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Standortwahl im globalen Grundstücksportfolio

Masterarbeit 2015 72 Seiten

Ingenieurwissenschaften - Wirtschaftsingenieurwesen

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Symbol- und Variablenverzeichnis

1 Einleitung und Aufbau der Arbeit
1.1 Problemstellung
1.2 Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise

2 Theoretische Grundlagen
2.1 Immobilien
2.1.1 Begriff und Arten von Immobilien.
2.1.2 Immobilienportfolios
2.1.3 Vor- und Nachteile von ausländischen Immobilienmärkten
2.2 Standorttheorie
2.2.1 Einteilungen von Standorttheorien
2.2.2 Deskriptive Ansätze - Standortfaktoren.
2.2.3 Standortmodellansätze volkswirtschaftlicher Determinanten
2.3 Megatrends
2.3.1 Urbanisierung
2.3.2 Demographischer Wandel
2.3.3 Ökonomische Schwerpunktverlagerung nach Osten

3 Makrostandortanalyse - Investitions- und Standortfaktoren bei Auslandsimmobilien
3.1 Stand der Wissenschaft
3.2 Variablen
3.2.1 Marktgröße
3.2.2 Marktwachstum
3.2.3 Geschäftsklima
3.2.4 Gute Regierungsführung
3.2.5 Infrastruktur
3.2.6 Transaktionskosten
3.2.7 Tourismusattraktivität
3.2.8 Steuern

4 Das Entscheidungsmodell
4.1 Modellauswahl und mathematische Aspekte
4.2 Standardisierung der Variablen
4.3 Befragung.
4.4 Ergebnisse

5 Kritik.

6 Fazit

Literaturverzeichnis

Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Immobilienarten (eigene Darstellung)

Abbildung 2: Lebenszyklus eines Grundstücks. eigene Darstellung in Anlehnung an Gondring (2004):

Abbildung 3: Standortfaktorenkatalog nach Hansmann. Hansmann (1974):

Abbildung 4: Wahrscheinlichkeit und Einfluss von Megatrends. Henderson (2014):

Abbildung 5: Megatrend Urbanisation nach Ländern und Kontinenten. Henderson (2014):

Abbildung 6: Anzahl, Verhältnis und Wachstum der urbanen Bevölkerung von 2010 - 2030. Henderson (2014): S

Abbildung 7: Weltbevölkerung: Schätzungen, 1950-2015, Modellrechnung nach mittlerer Variante und 80 sowie 95 Prozent Konfidenzintervall, 2015-2100. UNO (2015):

Abbildung 8: Bevölkerungswachstum der Welt nach Ländern. Behrends (2014):

Abbildung 9: 3 grundsätzliche demographische Profile von Ländern. BMZ (2014):

Abbildung 10: Prognose des Bruttoinlandproduktes. Hawksworth et al. (2013):

Abbildung 11: Prognose der wirtschaftlich stärksten Städte. Henderson (2014):

Abbildung 12: Sozialproduktberechnung in den volkswirtschaftlichen Gesamtrechnungen. Sachverständigenrat (2001/2002):

Abbildung 13: Durchschnittlicher Wachstum von Volkswirtschaften von 2014-2050. Hawksworth et al. (2013):

Abbildung 14: Infrastrukturindizes der Weltbank. Weltbank (2015)

Abbildung 15: Transaktionskostenübersicht von asiatischen Ländern. Guide (2015)

Abbildung 16: Formel für den gewichteten arithmethischen Mittelwert. Duller (2013): S.89.

Symbol- und Variablenverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung und Aufbau der Arbeit

1.1 Problemstellung

Die zunehmend dynamische Markt- und Wettbewerbsentwicklung begleitet von Globalisierung und steigendem Tourismus führt parallel zu global diversifizierenden Immobilieninvestoren. Besonders in den Schwellenländern, bedingt durch die große Wanderung in die Städte und der wachsenden Bevölkerung sowie Mittelschicht, bilden zentrale städtische Immobilien einen enormen Nachfrageüberhang. In den Industrieländern werden die Städte ebenfalls wachsen, wenn auch nicht so schnell. Darüber hinaus sind die schnelle Urbanisierung, der demographische Wandel und das Misstrauen in alternative Investitionsformen seit der globalen Finanzkrise eine Reihe von weiteren Faktoren, welche verantwortlich für das enorme Wachstum in der Immobilienbranche sind und sein werden. Nach Gesprächen mit Experten von internationalen Immobilienkonzernen und Investoren gibt es keine internationale Betrachtung von Immobilieninvestitionen, sondern stets eine Einzelbetrachtung, wobei ein dynamischer Ansatz zur Grobplanung von enormer strategischer Bedeutung wäre.

