Bilanzierung von Renditeliegenschaften nach IFRS

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Begriffsbestimmung
2.1 Definition „Renditeliegenschaften“
2.2 Abgrenzung zur Bewertung nach IAS 2 und IAS 16

3. Bewertung
3.1 Zugangsbewertung
3.2 Folgebewertung
3.2.1 Fair Value Model
3.2.1.1 Marktwertverfahren
3.2.1.2 Vergleichswertverfahren
3.2.1.3 Discounted cash flow Verfahren
3.2.2 Cost Model
3.3 Bestimmungswechsel
3.4 Abgänge

4. Einordnung in den Jahresabschluss
4.1 Ausweis in der Bilanz und der GuV
4.2 Angaben im Anhang

5. Fazit

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Zahlungsmittelabflüsse

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Klassifikationsschema für Immobilienbestände

Abb. 2: Bewertungswahlrecht für investment properties

1. Einleitung

Die internationale Rechnungslegung hat in letzter Zeit und wird auch weiterhin für viele Unternehmen an Bedeutung gewinnen. Internationalisierung und Globalisierung sind Begriffe, die in vielen wirtschaftlichen Diskussionen auftreten. Durch technische Möglichkeiten wie bspw. die Nutzung des Internets sind Informationsflüsse in sekundenschnelle, auch über kontinentale Entfernungen hinweg, möglich geworden^[1]. Um die unterschiedlichen, bilanzpolitisch national geprägten Unternehmens-informationen vergleichbar zu machen, wurde die Forderung nach einer internationalen Harmonisierung der Rechnungslegung laut^[2]. Weiterhin forderten Investoren als einer der wichtigsten Adressaten des IFRS-Abschlusses eine Darstellung der den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, um vor Fehlinvestitionen und Vermögensverlusten geschützt zu sein^[3]. Die International Accounting Standards (IAS), die von den International Financial Reporting Standards (IFRS) abgelöst werden, stellen ein solches internationales Bilanzierungsregelwerk dar. Sie sind durch einzelstaatliche und gemeinschaftliche Rechtsnormen, behördliche Vorschriften als auch von privaten Institutionen geprägt. Die vom International Accounting Standard Board (IASB) entwickelten Standards werden auf jeden Fall die Rechnungslegung in Europa und teilweise auch in Ländern anderer Kontinenten, wesentlich verändern. Zwar steht das seitens der USA entwickelte Rechnungslegungssystem Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) derzeit noch in Konkurrenz, doch besteht die Tendenz, dass sich die beiden Systeme im Laufe der stetigen Weiterentwicklung schrittweise annähern^[4]. Angewendet werden können sie sowohl für Einzel- als auch Konzernabschlüsse, wobei die Letzteren in der Praxis im Vordergrund stehen.

Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabepflichten (IAS 40). Als Synonyme werden in der Literatur auch häufig die Begriffe Renditeliegenschaften, Anlageimmobilien oder investment properties verwendet. Ziele dieses Standards sind eine Verbesserung der Ergebnistransparenz durch Erfolgsspaltung von operativem und außerordentlichem Ergebnis sowie eine fair value - Bilanzierung auch für nicht-finanzielle Vermögenswerte einzuführen^[5].

Ziel dieser Arbeit ist es, einen Überblick über wesentliche Aspekte des IAS 40 zu verschaffen. Besonders wird aufgrund der zentralen Bedeutung auf die Ermittlung des fair value eingegangen.

2. Begriffsbestimmung

2.1 Definition „Renditeliegenschaften“

IAS 40, der die Bilanzierung von Finanzinvestition in Immobilien regelt, wurde im März 2000 endgültig verabschiedet und ersetzt ab dem 01. Januar 2001 den zuvor gültigen IAS 25. Dieser befasste sich bis zum Jahre 1998 mit der Bilanzierung von Finanzinvestitionen, war aber durch die Verabschiedung von IAS 38 (Immaterielle Vermögenswerte) sowie IAS 39 (Finanzinstrumente) bereits soweit ausgehöhlt worden, dass er mit Inkrafttreten von IAS 40 zurückgezogen werden konnte.

Mit dieser Änderung wurden die in IAS 25 gewährte Bilanzierungswahlrechte weitgehend eingeschränkt^[6].

IAS 40.1 regelt die Bewertung von investment properties sowie deren erforderlichen Anhangangaben. Explizit wird in IAS 40.2 der Anwendungsbereich auch auf die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien für Leasingnehmer (beim Finanzierungsleasing) sowie Leasinggeber (beim Operating Leasing) ausgedehnt. Somit folgt IAS 40 dem Grundsatz des Frameworks der IAS, dass die Unternehmen die Anlagegüter bilanzieren, welche wirtschaftliche Eigentümer der Selben sind (substance over form)^[7]. Nicht betroffen sind solche Objekte, die unter IAS 17 (Bilanzierung von Leasingverhältnissen) fallen.

