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Portfolio- und Risikomanagement bei Immobilien aus der Sicht einer Hypothekenbank

Diplomarbeit 2004 70 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Anlagenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und -abgrenzung
1.2 Ziel der Arbeit
1.3 Aufbau der Arbeit

2 Grundlagen des Portfoliomanagements
2.1 Klassisches Portfoliomanagement nach Markowitz
2.2 Portfoliomanagement im Immobilienbereich
2.3 Zweck und Notwendigkeit des Immobilienportfoliomanagements

3 Die Instrumente des Portfoliomanagements bei Immobilien
3.1 Ablaufmodell des Portfoliomanagements
3.2 Zweidimensionale Basismodelle der Portfolioanalyse
3.3 Grundkonzepte der Portfolioanalyse
3.3.1 Multifaktorenansätze
3.3.2 Marktattraktivität-Wettbewerbsvorteil-Modell
3.3.3 Das Scoring-Modell als Hilfsinstrument
3.4 Die Balanced Scorecard im Immobilien-Portfolio-Management
3.5 Risiko der Immobilieninvestition
3.6 Risikodiversifikation
3.7 Anforderungen an ein Portfolio- und Risikomanagement

4 Portfoliobewertung eines Investitionsobjektes anhand einer Büroimmobilie

5 Ausgliederung des Immobilienbestandes bei der XXX AG
5 .1 Steuerliche und rechtliche Aspekte
5.2 Datenerhebung und Organisationsstruktur
5.3 Bildung strategischer Geschäftsfelder

6 Strategien im Portfoliomanagement
6.1 Normstrategien
6.2 Wettbewerbsstrategien
6.3 Das Immobiliencontrolling als Unterstützungsmodul

7 Zusammenfassung und Ausblick

Quellenverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Perspektivwechsel des Immobilieninvestments

Abbildung 2: Möglichkeitskurven in Abhängigkeit vom Korrelationskoeffizienten

Abbildung 3: Risikoreduktion durch Diversifikation

Abbildung 4: Rendite-/Risiko-Portfolio

Abbildung 5: Faktoren der Attraktivität von Immobilienmärkten

Abbildung 6: Faktoren der Attraktivität von Immobilien

Abbildung 7: Formen der Unsicherheit

Abbildung 8: steuerliche und rechtliche Aspekte der GmbH & Co. KG

Abbildung 9: Modell der Entscheidungsfindung bei der XXX

Abbildung 10: Algoristhmus zur Renditeabbildung aus Cashflow und Verkehrswert

Anlagenverzeichnis

Anlage 1: Inhalt und Gestaltung des Deckblattes von schriftlichen Arbeiten I

Anlage 2: Aufstellung der Objektdaten

Anlage 3: Portfolioanalyse Bürogebäude

Anlage 4: Ehrenwörtliche Erklärung

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und -abgrenzung

Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben einen sehr großen Einfluss auf die Beteiligten des Wirtschaftsgeschehens. Die Stagnationstendenz der Vorjahre, das hohe Niveau der Arbeitslosigkeit sowie die fortschreitende Deregulierung und Globalisierung der Märkte, haben tiefe Veränderungen bewirkt und steigern den Wettbewerbsdruck. Auch im Jahre 2003 war in der Bundesrepublik Deutschland ein Wirtschaftsrückgang von –0,1% zu verzeichnen. Aus der VDH-Jahresstatistik ist ersichtlich, dass 20.422 Zwangsversteigerungsverfahren an den Amtsgerichten anhängig waren. Die Anzahl der durch Zuschlag beendeten Zwangsversteigerungsverfahren belief sich 2003 auf 5.642 Objekte (Vorjahr 3.613). Hierin sind auch die Versteigerungen von selbstgenutzten Wohnimmobilien enthalten. Dies waren 945 Objekte (Vorjahr 575).

