Immobilien der Zukunft. Arbeitsplätze von Morgen

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung
1.1. Problemstellung
1.2. Hypothesen und Zielsetzung
1.3. Aufbau der Arbeit
1.4. Methodisches Vorgehen

2. Grundlagen und Definitionen
2.1. Begriff „Immobilie“
2.1.1. Rechtlicher Faktor
2.1.2. Physischer Aspekt
2.1.3. Ökonomische Perspektive
2.1.4. Sozialer Aspekt
2.2. Immobilie und Arbeitsplatz
2.3. Begehrte Ressource Immobilie
2.4. Öffentlicher Raum und Kommunen
2.5. Green Building
2.6. Minergie-Standard
2.7. Economic Sustainability Standard
2.8. Zertifikate und Gütesiegel

3. Historischer Rückblick
3.1. Industrieller Aufbruch
3.2. Wachstumsmotor neue Energiequellen
3.3. Professionalisierte Verfahrenspraktiken
3.4. Stadtluft macht frei
3.5. Erfolgsfaktor Beschäftigung

4. Aktueller Forschungsstand
4.1. Industrie
4.1.1. Rascher Wandel
4.1.2. Industrie in der Gegenwart
4.2. Arbeitsplatz Büroimmobilie
4.2.1. Job Design – der gestaltete Arbeitsplatz
4.2.2. Die fünf nachgefragten natürlichen Elemente
4.2.3. Mangelware Sonnenlicht
4.3. Finanzmarkt Bank und Versicherung
4.4. Telekommunikation
4.5. Handel
4.6. Tourismus und Gastronomie
4.7. Health Care
4.8. Prozessinnovation
4.9. Robotik
4.10. Artificial Intelligence
4.11. Von der Welt zur Stadt
4.12. Urbanisierte Gesellschaft
4.13. Kultur
4.14. Religion
4.15. Bildung

5. Vertiefende Auseinandersetzung
5.1. Infrastrukturelle Anforderungen an Arbeitsimmobilien
5.1.1. Standort und Kosten – Indikatoren des Erfolges
5.1.2. Innovative Nutzungskonzepte
5.1.3. Faktor Konsum
5.2. Arbeitsplätze der Zukunft
5.2.1. Handlungsbedarf Innovation
5.2.2. Wissen – Rohstoff der Zukunft
5.2.3. Clean Desk Policy
5.2.4. Chance New Digital Business
5.2.5. Revidierte Arbeitsplatzkonzepte
5.2.6. Vom Lagerraum zur Schauzone
5.3. Arbeitsmarkt
5.3.1. Vergeudete Ressourcen
5.3.2. Virtual Recruiting
5.3.3. Collaboration-Tool Recruitings
5.4. Gesundheitswesen
5.4.1. Gesundheit – allerorts gesichert?
5.4.2. Gesundheitsgefährdung schwindet?
5.5. Nachhaltige Stadtentwicklung
5.6. Knappe Ressource Siedlungsland
5.7. Urbane soziale Integration
5.7.1. Vermiedene Segregation
5.7.2. Urbane Beschäftigungskrise
5.8. Städtische Ökologie
5.9. Urban Mining
5.10. Fossile versus erneuerbare Energiequellen

6. Hypothesen
6.1. Transfer von Dienstleistungserfüllung zu Technik
6.2. Trauma Arbeitsplatzverlust
6.3. Protektionismus löst keine Probleme
6.4. Renaissance der grauen Panther
6.5. Smartphone, Cloud – anywhere
6.6. Wearable Devices – Implantat statt Büro
6.7. Exterritoriales Büro
6.8. Trendumkehr zu Kooperation
6.9. Verlagertes unternehmerisches Risiko

7. Zusammenfassung
7.1. Erkenntnis und Formulierung von erwarteten Szenarien
7.1.1. Ökonomische Wertebildung
7.1.2. Entfall des klassischen Arbeitsortes
7.1.3. Mobile Kommunikation – ständig und allerorts
7.1.4. Prozessinnovation
7.1.5. Innovative Arbeitszeitmodelle
7.1.6. Better Life anstatt Karriere – Beruf als Berufung
7.1.7. Patient Gesundheitswesen
7.1.8. Mangelware Fachpersonal
7.1.9. Wohlstand, adieu!
7.1.10. Entscheidungsfaktor Megacity
7.1.11. Innovative Leitenergien
7.2. Ausblick
7.3. Nicht erreichte Ziele und Ergebnisse, Schwächen der Arbeit

8. Literaturverzeichnis

9. Abbildungsverzeichnis

10. Tabellenverzeichnis

11. Anhang

1. Einleitung

Immobilien verkörpern ein Thema, mit dem tatsächlich jede Person jeglichen Alters und jeder Vermögenslage konfrontiert ist. Weitgefächert spannt sich der Bogen unserer Inanspruchnahme, vom ertragssichernden Anlageobjekt, von der Industrieimmobilie, dem landwirtschaftlichen Nutzobjekt zur Gewerbe-, Büro- und Handelsimmobilie über sozialen Wohnbau, öffentlichen Verkehr bis zur grundlegend humanen Anforderung des eigenen Wohnbedürfnisses. Neben Inanspruchnahme als Stätten sozialer Versorgung und des Freizeit- und Kulturangebotes sind wir mit zwei wesentlichen Berührungspunkten konfrontiert: der Nutzung von Immobilien als Wohnobjekt – als Heim für Familie und Freizeit, dem Mittelpunkt unserer Lebensinteressen – und als Stätten unserer Existenzsicherung im Einkommenserwerb.

Altertum und Mittelalter kennzeichneten den räumlichen Verbund von Erwerbsort und Wohnsituation. Bauer und Feld, Handwerker und Werkstatt waren geografisch eng verbunden. Die Industrialisierung separierte Arbeitsort und Wohnen. Gegenwärtig bewegt sich die Arbeitswelt der entwickelten Länder global zur Renaissance von Arbeit und Wohnen an einem vereinten Ort, zunehmend gelöst von bislang üblichen Wirkungsstätten.

Dem spannungsgeladenen Thema einer ungewissen künftigen Arbeits- und Lebenssituation sieht wohl kaum jemand unbekümmert entgegen. Die ökonomische und soziale Evolution unserer Gesellschaft, unsere künftige Existenz, ist von einigen auf unsere Volkswirtschaften intensiv einwirkenden Parametern wie Prozessfortschritt, Automatisierungsgrad, Ressourcenbezug, Absatzmärkte und Bildungsniveau abhängig.

Es lohnt, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen.

1.1. Problemstellung

Existenzsicherung und Einkommenserwerb beschäftigten Vollzeitberufstätige der Mitgliedsstaaten der Europäischen Union im Jahr 2014 in Griechenland mit durchschnittlich 44,2 Wochenarbeitsstunden, mit bis zu 38,8 in Dänemark,^[1] im Mittelwert mit rund 25 % ihrer Lebenszeit. Obwohl dieser anteilige Zeitaufwand ein geringer ist, übt dieser wesentlichen Einfluss auf die Lebensumstände aus, bestimmt Konsumverhalten, Wohnsituation, Bildung, Sozial- und Gesundheitsstatus.

Gegenwärtiger Einkommenserwerb entwickelter Volkswirtschaften unterscheidet sich maßgeblich von dem unserer Vorfahren und differenziert nicht diametral, jedoch stetig anschwellend den Wandel bislang gelebter Berufsbilder. Der klassische Arbeitsort, wie er sich in den beiden vergangenen Jahrhunderten der Industrialisierung herausgebildet hat, weicht zunehmend zeitgemäßen Erwerbspraktiken und modernen Arbeitsstätten. Innovative Techniken, Prozessoptimierung, Globalisierung und auch Wertewandel bilden Treiber dieser Entwicklung.

Der Einkommenserwerb ist für unser Dasein von hoher Bedeutung, nicht nur um unseren Lebensunterhalt zu sichern. Für die Existenzsicherung wird ein Großteil unserer Lebenszeit aufgewandt, mit vermutlich höherem Anteil als zu privaten Zwecken für Freizeit, Familie und Regeneration. Vor dem Hintergrund zunehmender Vereinnahmung der Erwerbstätigen durch Veränderungen der Arbeitspraktiken und vielfältigen Beschäftigungsformen aufgrund von Prozessfortschritten, Technologisierung und modernen Kommunikationsmitteln sind wir mit neuen Aspekten konfrontiert, die Fragestellungen aufwerfen. Beeinträchtigt die intensive Arbeitsbelastung unsere Gesundheit? Wie gestaltet sich die Kommunikation mit unserem Arbeitsumfeld? Wie beständig und gesichert verbleibt unsere Beschäftigung? Gelingt es uns, ein ausgewogenes Verhältnis von Beschäftigung und Freizeit zu erwirken?^[2]

1.2. Hypothesen und Zielsetzung

Untersuchungsziel ist ein Erkenntnisgewinn zu Trends und Veränderungen an Immobilien, an Erwerbsprozessen und immobilen Wirkungsstätten des Einkommenserwerbes im deutschsprachig zentraleuropäischen Raum.

Mannigfaltig ist die bestehende wissenschaftliche und philosophische Literatur von Aspekten, Typologien und bestimmenden Faktoren^[3] zum Thema Arbeitsplatz der Zukunft, und dennoch bringt jede Innovation und Prozessoptimierung, jede großräumige Marktänderung, jeder Bevölkerungsstrom neue Aspekte und Faktoren ein, aus denen neue Erkenntnisse gewonnen werden.

Der in Auseinandersetzung mit dem Thema Zukunft von Immobilien und daran gebundener künftiger Arbeitssituation geschöpfte Erkenntnisgewinn soll einen Beitrag zur Füllung eines Untersuchungsdefizites leisten.

1.3. Aufbau der Arbeit

Im Kapitel 2 Grundlagen und Definitionen erfolgt eingangs eine Betrachtung juristischer, physischer, ökonomischer und sozialer Aspekte des Terminus Immobilie sowie deren Kontext zum Wirkungsraum Arbeitsplatz unter Bedachtnahme auf die hohe Begehrlichkeit dieser Ressource. Nachfolgend wird näher auf die Einflussnahme des öffentlichen Raumes und der Kommunen sowie auf das Erfordernis immobiler ökologischer Orientierung eingegangen. Zuletzt erfolgt Information zum Minergie- und Economic Sustainability-Standard, zu Zertifikaten und Gütesiegeln.

Im Kapitel 3 erfolgt historischer Rückblick auf industriellen Anbeginn, auf Wachstum durch implementierte neue Energiequellen und die Professionalisierung neuer Verfahrens-praktiken sowie auf die Auswirkungen einer wachsenden Verstädterung und des Erfolgsfaktors Beschäftigung.

Kapitel 4 informiert eingangs über den aktuellen Forschungsstand, im Rückblick und mit aktuellem Fokus auf den Bereich Industrie, zum Arbeitsplatz Büroimmobilie, zum Finanzmarkt Bank und Versicherung, zu Handel, Tourismus und Gastronomie. Anschließend erfolgt Information zum Health-Care-Segment, zur Einwirkung von Prozessinnovationen, von Robotik und zur Einflussnahme künstlicher Intelligenz. Danach folgt Information zur Auswirkung von Stadtentwicklung, von Kultur, Religion und Bildung auf die Immobilienentwicklung und Beschäftigung.

