Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den deutschen Wohnungsmarkt

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Zielsetzung
1.3. Vorgehensweise

2. Die Mietpreisbremse
2.1. Die Kappungsgrenze
2.3. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)

3. Der Wohnimmobilienmarkt
3.1. Marktlage vor dem MietNovG
3.2. Aktuelle Marktlage
3.3. Analyse der Auswirkungen durch das MietNovG

4._Fazit

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabellenverzeichnis

Tab.1: Abweichung der Angebotsmieten zu Vergleichsmieten der Mietspiegel 2014

Tab.2: Vergleich der Angebotsmieten in 2014 und 2016

Abbildungsverzeichnis

Abb.1: Wohnungsmarktmodell nach Di Pasquale und Wheaton

1. Einleitung

1.1. Problemstellung

Seit vielen Jahren ist zu beobachten, dass die Mieten vor allem in den Ballungszentren Deutschlands stetig ansteigen. Eine ausgebaute Infrastruktur, ein großer Arbeitsmarkt, sowie ein ausgedehntes Freizeitangebot ziehen vor allem junge Leute immer mehr in die Großstädte. Aufgrund diesen Trends steigt die Nachfrage nach Wohnungen, währenddessen das Angebot sinkt. Bezahlbarer Wohnraum wird knapper, denn die Deutschen sind eine Mieternation - die Hälfte der Einwohner Deutschlands wohnt zur Miete. Deshalb ist die Entwicklung der Mieten von großer Bedeutung für die Bevölkerung, wodurch der Wunsch Gegenmaßnahmen gegen die „Mietwucher“ zu ergreifen größer geworden ist.

2015 hat die Bundesregierung auf diese Situation reagiert und mit dem 27. April 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) eingeführt. Die Bundesregierung möchte hierdurch eine höhere Wohn- und Lebensqualität, sowie bezahlbaren Wohnraum herstellen.^[1]

1.2. Zielsetzung

Das MietNovG soll insgesamt eine Bündelung von Maßnahmen, wie die Stärkung des Wohnungsbaus, eine Wiederbelebung des sozialen Wohnbaus, die Förderung von energieeffizientem Bauen und Sanieren, sowie die Regelung der Mietpreisbremse und der Maklercourtage umfassen. Dieses Maßnahmenbündel soll dafür sorgen, dass die Rahmenbedingungen für alle am Mietmarkt Beteiligten verbessert werden und sich die Marktlage in den Ballungszentren entspannt.

Vor allem die Mietpreisbremse, bei der die Mieterhöhung bei Wiedervermietung auf maximal 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt wird, ist in der Wirtschaft und beim Volk immer noch stark umstritten.^[2]

Ziel dieser Arbeit ist es daher die Folgen des MietNovG und insbesondere der Mietpreisbremse für Staat, Bevölkerung und Wirtschaft zu untersuchen.

1.3. Vorgehensweise

Zur besseren Orientierung für den Leser wird im Folgenden ein Überblick über den Aufbau und die Vorgehensweise der Arbeit gegeben: Im zweiten Kapitel befasst sich die Arbeit weitestgehend mit den Grundlagen zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, indem die Kappungsgrenze und das MietNovG vorgestellt werden. Im dritten Kapitel wird der Wohnimmobilienmarkt dargestellt und die Grundlagen des MietNovG werden darauf angewandt, um anschließend die Auswirkungen des MietNovG auf den Wohnimmobilienmarkt zu analysieren. Abgerundet wird die Arbeit mit einem zusammenfassenden Fazit.

2. Die Mietpreisbremse

2.1. Die Kappungsgrenze

Bereits seit dem 01. Mai 2013 dürfen die Bundesländer mit angespannten Wohnungsmärkten eine Kappungsgrenze für die Mietpreissteigerung bei Bestandsmieten einführen. Die Kappungsgrenze regelt, dass die Mieten nur um 15% in Gemeinden mit Wohnungsnot und um 20% ohne Wohnungsnot, innerhalb von drei Jahren erhöht werden dürfen.^[3] So regelt die Kappungsgrenze in welcher Geschwindigkeit eine Miete bis auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden darf.^[4] Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Allerdings nicht in zu großen Schritten, daher gibt es die Kappungsgrenze nach § 558 BGB. Wenn eine Mieterhöhung zulässig ist, so ist es dem Vermieter freigestellt, ob er die Miete auf einmal um 20% bzw. 15% anhebt oder in häufigeren kleinen Schritten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren. Jedoch kann der Vermieter die Miete nur alle 15 Monate erhöhen, da nach Mieterhöhung ein Abstand von mindestens einem Jahr eingehalten werden muss. Dennoch ist eine Mieterhöhung um mehr als 20% bzw. 15% möglich, wenn der Vermieter die Miete aufgrund einer Modernisierung erhöht. Eine solche Modernisierungsmaßnahme darf 11% der Modernisierungskosten jährlich betragen, unter der Voraussetzung, dass die Modernisierung zu einer dauerhaften Steigerung des Gebrauchswerts der Wohnung oder zu Energieeinsparungen führt.^[5] Relevant ist die Kappungsgrenze ausschließlich bei Bestandsmieten (insbesondere bei sehr alten Mietverträgen) und umschließt nicht die Wiedervermietung. Somit ist aufgrund der in der Problemstellung geschilderten Lage auf dem Wohnungsmarkt eine zusätzliche gesetzliche Regelung für die Wiedervermietung gefordert worden.^[6]