Die nötigen Anpassungsmassnahmen werden mit massiven Kosteneinsparungsprogrammen, Reengineeringprojekten und der Implementierung von „lean“-Strukturen von Unternehmen durchgeführt.[1] Bisher standen vor allem Prozesse und Kosten des Kerngeschäftes im Vordergrund. Das Augenmerk der Manager richtet sich verstärkt auf die Kostensenkungs- und Einsparungspotenziale der betrieblich genutzten Immobilie und des Immobilienanlagevermögens. Dadurch hat sich die Sichtweise der Investoren gegenüber der Immobilie deutlich verändert. „Traditionell waren sie sichere, werthaltige und vor allem vor Inflation schützende Investments.“[2] Dagegen herrscht heute die Erkenntnis vor, dass Immobilien zu einem äußerst sensiblen Wirtschaftsinstrument von Unternehmen in sehr wettbewerbsintensiven Märkten geworden sind.[3] Sie zeichnen sich durch einen realen Wert in einem sehr dynamischen Umfeld aus und stellen Risikokapital mit einem enormen Optimierungspotenzial dar.

Das Immobilienportfoliomanagement ist ein Steuerungssystem, welches den geänderten Fokus unterstützt.[4] Es lässt sich als systematische Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von Grundstücken und Gebäuden mit dem Ziel, Erfolgspotenziale aufzubauen, definieren.[5] Seine Hauptaufgabe besteht darin, eine Optimierung der Struktur des Immobilienvermögens mit dem Ziel der Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit, der Verbesserung der Rentabilität der Assets und der Streuung des Risikos herbeizuführen. Immobilieninvestitionen sind geprägt durch eine starke Objekt- und Transaktionsorientierung;

der Investor richtet sich überwiegend nach operativen und monetären Größen wie zum Beispiel Verkehrswerten, Mietindexierungen und Ausschüttungsrenditen. Auf Grundlage dieser Größen können aber keine zuverlässigen Aussagen getroffen werden.[6] Ein systematisches Portfoliomangement hat in der Bundesrepublik Deutschland bislang jedoch meist nur in Ansätzen stattgefunden[7].

Das Portfoliomanagement entwickelt konkrete Investitions- und Deinvestitionsstrategien für einen längerfristigen Planungshorizont auf Grund portfolio-theoretischer Ansätze. Die bislang verfolgte Buy-and-hold-Strategie wird sukzessive von der Buy-and-sell-Strategie abgelöst. Gründe für diesen Trend sind folgende:

- „Die Lebenszyklen der Immobilien werden immer kürzer, so dass häufiger Modernisierungen oder konzeptionelle Überarbeitungen notwendig sind.
- Die international schon deutlich stärker ausgeprägte Sichtweise, auch Immobilien als handelbares Gut zu betrachten, und die Investitionsstrategien und Einkaufspreise hierauf abzustimmen, gewinnt auch in Deutschland zunehmend an Bedeutung.
- Neue Anlageformen, wie zum Beispiel Immobilienaktiengesellschaften, sind auf Wertschöpfungsprozesse und schnelle Umschlagszeiten angewiesen, um ihren Anteilseignern eine ausreichende Performance zu garantieren. Nur so können sie im Wettbewerb mit alternativen Anlageformen bestehen.“[8]

Dieser Paradigmenwechsel hat seinen Ursprung in der Tatsache, dass die restriktive Verwaltung von Immobilien durch das Objektmanagement abgelöst wurde. Der nächste Schritt führt nun zu einem aktiven Immobilien-Portfoliomanagement, indem die Immobilie als Asset aufgefasst wird, dessen Rentabilität es zu maximieren gilt. Dies alles basiert auf der Veränderung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einem sich wandelnden Immobilienmarkt. Die großen Bestandshalter verfolgen zum einen das Ziel, ihre enormen Immobilienbestände optimal zu bewirtschaften, und zum anderen, Mittelzuflüsse, die sie investieren, in ihrem Wert zu steigern. Daher müssen auch Immobilien nach den gleichen Prinzipien wie die Produkte des Aktien- und Rentenmarktes beurteilt werden, d.h. nach Rentabilität, Risiko und Liquidität.[9] Die für die Finanzwelt entwickelte Portfoliotheorie ist aus einigen Gründen nicht so auf die Immobilie übertragbar. Durch die verschiedenen Charakteristika von Immobiliengütern müssen einige Veränderungen mit einbezogen werden.[10]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Perspektivenwechsel des Immobilieninvestments[11]

