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Immobilienbewertung in internationalen Märkten. Der Immobilienmarkt in Japan

Masterarbeit 2016 81 Seiten

BWL - Sonstiges

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Methodik der Untersuchung

2. Strukturelle Betrachtung Japan
2.1 Geografie
2.2 Demografie
2.3 Wirtschaft
2.3.1 Wirtschaftliche Entwicklung seit Ende des Zweiten Weltkriegs
2.3.2 Wirtschaftliche Entwicklung seit den 1980er Jahren (Bubble Economy)
2.3.3 Aktuelle wirtschaftliche Gesamtsituation

3. Das japanische Grundstücksrecht
3.1 Rechtsgeschichtliche Entwicklung
3.2 Das japanische Liegenschaftsregister
3.2.1 Entstehungsgeschichte
3.2.2 Eintragungsverfahren
3.2.3 Aufbau des Registers
3.2.4 Eintragungsfähige Rechte und Belastungen
3.3 Land Lease (Erbbaurecht)
3.3.1 Ordinary Land Lease
3.3.2 Fixed-Period Land Lease
3.4 Bauplanungsrecht

4. Mietvertragsrecht in Japan
4.1 Wohnmietverträge
4.2 Gewerbemietverträge

5. Charakterisierung des Büroimmobilienmarktes in Tokio

6. Japanische Bewertungspraxis
6.1 Sachverständigenwesen
6.2 Bewertungsverfahren
6.2.1 Cost Approach
6.2.2 Sales Comparison Approach
6.2.3 Income Capitalization Approach

7. Zusammenfassung (Praxisbeispiel)

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Hauptinseln von Japan und Klimaeinordnung

Abbildung 2: Alterspyramide

Abbildung 3: Anteil Bevölkerung älter als 65 Jahre

Abbildung 4: Durchschnittliche Lebenserwartung nach Land

Abbildung 5: Inflationsrate

Abbildung 6: Entwicklung Währungskurs und Leitzins

Abbildung 7: Entwicklung Grundstückspreise im Zeitverlauf (eigene Darstellung)

Abbildung 8: Entwicklung Leitindex NIKKEI 225

Abbildung 9: Staatsverschuldung in Prozent des BIP

Abbildung 10: Import- und Exportleistung

Abbildung 11: Auszug Liegenschaftsregister

Abbildung 12: Zulässige Grundstücksausnutzung nach Planungszone

Abbildung 13: Straßenabstand (Setback)

Abbildung 14: Tokio Teilmärkte

Abbildung 15: Entwicklung Leerstandsrate im CBD

Abbildung 16: Neubauaktivität in Japan

Abbildung 17: Entwicklung von Leerstandsrate und Mietpreisindex

Abbildung 18: Marktzyklusphasen nach JREI

Abbildung 19: Grade-A Definition eines Büroobjektes nach JREI

Abbildung 20: Umfrageergebnisse JREI seit H1/2014 (eigene Darstellung)

Abbildung 21: Abschlussergebnisse öffentlicher Bestellungen

Abbildung 22: Posted Price und Standard Price

Abbildung 23: Roadside Price

Abbildung 24: Income Capitalization Approach

Abbildung 25: Discounted Cash Flow Method

Abbildung 26: Rentenbarwertfaktor mit Wachstumsrate bei endlicher Laufzeit

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

„Für Investoren, die nach stabilen Alternativen zu den herkömmlichen Core-Märkten in Deutschland suchen, lohnt sich der Blick nach Tokio, aber nicht unbedingt in andere japanische Regionen. Die globale Megacity bietet in erster Linie stabile Mietrenditen. Zu Recht kehrt Tokio ins Bewusstsein der Anleger zurück.“[1]

Nach Einschätzung des Autors Stefan Wundrak gewinnt der Immobilienmarkt in Tokio nach einer zwanzigjährigen Auszeit nun wieder an Attraktivität bei den Investoren. Dies wird insbesondere darin begründet, dass die Einwohnerzahl in Tokio, entgegen dem landesweiten Trend, kontinuierlich zunimmt und voraussichtlich die nächsten 15 Jahre weiter ansteigen wird. Es wird davon ausgegangen, dass der Großraum Tokio im Höhepunkt des prognostizierten Wachstums etwa 50,0 Prozent des landesweiten Bruttoinlandprodukts erwirtschaften wird. Die Investitionsentscheidungen werden zudem auch durch die positive Entwicklung auf den Büromärkten Tokios bestärkt. Die Nominalmieten sind so hoch wie zuletzt unmittelbar vor Platzen der letzten Immobilienblase im Jahr 1996. Der Autor weist jedoch darauf hin, dass Investitionsentscheidungen auch vor dem Hintergrund eines Marktzyklus zeitlich berücksichtigt werden müssen. Vor Bekanntwerden der internationalen Wirtschaft- und Finanzkrise sind die Büromieten um bis zu 70,0 Prozent angestiegen und nach dem Jahr 2008 in gleicher Höhe wieder sprunghaft gesunken. Des Weiteren wird darauf hingewiesen, dass die grundstücks- und mietvertraglichen Besonderheiten im asiatischen Raum vor einer Investition genau geprüft werden müssen, da diese im Vergleich zu europäischen Standards teilweise erheblich abweichen.[2]

Vor dem Hintergrund des steigenden Investitionsinteresses, insbesondere am Tokioter Immobilienmarkt, sind auch die Anforderungen an eine marktgerechte Immobilienbewertung von Bedeutung. Hierbei ist es erforderlich, dass der Gutachter die nationalen Gegebenheiten des Vermietungs- und Grundstücksmarktes sowie die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen am Bewertungsstandort für eine sachgerechte Wertermittlung kennt und entsprechend im Gutachten würdigen kann.

