Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Fairvalue Verfahren zu IAS 40

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Zielsetzung und Forschungsfragen
1.2 Aufbau und Methodik der Arbeit

2 Folgebewertung nach IAS 40 (15)
2.1 Fortgeführte Anschaffungskosten
2.1.1 Vorgangsweise
2.1.2 Angaben
2.2 Fair Value Bewertung (10)
2.2.1 Höchster und bester Nutzen
2.2.2 Inputfaktoren
2.2.3 Angaben

3 Verfahren zur Ermittlung des Fair Value
3.1 Marktbasierter Ansatz
3.2 Kostenbasierter Ansatz
3.3 Einkommensbasierter Ansatz
3.3.1 Optionspreisverfahren
3.3.2 Barwertverfahren
3.4 Discounted Cashflow
3.4.1 Zahlungsströme
3.4.2 Zinssatz
3.4.3 Laufzeit
3.5 Ergänzende Wertermittlungen bzw Verfahren
3.5.1 Gutachter
3.5.2 ImmoWertV

4 Zusammenfassung

5 Literaturverzeichnis
5.1 Literatur
5.2 Sonstige Quellen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 - Bewertungsparameterhierarchie nach IFRS 13

Tabelle 2 - Angabepflichten für Investment Property nach IFRS 13.93

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Besitzt ein Unternehmen Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder hält sie zum Zweck einer Wertsteigerung, gelten sie gemäß IAS 40.5 als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, und sind nach den Regelungen des IAS 40 zu bilanzieren. Dafür ist der Immobilienbestand des Unternehmens gedanklich in eigenbetrieblich genutzte Immobilien, welche nach IAS 16 zu bewerten sind, und in Anlageimmobilien oder Renditeliegenschaften zu trennen (vgl. Lüdenbach et al. 2015, S. 868). Somit kann es mitunter vorkommen, dass Unternehmen ihre Immobilien nach unterschiedli- chen Standards zu bilanzieren haben. Nach der Erstbewertung wird dem Unterneh- men ein Folgebewertungswahlrecht (IAS 40.30) zwischen dem Modell des beizule- genden Zeitwertes und dem Anschaffungskostenmodell eingeräumt. Durch die Ein- führung des IFRS 13 wurden der Begriff sowie die Vorgangsweise zur Bewertung zum beizulegenden Zeitwert grundsätzlich für alle IFRS einheitlich geregelt (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 Rz 96). Wird vom Unternehmen also der Fair Value als Bewer- tungsmethode gewählt, ist den Bewertungsverfahren nach IFRS 13 zu folgen (IFRS 13.1). Der beizulegende Zeitwert wird darin als der Preis definiert, der im Zuge eines geordneten Geschäftsvorfalls unter Marktteilnehmern zum Bewertungszeitpunkt beim Verkauf eines Vermögenswertes erzielt werden würde, oder der bei der Übertragung einer Schuld zu zahlen wäre (IFRS 13.9). Bedeutung hat die Bilanzierung nach dem Fair Value vor allem für Unternehmen, deren Tätigkeit in der Entwicklung und Ver- wertung von Immobilien besteht, da die jährliche Wertschwankung des Immobilien- vermögens eine wesentliche Erfolgskomponente darstellt und in der Gewinn- und Verlustrechnung angezeigt werden soll (vgl. Bertl/Fröhlich 2007, S. 149).

1.1 Zielsetzung und Forschungsfragen

In der vorliegenden Arbeit soll die Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß IAS 40 aufgearbeitet werden. Ziel ist eine Darstellung der Bewertungsmethoden der vorliegenden Bewertungswahlrechte, die Vorgangsweise der jeweiligen Methoden sowie die Darlegung der Unterschiede, die sich aus den zur Verfügung stehenden Methoden ergeben.

In Konsequenz dieser Zielsetzung ergeben sich die folgenden Forschungsfragen:

- Welche Bewertungsverfahren sind auf als Finanzinvestitionen gehaltene Im- mobilien anwendbar?
- Wie kann die Bewertung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie er- folgen?
- Welche Unterschiede ergeben sich aufgrund der Bewertungswahlrechte bzw der Bewertungsverfahren des IAS 40?