Im Kapitel 5 erfolgt intensivierte Konfrontation mit infrastrukturellen Anforderungen an Immobilien durch Standort und Kosten, mit neuen Nutzungskonzeptansätzen und dem Faktor Konsum. Anschließend wird der Arbeitsplatz der Zukunft beleuchtet und es wird auf Handlungsbedarf durch Innovation, Wissen als Rohstoff der Zukunft, auf Clean Desk Policy und auf die Chancen eines neuen digitalen Geschäftsmodelles eingegangen. Danach folgt ein Blick auf innovative Arbeitsplatzkonzepte und die Aufwertung von Arbeitsimmobilien-objekten, auf einen neu orientierten Arbeitsmarkt, auf ungenutzte Ressourcen und auf zeitgemäße Rekrutierungsformen.

In Folge liegt der Fokus auf dem Gesundheitswesen, auf nachhaltiger Stadtentwicklung und der Allokation von Siedlungsraum, auf sozialer Integration in urbanen Räumen, auf städtischer Ökologie, auf der Wiederverwertung von Altstoffen als Rohstoffe sowie Verbrauch und Erschließung fossiler und erneuerbarer Energiequellen.

Kapitel 6 skizziert Hypothesen. Die Verlagerung manueller Beschäftigung zu Technik, das Trauma Arbeitsplatzverlust, Protektionismus, die wertvolle Ressource älterer Arbeitnehmer, ständig vernetzte Kommunikationsformen, erstarkte Kooperation und die Verlagerung unternehmerischen Risikos beschreiben Themenfelder dieser Hypothesen.

Im Kapitel 7 erfolgt eine Zusammenfassung durch Formulierung erkenntnisorientierter Aussagen. Die Themen reichen von ökonomischer Wertebildung, dem Entfall des klassischen Arbeitsortes, allzeit mobiler Kommunikation über Prozessinnovation, innovative Arbeitszeitmodelle, Berufsorientierung und der Betrachtung des Gesundheitswesens bis zu Fachpersonalmangel, gefolgt von Wohlstandsverlust, dem Entscheidungsfaktor Großstadt und innovativen Leitenergien. Abschließend erfolgt ein Ausblick, die Betrachtung von nicht erreichten Zielen und Ergebnissen sowie eine Stellungnahme zu Schwächen der Arbeit.

1.4. Methodisches Vorgehen

Prognosen bilden Denkansätze ab, gefestigt durch Fakten und Berechnungen. Inhalte demografischer Tabellen und Grafiken stützen diese Meinungsbildung. Durch Thesen oder individuelle Wahrnehmung stimuliertes eigenes Gedankengut bildet eine weitere Quelle für Prognosen. In dieser Arbeit soll eine kritische Auseinandersetzung mit reichlich vorhandenen Quellen aus Literatur und Forschung erfolgen. Um persönliche Wahrnehmung bereichert, erfolgt eine kritische Betrachtung und Formulierung der Erkenntnisse zu den Untersuchungszielen.

2. Grundlagen und Definitionen

2.1. Begriff „Immobilie“

Eine gesetzliche Bestimmung des Begriffs „Immobilie“ ist inexistent,^[4] nachfolgende vier Betrachtungsweisen skizzieren eine nähere Definition.

2.1.1. Rechtlicher Faktor

Im allgemeinen Sprachgebrauch wird als Grundstück eine durch Mauern, Zäune, Hecken, Begrenzungssteine oder Ähnliches von anderen Grundstücken abgegrenzte, räumlich verbundene Bodenoberfläche bezeichnet. Von jederzeit veränderbaren äußeren Umständen abhängig, ist dieser Grundstücksbegriff, um als Grundlage für Rechtsvorgänge zu dienen, nicht ausreichend präzisiert.^[5] Deutsches Recht definiert den Begriff „Grundstück“ als abgegrenzten Anteil der Erdoberfläche, des Grund und Bodens,^[6] welches im Grundbuch unter eigener Nummer geführt,^[7] mit an Grund und Boden fest verbundenen Sachen, mit dem am Eigentum und an dem Grundstück verbundenen Rechten, und dem Zubehör^[8] rechtlich abgrenzbar ist. Deutsche Gesetzgebung sieht neben dem Volleigentum an Grundstücken noch das im WEG geregelte Wohnungseigentum und das im ErbbauRG geregelte Erbbaurecht vor.^[9] Jedenfalls ist die Existenz der Immobilie zwingend erforderlich. Lässt sich die Existenz einer Immobilie zur Verwunderung nicht nachweisen, regelt die Deutsche Grundbuchordnung die Schließung des Grundbuchblattes, der Dokumentation der Existenz einer Immobilie – mit § 34 c, sofern das Grundstück untergegangen ist, mit § 35 Abs. 1, wenn das Grundstück sich in der Örtlichkeit nicht nachweisen lässt.^[10]

Wohnungseigentum definiert der Gesetzgeber mit „dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumtes dingliches Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen“.^[11] Wohnungsnot und unzureichender Einkommenserwerb großer Bevölkerungskreise veranlasste die Gesetzgebung in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, die zwingende Einheit zwischen Grundstück und Gebäude, dem Bürgerlichen Gesetzbuch folgend aufzuheben, um innerhalb eines Gebäudes mehreren Eigentümern Begründung vollen Eigentumes an diversen Einheiten zu geringeren Kosten zu ermöglichen.^[12] Gemeinschaftliches Eigentum berechtigt jedoch den einzelnen Wohnungseigentümer nicht, über seinen Anteil an Vermögensgegenständen frei zu verfügen.^[13]

2.1.2. Physischer Aspekt

Materielle Eigenschaften der Immobilie definieren diese „als dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden, mittels derer ein Segment der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraums künstlich abgegrenzt wird“.^[14] Mit Kauf von Wohnungseigentum erwirbt man entgegen einer definierten Menge an Ziegelsteinen, Mauerstücken, Treppenstufen, Dachflächen und Versorgungsleitungen einen abstrakten, über Tausendstel definierten Miteigentumsanteil an einem physisch ungeteilt gesamten Immobilienobjekt.^[15] Der Wiener Rechtshistoriker Gerald Kohl zitierte den Juristen Max Brod zu dessen juridischer Betrachtung des Stockwerkseigentums in der Prager Josefstadt: „Man konnte auch einzelne Stockwerke erwerben, ohne den Boden selbst in Eigentum zu bekommen. Man lebte also eigentlich im wahren Sinn der Worte in der Luft, in einem Luftschloss.“^[16]

2.1.3. Ökonomische Perspektive

Ökonomische Betrachtung manifestiert die „effiziente Allokation aller mit dem Wirtschaftsgut Immobilie verbundenen Rechte und Pflichten zur Erreichung der Ziele von Wirtschaftssubjekten“.^[17] Auf Basis dokumentierter und prognostizierbarer Daten erfolgt Entscheidungshilfe zur Einschätzung von Vorteilshaftigkeit, um Gefahr von Fehlentscheiden zu reduzieren.^[18] Lag in der Vergangenheit der Zweck einer Immobilie lediglich als Hülle für Kernprozesse, rückt diese zunehmend als Produktionsfaktor des betrieblichen Leistungs-prozesses in den Mittelpunkt. Als Verwertungsobjekt mit Ertragserzielung durch Verkauf oder Vermietung, sofern sie für das Kerngeschäft des Unternehmens nicht mehr gefordert wird. Als Bestandsobjekt zur Erfüllung des unternehmerischen Kerngeschäftes durch Optimierung des Unternehmensgegenstandes und durch Senkung der mit der Immobilien-nutzung verbundenen laufenden Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten im Corporate Estate Management.^[19]

2.1.4. Sozialer Aspekt

Die soziale Funktion von Immobilien wird entscheidend durch die „wechselseitige Verbindung zwischen dem Menschen und dem von ihm geschaffenen Raum“ geprägt.^[20] Geschaffene Arbeitswelten, der Grad möglicher Individualisierung oder Emotionalisierung sowie Architektur und Baukultur bilden Themen ab, welche direkt auf die Sozialfunktion von Immobilien im Kontext von Nachhaltigkeit als künftig wesentlich entscheidendem Faktor einwirken.^[21]

2.2. Immobilie und Arbeitsplatz

Immobilien sind untrennbar mit der Entwicklung unserer Volkswirtschaften verbunden. Neben Nutzung als Raum öffentlichen, kulturellen Lebens und des existenzsichernden Einkommenserwerbes bildet unsere Wohnstatt den Rahmen der Inszenierung persönlichen Ausdrucks und ist neben Bildung, Musik und Lebenskultur wesentlicher Raum privater Lebensbewältigung.^[22] Immobilien bilden Stätten physischer und psychischer Existenzbewältigung für Einkommenserwerb, Wohnbedürfnis und Freizeit, bilden betriebliche Produktionsfaktoren erheblichen Ausmaßes mit entscheidendem Standortfaktor für Unternehmen und Portfoliomanagements privater und institutioneller Anleger. Auf rund 4 Billionen Euro wird Deutschlands Immobilienvermögen geschätzt, dessen Immobilien-branche rund 400.000 Mitarbeitern Beschäftigung bietet.^[23] Wenn Bauen und Wohnen der Lebensgestaltung und der Existenzsicherung der Menschheit dienen soll, ist eine Erkundung von Bedürfnissen, Wertvorstellungen, Zeitgeist und kultureller Ausrichtung gefordert. Neben ökonomischen und ressourcenorientierten Entscheidungskriterien tragen individualisierte Wertanforderungen zu Realisierung von Bauvorhaben und Wirkungsstätten des Existenzerwerbes bei. Demografische Veränderungen, berufliche Standortverlagerung und Wandel gesellschaftlicher Strukturen mit kontinuierlicher Minimierung der Haushalte von Großfamilien zu Singlehaushalten wirken auf Errichtungs- und Bebauungsgrößen ein.^[24]

Es tritt jedoch nicht das einzelne Individuum als potenzieller Nachfrager auf, sondern der einzelne Haushalt als geschlossene Einheit.^[25]

