Der gewerbliche Grundstückshandel. Ein komplexes Themengebiet des Steuerrechts

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Begriffserklärung

3. Private Vermögensverwaltung

4. Merkmale des gewerblichen Grundstückshandels
4.1 Merkmale i. S. d. § 15 EStG
4.2 Drei-Objekt-Grenze
4.3 Objekte i. S. d. Drei-Objekt-Grenze
4.4 Keine Objekte i. S. d. Drei-Objekt-Grenze
4.5 Ausnahmen der Drei-Objekt-Grenze
4.6 Beginn, Ende, Umfang

5. Prüfschema zur Drei-Objekt-Grenze

6. Beispiel

7.Schlussbemerkung

Literaturverzeichnis

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Prüfschema der Drei-Objekt-Grenze

Daten-Tabelle

1. Einleitung

Die Finanzkrise von 2008 und das Zinsniveau auf Rekordtief veranlassen immer mehr Menschen dazu, sich auf die Suche nach alternativen Formen der Geldanlage zu machen. Eine dieser Formen ist sicher, Geld in Grundstücke zu investieren. Denn wer solche in guter Lage besitzt, ist auch in Zeiten der Krise zu einem gewissen Maße finanziell abgesichert. Des Weiteren lässt sich Vermögen durch Grundstücke auch durchaus vermehren. Die Immobilie gehört zu den sichersten Wertanlagen, getreu dem Motto „Liebe vergeht – Hektar besteht.“

Der Erwerb und Verkauf von Grundstücken in der Bundesrepublik Deutschland geht allerdings mit besonderen vor allem steuerrechtlich, relevanten Bestimmungen einher. Gerade für Privatpersonen kann der Nebenverdienst mit dem Handel von Grundstücken zu einer nicht unerheblichen Steuerfalle werden, denn ist die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten, liegt der steuerlich erheblich teurere gewerbliche Grundstückshandel vor, welcher mit noch weiteren eher negativen Attributen bestückt ist.

Beim gewerblichen Grundstückshandel handelt es sich um ein komplexes Themengebiet des Steuerrechts mit dem sich allerdings oft auch normale Bürger konfrontiert sehen, wenn es zum Beispiel zu einem Erbfall kommt und es in Folge darauf, um die Frage geht, was mit geerbten Grundstücken bzw. Immobilien passieren soll.

In dieser Ausarbeitung werden die Grundzüge des gewerblichen Grundstückshandels aufgezeigt und erläutert. Dabei werden die rechtlichen Maßstäbe genau beleuchtet und erklärt. Ein Beispiel verdeutlich den wohl schwierigsten Teil, die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“, der Gesamtthematik. Des Weiteren wird der Unterschied zwischen dem gewerblichen Grundstückshandel und der privaten Vermögensverwaltung verdeutlicht.

2. Begriffserklärung

Der gewerbliche Grundstückshandel bezeichnet den Umstand, wenn Privatpersonen eine Vielzahl von Grundstücken in kurzer Zeit kaufen oder modernisieren und wiederverkaufen. Grundsätzlich findet der Erwerb und Verkauf eines Grundstücks im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung statt. Das bedeutet, es handelt sich um ein sogenanntes „Privates Veräußerungsgeschäft“ i. S. d. § 23 EStG. Es kann aber auch eine gewerbliche Tätigkeit vorliegen. Daher ist eine Abgrenzung zwischen der gewerblichen Tätigkeit und der privaten Vermögensverwaltung von Nöten. Ausschlaggebend hierfür ist die Anzahl und die Art der veräußerten Grundstücke, sowie der Zeitraum in dem sie angeschafft und veräußert werden. Ob ein Grundstücksgeschäft zur privaten Vermögensverwaltung oder zum gewerblichen Grundstückshandel gezählt wird, macht nicht nur einen steuerlichen Unterschied. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so gehören die Grundstücke zum Betriebsvermögen und zwar in der Regel zum Umlaufvermögen. Gewinne aus den Grundstücksveräußerungen eines gewerblichen Grundstückshandels werden im Rahmen des §15 EStG als gewerbliche Einkünfte erfasst und unterliegen zudem der Gewerbesteuer.

