Konzeption eines Value Added e-Markets für Immobilien

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Thema und Zielsetzung
1.2 Motivation
1.3 Market Engineering Prozess im Rahmen dieser Diplomarbeit
1.4 Aufbau der Diplomarbeit

2 Die Immobilie
2.1 Definition
2.1.1 Die Immobilie
2.1.2 Die Wohnung
2.2 Charakteristiken
2.3 Die Immobilie in den Wirtschaftswissenschaften
2.4 Die Immobilie im Internet

3 Der Immobilienmarkt
3.1 Definition
3.2 Charakteristiken des deutschen Immobilienmarktes
3.3 Kurze Einordnung in den europäischen und weltweiten Markt
3.4 Marktteilnehmer
3.4.1 Immobilienanbieter
3.4.2 Immobiliennachfrager
3.4.3 Immobilienmakler

4 Elektronische Marktplätze
4.1 Definition
4.2 Klassifikation elektronischer Märkte
4.3 Realisierungs- und Erlösformen
4.4 Elektronische Rubrikenmärkte
4.4.1 Erfolgreiche elektronische Rubrikenmärkte

5 Elektronische Immobilienmarktplätze
5.1 Der elektronische Immobilienmarkt
5.1.1 Begriffsabgrenzung
5.1.2 Aufbau eines elektronischen Immobilienmarktes
5.1.3 Bewertungskriterien
5.1.4 Betreiberkonzepte
5.1.5 Allgemeine Marktdaten
5.1.6 Vorteile elektronischer Immobilienmärkte
5.1.7 Nachteile elektronischer Immobilienmärkte
5.2 Übersicht elektronischer Immobilienmarktplätze
5.3 Positive / Negative Merkmale
5.4 Zusammenfassung und Erfolgsfaktoren

6 Value Added Services
6.1 Definition
6.2 Bestehende Mehrwertdienste
6.3 Mehrwertdienste für den elekronischen Immobilienmarkt

7 Market Engineering

8 Konzeption
8.1 Aufbau und Ziel
8.2 IST - Analyse: Quoka Immobilienrubrik
8.2.1 Marktmikrostruktur
8.2.2 Infrastruktur
8.2.3 Businessstruktur
8.2.4 Transaktionsobjekt
8.3 SOLL-Konzept: Durchführung des Market Engineering Prozess..
8.3.1 Phase 1 - Stakeholder Identifikation
8.3.2 Phase 2 - Anforderungsanalyse
8.3.3 Phase 3 - Transaktionsobjektgestaltung
8.3.4 Phase 4 - Transaktionsdienstleistungsgestaltung
8.4 Resümée und Erfolgsfaktoren

9 Zusammenfassung
9.1 Nächste Schritte
9.2 Übertragbarkeit auf andere Bereiche
9.3 Ausblick

Erklärung zur Diplomarbeit

Literaturverzeichnis

A Anhang

B Anhang

C Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Immobiliennutzer

Abbildung 2: Immobilienarten

Abbildung 3: E-Commerce im Lebenszyklus einer Immobilie

Abbildung 4: Teilmarktstruktur des Immobilienmarktes

Abbildung 5: Wohneigentumsquote in Europa

Abbildung 6: Immobilientransaktionen der EU-Mitgliedsstaaten

Abbildung 7: Anzahl Immobilienunternehmen in EU-Mitgliedsstaaten

Abbildung 8: Klassifikation elektronischer Marktsysteme

Abbildung 9: Entwicklung Offline-Immobilienanzeigen

Abbildung 10 Entwicklung der Exposéabrufe der Top 10 Börsen

Abbildung 11: Anzahl parallel genutzter Immobilienbörsen

Abbildung 12: Gewünschte Serviceangebote

Abbildung 13: Häufigkeit der Suchkriterien der sechs größten deutschen Immobilienbörsen

Abbildung 14: Regionale und überregionale Börsen im Vergleich

Abbildung 15: Bezugsrahmen für das Market Engineering

Abbildung 16: Vorgehensweise des Market Engineerings

Abbildung 17: Quoka Website - Immobilienrubrik

Abbildung 18: Anbietergruppen

Abbildung 19: Regionale Tätigkeitsschwerpunkte

Abbildung 20: Durchschnittliches Wohnimmobilienangebot

Abbildung 21: Gezieltes Interesse an Wohnimmobilien

Abbildung 22: Anzahl Personen im Haushalt

Abbildung 23: Altersgruppen der Nachfrager und Internetnutzer

Abbildung 24: Klassifizierung des Hauses

Abbildung 25: Klassifizierung der Wohnung

Abbildung 26: Allgemeine Objektdaten

Abbildung 27: Finanzielle und rechtliche Objektdaten

Abbildung 28: Standort der Immobilie

Abbildung 29: Lage des Objekts

Abbildung 30: Verkehrswert

Abbildung 31: Freizeitwert

Abbildung 32: Sozialwert

Abbildung 33: Innenausstattung

Abbildung 34: Außenausstattung

Abbildung 35: Sonstige Merkmale

Abbildung 36: Datenstrukturwürfel

Abbildung 37: Exemplarische Eingabe- und Abfragemaske

Abbildung 38: Beispielexposé

Abbildung 39: Beispielshop eines gewerblichen Anbieters

Abbildung 40: Beispiel der internen Startseite

Abbildungen im Anhang:

Abbildung 41: Beispiel eines Bezugsrahmens für das Market Engineering eines ielektronischen Immobilienmarktes [Anhang B]

Abbildung 42: Beispiel Detailansicht einer Anzeige [Anhang C]

Abbildung 43: Exemplarische Exposé-Detailsansicht [Anhang C]

Abbildung 44: Beispiel für neue Startseite [Anhang C]

Abbildung 45: Schnellsuche [Anhang C]

