Die Entstehung und Entwicklung des Gebäudemanagements im deutschsprachigen Raum

Inhaltsverzeichnis

Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Prolog

2 Begriffsdefinitionen
2.1 Facility Management
2.2 Gebäudemanagement

3 Historische Entwicklung im deutschsprachigen Raum
3.1 Die ersten Anfänge
3.2 Der professionelle Beginn – Entwicklung und Bedeutung dessen
3.3 Das Gebäudemanagement als Grundlage des Facility Managements
3.4 Ausblick, Prognose und Entwicklungspotentiale

4 Resümee

Quellenverzeichnis

Ehrenwörtliche Erklärung

Tabellen- und Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Leistungsbereiche des Gebäudemanagements

Abbildung 2: Leistungen des Gebäudemanagements

Abbildung 3: Auszug 12. Brief des Seneca an Lucilius

Abbildung 4: Beispiel der Zuständigkeitszersplitterung

Abbildung 5: mögliche Unternehmensauslagerungen

Tabelle 1: Lünendonk Marktübersicht Facility Service Anbieter

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Prolog

Studierte Hausmeister, Mädchen für Alles, Fachkräfte, Objektmanager, Gebäudemanager, Facility Manager, Real Estate Manager, Property Manager und noch andere Begriffe, beschreiben Laien gerne die neudeutsche Immobilienbewirtschaftung. Die Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden, technischen Anlagen oder schlichtweg Objekten werden seit einigen Jahren der Anglifizierung unterzogen und „gemanagt“.

Doch wie kam es zu dieser Entwicklung, dass der Hausmeister oftmals fälschlicherweise als „Facility Manager“ bezeichnet wird, es „Facility Management“ - oder „Facility Service“ - Anbieter gibt, oder Unternehmen ihre sogenannten Hilfsprozesse in einem separaten „Property Management“ abbilden? Der Markt des heutigen Facility Management wächst seit vielen Jahren stetig.^[1] In Deutschland gibt es derzeit mehr als vier Millionen Beschäftigte und in den kommenden 10 Jahren könnte diese Zahl auf acht Millionen ansteigen.^[2]

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, die Entstehung des Gebäudemanagements im deutschsprachigen Raum zu analysieren und die Entwicklung im Wandel der Zeit näher zu betrachten. Was war ausschlaggebend für die Einführung des Gebäudemanagements und wie wird sich die weitere Entwicklung abzeichnen? Als Teilbereich des ganzheitlichen Facility Managements, ist das Gebäudemanagement das Aufgabengebiet mit den meisten Beschäftigten und der vermutlich höchsten Umsatzleistung pro Jahr.^[3] Eine klare Abgrenzung der Begrifflichkeiten, die Betrachtung einzelnen grundlegenden Zeitperioden, sowie die Entwicklung diverser Unternehmenssparten (Facility Services) finden dabei Einfluss. Fragen wie, woher der Begriff Facility Management stammt, was das Gebäudemanagement beinhaltet und seit wann Menschen die Annehmlichkeiten von Dienstleistern nutzen, bekommen hier eine Antwort.

2 Begriffsdefinitionen

2.1 Facility Management

Da der Begriff des Facility Managements (FM) nicht einheitlich definiert ist, werden zur Verdeutlichung in der allgemein anerkannten Fachliteratur folgende 4 Definitionen verwandt:

1. „Facility Management ist die Praxis, den physischen Arbeitsplatz mit den Menschen und mit der Arbeit der Organisation zu koordinieren. Facility Management integriert dabei die Grundlagen der wirtschaftlichen Betriebsführung, der Architektur und der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften.“ (Amerikanische Definition, United States Library of Congress, 1988)^[4]
2. „Facility Management ist der ganzheitliche strategische Rahmen für koordinierte Programme, um Gebäude, ihre Systeme und Inhalte kontinuierlich bereitzustellen, funktionsfähig zu halten und an die wechselnden organisatorischen Bedürfnisse anzupassen.“ (EURO-FM Definition, Glasgow 1990)^[5]
3. „Facility Management ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens- Kernprozesse und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-) Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören.“^[6] (German Facility Management Association (GEFMA))
4. „Facility Management ist Gesamtheit aller Leistungen zur optimalen Nutzung der betrieblichen Infrastruktur auf der Grundlage einer ganzheitlichen Strategie.“ [VDMA Definition, Berlin 1996]^[7]