Es bleibt noch zu klären, was eigentlich unter dem Wort „Grundstück“ im Zusammenhang mit diesem Thema zu verstehen ist.

Grundsätzlich sind Objekte jeglicher Art mit einzubeziehen. Es kann sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handeln oder um Eigentumswohnungen.

3. Private Vermögensverwaltung

Grundsätzlich findet der Erwerb/Modernisierung und Verkauf von Grundstücken in Deutschland innerhalb der privaten Vermögensverwaltung statt.

Wenn allerdings bestimmte Grenzen überschritten werden, kann auch eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt werden. Dieser Umstand führt zu erheblichen steuerlichen Belastungen, denn der gewerbliche Grundstückshandel unterliegt nicht nur der Einkommenssteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.

Gemäß § 23 Abs. 1 EStG liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung ein gesetzlich definierter Zeitraum unterschritten wird. Im Falle von Grundstücken beträgt dieser Zeitraum nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG zehn Jahre.

Hiervon ausgenommen sind Grundstücke und Gebäude, die ausschließlich eigenen Wohnzwecken dienen oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen zwei Jahren eigenen Wohnzwecken gedient haben.

Erfolgt die Veräußerung der Immobilie nach Ablauf der Haltefrist von 10 Jahren, ist die Veräußerung von im Privatvermögen befindlichen Immobilien steuerfrei und unterliegt nicht mehr der Einkommenssteuer. Damit also weder zu einem privaten Veräußerungsgeschäft, noch zu einem gewerblichen Grundstückhandels. (NBW, 2015, S.368 i. V. m. Lindauer, 2010, S.170)

Zusammenfassend führt die Veräußerung einer selbstbewohnten Immobilie meist nicht zu steuerlichen Belastungen, weder im Rahmen eines gewerblichen Grundstückhandels, noch in den Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes. Fremdvermietete Objekte fallen allerdings häufig unter die private Vermögensverwaltung und unterliegen der Einkommenssteuer.

4. Merkmale des gewerblichen Grundstückshandels

4.1 Merkmale i. S. d. § 15 EStG

Nach §15 EStG Abs. 2 liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor, wenn die vier Tatbestandmerkmale: Selbstständigkeit, Nachhaltigkeit, Gewinnerzielungsabsicht und die Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vorliegen. Selbstständigkeit bedeutet hierbei, dass der Steuerpflichtige nicht weisungsgebunden sein darf und die wirtschaftlichen Risiken und Chancen allein zu tragen hat. Nachhaltigkeit steht für eine Wiederholungsabsicht. Ausnahmsweise kann Nachhaltigkeit auch bei nur einem Veräußerungsgeschäft unterstellt werden, wenn ursprünglich mehrere Veräußerungsgeschäfte vorgesehen waren und nur nicht zustande kamen, weil der Veräußerer einen Gesamtkäufer gefunden hat. Gewinnerzielungsabsicht bedeutet das Erstreben eines wirtschaftlichen Vorteils. Die Veräußerung muss außerdem eine Teilnahme am allgemeinen Markt darstellen. Der Veräußerer muss sich an den allgemeinen Markt wenden. Dazu reicht auch ein nur kleiner Personenkreis aus. Dies liegt zum Beispiel bei Beauftragung eines Maklers, „Mundpropaganda“ oder etwa bei Anzeigen in Zeitung oder Internetportalen vor. Darüber hinaus ist eine Abgrenzung zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG) und den Einkünften aus selbstständiger Arbeit (§ 18 EStG) wichtig.

Die oben genannten Kriterien sind und waren immer wieder Gegenstand juristischer Auseinandersetzungen, weil einige von ihnen unter Umständen sehr schwer zu beurteilen sind.