2.3. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG)

Aufgrund der steigenden Mieten in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen (Miete liegt teilweise in erheblichem Maß über ortsüblichen Vergleichsmiete) war ein Gesetz nötig, dass nicht nur die Kappungsgrenze bei Bestandsmieten, sondern auch bei Wiedervermietungen regelt.^[7] Starke Mietsteigerungen scheinen vor allem ein Problem der Groß- und Universitätsstädte zu sein, da die Landflucht der Bevölkerung in urbanisierte Städte zu einem unelastischen Wohnungsbestand in Ballungszentren führt. Vor allem kleine und bezahlbare Wohnungen fehlen. Die Bundesregierung hat auf diese Entwicklungen mit der Mietpreisbremse reagiert und am 27. April 2015 eine neue Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch, das Mietrechtsnovellierungsgesetz, verkündet. Durch das MietNovG soll die zulässige Miete bei Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten auf die ortübliche Miete zuzüglich 10% begrenzt werden. Diese Begrenzung verringert für den Vermieter die Möglichkeit, allein aufgrund der zeitweise angespannten Marktlage eine Miete zu verlangen, die weit über der durchschnittlichen Miete der letzten vier Jahre bei Neuvermietungen und Miterhöhungen bei vergleichbaren Wohnungen liegt.

Ein anderer Aspekt des MietNovG ist, dass Mieterinnen und Mieter von den Maklerkosten durch das Bestellerprinzip entlastet werden. Das Bestellerprinzip sagt aus, dass diejenige Partei die anfallenden Maklergebühren zahlen muss, die die Leistung des Maklers in Anspruch genommen hat. In der Regel ist dies der Vermieter.^[8] In Anbetracht der Thematik dieser Arbeit wird im Folgenden die Diskussion über das MietNovG auf die Mietpreisbremse beschränkt.

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, in denen die Miete ein enormes Problem darstellt, daher bestimmt das MietNovG die Voraussetzungen für die Anwendung der Mietpreisbremse. Die jeweiligen Länder müssen in eigener Verantwortung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten ausweisen. Dafür ist ein Erlass von Rechtsverordnungen nötig.

Im § 556d des BGB wurden vier Indikatoren zum Ausweis von angespannten Wohnungsmärkten festgelegt:

1. Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt.
3. Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.
4. Es herrscht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.

Insgesamt liegt demnach ein angespannter Wohnungsmarkt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in der betroffenen Gemeinde oder einem Teil dessen, zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Auf Basis dieser Indikatoren muss das Land begründen aufgrund welcher Tatbestände ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt.

Die Landesregierungen sind jedoch nur dazu ermächtigt die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von fünf Jahren zu bestimmen.^[9] Durch die zeitliche Begrenzung auf höchstens fünf Jahre soll, laut der Bundesregierung, die Mietpreisbremse lediglich als vorübergehende Maßnahme verwendet werden, um sozialpolitische Nachteile, die aufgrund der Mietpreisbegrenzung auftreten können, während wohnungsmarktfördernde Maßnahmen noch keine Wirkung entfalten, abzuwehren.^[10]

3. Der Wohnimmobilienmarkt

3.1. Marktlage vor dem MietNovG

Die Bundesregierung kam aus unterschiedlichen Gründen zur Umsetzung der Mietpreisbremse, vor allem aber weil es in vielen Regionen Deutschlands zu massiven Wohnungsengpässen kam. Insbesondere betroffen waren Ballungszentren wie Mittelstädte oder Hochschulstandorte. Aufgrund der Wohnungsknappheit und der anhaltenden enormen Nachfrage stiegen die Mieten bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen überdurchschnittlich stark.^[11] Folgende Tabelle soll die Kluft zwischen den Bestandsmieten und den in 2014 geforderten Mietpreisen bei Wiedervermietung illustrieren, die weit mehr als 10% beträgt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^{[12] [13]}

Tabelle 1: Abweichung der Angebotsmieten zu Vergleichsmieten der Mietspiegel in 2014 in ausgewählten Städten (Quelle: Eigene Abbildung)

Die Verknappung des Angebots und der damit verbundene Anstieg der Mietpreise hat unterschiedliche Ursachen. Zum einen die zunehmende Attraktivität der Stadt für junge, wie auch für alte Menschen: Junge Familien hegen den Wunsch in einem prosperierenden Umfeld zu leben und auch ältere Menschen schätzen zunehmend gute Infrastruktur und Versorgungsangebote. So verliert das „Haus im Grünen“ seine Anziehungskraft.

