Vorteilhaftigkeit von einer vorzeitigen Mietvertragsbeendigung bei Büroflächen aus Mietersicht

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Der Büromietraum
2.1 Der Markt des Büromietraums
2.2 Der Büromietvertrag
2.2.1 Wichtige Vertragsinhalte
2.2.2 Vertragsbeendigung
2.3 Der Büromietraum aus Mietersicht
2.3.1 Wirtschaftliche und strategische Bedeutung der Anmietentscheidung
2.3.2 Wichtige Vertragsfaktoren und Vertragsziele
2.4 Der Büromietraum aus Vermietersicht
2.4.1 Bedeutung des Mietvertrages
2.4.2 Verschiedene Eigentümer

3 Vorzeitige Beendigung eines Büromietvertrages
3.1 Interessen des Mieters für eine vorzeitiger Beendigung
3.2 Entscheidungsfaktoren auf Mieter- und Vermieterseite
3.2.1 Rechtliche Entscheidungsfaktoren
3.2.2 Strategische Entscheidungsfaktoren
3.2.3 Wirtschaftliche Entscheidungsfaktoren
3.3 Wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer vorzeitigen Beendigung aus Mietersicht
3.3.1 Berechnung der Kapitalwerte
3.3.2 Vergleich der Alternativen als Verhandlungsgrundlage

4. Fazit

Literaturverzeichnis

Internetverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1:Entscheidungsfaktoren zur Möglichkeit der vorzeitigen Mietvertragsbeendigung - Quelle: Eigene Darstellung 19

Abbildung 2: Erzielung der Vorteilhaftigkeit anhand von einer Wirtschaftlichkeitsberechnung - Quelle: Eigene Darstellung 22

1. Einleitung

Umfassende Intensivierungsprozesse im Bereich der Büroimmobilien und der Wirtschaft im Allgemeinen, beeinflussen den Markt dieser Immobilienart erheblich. Dies führt zu qualitativen und quantitativen Veränderungen im Angebots und Nachfrageverhalten der Büroimmobilien.

Stetig steigender Wettbewerbs- und Kostendruck zwingt die Nutzer der Büroimmobilien Büroflächen effektiver zu Nutzen und Flächen soweit wie möglich einzusparen. Auch die Anforderungen an die Flexibilität der Arbeitsplätze steigen immer weiter. Damit verbunden variieren Flächenbedarfe immer häufiger und schneller.

Zukünftig ist mit einer weiteren Intensivierung dieses Trends zu rechnen. Auch durch diesen Trend, werden betriebliche Immobilien immer häufiger gemietet statt gekauft. Anmietungen der Büroflächen gewährt den Firmen eine höhere Flexibilität hinsichtlich Veränderungen am Flächenbedarf und Einsparungspotentialen.^[1]

Dementsprechend hoch ist die Nachfrage nach flexiblen Mietverträgen, welche nichtsdestotrotz Planungssicherheiten für den Mieter, hinsichtlich Mietlänge und Kündigungsschutz, bieten sollen.

Vorzeitige Mietvertragsbeendigungen durch einen Aufhebungsvertrag sind durch diese Entwicklung im Bereich der Büroimmobilien ein immer häufiger angewendetes Mittel, um die Kosten für nicht mehr benötigte Büroflächen einzusparen.^[2]

Die vorliegende Ausarbeitung beschäftigt sich aus diesem Grund mit der Vorteilhaftigkeit, welche ein Mieter aus einer vorzeitigen Mietvertragsbeendigung bei Büroflächen generieren kann.

Die Arbeit setzt sich zum Ziel, aufbauend auf eine allgemeine Beschreibung des Büroimmobilienmarktes und die vertraglichen Möglichkeiten der Beteiligten aufzuzeigen, auf welcher wirtschaftlichen Grundlage der Mieter das Interesse an einer vorzeitigen Mietvertragsbeendigung hat und wie sich an Hand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Vorteilhaftigkeit erzielen lässt. Dies erfolgt unter Herausstellen von Einflussfaktoren, mit Betrachtung verschiedener Handlungsszenarien unter strategischen, rechtlichen und vor Allem wirtschaftlichen Gesichtspunkten.