Diese Arbeit soll untersuchen, welche internationalen Immobilienstandorte zugänglich sind und sich als sinnvoll erweisen. Neben investitions- und standortspezifischen Gesichtspunkten werden rechtliche Chancen und Risiken aufgezeigt. Diese Thesis soll den Erwerb von Immobilien über Ländergrenzen hinweg erleichtern und Handlungsentscheidungen im strategischen Sinne der Standortplanung eingrenzen sowie bewertbar machen.

Standorttheoretische Ansätze für die Planung von Investitionen existieren nur wenige. Dies erstaunt umso mehr, weil die Entscheidung, eine Investition zu tätigen, immer auch eine Standortentscheidung ist.1 Die Standortplanung wird hierbei dominiert von der Planung von Produktionsstätten, Distributionszentren, Depots, Umschlagspunkten und Lagern zum Zwecke der Wegeminimierung sowie der Bestimmung von Zentren. Wobei im allgemeineren Kontext unter Fragen der Standortwahl jegliche Probleme der räumlichen Allokation unteilbarer Ressourcen verstanden werden kann.2

In der Immobilienwissenschaft werden keine umfassenden globalen Betrachtungen für private Immobilien durchgeführt, sondern nur eine individuelle Betrachtung von Einzelobjekten oder eine Betrachtung von Effekten einzelner Investitions- und Standortfaktoren. Bei den globalen Betrachtungen gibt es somit Forschungslücken, auf welche diese Arbeit aufmerksam macht und ein eigens entwickeltes dynamisches GPI- Modell vorstellt.

Die Attraktivität dieses Forschungsfeldes erklärt sich aus unterschiedlichsten Vergangenheitsdaten: So ist beispielsweise von 1975 bis 2014 in Südafrika der Hauspreisindex durchschnittlich um das 55,52-fache gestiegen und vergleichsweise in Japan nur um das 1,35-fache oder in Deutschland nur um das 2,31-fache.3 Außerdem wird das Angebot an investierbaren Immobilien von 2012 bis 2020 um 56% steigen, eine ähnliche Entwicklung wird es bis 2030 geben.4

Diese Arbeit wird Länder nach individuellen Präferenzen identifizieren und mit Hilfe von Standort- und Investitionsfaktoren von Immobilienmärkten, einen dynamischen Ansatz zur Grobplanung erschaffen.

1.2 Zielsetzung

Aus diesen Überlegungen ergibt sich als hauptsächliche Forschungsaufgabe:

Wie sieht ein dynamisches Modell aus, welches unter individuellen Präferenzen im globalen Ländervergleich von Immobilienmärkten die wichtigsten Standort- und Investitionsfaktoren vergleichbar macht?

Um dieser Forschungsaufgabe gerecht zu werden, müssen folgende untergeordnete Forschungsfragen geklärt werden:

Welche Variablen, Kennzahlen, Standortfaktoren und Trends sind entscheidend für eine grundsätzliche Attraktivität des Immobilienmarktes eines Landes?

Welche mathematischen Aspekte sollten in das Entscheidungsmodell einfließen?

1.3 Vorgehensweise

In Kapitel 2 wird ein Begriffsverständnis von Immobilien und Standortfaktoren vermittelt, um die grundlegenden Einflussfaktoren, Investitionsmöglichkeiten und Bewertungsverfahren differenziert aufzuzeigen. Darüber hinaus wird die Zukunftsforschung mit ihrem Einfluss auf langfristige Prognosen und ihren Megatrends dargestellt.

Im Anschluss wird der Stand der Wissenschaft im Bereich der wichtigsten Investitions- und Standortfaktoren bei ausländischen Immobilieninvestitionen aufgezeigt, durch eigene Erforschungen erweitert und Quellen für die quantitative Darstellung der erforschten Variablen identifiziert.

Das Kapitel „Entscheidungsmodelle“ wird ein eigens entwickeltes dynamisches Modell aufzeigen, welches mit den zuvor erarbeiteten Variablen individuellen Präferenzen gerecht wird und alle Länder vergleichbar macht. Zum Abschluss werden die Ergebnisse kartographiert und interpretiert sowie für Investitionen strukturstarke Regionen identifiziert. In diesem Zusammenhang sollen vorhandene Beispiele und Studien, die bereits in guter Qualität am Markt zu finden sind in die Untersuchungen einfließen. Als Methodik wird somit

hauptsächlich Sekundäranalyse genutzt, jedoch wird diese auch kombiniert durch Primäranalyse in Form von Expertenwissen, Befragungen und Erfahrungsberichten von bereits erfolgreichen Käufern.