1.2 Aufbau und Methodik der Arbeit

Die Arbeit an sich ist in vier Kapitel gegliedert und beginnt nach der Einleitung mit der Aufarbeitung der Forschungsfragen in Kapitel Zwei. Darin wird auf die Folgebewer- tung der nach IAS 40 zu bilanzierenden Immobilien eingegangen. Zu Beginn werden das Wahlrecht der Bilanzierung, die Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten und die Bewertung nach dem Fair Value Model aufgearbeitet. Im Zuge der Fair Value Bewertung werden die Definition des beizulegenden Zeitwerts und die Inputfaktoren sowie deren Hierarchie behandelt. Abschließend werden die Angaben behandelt, die aufgrund einer Fair Value Bewertung verlangt werden. Die zur Verfügung stehenden Verfahren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts werden im darauf folgenden dritten Kapitel dargestellt. Die Methoden werden jeweils in Betracht auf die Bewer- tung von Investment Property beschrieben. Im vierten und letzten Kapitel erfolgen eine Zusammenfassung sowie die Beantwortung der Forschungsfragen. Nach einer kurzen Einführung in den IAS 40, die eingangs im Kapitel Zwei erfolgt und nur einen Einblick in die Anwendung geben soll, werden allgemeine Aspekte des Standards sowie die detaillierte Klassifizierung von Immobilien in dieser Arbeit bewusst nicht behandelt.

Die wissenschaftliche Methode der Arbeit besteht ausschließlich aus der Literaturrecherche.

2 Folgebewertung nach IAS 40 (15)

Der IAS 40 regelt als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Property) als solche, die zum Zweck der Erzielung von Mieteinnahmen oder des Vermögens- zuwachses oder auch aus beiden Gründen gehalten werden (vgl. Folian 2008, S. 179). Als Immobilien nennt der IAS 40 Grundstücke, Gebäude sowie Teile von Ge- bäuden oder auch beide (IAS 40.5). Im Vordergrund der Definition eines Gebäudes soll nicht die physische Beschaffenheit, sondern der wirtschaftliche Gehalt stehen (vgl. Dietrich/Stoeck 2013, S. 323). Vom Anwendungsbereich ausgenommen sind Immobilien, die vom Unternehmen zu Zwecken der Produktion oder Verwaltung ge- halten werden oder zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt sind (vgl. Bertl/Fröhlich 2007, S. 150). Bei teilweiser Selbstnutzung ist, wenn die Teile getrennt verkauft oder im Rahmen eines Finanzierungsleasings ge- trennt vermietet werden können, eine Trennung der Rechnungslegung für diese Teile geboten (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 RZ 11).

Die Erstbewertung von Investment Property erfolgt prinzipiell mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich angefallener Transaktionskosten (IAS 40.20). IAS 40.30 räumt für die Folgebewertung ein Wahlrecht zwischen dem Fair Value Model und dem Anschaffungskostenmodell ein. Die gewählte Methode muss jedoch für das gesamte Unternehmen einheitlich ausgeübt werden (vgl. Bertl/Fröhlich 2007, S. 150; Grünberger 2011, S. 91).

2.1 Fortgeführte Anschaffungskosten

Wählt ein Unternehmen die Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellkosten, hat es sein gesamtes Investment Property gem dem IAS 16.30 zu bewerten (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 Rz 59). Die Neubewertungsmethode nach IAS 16.31 darf jedoch nicht angewendet werden (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 Rz 39).