Mit dieser Arbeit werden die wichtigsten Grundlagen für eine Immobilienbewertung im ausländischen Raum am Beispiel von Japan erarbeitet.

1.2 Methodik der Untersuchung

Unter Ziffer 2 dieser Arbeit werden zur globalen Einordnung des Landes die Punkte Geografie, Demografie und Wirtschaft einzeln untersucht. Der Fokus dieses einleitenden Kapitels bezieht sich insbesondere auf die wirtschaftliche Entwicklung des Landes nach dem Zweiten Weltkrieg und untersucht das Phänomen der sog. „Bubble Economy“ während der 1980er Jahre und den Verlauf der anschließenden Erholungsphase.

Die zu berücksichtigenden grundstücksrechtlichen Gegebenheiten Japans bilden Grundlage der Untersuchung unter Ziffer 3. Schwerpunkt der Untersuchung bildet hierbei die rechtsgeschichtliche Herausbildung und der Aufbau des japanischen Liegenschaftsregisters.

Unter Ziffer 4 dieser Arbeit werden die mietvertragsrechtlichen Grundlagen dargestellt.

Der Tokioter Büroimmobilienmarkt wird unter Ziffer 5 näher charakterisiert und vor dem Hintergrund marktzyklischer Bewegungen untersucht.

Die nationale Bewertungspraxis und entsprechende geläufige Bewertungsverfahren werden unter Ziffer 6 dieser Arbeit vorgestellt.

Unter Ziffer 7 wird zusammenfassend die Relevanz der theoretischen Ergebnisse am Beispiel eines japanischen Wertgutachtens verdeutlicht.

2. Strukturelle Betrachtung Japan

2.1 Geografie

Zusammengesetzt aus mehr als 6.800 Inseln ist Japan mit einer Fläche von insgesamt rd. 391.000 Quadratkilometern der viertgrößte Inselstaat weltweit. Im Wesentlichen setzt sich Japan aus den vier Hauptinseln Hokkaido, Honshu, Shikoku und Kyushu zusammen, die sich von Nordost (indirekt angrenzend an Russland) nach Südwest (angrenzend an Süd-Korea) über ca. 3.200 Kilometer erstrecken. Die räumliche Struktur und die vielfältigen klimatischen Verhältnisse definieren die Rahmenbedingungen für die Entfaltung der gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und politischen Aktivitäten des Landes.[3]

Abbildung 1: Hauptinseln von Japan und Klimaeinordnung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistics Bureau, Ministry of Health, Labour and Welfare, S. 5

Die Topografie der einzelnen Inseln besteht zu 75 Prozent aus Hügellandschaften, die sich entlang der Vulkanoberflächen gruppieren. Durch die eingeschränkte Besiedlungsmöglichkeit konzentrieren sich die Ballungsräume hauptsächlich an den Küstengebieten der Hauptinseln. Aufgrund von aktiven Vulkanen ist das Land jährlich von zahlreichen Erdbeben betroffen. Zudem befinden sich die Inseln im Spannungsfeld von vier aufeinandertreffenden Kontinentalplatten, das neben weiteren Erdbeben auch für Überschwemmungen verantwortlich ist. Nach Einschätzung des Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (kurz MLIT) teilt sich die Gesamtoberfläche des Japans wie folgt auf: rund 67 Prozent Wald- und Wiesenlandschaft, zwölf Prozent Landwirtschaftsfläche, vier Prozent Wasserfläche, vier Prozent Weg- und Straßenfläche, fünf Prozent baulich genutzte bzw. nutzbare Fläche sowie acht Prozent nicht konkretisierbare Landfläche.[4]

2.2 Demografie

Die Gesamtbevölkerung Japans wurde zuletzt im Jahr 2014 mit rd. 127 Millionen beziffert und liegt damit auf Platz zehn der bevölkerungsreichsten Nationen der Erde (hinter Russland mit rd. 144 Millionen Einwohnern).[5] Trotz der deutlich eingeschränkten Besiedlungsmöglichkeit liegt Japan mit einer Bevölkerungsdichte von etwa 343 Einwohnern je Quadratkilometer auf Platz sieben der dicht besiedelsten Länder der Erde (knapp hinter Belgien mit 358 Einwohnern je Quadratkilometer).[6] Mit einer Einwohnerdichte von rund 6.000 Einwohnern[7] je Quadratkilometer verzeichnet Tokio die höchste Bevölkerungskonzentration landesweit (Top-3 weltweit: Karachi (Pakistan) 18.900 Einwohner/km²; Kalkutta (Indien) 23.900 Einwohner/km²; Mumbai (Indien) 29.650 Einwohner/km²)[8].