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Funktionale und institutionale Gliederung der Immobilienbetriebslehre

Tabelle 2: Übersicht über Nebenleistungen eines Immobilienmaklers

Tabelle 3: Fokussierung von Medienangeboten im Internet

Tabelle 4: Conten eines elektronischen Immobilienmarktes

Tabelle 5: Überblick über die 5 größten Immobilienmärkte

Tabelle 6: Positive/ Negative Merkmale elektronischer Immobilienbörsen

Tabelle 7: Zehn Erfolgsfaktoren internetbasierter Immobilienmärkte

Tabelle 8: Übersicht der angebotenen Standard- und Value Added Services

Tabelle 9: Gliederung der Unterrubriken im Bereich Immobilien

Tabelle 10: Private Immobilienanbieter

Tabelle 11: Attribute einer Wohnung

Tabelle 12: Darstellung der entstehenden Kosten und Kostenträger Tabellen im Anhang:

Tabelle 13: Detailbeschreibung ImmobilienScout24 [Anhang A]

Tabelle 14: Detailbeschreibung PlanetHome [Anhang A]

Tabelle 15: Detailbeschreibung Immopool [Anhang A]

Tabelle 16: Detailbeschreibung Immowelt [Anhang A]

Tabelle 17: Detailbeschreibung ImmoNet [Anhang A]

Tabelle 18: Detailbeschreibung 1A-Immobilienmarkt [Anhang A]

„Seitdem der Mensch existiert, braucht er eine Unterkunft¹.“

1 Einleitung

1.1 Thema und Zielsetzung

Im Gegensatz zu online Job- oder Automobilbörsen leidet der internetbasierte Immobilienmarkt unter einem hohen Maß an Fragmentierung. Trotz der einsetzenden Konsolidierung konnte aufgrund von marktimmanenten Problemen bisher keine der existierenden Online-Immobilienbörsen eine kritische Masse erreichen. Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der Tatsache, dass sich die Erosion von Kleinanzeigen aus den Printmedien hin ins Internet fortsetzen wird, sollen in dieser Diplomarbeit das Design und die Erfolgsfaktoren anhand der bereits bestehenden internetbasierten Immobilienbörsen analysiert werden. In einem weiteren Schritt soll ein mögliches Zusatzangebot anhand der untersuchten elektronischen Börsen identifiziert und weiterentwickelt werden. Diese Value Added Services ermöglichen es, sich von anderen Immobilienmärkten und -anzeigen abzuheben und dem Kunden einen Mehrwert zu bieten. Aufbauend auf den Ergebnissen wurde in Zusammenarbeit mit der Quoka AG² unter Nutzung des Market Engineering Approachs eine elektronische Immobilienbörse designet, die aufgrund ihrer Marktstruktur, der Integration von gewerblichen und privaten Anzeigen sowie der angebotenen Services das Potenzial besitzt, die kritische Masse zu überschreiten. Dies würde neben der Nutzung von Netzeffekten und der Realisierung von Economies of Scale die Konsolidierung unter den Immobilienbörsen vorantreiben [vgl. KrKu04].

1.2 Motivation

Durch seine zunehmende Verbreitung hat das Internet in vielen Bereichen des täglichen Lebens stark an Bedeutung gewonnen. Nach der anfänglichen Hypephase und der darauf folgenden Ernüchterung wurden Begriffe wie e-Business oder e-Commerce nach und nach systematisch mit Inhalten gefüllt. Aktuell haben sich sowohl zwischen Unternehmen und privaten Haushalten (B2C) als auch zwischen Unternehmen (B2B) über elektronische Medien abgewickelte ökonomische Beziehungen etabliert [ZePi01, S. 219]. Durch das Aufkommen von online Auktionen wie z.B. eBay wurden schrittweise auch private Haushalte in die Lage versetzt, untereinander internetbasiert und strukturiert rechtskräftige Geschäfte zu tätigen. Vor diesem Hintergrund entstanden immer komplexere elektronische Märkten, die mittlerweile alle Transaktionsphasen³ abdecken [vgl. KrKu04].

Die wichtigste, älteste und kapitalintensivste Transaktion ist der Erwerb einer Immobilie. Neben dem hohen Stellenwert der Immobilie in der Gesellschaft kann konstatiert werden, dass Immobilien sowohl bei privaten Haushalten als auch bei Unternehmen den größten Teil - 70 bis 80% - am Gesamtvermögen stellen. Darüber hinaus gehört die Bau- und Immobilienwirtschaft zu den ältesten und bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland [Schu98, S. 5]. Die über lange Zeit entstandenen inneren Strukturen und festen Gesetzmäßigkeiten machen eine internetbasierte Durchdringung der Branche nicht immer leicht. Fehlende Markttransparenz, veralteten Organisationsstrukturen und Teilmarktprobleme haben bisher eine Konsolidierung im online Immobilienmarkt verhindert [Haut01, S. 107]. Aufgrund der steigenden Zahl der Umzüge - die derzeit 3,5 Millionen mal pro Jahr stattfinden [Repp03] - und der Wandlung von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt werden jedoch zunehmend internetbasierte Leistungen nachgefragt, die die Anforderungen der Anbieter und Nachfrager in gesteigertem Maße berücksichtigen [Perl02, S. 31]. Die bisher eher mühsame Wohnungssuche im Printmedium Kleinanzeigenblatt wird daher zunehmend durch innovative elektronische Immobilienmärkte ersetzt. Dennoch müssen sich Immobilien immer noch an den sehr individuellen Bedürfnissen der Immobiliennachfrager ausrichten. Eine internetbasierte Immobilienpräsentation hilft, diesen Anforderungen gerecht zu werden. Im Gegensatz zum klassischen Printmedium können online wesentlich detailliertere Objektinformationen erbracht werden, die das Auffinden einer passenden Immobilie erleichtern.