Wichtig ist dabei von Grund auf die Bedeutung der Anmietung im Gesamtkontext zu sehen. Da die Seite des Vermieters auch bei einer Betrachtung aus Mietersicht eine wesentliche Rolle hinsichtlich der zu erzielenden Vorteilhaftigkeit spielt, wird diese ebenfalls an entsprechenden Stellen der Arbeit ausgearbeitet.

Die vorliegende Thesis legt in Kapitel 2 die Basis der Thematik. Hierzu wird der Büromietraum kurz beschrieben, um anschließend den Büromietvertrag und seine wesentliche Gestaltungselement und mögliche Beendigungen zu erläutern, da diese die Grundlage der späteren Vertragsbeendigung bilden. Zum Aufzeigen welche Bedeutung, Verpflichtungen und Belastungen die Anmietung für einen Betrieb hat, wird dies darauffolgend auf Mieter- und Vermieterseite beleuchtet. Ebenso wird herausgestellt, wer als Mieter und Vermieter auftreten kann.

Kapitel 3 leitet, auf Basis der Grundlagen von Kapitel 2, in die vorzeitige Mietvertragsbeendigung und soll herausarbeiten, wie diese Mietvertragsbeendigung erreicht werden kann. Um die Gründe für eine Beendigung darzustellen, wird dafür zunächst erläutert, aus welchen Gründen ein Interesse des Mieters, an einer vorzeitigen Beendigung entstehen kann. Vom allgemeinen Interesse wird nachfolgend die Entscheidungsfindung, auf Basis strategischer, rechtlicher und wirtschaftlicher Faktoren, ausgearbeitet. Hier soll verdeutlicht werden, welche Faktoren auf beiden Interessensseiten eine vorzeitige Abmietung ausschließen, oder diese begünstigen können. Somit kann im Kapitel 3.3 speziell herausgestellt werden, wie eine Vorteilhaftigkeit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung aus Mietersicht, unter Einbeziehung der Vermietersicht erreicht und wirtschaftlich dargestellt und berechnet werden kann.

Das Fazit schließt die Arbeit ab, indem es wesentliche Punkte der Ausarbeitung darstellt und somit das Erreichen der Zielstellung verdeutlicht.

2. Der Büromietraum

2.1 Der Markt des Büromietraums

Der Büroimmobilienmarkt ist Teil des Gewerbeimmobilienmarkts und primär beeinflusst durch die wirtschaftliche Entwicklung der Volkswirtschaft.

Die Marktteilnehmer lassen sich generell in Anbieter und Nachfrager unterteilen. Je nach Phase des Immobilienlebenszyklus unterscheiden sich die Marktteilnehmer, auf Anbieter- und Nachfrageseite. Für die vorliegende Arbeit ist hauptsächlich die Nutzungsphase von Bedeutung, welche sich auf Anbieterseite unter Anderem durch Eigentümer (als Vermieter/ Verkäufer), Verwalter, Facility Manager und Kapitalgeber definiert. Auf Nachfrageseite stehen dem Nutzer, Eigentümer (als Eigennutzer), Mieter, Untermieter, Pächter und Käufer gegenüber.^[3]Auf der Seite der Nachfrager stellen sich die Möglichkeiten des Kaufs, des Leasings und der Miete als Angebotsform gegenüber, sowie die Mischformen wie Sale and Lease Back (in folgendem kurz: SALB).^[4]

Die Anbieter verfolgen hauptsächlich monetäre Ziele. Für die Eigentümer stellt sich das Primärziel der Renditeerwirtschaftung unter angemessenem Risiko.^[5]

Der Markt im Allgemeinen ist nicht einheitlich. Er ist regional und lokal, durch die spezifischen Bedürfnisse und Erwartungshaltungen der Nutzer, verschieden geprägt. Aus diesem Grund ist eine starke Marktkenntnis der regionalen Ausprägungen für alle Marktteilnehmer essentiell, um ein optimales Ergebnis erzielen zu können. Wesentliche Faktoren sind dabei: die regionalen Arbeitslosenzahlen, die Bürofläche pro Einwohner, die Nutzerstruktur, die infrastrukturelle Anbindung, die Flächenumsätze sowie Leerstandsquoten und Miethöhen.^[6]