1.2 Ziel der Arbeit

Vor diesem Hintergrund wird sich der Immobilienanlagemarkt weiter deutlich verändern. Das Kreditgeschäft der Banken wird auf zweierlei Arten durch die Entwicklungen am Markt belastet. Zum einen gibt es eine Reihe von Immobilienprojekten, die in den vergangenen Jahren in wirtschaftliche Schieflage geraten sind. Dadurch können die zur Finanzierung aufgenommenen Kredite nicht mehr oder nur noch unzureichend bedient werden.

Zum anderen lassen die in einigen Marktsegmenten dramatisch gefallenen Immobilienpreise den Wert der Sicherheiten dahinschmelzen.

Die Anforderungen an das Immobilien-Portfoliomanagement werden sich in der Zukunft erhöhen, woraus sich Möglichkeiten für die Etablierung neuer Dienstleistungen- und formen ergeben.[12] Bislang war das Immobilien-Portfoliomanagement traditionell ein mehr von Bauch- als von Kopfentscheidungen dominierter Bereich. Dennoch gibt es zahlreiche Versuche das Immobilien-Portfoliomanagement mit EDV-Systemen zu unterstützen. In der betriebswirtschaftlichen Forschung gibt es grundsätzlich zwei Ansätze des Portfoliomanagements, nämlich den der Finanzierungslehre bzw. der Kapitalmarkttheorie und das Konzept der allgemeinen Planungslehre.[13] Während das Portfoliomanagement bei Wertpapieren wie zum Beispiel Aktien seit vielen Jahren integraler Baustein der Geschäftspolitik der Banken ist, steckt das Management bei Immobilienportfolios noch in den Kinderschuhen. Ziel des Portfoliomanagement bei Immobilien ist es dem Investor eine individuelle Kapitalanlage in Abhängigkeit von der persönlichen Renditeerwartung und Risikobereitschaft anzubieten.[14] Nur so kann man den zukünftigen Herausforderungen mit der Asset-Klasse Immobilie wirksam begegnen.

Die vorliegende Arbeit greift Argumente für ein aktives Immobilien-Portfolio-Management auf und untersucht verschiedene Methoden und Maßnahmen auf ihre Wirksamkeit und Einsatzmöglichkeiten. Nach grundsätzlichen Untersuchungen werden beide Modelle auf ihre Tauglichkeit und ihre Umsetzungsmöglichkeit für immobilienwirtschaftliche Anwendungen bewertet und anhand von Beispielen erläutert. Den Hintergrund dieser Arbeit bildet der Umgang mit Not leidenden Krediten bei der XXX AG. Angesichts der Tatsache, dass die geforderte Unterlegung von Krediten mit Eigenkapital der Banken künftig in hohen Maße von den Kreditsicherheiten bestimmt werden, stellen die Problemkredite für alle Banken eine spürbare Einschränkung dar. Eine aktuelle Studie des Inwis –Institutes im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen ergab, dass die durchschnittlichen Versteigerungserlöse deutlich gesunken sind und die Nachfrageschwäche im Wohneigentum einen freihändigen Verkauf erschwert.[15]

In Einzelfällen erwirbt die XXX von ihr finanzierte Immobilien in einem so genannten Rettungserwerb um eine Verwertung von Kreditsicherheiten zu ungünstigen Marktpreisen zu verhindern. Zu diesem Zweck wurde eine Portfoliogesellschaft gegründet um ein aktives Management mit diesem Immobilien zu betreiben. Das Portfoliomanagement soll den Entscheidungsträgern wichtige Informationen zu den einzelnen Objekten liefern und Alternativen zum freihändigen Verkauf und der Zwangsversteigerung aufzeigen.

