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Immobilien im Kontext der Alterssicherung. Eine qualitative Analyse am Beispiel der derzeitigen Marktsituation für Immobilien im Bundesland Hessen

Bachelorarbeit 2016 78 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Die Alterssicherung in Deutschland
2.1 Das theoretische Modell der Alterssicherung
2.2 Historischer Abriss
2.3 Die heutige Alterssicherung
2.4 Probleme der Alterssicherung
2.4.1 Exkurs: Bevölkerungsentwicklung und demografische Alterung
2.4.2 Folgen der demografischen Alterung
2.5 Zwischenfazit

3 Immobilien im Kontext der Altersvorsorge
3.1 Wesentliche Merkmale einer Immobilie
3.2 Die Altersvorsorgefunktion
3.2.1 Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien im Rahmen der Altersvorsorge
3.2.2 Der Wohnkostenvergleich zwischen Miete und Eigentum
3.2.3 Auswirkungen des Immobilienbesitzes auf die Vermögensbildung
3.2.4 Alternative Liquidationsmöglichkeiten in der Ertragsphase

4 Die Finanzierung von Immobilien unter Berücksichtigung staatlicher Förderung
4.1 Die Kreditarten
4.1.1 Das Annuitätendarlehen
4.1.2 Das Festdarlehen
4.1.3 Das Ratendarlehen
4.2 Die Verzinsungsoptionen
4.3 Die Eigenheimrente
4.3.1 Die Förderalternativen
4.3.2 Das Wohnförderkonto und die nachgelagerte Besteuerung
4.3.3 Eine kritische Betrachtung
4.4 Die Wohnraumförderung in Hessen
4.5 Ein Finanzierungsbeispiel

5 Fazit
5.1 Zentrale Ergebnisse
5.2 Ausblick

Literatur- und Quellenverzeichnis

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Drei-plus-zwei Säulenkonzept Vorsorge

Abbildung 2: Rückgang der Bevölkerung im Erwerbsalter

Abbildung 3: Bedeutung von Immobilien bei der Altersvorsorge

Abbildung 4: Zinsentwicklung

Abbildung 5: Berechnung des Beleihungswertes (1)

Abbildung 6: Konditionen für die ING-DiBa Baufinanzierung

Abbildung 7: Formeln zur Berechnung der laufenden Kosten

Abbildung 8: Berechnung des Kapitalbedarfs

Abbildung 9: Die monatlichen Darlehensraten

Abbildung 10: Die monatliche Belastung auf der Zeitachse (Variante 1)

Abbildung 11: Die kumulierten Ausgaben (Variante 1)

Abbildung 12: Die monatliche Belastung auf der Zeitachse (Variante 2)

Abbildung 13: Die kumulierten Ausgaben (Variante 2)

Abbildung 14: Die monatliche Belastung auf der Zeitachse (Variante 3)

Abbildung 15: Die kumulierten Ausgaben (Variante 3)

Abbildung 16: Vermögen am Vorabend des Ruhestands im Jahr 2008

Abbildung 17: Verlauf eines Annuitätendarlehens

Abbildung 18: Verlauf eines Festdarlehens

Abbildung 19: Verlauf eines Ratendarlehens

Abbildung 20: Berechnung des Beleihungswertes (2)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Annahmen Wohnkostenvergleich

Tabelle 2: Monatliche Belastungen der Eigentumswohnung im ersten Jahr

Tabelle 3: Monatliche Belastungen der Mietwohnung im ersten Jahr

Tabelle 4: Hessen-Darlehen und Hessen-Baudarlehen im Überblick

Tabelle 5: Finanzierung mit dem Hessen-Darlehen

Tabelle 6: Vergleich der monatlichen Kosten mit und ohne Hessen Darlehen

1 Einleitung

Die Alterssicherung ist vor dem Hintergrund des demografischen Wandels in Europa zunehmend in der Diskussion. Dieser stellt nicht nur Deutschland auf Grund der gesellschaftlichen Alterung vor Probleme, sondern ist eine weltweite Herausforderung, derer sich zahlreiche Länder durch unterschiedliche Rentenreformen gestellt haben und stellen.

Norbert Blüm (CDU)[1] formulierte im Wahlkampf 1986 den Slogan: „Zum Mitschreiben – Die Rente ist sicher“. Zum 125. Jahrestag der Gesetzlichen Rentenversicherung im Jahre 2014 würde er eine solche Behauptung nicht mehr aufstellen, da er die soziale Sicherungsfunktion der Gesetzlichen Rentenversicherung gefährdet sieht. Auch Angela Merkel (CDU)[2] sieht die Rente der Zukunft ausschließlich in einem Portfolio aus gesetzlicher, betrieblicher und privater Vorsorge realisiert.[3]

Vor diesem Hintergrund wurden zahlreiche private Altersvorsorgemodelle auf den Markt gebracht. Diese sind teilweise staatlich gefördert, wie z.B. die Riester-Rente und die Rürup-Rente, teilweise auch nicht, wie private Renten- und Lebensversicherungen oder Fondssparpläne. Eine weitere Möglichkeit der privaten Altersvorsorge sind Immobilien.

Ähnlich wie bei anderen Anlageprodukten der privaten Altersvorsorge ist das Produkt Immobilie dadurch gekennzeichnet, dass zunächst Sparleistungen z.B. in Form von Darlehensrückzahlungen erbracht werden müssen, um einen künftigen Ertrag zu generieren. In der Praxis werden Immobilien zur Altersvorsorge sehr häufig nachgefragt, sodass die Altersvorsorgefunktion heutzutage im Gesamtkonstrukt der Alterssicherung längst zum Tragen kommt. So hat eine Umfrage des Instituts für Demoskopie Allensbach ergeben, dass 60 % der 1642 Befragten das Eigenheim als „ideale Form der privaten Alterssicherung“ bezeichnen.[4]

Ausgehend von dieser in der Praxis vorherrschenden Überzeugung der Eignung von Immobilien zur Altersvorsorge, soll darauf aufbauend untersucht werden, inwiefern die Investition in eine Immobilie tatsächlich vorteilhaft ist, durch welche Finanzierungsmöglichkeiten eine solche Altersvorsorge realisiert werden kann und wie die finanziellen Rückflüsse im Alter aussehen.

Ziel dieser Arbeit ist es, die bereits vorhandenen Untersuchungen und Auswertungen über Immobilienbesitz im Rahmen der privaten Alterssicherung weiter zu festigen und somit die Akzeptanz für diese Form der zusätzlichen Altersvorsorge zu stärken. Dies soll erreicht werden durch Beleuchtung der finanziellen Zahlungsströme in der „Sparphase“ und in der „Auszahlungsphase“.

Weiterhin soll aufgezeigt werden, dass der Erwerb von Immobilien durch die existierenden Finanzierungsalternativen, insbesondere im Hinblick auf die Möglichkeiten staatlicher Förderung, flexibel gestaltet werden kann und dadurch realisierbar für eine breite Bevölkerungsschicht ist.

2 Die Alterssicherung in Deutschland

Ausgehend von dem der Wissenschaft zugrunde liegenden Basismodell der Alterssicherung soll zusammen mit einem kurzen historischen Abriss das heutige Alterssicherungssystem beschrieben und auf die zentralen Kernprobleme eingegangen werden, um mit einem kurzen Zwischenfazit auf die darauf aufbauende Untersuchung in Kapitel drei überzuleiten.