Immobilienmanagement definiert den Prozess der Erfüllung sämtlicher immobilien-bezogener Aufgabenstellungen, von der Projektierung bis zur Verwertung einer Immobilie.^[26] Wesentliches Merkmal von Immobilien ist deren Gebundenheit an einen bestimmten, nach in der Planungsphase festgelegter Lage nicht mehr veränderbaren Standort, welcher ökonomischen und subjektiven Wert der Immobilie und deren Nutzungsmöglichkeit bedingt. Die untrennbare Einheit aus Grundstück, Bebauung und Lage bewirkt verbindliche Verhältnisse zwischen Eigentümern, Nutzern, Entwicklern und Investoren. Die Einzigartigkeit eines Standortes sowie architektonische Gestaltung und Diversität der Nutzungsarten bilden Alleinstellungsmerkmale einer Immobilie und begründen deren Singularität. Bei in Größe, Ausstattung und Raumaufteilung gleichförmig errichteten Wohneinheiten innerhalb eines Gebäudes kann durch Ausrichtung, Belichtung und Beschallung maßgebliche Unterscheidung erfolgen, welche jedes Objekt als einzigartig autonomes Wirtschaftsgut darstellt. Eine lange Realisationszeit, je nach Projektumfang im Regelfall 1 bis 5 Jahre ab Projektplanung bis zur Fertigstellung und Übergabe an den Nutzer, ist ein weiteres Merkmal einer Immobilie. Gegenüber den meisten anderen Wirtschaftsgütern ist der Lebenszyklus von Immobilien ein weitaus längerer. Nutzungszeit des Bodens ist zeitlich unbegrenzt, bei Gebäuden wird die technische und die ökonomische Nutzungsdauer unterschieden. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer endet zumeist, wenn der entstehende Kostenaufwand die Erträge übersteigt, die Sanierung oder Revitalisierung keine sinnvolle Renditesteigerung bewirken würde. Aufgrund der hohen Inflationssicherheit sind Immobilien durch den Risikostreuungseffekt einer Portfoliokomponente als Anlageobjekt geeignet, aus Immobilienanlagen generierte Erträge korrelieren zumeist nur gering mit der Ertragsentwicklung anderer Anlageformen und Asset-Klassen. Langfristige Kapitalbindung schränkt die Liquidität der institutionellen oder privaten Anleger in direkten oder indirekten Anlageformen ein, Wertsteigerungs-potentiale von Grund und Boden werten jedoch auch qualitativ mindere Objekte auf.^[27]

Zu Beginn des Investitionsprozesses ist es opportun, die steuerliche Situation und Bedarfslage, Miet-, Preis- und Wertentwicklung, Interessen, Bedürfnisse und individuelle Risikobereitschaften der Anleger zu prüfen.^[28]

Konventionelle Leistungserstellungsprozesse sind mit der Abfolge von Beschaffung, Produktion, und Absatz gekennzeichnet. Bedingt durch Immaterialität und Nichtlagerfähigkeit von Dienstleistungsprozessen fließen in der Immobilienbetriebslehre entgegen klassischen Wertschöpfungsprozessen Produktion und Absatz zusammen. Die Dienstleistung eines Maklers führt bei Verkauf zum Absatz der Immobilie, die Dienstleistung eines Verwalters produziert und setzt diese gleichzeitig durch die Bewirtschaftung der Immobile ab.^[29] Lage und Beschaffenheit bestimmen Nutzungsmöglichkeit und ökonomischen Wert und entscheiden über die wirtschaftliche Identität. Investitionsentscheide befinden sich im Kontext zu regionaler Wirtschaftsstruktur, zum Arbeitsmarkt, technischer und kultureller Infrastruktur sowie zu den Rechts- und Eigentumsverhältnissen umliegender Objekte.^[30] Beschränkung ökonomischer Eigenschaften ist durch erfolgreiches Management oder durch gesellschaftlichen Wandel lösbar.^[31] Die Wirkung von Angebot und Nachfrage bildet vornehmlich durch Bemessung eines Quadratmeterpreises den Marktpreis einer Immobilie ab. Ein Vergleich mit Verkaufspreisen gleichwertiger Objekte, Wertgutachten und Immobilienpreisindex sind bei Bestandsimmobilien Mittel der Wahl, um Marktpreise zu ergründen. Wert ist nicht gleichbedeutend mit Preis. Stehen wenige Anbieter einer Vielzahl von Nachfragern gegenüber, sind Angebote begrenzt und das Preisniveau hoch sowie vice versa. Anders erfolgt die Preisfindung bei Neubauobjekten, denen zumeist kalkulatorische Berechnung von Herstellungskosten und marktorientiert angestrebter Gewinnanteil unter Prüfung auf zahlungsfähiges und erwerbswilliges Käuferpotenzial und Angebot des Mitbewerbes zugrunde liegt. Im Wesentlichen wirken verzögerter Absatz mit gesteigerten Vorfinanzierungskosten und erhöhte Vertriebskosten durch intensivierte Vermarktung auf Preiskompetenz und Ertrag des Bauträgers ein.^[32]

Der Immobilienmarkt lässt sich in zahlreiche Teilmärkte aufgliedern. Ortsbezogen in lokal, regional und überregional, nach Art in Grundstücks-, Wohnungs-, Gewerbe- und Sonderimmobilien. In Büro-, Einzelhandels- und Industrieimmobilien, nach Größe, Funktionalität und Nutzung, Lage und Qualität, Käufer- und Mietermarkt, für Sport und Freizeit, Gesundheitswesen und öffentlichen Verkehr.^[33] Zu eigenem, fremdem und nicht primär der Ertragserzielung dienendem Nutzen ...^[34] lange ließe sich die Aufzählung fortführen.

Werden Facility- und Center-Management der Bewirtschaftung von Büro- und Gewerbeobjekten zugeordnet, so agiert die konventionelle Hausverwaltung im Bereich Wohnimmobilie.

Die Bewirtschaftung des gewerblich genutzten Immobilienstandes erfuhr in den letzten beiden Jahrzehnten qualitative Veränderungen – von passiver Bestandsverwaltung zu aktivem, kosten- und ertragsorientiert vorausblickendem Gebäudemanagement. Der Betreuung von Wohnimmobilien gelingt es nicht, mit gegenwärtig dürftiger Qualifikation, durch gelegentliche Neuausfertigung eines Mietvertragsformulars, Überwachung des Zahlungsverkehrs und noch vertretbar ausreichender Bewirtschaftung der Gebäude-substanz, der Eigentümer- und Investorenerwartung gerecht zu werden.^[35]

2.3. Begehrte Ressource Immobilie

Bauwerke bedienen über Jahrzehnte die ihnen gestellten Anforderungen, manche Bauwerke überdauern Jahrhunderte. Einzigartig spiegeln Bauten den Zeitgeist wider, prägen Epochen und visualisieren Bedürfnisse und Sehnsüchte einer Gesellschaft. Mit Immobilien aktiv Zukunft zu gestalten, erweist sich als nachhaltig profitabel, weil es damit gelingt, den Bedarfshorizont von Nutzern, Entwicklern und Investoren in die Zukunft zu verlängern.^[36]

Mit vorwiegend internationalen Kapitalquellen bereicherten neue Investorengruppen den im globalen Vergleich als unterbewertet betrachteten deutschen Immobilienmarkt und beeinflussten die deutsche Immobilieneigentümerstruktur durch großvolumige Portfolio-transaktionen merklich. Kennzeichneten den deutschen Immobilienmarkt bislang langfristige Wertsteigerungen, stabile Cashflows und eher passiv orientiertes Immobilienmanagement, liegen nun hohe Eigenkapitalrenditen und kurzfristig realisierte Wertsteigerungspotenziale im Fokus der internationalen Kapitalgeber.^[37]

Oftmals stellt sich die immobile Angebotspalette als umfangreich dar, jedoch nicht jedes attraktiv wirkende Angebot erweist sich als lohnende Investition. Zu prüfen gilt, ob der Wert der Immobilie auch in Zukunft gewährleistet bleibt oder am Beispiel von Industrie- und Straßenbauprojekten diese den Wert mindern.^[38] In Nordamerikas Vereinigten Staaten wurde mit Immobilien mehr Vermögen gebildet als mit Öl und Aktien. Entgegen wertschöpfender, wirtschaftlich produktiver Arbeit waren Spekulation und inaktives, besitzendes Abwarten Treiber der Vermögensbildung. Die Erschließung eines breiten Zugangs zu diesbezüglichen Informationen mindert gegenwärtig die Chancen Einzelner auf leichte Vorteilnahme.^[39] Deutschlands Immobilienmanagement kennzeichnet die institutionelle Einheit von Eigentum, Nutzung und Betrieb. Befanden sich 2002 in den USA nur 30 % und in Asien nur 20 % der Unternehmensimmobilien in Unternehmenseigentum, betrug dies in Deutschland über 70 %, 10 Jahre zuvor beachtliche rund 90 %. Objektaufgaben des laufenden Betriebes wurden gleichfalls großteils von deutschen Nutzern und Eigentümern wahrgenommen.^[40]

Die Beschäftigtenzahl der Immobilienwirtschaft wuchs im vergangenen Jahrzehnt um 30 %. Massenhafter einzelner oder gebündelter Eigentumstransfer von Unternehmensimmobilien sowie anschwellende Transaktionen öffentlicher Liegenschaften zeigen Strukturwandel auf, bei dem kaufmännische, technische und infrastrukturelle Aufgaben des Immobilien-managements in vereintem Dienstleistungsangebot erfolgen. Rekordumsätze des Transaktionsgeschäftes und der Markt der immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen verschärfen als Treiber den wechselseitigen Wettbewerb der Akteure, wobei verstärkte Wettbewerbsintensität die Wirtschaftlichkeit von Immobilien als Betriebsmittel und Kapitalanlage steigert. Effektivität, Effizienz und Innovationskraft des Professionalisierungs-prozesses der deutschen Immobilienwirtschaft und zügige Angleichung ihrer Strukturen, Prozesse und Instrumente an internationale Standards setzt diese in vielen Bereichen auf internationale Spitzenposition.^[41] Bedeutendster Wohnwunsch der deutschen Bevölkerung, den jedoch nur 42 % der westdeutschen und 26 % der ostdeutschen Haushalte realisieren konnten, ist, sich im Besitz einer Wohnimmobilie zu befinden. Der Eigentümeranteil in Spanien und Irland liegt bei rund 80 %, in Frankreich bei 55 %.^[42] Fehlendes Kapital, hohe Grundstückspreise und hohe finanzielle Belastung begründen das Hindernis an deutschem Immobilienbesitz. 88 % benennen gute Altersversorgung, 83 % Kapitalanlage, 77 % Sicherheit als Motiv der Befragten zu angestrebtem Eigentumserwerb.^[43]

In Österreichs Bundeshauptstadt Wien liegt das aktuelle Preisniveau für den Ankauf von Wohnungen bei durchschnittlich 11.960 Euro pro m2 für den Innenstadtkern, bis rund 3.500 Euro pro m2 für geringer imagebehaftete Stadtrandgebiete.^[44] Im die Bundeshauptstadt Wien umgebenden Bundesland Niederösterreich sind für den Ankauf von Häusern durchschnittlich 3.777 Euro pro m2 im hochpreisigen Speckgürtel um die City, bis zu rund 755 Euro pro m2 in den infrastrukturarmen ländlichen Außenbezirken aufzuwenden.^[45]

Das Landratsamt Main Spessart vermittelt in dessen Richtsätzen zur Baukostenermittlung für das Jahr 2016 Bauwerksrichtwerte je Kubikmeter im Wohnungsbau mit 139 Euro für Gartenhäuser und Lauben bis zu 416 Euro für villenartige Einfamilienhäuser. Für landwirtschaftliche Bauten von 55 Euro für offene Scheunen bis zu 195 Euro für Ställe mit Massivdecken. Für Industrie- und Gewerbebauten von 41 Euro für einfach ausgefertigte Lagerhallen und Holzbauten bis zu 366 Euro für Bürogebäude. Für öffentliche Bauten von 346 Euro für Turnhallen und Vereinsheime über 405 Euro für Hotels bis zu 428 Euro für Seniorenheime.^[46]

2.4. Öffentlicher Raum und Kommunen

Schutz und Hilfestellung einer Gemeinschaft und genossenschaftliches Zusammenleben wirkte mit der Zusammengehörigkeit und dem Interessensausgleich ihrer Mitglieder auf die Sicherung der Überlebensbedingungen einzelner Individuen ein.^[47] Verdichtete Ansiedlung in urbanen und öffentlichen Räumen erweiterte Absatz- und Beschaffungsmärkte, forcierte Wissenserwerb und Bildungswesen, disputierte theologische Missionierung und steigerte die kulturelle Prägung gemeinschaftlichen Zusammenlebens.