2 Theoretische Grundlagen

2.1 Immobilien

Da diese Arbeit die Standortplanung im Immobilienmarkt erforscht, wird im Folgenden zunächst ein Überblick zu den Besonderheiten von Immobilien in Abgrenzung zu anderen Wirtschaftsgütern gegeben. Weiterhin werden die hauptsächlichen Immobilienarten kurz vorgestellt, ein Einblick in die Thematik der Immobilien-Portfolios gegeben und Vor- und Nachteile von ausländischen Immobilienmärkten aufgezeigt.

2.1.1 Begriff und Arten von Immobilien

Immobilien werden definiert als Grundstücke und deren Bebauungen. Sie lassen sich durch typische Immobilieneigenschaften von anderen Wirtschaftsgütern abgrenzen:5

- Immobilien sind standortgebunden (immobil) und in ein bauliches Umfeld (Mikrostandort) eingebunden.
- Durch ihre beschränkte Teilbarkeit sind Immobilien in der Regel nur als Ganzes zu erwerben. Hier bilden Fonds- und Beteiligungsgesellschaften sowie das sogenannte Teileigentum beim Kauf von Eigentumswohnungen Ausnahmen.
- Immobilien sind heterogen und einzigartig. Es existieren keine zwei exakt identischen Immobilien, da diese sich durch Merkmale wie ihre Lage, die mögliche Nutzungsart und ihre Ausgestaltung sowie den Zustand unterscheiden.
- Die Entstehung von Immobilien geschieht in einem meist mehrjährigen Entwicklungsprozess (lange Realisierungsphase). Dieser gestaltet sich je nach Objektart und Genehmigungs- und Herstellungsverfahren sehr unterschiedlich.
- Im Vergleich zu anderen Gütern besitzen Immobilien eine lange Lebens- und Nutzungsdauer (100 Jahre sind keine Seltenheit). Große Unterschiede gibt es bei der wirtschaftlichen und technischen Nutzungsdauer. Diese kann durch Modernisierung und Instandhaltung der Immobilie langfristig erhalten oder durch Unterlassen verkürzt werden. Bei Gebäuden sind entsprechende Abschreibungen zu berücksichtigen.
- Ein hoher Kapitaleinsatz sowie eine langfristige Kapitalbindung sind mit Immobilieneigentum verbunden.
- Die im Vergleich zu Geldanlagen geringe Fungibilität (Substitutionsfähigkeit) unterscheidet Immobilien als Sachanlagen deutlich.
- Der Erwerb von Immobilien verursacht hohe Transaktions- und Verwaltungskosten. Hier sind beispielsweise die Grunderwerbssteuer sowie laufende Verwaltungskosten für die Erstellung von Betriebs- oder Nebenkostenabrechnungen zu nennen.

Gesetzliche Reglementierungen wie zum Beispiel das Miet-, und Baurecht oder Denkmal- und Naturschutzgesetze begrenzen die Eigentumsrechte an Immobilien.

Zusammenfassend gilt es festzuhalten, dass Immobilien zumeist kapitalintensiv, nicht substitutionsfähig, langfristig orientiert und langlebig, managementintensiv sowie durch ihre Einzigartigkeit nicht vergleichbar sind.

Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die unterschiedlichen Immobilienarten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Immobilienarten (eigene Darstellung)

Mit den in unterschiedlichen Literaturquellen gewählten Einteilungen variiert die Anzahl der verschiedenen Immobilienarten. Die hier zugrundeliegende Aufteilung nach Nutzungszweck in Form von Wohn-, Gewerbe-, Industrie- und Sonderimmobilien wurde um Grundstücke im Allgemeinen ergänzt.

Zur Kategorie der Wohnimmobilien zählen beispielsweise Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, also alle Immobilien mit einer Wohnfunktion.6 Der Begriff Gewerbeimmobilien umfasst alle Flächen, in denen erwerbswirtschaftliche Zwecke verfolgt werden, wie zum Beispiel Büro- und Handelsimmobilien sowie Gewerbeparks und Logistikimmobilie.7 Industrieimmobilien wiederum werden zu Fertigungs- und Lagerzwecken genutzt. Typische Beispiele sind Automobil- und Rüstungsfabriken, Stahlwerke und Lagerhallen. Sogenannte Sonder- oder Spezialimmobilen grenzen sich durch ihre geringe Drittverwendungsfähigkeit, die aus nutzungsspezifischen Anforderungen resultiert, von anderen Immobilienarten ab. Deshalb werden sie auch als „single use Immobilien“ bezeichnet.8 Klassische Beispiele sind Hotels, Schwimmbäder oder Kinos.