2.1 Das theoretische Modell der Alterssicherung

Während in den vorangegangenen Jahrhunderten eine Großfamilie eine wirtschaftliche Einheit durch Arbeitsfähige und Nicht-Arbeitsfähige darstellte und so ein Ausgleich von Bedarf und Leistungsvermögen innerfamiliär vorgenommen werden konnte, erfüllen heutige Familienstrukturen diese Funktion nicht mehr. Zwar findet in großen Teilen noch eine Versorgung der Kinder durch die Arbeitsleistung der Eltern statt, allerdings obliegt der Transfer von Mitteln zum Lebensunterhalt aus der Phase der Erwerbstätigkeit in die Phase des Ruhestandes nicht mehr innerfamiliären Strukturen. Dieser Transfer wird als Altersversorgung bezeichnet. Beinhaltet er weiterhin eine Absicherung gegen Risiken (z.B. hinsichtlich der Länge der Ruhestandsphase) so wird von Alterssicherung gesprochen.[5] Dieser Begriff findet im weiteren Verlauf vorrangig Verwendung.[6]

Alterssicherungssystemen lassen sich in unterschiedliche Grundtypen unterteilen, denen das Modell der überlappenden Generationen zugrunde liegt. Hierbei wird die Zeit in zwei Perioden aufgeteilt. Die erste Periode ist die Zeit ab Geburt bis zum Renteneintritt und die zweite Periode ab Renteneintritt bis zum Tod. Dieses Grundmodell lässt sich anhand von Merkmalen, die exogen gegeben sind oder endogen bestimmt werden wie z.B. der Lebensdauer, der Geburtenrate, der Höhe des Arbeitseinkommens, dem Zinssatz oder auch dem rationalem Verhalten von Individuen weiter unterteilen. Die Grundtypen werden in vier Klassifizierungen charakterisiert:

1. Träger der Alterssicherung

Hierbei ist zwischen einem staatlichen System und einer privaten Alterssicherung zu unterscheiden.

2. Zwangscharakter der Alterssicherung

Im obligatorischen Rentensystem werden durch Gesetz eine gewisse Mindestbeitragshöhe und ein Mindestrentenniveau[7] vorgeschrieben, die private Alterssicherung beruht überwiegend auf privatrechtlichen Verträgen.

3. Finanzierungsverfahren

Hier ist zu unterscheiden zwischen dem Kapitaldeckungsverfahren und dem Umlageverfahren. Bei Ersterem kommen die Beiträge einer Personengruppe während der Erwerbsphase derselben Gruppe in der Auszahlungsphase zugute. Letzteres weist keinen Kapitalbestand auf, da die Beiträge der Beitragszahler einer gewissen Periode in einem Zuge an die Rentner dieser Periode ausgezahlt werden.

4. Zeitliche Entwicklung von Beiträgen und Leistungen

Beiträge und Leistungen sollen dem Prinzip des konstanten Beitragssatzes und dem Prinzip des konstanten Rentenniveaus folgen. Das heißt, es soll sowohl der prozentuale Anteil des Einkommens, welcher als Beitrag in die Alterssicherung gezahlt wird konstant bleiben, als auch das Verhältnis der Rentenzahlung im Vergleich zu dem Brutto-Arbeitseinkommen eines Beitragszahlers.[8]

2.2 Historischer Abriss

Die Ursprünge der deutschen Alterssicherung findet man in der industriellen Revolution im 19. Jahrhundert. Auf Grund der „neuen“ Arbeiterklasse und den katastrophalen Arbeitsbedingungen in den Fabriken wurden Forderungen hinsichtlich einer Absicherung der beruflichen Risiken laut. So wurde im Jahre 1883 die Gesetzliche Krankenversicherung eingeführt, ein Jahr später die Unfallversicherung und ab 1891 die Gesetzliche Rentenversicherung. Sie gründete auf dem am 22. Juni 1889 von der Regierung Bismarck[9] verabschiedeten „Gesetz betreffend die Invaliditäts- und Alterssicherung“. Abgesichert waren Arbeiter und Angestellte ab dem 16. Lebensjahr mit einem maximalen Arbeitsentgelt von 2.000,00 Reichsmark. Ein Invalidenrentenanspruch bestand nach fünf Beitragsjahren, ein Altersrentenanspruch mit Vollendung des 70. Lebensjahres und 30 Beitragsjahren. Finanziert wurde die Gesetzliche Rentenversicherung einerseits durch nach Lohnklassen gestaffelte Beiträge der Versicherten und Arbeitgeber[10] sowie andererseits durch einen Reichszuschuss.[11]

In den folgenden Jahren fand eine Rechtsvereinheitlichung und Leistungsausweitung statt. Beides bewegte sich jedoch auf niedrigem Niveau. Erwähnenswert ist die Einführung der Hinterbliebenenversicherung ab dem Jahre 1911. In diesen jungen Jahren der Sozialversicherung bestand das Hauptproblem darin, dass die Rentenhöhe mit den Preissteigerungsraten nicht mithalten konnte. Dies wurde verschärft durch die Kriegsjahre und die Weltwirtschaftskrise 1931.[12]

Eine Lösung wurde in der Großen Rentenreform 1957 gefunden. Es sollte eine Abkehr von der Zuschussfunktion zur Finanzierung des Lebensunterhalts im Alter stattfinden. Vielmehr war beabsichtigt, dass die Rente künftig eine Lohnersatzfunktion wahrnimmt und zur Lebensstandardsicherung beiträgt. Deshalb wurde sie sowohl an die relativen Löhne der jeweiligen Versicherten, als auch an die durchschnittlichen Bruttoarbeitsentgelte aller Versicherten gekoppelt.[13]

Neben weiteren Neuerungen fand eine Rückkehr zum Umlageverfahren statt, was während der Zeit des Nationalsozialismus durch ein Kapitaldeckungsverfahren ersetzt wurde und man sich der Rücklagen für Rüstungsinvestitionen bedient hatte.[14]

Nach anfänglichen Leistungsverbesserungen in den Folgejahren richtete sich der Fokus Anfang der 1970er Jahre verstärkt auf die Ausgabenbeschränkung. War dies zunächst noch ökonomisch begründet, so folgten dem die demografischen Auswirkungen, welche auf die Notwendigkeit steigender Beitragssätze hinwiesen. Gleichzeitig wurde mit dem Haushaltsbegleitgesetz von 1983 die bis dahin gültige Rentenniveausicherungsklausel verworfen.[15]

Dies ist darin zu begründen, dass die Politik als oberstes Ziel einen stabilen Beitragssatz verfolgte, was sich auch durch die Rentenreform von 1992 bestätigt hat. Dabei wurde in Kauf genommen, dass das Rentenniveau kontinuierlich sinkt. Gleichzeitig sollte die betriebliche und private Altersvorsorge gefördert und stärker ausgebaut werden. Neben weiteren Leistungseinschränkungen und dem Anheben des Renteneintrittalters von 65 auf 67 Jahre, ist vor allem die Rentenreform von 2001 in Verbindung mit dem Altersvermögensgesetz 2002 zu nennen. An dem obersten Ziel der Beitragssatzstabilität wurde auf Kosten des Rentenniveaus unverändert festgehalten. Allerdings ist sich die Politik darüber im Klaren, dass die gesetzliche Rente langfristig gesehen ihrer Sicherungsfunktion nicht mehr nachkommen kann.[16] Es kommt daher zu einem Paradigmenwechsel. Die Finanzierung der Alterssicherung durch das Umlageverfahren wird ergänzt durch das Kapitalmarktverfahren, indem eine kapitalmarktabhängige private Altersvorsorge staatlich gefördert wird (Riester-Rente).[17]

Auch die betriebliche Altersvorsorge ist aus der Industrialisierung heraus gewachsen. Sie hat ihren Ursprung in durch einzelne Unternehmer eingerichteten Versorgungswerken zur sozialen Absicherung ihrer Mitarbeiter und basierte auf freiwilliger Basis. Beispiele hierfür sind Krupp, Siemens oder BASF. Bis zur Rentenreform im Jahre 2001 dienten sie der Aufstockung der gesetzlichen Rente, ab diesem Zeitpunkt liegt das Sicherungsziel vielmehr in dem Ausgleich des kontinuierlich sinkenden Rentenniveaus der Gesetzlichen Rentenversicherung.[18]