1.3 Aufbau der Arbeit

Diese Arbeit gliedert sich in sieben Teile; bevor in Kapitel fünf der Aufbau eines Portfoliomanagement-systems bei einer Hypothekenbank dargestellt wird, sollen in Kapitel zwei die Grundlagen der Portfoliotheorie nach Markowitz und in Kapitel drei die Instrumente der Analyse für Immobilienportfolios skizziert werden. Dies gilt für Modelle der immobilienwirtschaftlichen Praxis genauso wie für Modelle, die nur gelegentlich eingesetzt werden. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht ein Multifaktorenansatz auf der Basis der bekannten Marktattraktivitäts-Wettbewerbsvorteils-Matrix. Ein weiterer Abschnitt beschäftigt sich mit den Einsatzmöglichkeiten der Balanced Scorecard in Portfoliomanagement. In Kapitel drei wird darüber hinaus das Risiko bei Immobilieninvestitionen thematisiert. Dabei liegt neben der Aufzählung der Risikoarten der Schwerpunkt auf Erkennung, Messung und Steuerung dieser Risiken in der immobilienwirtschaftlichen Praxis.

In Kapitel vier verdeutlicht ein Beispiel die Vorgehensweise bei der Positionierung von Portfolioobjekten in der Matrix. Unter Berücksichtigung der theoretischen Grundlagen findet eine kritische Auseinandersetzung mit den Anwendungsmöglichkeiten statt. Dabei wird vor allem auf Probleme bei der Auswahl und Bewertung der Erfolgsfaktoren und Segmentierung von Immobilienbeständen eingegangen. Dieses Beispiel basiert auf Daten der Portfoliogesellschaft der XXX AG.

Im fünften Kapitel wird nun der rechtliche und steuerliche Aspekt der Portfoliogesellschaft aufgezeigt bevor aus den Instrumenten des Immobilienportfoliomanagements Strategien für diese Objekte entwickelt werden.

Das siebte und letzte Kapitel soll eine Zusammenfassung, Ausblick und kritische Auseinandersetzung mit diesem Thema beinhalten.

2 Grundlagen des Portfoliomanagements

2.1 Klassisches Portfoliomanagement nach Markowitz

Der Begriff „Portefeuille“ stammt aus dem Französischen und bedeutet im allgemeinen Sprachgebrauch „Brieftasche“. In der Betriebswirtschaftslehre steht der Begriff für die Gesamtheit aller Assetklassen wie zum Beispiel Aktien, Zinsinstrumente, Immobilien usw.. Die Portfolioanalyse wurde im Rahmen der Kapitalmarkttheorie mit dem Ziel entwickelt, die optimale Zusammensetzung eines Wertpapierdepots zu bestimmen.[16]

Unter dem Portfolio-Management versteht man den Managementbereich einer Bank, der die Aufgabe hat, die Marktposition unter Beachtung marktüblicher Chancen und Risiken zu sichern und zu fördern.

Die Portfoliotheorie bildet die Grundlage des modernen Managements von Finanzinvestitionen.[17] Sie wurde ab 1952 von Harry Markowitz entwickelt und liefert unter Diversifikationsaspekten die optimale Zusammenstellung eines Wertpapierdepots. So wird erstmals explizit das Risiko von Wertpapieranlagen berücksichtigt.[18] Damit wurde die tendenziell eindimensionale Betrachtung der traditionellen Aktienanalyse durch eine zweidimensionale Analyse von Ertrag und Risiko ersetzt. Die Portfolio-Selection baut auf den Ergebnissen der Wertpapieranalyse auf. Grundlage für das Modell bilden die mathematische Statistik und die Wahrscheinlichkeitstheorie.[19] Mit Hilfe dieser Instrumente werden für einen bestimmten Zeitpunkt Kombinationen aus einer Anzahl von Wertpapieren mit jeweils unterschiedlichen Standardabweichungen ihrer Ergebnisse, Erwartungsrenditen und Korrelationskoeffizienten dahingehend ermittelt, dass bei vorgegebener Risikostufe der denkbar höchste Ertrag oder bei gegebenen Ertrags- bzw. Renditeaussichten das jeweils geringste Risiko ausgewiesen wird. Der Investor hat die Möglichkeit aus einer bestimmten Anzahl von effizienten Portefeuilles dasjenige auszuwählen, welches seinen Risiko- bzw. Nutzenpräferenzen am ehesten entspricht. Die Zusammenstellung optimaler Portfolios erfolgt unter der Annahme, dass die Anleger bei gleichem erwartetem Ertrag die Anlage mit dem geringeren Risiko bzw. bei gleichem Risiko jene Anlage mit dem höheren Ertrag bevorzugen. Der Ertrag wird als Periodenrendite definiert, das Risiko als Varianz bzw. Standardabweichung der Periodenrendite. Aus den Renditen der einzelnen Anlageobjekte lässt sich sehr einfach die Portfoliorendite mp generieren.