Mit einem Durchschnittsalter von 46,5 Jahren (1950: 22,3 Jahre; 1990: 37,4 Jahre)[9] zählt Japan zur der Nation mit der durchschnittlich ältesten Bevölkerung weltweit.[10] Der Anteil der über 64-jährigen wird mit 26,0 Prozent angegeben. Das durchschnittliche Alter der Mutter bei der Geburt des ersten Kindes beträgt 30,4 Jahre. Im Jahr 1970 lag dieser Wert noch bei 25,6 Jahren.[11]

Abbildung 2: Alterspyramide

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistics Bureau; Ministry of Health, Labour and Welfare, S. 13

Nach Ende des Zweiten Weltkriegs haben sich die Lebensbedingungen in Japan deutlich verbessert, wodurch die Lebenserwartung signifikant angestiegen ist. Im Jahr 2013 bewegte sich die durchschnittliche Lebensdauer der Bevölkerung auf dem vorläufigen Höchstwert von 86,6 Jahren (weiblich) sowie 80,2 Jahren (männlich).[12]

Abbildung 3: Anteil Bevölkerung älter als 65 Jahre

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistics Bureau, Ministry of Health, Labour and Welfare, S. 14

Bis zum Jahr 2050 wird davon ausgegangen, dass sich die Gesamtbevölkerung Japans auf etwa 97 Millionen Einwohner (2030: 117 Millionen) verringern wird. Gleichzeitig wird der Anteil der Bevölkerung über 64 Jahren auf rund 39 Prozent weiter ansteigen.[13]

Abbildung 4: Durchschnittliche Lebenserwartung nach Land

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistics Bureau, Ministry of Health, Labour and Welfare, S. 18

Bezogen auf die Metropolregion Tokio wird sich dieser landesweite Trend jedoch weniger stark auswirken. Von derzeit etwa 38 Millionen Einwohnern wird bis zum Jahr 2030 lediglich ein leichter Bevölkerungsrückgang von etwa 2,10 Prozent auf insgesamt 37,2 Millionen erwartet.[14]

2.3 Wirtschaft

2.3.1 Wirtschaftliche Entwicklung seit Ende des Zweiten Weltkriegs

Mit Abwurf der zwei Atombomben über Hiroshima und Nagasaki endete der Zweite Weltkrieg für Japan im Jahr 1945 durch die Kapitulation vor den alliierten Streitkräften. Anschließend wurden die japanischen Hauptinseln von den amerikanischen Truppen besetzt. Mit der Kriegsniederlage war auch die japanische Wirtschaft komplett zerschlagen. Die primär auf die Landwirtschaft ausgerichtete Gesamtwirtschaft erreichte nur noch etwa zwei Drittel der Produktion der Vorkriegszeit. Eine hohe Arbeitslosigkeit, steigende Inflation und ein aufkommender Schwarzmarkt prägten zunehmend das wirtschaftliche Gesamtbild. Nach amerikanischen Vorbild sollte die Stabilisierung durch folgendes Dreipunktesystem herbeigeführt werden:[15]

1. Prioritätsproduktion (u.a. Kohle, Stahl) durch staatliche Lenkung.
2. Strukturreformen nach Vorgaben des Hauptquartiers der Alliierten insbesondere in Bezug auf die Einschränkung des Großgrundbesitzes, die Neuregelung der Arbeitgeber-Arbeitnehmerbeziehungen sowie die Schaffung eines Antimonopolgesetzes.
3. Monetäre und fiskalische Stabilisierung nach dem amerikanischen Vorbild der sog. „Dodge-Linie“, die im Ergebnis u.a. eine konsolidierte Haushaltsführung und eine Wechselkursbindung (360 Yen = 1 Dollar) nach sich zog.

Mit Beginn des Korea-Kriegs (1950 bis 1953) zeichnete sich eine Phase der wirtschaftlichen Erholung für Japan ab, mit jährlichen Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts von über 10 Prozent.[16] Nach Einschätzung des Ministry of Internal Affairs and Communications Japan wurde das überproportionale Wirtschaftswachstum insbesondere durch folgende Faktoren herbeigeführt:

1. Investitionen durch hohen Anteil von Liquidität aufgrund hoher Sparquote „[...] the expansion of private investments in plant and equipment, backed by a high rate of personal savings […]“[17]
2. Hohe Verfügbarkeit von Arbeitskräften aufgrund des wirtschaftlichen Übergangs vom Primärsektor (Landwirtschaft) zum Sekundärsektor (verarbeitende Industrie) unterstützt durch ein hohes Bevölkerungswachstum „[…] a large shift in the working poplulation from primary to secondary industries and „an abundant labor force supplied by a high rate of population growth“ […]“[18]
3. Anstieg der Produktivität durch einen Technologietransfer „[…] an increase in productivity brought about by adopting and improving foreign technologies.“[19].