2.3 Die heutige Alterssicherung

Die heutige Alterssicherung ist ein aus mehreren Vorsorgeprodukten bestehendes Gesamtkonzept. Es lässt sich gut anhand eines Hauses beschreiben. Das magische Dreieck der Geldanlage, bestehend aus einer Mischung zwischen Verfügbarkeit, Rentabilität und Sicherheit bietet Schutz, ähnlich wie das Dach eines Hauses. Den Kern des Hauses bilden die drei Säulen der staatlichen Versorgung, der betrieblichen sowie privaten Vorsorge. Diese werden ergänzt um die zwei Stützen Eigenverantwortung und Verantwortung des Versicherungsberaters. Damit die Säulen auch in schwierigen Zeiten nicht ins Wanken geraten, müssen sie durch einen Keller einen stets sicheren Stand haben. In diesem Keller finden sich zusätzliche Versicherungsprodukte, die existenzgefährdende Risiken abdecken, wie z.B. eine Haftpflichtversicherung oder eine Risikolebensversicherung. Letztlich rundet ein gutes Fundament den sicheren Stand des Hauses und somit des Gesamtkonzeptes der Alterssicherung auf Dauer ab. Hier ist die Notwendigkeit einer hohen Verbraucherkompetenz im Hinblick auf die persönliche Liquidität, den Verschuldungsgrad und den Überblick über die eigenen Finanzen erforderlich.[19]

Zu erwähnen ist, dass zu der staatlichen Versorgung neben der Gesetzlichen Rentenversicherung drei weitere substitutive Pflichtsysteme gehören. Dies sind:

- die Alterssicherung der Landwirte,
- die Beamtenversorgung und
- die berufsständischen Versorgungswerke (z.B. Ärzte, Architekten, Juristen).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Drei-plus-zwei Säulenkonzept Vorsorge

Quelle: in Anlehnung an Horn/ Schuchardt 2015, S. 8.

Den hohen Stellenwert der zweiten Säule verdeutlicht die Rentenreform von 2001. Ab dem Jahre 2002 hat jeder Beschäftigte einen Rechtsanspruch auf eine betriebliche Altersvorsorge. Der Beitrag des Unternehmens basiert zwar unverändert auf dem Prinzip der Freiwilligkeit, der Aufbau einer Betriebsrente anhand eigener Beiträge kann jedoch eingefordert und durch eine Entgeltumwandlung realisiert werden. Diese Entgeltumwandlung ist dadurch, dass sie nicht der Einkommenssteuer unterliegt staatlich gefördert.[20]

Da sich die erste Säule verstärkt zu einer Grundversorgung entwickelt,[21] hat die dritte Säule in der jüngsten Vergangenheit immer mehr an Bedeutung gewonnen. Auch sie unterliegt im Rahmen der Riester-Rente oder der Rürup-Rente einer staatlichen Förderung. Darüber hinaus gibt es jedoch noch eine Vielzahl von Anlageprodukten von Banksparplänen mit fester Verzinsung über Aktien-, Anleihen-, und Fondssparpläne bis hin zu privaten Lebens- und Rentenversicherungen. Hierzu zählt ebenso der Erwerb von Immobilien.[22]

2.4 Probleme der Alterssicherung

2.4.1 Exkurs: Bevölkerungsentwicklung und demografische Alterung

Die Demografie, auch Bevölkerungswissenschaft genannt, befasst sich mit Bevölkerungsstrukturen und deren Entwicklungen. Der demografische Wandel widmet sich somit der Bevölkerungsentwicklung und ihrer Veränderung durch Betrachtung der sich ändernden Geburten- und Sterberate auf der Zeitachse.[23]

Länderspezifisch betrachtet müssen hierbei die Zu- und Abwanderungen einbezogen werden. Deutschland folgt dabei auch künftig dem langfristigen Trend der Bevölkerungsabnahme. Dieser wurde lediglich in den Jahren 2011 bis 2013 auf Grund einer hohen Nettozuwanderung kurzfristig unterbrochen. Die Bevölkerungsvorausberechnungen des Statistischen Bundesamtes gehen jedoch langfristig davon aus, dass sich die Bevölkerung von 80,8 Millionen Menschen in 2013 auf 73,1 Millionen Menschen in 2060 bei Berücksichtigung einer anhaltenden starken Zuwanderung verringern wird. Dies liegt im Wesentlichen daran, dass die Sterberate im Vergleich zur Geburtenrate mittelfristig immer stärker zunimmt und die Nettozuwanderung diesen Effekt nur gering abschwächen kann.[24]

Die Begrifflichkeit des demografischen Wandels wird häufig mit dem Rückgang der Bevölkerungszahl in Verbindung gebracht, jedoch ist damit vor allem der Altersaufbau und seine Einflussfaktoren der steigenden Lebenserwartung und sinkenden Geburtenraten gemeint.[25]

Aus der wissenschaftlichen Perspektive ist daher von der demografischen Alterung zu sprechen. Ihre Einflussfaktoren sind, neben der bereits genannten Lebenserwartung und Geburtenrate, die Sozialpolitik und ihr zugrunde liegendes theoretisches Konstrukt. Sie wirkt sich unmittelbar auf die Bevölkerungspyramide aus. Die demografische Alterung ist folglich ein Prozess, der durch Betrachtung des sich ändernden Durchschnittsalters einer Bevölkerung dargestellt werden kann.[26]

Im Jahre 2013 bestand die Bevölkerung Deutschlands zu 18 % aus Kindern und jungen Menschen unter 20 Jahren, zu 61 % aus 20 bis 65-Jährigen und zu 21 % aus älteren Menschen. Die abnehmende Geburtenrate und das Altern der aktuell stark besetzten mittleren Jahrgänge sorgt für eine prozentuale Verschiebung der Altersstruktur bis ins Jahr 2060 auf 16 % Kinder und junge Menschen bis 20 Jahre, 51 % zwischen 20 und 65 Jahren und 33 % an über 65 Jährigen. Betrachtet man darüber hinaus die Anzahl der über 80-Jährigen so werden sich diese von 4,4 Millionen Menschen auf 9 Millionen in 2060 mehr als verdoppeln. Der Grad der Zuwanderung wirkt sich dabei nur marginal auf die Altersstruktur aus.[27]

Abbildung 2: Rückgang der Bevölkerung im Erwerbsalter

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt 2015, S. 22.

Richtet man insbesondere den Fokus auf die Entwicklung der Bevölkerung im Erwerbsalter, so ist offensichtlich, dass diese Entwicklung unmittelbare Auswirkungen auf die beitragsfinanzierte Gesetzliche Rentenversicherung haben wird. Diese sind deutlich an der Entwicklung des Rentenniveaus und den künftigen Finanzierungsproblemen erkennbar und werden im Folgenden beschrieben.