Implikationen für Investitionen auf Basis der Betrachtung der einzelnen Immobilienarten abzuleiten, ist aufgrund der hohen Komplexität und Diversität der Immobilienarten im internationalen Kontext an dieser Stelle nicht möglich. Hinzu kommt bei bebauten Grundstücken eine aufwendige Gebäudeanalyse anhand der Bausubstanz, Ausstattungsmerkmalen und Außenanlagen, welche eine jeweilige Einzelbetrachtung verlangen.9 Gerade in internationalen Märkten liegen hier aufgrund der geringen Transparenz relativ hohe Risiken. Daher konzentriert sich der weitere Abschnitt auf Grundstücke als zentrale Immobilienart. Dies ist sinnvoll, weil Grundstücke die Basis für die gegebenenfalls darauf errichtete Immobilie darstellen und somit vor allem bedingt durch die Lage auch die Voraussetzung für künftiges Wertwachstum sind. Jedes Grundstück der Erde war erst einmal land- und forstwirtschaftliche Nutzfläche und kann potenziell zu einem bebauten Grundstück werden, verbunden mit Preisunterschieden von z.B. 1,5€/m2 für forstwirtschaftliche Flächen in Essen und durchschnittlich 400€/m2 für Bauland.10 Die nächste Grafik zeigt den vorteilhaften Lebenszyklus, einer Immobilie unter Investitionsstandpunkten, von der land- und forstwirtschaftlichen Nutzfläche über Bauerwartungs- und Rohbauland bis hin zu baureifen und im letzten Schritt bebauten Grundstücken.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Lebenszyklus eines Grundstücks. eigene Darstellung in Anlehnung an Gondring (2004): S.49

2.1.2 Immobilienportfolios

Immobilieninvestitionen auf nationaler Ebene sind zum einen mit systematischen Risiken wie Konjunkturrisiken, Preisänderungs- und Naturrisiken sowie administrativen und Zinsänderungsrisiken verbunden.11 Zum anderen spielen unsystematische, regional und lokal wirkende Risiken wie Arbeitslosigkeit oder die Kaufkraftentwicklung in einer bestimmten Region eine nicht unwichtige Rolle.12 Um derartige Risiken zu minimieren, stellt die Literatur drei Diversifikationsstrategien für Immobilien-Portfolios vor. So wird zwischen der vertikalen (bestehende Produkte in neuen Märkten), der horizontalen (neue Produkte in bestehenden Märkten) und lateralen Diversifikation (neue Produkte in neuen Märkten) unterschieden.13 Für Investoren mit einer diversifizierenden Präferenz ist eine strategische Ausrichtung des Immobilien-Portfolios sinnvoll. Den zuvor beschriebenen systematischen und unsystematischen Risiken auf nationaler Ebene kann mit internationalen Immobilienportfolios, also einer Art der vertikalen Diversifikation, Rechnung getragen werden. Durch diese Strategie erreicht der Investor eine gewisse Unabhängigkeit von nationalen Gegebenheiten. Einzelrisiken addieren sich nicht einfach, sondern neutralisieren sich zum Teil gegenseitig.14

Neben der Minimierung von Risiken sind durch Diversifikationsstrategien auch höhere Renditen zu erzielen. Einen von der Fachliteratur häufig auf Immobilien-Portfolios übertragenen Ansatz, die sogenannte „Portfolio Selection Theory“, entwickelte Markowitz im Jahr 1952.15 Seine für die Strukturierung von Aktienportfolios seit Jahrzehnten genutzte Theorie betrachtet drei Größen: Die erwartete Rendite, das jeweilige Risiko und die Korrelation.16 Unter Nutzung dieser Methodik lassen sich effiziente Strukturen für Immobilieninvestitionen herleiten, wobei zunächst Cluster, die in sich möglichst homogene Rendite-Risiko-Eigenschaften aufweisen, zu bilden sind.17 Ein für diese Arbeit relevantes Beispiel ist die Clusterung nach regionalen Immobilienstandorten. So lassen sich durch internationale Investitionsstrategien rendite-risiko-effiziente Portfolios gestalten. Die mit Immobilieninvestments im Ausland verbundenen Vor- und Nachteile werden im Folgenden zusammengefasst.