Anfang der 1970er Jahre hat sich die Wettbewerbssituation des Landes aufgrund des Exports von Industrieprodukten insbesondere an die Vereinigten Staaten von Amerika und nach Europa deutlich verbessert. Um die japanische Wettbewerbssituation langfristig aufrechtzuerhalten wurde die eigene Währung gegenüber den Dollar deutlich abgewertet, das in dieser Folge zu deutlichen Handelsbilanzüberschüssen führte. Nach dieser Positiventwicklung Japans fürchteten die Vereinigten Staaten von Amerika einen Verlust ihrer Wettbewerbsfähigkeit an den Weltmärkten und sanktionierten fortfolgend die Einfuhr japanischer Waren mit einem Importzoll von 10 Prozent. Als weitere Schutzmaßnahme der US-amerikanischen Wirtschaft wurde im Jahr 1973 die feste Bindung der japanischen Währung an den US-Dollar aufgehoben und in ein flexibles Währungskurssystem überführt. Im Zuge dieser Entwicklungen geriet Japan an die eigenen sozialen und ökologischen Grenzen des Wachstums.[20]

Abbildung 5: Inflationsrate

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Tradingeconomics, http://www.tradingeconomics.com/japan/inflation-cpi (letzter Abruf, 07.03.2016)

Die Inflationsrate ist Mitte der 1970er Jahre auf einen Wert von 25 Prozent angestiegen. Die sich abzeichnende Überalterung der Bevölkerung sowie die steigende Anzahl von Umweltskandalen führten in Verbindung mit nunmehr strukturell auftretenden Wirtschaftskrisen (1973: 1. Öl-Krise durch Krieg im Mittleren Osten; 1978: 2. Öl-Krise) erstmals wieder zu einem Rückgang der Wirtschaftsleistung und einer steigenden Inflationsrate. Durch ein wirtschaftlich strategisches Umdenken konnten dann zum Ende der 1970er Jahre wieder erste Positivsignale registriert werden.[21] „Following the second oil crisis in 1978, efforts were made to change Japan’s industrial structure from „energy-dependend“ to „energy-saving“, enabling Japan to successfully overcome inflation.“[22].

2.3.2 Wirtschaftliche Entwicklung seit den 1980er Jahren (Bubble Economy)

Zu Beginn der 1980er Jahre führte die Anhebung der Umsatzsteuer von 2,0 Prozent auf 5,0 Prozent zu einem deutlichen Nachfrageeinbruch auf den Binnenmärkten. Eine weitere Abwertung der eigenen Währung gegenüber dem US-amerikanischen Dollar führte zu einer weiteren Abwärtsspirale, da die Rohstoffabhängigkeit des Landes vom Ausland zu deutlichen Preissteigerungsraten im Inland führte. Als Gegenmaßnahme wurde durch eine expansive Finanzpolitik die Geldmenge im Inland deutlich erhöht und so eine Stabilisierung der Binnennachfrage herbeigeführt. In dieser Folge hat sich die Inflationsrate auf einen Wert von etwa 10 Prozent sprunghaft erhöht.[23]

Abbildung 6: Entwicklung Währungskurs und Leitzins

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Tradingeconomics, http://www.tradingeconomics.com/japan/interest-rate (letzter Abruf, 07.03.2016)

Die Ausweitung der Geldmenge im Inland sorgte für eine erhebliche Freisetzung von Liquidität. Die günstige Refinanzierungsmöglichkeit am Kapitalmarkt spiegelte sich in einem überdurchschnittlichen Anstieg der Aktienkurse wider. Aufgrund der Korrelation von Aktien- und Immobilienmarkt zeichnete sich ebenfalls ein Preisanstieg auf den Grundstücksmärkten ab, da die Grundstücke der Unternehmen zunehmend als Absicherungsinstrument für Spekulationsgeschäfte verwendet wurden. Der steigende Unternehmenswert spiegelte sich in einer höheren Ertragskraft des Bodens wider und damit in einem höheren Grundstückspreis.[24]

Abbildung 7: Entwicklung Grundstückspreise im Zeitverlauf (eigene Darstellung)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Japanese Real Estate Institute, http://www.reinet.or.jp/en/pdf/2015/ULPI-Nationwide-Nov.pdf; http://www.reinet.or.jp/en/pdf/2015/ULPI-SixLargeCityAreas-Nov.pdf (letzter Zugriff 07.03.2016)