Allein an diesen 4 Definitionen lässt sich erkennen, dass der Begriff des Facility Managements in vielen Bereichen unterschiedlich aufgefasst und entsprechend auch anders zum Tragen kommt. Die GEFMA 100-1:2004 stellt die wesentlichen Prozesse in den Vordergrund, die zur Betreibung und Unterhaltung der Objekte dienen, wohingegen der anglistische Ansatz auf die Menschen und deren Arbeitsbedürfnisse abzielt. Um für den weiteren Verlauf der vorliegenden Arbeit eine Eingrenzung zu treffen und der Themen-stellung gerecht zu werden, wird die GEFMA und deren Richtlinien als Grundlage dienen.^[8]

2.2 Gebäudemanagement

Mit Erarbeitung der vom Deutschen Institut für Normung e.V. (DIN) veröffentlichten DIN 32736:2000-08 fand die Kontroverse um Definitionen und Begrifflichkeiten im Zusammenhang mit dem Gebäudemanagement ein vorläufiges Ende. Sie sollte dem „...einheitlichen Sprachgebrauch und der Strukturierung von Leistungen...“^[9] dienen. Die o. g. DIN definiert den Begriff des Gebäudemanagements wie folgt:

„Das Gebäudemanagement ist die Gesamtheit aller Leistungen zum Betreiben und Bewirtschaften von Gebäuden einschließlich der baulichen und technischen Anlagen auf der Grundlage ganzheitlicher Strategien. Dazu gehören auch die infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen. Gebäudemanagement zielt auf die strategische Konzeption, Organisation und Kontrolle, hin zu einer integralen Ausrichtung der traditionell additiv erbrachten einzelnen Leistungen.“^[10]

Entsprechend des in der DIN 32736:2000-08 definierten Aufgaben- und Leistungsspektrums, gliedert sich das Gebäudemanagement also in die 4 Bereiche:

•- Technisches Gebäudemanagement (TGM),
•- Infrastrukturelles Gebäudemanagement (IGM),
•- Kaufmännisches Gebäudemanagement (KGM) und
•- Flächenmanagement (FLM) (s. auch Abb. 1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Um auch hierbei für den weiteren Verlauf der Arbeit eine Eingrenzung zu treffen, wird das heutige Flächenmanagement weitestgehend außer Acht gelassen und die Schwerpunkte auf das Technische, Infrastrukturelle und Kaufmännische Gebäudemanagement gelegt. Zum besseren Verständnis werden aber folgend noch einmal die 4 ausschlaggebenden Bereiche des Gebäudemanagements näher erläutert (s. auch Abb. 2):

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Leistungen des Gebäudemanagements

Quelle: entnommen aus [NS13], S. 13

a) Technisches Gebäudemanagement: „Umfasst alle Leistungen, die zum Betreiben und Bewirtschaften der baulichen und technischen Anlagen eines Gebäudes erforderlich sind.“^[11] Zu den Aufgaben zählen somit Betriebsführung, Umbau und Sanierung, Versorgung sowie das Umweltmanagement.
b) Infrastrukturelles Gebäudemanagement: „Umfasst die geschäftsunterstützenden Dienstleistungen, welche die Nutzung von Gebäuden verbessern.“^[12] Dazu zählen Reinigungs- und Bewachungsdienste, Ver- und Entsorgungsaufgaben, Hausmeisterdienste, Parkraumbewirtschaftung, Winterdienste oder Umzugsleistungen, um nur einige Relevante zu nennen.^[13]
c) Kaufmännisches Gebäudemanagement: „Umfasst alle kaufmännischen Leistungen aus den Bereichen TGM und IGM unter Beachtung der Immobilienökonomie.“^[14] Dies betrifft die Gebiete der Objektbuchhaltung, Kosten- und Leistungsrechnung und Rechnungswesen.
d) Flächenmanagement: „Ziel des Flächenmanagements ist die Schaffung einer allgemeinen Datenbasis für das Gebäudemanagement sowie in einer optimalen Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Flächen.“^[15] Für den Bereich des Flächenmanagements wird gem. DIN 32736 noch einmal eine Unterteilung in Nutzerorientiertes (Nutzungsplanung, Arbeitsplatzgestaltung, Arbeitsprozesse, u. ä.), Anlagenorientiertes (im Hinblick auf z. B. Baukonstruktionen und technische Gebäudeausrüstung), Immobilienwirtschaftliches (Verknüpfung von Flächen und Räumen, Belegungsberatung, etc.), und Serviceorientiertem Flächenmanagement (Zeitmanagement, Verpflegungslogistik, Konferenztechnischer Service) unterschieden.^[16]

