Die einheitliche Bewertung von nachhaltigen Immobilien. Vor- und Nachteile von Nachhaltigkeitszertifikaten

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundlagen
2.1 Begriff „Nachhaltigkeit“
2.2 Das Drei Säulen Konzept der Nachhaltigkeit

3. Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien
3.1 Green Buildings
3.2 BREEAM-Building Research Establishment Enviromental Assessment Method
3.2.1 Grundlage - Herkunft und Anwendungsgebiet
3.2.2 Verfahrensweise
3.2.3 Bewertungssystem
3.3 DGNB-Deutsche Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen
3.3.1 Grundlage - Herkunft und Anwendungsgebiet
3.3.2 Verfahrensweise
3.3.3 Bewertungssystem
3.4 LEED-Leadership in Energy and Enviromental Design
3.4.1 Grundlage - Herkunft und Anwendungsgebiet
3.4.2 Verfahrensweise
3.4.3 Bewertungssystem

4. Vor- und Nachteile der Nachhaltigkeitszertifikate

5. Zusammenfassung und Ausblick

6. Anhang
6.1 Anhang A - Mindestanforderungen von BREEAM
6.2 Anhang B - Steckbriefe nach DGNB

7. Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Drei Säulen der Nachhaltigkeit

Abbildung 2: Bewertungskriterien nach BREEAM (eigene Darstellung)

Abbildung 4: Anzahl der durch die Hochtief AG realisierten Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikaten weltweit in den Jahren 2008 bis 2014

Abbildung 5: Zertifizierungskostenbeispiel für das DGNB

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Inhalt der Hauptbewertungskriterien (eigene Darstellung)

Tabelle 2: Produktportfolio von LEED (eigene Darstellung)

1. Einleitung

Seitdem der globale Klimawandel und seine Auswirkungen in den letzten 20 Jahren immer mehr in den Mittelpunkt des öffentlichen Interesses gelangt ist, sind Politik, Wirtschaft und die Gesellschaft fast zwingend dazu verpflichtet, ihr Handeln nachhaltig zu gestalten, um der von vielen Seiten prognostizierten Gefahr, wie beispielsweise extreme Wetterschwankungen oder Gletscherschmelze entgegenzuwirken.

Durch den enormen Energie- und Rohstoffverbrauch nimmt gerade die Bau- und Immobi- lienwirtschaft einen großen Stellenwert in puncto Nachhaltigkeit zur Reduzierung der glo- balen Klimaerwärmung ein. Daher ist es kein Wunder, dass sich der Immobilienmarkt in den letzten Jahren verändert hat und das die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien und sogenannten Green Buildings immer weiter wächst. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass der Begriff „Green Building“ bisher nicht einheitlich definiert, bzw. abgegrenzt ist.¹

Um nachhaltige Gebäude von anderen, nicht nachhaltigen Immobilien abzugrenzen wer- den heutzutage sogenannte Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien ausgestellt. Diese Zertifikate werden häufig zu Marketingzwecken genutzt, um die Investitionen in ein nach- haltiges, ökologisches Objekt attraktiver zu gestalten. Aber nicht nur für Marketingzwecke haben diese Nachhaligkeitszertifikate einen hohen Stellenwert. Im Laufe der Zeit wird im- mer dringender eine einheitliche Methode benötigt, um Immobilien objektiv und ver- gleichbar bewerten zu können.²

Die nachfolgende Arbeit soll einen Überblick verschaffen, welche Möglichkeiten es für die Bewertung von nachhaltigen Immobilien gibt, was zu beachten ist und worin die Vor- und Nachteile von Nachhaltigkeitszertifikaten liegen.

2. Grundlagen

2.1 Begriff „Nachhaltigkeit“

Der Begriff der Nachhaltigkeit ist auf die Landwirtschaft zurückzuführen. Hier galt es jeher nur so viel zu ernten, wie auch wieder nachwachsen kann. So sollte durch langfristig orientiertes Handeln ein Fließgleichgewicht der Ressourcen ermöglicht werden.