Die Grundstückspreise nahmen im Zeitraum von 1986 bis 1989 um mehr als Doppelte zu. Die Verflechtung von Immobilien- und Aktienmarkt führte im selben Zeitraum zu einer Vervielfachung der japanischen Leitindizes (Nikkei 225) um das 2,7-fache. Die durch einen sinkenden Basiszins begünstigte Refinanzierungsmöglichkeit an den Kapitalmärkten verstärkte den Effekt einer Preisblase. Die auf einer Übertreibung basierende Gesamtwirtschaft (sog. „Bubble Economy“) wurde durch das Vertrauen der Anleger gestärkt, da diese im Fall eines Kapitalmarktabsturzes den Schutz des Staates erhofften. Dieses Vertrauen wurde durch den Börsensturz von 1987 und das darauffolgende Eingreifen des Staats gestärkt. Die Anforderungen hinsichtlich des kreditfinanzierten Wertpapierkaufs wurden im Ergebnis dieses Vorfalls weiter gelockert und der drohende Kursverfall am Aktienmarkt konnte schließlich verhindert werden. Die Existenz eines staatlichen Sicherungsfonds versprach den Anlegern zudem weitere Sicherheit, da die Marktverhältnisse im Zweifel durch eine weitere Kapitalfreisetzung so wieder ausgeglichen werden konnten.[25]

Abbildung 8: Entwicklung Leitindex NIKKEI 225

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Tradingeconomics,http://www.tradingeconomics.com/japan/stock-market (letzter Abruf, 07.03.2016)

Nachdem der Leitzins den bisherigen Tiefststand erreicht hatte, wurde dieser zum Schutz einer drohenden Deflation erhöht und die Refinanzierungsmöglichkeit der Unternehmen damit erheblich eingeschränkt. Diese Verkettung der Ereignisse führte dann schließlich im Jahr 1989/1990 zum Platzen der Preisblase. Mit Bekanntwerden zahlreicher Skandale, die eine organisierte Wirtschaftskriminalität im Geflecht von Politik und Wirtschaft offenbarten, wurde das Vertrauen der Anleger in die Wirtschaft und dessen Mechanismen erschüttert.[26]

In einer Folge der Negativberichterstattung verlor der Aktienindex bis zum Jahresende 1990 mehr als ein Drittel seines Werts (umgerechnet etwa 2 Billionen Euro). Die Interdependenz von Aktien- und Immobilienmarkt führte mit steigendem Leitzins zu absinkenden Unternehmenswerten und damit zu einer Entwertung der Grundstückssicherheiten. Zeitversetzt spiegelte sich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung dann in den Jahren 1992 und 1993 in einem deutlichen Negativwachstum wider. Ab dem Jahr 1993 setzte nach einem Nullwachstum bis zum Jahresende 2014 wieder eine leichte Erholung am Gesamtmarkt ein. Insgesamt waren die 1990er Jahre jedoch von einem anhaltenden Misstrauen der Bevölkerung gegenüber Wirtschaft, Staat und Politik geprägt. Nachdem dann einige Banken durch den Wertverlust beliehener Grundstücke in Notstand gerieten, wurde der Finanzsektor im Jahr 1998/1999 durch die Bereitstellung öffentlicher Gelder stabilisiert und so ein weiterer Wirtschaftskollaps verhindert. Diese fiskalpolitischen Notmaßnahmen waren der Beginn einer fortwährend auf Staatsschulden basierenden Gesamtwirtschaft, die bis heute nicht unter Kontrolle gebracht werden konnte.[27]

Abbildung 9: Staatsverschuldung in Prozent des BIP

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Aanderud, Nippes, Yalcin, http://www.cesifo-group.de/DocDL/sd-2015-14-yalcin-etal-japan-2015-07-30.pdf, S. 31, (letzter Zugriff 09.03.2016)

2.3.3 Aktuelle wirtschaftliche Gesamtsituation

Ab dem Jahr 2002 konnte in Japan wieder eine deutliche Verbesserung der gesamtwirtschaftlichen Situation festgestellt werden, das sich insbesondere in einem Anstieg der Import- und Exportquote wiederspiegelte. Mit Beginn der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise ist ab dem Jahr 2008 der Außenhandel jedoch signifikant eingebrochen. In dieser Folge hat sich die Arbeitslosenquote sprunghaft von unter 4,0 Prozent[28] um etwa einen Prozentpunkt auf 5,0 Prozent erhöht.[29]

Im Jahr 2009 hat sich das gesamtwirtschaftliche Klima in Japan wieder leicht verbessert und ab dem Jahr 2010 wurde wieder ein kontinuierliches Wirtschaftswachstum registriert. Nach der Erdbeben- und Atomkatastrophe in Fukushima zum Jahresanfang 2011 verzeichnete das Land wieder erneut einen Wirtschaftseinbruch.[30]

Abbildung 10: Import- und Exportleistung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Tradingeconomics, http://www.tradingeconomics.com/japan/imports (letzter Abruf, 07.03.2016)

Seit dem Jahr 2013 versucht die Regierung nun mit dem „Three-Arrows“ Programm (auch bekannt als „Abenomics“) die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit nachhaltig zu sichern. Dieser Maßnahmenplan basiert dabei auf den drei Grundpfeilern einer expansiven Geldpolitik, einem umfangreichen Konjunkturpaket sowie auf einer Strategie zur Steigerung der Privatausgaben. Im Ergebnis führte diese Zielsetzung zu einer erneuten Ausweitung der Geldmenge und so zur angestrebten Belebung des Konsumklimas.[31]