2.1.1 Vorgangsweise

Bei dem Modell der fortgeführten Anschaffungskosten (Cost Model) erfolgt die Folgebilanzierung nach dem Erstansatz abzüglich kumulierter planmäßiger sowie außerplanmäßiger Abschreibungen (vgl. EY 2015, S. 1295). Jeder Teil der Sachan- lage, sofern er einen signifikanten Teil der Gesamtkosten trägt, muss gesondert auf seine Nutzungsdauer abgeschrieben werden (vgl. Grünberger 2011, S. 88). Insbe- sondere Grundstücke und Gebäude müssen getrennt behandelt werden, da Grund- stücke an sich keine beschränkte Nutzungsdauer haben und somit keiner planmäßi- gen Abschreibung unterliegen (vgl. EY 2015, S. 1299). Somit ist der Gebäudeteil, der mit dem Grundstück verbunden ist, über die unternehmensindividuelle Nutzungsdau- er planmäßig und uU außerplanmäßig abzuschreiben, während Grund und Boden lediglich Wertminderungen gem IAS 36 ausgesetzt sind (vgl. Müller/Wobbe/Reinke 2009, S. 251).

2.1.2 Angaben

Bewertet das Unternehmen seine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach dem Cost Model, hat es dennoch dessen Fair Value zu bestimmen und im Jahresabschluss offenzulegen, da IAS 40.79 (e) dazu eine Anhangsangabe vorsieht (vgl. Bertl/Fröhlich 2007, S. 150).

2.2 Fair Value Bewertung (10)

Bilanziert das Unternehmen seine IAS 40 Immobilien zum beizulegenden Zeitwert, gelangt es in den Anwendungsbereich des IFRS 13 - Bemessung des beizulegen- den Zeitwerts. Der IFRS 13 definiert jedoch nicht, wann ein Unternehmen verpflichtet ist, den Fair Value zu verwenden, sondern vielmehr wie der Fair Value zu ermitteln ist, wenn er benutzt werden darf (vgl. Deloitte 2015, S. 1346). Der Standard gelangt dann zur Anwendung, wenn ein anderer IFRS eine Bewertung zum beilzulegenden Zeitwert vorschreibt oder gestattet (IFRS 13.5). Mit der Einführung des IFRS 13 er- folgte eine Vereinheitlichung der Definitionen sowie der Ermittlung des beizulegen- den Zeitwerts für alle IFRS, welche eine Bewertung danach vorsehen (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 Rz 51). Der Fair Value wird im Standard als jener Preis defi- niert, der im Zuge eines geordneten Geschäftsvorfalls unter Marktteilnehmern zum Bewertungszeitpunkt beim Verkauf eines Vermögenswertes erzielt werden würde, oder bei der Übertragung einer Schuld zu zahlen wäre (IFRS 13.9). IAS 40 fordert zusätzlich zum IFRS 13 bspw, dass der Fair Value aktuelle Mieteinnahmen und an- dere Annahmen reflektiert, die Marktteilnehmer benutzen würden, um den Preis der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilie unter aktuellen Marktbedingungen fest- zustellen (vgl. EY 2015, S. 1347).

Als grundlegende Bewertungsprämisse wird das Prinzip der best- und höchstmögli- chen Verwendung verfolgt (IFRS 13.27). Mit diesem Konzept des highest and best use unterstellt man dem Objekt die Nutzungsalternative, welche den höchsten Preis am Markt erzielen kann, wobei auch zukünftige potentielle Nutzungsänderungen be- rücksichtigt werden müssen, soweit diese wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich möglich sind (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 RZ 55). Die tatsächliche betriebsindividuelle Nutzung einer Immobilie kann deswegen in den Hintergrund treten, wenn sich der maximal mögliche Nutzenzufluss aus Sicht der Marktteilnehmer anders darstellt (vgl. Lange/Müller 2014, S. 388).

Bewertungserfolge, die sich durch Änderungen des beizulegenden Zeitwertes ergeben, müssen in der Periode, in der sie entstehen, erfolgswirksam erfasst werden (IAS 40.46). Daher werden sämtliche als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien zu Marktwerten bewertet und unterliegen iF keiner planmäßigen Abschreibung bzw werden außerplanmäßige Abschreibung aufgrund von Wertminderungen ebenso hinfällig (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 Rz 40). Die Bilanzierung zum Fair Value wird als marktwertorientiert gesehen und bietet laut Meinung des IASB einen höheren Informationsnutzen sowie eine höhere Informationsrelevanz als die Folgebewertung nach dem Cost Model (vgl. Folian 2008, Seite 179).