2.1.3 Vor- und Nachteile von ausländischen Immobilienmärkten

Nachdem im vorangehenden Text der Diversifikationseffekt als Vorteil eines strategisch aufgesetzten Portfolios beschrieben wurde, sollen an dieser Stelle weitere Vor- und Nachteile von ausländischen Immobilieninvestitionen beleuchtet werden. So bilden die unterschiedlichen Marktzyklen eine Chance zur Renditesteigerung.18 Vorausgesetzt ist hier allerdings ein geschicktes Kauf- und Verkaufsverhalten unter stetiger Marktbeobachtung. Unter dieser Bedingung sind zudem Währungs- und Steuervorteile durch internationale Immobilieninvestments möglich.

Gleichzeitig sind jedoch auch Nachteile zu berücksichtigen. Ausländische Märkte sind für Investoren aufgrund von Fremdsprachen, kulturellen und rechtlichen Unterschieden sowie anderem Marktverhalten meist wenig transparent.19 Damit einhergehend stellen eine geringe Marktmacht und die Suche nach einem verlässlichen Partner vor Ort Herausforderungen für Investoren dar. Neben den zuvor genannten potenziellen Währungs- und Steuervorteilen sind im Umkehrschluss auch Währungs- und Steuernachteile einzukalkulieren. Da es gerade für „exotische“ Währungen keine fixen oder floatenden Wechselkurse gibt, kann sich der Wert einer solchen Währung ständig ändern.20 Aufgrund der Langfristigkeit von Immobilieninvestitionen ist das Währungsrisiko allerdings insgesamt geringer einzuschätzen als bei kurzfristigen Investments.21 Einen weiteren Nachteil stellt der für Investoren erhöhte persönliche Aufwand in der Investitions-, Management- und Desinvestitionsphase dar.22

2.2 Standorttheorie

Der Begriff Immobilie leitet sich aus dem lateinischen „im-mobilis“ für „nicht beweglich“ ab. Somit ist der Standortplanung die höchste Priorität zuzuordnen, da eine einmal getroffene Standortentscheidung nicht mehr beeinflussbar ist. Darüber hinaus ist die Wertschöpfung in Form von Miete und Wertsteigerung noch vor allen anderen Ursachen - insb. gestaltungsbedingten wie Architektur, Bauweise - ein standortbedingtes Ergebnis. Die Standorttheorie analysiert die Nutzung einer endlichen Ressource - Raum - wobei wirtschaftliche Aktivitäten Raum brauchen und getrennt werden durch teure Distanzen. Die Standorttheorie hat eine lange intellektuelle Geschichte. Als Ursprung der Standorttheorie wird häufig Thünen genannt, welcher durch seine Arbeit mit der Anordnung verschiedener Flächen in konzentrischen Kreisen um den Absatzort, die Bedeutung der Entfernung als ökonomischen Tatbestand darstellt.23 Laut dem aktuellen Stand der Wissenschaft sind Standorttheorien Aussagesysteme über die räumliche Anordnung volkswirtschaftlicher, betrieblicher und innerbetrieblicher Produktions- und Dienstleistungseinheiten.24

2.2.1 Einteilungen von Standorttheorien

Volkswirtschaftliche Standorttheorien versuchen, die Ansiedlung der Unternehmen und Betriebe von Wirtschaftssektoren im Raum (innerhalb eines Wirtschaftsgebietes) zu erklären oder zu optimieren. Gegenstand der Untersuchung sind häufig (wie auch bei der betrieblichen und innerbetrieblichen Standortplanung) Modelle mit mehr oder weniger stark von der Realität abstrahierten Annahmen.

Schriften zur betrieblichen Standorttheorie überwiegen in der Literatur und untersuchen die Probleme bei der Standortwahl einzelner Betriebe.25 Dazu zählen auch Schriften, die sich mit der Standortwahl von den Betrieben eines Unternehmens getrennten Auslieferungs-, Beschaffungs- und Zentrallagern beschäftigen.26 Des Weiteren kann die Standortwahl auch auf öffentliche Einrichtungen (Behörden, Feuerwehrstationen, Krankenhäusern, Schulen etc.) ausgeweitet werden.27 Die Verbindungen zwischen einer Unternehmung und ihrer Umwelt (Kunden, Kreditinstitute, Transportstationen, Zulieferer sowie die öffentliche Verwaltung) wird von dem gewählten Standort stark beeinflusst und beeinfluss umgekehrt die Standortwahl.28 Die Standortentscheidung lässt sich also nur in Abstimmung mit allen wechselseitigen Bereichen fundieren.