2.4.2 Folgen der demografischen Alterung

Die Folgen der demografischen Alterung für die Gesetzliche Rentenversicherung werden offensichtlich, wenn man ihre Finanzierung, also die Einnahmen und Ausgaben betrachtet. Die Einnahmen bestehen im Wesentlichen aus Beitragseinnahmen sowie dem allgemeinen und zusätzlichen Bundeszuschüssen.[28] Die Beiträge werden dazu bei Beschäftigten gem. § 157 SGB VI i.V.m. § 161 Abs. 1 SGB VI nach einem Vomhundertsatz des Arbeitsentgeltes erhoben. Dieser Vomhundertsatz wird Beitragssatz genannt. Er wird gem. § 158 Abs. 1 SGB VI jährlich geprüft und gegebenenfalls angepasst, sofern eine gewisse Mindestrücklage unterschritten, bzw. eine Höchstrücklage überschritten wird.[29]

Die Ausgaben bestehen mit einem Anteil von nahezu 90 % aus Rentenleistungen.[30] Untersucht man nunmehr die Entwicklung der Ausgaben, so ist es erforderlich die Berechnung der Renten einzubeziehen. Diese werden nach der Rentenformel durch Multiplikation der persönlichen Entgeltpunkte, des Rentenartfaktors und des aktuellen Rentenwertes berechnet (vgl. § 64 SGB VI). Die einzige makroökonomische Stellgröße, die hierbei jährlich ermittelt wird, ist der aktuelle Rentenwert. Dieser berücksichtigt gemäß § 68 Abs. 1 SGB VI die Entwicklung der Bruttolöhne und -gehälter, die Veränderung des Beitragssatzes sowie die Veränderung des Nachhaltigkeitsfaktors. Dieser Nachhaltigkeitsfaktor beinhaltet das Verhältnis von Rentnern zu Beitragszahlern; auch Rentnerquotient genannt (vgl. § 68 Abs. 4 SGB VI).

Bei reiner Betrachtung der o.g. Rechengrößen würde daher aus der demografischen Alterung unmittelbar folgen, dass die Einnahmen der Gesetzlichen Rentenversicherung – bei zunächst konstantem Beitragssatz – stark einbrechen würden, da sich die Zahl der Beitragszahler verringern wird. Gleichzeitig befinden sich mehr Menschen im Rentenalter, wodurch die Ausgaben – bei einem konstanten Rentenniveau – entgegengesetzt zu den Einnahmen rasant ansteigen würden.

Die Historie hat gezeigt, dass die Politik stets an einem stabilen Beitragssatz interessiert war.[31] Auch in der jüngsten Vergangenheit wurden politische Entscheidungen getroffen, die der demografischen Alterung kurzfristig entgegenwirken und gleichzeitig den Beitragssatz relativ konstant halten. An dieser Stelle sei lediglich die 2007 beschlossene schrittweise Erhöhung des Renteneintrittalters von 65 auf 67 Jahre erwähnt, was zur kurzfristigen Reduzierung der Ausgabenseite führt und zusätzlich einen geringen Einfluss auf der Einnahmeseite auf Grund mehr Beitragszahler hat. Weiterhin, so die politische Begründung, soll damit der gestiegenen Lebenserwartung Rechnung getragen werden.[32]

Somit ist es unausweichlich, dass sich das Rentenniveau weiter verschlechtern wird. Bereits mit den Reformen im Jahre 2001 und 2004 wurde die Berechnung des aktuellen Rentenwertes von der Lohnentwicklung abgekoppelt. Auch wenn sie sich noch an dieser orientiert, bleibt der Rentenwert hinter der tatsächlichen Lohn- und Gehaltsentwicklung zurück.[33] Das damit verbundene Absinken des Rentenniveaus wird durch die weiter anhaltende demografische Alterung zunehmend gefördert. Bereits seit Ende der 1970er Jahre sinkt es konstant ab. Während es im Jahre 1990 noch 55,0 %[34] vor Steuern betrug, sank es bis zum Jahr 2015 auf 47,5 % ab und soll laut Hochrechnungen im Jahre 2030 bei 43,0 % liegen, was gleichzeitig der gesetzlich vorgeschriebenen Niveausicherungsklausel entspricht. Dieses Absinken des Rentenniveaus soll durch die freiwillige betriebliche und private Altersvorsorge aufgefangen werden.[35] Dadurch verliert die Gesetzliche Rentenversicherung ihr Ziel der Lebensstandardsicherung. Die Politik des konstanten Beitragssatzes führte daher, neben den bereits o.g. Konsequenzen, zwangsläufig zu Einschränkungen im Leistungsrecht, um die Ausgabenseite weiter zu entlasten. Zu nennen sind hier z.B.:

- Kürzungen bei der Berücksichtigung beitragsfreier Zeiten,
- Kürzungen, bzw. Streichungen rentensteigernder Anrechnungszeiten wegen Schul- und Hochschulausbildung,
- prozentuale Kürzung bei der Berechnung der Hinterbliebenenrente und verstärkte Einkommensanrechnung,
- alleinige Tragung des Beitrages zur Pflegeversicherung durch den Rentner,
- alleinige Tragung eines Zusatzbeitrages zur Krankenversicherung durch den Rentner.

Es bleibt jedoch kritisch zu hinterfragen, für wen diese Politik des konstanten Beitragssatzes verfolgt wird. Bezieht man beispielsweise die Riester-Rente in die Betrachtung ein, bei der 4,0 % vom Bruttogehalt eingezahlt werden müssen, um die volle staatliche Förderung zu erhalten, ist man auf Arbeitnehmerseite faktisch bei einem Beitragssatz von 13,3 %[36], anstelle eines Beitragssatzes auf Arbeitgeberseite von 9,3 %.[37] Die Reformen wurden somit dem Grunde nach mit den Grenzen der Belastungsfähigkeit auf Arbeitgeberseite legitimiert.[38]

2.5 Zwischenfazit

Die derzeitigen Herausforderungen der Alterssicherung in Deutschland sind durchaus historisch gewachsen. Hier kann bereits die Finanzierung im Umlageverfahren genannt werden, die der Gesetzlichen Rentenversicherung von Beginn an zugrunde lag. Vergleicht man auf internationaler Ebene andere Rentensysteme, so findet man bei dem Melbourne Mercer Pension Index auf den vorderen Plätzen kein umlagefinanziertes Rentensystem. Dort sind auf Platz eins und zwei Dänemark und Niederlande vertreten, während Deutschland erst im Mittelfeld zu finden ist.[39] Auch wenn das Umlageverfahren nicht zwingend ursächlich dafür verantwortlich ist, so ist doch der Zusammenhang heutiger Probleme mit dem Umlageverfahren erkennbar.

Dass das Ziel der Lebensstandardsicherung, bzw. der Lohnersatzleistung nicht mehr durch die Gesetzliche Rentenversicherung alleine getragen werden kann, ist offensichtlich. Faktisch stellt sie auch nur eine der drei Säulen im heutigen System der Alterssicherung dar und liefert nur einen Beitrag im Rahmen einer Grundversorgung zur Gesamtsicherung. In diesem Bewusstsein spricht auch das Bundesministerium für Arbeit und Soziales nicht von einem Nettorentenniveau der Gesetzlichen Rentenversicherung, sondern von einem Gesamtversorgungsniveau, das das Verhältnis von Alterseinkünften zu Erwerbseinkünften eines „typischen“ Rentners widerspiegelt.[40]

Betrachtet man nun die dritte Säule der Alterssicherung, sind die zwei Stützen Eigen- und Beraterverantwortung unabdingbar, da man vor dem Problem steht, welche privaten Altersvorsorgeprodukte in das persönliche Alterssicherungssystem einbezogen werden sollten. Seit Anfang der 1990er Jahr haben Lebensversicherungsprodukte durchschnittlich einen Anteil von 50 % an allen im Rahmen der Altersvorsorge erhältlichen Versicherungsprodukten. Innerhalb der Klasse der Lebensversicherungsprodukte sticht dabei die fondsgebundene Rentenversicherung verstärkt hervor. Sie konnte ihren Anteil an Neuabschlüssen von 6,7 % (2003) auf 23,7 % (2008) innerhalb von fünf Jahren mehr als verdreifachen und hatte somit den größten Anteil an Neuabschlüssen inne. Somit ist es von besonderem Interesse, dieses Lebensversicherungsprodukt mit einer anderen Anlageform, nämlich einem klassischen Fondssparplan zu vergleichen. Bisherige Studien kamen dabei jedoch nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, bzw. waren methodisch unzureichend.[41]

Auch eine wissenschaftlich durchgeführte Studie aus dem Jahr 2010 konnte die bisherigen Erkenntnisse, dass eine fondsgebundene Rentenversicherung auf Grund ihrer Kostenstruktur im Vergleich zu einem Fondssparplan teuer sei und somit eine schlechtere Rendite erwirtschafte bestätigen. Diesen Nachteil würde sie jedoch durch steuerliche Vorteile wieder kompensieren, sodass keine allgemein gültige Aussage getroffen werden können, welche Anlageform die bessere sei.[42]

Ausgehend von dieser sogar aus wissenschaftlicher Sicht vorliegenden Unsicherheit, sollen im Folgenden Immobilien als alternative Produkte der privaten Altersvorsorge betrachtet werden und die Eignung im System der Alterssicherung aufgezeigt werden.