Auf dem deutschen Markt ist aktuell ein neuer Höhepunkt der Büroimmobilienpreise erreicht. In absehbarer Zeit werden die Preise voraussichtlich nicht erheblich sinken. Neue Büroflächen werden hauptsächlich mit hohem Vorvermietungsstand entwickelt. Im Mietermarkt ist ein klarer Zuwachs der Nachfrage nach kleinen und mittelgroßen Flächen zu verzeichnen. Gerade in zentralen Lagen ist darüber hinaus ein klarer Nachfrageüberschuss zu erkennen.^[7]Die Nachfragerseite stellt sich auf Grund des hohen Wettbewerbsdrucks immer häufiger der Miete anstelle des Eigentums.

Da die Immobilie als notwendiges Betriebsmittel angesehen wird, ist es einer der wesentlichen Kostenfaktoren für die verschiedenen Nutzer. Einsparungspotentiale in Flächen und Mietkosten sind vermehrt im Fokus der Unternehmen gerückt.^[8]

2.2 Der Büromietvertrag

Der Büromietvertrag unterliegt dem Gewerbemietrecht und regelt die schuldrechtlichen Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter.^[9]Vertragszweck ist die Gebrauchsüberlassung einer Büroimmobilie. Zugrunde liegt dem, aus Sicht der Mieter, eine Gewinnerzielungsabsicht.^[10]

2.2.1 Wichtige Vertragsinhalte

Der Gewerbemietvertag untersteht grundsätzlich der Gestaltungsfreiheit. Die Miethöhe und die Laufzeit, sowie die Definition des Mietobjekts mit erlaubter Nutzungsart^[11], sind primäre Gestaltungsfaktoren im Gewerbemietraum. In der Regel sind Gewerbemietverträge zeitlich befristet. Übliche Mietlängen sind in Deutschland 5 oder 10 Jahre.^[12]

Der Mietpreis orientiert sich am Markt, ist jedoch frei vereinbar. Je mehr Vertragsoptionen der Mieter zu seinen Gunsten vereinbart, desto höher wird die Miete vereinbart sein.^[13]

Wichtige Verhandlungsfaktoren bei dem Abschluss von Büromietverträgen, bergen die Erhöhungsarten der Miete. Gängig sind die Marktanpassungsklausel über die Miethöhe nach Ablauf der Festmietzeit, die Staffelmiete und die Indexmiete, in der Regel gekoppelt an den deutschen Verbraucherpreisindex. Durch diese Optionen sichert sich der Vermieter möglichst marktkonforme Mieterträge.^[14]

Die festgehaltenen Verlängerungsoptionen sind ein wichtiger Vertragsfaktor, um dem Mieter Sicherheit und Flexibilität zu gewähren. Erweiterbar sind diese um zusätzliche Anmietrechte für weitere Flächen mieterseits, sowie um Teilflächenoptionen zur weiteren Anmietung in reduziertem Flächenumfang.^[15]

Zusätzliche Absicherung seines Betriebszwecks und seiner, sowohl in die, als auch auf der Mietfläche getätigten Investitionen, kann sich der Mieter über beschränkte persönliche Dienstbarkeiten vertraglich zusichern lassen und dinglich im Grundbuch eintragen lassen.^[16]

Die Zulässigkeit von Untervermietungen ist darüberhinaus für den Mieter wichtig, um etwaige Leerstände zu vermeiden. Auch hier sind im Vertrag individuelle Absprachen zu treffen. Eine Untersagung der Untermiete ist im Büromietraum unüblich, da es den Mieter in seiner Handlungsfreiheit zu stark einschränkt, wenn auch vertraglich durchaus möglich.^[17]