Sie ergibt sich durch die Addition der mit ihren jeweiligen Portfolioanteilen (xi) gewichteten Einzelrenditen (mp), wie die folgende Formel zeigt.[20]

mp= x1m1+ x2m2+ ... + xn-1mn-1+ xnmn

mit : mp = erwartete Portfoliorendite

xi = Portfolioanteil des Anlageobjektes i

mi = Erwartungswert der Rendite des i-ten Anlageobjektes

n = Anzahl der im Portfolio enthaltenen Anlageobjekte [21]

Auf der anderen Seite bedient sich Harry Markowitz zur Messung des erwarteten Portfoliorisikos der Varianz (s²).[22] In der Statistik wird diese als Streuungsmaß für die Verteilung einer Zufallsvariablen genutzt. Ein weiteres Risikomaß, die Standardabweichung, wird als Wurzel der Varianz berechnet (s).

s²p = Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

mit: s²p = Varianz der Rendite des Portfolios p

T = Zeitperioden (Anzahl der beobachteten Renditen des Portfolios)

Rpt = Rendite des Portfolios p in der Periode t

mp = Erwartungswert der Portfoliorendite [23]

Auf Grund der geringeren Anschaulichkeit wird in der Literatur überwiegend der Korrelationskoeffizient verwendet, da er ausschließlich Werte zwischen –1 und +1 annimmt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Markowitz unterstellt in der Portfoliotheorie, dass die zukünftigen Erträge einer Aktie statisch als Zufallsgröße zu interpretieren sind, die innerhalb bestimmter Grenzen zufällig schwanken. Je größer die Ertragsschwankungen sind, desto größer die statischen Werte, mit denen das Risiko gemessen wird. Im Grundmodell wird unterstellt, dass die erwarteten Renditen der Normalverteilung entsprechen.[24] Erstmals konnte Markowitz mit einem einfachen parametrischen Modell den Diversifikationseffekt quantifizieren. Durch die Erhöhung der Anzahl der im Portfolio befindlichen Aktien wird das Gesamtrisiko reduziert, sofern die Erträge keinen Korrelationskoeffizienten von 1 aufweisen. Bei einem Korrelationskoeffizient von +1 ist eine Risikostreuung nicht möglich, da die Diversifikation einen Korrelationskoeffizient kleiner 1 voraussetzt. Im Idealfall kann eine Verminderung der Risiken auf null erreicht werden, Voraussetzung ist eine bestimmte Wertpapiermischung, da sich die Renditen gegenläufig entwickeln (perfekt negative Korrelation). Im Allgemeinen treten positive Korrelationen auf, die aber dennoch eine Reduzierung des Gesamtrisikos ermöglichen.

Abbildung 2: Möglichkeitskurven in Abhängigkeit vom Korrelationskoeffizienten[25]

Die zweite Abbildung „ Möglichkeitskurven in Abhängigkeit vom Korrelationskoeffizienten “ stellt Renditen und Risiken möglicher Portfolios mit einem Korrelationskoeffizienten der Wertpapiere A und B von -1, +1 und 0 dar.[26] Bei einer Korrelation von –1 sind die Renditen perfekt negativ korreliert. Das heißt, dass die Renditen sich gegenläufig entwickeln.[27]