3 Immobilien im Kontext der Altersvorsorge

Immobilien sind seit jeher Bestandteil vieler Haushalte und bilden die wichtigste Vermögensgrundlage der Privathaushalte, da etwa die Hälfte des materiellen privaten Vermögens in Immobilien investiert ist. Im Jahre 2008 besaßen 48 % aller privaten Haushalte in Deutschland überwiegend selbst genutzte Immobilien. Diese unterteilten sich in 63 % Einfamilienhäuser und 29 % Eigentumswohnungen. Weitere 16 % entfallen auf Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie 7 % auf sonstige Gebäude, die die Gewerbeimmobilien inkludieren.[43]

Im Rahmen der Alterssicherung hat selbst genutztes Wohneigentum gerade in den letzten Jahren vermehrt an Bedeutung gewonnen. Hierzu hat unter anderem die staatliche Förderung durch Einbeziehung selbstgenutzter Wohnimmobilien in die Riester Rente (Wohn-Riester[44] ) beigetragen. Dies zeigt beispielsweise der Anteil an Wohn-Riester-Verträgen, der seit Beginn im Jahr 2008 bis 2011 auf 5 % angestiegen ist, was einem Volumen von 775.000 Verträgen entspricht.[45]

Es stellt sich jedoch die Frage, ob Immobilienbesitz im Rahmen der Alterssicherung wirtschaftlich sinnvoll ist. Wäre beispielsweise ein vergleichbares Mietobjekt kostengünstiger, so müsste man die Überlegung anstellen, ob nicht alternative Vorsorgeprodukte in Betracht gezogen werden sollten. Dieses Kapitel beschäftigt sich im Wesentlichen mit einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung anhand von aktuellen Miet- und Kaufpreisen im Bundesland Hessen und zeigt Möglichkeiten der Liquidisierung von Immobilienvermögen in der Ertragsphase auf.

3.1 Wesentliche Merkmale einer Immobilie

Immobilien nehmen in der Finanzwelt eine Sonderrolle ein. Sie sind einerseits durch lange Herstellungs- und Vermarktungsprozesse gekennzeichnet und damit einhergehend kapitalintensive Produkte. Andererseits sind sie auf Grund ihrer Langlebigkeit nicht substituierbar. Bereits aus der Namensgebung „immobil“ lässt sich herleiten, dass sie standortgebunden sind, sodass eine unmittelbare Korrelation zwischen Immobilien und ihrer Umgebung besteht. Dies ist beispielsweise einer der Gründe, weshalb sich ein Immobilienerwerb für Selbstnutzer auf ein- bis zweimal im Leben beschränkt. Weitere Gründe sind in der komplexen Finanzierung, dem hohen Kapitalbedarf inklusive der damit verbundenen Nebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbssteuer sowie dem organisatorischen Aufwand eines Umzuges zu finden.[46]

Die beschriebenen Eigenschaften einer Immobilie führen somit zu dem Schluss, dass es von Beginn an sehr gut überlegt sein muss, diese Form der Altersvorsorge zu nutzen, da es sich hierbei um eine langfristige Entscheidung handelt, die nur schwer und unter Inkaufnahme von hohen finanziellen Verlusten rückgängig gemacht werden kann.

3.2 Die Altersvorsorgefunktion

Die Altersvorsorge ist dadurch gekennzeichnet, dass während des Erwerbslebens langfristig Vermögen angelegt wird, welches in der Ruhestandsphase aufgebraucht wird. Hierbei sind zwei Nebenbedingungen zu berücksichtigen. Einerseits sollen die Erträge in der Ruhestandsphase möglichst stabil bleiben und andererseits gilt es, das Langlebigkeitsrisiko abzudecken, das heißt, das Restvermögen darf nie ganz aufgezehrt sein, wobei auch nicht zu viel Vermögen übrig bleiben darf (abgesehen von beabsichtigter Erbmasse), damit die Vorsorge nicht ineffizient ist.[47]

Ähnlich wie bei anderen Anlageprodukten der privaten Altersvorsorge ist das Produkt Immobilie dadurch gekennzeichnet, dass zunächst Sparleistungen z.B. in Form von Darlehensrückzahlungen erbracht werden müssen, um einen künftigen Ertrag zu schaffen. Da eine Immobilienfinanzierung häufig für mehrere Jahrzehnte angelegt ist, liegt diese Ertragsphase meist im Rentenalter. Inwiefern sich der Ertrag widerspiegelt, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Insofern wäre ein tatsächlich finanzieller Rückfluss in Form von Mieteinnahmen möglich; aber auch bei der Selbstnutzung von Immobilien wirken sich nicht zu erbringende Mietzahlungen budgetwirksam bei dem Immobilienbesitzer aus. Selbst in diesem Fall wäre es im Rahmen einer Umkehrhypothek oder Leibrente[48] möglich, einen unmittelbaren Finanzmittelzufluss zu generieren.[49]

Auch die oben genannten Nebenbedingungen werden durch eine Immobilie erfüllt. Häufig wird kritisiert, dass Immobilien im Rahmen der Altersvorsorge nicht effizient sein können, da nur die laufenden Erträge (Mieteinnahmen, bzw. Mietersparnis als Selbstnutzer) konsumiert werden, die Gebäude-, bzw. Wohnungssubstanz an sich jedoch erhalten bleibt. Umfragen zeigen jedoch, dass häufig Immobilien vor dem Eintritt in das Rentenalter nochmals umfangreich renoviert und altersgerecht umgebaut werden und danach diese Ausgaben weitestgehend zurückgefahren werden, sodass auch die Substanz der Immobilie aufgezehrt wird, weshalb vererbte Immobilien meist saniert werden müssen.[50]

In der Praxis werden Immobilien zur Altersvorsorge sehr häufig nachgefragt, sodass die Altersvorsorgefunktion heutzutage im Gesamtkonstrukt der Alterssicherung längst zum Tragen kommt. So hat eine Umfrage des Instituts für Demoskopie Allensbach ergeben, dass 60 % der 1642 Befragten das Eigenheim als „ideale Form der privaten Alterssicherung“ bezeichnen. Dieser hohe Wert ist vor allem darin begründet, dass ein Eigenheim von ebenso 60 % der Befragten als besonders sichere Altersvorsorge betrachtet wird. Die Gesetzliche Rentenversicherung landet in dieser Kategorie mit 48 %, ebenso wie die betriebliche Altersvorsorge mit 33 % deutlich hinter der privat genutzten Immobilie.[51]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Bedeutung von Immobilien bei der Altersvorsorge

Quelle: Statista GmbH 2016. Online: http://de.statista.com (01).