Um Immobilien gemäß IAS korrekt bilanzieren zu können ist zunächst zu prüfen, ob die betreffenden Objekte ggf. unter die Regelungen des IAS 40 fallen. In IAS 40.4 sind investment properties als solche Immobilien (Grundstücke, Gebäude oder Teile davon) definiert, die vom Eigentümer oder Leasingnehmer (beim Finanzierungsleasing) zur Erzielung von Mieteinnahmen und / oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Ausgeschlossen sind solche Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern, der Erbringung von Dienstleistungen sowie zu Verwaltungszwecken gehalten werden. Diese Objekte stellen vom Eigentümer selbst genutzte Immobilien (owner-occupied properties) dar. Hierfür ist IAS 16 (property, plant and equipment = Sachanlagevermögen) anzuwenden. Als Differenzierungsmerkmal wird in IAS 40.5 die Tatsache genannt, dass investment properties im Gegensatz zu vom Eigentümer selbst genutzten Immobilien cash flows weitgehend unabhängig von anderen im Unternehmen gehaltenen Vermögenswerten generieren^[8].

Außerdem fallen solche Immobilien nicht unter IAS 40, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens gehalten werden. Diese liegen im Anwendungsbereich des IAS 2 (inventories = Vorräte).

Die folgende Grafik gibt eine Übersicht zur Einordnung von Immobilien in die IAS:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Klassifikationsschema für Immobilienbestände

In IAS 40.6 werden ausdrücklich Beispiele für investment properties genannt. Demnach fallen hierunter unter anderem:

- Grundstücke, die langfristig als Wertanlage gehalten werden oder deren zukünftige Nutzung noch unbestimmt ist.
- Gebäude, die sich im Eigentum des berichtenden Unternehmens befinden bzw. im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses gehalten werden oder leerstehende Gebäude, die zur Vermietung oder Verleasung im Rahmen eines operating-leasing-Verhältnisses gehalten werden^[9].

Eine Schwierigkeit ergibt sich allerdings bei der Bewertung von gemischt genutzten Immobilien (dual purpose properties). Befindet sich zum Beispiel ein Bürogebäude im Eigentum des bilanzierenden Unternehmens, das zum Teil selbst genutzt und zum anderen Teil vermietet wird, stellt sich die Frage, ob dieses Gebäude nun als investment property oder als Sachanlagevermögen zu bilanzieren ist. Hierbei ist zu unterscheiden, ob die einzelnen Elemente getrennt voneinander zu veräußern sind oder nicht. Ist dies der Fall, sind die Teile auch getrennt voneinander nach IAS 16 bzw. IAS 40 zu bewerten. Ist dies nicht der Fall, ist das ganze Objekt nach IAS 16 zu bilanzieren, es sei denn, der selbstgenutzte Anteil ist unwesentlich^[10]. Als Richtwert für diesen „unwesentlichen“ Anteil können etwa 5-10 % angesetzt werden^[11].

2.2 Abgrenzung zur Bewertung nach IAS 2 und IAS 16

Die Gliederung der Immobilien in Vorräte, Sachanlagen und Renditeliegenschaften hat bei der Bewertung bedeutende Unterschiede zur Folge:

Gemäß IAS 2 werden Vorräte höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Klassifizierung als Vorrat setzt allerdings voraus, dass die Immobilie in naher Zukunft (IAS 40.7a) wieder veräußert wird. Stellt sich heraus, dass ein Unternehmen eine Immobilie anders als ursprünglich geplant länger als ein Jahr hält, ist der Wechsel zur Bilanzierung nach IAS 40 angebracht, da hierdurch eine Bewertung auch über Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermöglicht wird. Dies trägt wiederum der Zielsetzung der IAS Rechnung, dass die Vermögenslage den Adressaten der Unternehmensbilanz möglichst transparent darzustellen ist^[12].

Nach IAS 16 werden die eigentümergenutzten Immobilien zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Das heißt, es werden jährlich planmäßige Abschreibungen gebucht, die den Verbrauch des wirtschaftlichen Nutzens der Vermögenswerte darstellen. Hier ist als allowed alternative treatment auch die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert (fair value) vorgesehen. Damit wird eine Bewertung auch über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinaus möglich. Da bei langfristig gehaltenen Immobilien der Wert beträchtlich steigen kann, hat diese Art der Bilanzierung große Auswirkungen auf die ausgewiesene Vermögenslage bzw. das ausgewiesene Ergebnis. Allerdings hat die Neubewertung hier lediglich in hinreichender Regelmäßigkeit zu erfolgen (IAS 16.29). Diese Regelmäßigkeit kann je nach der Schwankung des fair value von jährlich bis hin zu allen fünf Jahren schwanken^[13].