Öffentliche Räume asiatischer Städte galten als heilige Orte, dienten der Götterverehrung, waren dem Adel vorbehalten. Amerikas öffentliche Räume unterliegen weitgehend kommerzieller Nutzung. Europäische Städte kennzeichnet kommunale, den Bürgern zugängliche und verfügbare, traditionell kollektive Räume. Der langsame Verlust von Öffentlichkeit in den Städten ändert auch das Leben seiner Bewohner. Zunehmende Privatisierung und Kommerzialisierung öffentlicher Plätze mindert das eng mit der Stadtentwicklung verbundene, typische urbane Lebensgefühl.^[48] Als wesentliches Gestaltungselement neben Markt und Management wirken öffentliche Institutionen. Die sinkende kommunale Regelungseffizienz der durch viele Interdependenzen mit der Weltwirtschaft verwobenen Immobilienwirtschaft wird mit steigender Globalisierung vermehrt durch öffentlich- und privatrechtliche Vertragskonstrukte geordnet. Zunehmende Diffusion ehemals strikter Abgrenzung verbindlicher Vorgaben öffentlich rechtlicher Körperschaften zu privatwirtschaftlich organisiertem Willensentscheid führen zu konsensualen Konstrukten im Rahmen einer Public-private-Partnership. Der Mangel öffentlicher Institutionen an fachlichen, personellen und finanziellen Ressourcen fördert partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen Kommunen und privatwirtschaftlichen Immobilienunternehmungen.^[49] Kommunen, Entwickler und private Investoren übernehmen Planung, Finanzierung und zu bewältigende Aufgaben der Projektentwicklung für eigenen Bestand oder für Investoren in einer Public-private-Partnership.^[50]

2.5. Green Building

Die Bereitschaft des Real-Estate-Marktes zur Investition in eine nachhaltige Bauausführung ist merklich erstarkt. Dies ist kaum verwunderlich: 10 % bis 20 % gesteigerter Erlös ist bei Verkauf und Vermietung von Immobilien in nachhaltiger Bauausführung erzielbar, kommentiert Susanne Eickermann-Riepe, Partnerin bei Pricewaterhouse Coopers. Die beiden Wolkenkratzer-Twins der Deutschen Bank in Frankfurt am Main sind eindrucksvolles Beispiel nachhaltiger Modernisierung. 67 % Ersparnis an jährlicher Heizenergie durch grüne Sanierung generiert ein Äquivalent zur Versorgung von rund 750 Einfamilienhaushalten.^[51]

2.6. Minergie-Standard

Energie ist eine knappe und kostenintensive Ressource. Etwa 50 % des Energieverbrauchs der Schweiz sind der Gebäudenutzung zuzuschreiben. Obwohl man derzeit baulich und technisch befähigt wäre, Energieverbrauch von Gebäuden drastisch zu reduzieren, erfolgt energieeffizienter Neubau unter einem Anteil von 20 %, lediglich 15 % sind Minergie-zertifiziert, Sanierungen erfolgen mehrheitlich ohne Energieoptimierung.^[52] Gebäude in Minergie-Standard, einem Energielabel für Neubauten und modernisierte Altbauten sämtlicher Gebäudekategorien, sind durch hoch effiziente Wärmedämmung und systematische Lufterneuerung zur Steigerung des Komforts der Nutzer ausgezeichnet.^[53]

„Lohnt sich Nachhaltigkeit auch finanziell?“, lautet die zentrale Frage aus Investorensicht. In den Jahren 2005 bis 2010 verdreifachte sich die Zahl an Schweizer Minergie-Gebäuden.^[54]

Mit einer empirischen Analyse wies die Zürcher Kantonalbank 2008 bei Verkaufstrans-aktionen an Minergie-Objekten einen Mehrerlös um 7 % bei Einfamilienhäusern und 3,5 % bei Stockwerkseigentum nach.^[55]

2.7. Economic Sustainability Standard

Wertermittlung von Einfamilienhausobjekten findet aktuell überwiegend in hedonischer Methode, durch Einbezug umfangreicher Markt-Erfahrungswerte statt. Im Gegensatz zu standardisierten, in gleicher Ausführung in mehreren Perioden gefertigten Konsumgütern ist bei der Wertermittlung von Häusern und Wohnungen mit Alleinstellungsmerkmalen in einzigartiger Lage und Beschaffenheit Nachfrage bei geringer Verfügbarkeit mit einzubeziehen. Wertvergleich ist nur möglich, sofern gegenwärtig unterschiedene Qualitäten und Analysen geschätzter Preisansätze von Nachfolgeperioden in der Basisperiode Berücksichtigung finden.^[56]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Bewertungsmethoden und Nachhaltigkeit^[57]

Die Bewertung von Anlageobjekten erfolgt mehrheitlich mittels der DCF-(Discounted Cash Flow) Methode diskontierter Geldströme, jedoch in naher Zeitoptik. Um fehlerhafte Abweichungen von 20 % bis zu 30 % gegenwärtiger Bewertungen von Immobilien zu minimieren, bei denen Informationen über langfristige Entwicklungen bislang nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt wurden, wird im Economic Sustainability Indicator (ESI) Nachhaltigkeit verstärkt mit einbezogen.^[58]

Entwicklung des Nachhaltigkeitsmodules:

- Ökologische, gesellschaftliche, wirtschaftliche und staatliche Rahmenbedingungen sind zu identifizieren, deren langfristige Veränderungen wirken auf Immobilienwerte ein.
- Geänderte Rahmenbedingungen verändern den relativen Immobilienwert, die Ableitung von Immobilienmerkmalen bestimmt die Nachhaltigkeit einer Immobilie.
- Die Wahl geeigneter Indikatoren ermöglicht eine Operationalisierung der Merkmale und die Spezifikation von Teilindikatoren – eine Gewichtung und Zusammenfassung der Erkenntnisse führt zum Nachhaltigkeitsindikator.
- Eine Implementierung des Nachhaltigkeitsfaktors in aktuell bestehende Bewertungssysteme wird durchgeführt.^[59]

2.8. Zertifikate und Gütesiegel

Zertifizierungen bereiten Unternehmen beträchtlichen Aufwand, sind jedoch für Bewertung der Ertragsmöglichkeit und Nutzungseignung für Investoren, Bauträger, Immobilien-unternehmen und Nutzer zwingend erforderlich, um den Wert von Investitionen über Jahrzehnte zu sichern, zu erhalten oder zu steigern. Energieverbrauch, Betriebs- und Unterhaltsaufwand, ökologische und soziale Parameter bilden Bewertungskriterien. Das Gütesiegel der deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) oder das US-Zertifikat Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) dienen als Beispiele.^[60]

Die Vermietung, Verpachtung und der Verkauf von Häusern, Wohnungen und Geschäftsobjekten erfordert seit 01.01.2009, durch das Energie-Ausweis-Vorlagegesetz (EAVG) geregelt, die Vorlage eines Energieausweises, welcher über Energie-Normverbrauch und Gesamtenergieeffizienz eines Bauwerks informiert.^[61] Dieser wurde 01.12.2012 novelliert und gilt als „Ausweis über die Gesamtenergie-Effizienz“ zur Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergie-Effizienz von Gebäuden (EU Gebäude-Richtlinie) bzw. daraus folgende bundes- oder landesrechtliche Vorschriften.^[62]

3. Historischer Rückblick

Ist jemand willens über eine Immobilie zu verfügen oder jeden anderen davon auszu-schließen, bedarf es dessen Verfügungsgewalt über das Objekt. „Das Eigentum ist das umfassendste dingliche Recht an einer Sache, dessen Inhalt sich aus dem Gesetz (Art. 14 GG; § 905 BGB), nicht aus dem Grundbuch ergibt.“^[63] Ein Immobilienmarkt in volkswirtschaftlich beachtenswertem Volumen kann sich nur unter Wahrung privaten Eigentumsanspruches entwickeln. Herrschaftsverhältnisse über Grund und Boden in Mittelalter und Nachfolgezeit bewirkten kaum beachtenswerte Marktvorgänge. Die geschichtliche Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes vollzog sich ab etwa 1850.^[64] Die Differenzierung in Obereigentum (dominium directum) von Landesherrn, Adel, Kirchen und Klöstern sowie von Obereigentum abhängigem, erbzinsbelastetem Untereigentum (dominum utile) war marktwirtschaftlich unbedeutend.^[65] Freies Grundeigentum der Bürger bestand nur in geringem Ausmaß, jedoch großflächig. Parzellierung und Vergabe einer „Grundstücksleihe“ mit Pachtzins an bauwillige Bürger trug zur Verdichtung der Städte des späten Mittelalters und der beginnenden Neuzeit bei.^[66] Innerhalb der Stadtmauern verfügten die mittelalter-lichen Städte noch über landwirtschaftliche Flächen zum Anbau hochwertiger Produkte wie Wein.^[67] Der „Berghof“, Baukomplex eines Handelsherren als Sammelstelle für Weintrauben, im Fürstenbuch von „Jans der Enikel“ um 1280 erwähnt, wurde als urbane Keimzelle Wiens nach Aufgabe des römischen Legionskastells Vindobona errichtet.^[68] Die Auffüllung der Freiflächen mit Gebäuden verdichtete die Bebauung, schmale straßenseitige Hausfronten, als Dreifensterhaus bezeichnet, prägten das Stadtbild. Verdichtung bewirkte Aufstockung, und als Teilhaus bezeichnete vertikale eigentumsmäßige Teilungen bestehender Bauten, von deren etagenmäßiger Teilung sich in Folge das Stockwerkseigentum ableitete.^[69] Unverwechselbarer individueller Charakter aufgrund unkoordinierter mittelalterlicher Strukturen prägt unsere Altstädte noch gegenwärtig. Beispiel städtebaulicher Planung bietet die zwischen 1514 und 1523 errichtete älteste Sozialsiedlung Fuggerei in Augsburgs Jakober Vorstadt. Nach Ende des Dreißigjährigen Krieges 1618 bis 1648 erfolgte eine Periode landesfürstlicher Planung, in der kraft hoheitlicher Verfügungen Städteplanung bis außerhalb der Stadtmauern Erweiterung fand. In Folge der Französischen Revolution wurde 1789 allgemeines Menschenrecht auf Eigentum proklamiert, im Deutschen Reich erfolgte dies mit der Frankfurter Reichsverfassung vom 28. März 1849. Säkularisation verlagerte 1803 massiv Eigentumsverhältnisse klösterlichen Besitzes durch Enteignung, Bauernbefreiung, Aufhebung des Obereigentums um 1850; unzählige weitere Faktoren bereiteten die Basis einer modernen Immobilienwirtschaft.^[70] Verstädterung und Teilung, Beleihung und Veräußerung von Grund und Boden durch die Bodenreform des 19. Jahrhunderts bildeten Voraussetzungen zu gewerbsmäßiger Vermittlung von Immobilien.^[71] Grundstücksverzeichnisse wie die landtäflichen Hauptbücher des 18. Jahrhunderts wurden auf Grund von Katastern, wie den zu Abgabezwecken geführten Gültbüchern angelegt. Diese waren noch ungenau, eine eindeutige Verbindung zu realen geografischen Verhältnissen der in der Natur sichtbaren Grundstücke fehlte noch. Mit Ende des 19. Jahrhunderts erfolgte realitätsnahe Kartographierung, welche den Grundbüchern die geforderte Verbindlichkeit verlieh.^[72]