Das Wertpapier B weist ein geringeres Risiko als Wertpapier A auf.[28] Dadurch kann das Portfoliorisiko bei einer bestimmten Mischung (Nullvarianzportfolio (NVP)) vollständig eliminiert werden. Die Gerade zwischen NVP und A stellt alle möglichen effizienten Portefeuilles dar, die durch unterschiedliche Gewichtungen von A und B gebildet werden können. Portfolios auf der Gerade zwischen B und NVP sind keine effizienten, da diese bei gleichem Risiko eine geringere Rendite erzielen. Welches effiziente Portfolio vom Anleger ausgewählt wird, hängt von der persönlichen Risikoneigung ab. Bei einem Korrelationskoeffizienten sind von +1 die Renditen perfekt positiv korreliert, d.h. die Renditen entwickeln sich identisch. Die Gerade AB stellt alle Portfolios dar, die ohne Leerverkäufe realisiert werden können. Eine Risikostreuung ist unter diesen Umständen nicht möglich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei einer Korrelation von –1 bzw. +1 besteht ein linearer Rendite-Risiko-Zusammenhang.[29] Für alle anderen Korrelationskoeffizienten existiert dieser lineare Zusammenhang nicht. Liegt der Korrelationskoeffizient zwischen –1 und +1, ist der Weg zwischen A und B eine Kurve.[30] Je kleiner der Koeffizient ist, desto weiter links verläuft diese. Diese Kurve zeigt, dass bei einem Korrelationskoeffizienten von Null eine Risikominderung möglich ist. Würde der Anleger sich nur für das Wertpapier B entscheiden, hätte er im Vergleich zu Portfolio D (D e Kurve AB) bei gleichem Risiko die geringere Rendite. Durch die Abbildung zwei wird deutlich, dass das Portfoliorisiko abhängig ist von den Varianzen der Wertpapiere, den prozentualen Anteilen und der Korrelation der Papiere.

Abbildung 3: Risikoreduktion durch Diversifikation[31]

Die dritte Abbildung „ Risikoreduktion durch Diversifikation zeigt , dass das Gesamtrisiko eines Portfolios durch Erhöhung der Anzahl unterschiedlicher Wertpapiere verringert werden kann, d.h. je mehr unterschiedliche Wertpapiere gehalten werden, desto geringer wird das Gesamtrisiko (naive Diver-sifikation).

Aus der Abbildung ist weiter ersichtlich, dass das Gesamtrisiko in zwei Komponenten zerlegt werden kann. Das systematische Risiko kann nur durch geografische Diversifikation (z.B. Beimischen von Aktien anderer Länder ) oder durch andere Assetklassen (z.B. Zinsinstrumente oder Gold) reduziert werden.

Das unsystematische Risiko kann durch Diversifikation verringert werden. Zurück bleibt das systematische Risiko, das alle Wertpapiere grundsätzlich gleichermaßen betrifft.

2.2 Portfoliomanagement im Immobilienbereich

Die in Kapital 2.1 dargestellten statistisch-mathematischen Modelle lassen sich nur unter großen Schwierigkeiten auf die Portfolios von Immobilien übertragen.[32] Die Gründe hierfür liegen in den Besonderheiten der Immobilie:

- mangelnde Verfügbarkeit von Marktdaten,
- Heterogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie,
- eingeschränkte Teilbarkeit,
- lange Kapitalbindung,
- eingeschränkte Fungibilität,
- hohe Transaktionskosten- und dauer sowie
- beschränkte Transparenz der Immobilienmärkte.[33]

Man unterscheidet bei einem Immobilien-Portfoliomanagement zwei mögliche strategische Ansätze: Bei einem Multi-Asset-Portfolio, welches neben Immobilien noch weitere Anlageklassen aufweist, lautet die Kernfrage, wie viel Prozent des Anlagevolumens sollte in die Immobilie investiert werden.[34] Mit dieser Frage beschäftigen sich beispielsweise Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, aber auch Immobilienaktiengesellschaften. Anders liegt die Fragestellung bei Single-Asset-Portfolios. Hier steht die optimale Strukturierung des Immobilienbestandes im Vordergrund; als wesentliche Kriterien dienen die Nutzungsarten ( z.B. Büro, Einzelhandel, Industrie und Wohnen).