Diese Entwicklung wird voraussichtlich zukünftig weiter zunehmen, da aktuelle Umfragen diesen Trend bestätigen. So gehen 58 % der 1001 Befragten von einer noch stärkeren Rolle der Immobilie im Rahmen der Alterssicherung aus, als dies derzeit schon gegeben ist. Dahingegen messen lediglich 8 % der Immobilie eine geringere Bedeutung bei.[52]

3.2.1 Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien im Rahmen der Altersvorsorge

Grundsätzlich können Immobilien in der Phase des Ruhestandes selbst genutzt werden, oder vermietet bzw. veräußert werden. Während bei der Selbstnutzung keine tatsächlichen Finanzströme erzeugt werden und sich der Kostenvorteil lediglich in der Ersparnis zur sonst fälligen Miete widerspiegelt, bietet die Möglichkeit der Vermietung oder Veräußerung die Generierung tatsächlicher Einnahmen in der Ruhestandsphase. Dies ist jedoch mit einem Umzug in eine günstigere Wohnimmobilie oder eine Mietwohnung verbunden, der meist mit einer Verminderung der Wohnfläche einhergeht.

Eine Alternative besteht darin, das vorhandene Immobilienvermögen zu liquidisieren und somit die Finanzierung des Ruhestands zu gewährleisten. Bei dieser Methode spricht man von der sogenannten Umkehrhypothek bzw. Reverse Mortgage oder von der Leibrente bzw. Home Reversion. Hierbei werden Zahlungsströme generiert, obwohl man noch in seiner Immobilie wohnt.[53] Dieses Instrument wird in Kap 3.2.4 detaillierter aufgegriffen.

Immobilien zur Selbstnutzung

Immobilien zur Selbstnutzung werden seit dem 01.08.2008 durch das Eigenheimrentengesetz im Rahmen der Riester Rente staatlich gefördert. Der Hauptgrund hierfür war vor allem die zentrale Bedeutung des Eigenheims für die Altersvorsorge durch eingesparte Mietzahlungen im Alter, nachdem die Baufinanzierung getilgt wurde.[54]

Weitere Vorteile einer selbst genutzten Immobilie liegen darin, dass es sich um eine nahezu inflationssichere Investition handelt, die einen langfristigen Werterhalt garantiert und sich gegebenenfalls wertsteigernd auswirken kann. Im Gegensatz dazu sind Mieter regelmäßigen Mietsteigerungen unterworfen. Nicht zu vernachlässigen ist die finanzielle Sicherheit im Alter, da durch den Wegfall von Mietzahlungen die Versorgungslücke gemindert werden kann.[55]

Ein ergänzender Aspekt für eine Anschaffung einer Immobilie im Rahmen der Altersvorsorge ist der aktuell niedrige Darlehenszinssatz von etwa 1,65 % bei einem Beleihungswert von 90 % des Kaufpreises und einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren (Stand: 19.04.2016).[56]

Allerdings stehen dem auch kritisch zu betrachtende Aspekte gegenüber. Gerade in Bezug auf die Verwendung einer Immobilie als Altersvorsorge ist dies nur eingeschränkt möglich, da sie dem Besitzer keine direkten Einnahmen in der Auszahlungsphase generiert. Sie ist demzufolge kein direktes Alterssicherungsinstrument, da das investierte Kapital in der Immobilie gebunden ist und nicht der Finanzierung des Ruhestandes zur Verfügung steht.[57]

Darüber hinaus ist der tatsächliche Werterhalt oder sogar eine mögliche Wertsteigerung nur schwer abzuschätzen, da dieser von nicht beeinflussbaren externen Variablen abhängt. Hierzu zählt z.B. die Entwicklung der Attraktivität der Lage sowie des Angebots und der Nachfrage in den kommenden Jahrzehnten vor dem Hintergrund der demografischen Alterung sowie der Entwicklung des Darlehenszinssatzes.[58]

Weiterhin sind häufig kostenintensive Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen nach 20 bis 30 Jahren an einer Immobilie erforderlich. Selbst wenn zu diesem Zeitpunkt die Tilgungs- und Zinszahlungen des Immobiliendarlehens bereits weggefallen sind, ist es für den Immobilienbesitzer erforderlich, entsprechende Rücklagen zu bilden, da das Altersvorsorgevermögen in der Immobilie gebunden ist.

Immobilien als Kapitalanlage

Neben der privaten Nutzung kann eine Immobilie auch als Kapitalanlage betrachtet werden. Vordergründig bei der Entscheidung, in Immobilien als Sachwertanlage zu investieren ist dabei der Werterhalt. Eine zu erwartende Rendite steht dabei noch nicht fest. Dennoch ist die Rentabilität bei jeder Immobilieninvestition von zentraler Bedeutung, das heißt, es muss ein angemessenes Verhältnis zwischen dem eingesetzten Kapital und dem erwirtschafteten Ertrag (Mieteinnahmen) geben.[59]

Somit besteht grundsätzlich auch bei Immobilien als Kapitalanlage eine Alterssicherungsfunktion, da die Mieteinnahmen, nachdem das Darlehen getilgt wurde, als Erwerbsersatzeinkommen im Alter fungieren. Allerdings unterliegt die Sicherungsfunktion in dieser Art und Weise Verlustrisiken in Form von Marktschwankungen bis hin zum Totalausfall bei Leerstand, sodass nicht mit einem konstanten monatlichen Ertrag bei Mietobjekten geplant werden kann. Darüber hinaus ist der Immobilienbesitzer dem Risiko des Wertverfalls ausgesetzt, was besonders stark zum Tragen kommt, wenn seine Altersvorsorge nicht gut diversifiziert ist. Hiervon kann bei einer einzelnen Immobilie grundsätzlich nicht ausgegangen werden. Auch wenn die private Altersvorsorge aus einem Portfolio zusätzlicher Vorsorgeprodukte bestünde, würde die Immobilie möglicherweise einen zu großen Einzelanteil einnehmen.[60]

Im Gegensatz dazu bestehen diese marktabhängigen Risiken bei einer selbst genutzten Immobilie nur in Extremfällen, also falls die zwingende Notwendigkeit zur Aufgabe der Immobilie besteht und dies nur unter Inkaufnahme von finanziellen Verlusten möglich ist. Aus diesen Gründen findet durch die Eigenheimrente keine staatliche Förderung von Immobilien im Rahmen einer Kapitalanlage statt.[61] Deshalb wird diese Option im Konstrukt der Alterssicherung an dieser Stelle nicht tiefgründiger betrachtet. Der Fokus richtet sich somit auf die selbst genutzte Wohnimmobilie.

Die starke Ausprägung der Altersvorsorgefunktion in der Praxis[62] macht eine weitergehende Untersuchung im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten von Immobilien interessant.

3.2.2 Der Wohnkostenvergleich zwischen Miete und Eigentum

Im Folgenden soll ein Vergleich zwischen Wohnen im Eigentum und Wohnen zur Miete gezogen werden. Das Hauptaugenmerk liegt dabei auf den monatlichen Finanzflüssen durch den Immobilienerwerb einerseits, bzw. durch Mietzahlungen andererseits, um gegebenenfalls eine finanzielle Vorteilhaftigkeit von Immobilienbesitz aufzeigen zu können.

Grundannahmen

Es ist offensichtlich, dass die anfänglichen Belastungen beim Eigentum wesentlich höher ausfallen. Wie sich jedoch die Belastungen auf einer langfristigen Zeitachse darstellen und welche der beiden Wohnformen wirtschaftlicher ist, wird fortfolgend an einem Vergleichsbeispiel dargestellt.[63] Es liegen die in der Tabelle aufgeführten Annahmen zugrunde:

Tabelle 1: Annahmen Wohnkostenvergleich

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung.