Des Weiteren wurde ein etwa 10 Billionen Yen umfassendes Konjunkturprogramm verabschiedet, das sich seitdem in einem Anstieg des Geschäftsklimaindices wiederspiegelt[32].[33]

Im Zeitablauf haben die Staatsschulden mittlerweile einen Rekordwert von 245,0 Prozent gemessen am Bruttoinlandsprodukt eingenommen. Japan verzeichnet damit innerhalb der OECD-Staaten die höchste Schuldenlast. Nach Claussen erscheinen weitere fiskalpolitische Maßnahmen somit für ausgeschlossen und eine Rezession für unumgänglich. Die weitere Entwicklung sei abhängig von der Zinsentwicklung im internationalen Währungsraum. Dabei wird sich insbesondere auf die jüngste Zinserhöhung der US-amerikanischen Nationalbank bezogen, die sich erwartungsgemäß in Zukunft weiter fortsetzen wird. Dies könnte in Folge zu deutlichen Kapitalabflüssen im Inland führen und die Finanzpolitik Japans weiter unter Druck setzen. „Die bestehende Strategie der japanischen Regierung, die Staatsverschuldung über steigendes Wachstum sukzessive abzutragen, kann bereits als gescheitert betrachtet werden. Die aktuellen und prognostizierten Wachstumsraten von unter ein Prozent dürften mit Sicherheit der Strategie zum Abbau der Staatsverschuldung nicht entsprechen. Mithin werden die ungelösten strukturellen Probleme im Staatshaushalt zu noch höherer Staatsverschuldung führen. […] Die Vorstellung, dass die Zinsen weltweit dauerhaft auf dem heutigen niedrigen Niveau verharren ist abwegig.“[34] Zudem könnte sich auch der niedrige Währungskurs als ein weiteres Wachstumshemmnis erweisen, da sich der Rohstoff-Import dadurch zunehmend verteuert.[35]

Dieser negativ skizzierte Ausblick lässt sich durch die aktuellen Wirtschaftsdaten weiter untermauern, denn die Exporte sind im Januar 2016 mit 12,9 Prozent eingebrochen. Ein ähnlich hoher Einbruch wurde zuletzt im Jahr 2009 registriert. Begründet wird diese Entwicklung durch die Abhängigkeit von internationalen Absatzmärkten, insbesondere von China. Die Warenimporte übersteigen damit nun erstmals wieder die Warenexporte und führen damit zu einem Außenhandelsdefizit. Zudem wird berichtet, dass die japanische Wirtschaft auch im vierten Quartal 2015 erneut geschrumpft sei. Um diesen Trend entgegenzuwirken führte die japanische Notenbank im Januar 2016 einen Strafzins für Geschäftsbanken ein, um die Kreditvergabe für dringend benötigte Investitionen im Inland anzukurbeln.[36]

3. Das japanische Grundstücksrecht

3.1 Rechtsgeschichtliche Entwicklung

Nachdem zur Mitte des 19. Jahrhunderts eine Öffnung der japanischen Außenhandelspolitik forciert wurde, setzte ab dem Jahr 1868 ein politisches als auch gesellschaftliches Umdenken in Japan ein (Meiji-Restauration). Die kaiserliche Macht konnte in Folge dieses Umbruchs wieder Macht gewinnen und ersetzte fortfolgend die zuvor herrschende Shogun-Regierung (Kriegsadel der Samurai). Das Land sah sich nach dieser Öffnung nun mit der Bildung außenpolitischer Beziehungen konfrontiert, wodurch die Grundlagen eines modernen Staates geschaffen werden konnten – unter dem Leitmotiv Wakon Yosai („Japanischer Geist – Westliches Wissen“).[37]

Geprägt von dem Wunsch einer staatlichen Restrukturierung war der Umbruch hin zu einem modernen Rechtssystem „[…] auf dem Prinzip der bürgerlichen Freiheit und Gleichheit […]“[38] aufgebaut. In diesem Umbildungsprozess wurde sich insbesondere an den Rechtsordnungen westlicher Nationen orientiert, mit dem Ziel diese nach japanischer Vorstellung für sich zu vereinen. Bei der Erarbeitung einer zivilrechtlichen Kodifikation wurde sich auf zwölf Staaten bezogen und dabei insgesamt zwanzig Zivilgesetzbücher mit entsprechenden Gesetzentwürfen herangezogen. Im Ergebnis ist durch einen intensiven Rechtsvergleich bzw. durch die sog. „Phase der Theorienrezeption“ das Japanische Bürgerliche Gesetzbuch (JBGB) entstanden.[39]

Das als unübersichtlich geltende englische Fallrecht (Case Law) erschien für den japanischen Kulturkreis ungeeignet, da dieses sich für die Bildung einer einheitlichen Rechtsnorm als zu schwierig erwies. Die Rechtswissenschaft in Deutschland erschien hingegen als fortgeschritten mit der Vielzahl an Rechtswissenschaftlern und Werken zu Rechtstheorie und -philosophie. Darüber hinaus erschien die noch recht neue Kodifikation der deutschen Gesetzgebung im Vergleich zum bestehenden französischen Code Civil leichter adaptierbar. Das JBGB wurde somit vorwiegend auf Grundlage der deutschen Dogmatik, die hierbei auf dem römischen Recht beruhte, ausgelegt.[40] „Das japanische und das deutsche BGB stehen daher zueinander in einer Beziehung wie das Tochterrecht zum Mutterecht.“[41]