Wie im folgenden Kapitel ausführlich dargelegt wird, ist den Unternehmen bei der Bilanzierung nach IAS 40 in der Frage der Folgebewertung der Immobilien ein Wahlrecht zwischen den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) auf der einen sowie dem fair value model auf der anderen Seite eingeräumt. Allerdings wird dem fair value model indirekt der Vorzug gegeben, da die Angabe des beizulegenden Zeitwertes im Anhang im Rahmen des cost models (IAS 40.69) ebenfalls gefordert ist^[14]. Im Unterschied zu der Bewertung nach IAS 16, wo der fair value die Grundlage für die Abschreibungen bildet, wird durch die jährlich vorgeschriebene Neubewertung der Anlageimmobilien der jeweils volle fair value bilanziert.

3. Bewertung

Trifft die oben genannte Definition einer Renditeliegenschaft auf ein Anlagegut zu, ist als weiteres Ansatzkriterium zu prüfen, ob ein Vermögenswert vorliegt,

- der einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen repräsentiert und
- über den das Unternehmen wirtschaftliche Verfügungsmacht hat^[15].

Ist dies der Fall, muss in der zweiten Stufe geprüft werden, ob dieser Vermögenswert auch aktivierungsfähig ist. Hierzu ist gemäß IAS 40.15 erforderlich, dass

- wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen ein künftiger Nutzen aus dem investment property zufließen wird und
- eine zuverlässige Wertermittlung durch Anschaffungs- oder Herstellungskosten möglich ist^[16].

Der künftige Nutzenzufluss muss zur Erfüllung des Kriteriums mit einer Mindestwahrscheinlichkeit von > 50 % vom Unternehmen abzuschätzen sein. Das zweite Kriterium ist in der Regel leicht zu erfüllen, da entweder der Kaufpreis der Immobilie bekannt ist oder bei Selbsterstellung die Kosten für Material, Arbeitskraft und Produktionsfaktoren ermittelt werden können^[17].

3.1 Zugangsbewertung

Investment properties sind bei der Zugangs- oder Erstbewertung (initial measurement) mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Transaktionskosten zu bewerten (IAS 40.17). Besonderheiten im Vergleich zur erstmaligen Bewertung von sonstigen Sachanlagen (nach IAS 16) bestehen nicht^[18].

Wurde die Immobilie von einem Dritten durch Kauf, Tausch oder sonstige Übertragung erworben, werden die Anschaffungskosten für die Wertermittlung zugrunde gelegt. Die Anschaffungskosten setzten sich gemäß IAS 16.15 ff. zusammen aus:

Anschaffungspreis (purchase price)

(einschließlich Einfuhrzölle und nicht abzugsfähiger Vorsteuer)

- Anschaffungspreisminderungen (deduction)

(Rabatte, Skonti und Boni)

+ Anschaffungsnebenkosten (transaction cost)

(Gründungs- o. Anlaufkosten, die in betriebsbereiten Zustand versetzen)

+ nachträgliche Anschaffungskosten (subsequent expenditure)

(soweit über ursprünglichem Leistungsgrad hinaus künftig wirtschaftlichen Nutzen zufließen wird)

= Anschaffungskosten (cost) des investment property^[19]

Nicht aktivierungsfähig sind Anschaffungsnebenkosten wie anfängliche Betriebsverluste, ungewöhnlich hohe Materialabfälle, Fertigungslöhne oder andere Ressourcen, die bei der Erstellung oder Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anfallen.

Wird der Kaufpreis nicht sofort bezahlt, sondern ein Zahlungsziel vereinbart, entsprechen die Anschaffungskosten gemäß IAS 40.21 dem Gegenwert bei Barzahlung. Fremdkapitalkosten dürfen beim Erwerb von Renditeliegenschaften nicht aktiviert werden und sind als Aufwand zu erfassen. Die bei anderen Sachanlagen zulässige alternativ-Methode, nach der unter bestimmten Voraussetzungen die Finanzierungskosten aktiviert werden dürfen, gilt hierbei nicht^[20].

Wurde die Immobilie selbst erstellt, wird das investment property, bestehend aus erworbenem Grund und Boden sowie dem selbsterstellten Gebäude, insgesamt bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung zu Herstellungskosten bewertet. Für die Ermittlung der Herstellungskosten wird in IAS 16 auf detaillierte Regelungen in IAS 2 verwiesen. Hiernach umfassen die Herstellungskosten alle Material- und Fertigungskosten sowie alle sonstigen produktionsbezogenen Kosten. Sonstige nicht produktionsbezogene Verwaltungskosten und sämtliche Vertriebskosten dürfen nicht bei der Ermittlung herangezogen werden. Weiterhin besteht bei den selbsterstellten Finanzinvestitionen die Option, entstehende, direkt zurechenbare Fremdkapitalkosten sofort als Aufwand zu verrechnen (benchmark treatment) oder zu aktivieren (allowed alternative treatment). Voraussetzung für eine Aktivierung ist, dass es sich um einen in IAS 23 aufgeführten qualifizierten Vermögenswert handelt. Dies sollte bei Immobilien aber in der Regel der Fall sein. Zu berücksichtigen ist, dass ein Ansatz nur bei selbsterstellten und nicht bei erworbenen Anlageimmobilien möglich ist, hier besteht keine Option^[21].