Ist der Markt für vergleichbare Immobilien inaktiv und sind andere zuverlässige Formen zur Bestimmung des Fair Value nicht verfügbar und ist somit der beizulegende Zeitwert nicht fortwährend verlässlich bestimmbar, ist die Immobilie zu fortgeführten Anschaffungskosten nach IAS 16.30 bis zur Veräußerung zu bilanzieren (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 Rz 39).

2.2.1 Höchster und bester Nutzen

Die Fair Value Bewertung von nicht-finanziellen Vermögenswerten erfolgt auf der Prämisse des höchsten und besten Nutzens des Vermögenswerts (vgl. Deloitte 2015, S. 312). Wie eingangs erwähnt, wird daher der Immobilie jene alternative Nut- zung unterstellt, mit welcher man den höchsten Marktpreis erzielen kann. Zukünftige potentielle Nutzungsänderungen sollen eben so weit berücksichtigt werden, als sie wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich sowie physisch möglich sind (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 Rz 55). Somit kann es mitunter sein, dass die aktuelle betriebliche Nutzung für die Bewertung in den Hintergrund tritt und eine eigentlich betriebsfremde Nutzung heranzuziehen ist. Der bilanzielle beizulegende Zeitwert einer Immobilie repräsentiert daher nicht unbedingt die Darstellung betrieblicher Kombinationen von Produktions- faktoren zur Leistungserstellung, sondern er zielt eigentlich auf die Liquidierung der Immobilie durch einen Verkauf zu marktgerechten Konditionen ab (vgl. Lange/Müller 2014, S. 388). Potentiellen Nutzungsänderungen sind nur insoweit zu betrachten, als sie:

- physisch möglich (bspw terminiert durch die Lage, Infrastruktur, Größe und Anpassungsfähigkeit),
- rechtlich möglich (bspw terminiert durch Nutzungsbeschränkungen, bau- rechtliche Vorgaben und zulässige Bebauungsart) und
- finanziell sinnvoll sind (berücksichtigt bei der Beurteilung die Umwand- lungsaufwendungen und ist nur dann sinnvoll, wenn ein Return erzielt werden kann, der vom Markt erwartet wird) (vgl. EY 2015, S. 974; IFRS 13.28; Lange/Müller 2014; S. 388).

Zukünftige wahrscheinliche Änderungen der aktuellen Rechtslage, bspw die Abänderung eines Bebauungsplans, können mitunter auch in die Bewertung einer Immobilie einfließen (vgl. Deloitte 2015, S. 313; IFRS 13.BC69). Ein Beispiel für den besseren Nutzen einer Renditeimmobilie könnte in einem aufstrebenden Wohngebiet bspw der Abriss eines Fabrikgebäudes und die Errichtung einer Wohnimmobilie sein (vgl. Kirsch ua 2015, IFRS 13 Rz 111).

Ein Unternehmen wird vom IFRS 13 jedoch nicht aufgefordert, abschließend nach alternativen Nutzungsmöglichkeiten zu suchen (vgl. EY 2015, S. 977). Vom Standard wird überdies angenommen, dass ein Unternehmen von sich aus ohnehin den best- möglichen Einsatz für den Vermögensgegenstand wählt, solange keine abweichen- den Anhaltspunkte dafür zu erkennen sind (vgl. Wawrzinek 2013, § 2 Rz 247; IFRS 13.29).

2.2.2 Inputfaktoren

Der IFRS 13 beschreibt grundsätzlich eine dreistufige Bewertungsparameterhierar- chie mit entsprechend einhergehenden Anhangsangaben. Bei dieser Hierarchie geht es darum, möglichst nachprüfbare Einsatzgrößen zu verwenden (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 Rz 46). Es gilt die Fiktion, dass die ausschließliche Verwendung von Stufe 1 Parametern den höchsten Objektivitätsgrad liefert und somit zu den ver- gleichsweise geringsten Abgabepflichten führt, während die Objektivität bis zur Stufe 3 abnimmt, steigt respektive auch der Detailierungsgrad der Abgabepflichten (vgl. Lange/Müller 2014, S. 387f).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1 - Bewertungsparameterhierarchie nach IFRS 13