Unter innerbetrieblicher Standortplanung, Layoutplanung oder Anordnungsplanung betrachtet man die Planung der räumlich und physischen Anordnung von „Betriebsmitteln“ innerhalb der Grenzen eines Betriebsgrundstücks .29

„Je nach Art und Komplexität der anzuordnenden Betriebsmittel lassen sich insbesondere in Produktionsbetrieben zahlreiche verschiedene Layoutplanungen unterscheiden. Beispiele hierfür sind die Anordnungen

der Fertigungs-, Lager- und Verwaltungsbereiche auf dem Betriebsgrundstück, von Werkstätten im Fertigungsbereich,

von Maschinen in Fabrikhallen,

von Warenarten in Vorratslägern,

von Büros und Verwaltungsgebäuden und

von Arbeitsplätzen (zum Beispiel in Großraumbüros).“30

Da die innerbetrieblichen Standortmodelle und Lösungsmöglichkeiten nicht Teil der Betrachtung dieser Arbeit sind, werden diese im Folgenden aus der Betrachtung rausgehalten.

Schriften die man unter „Standorttheorien“ in der Literatur findet, werden wie folgt vereinfacht unter deskriptive und normativ orientierte Standorttheorien gegliedert.31

2.2.2 Deskriptive Ansätze - Standortfaktoren

Aufgabe der deskriptiven Standorttheorie ist die Entwicklung eines Instrumentariums zur allgemeingültigen Beschreibung der Prämissen und Abläufe von Standortentscheidungsprozessen und die Analyse der Einflussfaktoren von denen Standortentscheidungen abhängen.32 Die Prämissen und Abläufe können als Interdependenzproblematik bezeichnet werden, denn die Standortplanung kann nicht isoliert durch das Beschaffungsprogramm betrachtet werden, sondern muss mit vielen weiteren Bereichen des Unternehmens wie z.B. Absatzprogramm, Produktionsprogrammplanung, Investitions- und Finanzentscheidungen und nicht zuletzt mit der strategischen Führung abgestimmt werden.33 Abhilfe bringen hier die Standortfaktoren, welche helfen dem Standortentscheider seine Standortanforderungen mit den jeweils vorherrschenden Bedingungen abzugleichen. Sie sind die Kriterien zur bereichsübergreifenden vergleichenden Bewertung bestehender oder potenzieller Standorte und werden in Literatur und Praxis „Standortfaktoren“ genannt.34 Allgemein repräsentieren sie „standort- und situationsspezifische Eigenschaften, Bedingungen oder Einflussgrößen, die auf das Zielsystem der Unternehmung wirken und damit deren Erfolg beeinflussen“.35

In der Literatur werden unterschiedlichste Systematiken für Standortfaktoren erstellt, wobei die folgende Darstellung einen Überblick über die Charakteristika von Standortfaktoren gibt:

„Zugehörigkeit zur Leistungserstellung: Beschaffungs-, produktions- und absatzbezogene Standortfaktoren.

Grad der monetären Quantifizierbarkeit: Harte Standortfaktoren schlagen sich unmittelbar in Kosten nieder; weiche Standortfaktoren lassen sich nicht unmittelbar in Kosten-Nutzen- Analysen quantifizieren, sondern stellen eine selektive Clusterung all der Faktoren dar, die auf dem individuellen Raumempfinden der Menschen in ihrer Lebens- und Arbeitswelt basieren.

Maßstabsebene: Geht man von einer internationalen Standortwahl aus, muss zunächst ein Land bestimmt werden, in welchem die Ansiedlung erfolgt (Makroebene), dann die Region (Mesoebene) und innerhalb dieser eine Gemeinde (Mikroebene).

Grad der Spezifität: Allgemeine Standortfaktoren mit branchenübergreifender Bedeutung, spezielle Standortfaktoren mit sektorspezifischer Bedeutung“. 36

Die grundlegende Systematik hat sich in der Fachliteratur aus einer Vielzahl von detaillierten Standortfaktorenkatalogen gebildet, welche jeweils versuchen die Faktoren für die Standortwahl zu determinieren.

Die Standortfaktorenkataloge enthalten selbstverständlich nicht alle Standortfaktoren, die für jedes beliebige Unternehmen von Relevanz sind. Andererseits sind auch Standortfaktoren in Katalogen, welche im konkreten Planungsfall nicht relevant sind.37 Als erster Standortfaktorenkatalog wird in der Literatur wiederholt Webers Katalog genannt, welcher die Standortfaktoren in folgende Kriterien systematisiert:

- Umfang der Geltung in generelle und spezielle Standortfaktoren
- Nach ihrer räumlichen Wirkung in Regional- (geographisch spezifisch), Agglomerations-(Standortzentralisierung) und Deglomerationsfaktoren (Standortdezentralisierung)
- In Art der Beschaffenheit in natürlich-technische (z.B. Klima) und gesellschaftliche Standortfaktoren38