Im Vergleich zur o. g. DIN 32736:2000-8 wird in der im Jahr 2004 veröffentlichten GEFMA 100-1 ein wesentlicher integrativerer Ansatz dargelegt. Im Gebäudemanagement wird hierbei nicht mehr zwischen den 3 Leistungsbereichen TGM, IGM und KGM unterschieden, sondern das Objekt im Lebenszyklus betrachtet, wobei die Nutzungs- und Betriebsphase mit dem Gebäudemanagement gleichzusetzen ist. Dieses spiegelt sich in den Punkten:

•- Objektbetrieb managen,
•- Arbeitsstätten bereitstellen,
•- Objekte betreiben,
•- Objekte ver- und entsorgen,
•- Objekte reinigen und pflegen,
•- Objekte schützen und sichern,
•- Objekte verwalten,
•- Support bereitstellen und
•- Projekte durchführen wieder.^[17]

Analog zur bereits erwähnten Differenzierung des regulären Gebäudemanagements und des angepassten Ansatzes aus der GEFMA 100-1, befindet sich die DIN 32736 derzeit in der Überarbeitung. Aller Wahrscheinlichkeit nach, wird diese dann auch nicht mehr „Gebäudemanagement“, sondern „Facility Services“^[18] heißen.^[19]

Der im Jahr 1856^[20] gegründete Verein Deutscher Ingenieure e. V. definiert das Gebäudemanagement in der VDI 6009-1 wiederum wie folgt: „Gebäudemanagement ist die Gesamtheit der technischen , infrastrukturellen und kaufmännischen Leistungen zur Nutzung von Gebäuden und Liegenschaften im Rahmen des Facility Managements.“^[21] Die Aufgaben werden hierbei zusammenfassend als „...Planung und Überwachung sämtlicher Dienstleistungen, die für die Bewirtschaftung eines Gebäudes, einer Liegenschaft oder einer betrieblichen Einrichtungen erbracht werden...“^[22], definiert. Das Gebäudemanagement betrachtet weiterhin seine Dienstleistungen als Produkte, die für die Kunden hergestellt bzw. bereitgestellt werden. Zu Beginn dieser Bereitstellung steht die Bedarfsanfrage des Kunden im Vordergrund (z. B. nach einem Botendienst, nach Büroräumen, Winterdienst, oder ein ordnungsgemäß gewarteter Aufzug). Somit wird der Zielerreichungsgrad an der Zufriedenheit des Kunden nach Auftragsabschluss gemessen. Diese Prozessanalyse ist wesentlicher Bestandteil des breiten Spektrums „Gebäudemanagement“.^[23]

3 Historische Entwicklung im deutschsprachigen Raum

3.1 Die ersten Anfänge

Bereits mit der Urbanisierung vor über 50.000 Jahren begann der Mensch damit seine häusliche Umgebung zu reinigen und zu bewirtschaften. Hausverwalter oder Reinigungspersonal waren schon im Römischen Reich, bei den Griechen und Ägyptern angestellt. So spricht z. B. Seneca (römischer Philosoph)^[24] im 12. Brief an Lucilius davon, dass bei der Rückkehr auf seinen Gutshof, das Haus dem Verfall preisgegeben wurde und er die hohen Kosten nicht weiter tragen könne. Sein „Verwalter“ entgegnete daraufhin, dass es dabei nicht um die Nachlässigkeit geht, sondern einzig und allein das Alter dafür verantwortlich ist:

Ebenso ist in der geschichtlichen Entwicklung davon auszugehen, dass es im Römischen Reich nicht nur schon Gutsverwalter gab, sondern auch „Hausverwalter“, die in Einrichtungen des öffentlichen Interesses, die tägliche Bewirtschaftung übernahmen (z. B. in Badeanstalten, Adelspalästen, etc.).