Diese Fair Value Hierarchie zielt auf die Priorisierung der verwendeten Inputs in den Bewertungsmethoden ab aber nicht auf die Bewertungsmethoden an sich (vgl. EY 2015, S. 1037; IFRS 13.74). Der gesamte Bewertungsprozess wird nach dem Ein- gangsparameter, welcher die schwächste Qualität der verwendeten Daten (dh die geringste Hierarchiestufe) hat, hierarchisiert, sofern er das Ergebnis bedeutsam be- einflusst (vgl. Lange/Müller 2014, S. 390; Wawrzinek 2013, § 2 Rz 265).

2.2.2.1 Bewertungsparameter Stufe 1

Level 1 Inputparameter sind Preisnotierungen auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden, zu denen das Unternehmen am Bemessungsstich- tag Zugang hat (IFRS 13.76). Der Marktpreis sollte direkt übernommen werden und Preisanpassungen sind nur in Ausnahmefällen vorzunehmen (vgl. Grünberger 2011, S. 340). Anpassungen iS von Veränderungen des Marktwerts sind für Bewertungsparameter der Stufe 1 jedoch nicht vorgesehen.

Es handelt sich, nach Auffassung des IASB, um die verlässlichste Form der Ermittlung von beizulegenden Zeitwerten (vgl. Wawrzinek 2013, § 2 Rz 260; IFRS 13.77). Ein aktiver iSd IFRS 13 Markt ist dann als solcher zu sehen, wenn es für den Vermögenswert oder die Schuld ausreichend hohe Transaktionsliquidität bzw -volumen gibt, um Preisinformationen auf einer fortlaufenden Basis zu beziehen (vgl. Deloitte 2015, S. 369; IFRS 13 Anhang A).

Da Immobilien nicht auf aktiven Märkten iSd IFRS 13 gehandelt werden und sie auf- grund ihrer individuellen Eigenschaften stets Preisanpassungen bedürfen, wird die Zuordnung von Immobilienbewertungsparametern zur ersten Stufe jedoch ausge- schlossen (vgl. Lange/Müller 2014, S. 390). Auch Jung/Hänel argumentieren, dass es sich bei Immobilien immer um Unikate handelt, für die, aufgrund geringer Umschlagshäufigkeit, kaum stichtagsbezogene Marktpreise vorliegen können (vgl. Jung/Hänel 2013, § 6 Rz 56). Aufgrund der Einmaligkeit und der Standortgebundenheit von Immobilien kann man also davon ausgehen, dass die Bewertungsparameter der Stufe 2 und 3 dominieren (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 Rz 46).

2.2.2.2 Bewertungsparameter Stufe 2

Level 2 Parameter sind Marktpreisnotierungen, die für den Vermögenswert oder die Schuld entweder unmittelbar oder mittelbar zu beobachten sind (IFRS 13.81). Be- obachtbare Daten sind bspw folgende Preisdaten und sonstige Marktinformationen:

- Preise für ähnliche Vermögenswerte oder Schulden auf aktiven Märkten
- Notierte Preise für identische oder ähnliche Vermögenswerte oder Schulden auf inaktiven Märkten
- […] (vgl. Wawrzinek 2013, § 2 Rz 263; IFRS 13.82; IFRS 13.B35).

Für Immobilien wäre dies beispielsweise ein aus Transaktionen gewonnener Quadratmeterpreis für vergleichbare Gebäude hinsichtlich Lage, Bauart und Ausstattung (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 Rz 46; IFRS 13.B35 (g)). Mittelbar zu beobachten sind Preise dann, wenn ihnen eine Weiterverarbeitung, bspw durch statistische oder mathematische Verfahren, innewohnt (vgl. Lange/Müller 2014, S. 390). Der IFRS 13 bietet selbst jedoch keine detaillierten Richtlinien bezüglich der Anwendung von statistischen Verfahren. Die statistischen Methoden sollten jedoch die Annahme unterstützen, dass die beobachtbaren Inputs im Vergleich zu den nicht beobachtbaren voraussagenden Einfluss haben (vgl. EY 2015, S. 1047).