Eine kritische Auseinandersetzung mit Webers Standorttheorie erfolgte durch Behrens, welcher vor allem die Überschneidungen in der Systematik, sowie die fehlende Produktions- und Absatzseite kritisierte. Er entwickelte eine Systematik, welche die Beschaffungs-, Produktions- und Absatzseite berücksichtigt.39 Im Laufe der Zeit entstanden zahlreiche Standortfaktorenkataloge, welche im späteren Verlauf der Arbeit eine wichtige Rolle spielen und analysiert werden.40 Ein Beispiel für eine typische Darstellung eines Standortfaktorenkataloges gibt folgende Übersicht:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Standortfaktorenkatalog nach Hansmann. Hansmann (1974): S.91

2.2.3 Standortmodellansätze volkswirtschaftlicher Determinanten

Ungleich zu den deskriptiven Ansätzen werden bei den normativen Ansätzen die betrieblichen Standorttheorien ausgliedert, weil die Thematik der betrieblichen Standorttheorie hauptsächlich die Entfernungen und die damit verbundenen Transportkosten (Warehouse-Location-Problem, Location-Allocation-Problem etc.) berücksichtigt.41 In der Makroanalyse von Immobilienmärkten ist die Nähe zu Nachfragern und Lieferanten sowie den damit verbundenen Transportkosten nur mittelbar von Bedeutung, bzw. nicht auf Makroebene bestimmbar. Übrig bleiben die volkswirtschaftlichen Standorttheorien, welche sich mit relevanten Niveauunterschieden von Volkswirtschaften beschäftigen und somit für die Thematik interessant bleiben.

Bei Betrachtung der Einflussfaktoren aus den Standortfaktorenkatalogen der deskriptiven Ansätze wird deutlich, dass Faktoren die für das zukünftige Modell brauchbar sind, wie z.B. Marktwachstum, Infrastruktur, Steuerniveau etc., nicht in Geldeinheiten quantifiziert werden können. Aus der Literatur, die zum größten Teil auf die Problematiken der betrieblichen Standorttheorie setzt, kann man nach volkswirtschaftlichen Ansätzen folgende Bewertungsverfahren zusammenfassen: Qualitative Verfahren bzw. Scoring Verfahren, Verfahren der Investitionsrechnung, Realoptionen, Optimierungsverfahren, Simulationsverfahren.42

Diese Verfahren sind vor allem gewählt aufgrund des Grobplanungscharakters und der Orientierung an Makrofaktoren, wobei die Nutzwertanalyse neben den investitionstheoretischen Verfahren zu den meistgenutzten Verfahren bei der Länderbestimmung ist.43 Die kritische Auseinandersetzung mit den Verfahren sowie die daraus resultierende Modellwahl folgt in Kapitel 4.

2.3 Megatrends

Megatrends sind die globalen evolutionären Entwicklungen, welche langfristige Veränderungen in ökonomischer, politischer, regionaler und demographischer Hinsicht verursachen. Sie beeinflussen also das Leben auf unserem Planeten in jeglicher Hinsicht. Für die Immobilienwirtschaft werden sich aufgrund von Megatrends grundsätzlich neue Formen und Ausprägungen von Immobilien entwickeln, sowie neue Quellen von Kapital und Anlagearten ergeben.

Im folgenden Diagramm werden der Einfluss und die Wahrscheinlichkeit der Megatrends auf die Immobilienwirtschaft abgebildet.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Wahrscheinlichkeit und Einfluss von Megatrends. Henderson (2014): S.3

2.3.1 Urbanisierung

Als Urbanisierung bezeichnet man den Prozess der Verstädterung, indem zunehmend Menschen aus ländlichen Gebieten in städtische Gebiete umziehen. Als Folge dessen entstehen sogenannte „Megacities“, also Städte mit mehr als 10 Millionen Einwohnern. Aus einem UN-Bericht geht hervor, dass es 1990 10 Megacities gab, welche 153 Millionen Einwohner beheimateten. 2014 sind es schon 28 Megacities mit 453 Millionen Einwohnern bzw. 12% der gesamten urbanen Bevölkerung.44 Von den 28 Megacities befinden sich 16 in Asien, 4 in Lateinamerika, jeweils 3 in Afrika und Europa und 2 in Nordamerika. Angeführt werden die Megacities von Tokyo mit 38 Millionen Einwohnern, gefolgt von Delhi mit 25 Millionen, Shanghai mit 23 Millionen und Mexiko-Stadt, Mumbai und São Paulo mit jeweils 21 Millionen. Wenn man diese Städte jedoch nach ihrer Wirtschaftskraft sortiert wird das Bild heutzutage noch viel westlicher, jedoch angeführt von Tokyo.45 Eine rapide Verstädterung ist anhand folgender Weltkarte zu erkennen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Megatrend Urbanisation nach Ländern und Kontinenten. Henderson (2014): S.5