Generell lassen sich die Portfoliowirkungen von Immobilieninvestitionen in folgende Faktoren unterteilen:

- Selektion,
- Allokation,
- Timing und
- Interdependenz.[35]

Mit dem Begriff der Selektion wird die Frage angesprochen, welche Immobilie in das Portfolio aufgenommen werden soll, während mit der Allokation die Festlegung der Kapitalbindung in einzelne Investitionsalternativen entschieden wird.[36] Der Faktor Interdependenz berührt das Problem der Optimierung des Portfolios in zeitlicher, räumlicher und sachlicher Hinsicht, das Timing ist entscheidend für den Zeitpunkt der Umschichtung innerhalb des Portfolios.[37] Durch eine geeignete Strukturierung der Immobiliensegmente soll eine zielbezogene Mischung aus Chancen und Risiken erreicht werden. Generell bringt die zweidimensionale Betrachtung der Immobilie unter Rendite- und Risikogesichtspunkten einen weiteren Erkenntnisfortschritt: Die klassische Buy-and-hold-Strategie oder diskretionäre Bauchentscheidungen führten verstärkt zu suboptimalen Ergebnissen.[38] Im Vergleich zu anderen Assetklassen ist das Risiko bei Immobilieninvestitionen nur schwer zu quantifizieren. Daher muss ein Risikoindikator für die Immobilienwirtschaft entwickelt werden; dessen Komponenten könnten z. B. den jeweiligen Standort,- Mietausfall und andere immobilienspezifische Risiken enthalten.[39] Das Immobilienportfoliomanagement ist darauf ausgerichtet, die Performance durch geeignete Massnahmen zu verbessern. Neben Kenngrößen wie dem Sharpe-Ratio oder dem Tracking Error entwickelt sich der „Total Return“[40] zur zentralen Performance Messgröße.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Als Indikator für die Qualität des Portfoliomanagements ist eine Gegenüberstellung des Total Return ex post und ex ante sehr interessant.

2.3 Zweck und Notwendigkeit des Immobilienportfolio-managements

Bevor man Nutzen und Zweck des Portfoliomanagements bei Immobilien herausstellen kann, muss zunächst zwischen der operativen und strategischen Ebene unterschieden werden.[41]

Die Entscheidung im operativen Bereich lässt sich über die Allokation des Vermögens, Optimierung des Rendite-Risiko-Verhältnis und die Risikominimierung durch Diversifikation herbeiführen. Im strategischen Bereich sind dagegen die konzeptionelle Gesamtsicht, die Visualisierung der Entwicklung und Interdependenzen, die Schaffung eines Analyserasters, die Aufdeckung von Problemen und Unausgewo-genheiten im Immobilienbestand und die Strukturierung der Aktivitäten eines Unternehmens durch die Bildung strategischer Geschäftsfelder zu nennen.[42] Das Portfolio-Modell zeigt durch die Vielfalt der Faktoren, dass es nicht automatisch die Aufgabe hat, Strategien oder Handlungsweisen darzulegen bzw. zu generieren. Der Portfolioansatz soll vielmehr die Aktivitäten eines Unternehmens auf strukturierte Weise diagnostizieren und visualisieren. Die Strategieentwicklung ist daher der nächste Schritt vom Modell zum Portfolio-Management. Im klassischen Management geht man im Gegensatz zur Portfoliotechnik von historisch gewachsenen Immobilienbeständen aus, die somit als gegeben hingenommen werden. Ohne Berücksichtigung der Abhängigkeiten werden einzelne Objekte in den Bestand eingeführt bzw. herausgenommen. Diese Entscheidungen werden auf Grund von individuellen, objekt- und marktbezogenen Gegebenheiten getroffen. Die Folgen auf das Gesamtportfolio wird bei dieser Betrachtungsweise komplett außer Acht gelassen. Der Portfolioansatz ist so konzipiert, dass alle Immobilien im Bestand eines Investors, die über die gleichen Voraussetzungen verfügen, zur Beurteilung herangezogen werden. Es gilt ein einheitliches Bewertungs- und Analyseraster zu entwickeln und einzusetzen. In diesem Zusammenhang muss das Argument, jede Immobilie sei sein eigener Markt und eine Vergleichbarkeit sei deshalb nicht gegeben, ad acta gelegt werden.[43] Dies wird zum Beispiel daran verdeutlicht, dass die Entscheidung für ein Objekt die Ablehnung anderer Objekte impliziert. In der Praxis beruhen die Wertmaßstäbe vorwiegend auf Intuition und Erfahrung. Mit der Einführung des Portfoliomanagements soll das „Bauchgefühl“ der Entscheidungsträger durch eine einheitliche Messlatte ersetzt werden und dieser Standpunkt für Dritte nachvollziehbar sein. Dieses Verfahren muss auf alle Bestandsobjekte und Neuakquisitionen übertragen werden.