Ein wichtiger Verhandlungspunkt ist die Umlegung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, sowie der Betriebskosten. Der Vermieter hat das Interesse eine konstante Nettomiete einzunehmen und somit sämtliche Betriebskosten und Instandhaltungskosten im Rahmen einer Triple-Net-Vereinbarung auf den Mieter zu übertragen. Dies tritt zumeist bei Mietverträgen als Teil einer SALB Konstruktion auf. Bei diesem verkauft ein Unternehmen seine Betriebsimmobilie und mietet sie direkt vom neuen Eigentümer zurück.^[18]Im Fall einer Triple-Net-Verpflichtung, fallen dem Mieter ein erhebliches Mehr an Kosten zu. Diese Vereinbarungen sind aber in der Praxis nicht häufig zu finden. Vertraglich müssen die Verpflichtungen klar definiert werden. Der Mieter wird diese Klausel nur mit entsprechenden Vergünstigungen der Miete oder Klauseln in anderen Bereichen zu seinen Gunsten zustimmen.^[19]

Außerdem bedarf es im Mietvertrag einer genauen Regelung über bauliche Veränderungen an der Mietsache und deren Beseitigung bei Beendigung des Mietvertrages. Einbauten, die den Wert der Mietsache erhöhen, wird der Vermieter gerne in seiner Mietfläche behalten, während restliche Einbauten vom Mieter auf seine Kosten zu beseitigen sind. Der Mieter wiederrum wird Einbauten die seinem betriebszweck dienen, gerne mitnehmen wollen und sich dies vertraglich zusichern lassen.^[20]

2.2.2 Vertragsbeendigung

Ein Mietvertrag im Büromietraum endet in der Regel durch Zeitablauf. Ordentliche Kündigungen sind bei festen Vertragslaufzeiten nicht möglich.

Von ordentlichen Kündigungen kann in diesem Fall nur gesprochen werden, wenn eine automatische Verlängerungsoption besteht und diese durch rechtzeitige Ankündigung nicht genutzt werden soll.^[21]

Bei unbefristeten Laufzeiten ist eine ordentliche Kündigung gesetzlich am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres möglich. Andere Fristen sind allerdings vertraglich vereinbar.^[22]

Weitere Kündigungsmöglichkeiten sind durch Sonderkündigungsrechte und eine außerordentliche Kündigung gegeben. Sonderkündigungsrechte sind individuell zu vereinbaren. Gesetzliche Sonderkündigungsrechte bestehen bei befristeten Verträgen, die für mehr als 30 Jahre geschlossen wurden, nach 30 Jahren mit gesetzlicher Frist.^[23]Weiterhin besteht gesetzlich ein Sonderkündigungsrecht mit Frist bei Erwerb durch Zwangsversteigerung, Ankündigung von Modernisierungsarbeiten und Verweigerung der Untervermietung.^[24]

Die gesetzlich festgeschriebenen außerordentlichen Kündigungsrechte können vertraglich erweitert werden, solange sie nicht zum Nachteil des Mieters vereinbart werden. Laut den Rechtsnormen liegen Gründe zur außerordentlichen Kündigung ohne Frist vor bei: erheblichem Zahlungsverzug des Mieters, bei Gesundheitsgefährdung durch Nutzung des Objekts, wenn der vertraglich zugesicherte Gebrauch der Mietsache nicht mehr gewährleistet ist und bei erheblicher Gefährdung der Mietsache durch den Mieter. Weiterhin kann eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen erfolgen, durch die einer der Parteien die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zuzumuten ist.^[25]

Abseits von der Beendigung durch Kündigung oder durch Zeitablauf, besteht die Möglichkeit der Vertragsbeendigung durch einen Aufhebungsvertrag. Diese Form der vorzeitigen Vertragsbeendigung ist gemäß der Vertragsfreiheit formfrei möglich und basiert auf zwei übereinstimmenden Willenserklärungen.^[26] Der Aufhebungsvertrag steht frei von vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen. Wichtig ist bei der Einigung die Einbeziehung der Restverpflichtungen beider Vertragsparteien, bezüglich Miet- und Nebenkostennachforderungen, Instandhaltungs- und Schönheitsreparaturverpflichtungen, sowie Rückbauvereinbarungen und deren Abgeltung.

Üblich ist dabei die Vereinbarung einer Ablösesumme für entgangene Mietzahlungen. Essentiell wichtig ist die Vereinbarung des Aufhebungszeitpunktes.