Aufgrund dieser Entwicklungen, werden insbesondere in den innerstädtischen Bereichen Mietwohnungen enorm nachgefragt. Da die Neubautätigkeit über lange Jahre rückläufig war und erst seit 2009 wieder ansteigt, kann die Nachfrage nicht gedeckt werden und so konnten die erheblichen Mietsteigerungen (siehe Tabelle 1) durchgesetzt werden.

Ein weiteres Problem zur steigenden Miete sind die steigenden Energiekosten, die es einkommensschwachen Haushalten zusätzlich erschweren bezahlbaren Wohnraum zu finden. Immer mehr Menschen müssen auf preiswertere Standorte ausweichen und lange Wege zwischen Wohn- und Arbeitsplatz in Kauf nehmen. Auf Dauer wird die Wohnbevölkerung aus seinem gewohnten Wohnumfeld verdrängt, wodurch sich die gesamte Bevölkerungsstruktur ändert.^[14]

Trotz der ausgeprägt angespannten Marktlage, wurde die Idee der Mietpreisbremse vor der Einführung äußerst skeptisch begutachtet und es wurden andere Auswirkungen, als die Bundesregierung vorgesehen hat, befürchtet:

So wurden beispielsweise vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) knapp 80.000 Wohnungsangebote in Berlin und Köln untersucht, um zu ermitteln wie viele Wohnungen von der Mietpreisbremse betroffen sind. Das Ergebnis der Studie ergab, dass in Berlin rund 60 % und in Köln 43 % der inserierten Wohnungen betroffen sind.^[15] Für die Bevölkerung war dieses Ergebnis deshalb so beunruhigend, da sie davon ausgeht, dass die Mietwohnungen auf Dauer nicht mehr rentabel genug sein werden und die Menschen, die Wohnungen als Kapitalanlage nutzen, nicht mehr in diese investieren würden. Aufgrund dessen würde sich der Mietmarkt noch weiter verkleinern. Zusätzlich würden die noch bestehenden Mietwohnungen in viel längeren Zeitabständen modernisiert werden, da nur umfassende Modernisierungen von der Mietpreisbremse ausgeschlossen sind. Kleinere Renovierungen würden sich nicht mehr rentiert.^[16]

Des Weiteren wurde befürchtet, dass die Mieten bei Neubauten mit Einführung der Mietpreisbremse stärker steigen werden, da diese nicht vom MietNovG betroffen sind. Wäre die Anschlussvermietung jedoch ebenfalls von der Mietpreisbremse betroffen, so würde auch der Neubauanreiz schwinden.

Die Ängste der Bevölkerung waren berücksichtigt, denn die Mietpreisbremse bedeutet einen politischen Eingriff in das Nachfrage-Angebot-Gleichgewicht und somit einen Einschnitt in den freien Markt. Kernproblem hoher Mieten ist nicht die Gier nach Geld von den Vermietern, sondern die zu hohe Nachfrage im Vergleich zu dem geringen Angebot auf dem Mietmarkt.^[17]

3.2. Aktuelle Marktlage

Die Mietpreisbremse hat nicht nur Auswirkungen auf die Immobilienbesitzer, die ihre Wohnungen vermieten, sondern auch auf die, die eine Wohnung verkaufen möchten. Die Umstände erschweren es Käufer für eine Immobile zu finden, denn wenn sich ein Kapitalanleger eine Immobile zulegen möchte, er eine Rendite von ca. 3 bis 3,5 % erwartet. Die Miete vieler Bestandswohnungen wurde über viele Jahre nicht an die ortsübliche Miete angepasst und dies wirkt sich ungünstig aus, wenn eine Wohnung verkauft werden soll.^[18]

Anhand folgender Tabelle wurde ein Vergleich der Angebotsmieten in 2014 (vor Einführung des MietNovG) und 2016 (nach Einführung des MietNovG) in ausgewählten Städten durchgeführt, um die Wirkung der Mietpreisbremse nachzuweisen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^[19]

Tabelle 2: Vergleich der Angebotsmieten in 2014 und 2016 in ausgewählten Städten

(Quelle: Eigene Abbildung)

Insgesamt lässt sich sagen, dass sich seit Einführung der Mietpreisbremse deutlich weniger Dynamik bei Preissteigerungen verzeichnen lässt.