Da das Ergebnis der Vergleichsberechnung auf Grund des hohen Bedarfs an Fremdkapital im Wesentlichen von dem Darlehenszinssatz abhängt, werden die Berechnungen mit drei unterschiedlichen fiktiven Zinssätzen durchgeführt. Um eine möglichst realitätsgenaue Modellrechnung zu erhalten, ist weiterhin die Betrachtung der Entwicklung des Anlagezinssatzes zu beachten. Wie aus nachfolgender Tabelle zu entnehmen ist, verhalten sich der Zinssatz für Baugeld und für Tagesgeld sehr ähnlich. Auffallend ist, dass sich die beiden Zinssätze in den letzten Jahren von einer Abweichung von ca. 2 % zu einer heutigen Differenz von nahezu 1 % angenähert haben. Es wird daher fortlaufend unterstellt, dass sich der Anlagezinssatz 1,00 % unterhalb der Entwicklung des Darlehenszinssatzes bewegen wird.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten[64] [65] [66]

Abbildung 4: Zinsentwicklung

Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung GmbH 2016. Online: www.faz.net.

In den jeweiligen Berechnungen werden beide Zinssätze über die gesamte Laufzeit von 30 Jahren konstant gehalten. Dies wird nicht der tatsächlichen Zinsentwicklung entsprechen, da sie nicht über einen so langen Zeithorizont verlässlich prognostiziert werden kann. Deshalb werden drei unterschiedliche Szenarien mit verschiedenen Zinsniveaus betrachtet, beginnend mit der derzeitigen Marktlage und darauf folgend mit angenommenen höheren Zinssätzen, die in mittlerer Zukunft für den Fall steigender Zinssätze in Betracht gezogen werden sollten.

Der Fremdfinanzierungszins hängt weiterhin von dem Beleihungswert ab. Dieser bemisst sich am Fremdfinanzierungsbedarf und dem Wiederverkaufswert einer Immobilie, also dem Wert, der für ein Kreditinstitut jederzeit am Markt realisierbar ist.[67] Aus Gründen der Vereinfachung legen Banken hier meist den Kaufpreis einer Immobilie abzüglich den Kaufnebenkosten zugrunde, da der Kaufpreis grundsätzlich die aktuelle Marktsituation widerspiegelt, die Kaufnebenkosten bei einem Verkauf jedoch nicht erzielt werden können. Aus den oben getätigten Annahmen kann der Beleihungswert nach folgender Formel berechnet werden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Berechnung des Beleihungswertes (1)

Quelle: eigene Darstellung.[68]

Er beträgt folglich 89,90 %. Daraus lässt sich der Darlehenszins ableiten. Hierfür werden exemplarisch die Konditionen der ING-DiBa Baufinanzierung genutzt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Konditionen für die ING-DiBa Baufinanzierung

Quelle: ING-DiBa AG 2016. Online: www.ing-diba.de.

Somit wird der ersten Vergleichsberechnung ein Darlehenszinssatz von 1,65 % für einen Beleihungswert von bis zu 90 % des Kaufpreises zugrunde gelegt. Der Anlagezinssatz wird entsprechend mit 0,65 % unterstellt. Diese Festlegungen sollen die derzeitige Marktsituation widerspiegeln. Sie werden der später folgenden Berechnung der Variante 1 zugrunde liegen.

Die monatlichen Belastungen

Zunächst wird die monatliche Belastung gegenüber gestellt, um darauf aufbauend, unter Berücksichtigung von Opportunitätskosten, eine mögliche finanzielle Vorteilhaftigkeit einer der beiden Wohnformen aufzuzeigen. Opportunitätskosten sind „entgehende Deckungsbeiträge einer nicht gewählten Handlungsmöglichkeit“.[69] Würde man das Eigenkapital am Kapitalmarkt anlegen, anstatt es in eine Immobilie zu investieren, könnten Zinserträge erwirtschaftet werden. Da es zweckmäßig ist, die Realbelastung darzustellen, werden diese Opportunitätskosten als Zinsertrag beim Mieter berücksichtigt, weil hierdurch die monatliche Belastung tatsächlich reduziert wird.

Für die Berechnung der laufenden Kosten lassen sich folgende Formeln herleiten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Formeln zur Berechnung der laufenden Kosten

Quelle: eigene Darstellung.

Um die laufenden Kosten vergleichen zu können ist es zunächst erforderlich, die Darlehensrate unter den o.g. Parametern zu ermitteln. Hierbei ist maßgebend, dass eine vollständige Tilgung bis zum Eintritt ins Rentenalter erfolgt ist. Daher wird eine fixe 30-jährige Tilgung bis zum 65. Lebensjahr unterstellt, sodass sich daraus bei gegebenem Zinssatz die monatliche Darlehensrate ergibt. Es sei angemerkt, dass bei dieser Form kein Einfluss auf die Höhe der monatlichen Rate als Stellgröße besteht.

Der anfängliche Kapitalbedarf setzt sich aus dem Kaufpreis sowie den Nebenkosten, die beim Kauf von Immobilien anfallen, zusammen. Diese sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Eintragung ins Grundbuch und ggf. Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Hessen seit 01.08.2014 6,00 %[70], die Notarkosten (inkl. Grundbuchkosten) werden mit 1,50 % des Kaufpreises veranschlagt[71] und die Maklerprovision beträgt in Hessen 5,95 % des Kaufpreises und ist alleinig vom Käufer zu tragen.[72] Insgesamt fallen somit Nebenkosten in Höhe von 13,45 % des Kaufpreises an.

Der Kapitalbedarf lässt sich daher wie folgt herleiten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Berechnung des Kapitalbedarfs

Quelle: eigene Darstellung.

Abzüglich des eingebrachten Eigenkapitals i.H.v. 70.000,00 € ergibt sich ein Bedarf von 267.219,91 € an Fremdkapital. Hieraus kann nun die monatliche Darlehensrate berechnet werden:[73]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Die monatlichen Darlehensraten

Quelle: eigene Darstellung.

Auf dieser Basis können nun, unter Bezugnahme auf die oben hergeleiteten Formeln, die monatlichen Belastungen errechnet werden. Daraus ergibt sich bei der Eigentumswohnung eine Preisspanne zwischen 1.260,59 € und 1.672,93 €. Es sei jedoch angemerkt, dass Variante 1 auf Grund der aktuellen Zinspolitik am ehesten die derzeitige Marktsituation widerspiegelt.

Tabelle 2: Monatliche Belastungen der Eigentumswohnung im ersten Jahr

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung.

Die Mietwohnung kommt mit einer Realbelastung zwischen 1.108,08 € und 941,83 € zum Tragen.[74] Dabei fällt auf, dass die monatliche Belastung der Mietwohnung bei einem höheren Anlagezins sinkt, weil die Zinserträge größer werden. Gleichzeitig wächst die Belastung bei einer Eigentumswohnung mit steigendem Darlehenszins.

[...]


[1] Norbert Blüm, geb. 21.071935, war deutscher Politiker (CDU) und von 1982 bis 1998 Bundesminister für Arbeit und Sozialordnung. Vgl. Konrad Adenauer Stiftung e.V. o.J. Online: www.kas.de (01).

[2] Angela Merkel, geb. 17.07.1954, ist deutsche Politikerin (CDU) und seit 2005 Bundeskanzlerin. Vgl. Konrad Adenauer Stiftung e.V. o.J. Online: www.kas.de (02).

[3] Vgl. Südwest Presse Online-Dienste GmbH, 2014. Online: www.swp.de.

[4] Vgl. Postbank 2012. Online: www.focus.de.

[5] Vgl. Breyer 1990, S. 1.

[6] Die Begriffe Alterssicherung, Altersversorgung und Altersvorsorge werden synonym verwendet.