Ab diesem Zeitpunkt, stellt der Vermieter durch die Abnahme, den Mieter rechtlich von Nachforderungen abseits des Aufhebungsvertrages frei.

Dies kann nur bei vorsätzlichem Verschweigen eines Mangels, ohne dass der Vermieter die Möglichkeit hatte diesen zu erkennen, widerrufen werden.^[27]

Ist eine Kündigung unter den obengenannten Bedingungen nicht möglich, stellt der Aufhebungsvertrag die Möglichkeit der vorzeitigen Beendigung im Büromietraum. Nachfolgend wird aus diesem Grund im Wesentlichen der Aufhebungsvertrag herausgestellt.

Der Büromietvertrag hat demnach einige wichtige Stellschrauben, die den Vertragswert für Vermieter und Mieter beeinflussen. Diese Punkte bedürfen ausführlicher Verhandlungen und Übereinkünfte. Beide Seiten haben in diesem Zug ihre Interessen genau abzuwägen und diese durch den Mietvertrag in Einklang mit den strategischen Überlegungen und wirtschaftlichen Kalkulationen bei einer Vermietung, beziehungsweisen Anmietung, zu bringen. Dabei kommt es auch darauf an, wer jeweils als Vertragspartei auftritt.

2.3 Der Büromietraum aus Mietersicht

Mieter kann grundsätzlich jede zu einem Rechtsgeschäft fähige, natürliche oder juristische Person, oder Gesamthandsgemeinschaft sein.^[28]

Die Gewerbeimmobilien sind wesentliche Basis für die Erfüllung des Betriebszweckes.

Die Entscheidung über eine Anmietung von Büroflächen ist eine strategisch und wirtschaftlich wichtige und grundlegende Entscheidung jedes Betriebes. Die Immobilie prägt das Image des Unternehmens.^[29]

2.3.1 Wirtschaftliche und strategische Bedeutung der Anmietentscheidung

Der Betrieb trifft die Anmietentscheidung auf Basis einer Standortentscheidung, die sich aus dem Flächenbedarf, der Mitarbeiterzahl, den technischen Anforderungen, den Nutzungsbedingungen und den Anforderungen an den Standort zusammensetzt. Daraus ergibt sich nachfolgend die Miethöhe, die der Mietinteressent bereit ist für die Flächen zu entrichten.^[30]

Mietkosten sind ein wichtiger Teil der allgemeinen Kosten eines Betriebes.

Bilanziell sind sie nicht zu aktivieren, sondern fließen als Aufwand in die GuV und reduzieren somit den Betriebsgewinn. Weiterhin sind sie als Kostenfaktor und somit betriebliches Risiko, ein wichtiger Entscheidungsfaktor bei einer Kreditvergabe an das jeweilige Unternehmen.^[31]

Auch im innerbetrieblichen Rechnungswesen sind die Mietkosten ein wichtiger Faktor. Sie sind Teil der fixen Gemeinkosten.^[32]Somit beeinflussen sie sowohl die Unternehmensplanung, als auch den Erfolg nach Betriebsleistung und unterliegen als Teil der Gesamtkostenrechnung dem Druck der Kosteneinsparungen im Zuge des Wettbewerbsdrucks.^[33]

Wesentlicher Faktor im Mietvertrag ist die Mietbelastung und die Kalkulierbarkeit und Höhe von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Betriebskosten. Diese Größen müssen für den Mieter erkennbar und über den Anmietzeitrum deklinierbar sein, um zur Minimierung des eigenen Risikos, die Kosten planen und tragen zu können. Dementsprechend erstrebenswert sind klardefinierte Mieterhöhungsfälle, ebenso wie mögliche Anschlussmieten bei Verlängerung des Vertrages.