[...]


[1] Vgl. Kloess, S. (1999), S. 1

[2] Beyerle, T. (2003), S. 136

[3] Vgl. Thiels, P. K. (2001), S. 444

[4] Vgl. Beyerle, T. (2003), S. 136

[5] Vgl. Bone-Winkel, S. (2000), S. 766

[6] Vgl. Bone-Winkel, S., (2000), S. 767

[7] Vgl. ebenda, S. 767

[8] Nehls/Schneider/Tschammler, (2003), S.543

[9] Vgl. Beyerle, T. (2003), S. 137

[10] Vgl. Gondring, H. (Hrsg.), (2004), S. 654

[11] in Anlehnung an: Kloes, S. (1999), S. 65 und Bone-Winkel, S. (2000), S. 768

[12] Vgl. Kloess, S. (1999), S. 4

[13] Vgl. Bone-Winkel, S. (2000), S771

[14] Vgl. Trappmann, H. (1999), S. 4

[15] Vgl. hierzu: Studie „Zahlungsschwierigkeiten von Wohneigentümern“

[16] Vgl. Hahn, D. (1983), S. 3 ff.

[17] Vgl. Garz, H. (1998), S. 17

[18] Vgl. Markowitz, H.M., (1959), Cowles Foundation Monograf 16

[19] Vgl. Gondring, H. (1984), S. 20

[20] Vgl. Steiner, M./Bruns, C. (2002), S. 7

[21] Vgl. ebenda, S. 7

[22] Vgl. Gondring, H. (1984), S. 20

[23] Vgl. Spremann, K. (2000), S. 144

[24] Vgl. Garz, H. (2000), S. 26

[25] ebenda, S. 41

[26] Vgl. ebenda S. 41

[27] Vgl. Gondring, H., Feldhoff, P. (2003), S. 31

[28] Vgl Garz, H. (2000), S. 42

[29] Vgl. Garz, H. (2002), S. 32

[30] Vgl. ebenda, S. 33f

[31] Garz, H. (2002), S. 41

[32] Vgl. Flößer, K. P. (1989), S. 316

[33] Vgl. Beyerle, T. (2003), S. 137

[34] Vgl. Bone-Winkel, (1998), S.221

[35] Vgl. Bone-Winkel, S. (2000), S.769

[36] Vgl. ebenda, S. (1998), S.222

[37] Vgl. ebenda, S.222

[38] Vgl. Beyerle, T. (2003), S.136

[39] Vgl. Pelzl, W. (1999), S. 264

[40] Berechnung des Total Return nach dem Deutschen Immobilienindex

[41] Vgl. Bone-Winkel, S. (1998), S. 222f.

[42] Vgl. Bone-Winkel, S. (2000), S. 769f.

[43] Vgl. Bone-Winkel, S. (1998), S. 223

Details

Seiten
70
Jahr
2004
ISBN (eBook)
9783638327824
ISBN (Buch)
9783638682657
Dateigröße
1 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v31909
Institution / Hochschule
Duale Hochschule Baden-Württemberg, Stuttgart, früher: Berufsakademie Stuttgart
Note
1,9
Schlagworte
Portfolio- Risikomanagement Immobilien Sicht Hypothekenbank Stuttgart

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