Nachträgliche Herstellungskosten sind analog der nachträglichen Anschaffungskosten dann anzusetzen, wenn durch sie ein zusätzlicher künftiger Nutzen entsteht. Wird das ursprüngliche Leistungsmaß nicht gesteigert, sind die Ausgaben als Aufwand zu erfassen^[22].

3.2 Folgebewertung

Nachdem das investment property im Eintrittsjahr zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet wurde, räumt IAS 40 für die Folgejahre (measurement subsequent to initial recognition) ein Wahlrecht ein. Zum einen erhält das Unternehmen die Möglichkeit, an den folgenden Bilanzstichtagen die Renditeliegenschaft zum beizulegenden Zeitwert (fair value model) oder zum anderen zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) zu bewerten. Eine einmal gewählte Methode ist auf sämtliche investment properties anzuwenden^[23] und darf nur dann freiwillig geändert werden, wenn man hierdurch zu einer sachgerechteren Darstellung im Jahresabschluss gelangt. Dies ist in der Regel nur bei einem Wechsel vom cost model zum fair value model anzunehmen^[24].

Bei der Wahl der Bewertungsmethode gibt IAS 40 keiner Methode einen ausdrücklichen Vorrang^[25]. Allerdings sind bei Wahl des cost models umfangreichere Anhangangaben erforderlich, welche in Kapitel 4.2 dargelegt werden. Muss bei Anwendung des fair value models keine Angabe über die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten gemacht werden, ist bei der Bewertung zum cost model der näherungsweise ermittelte beizulegende Zeitwert im Anhang zusätzlich anzugeben^[26]. Hieraus lässt sich schließen, dass der fair value im Nachhinein doch favorisiert ist.

Zur Wertermittlung wird gemäß IAS 40.26 vorgeschlagen, einen außenstehenden Gutachter zu beauftragen. Er ist durch seine berufliche Qualifikation und Erfahrung im Stande, das entsprechende investment property angemessen und objektiv zu bewerten.

Gewinne oder Verluste, die durch eine Wertveränderung während einer Periode entstanden sind, sind zum Bilanzstichtag erfolgswirksam zu erfassen. Im Gegensatz zur Neubewertung von Sachanlagen stellt dies einen wesentlichen Unterschied dar, denn Wertveränderung von Sachanlagen nach IAS 16 werden erfolgsneutral verbucht^[27].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Bewertungswahlrecht für investment properties

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^[1] Vgl. Pellens (1999), o.S.

^[2] Vgl. Tanski (2002), S. 1.

^[3] Vgl. Heno (2003), S. 17.

^[4] Vgl. Federmann/IASCF (2002), S. 9.

^[5] Vgl. Graumann (2004), S. 130.

^[6] Vgl. Ballwieser (2002a), Rn. 1; Fischer (2001), S. 126 ff.

^[7] Vgl. Achleitner u.a. (2002), Rn. 5.

^[8] Vgl. Lüdenbach (2003), S. 103.

^[9] Vgl. Förschle u.a. (2001), S. 230.

^[10] Vgl. Heuser/Theile (2003), Rn. 378.

^[11] Vgl. Kümpel (2004), S. 19.

^[12] Vgl. Heno (2003), S. 77.

^[13] Vgl. Ballwieser (2002b), Rn. 29-57.

^[14] Vgl. Zülch (2003), S. 171.

^[15] Vgl. Kümpel (2004), S. 20.

^[16] Vgl. Lüdenbach (2003), S. 71.

^[17] Vgl. Ballwieser (2002a), Rn. 15 .

^[18] Vgl. Graumann (2004), S.130.

^[19] Vgl. Heuser/Theile (2003), Rn. 325; Tanski (2002), S. 139; Zülch (2003), S. 165.

^[20] Vgl. Zülch (2003), S. 166.

^[21] Vgl. Zülch (2003), S. 167-170.

^[22] Vgl. Tanski (2002), S. 339.

^[23] Vgl. Born (2002), S. 107.

^[24] Vgl. Heno (2003), S. 238.

^[25] Vgl. Tanski (2002), S. 340.

^[26] Vgl. Heyd (2003), S. 184.

^[27] Vgl. Lüdenbach (2003), S. 104.