Ein Ausgewogenes Verhältnis zwischen günstigem Preis und kalkulierbaren Risiken ist für jeden Mieter bedeutungsvoll, da der Mieter, anders als im Wohnraum, nicht durch einschlägige Rechtsnormen geschützt wird.^[34]

2.3.2 Wichtige Vertragsfaktoren und Vertragsziele

Durch die Rolle der Miete als wesentlicher Teil der Kosten des jeweiligen Betriebes, ist eine gewisse Flexibilität des Mietvertrages wichtig. Durch die Länge der Anmietung wird die Flexibilität beeinflusst. Primär ist die Länge eine strategische Entscheidung. Durch sie wird aber auch das Risiko der Anmietung beschränkt. Kurze Mietverträge (1-5 Jahre) sichern eine Hohe Flexibilität des Standorts zu, gehen aber das Risiko der Beendigung des Mietvertrages nach Auslauf, mit verbundenen Rückbau- und Umzugskosten, oder einer Mieterhöhung ein.

Um ein ausgewogenes Verhältnis von Flexibilität und Sicherheit darzustellen, sind 5-10 Jahre Laufzeit günstig. Bei Investitionen und Einbauten auf Mieterkosten, stellen die vorgenannten Mietzeiten aber zumeist keine Amortisation dieser Kosten dar, weshalb in diesem Fall eine Mietvertragslänge von länger als 10 Jahren gewählt werden sollte.

Zu bedenken ist, dass längere Mietverträge in der Regel mit niedrigeren Mieten einhergehen, da im Gegenzug der Vermieter Planungssicherheit hat.^[35]Sicherheit kann bei kurzen Mietvertragslaufzeiten zusätzlich durch mieterseitige Verlängerungsoptionen gewährt werden. Eine höhere Flexibilität für die Entwicklung des Betriebes und des Standorts kann durch Teilflächen- und Anmietoptionen dargestellt werden.

Essentiell wichtig ist bei der Anmietentscheidung die Flächennutzbarkeit. Nicht nutzbare, oder nicht effizient nutzbare Flächen, sollte der Mieter bei der Verhandlung des Mietvertrages durch Preissenkung oder entsprechende Nutzung der rausgestellten Vertragsklauseln berücksichtigen und deren Einfluss als Kostenfaktor möglichst gering halten.^[36]

Die Anmietung eines Bürogebäudes ist also nicht nur die Basis für die betriebliche Tätigkeit, sondern beeinflusst, durch die vertragliche Gestaltung, sowie die einhergehenden Verpflichtungen, den jeweiligen Mieter in seiner strategischen und wirtschaftlichen Flexibilität und somit seinem Unternehmensergebnis. Hohe Mietkosten führen in letzter Konsequenz zu nicht wettbewerbsfähigen Betriebs- und Arbeitsplatzkosten.^[37]

Die Ziele im Bereich der Anmietung von betrieblichen Immobilien sind demnach: die Vermeidung von Leerständen (nicht mehr benötigte Flächen), Optimierung der Nutzung (in Effizienz und Auslastung), Erweiterungs- und Reduzierungsmöglichkeiten, Risikovermeidung und Standortsicherung.

Dies erfolgt unter einem konsequenten Vertragsmanagement für größtmögliche Flexibilität unter minimalen Kosten und minimaler Haftung.^[38]

2.4 Der Büromietraum aus Vermietersicht

Eigentümer von Büroimmobilien, die diese vermieten, also eine Primärinvestition in diese Immobilie tätigen, haben als primäres Ziel Renditen zu erwirtschaften. Dementsprechend zielen die Vermieter auf Kapitalerhaltung, Liquidität und Beschränkung ihrer Risiken unter angemessenen Renditen ab.^[39]Je nach Immobilie und dem jeweiligen Risikoprofil lassen sich Renditen zwischen 4,5 und 8% erzielen.^[40]Diese resultieren aus den erzielten reinen Erträgen, den erzielbaren Einsparungen aus Steuern und der Wertsteigerung, die die Immobilie erfährt.^[41]

2.4.1 Bedeutung des Mietvertrages

Die Renditeerwartungen entscheiden über die Spielräume im Rahmen der Mietvertragsgestaltung.

