerungszahlen schneller anstiegen, als die Städte wuchsen. Der Platzmangel ist nach wie vor eines der größten Probleme bei der Planung neuer Stadt- und Wohngebiete. Hierfür baute man vor allem Anfang des 21. Jahrhunderts immer höher, um die Städte nicht flächenmäßig zu vergrößern. Aber auch dieser Platz reicht für die vielen Menschen nicht aus. In Japans Hauptstadt begann man bereits in den 1960er Jahren mit der Planung kleiner Apartments. 1973 wurde dann das berühmteste Gebäude mit Mikroapartments, der Nakagin Capsule Tower, errichtet. In den beiden unteren Etagen befinden sich Gewerbeeinheiten, die elf Etagen darüber beinhalten 140 Mikroapartments.

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Abb. 3

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Abb. 4

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Seit 2013 beraten aber immer wieder die Eigentümer darüber, ob der Tower abgerissen werden soll oder saniert. Feuchtigkeitsschäden und Asbest haben dem Gebäude sehr zugesetzt. Allerdings ist der Tower heute mehr denn je ein berühmtes Wahrzeichen für die Umsetzung einer Idee, möglichst viele Menschen in ihren Grundbedürfnissen zu befriedigen. Der Nakagin Capsule Tower war ein Vorbild vieler noch folgender Mikroapartmentkomplexe und Tokio ist hierbei immer noch der Marktführer. Mittlerweile gibt es neue Gebäudekomplexe mit weit weniger Wohnfläche als im Capsule Tower.

Das folgende Bild zeigt vier Eingänge zu sogenannten Mikroapartments, die nicht größer wirken als ein Schließfach. Die Wohnungsknappheit ist in Tokio so extrem hoch, dass Vermieter für solch eine Wohnung dennoch umgerechnet 400 - 500 Euro verlangen können.

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Abb.5

Diese Art von Wohnungen können fast ausschließlich zum Schlafen genutzt werden. Badezimmer befinden sich bei dieser Art des Wohnens auf dem Gemeinschaftsflur. Küchen werden vor allem in Japan kaum genutzt, da der Besuch im Restaurant deutlich günstiger als in anderen Ländern ist.

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Abb. 6

Das zweite Bild zeigt ein Apartment mit einer Länge von nicht einmal 3m und einer Höhe von gerade mal 1,50m. Dennoch können diese Wohnungen aber vermietet werden, weil nicht genug Wohnraum vorhanden ist. Gerade in Tokio leben nicht Studenten in solchen Wohnungen, sondern vor allem Facharbeiter oder aber Wissenschaftler, die unter der Woche tagsüber kaum zu Hause sind und nach zwei bis drei Jahren aus den kleinen Apartments wieder ausziehen.

Die Idee der kleinen Wohnungen ist demnach keine allzu neue, wenn man in andere Teile der Welt schaut. Die Umsetzung hat dennoch einige Zeit in Anspruch genommen, da über viele Jahre die Nachfrage nicht so hoch war, wie von Investoren gewünscht.

[...]

¹ vgl. FAZ, B. Och, Trend Mikroapartments, 12.10.2016

² vgl. Statistisches Bundesamt,2011,https://www.destatis.de/DE/Publikationen/Thematisch/Bevoelkerung/HaushalteMikrozensus/EntwicklungPriv athaushalte.html, S.4 (Stand: 26.11.16)

³ vgl. Astrid Lipsky,2015, Ein-Zimmer-Wohnungen, Warum Mikroapartments bei Immobilienanlegern so heiß begehrt sind, http://www.dieimmobilie.de/ein-zimmer-wohnungen-warum-mikro-apartments-bei-immobilien- anlegern-so-heiss-begehrt-sind-1448274087/ (Stand: 27.11.16), S.1

⁴ vgl. Astrid Lipsky, 2015, S.2

⁵ vgl. Asrid Lipsky, 2015, S. 3

⁶ vgl. Ponnewitz/Kienzler, 2016, Marktfähigkeit von Mikroapartments, Seite 10