[7] Das Rentenniveau ist das Verhältnis der sogenannten Standardrente eines Jahres im Vergleich zum durchschnittlichen Lohn desselben Jahres. Die Standardrente gibt dabei die Höhe eines fiktiven Eckrentners wieder, der 45 Jahre Beiträge nach Maßgabe des jeweiligen Durchschnittslohns entrichtet hat. Vgl. Stiller o.J. Online: www.wirtschaftslexikon24.com.

[8] Vgl. Breyer 1990, S. 2ff.

[9] Otto Fürst von Bismarck war erster Reichskanzler des Deutschen Kaiserreichs vom 21. März 1871 bis 20. März 1890. Vgl. Das Bundesarchiv 2013. Online: www.bundesarchiv.de.

[10] Aus Gründen der sprachlichen Vereinfachung und besseren Lesbarkeit wird im weiteren Verlauf auf die zusätzliche Formulierung der weiblichen Form verzichtet. Die männliche Form soll als geschlechtsneutral verstanden werden.

[11] Vgl. Deutsche Rentenversicherung Hessen 2015, S. 4f.

[12] Vgl. ausführlicher Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (01).

[13] Vgl. Schmähl 2011, S. 43.

[14] Vgl. Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (01) und Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (02).

[15] Vgl. Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (02).

[16] Vgl. Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (03), vgl. ebenso Breyer 1990, S. 9f.

[17] Vgl. Schmähl 2011a, S. 213.

[18] Vgl. Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (04).

[19] Vgl. Horn/ Schuchardt 2015, S. 7f.

[20] Vgl. ausführlicher Bäcker/ Kistler 2014. Online: www.bpb.de (04).

[21] Siehe ausführlicher Kap. 2.4.2, S. 8ff.

[22] Vgl. Förster/ Rechtenwald 2008, S. 169f.

[23] Vgl. BBSR 2015, S. 3.

[24] Vgl. Statistisches Bundesamt 2015, S. 15f. Die Berechnungen des Statistischen Bundesamtes wurden aus wissenschaftlicher Sicht im Wesentlichen bestätigt, auch wenn es bei Vergleichsberechnungen auf Grund unterschiedlicher Grundannahmen geringfügige Abweichungen gegeben hat. Vgl. ausführlicher Bowles/ Zuchandke 2012, S. 25ff.

[25] Vgl. Bourcarde 2011, S. 39f.

[26] Vgl. Springer Gabler Verlag o.J. Online: www.wirtschaftslexikon.gabler.de (01).

[27] Vgl. Statistisches Bundesamt 2015, S. 17ff.

[28] Vgl. Horn/ Schuchardt 2015, S. 14f.

[29] Vgl. ausführlicher BMAS 2013, S. 33f.

[30] Vgl. Horn/ Schuchardt 2015, S. 14f.

[31] Siehe Kap. 2.2, S. 3ff.

[32] Vgl. Horn/ Schuchardt 2015, S. 17f.

[33] Vgl. Kluth 2014, S. 8.

[34] Dieser Wert bezieht sich auf das Nettorentenniveau vor Steuern, also bereinigt um die Sozialabgaben der Kranken- und Pflegeversicherung.

[35] Vgl. Bäcker 2016. Online: www.sozialpolitik-aktuell.de.

[36] Hälftiger Beitragssatz der Gesetzlichen Rentenversicherung in 2016 sind 18,6 % / 2 = 9,3 %, zuzüglich 4,0 % private Altersvorsorge = 13,3 %.

[37] Vgl. Bäcker/ Kistler/ Rehfeld 2014. Online: www.bpb.de (05).

[38] Vgl. Rische 2011, S. 1164f.

[39] Der Melbourne Mercer Global Pension Index bewertet die Alterssicherungssysteme ganzheitlich anhand der Kriterien Eignung, Nachhaltigkeit sowie Widerstandsvermögen und vergibt dabei Qualitätsstufen von A bis E. Vgl. ausführlicher Mercer 2015, S. 7ff.

[40] Vgl. ausführlicher BMAS 2013, S. 167.

[41] Vgl. Zuchandke/ Reddemann/ Rauh 2010, S. 3ff.

[42] Vgl. ebenda, S. 18.

[43] Vgl. Clamor/ Henger 2013, S. 1ff.

[44] Siehe ausführlicher Kap. 4.3, S. 35ff.

[45] Vgl. Clamor/ Henger 2013, S. 11.

[46] Vgl. Brauer 2013 (01), S. 10ff.

[47] Vgl. Braun/ Pfeiffer 2013, S. 4.

[48] Siehe ausführlicher Kap. 3.2.4, S. 29ff.

[49] Vgl. Voigtländer/ Depenheuer 2014, S. 135.

[50] Vgl. Braun/ Pfeiffer 2013, S. 5.

[51] Vgl. Postbank 2012. Online: www.focus.de.

[52] Vgl. Statista 2016. Online: http://de.statista.com (01).

[53] Vgl. Maier 2010, S. 19.

[54] Vgl. Voigtländer/ Depenheuer 2014, S. 137f.

[55] Vgl. Handelsblatt GmbH 2011. Online: www.handelsblatt.com (01).

[56] Vgl. ING-DiBa AG 2016. Online: www.ing-diba.de.

[57] Vgl. Maier 2010, S. 20f.

[58] Vgl. Handelsblatt GmbH 2011. Online: www.handelsblatt.com (02).

[59] Vgl. Keller 2013, S. 3ff.

[60] Vgl. Voigtländer/ Depenheuer 2014, S. 143f.

[61] Vgl. ebenda, S. 144.

[62] Siehe Kap. 3.2, S.13.

[63] Vgl. in Anlehnung an Voigtländer/ Depenheuer 2014, S. 135 ff.

[64] Hierbei handelt es sich um den durchschnittlichen Quadratmeterkaufpreis einer 100-qm-Wohnung in Hessen im Jahr 2015. Vgl. PWIB Wohnungs-Infobörse GmbH, o.J. Online: www.wohnungsboerse.net (01).

[65] Hierbei handelt es sich um den durchschnittlichen Quadratmeterkaltmietpreis einer 100-qm-Wohnung in Hessen im Jahr 2015. Vgl. PWIB Wohnungs-Infobörse GmbH o.J. Online: www.wohnungsboerse.net (02).

[66] Hierbei handelt es sich um die durchschnittlichen Betriebsnebenkosten in Deutschland im Jahr 2013. Vgl. Deutscher Mieterbund e.V., o.J. Online: www.mieterbund.de.

[67] Vgl. Hölting/ Opoczynsky/ Leutke 2012, S. 71.

[68] Für die Berechnung des Fremdkapitals siehe fortfolgend.

[69] Vgl. Springer Gabler Verlag o.J. Online: www.wirtschaftslexikon.gabler.de (02).

[70] Vgl. HMdF 2014. Online: www.hessen.de.

[71] Vgl. Immowelt AG 2015. Online: www.bauen.de.

[72] Vgl. immoverkauf24 GmbH, 2016. Online: www.immoverkauf24.de.

[73] Siehe Anhang A.1 für die Berechnung der Darlehensrate der Variante 1, A.2 für die Berechnung der Darlehensrate der Variante 2 und A.3 für die Berechnung der Darlehensrate der Variante 3.

[74] Siehe Anhang A.4 für die Berechnung des Zinsertrages.

Details

Seiten
78
Jahr
2016
ISBN (eBook)
9783668317017
ISBN (Buch)
9783668317024
Dateigröße
1.4 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v341624
Institution / Hochschule
Hessische Hochschule für Polizei und Verwaltung; ehem. VFH Wiesbaden
Note
1,7
Schlagworte
Altersvorsorge Immobilien Immobilienmarkt Alterssicherung Hessen Rente

Autor

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Titel: Immobilien im Kontext der Alterssicherung. Eine qualitative Analyse am Beispiel der derzeitigen Marktsituation für Immobilien im Bundesland Hessen