Die Höhe der Miete, die Umwälzung von Instandhaltungen, Instandsetzungen und die zu leistenden Bauleistungen beeinflussen die Rendite wesentlich.^[42]

Andere Mietvertragsvereinbarungen wie die eingeräumten Dienstbarkeiten, allgemeine finanzielle Aspekte und Options- und Kündigungsrechte, haben einen starken Einfluss auf die von den Fremdkapitalgebern gewährten Finanzierungskonditionen, ebenso wie die Nutzerstrukturen (Single- oder Multi-Tenant).^[43]

Der Mietvertrag hat darüberhinausgehend einen unmittelbaren Einfluss auf die Bewertung der jeweiligen Liegenschaft.^[44]Im bilanziellen Bereich stellt die Bewertung bei Anschaffung, oder Neubewertung, die zu bilanzierende Höhe und Bestimmung der abzuschreibenden Werte dar. Auch zur Beleihungswertermittlung für den Fremdfinanzierungsfall, wird die Verkehrswertermittlung genutzt. Im herkömmlichen Sinn ist sie zur Ermittlung des Transaktionswertes zu nutzen.^[45]

Eine vereinbarte Miete über dem marktüblichen Mietzins, begründet in der Bewertung einer gewerblichen Immobilie Zuschläge. Im Umkehrschluss bringt eine Miete unter der Marktmiete Abschläge (nach: §8 (3) ImmoWertV).

Eine Triple-Net-Vereinbarung ist durch Zuschläge auf den Mietpreis einzubeziehen.^[46]Andere Risikobegrenzenden Faktoren, wie beispielsweise Verlängerungsoptionen auf Seiten des Mieters, fließen implizit durch den Liegenschaftszinssatz in die Bewertung ein und beeinflussen diese ebenso.^[47]

Neben den aufgezeigten mittelbaren und unmittelbaren wirtschaftlichen Einflüssen die der Mietvertrag auf die jeweiligen Eigentümer hat, ist die Länge des Mietvertrages auch bei dem Eigentümer eine strategische Entscheidung.

Grundsätzlich gilt für die Vertragslänge, je kürzer der Mietvertrag ist, das Objekt und die Einkünfte des Vermieters, stärker von konjunkturellen Schwankungen unterworfen sind.^[48]

Je nach der Assetstrategie des jeweiligen Eigentümers hat er Interesse an unterschiedlichen Laufzeiten. Unterschieden wird zwischen der buy-and-hold Strategie und der buy-and-sell Strategie. Die buy-and-hold Strategie bezeichnet den Erwerb von Immobilieneigentum mit dem Zweck der nachhaltigen Renditeerzielung durch langfristige Mieterträge.

In diesem Fall hat der Vermieter ein hohes Interesse an langen Mietverträgen, um gesicherte Einkünfte zu generieren.

Die buy-and-hold Strategie ist eine Immobilienwert orientierte Strategie und fokussiert sich auf eine Wertsteigerung im Anschluss an den Erwerb, um die Immobilie gewinnbringend zu veräußern. In diesem Fall kommt es im Einzelfall darauf an, welche Mietvertragslänge der Vermieter erwirken möchte. Eine Werterhöhung kann durch eine Mietsteigerung erfolgen, was bei entsprechender Marktentwicklung durch kurze Verträge zu erzielen ist, oder durch Anpassungsoptionen bei längeren Verträgen. Möchte der Vermieter das Objekt jedoch kurzfristig wieder Veräußern, sind langfristige Verträge als werterhöhend anzusehen.

Eine Wertsteigerung kann auch durch Renovierungs- oder Projektentwicklungsmaßnahmen bewirkt werden, wobei der Eigentümer entweder zum Übergang oder bei Erwerb auf kurzfristige Mietverträge achten wird.^[49]

Der Mietvertrag ist aus Eigentümersicht also ein wesentliches Mittel zu Erreichung seiner Renditeziele unter möglichst geringem Risiko.