Grundsätzlich können drei Informationsfelder bezüglich der Objektinformationen unterschieden werden:

- Basismerkmale des Objektes [z.B. Preis, Wohnfläche, Ausstattung, etc.]
- Visuelle Informationen [z.B. Grundrisse, virtuelle Begehungen, etc.]
- Umgebungsinformationen [z.B. Nähe zu Kindergärten, Schulen, etc.] Zusätzliche Services und Dienstleistungen bezüglich des anstehenden Umzugs, Finanz- und Rechtsservices, Marktinformationen und Checklisten ergänzen diese drei Hauptfelder [Euro02, S. 15].

1.3 Market Engineering Prozess im Rahmen dieser Diplomarbeit

Die eigentliche Konzeption dieses internetbasierten Immobilienmarktes wird anhand des Market Engineering Prozesses [Wein03] durchgeführt. Dieser Prozess ergänzt die statische Sicht des Market Engineering, dass sich allgemein mit der Gestaltung sowie der Weiterentwicklung elektronischer Märkte befasst, um eine prozessorientierte Sichtweise. Im Rahmen der vorliegenden Diplomarbeit wurde diese Methode der noch sehr junge Disziplin auf elektronische Immobilienbörsen angewandt. Dabei wurden die ersten vier Phasen des Market Engineering Prozesses exemplarisch in Kapitel 8 - „Konzeption“ - durchlaufen. Die inhaltliche Grundlage, die die für eine Konzeption erforderlichen Basisinformationen liefert, wird in den vorhergehenden Kapiteln 2 bis 7 zusammengetragen.

1.4 Aufbau der Diplomarbeit

Im weiteren Verlauf ist die vorliegende Arbeit wie folgt gegliedert: Beginnend mit einer umfassenden Einführung zum Immobilienbegriff und typischen Charakteristiken der Immobilie in Kapitel 2 erfolgt anschließend eine Analyse des Immobilienmarktes mit dem Schwerpunkt Wohnimmobilien. Dieses Kapitel beinhaltet weiterhin eine Identifizierung der Marktteilnehmer sowie eine Übersicht über den deutschen und europäischen Immobilienmarkt. Kapitel 4 und 5 befassen sich erst im Allgemeinen mit dem Thema elektronische Märkte, um dann im Speziellen auf das Design und die Erfolgsfaktoren internetbasierter Immobilienbörsen einzugehen. Im weiteren Verlauf klärt Kapitel 6 den Begriff der Value Added Services und entwickelt anhand verschiedener Beispiele Schwerpunkte für die Konzeption. Eine kurze Einführung in das Thema des Market Engineering schliesst sich in Kapitel 7 an. Aufbauend auf den bisher gesammelten Erkenntnissen, erfolgt in Kapitel 8 die eigentliche Konzeption eines elektronischen Immobilienmarktes. Eine Zusammenfassung und ein umfassender Ausblick beschliessen die Arbeit.

2 Die Immobilie

„Ein Neandertaler rollte einst einen Fels vor den Eingang seiner Höhle und schuf eine Immobilie, indem er neben dem leeren Raum zusätzliche, nicht in der Natur vorhandene Güter, wie Wärme, Sicherheit oder Exklusivität, bereitstellte. Dabei vereinte er erfolgreich Land (eine begrenzte natürliche Ressource) mit einer künstlichen Schöpfung (dem Fels - der ersten massiven Tür), um das bislang unbekannte Bedürfnis nach Raum-Konsum zu befriedigen.“ [Graa72]

2.1 Definition

2.1.1 Die Immobilie

Aufgrund der zahlreichen Betrachtungsmöglichkeiten einer Immobilie ist es sinnvoll auch bei ihrer Definition verschiedenen Sichtweisen zu berücksichtigen. Generell ist es in der Literatur üblich, zwischen einem juristischen, einem physischen und einem ökonomischen Immobilienbegriff zu unterscheiden.

Juristischer Immobilienbegriff

In den gängigen Gesetzestexten, z.B. dem BGB⁴, existiert der Ausdruck „Immobilie“ nicht. Stattdessen wird in der juristischen Literatur vielmehr der Ausdruck „Grundstück“ verwendet. Im bürgerlich-rechtlichen Sinne bezeichnet ein Grundstück einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche bzw. des Grund und Bodens, welcher eine wirtschaftliche Einheit bildet. Dabei gehören laut §§ 94-97 BGB auch diejenigen Sachen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind, insbesondere die darauf befindlichen Gebäude oder Gebäudeteile. Weiterhin sind auch Rechte, die sich mit dem Eigentum an einem Grundstück befassen, den Bestandteilen eines Grundstücks zuzuordnen. Im juristischen Sinne stellt die Immobilie daher keine rechtlich autonome Sache dar, sondern wird immer in Verbindung mit ihren Grund und Boden definiert.

Physischer Immobilienbegriff

Hinter der rein physischen Betrachtung des Immobilienbegriffs versteckt sich die wohl verständlichste und gängigste Definition der Immobilie. Sie basiert auf den materiellen Eigenschaften einer Immobilie und wird auch oft in der Literatur als „Bricks-and-Mortar Concept“ bezeichnet. Nach dieser Definition ist eine Immobilie ein dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden, mittels derer ein Segment der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraums künstlich abgegrenzt wird. Ein kleiner Nachteil dieser Betrachtung ist die rein gebäudeorientierte Sichtweise, die jegliche Grundstücksaspekte unberücksichtigt lässt.