Die deutsche Rechtsdogmatik erwies sich in diesem Anpassungsprozess für geeignet, da Begriffssprache und Abstraktheit der Rechtsgrundsätze eine einfache Anwendbarkeit erlaubten. Unabhängig von den Lebensbedingungen und der Weltanschauung einer Gesellschaft konnte die deutsche Rechtskodifikation ohne große Umbildungen übernommen werden. Kulturell bestehende Diskrepanzen wurden durch entsprechende Rechtsgrundsätze und Methoden verringert, sodass die Grundzüge des adaptierten Rechtssystems in Teilen dem des vorherigen Rechtssystems (in Bezug auf Rechtswissenschaftler, Richter etc.) entsprachen. Hierbei ist insbesondere auf den in der Mitte des 18. Jahrhunderts eingesetzten gesellschaftlichen Wertewandel während der sog. Meiji-Restauration hinzuweisen, in der sich die japanische Lebensweise einer sog. Giri-Norm anpasste.[42]

Wörtlich übersetzt bedeutet Giri „der richtige Grund“. Grundsätzlich handelt es sich dabei um eine moralische Verpflichtung, sich einer anderen Person in vorgeschriebener Weise gegenüber zu verhalten. Der Japaner bleibt dabei bemüht die Erfüllung der Pflicht als Ausübung von Sympathie zu empfinden und zu zelebrieren. [43]

Die Gesellschafts- als auch Rechtsauffassung basierte nunmehr auf einer „wir-bezogenen“ Grundordnung, in der individuelle Bestrebungen an Priorität verloren. Die Entwicklung der japanischen Rechtsgeschichte ist seither von einem andauernden Anpassungsprozess von traditionellen zu modernen Rechtsgrundsätzen begleitet und führte in dieser Phase zu völlig neuartigen Rechtsmethoden und -grundsätzen.[44]

Während der Entwicklung Japans zu einer führenden Industriegesellschaft schienen sich insbesondere die traditionellen Herrschaftsstrukturen, mit besonderen Hinblick auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, gegen Ende des zweiten Weltkriegs langsam aufzulösen. Das bis dahin als fremdartig betrachtete Wort „Kenri“ (subjektives Recht) wurde in Folge zu einem gesellschaftlich verankerten Rechtsbegriff.[45] „Durch die skizzierte Entwicklung und die nach 1945 eingetretenen neuen politischen Bedingungen ist in dem inzwischen entstandenen veränderten Rechtsbewusstsein das subjektive Recht mehr und mehr eine Grundlage der objektiven Rechtsordnung selbst geworden.“[46]

Im Vergleich zur teilweise parallel verlaufenden Entwicklungsgeschichte Japans zu Deutschland wird die Rechtsadaption nach Bahr jedoch nicht zu einem identisch bzw. stringent westlich geprägten Rechtsbewusstsein führen. Traditionell verankerte gemeinschaftliche Werte werden auch weiterhin im japanischen Rechtsbewusstsein verankert sein und die juristische Denkweise zum Teil auch weiterhin prägen.[47]

3.2 Das japanische Liegenschaftsregister

3.2.1 Entstehungsgeschichte

Die Meiji-Restauration und der damit einhergehende Machtwechsel in Japan beendete auch das zuvor offiziell bestehende Verkaufsverbot von Feldern und setzte damit die Grundlagen des privaten Grundstückverkehrs. In einem ersten Schritt wurde im Jahr 1873 das Bodenrecht umstrukturiert und darauf aufbauend im Folgejahr eine Grundsteuerreform (Chiso Kai) eingeführt. Die Steuerschuld wurde nun durch den Einzelnen erbracht und vom jeweiligen Dorf auf Grundlage des Ertrags der Landstücke ermittelt. Durch die Einführung von Grundstückstiteln (Chiken Haifu) konnte die Steuerpflicht nun auf Basis des Grundstückwerts ermittelt und individuell bemessen werden.[48]

Die Reform führte in diesem Zuge auch eine Änderung des Registerrechts herbei. Die Grundstückstitel wurden in einem Registerbuch geführt und bei Verkauf des Grundstücks der Eigentümer zur Übernahme der Steuerpflicht umgeschrieben. Als Wirksamkeitsvoraussetzung einer Grundstücksveräußerung wurde die Änderung des Besitztitels nun zwingend vorgeschrieben. Dennoch war die Aussagekraft über die privaten Rechtsverhältnisse nicht umfassend genug, sodass auf dem Grundstück lastende Pfandrechte teilweise nicht aus einem Grundstückstitel hervorgingen. Die Registrierung der Pfandbriefe erfolgte trotz der Reformvorschläge weiterhin auf die traditionelle Form. Der Dorf- bzw. Bezirksoberste musste die Pfandbestellungsurkunde, analog zur Feudalzeit, besiegeln und führte hierfür selbständig ein entsprechendes Register, in dem die Pfandbestellung einzutragen war. Der Urkunde wurde eine Registernummer zugewiesen und durch anschließende Besiegelung öffentlich beglaubigt.[49]

[...]