2.4.2 Verschiedene Eigentümer

Generell wird bei Eigentümern zwischen institutionellen und privaten Eigentümern unterschieden. Institutionelle Eigentümer sind, in der Negativabgrenzung gegenüber den privaten Eigentümern, keine natürlichen Personen, welche der Form einer Organisation unterstehen. Auftreten können Sie in Form von geschlossenen oder offenen Immobilienfonds, Real Estate Investment Trusts (im Folgendem kurz: REITs), Immobilien AGs oder herkömmlichen Unternehmen sämtlicher Rechtsformen. Auch die öffentliche Hand und kirchliche Institutionen können als Eigentümer agieren.^[50]Die Zielstellung unterscheidet sich bei beiden Formen der Eigentümer prinzipiell nicht.^[51]

Ein wesentlicher Unterschied liegt in der Risikobereitschaft der jeweiligen Eigentümer. Indirekte Immobilienanlagevehikel unterliegen grundsätzlich gesetzlichen Risikobeschränkungen, während private Eigentümer dem nicht unterliegen. Schon in der Investitionsstrategie spiegelt sich das wider.

Direktinvestoren und offene Immobilienfonds investieren sicherheitsorientiert in Objekte geringer Wertsteigerung mit geringem Risiko (Core). Geschlossene Immobilienfonds halten sich im sogenannten Core Plus Bereich auf (hauptsächlich 1b Lagen), unter mittleren Risiken und Renditen, auf.

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^[1]Vgl. Brauer, K.-U. (2011), S. 53f.

^[2]Vgl. Glatte, T. (2014), S. 10.

^[3]Vgl. Hellerforth, M. (2012), S.3.

^[4]Vgl. ebenda, S.6.

^[5]Vgl. Glatte, T. (2014), S.7.

^[6]Vgl. Heyser, H. (2005), S.67f.

^[7]Vgl. Commerz Real (Hrsg.) (2015), S. 10f, siehe Internetverzeichnis.

^[8]Vgl. Glatte, T. (2014) S. 10f.

^[9]Vgl. Huber, R. (2011), S. 209.

^[10]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.171.

^[11]Vgl. Huber, R. (2011), S. 211.

^[12]Vgl. Glatte, T. (2014), S.235ff.

^[13]Vgl. Heyser, H. (2005), S.61ff.

^[14]Vgl. Glatte, T. (2014), S. 235f.

^[15]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.123.

^[16]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.184.

^[17]Vgl. ebenda, S. 316ff.

^[18]Vgl. Söhlke, R. (2008), S.208.

^[19]Vgl. Schmidt, J. (2006), S. 365ff.

^[20]Vgl. ebenda, S.325f.

^[21]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.403.

^[22]Vgl. Schoofs, O. (2015), S.350.

^[23]Vgl. ebenda, S.356.

^[24]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.404.

^[25]Vgl. ebenda, S.407f.

^[26]Vgl. Schoofs, O. (2015), S.356.

^[27]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.415f.

^[28]Vgl. Huber, R. (2011), S.209.

^[29]Vgl. Glatte, T. (2014), S.10.

^[30]Vgl. Heyser, H. (2005), S.61.

^[31]Vgl. Glatte, T. (2014), S.235.

^[32]Vgl. Hellerfort, M. (2012), S.56ff.

^[33]Vgl. ebenda, S.54f.

^[34]Vgl. Schmidt J. (2006), S.158ff.

^[35]Vgl. Glatte, T. (2014), S.235.

^[36]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.158ff.

^[37]Vgl. Glatte, T. (2014), S.14.

^[38]Vgl. ebenda, S.19.

^[39]Vgl. Trübestein (Hrsg.) (2012), S.26.

^[40]Vgl. Glatte, T. (2014), S.14.

^[41]Vgl. Brauer, K.-U. (2011), S.5.

^[42]Vgl. Schmidt, J. (2006), S.30/38.

^[43]Vgl. Beyel, J. (2009), S.232f.

^[44]Vgl. Brauer, K.-U. (2011), S.30.

^[45]Vgl. Pfnür, A. (2011), S.49f.

^[46]Vgl. Gürsching, L. / Strenger, A. (o.J.), siehe Internetverzeichnis.

^[47]Vgl. Fischer, R. u.a. (2010), S.1185.

^[48]Vgl. Gondring H. / Wagner, T. (2010), S.229.

^[49]Vgl. Hellerforth, M. (2006), S.496f.

^[50]Vgl. Trübestein (Hrsg.) (2012), S.22ff.

^[51]Vgl. Brauer, K.-U. (2011), S.43.