Ökonomischer Immobilienbegriff

Die wirtschaftliche Definition der Immobilie untergliedert sich nochmals in zwei Sichtweisen, die investitionstheoretische und die produktionstheoretische Sicht. Erstere betrachtet Immobilien als Kapitalanlagen oder Sachvermögen. Letztere ordnet die Immobilie dem Produktionsfaktorbestand zu, da sie als Betriebsmittel eine notwendige Voraussetzung für die Leistungserstellung darstellt. Ein wichtiger Aspekt bei diesen Betrachtungsweisen ist der nutzenstiftende Charakter der Immobilie. Demnach ist nicht die physische Produktion bzw. die Herstellungskosten, sondern die Nutzung der Immobilie maßgeblich bei ihrer wirtschaftlichen Betrachtung [Schu98, S. 15-18].

2.1.2 Die Wohnung

Desweiteren soll an dieser Stelle der Begriff der „Wohnung“ eingeführt werden, da der Betrachtungsgegenstand dieser Diplomarbeit sich sowohl auf Kauf- als auch auf Mietimmobilien, denen hauptsächlich Wohnungen zuzuordnen sind, bezieht. Da an diese beiden Objekttypen je nach Nutzer (Käufer/ Mieter) unterschiedliche Anforderungen gestellt werden, ist es sinnvoll, auch eine Definition für den Wohnungsbegriff zu etablieren: „Die Wohnung befriedigt das menschliche Bedürfnis nach räumlicher Geborgenheit und besteht aus einer Anzahl funktional differenzierter Räume, die zu einer Einheit zusammengefasst sind und gemeinsam der Aufgabe dienen, physische, psychische und soziale Bedürfnisse ihrer Bewohner zu befriedigen. Aus Sicht der Nachfrager ist es

jedoch nicht so sehr der physische Rahmen, der Gegenstand der Marktaktion ist, vielmehr ist die Nutzungsmöglichkeit der ökonomisch bewertete Nutzen“. [vgl. Jenk96, S.23-25]

Im weiteren Verlauf der Arbeit wird, soweit es inhaltlich vertretbar ist, einheitlich der Begriff der Immobilie verwendet.

2.2 Charakteristiken

Die vorangegangenen Definitionen und Begriffsabgrenzung haben bereits deutlich gemacht, dass die Immobilie sich stark von anderen mobilen Gütern, unterscheidet. Ihre Besonderheiten bzw. Charakteristiken des können wie folgt beschrieben werden:

1. Immobilität

Die Standortgebundenheit einer Immobilie ist ihre zentrale Eigenschaft. Dieses Merkmal hat sich nicht nur im Namen der „Immobilie“ verewigt, sondern bestimmt auch maßgeblich deren Nutzungsmöglichkeit. Die Lage einer Immobilie ist letztlich entscheidend für ihren wirtschaftlichen und emotionalen Wert. Die Eigenschaft der Immobilität hat außerdem für den Marktprozess entscheidende Bedeutung, da das Immobilienangebot nun eindeutig räumlich zugeordnet bzw. abgegrenzt werden kann.

2. Heterogenität

Das Merkmal der Standortgebundenheit lässt sich nicht nur der Immobilität einer Immobilie zuordnen, sondern verdeutlicht gleichzeitig deren Heterogenität, da jeder Standort einzigartig ist. Generell sind heterogene Güter solche, die in ihren Eigenschaften nicht gleichartig sind, aber dennoch, da sie in gewissem Grade substituierbar sind, miteinander konkurrieren. Dabei ist die Heterogenität von Immobilien jedoch wesentlich höher als bei anderen Gütern. So unterscheiden sich Immobilien neben der Lage auch in der architektonischen Gestaltung, in ihrem Alter aber vor allem in ihrer Nutzung. Der Nutzen einer Immobilie kann dabei von einer Vielzahl von Faktoren abhängen, so z.B. von der Größe, der Zimmerzahl, der Ausstattung, dem Gebäudetyp, dem Prestige aber auch von der Lage zum Arbeitsplatz oder zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Hier gibt es sicherlich noch viele andere objektive und subjektive Bewertungsfaktoren, deren Gesamtheit wiederum die Heterogenität der Immobilie hervorhebt.

3. Begrenzte Substituierbarkeit

Die Nachfrage nach Wohnflächen ist mengenmäßig relativ unflexibel. Hier wird ein weiteres Merkmal von Immobilien sichtbar - nämlich die begrenzte Substituierbarkeit von Wohnfläche mit anderen Wirtschaftsgütern. Diese Eigenschaft wirkt sich sowohl auf den Preis, als auch auf den subjektiv empfundenen Flächenbedarf aus.

4. Dauerhaftigkeit / Langlebigkeit

Die Immobilie ist sicherlich das langlebigste aller lebensnotwendigen Konsumgüter. Unter Anwendung der juristischen Begriffsdefinition, kann man sogar sagen, dass die Lebensdauer einer Immobilie nie endet, da sie im juristischen Sinne an das Grundstück gebunden ist. Sinnvoll betrachtet wird einer Immobilie jedoch eine bis zu 100-jährige Nutzungsdauer unterstellt, die je nach Qualität des Gebäudes und durchgeführten Instandhaltungsarbeiten variieren kann. In diesem Zusammenhang wird normalerweise noch die ökonomische Nutzungsdauer einer Immobilie von der technischen oder physischen unterschieden, was an dieser Stelle aber nicht weiter erläutert werden soll.

5. Lange Produktionsdauer

Der Herstellungsprozess von Immobilien ist oft sehr langwierig im Vergleich zu anderen Gütern. Dabei vergehen durchschnittlich zwei Jahre von der ersten Projektidee und Investitionsentscheidung bis zur Fertigstellung und Übergabe.