Im deutschsprachigen Raum ist davon auszugehen, dass als ein Vorgänger des modernen Gebäudemanagements das Lehnswesen angesehen werden kann. Dieses hat sich mit Beginn des 6./7. Jh. in Deutschland etabliert. Dabei wurde im Grunde von sogenannten Lehnsherren die Besitztümer (meist Ländereien, genannt Lehen) an Lehnsmänner vergeben. Die Lehnsherren, die i. d. R. die obersten Landesherren wie Könige oder Herzöge waren, vergaben Lehen an ihre Untergebenen, wie z. B. Fürsten. Diese konnten wiederum Lehen an andere Adelige oder einfache Bauern vergeben. Es entstand somit eine Art der Abhängigkeit, die der Lehnsmann oder auch Vasall genannt, gegenüber seinem Lehnsherrn erfüllen musste. Die Erfüllung der übertragenen Pflichten bestand darin, dass die Besitztümer und Ländereien verwaltet und bewirtschaftet werden mussten. Soldaten- bzw. Kriegsdienste waren allerdings auch nicht unüblich.^[25]

Die Entwicklungen des Gebäudemanagements, wie wir es heute kennen bzw. es die Literatur beschreibt, entwickelte sich also zusammen mit der Menschheitsgeschichte mit. Die ersten „professionellen“ Reinigungskräfte, wie sie heute im modernen Gebäudemanagement nicht mehr wegzudenken sind, gab es bereits nach dem 30-jährigen Krieg um 1650. Dort zogen Selbstständige mit ihren Pferdewagen durch Norddeutschland und reinigten mit Sand, Wasser und Wurzelbürsten Fassaden – die sog. „Wand- und Wagenwäscher“.^[26]

Die Erklärung des Allgemeinen Preußischen Landrechts (1794)^[27], darauf aufbauend die Einführung des Handelsgesetzbuches (HGB) (1861)^[28], oder die Entwicklung des Solvay-Verfahrens als Grundlage der kostengünstigen Glasproduktion (1863)^[29], sind nur einige Beispiele die zur Schaffung der wirtschaftlichen Grundlagen und Entwicklung des Gebäudemanagement im deutschsprachigen Raum beigetragen haben. Ohnehin war das Zeitalter der industriellen Revolution (ab ca. 1830er – 1873)^[30] und die Zeit bis zum Ausbruch des Zweiten Weltkrieges in Deutschland bedeutsam für die Entwicklung des Gebäudemanagements. Ausgenommen vom Ersten Weltkrieg und der damit verbundenen Mobilmachung großer Teile der männlichen Bevölkerung, welche bis dato die Unternehmen und entsprechenden Dienstleistungen geführt haben, an deren Stelle die zurückgebliebenen Frauen eintraten und die Leistungen erbrachten.^[31] (hier auch) Viele der großen Facility Service Unternehmen, die heute das jährlich erscheinende Ranking der Lünendonk GmbH^[32] anführen, wurden in den Jahren zwischen 1866 (STRABAG SE) – 1925 (Gegenbauer Holding SE & Co. KG) gegründet und waren somit ausschlaggebend für den Verlauf und die Entstehung des heutigen Facility Managements bzw. der Facility Services.

3.2 Der professionelle Beginn – Entwicklung und Bedeutung dessen

Wie bereits in Kapitel 3.1 geschildert, hat sich der grobe Prozess bzw. die bis dato vielen Einzelprozesse des heutigen Gebäudemanagements und die Entstehungsgeschichte dessen, seit einigen hundert Jahren profiliert. Die allgemeingültige Definition und damit in Verbindung stehende Herausbildung bedurfte allerdings einer weiteren Entwicklung. Die Anfang des 20. Jahrhunderts gegründeten Facility Service Dienstleister entwickelten sich erst im Laufe der Zeit zu „Full-Service-Anbietern“ im Bereich des Facility Managements bzw. Gebäudemanagements. So zum Beispiel die Firma Piepenbrock, welche als reines Glas- und Fensterreinigungsunternehmen im Jahr 1913 begann. Erst nach dem Zweiten Weltkrieg, 1955 wurden die Unternehmensbereiche unter Leitung von Hartwig Piepenbrock ausgeweitet und um Sicherheitsdienste, Begrünungen, technischen Gebäudedienste oder Wirtschafts- und Versorgungsdienstes ergänzt.^[33] Ähnlich verhielt es sich mit anderen Anbietern, wie z. B. der Gegenbauer Holding SE & Co. KG^[34], der WISAG Facility Service Holding GmbH & Co. KG^[35] oder auch der heutigen Dussmann Stiftung & Co. KGaA^[36]. Die hier benannten Dienstleister fingen i. d. R. alle als kleines Dienstleistungsunternehmen, meist im Bereich der Gebäudereinigung an und erweiterten ihre Geschäftsfelder im Laufe der Jahre sukzessive.