(NBW, 2015, S.346 i. V. m. Jürgen Lindauer, 2010, S. 166)

4.2 Drei-Objekt-Grenze

Praktisch sehr viel bedeutsamer ist die nachfolgend zu erläuterte „Drei-Objekt-Grenze“. Da keine genaue gesetzliche Definition zum gewerblichen Grundstückshandel existiert, wurde die „Drei-Objekt-Grenze“ von der Rechtsprechung entwickelt.

Außerdem sind, wie in Punkt 4.1 bereits erläutert, speziell die Kriterien der Nachhaltigkeit, der Gewinnerzielungsabsicht und die Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr besonders schwierig zu belegen.

Des Weiteren stellt sich die Frage, zu welchem Zweck der Veräußerer das Grundstück erworben oder errichtet hat. Es ist darauf zu achten, ob er bereits bei Erwerb oder Errichtung eine Veräußerungsabsicht hatte. Hier ist es beispielsweise bereits ausreichend, wenn der der Steuerpflichtige im Vorfeld eine Veräußerung anstelle einer Vermietung in Betracht gezogen hat.

Wirtschaftliche Zwänge oder persönliche Notlagen sind für die Zuordnung der Veräußerungsgeschäfte unerheblich. Demnach kann dem Steuerpflichtigen eine sogenannte bedingte Veräußerungsabsicht unterstellt werden, auch wenn diese erst später wegen beispielsweise finanziellen Problemen gefasst worden ist.

All die bis hierhin genannten Punkte sind eher subjektive Tatbestandsmerkmale. Daher stellt die Drei-Objekt-Grenze das vermutlich wichtigste Indiz dar, um den Erwerb und Verkauf von Grundstücken als gewerblich zu klassifizieren. Dabei kommt es vor allem auf die Art und Anzahl der veräußerten Objekte an, ebenso wie auf die Dauer der Nutzung vor der Veräußerung. Die Grundregel der Drei-Objekt-Grenze lautet: „Danach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn der Eigentümer innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkauft (…).“ (Brunner, 2009, S. 243)

D.h. liegen zwischen dem Erwerb und der Veräußerung von mehr als drei Objekten im Sinne der Drei-Objekt-Grenze weniger als fünf Jahre, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, beziehungsweise jener ist zu vermuten. Eine solche Vermutung kann nur durch bedeutende objektive Umstände widerlegt werden. (Lindauer, 2010, S.166, 167)

Es ist wichtig hierbei zu sagen, dass es sich bei der fünf Jahresgrenze um keine starre Grenze handeln, sondern sich hierrüber streiten lässt. Liegt der Erwerb und Verkauf beispielsweise knapp über fünf Jahre, kann trotzdem ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen. Besteht kein zeitlicher Zusammenhang innerhalb von fünf Jahren zwischen der Errichtung oder Erwerb und der Veräußerung der Objekte, kann ein gewerblicher Grundstückshandel dennoch vorliegen wenn der Steuerpflichtige die Objekte in diesen fünf Jahren vor dem Verkauf umfassend modernisiert oder saniert hat.

4.3 Objekte i. S. d. Drei-Objekt-Grenze

In die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehende Objekte sind grundsätzlich Grundstücke jeglicher Art. Es kommt weder auf die Größe oder den Wert an, noch auf die Nutzungsart des einzelnen Objektes. Auch ist es unerheblich, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, oder der Steuerpflichtige es erworben oder hergestellt hat.

Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, welches selbstständig nutz- und veräußerbar ist, stellt ein Objekt i. S. d. Drei-Objekt-Grenze dar.

Eine Doppelhaushälfte, die auf einem ungetrennten Grundstück steht, ist als ein einzelnes Objekt zu verstehen. Eine Teilung wäre also Grundvoraussetzung für die Bewertung der Doppelhaushälfte als selbstständig nutzbares und damit selbstständig veräußerbares Objekt.

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