6. Verkauf und Vermietung

Generell gibt es zwei Vermarktungsansätze bei Immobilien. Sie können entweder verkauft oder gemietet werden. Daraus ergibt sich eine erste Einteilung bzw. Marktstrukturierung für den Immobilienmarkt - nämlich die Aufsplittung in einen Markt für Wohneigentum und einen Mietwohnungsmarkt. Weitere Unterscheidungsformen werden im nachfolgenden Absatz vorgestellt [Schu98, S.18-21]. Obwohl es sich bei Immobilien - wie oben dargestellt - um sehr heterogene Güter handelt, lassen sich verschiedene Einteilungen bzw. Cluster bilden. In der Literatur werden zwei Hauptkriterien zur Einteilung unterschieden:

- die institutionelle Betrachtung der Immobiliennutzer sowie

- die funktionelle Analyse nach Art der Nutzung. Bei der Strukturierung nach den Immobiliennutzern wird zunächst in fünf Nutzergruppen unterschieden: Industrie-, Dienstleistungs-, und Handelsunternehmen, Non-Profit-Organisationen sowie private Haushalte. In der nächsten Stufe erfolgt eine nutzungsspezifische Zuteilung der Immobilientypen zu der jeweiligen Nutzergruppe. Bei dieser Einteilung steht der Nutzer im Vordergrund, jedoch ist keine weitere Strukturierung auf Ebene der Immobilien mehr möglich.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Immobiliennutzer [vgl. Schu98, S. 22]

Für eine bessere schematische Einteilung ist daher der zweite Ansatz vorzuziehen, der die Immobilienarten nach Art ihrer Nutzung gliedert. Hierbei

wird zunächst nach Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien differenziert. An dieser Stelle wird auch die funktionale Sicht deutlich; Wohnimmobilien befriedigen Wohnbedürfnisse, Gewerbeimmobilien stellen Raum für die erwerbswirtschaftliche Nutzung zur Verfügung und Sonderimmobilien vereinen alle sonstigen Funktionalitäten [Schu98, S. 21-26].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Immobilienarten [vgl. Schu98, S .23]

2.3 Die Immobilie in den Wirtschaftswissenschaften

Das wissenschaftliche Gebiet, das sich rund um die Immobilie erstreckt, lässt sich je nach Objekttyp - d.h. Immobilie oder Wohnung - in den Bereich der Wohnungswirtschaft und der Immobilienwirtschaft differenzieren. Zur Begriffsabgrenzung dieser beiden Bereiche sollen die folgenden Definition beitragen:

Unter dem Begriff der Wohnungswirtschaft wird im Allgemeinen das Wirtschaften von Gemeinwesen und von Betrieben verstanden, das dem Wohnen gilt. Wirtschaften umfasst dabei zweierlei: das Haushalten und das Erwerben [vgl. Jenk96, S. 4].

Die zweite Definition kennzeichnet die Immobilienwirtschaft als den Zweig der Volkswirtschaft, in dem wirtschaftliche Leistungen zur Schaffung und Bewirtschaftung von Immobilien erbracht werden. Hierunter fallen alle Maßnahmen und Tätigkeiten wie u.a. die Planung und Finanzierung, der Bau, die Vermittlung oder die Bewirtschaftung von Immobilien [vgl. Perl02, S. 5].

Praktisch befasst sich die Immobilienwirtschaft mit alle Leistungsprozessen, die entlang des Lebenszyklus (siehe Abbildung 3) einer Immobilie auftreten. Dazu kann folgende funktionale und institutionale Gliederung zugrunde gelegt werden [Brau03, S. 7-11].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tab. 1: Funktionale und institutionale Gliederung der Immobilienbetriebslehre

Bei der Wohnungswirtschaft liegt der Schwerpunkt nicht so sehr auf den einzelnen Leistungsprozessen, sondern auf dem existenziellen Bedürfnis des Wohnens. Ein wesentliches Merkmal dieser Sichtweise ist die hohe soziale und ökonomische Bedeutung der Wohnung, für die oft mehr ausgegeben wird, als zur eigentlichen Deckung des Bedürfnisses notwendig wäre [Jenk96, S. 7]. Die Konsequenz der ökonomischen Bedeutung lässt sich mittels seiner Anteile an den Ausgaben ausgewählter privater Haushalte andeuten. So konnte man von 2001 bis 2003 beobachten, dass die Konsumausgaben der privaten Haushalte für Wohnung, Wasser, Strom, Gas u.a. Brennstoffe von 286,18 Mrd. Euro in 2001 bis auf 299,40 Mrd. Euro in 2003 angewachsen sind. Anteilsmäßig umfassen diese Kosten je nach Haushaltstyp im Durchschnitt ca. 25% des Einkommens eines Haushaltes [Stat04a].

2.4 Die Immobilie im Internet

Aus wissenschaftlicher Sicht wird der Immobilie ein Lebenszyklus zugeordnet, der sich insgesamt aus sechs Phasen zusammensetzt: der Projektentwicklung, der Finanzierung, dem eigentlichen Bau der Immobilie, der Vermarktung, der anschließenden Bewirtschaftung und der Phase der Instandhaltung. Entlang dieses Lebenszyklus wurden die einzelnen Phasen auf ihr Potential bzw. auf bereits bestehende Internetangebote hin überprüft. Als Ergebnis dieser Analyse zeigt Abbildung 3 exemplarisch die Durchdringung des Lebenszyklus mit Onlineangeboten:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: E-Commerce im Lebenszyklus einer Immobilie [Böhm01a, S.35]

Die Abbildung zeigt, dass hier bereits eine ganzheitliche Abdeckung aller Phasen des Lebenszyklus vorliegt. Dennoch sind die Möglichkeiten und Auswirkungen des Internets auf den Immobilienmarkt umstritten. Im Hinblick auf den Gesamtmarkt gibt es so gut wie keine messbaren Auswirkungen. Der Fokus auf der Vermarktungsphase, der elektronische Immobilienbörsen zuzuordnen sind, zeigt jedoch ein anderes Bild. Steigende Besucherzahlen und Online-Exposéabrufe erzeugen eine Wechselwirkung mit dem Offlinegeschäft. Die Immobiliensuche im Internet hat damit tatsächlich einen maßgeblichen Einfluss auf das Offline-Kaufverhalten [StRe01, S. 55].