Im Unterschied zu Bewertungsparametern der Stufe 1 lässt der IFRS 13 also Anpas- sungen auf Bewertungsparameter zu. Werden die Level 2 Inputs mit nicht beobacht- baren Faktoren jedoch signifikant verändert, wird der Inputfaktor möglicherweise als Level 3 der Bewertungshierarchie eingestuft (vgl. Deloitte 2015, S. 376; IFRS 13.84).

2.2.2.3 Bewertungsparameter Stufe 3

Bewertungsparameter der Stufe 3 sind nicht beobachtbare Inputfaktoren für den Vermögenswert oder die Schuld (IFRS 13.86). Da der IFRS 13 die anwendenden Unternehmen anregt, Level 3 Inputs zu minimieren, sollten sie nur verwendet wer- den, wenn keine relevanten beobachtbaren Parameter verfügbar sind (vgl. EY 2015, S. 1049). Nicht beobachtbare Daten sind bspw:

- Nicht aktuelle Daten aus nicht aktiven Märkten
- Abgeleitete Optionspreise aus historischen Volatilitäten
- Unternehmensinterne Informationen, Annahmen und Einschätzungen (vgl.

Wawrzinek 2013, § 2 Rz 264).

Werden diese herangezogen, sollten sie so verwendet werden, als dass sie die An- nahmen der Marktteilnehmer widerspiegeln, wenn diese den Vermögenswert (oder die Schuld) bewerten würden (vgl. Deloitte 2015, S. 377; IFRS 13.87). Dabei kann das Unternehmen zunächst von eigenen Annahmen ausgehen, welche in weiterer Folge jedoch um abweichende Vorstellungen der Marktteilnehmer, sofern sie auf ver- tretbaren Informationen basieren, zu korrigieren sind (vgl. Schildbach 2015, S. 115). Beispielsweise sollte, bei der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immo- bilien, ein Unternehmen, welches eine individuelle Steuersituation hat, eine marktüb- liche Steuerrate zur Hand ziehen (vgl. EY 2015, S. 1049). Des Weiteren sind auch Synergieeffekte zwischen den zu bewertenden Immobilien, welche anderen Parteien nicht zur Verfügung stehen würden, nicht zu berücksichtigen sondern es ist vielmehr von einer Einzelbewertung auszugehen (vgl. Keppert 2006, S. 155).

Dieser Inputkategorie können bspw unternehmensinterne, immobilienwirtschaftliche Leistungsdaten sowie unternehmensindividuelle Anpassungen mit nicht beobachtba- ren Parametern von Bewertungsparametern der Stufe 2 zugerechnet werden (vgl. Lange/Müller 2014, S. 390). Auch die Schätzung des Marktwerts von Gutachtern wird als Bewertungsparameter der Stufe 3 gesehen (vgl. Ballwieser 2015, IAS 40 Rz 32f). Sind jedoch keine abweichenden Annahmen anderer Marktteilnehmer verfüg- bar, oder nur mit nicht zu vertretbarem Aufwand zu beschaffen, können die Inputs allein auf Basis der Erwartungen des Unternehmens beruhen (vgl. Schildbach 2015, S. 117).

Mit den Ausführungen in den Stufen 1 und 2 könnte davon ausgegangen werden, dass Bewertungsparameter der Stufe 3 wohl eine relevante Rolle in der Bewertung von Investment Property spielen. Für den Fall, dass Inputfaktoren aus unterschiedli- chen Stufen herangezogen werden, ist deshalb auch der niedrigste Faktor die Ein- stufung der Bewertung wesentlich (vgl. Flick/Kubis 2015, S. 113). Mit Bewertungspa- rametern der Stufe 3 wird im Normallfall ein einkommensbasiertes Bewertungsver- fahren erforderlich sein (vgl. Wawrzinek 2013, § 2 Rz 264).

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