Die in diesem Zusammenhang am häufigsten behandelte Definition nachhaltiger Entwick- lung stammt von der Brundtland Kommision, bzw. besser bekannt unter der Weltkommis- sion für Umwelt und Entwicklung. In dem 1987 veröffentlichten Report „Unsere ge- meinsame Zukunft“ heißt es: „Sustainable development meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs.“³ Über- setzt bedeutet dies, dass die nachhaltige Entwicklung den Bedürfnissen der gegenwärtigen

Generation gerecht werden sollte, ohne dadurch eine Gefahr für die Bedürfnisse folgender Generationen darzustellen.⁴

2.2 Das Drei Säulen Konzept der Nachhaltigkeit

Das Drei Säulen Konzept der Nachhaltigkeit ist ein operatives Konzept, welches besagt, dass nachhaltige Entwicklung nur durch die Kombination von drei Säulen erreicht werden kann - Ökologie, Ökonomie und soziale Entwicklung. Hierbei sollten alle drei Säulen gleichwertig nebeneinander stehen.⁵

Die ökologische Säule orientiert sich an dem Umgang von Nutzen und Belastung der Na- tur. Sie will zur Erhaltung bzw. Erhöhung der natürlichen Ressourcen beisteuern, indem der Ressourcenverbrauch durch die Verwendung von erneuerbaren Rohstoffen gemindert wird.⁶

Die ökonomische Säule umfasst die Marktstabilität und die Erhaltung eines ökonomischen Systems. Für die Immobilienbranche bedeutet dies, dass die anfallenden Kosten auf das Minimum reduziert werden, die Erträge jedoch auf das Maximum wachsen.⁷

Die soziale Säule verfolgt das Ziel, dass die Gesellschaft einen menschenwürdigen Lebensraum schafft, der zum einen Bedürfnisse nach beispielsweise Freiheit, Solidarität oder auch sozialer Gerechtigkeit befriedigt, zum anderen aber auch die Bedürfnisse nach Bildungschancen, Erwerbsfähigkeit- und möglichkeit abdeckt.⁸

Abbildung 1: Drei Säulen der Nachhaltigkeit⁹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Aufgrund des relativ hohen Anteils an der Co2 Erzeugung, den der Immobilienmarkt zu verantworten hat, ergibt sich die Notwendigkeit in dieser Branche Regelungen zur Reduzie- rung der globalen Klimaerwärmung vorzunehmen. Der Gesetzgeber reagiert mit unter- schiedlichen Festsetzungen und Maßnahmen, wie beispielsweise mit der Energieeinspar- verordnung. Die Anwendung des Drei Säulen Konzepts der Nachhaltigkeit auf die Immobilienwirtschaft, berücksichtigt nicht nur den vorgenannten ökologischen Aspekt, sondern behandelt ebenso, den für den Menschen wichtigen ökonomischen und sozialen Kontext. Immobilien sollen auf Dauer nachhaltig gestaltet, erbaut und genutzt werden werden. Um dies ermöglichen zu können, müssen zahlreiche Punkte erfüllt werden. Angefangen mit der Herstellung der benötigten Baustoffe, über die Verarbeitung dieser im Bau selbst, der sinvollen Gebrauchstauglichkeit, bis hin zur späteren Entsorgung.¹⁰