Doch wieso kam es ab ca. 1950 überhaupt zu diesen rasanten Entwicklungen und weiterführenden Ausprägungen der Unternehmensbereiche? Um diese Frage umfassend zu beantworten, muss ein Exkurs in das strategische Immobilienmanagement vorgenommen werden. Unternehmen, deren Kernprozesse nicht im Bau, der Bewirtschaftung, Unterhaltung oder Instandsetzung von Objekten (Facility/Gebäuden) bestand, bildeten im Laufe der Zeit zumeist eine verwirrende Kompetenzstruktur, in die die Immobilien eingebunden waren. Ein wirtschaftlich effektiver Umgang mit Liegenschaften war daher kaum möglich und Überschneidungen und Konflikte unvermeidlich.^[37] (s. auch Abb. 4) Immobilien wurden daher in traditionell geführten Unternehmen allenfalls als Anlage- oder Beleihungsobjekte angesehen. Das Top-Management sah die Hauptaufgabe eher in der Ertragssteigerung, Produktivität oder Etablierung des Marktanteils, sowie Qualitätssteigerung und Kundenzufriedenheit. Das eigentliche Immobilienmanagement spielte dabei keine tragende Rolle.^[38] Mehrfacher Veränderungsdruck und damit verbundene Umstrukturierungen brachten allerdings den Wandel. Ertragspotentiale wurden zunehmend wichtiger, Bauwerke über ihre bloße bauliche Dimension hinaus als Produktionsstätte, ja gar als eigenes Produkt angesehen. Die Stellung als aktives Element im Unternehmensprozess rückte in den Vordergrund, so dass sie ebenso effizient gemanagt und vermarktet werden mussten. Die eigentlichen Kernprozesse und Kompetenzen rückten vielfach in den Hintergrund, da mit wachsenden Unternehmensbereichen, auch die entsprechenden Immobilien bereitgestellt und bewirtschaftet werden mussten.^[39]

[...]

^[1] Vgl. [Maa13]

^[2] Vgl. ebenda

^[3] Annahme des Autors, welche im Verlauf der Arbeit belegt oder wiederlegt wird

^[4] Vgl. [Kri10] S. 17

^[5] Vgl. ebenda

^[6] Vgl. [GEFMA 100-1] S. 3

^[7] Vgl. [Kri10] S. 18

^[8] Anmerkung des Autors: Die GEFMA hat sich im deutschsprachigen Raum als Facility Management Verband etabliert und ist somit als eine verlässliche Quelle zur weiteren Bearbeitung der Arbeit zu betrachten.

^[9] Vgl. [DIN 32736] S. 1 - Anwendungsbereich

^[10] Vgl. [DIN 32736] S. 1 - Begriffe

^[11] Vgl. [DIN 32736] S. 1 - Begriffe

^[12] Vgl. ebenda

^[13] Vgl. [NS13] S. 13

^[14] Vgl. [DIN 32736] S. 1 - Begriffe

^[15] Vgl. [Kri10] S. 70

^[16] Vgl. [DIN 32736] S. 7 ff.

^[17] Vgl. [GEFMA 100-1] S. 7

^[18] Die „Facility Services“ wie das GM mittlerweile auch genannt wird, finden ihren integralen Ansatz in der GEFMA 100-1 und legen einen stärkeren Schwerpunkt auf die Prozessoptimierung. (s. oben)

^[19] Vgl. [NS13] S. 13

^[20] Vgl. [VDI15]

^[21] Vgl. [VDI 6009-1]

^[22] Vgl. ebenda

^[23] Vgl. ebenda

^[24] Die „Briefe über Ethik an Lucilius“, geschrieben von Seneca ca. 62 n.Chr., sind eine Schriftenreihe, ausgegeben von u. a. dem Reclam Verlag und werden in der Schulliteratur im Lateinunterricht behandelt. Im 1. Buch, dem 12. Brief geht es dabei um die Vergänglichkeit von Zeit.

^[25] Vgl. [Spi09] S. 23 ff.

^[26] Vgl. [BIV15]

^[27] Vgl. [Til78] S. 243

^[28] Vgl. ebenda; S. 289

^[29] Vgl. ebenda; S. 304

^[30] Vgl. [GAK95] S. 88 ff.

^[31] Vgl. [Seu98] S. 202 f.

^[32] Vgl. [Lün15] S. 1

^[33] Vgl. [Pie15]

^[34] Vgl. [Geg15]

^[35] Vgl. [WIS15]

^[36] Vgl. [Dus15]

^[37] Vgl. [Kah11] S. 108 ff.

^[38] Vgl. ebenda

^[39] Vgl. [Kah11] S. 110 ff.