Die Internet- und Kommunikationsmöglichkeiten bieten aber noch weitere Vorteile und Chancen, z.B. im Bereich der Prozesskosteneinsparung oder auch in Bezug auf eine höhere Aktualität der Daten und Kundenservice [Perl02, 13]. Insgesamt betrachtet, wird das Internet oder speziell das e-Business ein Wirtschaftsfaktor mit zunehmender Bedeutung für die Immobilienwirtschaft werden [StRe01, S. 50].

3 Der Immobilienmarkt

3.1 Definition

Auch bei der Begriffsabgrenzung des Immobilienmarktes stellt sich die Frage nach der Verwendung der Definition der Wohnung oder der Immobilie. Da im vorangegangenen Kapitel beide Begriffe aufgeführt und wirtschafts- wissenschaftlich abgegrenzt wurden, soll auch weiterhin parallel vorgegangen werden.

Immobilienmarkt

Unabhängig vom Produkt ist der Markt im Ursprung seiner Bedeutung ein Ort, an dem Angebot und Nachfrage aufeinander treffen. In der Realität kann dieser Ort sowohl materiell, d.h. räumlich, als auch ideell, d.h. gedanklich existieren. Ein Immobilienmarkt ist demnach ein „Ort, an dem Nachfrage und Angebot bezüglich unterschiedlichster Immobilienarten aufeinandertreffen. Er besteht aus der Gesamtheit aller potentiellen Kunden mit einem bestimmten Bedürfnis oder Wunsch, die willens und fähig sind, durch einen Austauschprozess das Bedürfnis und die Wünsche nach Immobilien zu befriedigen.“ [vgl. Perl02, S. 6]

Wohnungsmarkt

Auf dem Wohnungsmarkt steht demnach das Gut Wohnnutzung im Mittelpunkt aller Miet- und Kaufakte, wobei zwischen einem Eigentums- und Mietwohnungsmarkt differenziert wird. Das eigentliche Marktgeschehen auf dem Wohnungsmarkt umfasst aber nicht nur die Verkaufs- oder Miettransaktionen, sondern kann als kontinuierlicher Prozess von Umzügen und Wohnungsbestandsveränderungen verstanden werden. Dabei entstehen sowohl auf Anbieter- als auch auf Nachfragerseite Informations- und Transaktionskosten [Jenk96, S. 25-26].

3.2 Charakteristiken des deutschen Immobilienmarktes

Neben der reinen Begriffsdefinition kann der Immobilienmarkt auch wirtschaftswissenschaftlich betrachtet werden, indem z.B. der Grad seiner Marktvollkommenheit untersucht wird. Die Unterscheidung, ob es sich um einen vollkommenen oder um einen unvollkommenen Markt handelt, geht ursprünglich auf das Modell der vollständigen und der unvollständigen Konkurrenz zurück. Dabei lassen sich die folgenden Merkmale bei vollständiger Konkurrenz identifizieren:

- Homogenität der angebotenen Güter
- Absolute Angebotselastizität
- Vollständige Markttransparenz
- Unendlich große Anzahl von Anbietern und Nachfragern

Diese Merkmale kommen in der Realität natürlich kaum vor. Sie spiegeln eher die Idealvorstellung für einen vollkommenen Markt wider. Auf einer Skala neigt sich der tatsächliche Markt eher zur Unvollkommenheit je weniger dieser Merkmale auf denselbigen zutreffen. In der Realität ergeben sich nun folgende Merkmalsausprägungen für den Immobilienmarkt:

- Die angebotenen Güter sind sehr heterogen.
- Es besteht nur eine sehr geringe Angebotselastizität gegenüber Nachfrageänderungen, bedingt durch die lange Produktionsdauer von Immobilien.
- Markttransparenz ist infolge der nebeneinander existierenden verschiedenen Organisationsformen bei der Vermarktung von Immobilien nur partiell gegeben.
- Auf den jeweiligen Teilmärkten ist die Anzahl agierender Anbieter und Nachfrager begrenzt.

Diese Tatsachen weisen darauf hin, dass es sich hier um einen sehr unvollkommenen Markt handelt. Der Grund für dieses Ergebnis resultiert aus den Charaktermerkmalen des Wirtschaftsgutes Immobilie, die im vorigen Kapitel erläutert wurden. Im Vergleich zu anderen Gütermärkten handelt es sich beim Immobilienmarkt also um einem sehr speziellen und keinesweg idealen Markt, der sich zusätzlich in eine Vielzahl anderer Teilmärkte zersplittert.

Teilmarktprobleme

Abhängig von der Sichtweise auf die verschiedenen Charakteristiken können diese Teilmärkte unterschiedlich strukturiert sein. Dabei sind die wichtigsten Abgrenzungskriterien die Standortgebundenheit und die Heterogenität der Immobilie. Daraus ergeben sich regionale Teilmärkte, die ihrerseits nochmal nach Nutzungs- und Vertragsart untergliedert werden. Eine gute Übersicht dieser Teilmärkte liefert Abbildung 4:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Teilmarktstruktur des Immobilienmarktes [vgl. Brau03, S. 15]

In die Tiefe sind der Strukturierung dabei keine Grenzen gesetzt. So ist gerade im Bereich der Wohnimmobilien noch eine wesentlich feinere Untergliederung möglich. Weitere kleine Teilmärkte könnten beispielsweise durch die Strukturierung nach Wohnungsgröße, Bauzustand oder Ausstattungsmerkmale entstehen. Diese könnten sogar noch eine Ebene tiefer verzweigt werden, in dem man die Größe der Wohnung entweder anhand der Zimmerzahl und/oder der Quadratmeterzahl bestimmt [Brau03, S. 15-17]. Beim Bauzustand würden Merkmale wie Neubau und Altbau oder saniert, unsaniert und modernisiert als zusätzliche Abgrenzungsmerkmale fungieren. Letztlich sind bei den Ausstattungsmerkmalen kaum Grenzen gesetzt, da hier unendlich viele Eigenschaften in Frage kommen. Eine sehr detaillierte Aufstellung der Strukturierungsmöglichkeiten für Wohnimmobilien findet sich im Kapitel Konzeption.