3.1. Industrieller Aufbruch

Arbeit – ob am Feld in der Landwirtschaft, im Handwerk als Schmied, Weber, Tischler oder Töpfer – fand vorwiegend in häuslichem Umfeld statt. Gravierende Veränderungen in den Arbeitsprozessen erfolgten erst im Europa und Nordamerika des 18. Jahrhunderts. Im Zeitraum von etwa vier Generationen, zwischen 1760 und 1830, vom Vereinigten Königreich Großbritannien ausgehend lösten industrielle Fertigungsprozesse die reine, altbewährte, ausgefeilte handwerkliche Fertigung ab.^[73] 70-Arbeitsstunden-Woche, Löhne am Existenzminimum und inhumane Arbeitsbedingungen kennzeichneten die frühe Industrialisierung.^[74]

3.2. Wachstumsmotor neue Energiequellen

Großbritanniens Wirtschaft und Produktivität wuchsen zu Beginn der Industrialisierung lediglich um 0,5 % pro Jahr, unter 6 % lag der Anteil der Textilproduktion an der Gesamtwirtschaftsleistung. Basis der Implementierung industrieller Prozesse bildete die Erschließung einer neuen und radikal verbesserten Nutzung vorhandener Energiequellen, welche Güterproduktion und Dienstleistungserbringung revolutionierten.^[75] Arbeitsleben und Fertigungstechniken reiften, Produktionsstätten wuchsen, Arbeitsimmobilien bauten auf. Den Energiesektor revolutionierte die Nutzung der Dampfkraft, die Dampfmaschine brachte die entscheidende Energieversorgung.^[76] In den 1920er-Jahren ersetzte Elektrizität die Dampfkraft in jedem wesentlichen Industriezweig. Der Produktivitätszuwachs fand nicht Kompensation durch signifikante Erhöhung der Arbeitsentgelte, sondern verringerte das Lohnniveau und die Kaufkraft der Arbeiter. Effiziente, billige technologische Verfahren führten vielmehr zur Entlassung gering ausgebildeter Arbeitskräfte.^[77]

3.3. Professionalisierte Verfahrenspraktiken

Gravierende technische und organisatorische Umstrukturierungen wurden erst Mitte bis Ende des 19. Jahrhunderts durch experimentelle Innovationen britischer Wissenschaftler realisiert. Ingenieurskunst und Professionalisierung der Verfahrenspraktiken bewirkten straffere Organisation, vermehrte Arbeitsteilung und stärkere Spezialisierung der Prozesse. Zum Organisator der Wirtschaftstätigkeit avancierten die Ingenieure – sie entwarfen moderne Fabriken für eine straff organisierte Serienproduktion. Die der Selbstbestimmung beraubten handwerkenden Mitarbeiter wurden gleichsam austauschbar mit ihren gefertigten Produkten.^[78]

3.4.Stadtluft macht frei

Das Mitteleuropa ^[79] des 19. Jahrhunderts war gekennzeichnet von intensivierter Landflucht, um der Not ländlicher Provinzen zu entkommen.^[80] Alte Freizügigkeitsbeschränken wurden aufgelöst, freie Berufswahl, Vertragsfreiheit und Gewerbefreiheit ermöglicht. Binnen weniger Jahrzehnte wandelte sich Agrarland zum Industriestaat. Agrarmodernisierung steigerte die Landwirtschaftsproduktivität und entzog den Landarbeitern deren Existenzgrundlage, Industrie verdrängte Handwerksbetriebe.^[81] Freigesetzte Arbeitskräfte zogen In hoher Zahl zu existenzsichernder Beschäftigungssuche in die Städte. 1816 zählte Dortmund noch 4.495 Einwohner, 1900 bereits 142.418.^[82] Eine noch in Entstehung befindliche Industrie konnte vorhandenes Arbeitskräfteüberangebot nicht ausreichend absorbieren. Kinderarbeit, fehlende soziale Sicherung, Lohnniveau am Existenzminimum und unmenschliche Arbeitsbedingungen bedingten die Verelendung der Arbeiterschaft.^[83]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Verstädterung – Stadt- und Landbevölkerung in absoluten Zahlen und in Prozent der Weltbevölkerung, 1950 bis 2009^[84]

Die Lebensumstände Beschäftigungssuchender lagen im Argen, am Abfall der Stadtgesell-schaft zu partizipieren bildete die Alternative zum Hungerleiden. Der Landbevölkerung der dritten Welt ist dieses Schicksal aktuell noch beschieden. Auch in den Industrieländern ist urbaner Lebensraum kein Garant auf Beschäftigung. Mangelnde Qualifikation und verminderte Nachfrage behindern individuelle Ziele der Lebensführung.^[85]

3.5. Erfolgsfaktor Beschäftigung

1995 fanden global 800 Millionen Menschen keine oder nicht ausreichende Beschäftigung, 2001 waren bereits über eine Milliarde Menschen beiden Gruppen zugehörig.^[86]

Ein Blick auf einen einzelnen Industriezweig, am Beispiel der US-amerikanischen Stahlindustrie, verdeutlicht den Beschäftigungsverlust. In den letzten 2 Jahrzehnten vor dem Jahrtausendwechsel stieg die Stahlproduktion von 75 Millionen auf 102 Millionen Tonnen. Von 1982 bis 2002 verringerte sich die Anzahl der in der Stahlindustrie Beschäftigten von 289.000 auf 74.000.^[87] Ein konträres, bemerkenswert positives Beispiel bietet die oberösterreichische Hauptstadt Linz, die mit 205.000 Arbeitsstätten ein Überangebot gegenüber den knapp 190.000 Einwohner/innen verzeichnete,^[88] wobei die Region Linz-Wels 2008 ein Bruttoregionalprodukt von 44.700 Euro pro Einwohner/in erwirtschaftete.^[89]

Die bedeutendste Komponente zur Sicherung der Wirtschaftlichkeit des Assets Immobilie ist die Zufriedenheit ihrer Nutzer oder Mieter.^[90] Mit der Sicherung von Beschäftigungs-strukturen verhält es sich ebenso. Die Generierung von Produkten mit sinnvollem Ressourcenverbrauch unter marktorientierten Modalitäten und Erzielung von Erträgen sichert Beschäftigung. In Wertschöpfungsprozessen erzielte Entgeltung schafft die Basis zur Befriedigung von Nachfrage am Markt und bedient volkswirtschaftliche Sozial- und Abgabestrukturen, Arbeitnehmer/innen sichern durch Teilhabe an den Marktmechanismen Absatz und somit deren existenziellen Einkommenserwerb.

4. Aktueller Forschungsstand

Die allgemeine Wirtschaftslehre informiert, dass strategische Unternehmensziele monetärer Formen wie Gewinnmaximierung und Erfolgsorientierung oder nichtmonetäre wie Unternehmenspräsenz und Marktpositionierung langfristig nur zu sichern sind, sofern Wirtschaftskörper befähigt sind durch Veränderung und Verbesserung in deren Organisation und Abläufen nachhaltige Wettbewerbsvorteile zu bilden.^[91] Ökonomische Prozesse sind vornehmlich an Mitwirkende wie Unternehmer und Erfüllungsgehilfen oder Unternehmen und formelle Institutionen gebunden.^[92] Wesentlicher Erfolgsfaktor ist vollständige Dokumentation und Erfassung der Ziele zu Projektbeginn – der Zieldefinitionsprozess ist ein stark kommunikationsorientierter Arbeitsschritt.^[93] Das Wirken dieser Personen und Institutionen erfolgt im Konnex zu einem definierten physischen Ort, womit die darauf rückzuführenden Handlungsprozesse lokalisierbar sind, wirtschaftliche Aktivitäten auf den Handlungsort konzentrieren und Mühewaltungen kumulieren.^[94] Führen die koordinierten Aktivitäten der Mitwirkenden unter den Produktionsfaktoren Projektidee, Standort und Kapital zu erfolgreichem Projektabschluss, erfährt das Immobilienangebot öffentliche Akzeptanz und wird damit das wirtschaftlich nutzungsbereite Investitionsobjekt verwertet, sichert dies im Optimalfall angestrebten ökonomischen Erfolg.^[95] Historisch gewachsene Strukturen prägen hierarchisch gegliederte Top-down-Organisationen mit funktions-orientiert agierenden Ebenen von Bereichen, Abteilungen und Leitungsfunktionen. Reibungsverluste der trägen Entscheidungswege und eine unüberschaubare Vielzahl von Schnittstellen bewirken enorme Kapazitätsverschwendungen.^[96] Nur sinnvolle Entscheide führen zu Ertrags- und Kostenoptimierung, daran gebunden zu maximaler Wertschöpfung und Gewährleistung einer der Investorenerwartung entsprechenden Gesamtrendite.^[97] Mangelnde Sorgfalt bei vorschnellem Kauf oder Verkauf einer Immobilie vermag sowohl einzelne Personen als auch bedeutende Unternehmen in finanzielles Desaster und dessen Management zur Haftung führen.^[98]