3. Nachhaltigkeitszertifikate für Immobilien

Der Grundgedanke der Nachhaltigkeitszertifikate stammt aus England, wo im Jahre 1990 das erste Zertifikat entworfen wurde. Die Vereinigsten Staaten entwickelten auf der Grundlage dieses Zertifikats acht Jahre später ein erweitertes Bewertungssystem. Die Ge- bäudestandards, an denen sich beide Zertifizierungen orientieren, entsprechen jedoch nur den in Deutschland üblichen Qualitätsstandarts. Hierdurch werden Immobilien mit einem nierdrigerem Anforderungsprofil bewertet, als der, der in Deutschland als normal angese- hen wird. Der Informationswert von Nachhaltigkeitszertifikaten hängt daher von der Be- deutsamkeit der Prüfkriterien ab. Investoren und Bauherren ist es wichtig, dass die Zertifi- zierung von einer hohen Prozessqualität gekennzeichnet ist. Jedoch sind Nutzen und Mehrwert der Zerifikate ebenso von Bedeutung.¹¹ Um nachhaltige Gebäude überhaupt beurteilen zu können, wurden im Laufe der Zeit die sogenannten Nachhaltigkeitszertifikate eingeführt. Durch sie ist es möglich Immobilien und ihre Auswirkungen auf die Umwelt zu analysieren und zu bewerten. Jede einzelne Immobilie muss verschiedenen Anforderungen entsprechen um zertifiziert zu werden. Es gibt jedoch noch keine international einheitli- chen Maßstäbe für die Bewertung von nachhaltigen Gebäuden.¹²

3.1 Green Buildings

Unter dem Begriff „Green Building“ sind Immobilien gefasst, die einen gewissen geregel- ten Nachhaltigkeitsstandard aufweisen. Bei diesen Objekten wurde auf der einen Seite die Ressourceneffizienz verbessert, auf der anderen Seite wurden schädliche Auswirkungen für Mensch und Umwelt weitestgehend reduziert.¹³ Jedoch ist hier zwischen Green Buildings und nachhaltigen Gebäuden zu unterscheiden. Im Gegensatz zu Green Buildings beinhal- ten nachhaltige Gebäude zusätzlich die Betrachtung der Lebenszykluskosten und die Ei- genschaft Erträge zu generieren.¹⁴

„Eine Immobilie kann als nachhaltig bezeichnet werden wenn sie langfristig einen ökologi- schen, sozialen und ökonomischen Nutzen stiftet bzw. entsprechenden Schaden vermei- det.“¹⁵, so Prof. Dr.-Ing. Holger Wallbaum, Professur für Nachhaltiges Bauen, Institut für Bauplanung und Baubetrieb der ETH Zürich.

3.2 BREEAM-Building Research Establishment Enviromental As- sessment Method

3.2.1 Grundlage - Herkunft und Anwendungsgebiet

BREEAM ist das erste Zertifizierungssystem weltweit. 1990 wurde es durch das britische Building Research Establishment (kurz: BRE) veröffentlicht. Im Laufe der Zeit ist BREE- AM zu dem am weitesten verbreiteten Zertifizierungssystem herangewachsen und wird häufig als Grundlage für neue Zertifizierungssysteme genutzt. Es analysiert Immobilien mit Blick auf ihre Nachhaltigkeit und ökologische Darstellung. Im Jahr 2008 wurde das System überarbeitet und eine aktualisierte Version mit ebenso aktualisierten Hilfsmitteln veröffent- licht.¹⁶

3.2.2 Verfahrensweise

Bevor eine Immobilie mit dem BREEAM Zertifikat ausgezeichnet wird, wird sie umfas- send und aufwendig geprüft und untersucht. Diese obejktbezogene Prüfung erfolgt durch einen speziellen Gutachter. Um als Gutachter eine Immobilie nach den BREEAM Stan- dards zu bewerten und nachfolgend eine Auszeichnungsempfehlung aufstellen zu dürfen, muss der Gutachter zumindest an einer zweitägigen Fortbildung teilnehmen und anschlie- ßend eine Prüfung ablegen. Vor Baubeginn werden dem Gutachter alle benötigten Unter- lagen vorgelegt. Nach ausführlicher Prüfung erstellt der Gutachter eine sogenannte Vorzer- tifizierung. In dieser Vorzertifizierung legt er seine Meinung dar, welche Zertifizierungsno- te die Immobilie im Blick auf ihre Nachhaltigkeit bekommen würde, wenn die ihm vorlie- gende Pläne exakt umgesetzt werden.¹⁷