Auf dieser Karte werden nun alle Städte mit mehr als 5 Millionen Einwohner aufgezeigt und wie man sieht gibt es mit 141 Städten in Asien gegenüber geringen Zahlen im Rest der Welt eine sehr starke Tendenz nach Asien. Alleine in den Jahren von 2010 bis 2030 wird sich die urbane Bevölkerung in Asien um 771 Millionen erhöhen, was mehr als das doppelte der amerikanischen Gesamtbevölkerung bedeutet. Afrika wird mit 88% Wachstum den höchsten relativen Zuwachs haben, jedoch liegt Asien mit 771 Millionen absolutem Einwohnerzuwachs vorne.46 Nichtsdestotrotz werden nach wie vor, Nord- und Südamerika, Europa sowie der Mittlere Osten die höchste relative urbane Bevölkerung aufweisen (siehe nächste Abbildung).

[...]


1 vgl. Harsche (2000): S.12

2 vgl. Klaus et al. (2008): S.519

3 vgl. Economist (2014): S.2

4 vgl. PwC (2014): S.5

5 vgl. Gondring (2004): S.16f.; Schäfer et al. (2011): S.13; Schulte (2008): S.16ff.

6 vgl. Gondring (2004): S.34

7 vgl. Schulte (2008): S.123

8 vgl. Gondring (2004): S.34

9 vgl. Maier (2007): S.201f.

10 Gutachterausschuss (2015)

11 vgl. Maier (2007): S.213

12 vgl. Maier (2007): S.213

13 vgl. Schulte (2008): S.795

14 vgl. Gondring (2004): S.641

15 Markowitz (1952)

16 vgl. Saheb (2014)

17 vgl. Schulte (2008):S.799

18 vgl. Schäfer et al. (2011): S.292

19 vgl. Watzinger (2013): S.5

20 vgl. Schöllhorn (2013): S.10

21 vgl. Schöllhorn (2013): S.11

22 vgl. Schäfer et al. (2011): S.292

23 vgl. Behrens (1961): S.3

24 vgl. Domschke et al. (1996): S.1; Drexl (1993): S.3962

25 vgl. Domschke et al. (1996): S.2

26 vgl. Domschke et al. (1996): S.2; Drexl (1993): S.3962

27 vgl. Domschke et al. (1996): S.2; Drexl (1993): S.3962

28 vgl. Bloech (1994): S.64; Hinkel ( 2006): S.14

29 vgl. Domschke et al. (1996): S.1

30 vgl. Domschke et al. (1996): S.1

31 vgl. Drexl (1993): S.3962

32 vgl. Drexl (1993): S.3962

33 vgl. Drexl (1993): S.3962

34 vgl. Kinkel et al. (2007): S.151

35 vgl. Hansmann (1974): S.17

36 vgl. Hass et al. (2006): S.414f.

37 vgl. Drexl (1993): S.3962

38 vgl. Weber (1909): S.16ff.

39 vgl. Behrens (1971): S.86

40 vgl. Behrens (1971) ; Bloech (1994) ; Böventer von (1962) ; Domschke et al. (1990) ; Hansmann (1974) ; Isard (1957) ; Kinkel (2009) ; Steinröx (1991) ; Weber (1909) ; Zäpfel (2000)

41 vgl. Drexl (1993): S.3962

42 vgl. Domschke et al. (1996): S.1ff.; Drexl (1993): S.3962ff.; Hummel (1997): S.241; Kinkel (2003): S.53

43 vgl. bspw. Günther et al. (1995): S.69ff.; Hagedorn (1994): S.51 und 74ff.; Lüder (1990): S.36ff.; Siebert (1990): S.115f.

44 vgl. UNO (2014): S.1

45 vgl. Henderson (2014): S.13

46 vgl. Henderson (2014): S.4

Details

Seiten
72
Jahr
2015
ISBN (eBook)
9783668144965
ISBN (Buch)
9783668144972
Dateigröße
2.7 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v315659
Institution / Hochschule
Universität Duisburg-Essen – Fakultät für Ingenieurswissenschaften
Note
1,0
Schlagworte
Immobilien Portfolio Standortplanung Immobilienportfolios Standorttheorien Megatrends Makrostandortanalyse Investitions- und Standortfaktoren bei Auslandsimmobilien

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Titel: Standortwahl im globalen Grundstücksportfolio