4.1. Industrie

4.1.1. Rascher Wandel

Zwei nur etwa eine Fahrstunde voneinander entfernte Stahlwerke in den USA wurden durch die Autoren Martin Kenney und Richard Florida verglichen. Das eine Werk bestand aus einer Unzahl verrosteter Gebäude und Schuppen, in denen hunderte durch Ruß und Schmiere verschmutzte Stahlarbeiter unter gesundheitsgefährdenden Arbeitsbedingungen in ohrenbetäubendem Lärm und Gebrüll der Vorarbeiter zwischen kaputten Gerätschaften und Chemikalien mit defekten Werkzeugen geschmolzene Metallblöcke formten. Eine saubere, glänzend weiße Anlage das andere Werk, erbaut vom japanischen Unternehmen Nippon Steel, einem Labor gleichend. Gepflegt gekleidete Mitarbeiter im klimatisierten gläsernen Kommandostand in Hallenmitte überwachten Fertigungsprozesse und programmierten moderne Maschinen, welche ohne Kontakt zu den Mitarbeitern sauber Stahlbleche fertigten. Dieser fast vollständig automatisierte Fertigungsprozess ermöglichte die Produktion kaltgewalzten Stahls binnen einer Stunde, im Stahlwerk älteren Typs erforderte eine gleich-wertige Bearbeitung 12 volle Arbeitstage.^[99] Im Joint Venture von Nippon Steel mit Inland Steel USA wurde um 400 Millionen Dollar in Gray/Indiana ein Kaltwalzwerk errichtet und sämtliche Fertigungsprozesse zu einem kontinuierlichen Ablauf vereint. Die Reduktion der Fertigungsdauer von 12 Tagen auf 1 Stunde bewirkte die Schließung zweier älterer Werke und den Arbeitsplatzverlust hunderter Mitarbeiter.^[100] 1980 beschäftigte United States Steel, größtes Stahlunternehmen der USA, noch 120.000 Mitarbeiter. Eine ungefähr gleiche Menge Stahl wurde 10 Jahre danach in computergesteuerten Abläufen von 20.000 hoch qualifizier-ten, in Chemie, Metallurgie und Informatik ausgebildeten Beschäftigten gefertigt.^[101] Im zu Thyssen-Krupp gehörigen größten Stahlwerk Europas im Norden Duisburgs fertigte im Jahr 1990 ein Beschäftigter um die 315 Tonnen Stahl, gegenwärtig sind es 695 Tonnen, die Beschäftigtenzahl wurde in diesem Zeitraum halbiert.^[102]

4.1.2. Industrie in der Gegenwart

400.000 m2 umfasst die Grundstücksfläche des BMW-Werks München, der Fertigungsstätte von 200.000 PKWs pro Jahr. Gefertigt auf einer Produktionsfläche von 700.000 m2, auf mehreren Etagen gleichzeitig, inmitten der Stadt. Produktionsstart war 1916 mit Flugzeug-motoren, 1922 errichtete man das heutige Werk, die Automobilproduktion erfolgt seit Beginn der 1950er-Jahre. Wurde aufgrund des beengten Raumangebotes bislang für die Arbeiter riskante und unfallträchtige Über-Kopf-Arbeit gefordert, finden Fertigungsprozesse gegenwärtig automatisiert mit Schwenkmontage statt. Roboter schweißen, fräsen, entgraten, lackieren, verbinden Karosserie und Antriebseinheit in weitgehend menschen-leeren Hallen. Mitarbeiter sind den Fertigungsprozessen weitgehend entbunden. Montage von Elektronik, Innenraum und Einbau der Türen als heikle Aufgabe aufgrund der geforderten Passgenauigkeit sind verbliebene manuelle Leistungen der Monteure, die das Fließband im 60-Sekunden-Takt 4 Fahrzeuglängen auf einem Rollbrett begleiten. Steuerung und Entwicklung sind die aktuellen und künftigen maßgeblichen Hauptaufgaben der verbliebenen rund 1.000 Mitarbeiter der Produktionsabteilung. An- und Abreise der Mitarbeiter aus rund 50 Nationen erfolgt mit Sammelbussen, vom Werk organisiert, PKW-Stellplätze für tausende Mitarbeiter wären ohnehin nicht vorhanden.^[103]

4.2. Arbeitsplatz Büroimmobilie

Bis Mitte des 20. Jahrhunderts diente der Immobilienmarkt elementarer Bedürfnis-befriedigung, um möglichst vielen Nachfragern Zuhause und Arbeitsort zu bieten. Eine das restriktive Angebot weit übersteigende Nachfrage sorgte für raschen Absatz und erübrigte die Notwendigkeit eines Immobilienmarketings. Geänderte Wertanforderungen der Konsumenten und fehlende Marktanalysen zu exakter Bedarfsermittlung bedingten Mitte der 1960er-Jahre eine europäische Immobilienkrise. Um einer geänderten Anforderung an Nutzungs- und Verwertungsphasen von Immobilien zu entsprechen, gewinnt professionelles Immobilienresearch mit Markt-, Standort-, Zielgruppen- und Wettbewerbsanalyse zur Formulierung von Strategien, Zielen und Maßnahmen als Erfolgsfaktor im Marketing zunehmend an Bedeutung.^[104]

Schulte, Schäfers, Hoberg differenzieren die Immobilienwirtschaft in die grundlegenden Sektoren Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien und strukturieren den Gewerbe-immobilienmarkt in Büro-, Handels- und Industrieimmobilien.^[105] Vordergründig dienen Büroimmobilien als Aufgabenerfüllungsort dem tertiären Wirtschaftssektor^[106] für Dienstleistungs- und Verwaltungsaufgaben.^[107] Allgemeine Nutzungsarten kategorisieren in

3 wesentliche Bereiche. In Mietbürohäuser, zu vorwiegender Fremdnutzung von kleineren Unternehmen wie Kanzleien, IT Start-ups und Consultants, in hoher Übereinstimmung von Standortanforderungen und Nutzerprofilen konzeptionell zweckorientiert entworfen und gestaltet.^[108] In für genau definierten Bedarf geplante und gebaute Verwaltungsbauten, zu überwiegender Nutzung von Behörden und Unternehmen der freien Wirtschaft, zunehmend unter Finanzkonstruktionen von „Sale and lease back“-Transaktionen langfristiger Rückfinanzierungsformen in Leasingverträgen.^[109] „Corporate Identity“ und „Corporate Design“ wirken oftmals auf die Architektur solcher Verwaltungsgebäude ein. Und Mischformen unter Nutzung als Geschäftsimmobilien für Büros, Wohnungen, Einzelhandels-unternehmen und Freizeiteinrichtungen am Beispiel von Hochhäusern und deren wechselnder Geschoßnutzungen. Die Konzeption der Büros ist an den Bedürfnissen von Organisationen und Nutzern orientiert, Veränderungen der Organisationsstrukturen verändern im Regelfall auch die Büroform. Prägend ist die Anforderung an die Form, der Innenraumanspruch entscheidet, entwickelt das Entwurfskonzept eines Bürogebäudes von innen nach außen, wirkt prozessunterstützend, gesundheitsfördernd, und bietet den Nutzern Raumstrukturen, in denen diese ihre Aufgaben effektiv vollbringen können.^[110]

Ein Entstehungszeitpunkt von Büroimmobilien lässt sich aufgrund der Vielfalt der unterscheidenden Anforderungen nicht exakt eingrenzen, nachvollziehbar ist der Entwicklungsverlauf von buchführendem Nebeneffekt der Produktion zum eigenständigen Dienstleistungsfaktor. Erst zu späterem Zeitpunkt fand Integration von Schriftverkehr in die konventionelle Bürotätigkeit und Spezialisierung statt.^[111] Mit modernen Bürogebäuden vergleichbare Bürohäuser entwickelten sich zum Ende des 19. Jahrhunderts, dienten beinahe ausnahmslos der Organisation und Verwaltung, eng an die Produktion gebunden. Wie an der Produktion am Fließband orientiert saß und arbeitete man in Reih und Glied. Modernen Bürokonzepten an Arbeitsmethodik und Raumaufteilung ähnlich, war der Schreibsaal, die Ursprungsform des Großraumbüros, entstanden. Der gleichen Zeitepoche entspringt das Zellenbüro, um Mitarbeitern ungestört konzentrierte Aufgabenerfüllung zu ermöglichen.^[112]

Repräsentation und Kreativität bestimmen die Büroarbeit der Gegenwart, daran orientiert finden Veränderungen der Büroimmobilien statt, um neuzeitlich adaptierten Aufgaben opti-males Umfeld zu bieten.^[113] Bereits in den 1950er-Jahren entwickelten die Brüder Schnelle in den Vereinigten Staaten von Amerika (USA), um die Produktivität zu steigern, eine Büroland-schaft, welche vom Büromöbelhersteller Miller produziert in den USA rasch Absatz fand.^[114] Ende 2002 existierten in Deutschland für institutionelle Anleger vordergründig relevante Gewerbeflächen für Büro und Handel im Volumen von 443 Millionen m2. 335 Millionen m2, etwa 75 % Anteil, entfiel auf Büroflächen. Institutionelle Investoren maßen jedoch Industrie-immobilien von etwa 1,87 Milliarden m2 als Anlagevermögen geringere Bedeutung zu, mehrheitlich galt das Interesse institutioneller Investoren der Immobilienform Büro.^[115]

4.2.1. Job Design – der gestaltete Arbeitsplatz

Im Essay „Arbeit und Arbeiter in der Wissensgesellschaft“ formulierte Peter F. Drucker, Ansprüche eines manuellen Arbeiters seien wesentlich geringer und anders geartet als Ansprüche eines Kopfarbeiters. Manuelle Arbeit sichere lediglich die Existenz. Dass Beschäftigung auch Befriedigung verschaffen sollte, war vollkommen neues Gedankengut. Wissensarbeit sei anstelle eines Kostenfaktors als Vermögenswert zu werten, auf dem künftige Unternehmenserfolge beruhen, indem sich Erfüllungsgehilfen mit den individuellen Aufgaben identifizierten.^[116]

4.2.2. Die fünf nachgefragten natürlichen Elemente

Cary Cooper, britischer Organisationspsychologe, berichtet nach Befragung europäischer Büroangestellter im Human Spaces Report von den 5 wesentlichen Elementen, welche man an keinem Arbeitsplatz missen sollte: natürliches Tageslicht, ruhige Umgebung, Blick aufs Wasser, echte Grünpflanzen und kräftige bzw. bunte Farben. In Arbeitsumgebung mit „natürlichen Elementen“ stieg die Produktivität der Befragten um 8 %, das Wohlbefinden um 13 %. Die Arbeitsstätte von fast zwei Dritteln der europäischen Büroangestellten lag in zentral gelegenem städtischen Umfeld, Präferenz zum Großraumbüro bei 31 %, die produktivste Selbsteinschätzung im Einzelbüro bei 40 %, der Büroaufenthalt bei durchschnittlich 34 Wochenstunden.^[117]

4.2.3. Mangelware Sonnenlicht

Interface, Hersteller textiler modularer Bodenbeläge, wertete Angaben von 3.600 Beschäftigten aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Spanien, Dänemark, Schweden und den Niederlanden (Österreich ausgenommen) aus. 42 % der europaweiten Büroarbeits-plätze sind vom Sonnenlicht ausgeschlossen, 7 % ohne Fenstersicht, mehr als 50 % ohne Zugang zu Grünflächen. Das sonnenverwöhnte Spanien führt mit 15 % das Ranking der fensterlosen Büroräume in den untersuchten Nationen an.^[118]