[1] Wundrak, Stefan, S. 678

[2] Vgl. Wundrak, Stefan, S. 678 ff.

[3] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 26; Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 2

[4] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 26; Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 2

[5] Vgl. Statista, Die 20 Länder mit der größten Bevölkerung im Jahr 2014 (http://de.statista.com/statistik/daten/studie/1722/umfrage/bevoelkerungsreichste-laender-der-welt/, letzter Zugriff 07.03.2016)

[6] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 9 (Statistics Bureau MIC, United Nations (2010))

[7] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 19

[8] Vgl. Statista, Ranking der 10 Städte mit der weltweit höchsten Bevölkerungsdichte im Jahr 2007 (http://de.statista.com/statistik/daten/studie/37168/umfrage/ranking-der-10-staedte-mit-der-weltweit-hoechsten-bevoelkerungsdichte/, letzter Zugriff 07.03.2016)

[9] Quelle: Statista, Durchschnittsalter der Bevölkerung von 1950 bis 2015 (http://de.statista.com/statistik/daten/studie/200666/umfrage/durchschnittsalter-der-bevoelkerung-in-japan/ letzter Zugriff 07.03.2016)

[10] Quelle: Statista, Die Länder mit dem höchsten Bevölkerungsanteil über 64 Jahren im Jahr 2015 (http://de.statista.com/statistik/daten/studie/37224/umfrage/laender-mit-dem-hoechsten-bevoelkerungsanteil-ueber-65-jahren/ letzter Zugriff 07.03.2016)

[11] Quelle: Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 17 (Ministry of Health)

[12] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 17

[13] Quelle: Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 10

[14] Quelle: Statista, Entwicklung der Bevölkerungszahl ausgewählter Metropolen von 1995 bis 2010 und Prognose bis 2030 (http://de.statista.com/statistik/daten/studie/37125/umfrage/entwicklung-der-bevoelkerung-in-ausgewaehlten-metropolen/, letzter Zugriff 07.03.2016)

[15] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 33 f.

[16] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 34

[17] Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 23

[18] Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 23

[19] Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 23

[20] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 35 f.; Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 23 f.

[21] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 35 f.; Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 23 f.

[22] Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 24

[23] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 37

[24] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 38

[25] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 39

[26] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 42

[27] Vgl. Kevenhörster, Pascha, Shire: S. 42

[28] Quelle: http://www.tradingeconomics.com/japan/unemployment-rate (letzter Abruf vom 20.02.2016)

[29] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 27

[30] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 28

[31] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 28 f.

[32] Quelle: http://www.tradingeconomics.com/japan/business-confidence (letzter Abruf vom 20.02.2016)

[33] Vgl. Ministry of Internal Affairs and Communications Japan: S. 28 f.

[34] Claussen, Rainer, S. 136

[35] Vgl. Claussen, Rainer, S. 134 f.

[36] Vgl. http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/japans-exporte-brechen-ein-a-1077980.html (letzter Zugriff am 20.02.2016)

[37] Vgl. Pilny, S. 190

[38] Marutschke, Beiträge zur modernen japanischen Rechtsgeschichte, S. 83

[39] Vgl. Marutschke, Übertragung dinglicher Rechte, S. 12 f.; Marutschke, Beiträge zur modernen japanischen Rechtsgeschichte, S. 83

[40] Vgl. Marutschke, Übertragung dinglicher Rechte, S. 14 ff.

[41] Vgl. Marutschke, Beiträge zur modernen japanischen Rechtsgeschichte, S. 83

[42] Vgl. Marutschke, Beiträge zur modernen japanischen Rechtsgeschichte, S. 84

[43].Vgl.: http://www.japan-infos.de/soziales/werte-in-japan-giri (letzter Zugriff 07.03.2016)

[44] Vgl. Marutschke, Beiträge zur modernen japanischen Rechtsgeschichte, S. 84

[45] Vgl. Bahr, S. 2 f.

[46] Bahr, S. 4

[47] Vgl. Bahr, S. 5

[48] Vgl. Marutschke, Beiträge zur modernen japanischen Rechtsgeschichte, S. 3

[49] Vgl. Marutschke, Übertragung dinglicher Rechte, S. 76

Details

Seiten
81
Jahr
2016
ISBN (eBook)
9783668256613
ISBN (Buch)
9783668256620
Dateigröße
4.4 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v335496
Institution / Hochschule
Hochschule Anhalt - Standort Bernburg
Note
2,1
Schlagworte
Immobilienbewertung Japan Tokio CAM Income Capitalization Approach DCF All Risk Yield

Autor

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Titel: Immobilienbewertung in internationalen Märkten. Der Immobilienmarkt in Japan