Fehlende Markttransparenz

Neben den bereits besprochenen Teilmarktproblemen, die es erschweren, den Immobilienmarkt strukturiert abzubilden [Perl02, S. 7], existieren noch weitere Probleme. An oberster Stelle ist hier die fehlende Markttransparenz auf dem deutschen Immobilienmarkt zu nennen. Sie macht es für Anbieter und Nachfrager unmöglich, einen Überblick über die aktuell angebotenen Objekte zu bekommen. Der Nachteil für Nachfrager liegt dabei in der fehlenden Marktübersicht, die Angebotsvergleiche fast unmöglich macht. Anbieter hingegen können beispielsweise keine bedarfsgerechten Planungen durchführen. Lediglich die Rahmendaten des Marktes sind zahlenmäßig erfasst. Es kann festgehalten werden, dass pro Jahr ca. 700.000 Wohnimmobilien den Eigentümer wechseln, wobei deren Umsatz sich auf rund 125 Milliarden Euro beläuft. Als größter Einzelmarkt Deutschlands weist der Immobilienmarkt einen Bestandswert von sechs Billionen Euro auf [Böhm01b, S. 85], der sich auf rund 35.813.100 bewohnte Wohneinheiten verteilt [Stat04b]. Der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch betrug dabei pro Wohneinheit 89,4 m² und pro Kopf 41,6 m². Ein weiteres interessantes Verhältnis spiegelt sich in der Verteilung der Eigentums- bzw. Mietnutzung wider, wobei der Anteil der Miethaushalte mit 57,4% überwiegt [Stat04c].

Organisationsformen des Marktes

Für die geringe Markttransparenz und Ineffizienz des deutschen Immobilienmarktes sind hauptsächlich die verschiedenen Organsiationsformen verantwortlich, die parallel nebeneinander agieren anstatt aufeinander aufzubauen, wie es beim normalen Groß- und Einzelhandel der Fall ist. Die beiden wichtigsten Formen sind der Direktmarkt und der Maklermarkt, die in etwa gleich groß ausgeprägt sind. Sie unterscheiden sich grundsätzlich darin, ob ein Makler im Verkaufsprozess zwischengeschaltet ist oder nicht. Ist er involviert, so spricht man von einem Maklermarkt. Das beste Beispiel für einen solchen Maklermarkt ist der anglo-amerikanische Markt. Existiert andererseits kein Makler, so stehen sich die private Angebots- und Nachfrageseite direkt gegenüber; dann spricht man von einem Direktmarkt. Im Hinblick auf den Maklermarkt kann aber noch eine andere Ursache für die vorherrschende Intransparenz verantwortlich gemacht werden, nämlich die interne Strukturierung des Maklermarktes. Auch hier existieren mehrere Organisationsformen, die vom einzelnen Makler über große Maklerfirmen bis hin zu den Maklerverbänden reichen [Brau03, S. 18-19].

Wandlung vom Verkäufer- zum Käufermarkt

Ein weiteres sehr wichtiges Merkmal ist die Wandlung vom Vermieter- zum Mietermarkt bzw. vom Verkäufer- zum Käufermarkt. Dieser Wandel beruht auf dem immer größer werdenden Angebotsüberhang und wirkt sich dahingehend aus, dass die Stellung des Mieters bzw. des Käufers in den letzten Jahren sehr gestärkt wurde. Dadurch entstehen auch höhere Anforderungen seitens der Nachfrager an Ausstattung, Lage und Architektur der Immobilie. Auch die steigende Anzahl der User auf elektronischen Immobilienmärkten ist eine Auswirkung des immer aktiver werdenden Nachfragers. Als weitere Ursache für diese Entwicklung ist sicherlich auch die zunehmende Globalisierung und Internationalisierung der Immobilienmärkte zu erwähnen [Perl02, S. 8].

Qualitative Faktoren

Neben der quantitativen Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt wird sich ein neuer Schwerpunkt im Bereich der qualitativen Faktoren durchsetzen. Da es einerseits immer mehr Immobilienangebote gibt, die andererseits auf einen starken Nachfragermarkt treffen, gewinnt die Qualität einer Immobilie immer mehr an Bedeutung. Auch die genannten Investitionen in einen qualitativ besseren Wohnstandard - z.B. bei der Ausstattung - fördern diesen Wandel. Weitere Qualitätsmerkmale neben der Ausstattung sind z.B. in der Architektur, der Lage und der Funktionalität einer Wohnimmobilie zu finden [Brau03, S. 20].

Weitere Trends

Der oben genannte Angebotsüberhang ist in bestimmten Regionen Deutschlands wesentlicher stärker ausgeprägt, als z.B in den Wirtschaftszentren. So wird eine besonders geringe Wohnraumnachfrage in den ländlichen und ostdeutschen Regionen verzeichnet. Dieser Trend kehrt sich wiederum in den wirtschaftlichen Ballungsgebieten um. Insgesamt wird sowohl in Deutschland als auch in ganz Europa mit einer sehr unterschiedlichen regionalen Entwicklung in den kommenden Jahren gerechnet. Trotz der jährlichen Zunahme des Wohnflächenverbrauch pro Kopf , muss an erster Stelle immer die wirtschaftliche und demographische Entwicklung der jeweiligen Region beachtet werden. Laut einer Studie der Deutschen Bank AG kommt es auch zu einer Nachfrageverschiebung zwischen verschiedenen Wohnungssegmenten, wobei altengerechte Wohnungen im Gegensatz zu familiengerechten Wohnungen in Zukunft mehr nachgefragt werden [Just03, S. 1]. Weitere Trends, die auf einer Expertise der HypoVereinsBank basieren, sagen aus, dass es einen weiteren Rückgang bei der deutschen Neubauproduktion gibt. Im Gegenzug steigt das Angebot an gebrauchten Immobilien, was u.a. auch auf die zunehmenden Privatisierung des öffentlichen Wohnungsbestands zurückzuführen ist. Große Wachstumspotentiale sind im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung zu verzeichnen [HVBE04]. Insgesamt kann der Wohnimmobilienmarkt als relativ gesättigt bezeichnet werden.