4.3. Finanzmarkt Bank und Versicherung

Mit der Studie „Multikanalvertrieb in Zeiten der Digitalisierung“ untersuchte die Managementberatung Horváth & Partners die Kommunikation zwischen Banken, Versicherungen und deren Kunden, mit Fokus auf den Verkauf von Finanzdienstleistungs-produkten. Rund 100 Entscheider des deutschen, österreichischen und Schweizer Banken- und Versicherungssektors orteten eine rasche Verlagerung von persönlichen Kontakten bei Beratung und Verkauf zu Webservice und Onlineagenturen in Erwartung der Schließung von 20 % der Bankfilialen und 25 % der klassischen Versicherungsagenturen bis 2020. Neben konventionellem persönlichen Kundenkontakt in Filiale oder Agentur ermöglichen innovative digitale Kommunikationsmittel eine zeitlich uneingeschränkte Erledigung der Finanzgeschäfte mit individueller Entscheidungsmöglichkeit in Bezug auf die Form des Kontaktes mit dem Finanzdienstleistungsanbieter. Information über Finanzdienstleistungen wird bereits mehrheitlich online eingeholt, persönlicher Kontakt auf die Mindestanfor-derung zu 1- bis 2-mal jährlich reduziert.^[119] Die Internetbank NetBank verfügt über 2,4 Milliarden Dollar Einlagen, einem Finanzvolumen, ausreichend zur Beschäftigung von 2.000 Mitarbeitern bei konventionellen Instituten. NetBank benötigt geringe 180 Mitarbeiter zur Bewältigung ihrer Geschäftstätigkeit.^[120]

33 % der Befragten der ab 1990 geborenen Generation Y sind gewillt, von künftiger Inanspruchnahme klassischer Banken und Versicherungen abzusehen, 73 % tendieren zu neuen Start-up-Finanzdienstleistern – dies erhob das Beratungsunternehmen Arthur D. Little. Die Deutsche Telekom bewarb bereits 2008 mobiles Payment, welches bereits dem damaligen Weltmarktführer Nokia nicht zu etablieren gelang, bislang mit geringem Erfolg. Cashgeld, Plastikkarten, Überweisung, Bankeinzug und Lastschriftverfahren dominieren Finanzgeschäfte nach wie vor. Mobiles Payment schlummert noch, Österreichs Netzbetreiber retournierten deren vor über einem Jahrzehnt gelösten Banklizenzen zur Abwicklung von Inkassogeschäften im Mobile Business. Eine vorwiegend als Leitungsanbieter agierende Telekom-Branche gerät zunehmend durch die App-Economy unter Druck. Die Big-Player Apple, Samsung und Google, Einzelhandelskonzerne, unzählige Start-up- und Software-Unternehmen bieten großteils durch Kreditkartenunternehmen gestütztes Mobile Payment durch Apps auf Smartphones als Alternative zu Cash- und Plastikgeld an.^[121]

2014 präsentierte Apple eine Bezahlfunktion namens Apple Pay als Applikation für Smartphones, die in den Markt von Telekomanbietern und Finanzbranche eindringt. 2015 war Apple Pay in 220.000 Geschäften verfügbar, pro 100 Dollar Umsatz lukrierte Apple 15 Cent. Gegenwärtig wurde dieser Zahlungsdienst bereits von über einer Million iPhone-Usern freigeschaltet. 2014 starteten die Einzelhändler Walmart und Target CurrentC als Mitbewerbsalternative. Darf man Prognosen Glauben schenken, bilden die neuen Zahlungsdienste den Beginn der zukünftigen Finanztransaktionsabwicklung ab, bei dem als Nebeneffekt immense Kundendaten als ökonomisch verwertbare Informationen generiert werden. Seit geraumer Zeit bieten die nach der Finanzkrise mit einem Imageproblem belasteten Kreditinstitute, um deren Portfolio zu erweitern, den Kunden neben klassischer Finanzdienstleistung verstärkt unzählige weitere Produkte wie Versicherungen an. Die Telekom-Branche ist nun motiviert, ihren unverhältnismäßig zahlreicheren Kunden mit direkterem, effektiverem Zugang Finanzprodukte anzubieten.^[122]

An der Entwicklung innovativer Bildmanipulationstechnologien partizipiert auch die Versicherungsbranche.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Gesichtserkennungstechnologie eines Schweizer Versicherungsunternehmens zur Bestimmung der Lebenserwartung der Kunden^[123]

Futurist Jack Uldrich berichtete 2014 über innovative Risikobewertungsverfahren eines Schweizer Versicherungsunternehmens. Erhobener Gesundheitsstatus und medizinischer Fragebogen wurden um Gesichtserkennungstechnologie zur Bestimmung möglicher Lebenserwartung erweitert, um Kunden mit prognostizierter, für Versicherer ungünstiger Lebenserwartung Vertragserrichtung und Deckung zu verweigern.^[124]

4.4. Telekommunikation

Maßgeblicher Innovationstreiber ist die ab Mitte der 1990er-Jahre stetig wachsende Telekommunikation. Gegenwärtig bildet das Angebot von Hightech zum Fast-Nulltarif Nährboden für intensivierten Informationsaustausch, welcher positiv auf steigende Produktivitätszuwächse einwirkt.^[125] Bemerkenswert sind Innovationen der Telekom-munikation vor allem in Afrika. Im Jahr 2007 etablierte Safaricom mit M-Pesa einen per Mobilfunk verfügbaren Finanzdienst zur Abwicklung klassischer Bankgeschäfte und unbarer Geldtransfers in Kenias tiefster Provinz, in der niemals eine Bankfiliale situiert worden wäre. Tankstellen, Lebensmittelhändler und kleine Kioske fungieren ohne zwingendes Erfordernis eines Kundenkontos als Transaktionsagenten, über das Providersystem wurden ab 2012 bereits auch Kredite vergeben. In Europa werden gegenwärtig in Polen von 3 der 4 Telekomanbieter Finanzservices durch eigene Finanzdienste oder in Kooperation mit Bankinstituten angeboten.^[126] Neben finanzdienstlich nutzbaren Innovationen wird Telekommunikation auch um sprachverständlichen Nutzen bereichert. Der Mediendienst Skype, seit 2011 dem US-Softwaregiganten Microsoft zugehörig, realisiert seit 2014 simultane Sprachübersetzungen bei Videochats, um geografische und sprachliche Barrieren bei Kommunikation und Zusammenarbeit aufzulösen.^[127] In Echtzeit wird gesprochener Inhalt während des Videochats gegenwärtig in Deutsch, Englisch, Französisch, Spanisch, Italienisch und Mandarin übersetzt, reine Textnachrichten in bis zu 50 internationale Sprachen. Übertragung des gesprochenen Wortes in übersetzten Text erfolgt in vier Schritten. Spracheingabe wird erkannt, in Textform gesichert, um sprachliche Besonderheiten, Denkpausen und Füllwörter bereinigt in die Zielsprache übersetzt, ein Text-zu-Sprache-Programm übermittelt die Übersetzung der synthetischen Sprachausgabe.^[128]

[...]

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^[1] Vgl. statista, 2016, online: http://de.statista.com/statistik/daten/studie/75864/umfrage/durchschnittliche-wochenarbeitszeit-in-den-laendern-der-eu/ [abgefragt am 06.12.2015]

^[2] Vgl. Körner et al., 2012, S. 990, online: https://www.destatis.de/DE/Publikationen/WirtschaftStatistik/Arbeitsmarkt/QualitaetDerArbeit_112012.pdf?__blob=publicationFile [abgefragt am 09.12.2015]

^[3] Vgl. Gamm, 2006, S. 10

^[4] Vgl. Pfnür, Immobilienökonomie, 2002, S. 6, zit. in Harlfinger, 2006, S. 9

^[5] Vgl. Pfnür, 2011, S. 5

^[6] Vgl. Gabler, Wirtschaftslexikon, 1997, S. 1658, zit. in Harlfinger, 2006, S. 9

^[7] Vgl. § 3 Abs. 1 GBO, zit. in Harlfinger, 2006, S. 9

^[8] Vgl. §§ 96 f BGB, zit. in Harlfinger, 2006, S. 9

^[9] Vgl. Steinforth, 2011, S. 110

^[10] Vgl. Kuntze et al., 1999, S. 12

^[11] Vgl. Lenk, 2010, S. 19

^[12] Vgl. Stürzer et al., 2008, S. 29; Vgl. Stürzer et al., 2010, S. 29

^[13] Vgl. Bub, 2002, S. 14

^[14] Schulte, Schäfers, Hoberg, et al., Immobilienökonomie, 1998, S. 15, zit. in Harlfinger, 2006, S. 9

^[15] Vgl. Konrad, Kopinski, 2011, S. 10

^[16] Vgl. Kohl, 2007, online: http://www.wsg-hist.uni-linz.ac.at/Historicum/HABIL/Kohl.html

^[17] Pfnür, Immobilienökonomie, 2002, S. 8; Schulte, Schäfers, Hoberg, et al., Immobilienökonomie, 1998, S. 16, zit. in Harlfinger, 2006, S. 10

^[18] Vgl. Hellerforth, 2008, S. 10

^[19] Vgl. Brauer, 2013, S. 43

^[20] Vgl. Bone-Winkel, Strategisches Management, 1994, S. 24, zit. in Harlfinger, 2006, S. 10

^[21] Vgl. Harlfinger, 2006, S. 10

^[22] Vgl. Gondring, Lammel, 2001, S. 145

^[23] Vgl. Gondring, Lammel, 2001, S. 4

^[24] Vgl. Suchy, zit. in Gondring, Lammel, 2001, S. 145 f

^[25] Vgl. ebda, S. 195

^[26] Vgl. Gondring, Wagner, 2011, S. 6

^[27] Vgl. Gondring, 2011, S. 19 f

^[28] Vgl. Suchy, zit. in Gondring, Lammel, 2001, S. 266

^[29] Vgl. Brauer, 1999, S. 6 f, zit. in Alda, Hirschner, 2007, S. 2

^[30] Vgl. Brauer, Kerry-U., Grundlagen Immobilienwirtschaft, 2011, S. 11; Schulte, Immobilienökonomie, 2008, S. 17, zit. in Grabinski, 2012, S. 13

^[31] Vgl. Bone-Winkel, Focke, in: Schulte, Immobilienökonomie, 2008, S. 17, zit. in Grabinski, 2012, S. 13

^[32] Vgl. Gondring, 2011, S. 28 f

^[33] Vgl. ebda, S. 30 f

^[34] Vgl. Gondring, Wagner, 2011, S. 6

^[35] Vgl. Lütge, 2001, S. 9 ff

^[36] Vgl. Gatterer, zit. in Krückeberg et al., 2015, S. 3, online: https://onlineshop.zukunftsinstitut.de/wp-content/uploads/2015/10/Immobilien-Report-2016_Leseprobe-mit-Bestellflyer.pdf [abgefragt am 25.01.2016]

^[37] Vgl. Guenther, 2007, S. 1

^[38] Vgl. Bundeskanzleramt Österreich, 2013, online: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/20/Seite.200051.html [abgefragt am 11.12.2013]

^[39] Vgl. Thiels, zit. in Gondring, Lammel, 2001, S. 475

^[40] Vgl. Pfnür, 2011, S. 3

^[41] Vgl. Pfnür, 2011, S. 4

^[42] Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft, 10/1998, zit. in Gondring, Lammel, 2001, S. 144