3.3. Analyse der Auswirkungen durch das MietNovG

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf wichtige Marktgrößen wie Preise, Mieten, die Neubautätigkeit und den Wohnungsbestand können durch das Wohnungsmarktmodell nach Di Pasquale und Wheaton analysiert werden. Im Rahmen des Modells wird der Nutzungsmarkt für den Immobilienbestand mit dem Immobilienkapital dargestellt. Die Funktionsweise des Modells ist folgende:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Wohnungsmarktmodell nach Di Pasquale und Wheaton

(Quelle: Vgl. Lerbs, O., et al. (2010), S. 3)

[...]

^[1] Vgl. Maas, H. (2016), S. 2 – 3.

^[2] Vgl. Ebenda, S. 5 – 6.

^[3] Vgl. Bestwert.de (2014): Mietpreisbremse, Aufteilungsverbot, Bestellerprinzip…was kommt und mit welchen Auswirkungen. URL: https://www.bestwert.de/news/mietpreisbremse-aufteilungsverbot-bestellerprinzip-was-kommt-und-mit-welchennauswirkungen.html, Abruf am 05.07.2016.

^[4] Vgl. Maas, H. (2016), S. 6.

^[5] Vgl. Kemter, F. (2015): Kappungsgrenze. URL: http://ratgeber.immowelt.de/mietrechtslexikon/kappungsgrenze.html, Abruf am 05.07.2016.

^[6] Vgl. Maas, H. (2016), S. 6; Kemter, F. (2015): Kappungsgrenze. URL: http://ratgeber.immowelt.de/mietrechtslexikon/kappungsgrenze.html, Abruf am 05.07.2016.

^[7] Vgl. Bestwert.de (2014): Mietpreisbremse, Aufteilungsverbot, Bestellerprinzip…was kommt und mit welchen Auswirkungen. URL: https://www.bestwert.de/news/mietpreisbremse-aufteilungsverbot-bestellerprinzip-was-kommt-und-mit-welchennauswirkungen.html, Abruf am 05.07.2016.; Bundesgerichtshof.de (2015): Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung. URL: http://www.bundesgerichtshof.de/DE/Bibliothek/GesMat/WP18/M/MietNovG.html, Abruf am 05.07.2016 um 20:14 Uhr.

^[8] Vgl. Maas, H. (2016), S. 1-2; Bundesgerichtshof.de (2015): Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung. URL: http://www.bundesgerichtshof.de/DE/Bibliothek/GesMat/WP18/M/MietNovG.html, Abruf am 05.07.2016 um 20:14 Uhr; Kholodilin, K.-A., Ulbricht, D. (2014), S. 319; Bundesregierung (2014), S. 1.

^[9] Vgl. § 556d BGB; Maas, H. (2016), S. 12 - 13.

^[10] Vgl. Bundesregierung (2014), S. 1 - 2.

^[11] Vgl. Bundesregierung (2014), S. 10.

^[12] Vgl. F+B-Mietspiegelindex 2014.

^[13] Vgl. Mietenblog.de (2014).

^[14] Vgl. Bundesregierung (2014), S. 10.

^[15] Vgl. Alex Eder (2014): Studie schätzt Auswirkung der Mietpreisbremse. URL: http://www.omnimakler.de/studie-wirkung-mietpreisbremse/, Abruf am 23.07.2016 um 20:49 Uhr; Jörg Hackhausen (2014): IW-Studie: Mietpreisbremse wirkt stärker als gedacht. URL: http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/iw-studie-mietpreisbremse-wirkt-staerker-als-gedacht/11105844.html, Abruf am 23.07.2016 um 21:00 Uhr.

^[16] Vgl. Maaß, S. (2013): Das sind die Auswirkungen der Mietpreisbremse. URL: http://www.welt.de/finanzen/article121619830/Das-sind-die-Auswirkungen-der-Mietpreisbremse.html, Abruf am 23.07.2016 um 21:34 Uhr; FAZ (2015): Nach dem Beschluss – Die Mietpreisbremse im Überblick. URL: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/mietpreisbremse-folgen-auf-mieter-und-vermieter-13509045.html, Abruf am 23.07.2016 um 21:41 Uhr.

^[17] Vgl. Alex Eder (2014): Studie schätzt Auswirkung der Mietpreisbremse. URL: http://www.omnimakler.de/studie-wirkung-mietpreisbremse/, Abruf am 23.07.2016 um 20:49 Uhr.

^[18] Vgl. unternehmen-heute.de (2015): Die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf den Immobilienmarkt. URL: http://unternehmen-heute.de/news.php?newsid=311736, Abruf am 23.07.2016 um 21:21 Uhr.

^[19] Vgl. F+B-Wohn-Index Deutschland 2016 (2016), S. 9 – 6.