Wenn eine Bestandsimmobilie eine Auszeichnung erhalten soll, so prüft der Gutachter die eingereichten Unterlagen und kann dann, nach eigenem Ermessen eine Auszeichnungsempfehlung aussprechen.¹⁸

Grundsätzlich erfolgt die Abschlussprüfung als Grundlage für die Zertifikatsverleihung ausschließlich durch das BRE. Die Zertifikatserstellung erfolgt erst nach Gebäudefertigstel- lung.¹⁹

3.2.3 Bewertungssystem

Die individuellen Immobilien werden nach bestimmten Kategorien bewertet, hierbei ist für jede Kategorie eine bestimmte Punktzahl vorgegeben. Aus der erreichten Punktzahl wird die endgültige Note berechnet und festgelegt. Die zu erreichenden Noten sind wiederum in einer Skala aufgeführt.

Hier erhalten Gebäude für:

>30% die Auszeichnung „Bestanden“,

>45% die Auszeichnung „Gut“,

>55% die Auszeichnung „Sehr gut“

>70% die Auszeichnung „Ausgezeichnet“ und

>85% die Auszeichnung „Herausragend“.

Jedes Gebäude muss jedoch gewisse Minimalanforderungen erfüllen um eine entsprechende Note zu erhalten.²⁰ Die Mindestanforderungen sind im Anhang A hinterlegt. Die einzelnen Bewertungskriterien werden wie folgt unterteilt und gewichtet:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bewertungskriterien nach BREEAM (eigene Darstellung)²¹

[...]

¹ Waibel, M. (2010): Bewertung von Green Buildings. Hamburg, S. 1.

² ebd. S. 1-2.

³ o. V.: Lexikon der Nachhaltigkeit | Ziele und Wege | Brundtland Bericht, 1987, Aachen, Stand: 17.112014, https://www.nachhaltigkeit.info/artikel/brundtlandreport563.htm, Letzter Zugriff 11.05.2015.

⁴ o. V.: Lexikon der Nachhaltigkeit | Ziele und Wege | Brundtland Bericht, 1987, Aachen, Stand: 17.112014, https://www.nachhaltigkeit.info/artikel/brundtlandreport563.htm, Letzter Zugriff 11.05.2015.

⁵ Waibel (2010): Bewertung von Green Buildings, S. 9.

⁶ ebd. S. 8.

⁷ ebd. S. 9.

⁸ ebd. S. 8-9.

⁹ o. V.: Drei Säulen der Nachhaltigkeit, Oranienburg, Stand: 25.11.2013, http://www.glbrain.com/images/uploads/00/06/85/sulennachhaltigkeit-9e71cdf1.gif, Letzter Zugriff 07.05.2015.

¹⁰ Vgl. Vornholz, G. (2014): VWL für die Immobilienwirtschaft, 2., aktualisierte und erw. Aufl, Berlin [u.a.], S. 94-95.

¹¹ Holger Busch: Nachhaltigkeitszertifikate für Gebäude, München, Stand: Januar 2010, Letzter Zugriff 09.05.2015, S. 39.

¹² Vornholz (2014): VWL für die Immobilienwirtschaft, S. 97.

¹³ ebd. S. 97

¹⁴ Waibel (2010): Bewertung von Green Buildings, S. 12-13. 3

¹⁵ Henzelmann Torsten, Büchele Ralph, Engel Michael: Nachhaltigkeit im Immobilienmanagement, Mün- chen, Stand: April 2010, http://www.rolandberger.de/media/pdf/RolandBergerNachhaltigkeitimImmobilienmanagementfinal 20100401.pdf, Letzter Zugriff 07.05.2015, S. 5.

¹⁶ Waibel (2010): Bewertung von Green Buildings, S. 31.

¹⁷ ebd. S. 34.

¹⁸ ebd. S. 34.

¹⁹ ebd. S. 34.

²⁰ Waibel (2010): Bewertung von Green Buildings, S. 31.

²¹ ebd. S. 34.