^[43] Vgl. Häußermann, Siebel, 1998, S. 727, zit. in Gondring, Lammel, 2001, S. 144

^[44] Vgl. Anhang XV

^[45] Vgl. Anhang XVI

^[46] Vgl. Landratsamt Main Spessart, 2015, online: http://www.main-spessart.de/Bauen-Energie/RichtsaetzefuerHochbauten.aspx [abgefragt am 04.02.2016]

^[47] Vgl. Floßmann, 2008, S. 52

^[48] Vgl. Häußermann, 2007, online: http://www.bpb.de/gesellschaft/staedte/megastaedte/64711/soziale-integration-staedtische-identitaet [abgefragt am 09.10.2013]

^[49] Vgl. Bach et al., 2012, S. VIII

^[50] Vgl. Blankenstein, 2011, S. 5, online: https://books.google.at/books/about/Immobilienprojektentwicklung_am_Beispiel.html?id=j78RUnHk84YC&redir_esc=y [abgefragt am 21.01.2016]

^[51] Vgl. Eickermann-Riepe, 2015, online: http://www.pwc.de/de/finanzdienstleistungen/real-estate/immobilienbranche-setzt-staerker-auf-nachhaltigkeit.jhtml [abgefragt am 02.12.2015]; Vgl. Eickermann-Riepe, zit. in Kremsmair, Stieger, 2013, S. 48 f

^[52] Vgl. Meins, 2008, S. 3; Vgl. Meins, zit. in Kremsmair, Stieger, 2013, S. 51

^[53] Vgl. ebda, S. 4; Vgl. ebda, S. 51

^[54] Vgl. Meins, 2010, S. 3

^[55] Vgl. Salvi, M., Horehájová, A., Müri, R., 2008, zit. in Meins, 2010, S. 3

^[56] Vgl. Behrmann, Kathe, 2010, S. 527

^[57] Quelle: eigene Darstellung nach Meins, 2007, S. 10

^[58] Vgl. Meins, 2007, S. 9 f

^[59] Vgl. Meins, 2007, S. 10; Vgl. Meins, zit. in Kremsmair, Stieger, 2013, S. 51

^[60] Vgl. Eickermann-Riepe, 2015, online: http://www.pwc.de/de/finanzdienstleistungen/real-estate/immobilienbranche-setzt-staerker-auf-nachhaltigkeit.jhtml [abgefragt am 02.12.2015]; Vgl. Eickermann-Riepe, zit. in Kremsmair, Stieger, 2013, S. 49

^[61] Vgl. Kolba et al., 2011, S. 471

^[62] Vgl. RE/MAX DCI, 2016, online: http://www.remax-dci.at/de/Dienstleistung/Energieausweis [abgefragt am 18.01.2016]; Vgl. RE/MAX DCI, 2013, zit. in Kremsmair, Stieger, 2013, S. 49 f

^[63] Kuntze et al., 1999, S. 116

^[64] Vgl. Sailer, zit. in Bach et al., 2012, S. 1

^[65] Vgl. Lütge, Sozial- und Wirtschaftsgeschichte, S. 58, zit. in Bach et al., 2012, S. 1

^[66] Vgl. Eberstadt, Wohnungswesen und Wohnungsfrage I, zit. in Bach et al., 2012, S. 1

^[67] Vgl. Sailer, zit. in Bach et al., 2012, S. 1

^[68] Vgl. Ladenbauer-Orel, 1974, online: http://web.archive.org/web/20100128034558/http://www.gwoelb.net/straub/gwoelbhp.nsf/eda1c2f789ebc54ec1256d720067ff75/086a056cbc98d32fc12570c2004a3df5!OpenDocument [abgefragt am 05.01.2016]

^[69] Vgl. Lütge, Wohnungswirtschaft, S. 7, zit. in Bach et al., 2012, S. 2

^[70] Vgl. Sailer, zit. in Bach et al., 2012, S. 2 ff

^[71] vgl. Gondring, 2011, S. 7

^[72] Vgl. Rechberger, Bittner, 2007, S. 22

^[73] Vgl. Gratton, 2012, S. 15

^[74] Vgl. Rifkin, 2011, S. 31

^[75] Vgl. Gratton, 2012, S. 16

^[76] Vgl. ebda, S. 17

^[77] Vgl. Rifkin, 2011, S. 12

^[78] Vgl. Gratton, 2012, S. 16 f

^[79] Vgl. http://universal_lexikon.deacademic.com/304352/Stadtluft_macht_frei [abgefragt am 23.11.2015]

^[80] Vgl. Häußermann, 2007, online: http://www.bpb.de/gesellschaft/staedte/megastaedte/64711/soziale-integration-staedtische-identitaet [abgefragt am 09.10.2013]

^[81] Vgl. Gondring, 2011, S. 7 f

^[82] Vgl. Jenkis, 1996a, S. 69, zit. in Gondring, 2011, S. 8

^[83] Vgl. Gondring, 2011, S. 8

^[84] Quelle: http://www.bpb.de/system/files/dokument_pdf/07_09.pdf [abgefragt am 27.02.2016]

^[85] Vgl. Häußermann, 2007, online: http://www.bpb.de/gesellschaft/staedte/megastaedte/64711/soziale-integration-staedtische-identitaet [abgefragt am 09.10.2013]

^[86] Vgl. International Labour Organisation, 2001, zit. in Rifkin, 2011, S. 9

^[87] Vgl. Schwartz, Nelson, „Will >Made in USA< fade away?“, Fortune, 24. Nov. 2003, S. 102, zit. in Rifkin, 2011, S. 20

^[88] Vgl. Amtstafel Linz, 2016, online: http://www.linz.at/wirtschaft/3533.asp [abgefragt am 04.01.2016]

^[89] Vgl. Linz Presse, 2013, Linz-Wels ist produktivste Wirtschaftsregion Österreichs. Entwicklung des Bruttoregionalprodukts pro EinwohnerIn. Presseaussendung vom 09.05.2011 online: http://www.linz.at/presse/2011/201105_56717.asp [abgefragt am 09.12.2013]

^[90] Vgl. Preuß, Schöne, 2010, S. 15

^[91] Vgl. Wöhe, Einführung in die Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 16. Aufl., München, 1986, S. 110 ff; Vgl. Albach, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre, 2. Aufl., Wiesbaden, 2000, S. 326 ff, zit. in Held, 2008, S. 1; Vgl. Wöhe, 2000, S. 326 ff, zit. in Held, 2010, S. 2

^[92] Vgl. Maier, Tödtling, 2001, S. 9 f, zit. in Gamm, 2006, S. 5

^[93] Vgl. Meissl, 2010, S. 7

^[94] Vgl. Gamm, 2006, S. 5

^[95] Vgl. Gamm et al., 2006, S. 17

^[96] Vgl. Held, 2010, S. 5

^[97] Vgl. Preuß, Schöne, 2010, S. 16

^[98] Vgl. Kramer et al., 2011, S. 6

^[99] Vgl. Kenney, Florida, 1993, S. 3, zit. in Rifkin, 2011, S. 125 f; Vgl. Rifkin, zit. in Vuk, 2014, S. 56 f

^[100] Vgl. Reich, 1993, S. 239, zit. in Rifkin, 2011, S. 127

^[101] Vgl. Drucker, 1993, S. 72 f, Fortune, 1993, S. 51, zit. in Rifkin, 2011, S. 127; Vgl. Rifkin, zit. in Vuk, 2014, S. 57

^[102] Vgl. Dohmen, zit. in Beise, Jakobs, 2012, S. 232

^[103] Vgl. Fromm, zit. in Beise, Jakobs, 2012, S. 67 ff

^[104] Vgl. Streibich, 2011, S. 5

^[105] Vgl. Schulte, Schäfers, Hoberg et al., Immobilienökonomie, 1998, S. 23, zit. in Harlfinger, 2006, S. 10

^[106] Vgl. Gabler, Wirtschaftslexikon, 1997, S. 967, zit. in Harlfinger, 2006, S. 10

^[107] Vgl. Schulte, Schäfers, Hoberg et al., Immobilienökonomie, 1998, S. 23f, zit. in Harlfinger, 2006, S. 10

^[108] Vgl. Harlfinger et al., 2006, S. 11

^[109] Vgl. Pfnür, Immobilienökonomie, 2002, S. 237 ff, zit. in Harlfinger, 2006, S. 11

^[110] Vgl. Lorenz, Büroform, 2004, S. 16 ff, zit. in Harlfinger, 2006, S. 11

^[111] Vgl. Segelken, Büroarbeit, 1994, S. 18, zit. in Harlfinger, 2006, S. 12

^[112] Vgl. Puell, Raumkonzepte, 1994, S. 14, zit. in Harlfinger, 2006, S. 12

^[113] Vgl. Harlfinger, 2006, S. 12

^[114] Vgl. Schmieder, zit. in Gondring, Lammel, 2001, S. 478

^[115] Vgl. Immobilienzeitung, Frühjahrsgutachten 2003, S. 21, zit. in Harlfinger, 2006, S. 5

^[116] Vgl. Deckstein, zit. in Beise, Jakobs, 2012, S. 220 f; Vgl. Deckstein, zit. in Vuk, 2014, S. 79

^[117] Vgl. Cooper, 2014, online: http://www.format.at/service/prozent-buero-angestellten-sonnenlicht-5165950 [abgefragt am 23.11.2015]

^[118] Vgl. ebda [abgefragt am 23.11.2015]

^[119] Vgl. Proissl, 2015a, online: http://www.trend.at/wirtschaft/studie-jede-bankfiliale-schliessung-5424414 [abgefragt am 22.01.2016]

^[120] Vgl. Jones, Hansen, 2003, zit. in Rifkin, 2011, S. 21

^[121] Vgl. Jäckle, 2015, online: http://www.trend.at/technik/mobile/mobile-payment-apple-co-banken-telkos-5532989 [abgefragt am 22.01.2016]

^[122] Vgl. Jäckle, 2015, online: http://www.trend.at/technik/mobile/mobile-payment-apple-co-banken-telkos-5532989 [abgefragt am 22.01.2016]

^[123] Quelle: http://jackuldrich.com/blog/future/futurist-jack-uldrichs-predictions-2015/ [abgefragt am 16.12.2015]

^[124] Vgl. Uldrich, 2014, online: http://jackuldrich.com/blog/future/futurist-jack-uldrichs-predictions-2015/ [abgefragt am 16.12.2015]

^[125] Vgl. Gratton, 2012, S. 37

^[126] Vgl. Jäckle, 2015, online: http://www.trend.at/technik/mobile/mobile-payment-apple-co-banken-telkos-5532989 [abgefragt am 22.01.2016]

^[127] Vgl. APA/AFP/mort, 2014, online: http://www.trend.at/technik/internet/skype-dolmetsch-5365932 [abgefragt am 22.01.2016]

^[128] Vgl. mak/dpa, 2015, online: http://www.spiegel.de/netzwelt/apps/skype-translator-echtzeituebersetzer-kann-jetzt-auch-deutsch-a-1039517.html [abgefragt am 22.01.2016]