3.3 Kurze Einordnung in den europäischen und weltweiten Markt

Trotz zunehmender Globalisierung und grenzüberschreitender Investitionen weisen die europäischen Immobilienmärkte sehr unterschiedliche Größen, Strukturen und Entwicklungen auf, die oft auf politische und rechtliche Rahmenbedingungen zurückzuführen sind. Beispielsweise seien hier für Deutschland auf der positiven Seite die Eigenheimzulage und auf der negativen Seite die hohen Zusatzkosten beim Immobilienkauf zu nennen. Diese beiden Faktoren können sich gravierend auf die Wohneigentumsquote eines Landes auswirken, die den Anteil der Haushalte, die in der eigenen Immobilie wohnen, im Verhältnis zu allen Haushalten angibt. Europaweit steht Deutschland mit einer Wohneigentumsquote von rund 43% an vorletzter Stelle. An der Spitze dieser Tabelle stehen Spanien und Norwegen mit jeweils 86% Eigentumsquote, gefolgt von Irland, Griechenland und Belgien mit ca. 75%. Der Grund für diese hohe Quote in Spanien und Griechenland ist beispielsweise die traditionell landwirtschaftliche Ausprägung dieser Länder. Aber selbst im Vergleich mit den Industrieländern, wie z.B. Großbritannien, Belgien oder die Niederlande,

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Abb. 5: Wohneigentumsquote in Europa [ifs 03]

Ein zweites interessantes Merkmal, das schon im letzten Kapitel kurz angeschnitten wurde, sind die unterschiedlichen Organisationsstrukturen des Immobilienmarktes. So wird der amerikanische Markt beispielsweise allein vom Maklergeschäft geprägt, während in Deutschland neben dem Makler- auch der Direktmarkt einen hohen Stellenwert besitzt. Im Vergleich zum französischen und britischen Immobilienmarkt, die sich beide auf eine Metropole konzentrieren, kann beim deutschen Markt eine polyzentrische Struktur beobachtet werden. Auch dieses Charaktermerkmal wurde bereits anhand der Teilmarktproblemtaik diskutiert [Perl02, S. 7].

Unabhängig von diesen unterschiedlichen Strukturen und Quoten, kann der Immobilienmarkt auch nach objektiven Daten und Fakten beurteilt werden. Als wichtigstes Ergebnis können dabei Aussagen über die Größe der verschiedenen europäischen Immobilienmärkte getroffen werden. Nun existieren mehrere Faktoren, die für die Größe eines Immobilienmarktes relevant sind, u.a. sind die folgenden vier Maßzahlen interessant:

- Die Anzahl der verkauften Immobilien bzw. Transaktionen.
- Die Anzahl der Unternehmen, die auf dem jeweiligen nationalen Markt agieren.
- Die Anzahl der Mitarbeiter, die in einer Volkswirtschaft im Immobiliensektor beschäftigt sind.
- Investitionsvolumen des Immobiliensektors im jeweiligen Land.

Natürlich stehen diese Parameter in direktem Zusammenhang mit der Größe eines Landes, der Bevölkerungszahl und der jeweiligen Anzahl der Wohneinheiten. Dennoch konnte in den letzten Jahren beobachtet werden, dass Frankreich immer öfter eine höhere Anzahl an Immobilientransaktionen aufweist als Deutschland, obwohl Frankreichs Bevölkerungszahl um rund ein Viertel kleiner ist als die Deutschlands. Auch der Wohnungsbestand liegt im Vergleich zum deutschen Markt mit 36 Millionen nur bei rund 28 Millionen Wohneinheiten. Auch in Italien lag 1999 die Anzahl der Immobilienverkäufe mit 639.600 erstmalig über den deutschen Transaktionen mit nur 580.000 (vgl. Abbildung 6). Dennoch lässt sich an dieser Maßzahl sehr schön das ungefähre Volumen des jeweiligen Immobilienmarktes erkennen, an dessen europäischer Spitze unangefochten Großbritannien gefolgt von Frankreich, Deutschland und Italien stehen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Immobilientransaktionen der EU-Mitgliedsstaaten

Der zweite aussagekräftige Punkt beschäftigt sich mit der Anzahl der Unternehmen, die national im Immobiliensektor tätig sind. In diesem Ranking steht Deutschland unangefochten an der Spitze mit über 240.000 Unternehmen, gefolgt von Frankreich und Italien mit 140.000 und 132.000 (vgl. Abbildung 7). Dieser enorme Abstand zu dem Zweit- und Drittplatzierten erklärt sich jedoch zum Teil aus der Struktur der Unternehmen, die in Deutschland im Mittel gerade einmal 1,6 Angestellte haben. Zum Vergleich in Großbritannien oder Österreich, in denen eher große Unternehmen am Markt agieren, liegt diese Zahl bei 5,6 und 6,6 Mitarbeiter [Euro02, S. 10].

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Abb. 7: Anzahl Immobilienunternehmen in EU-Mitgliedsstaaten [Euro02, S. 8]

Dieses Verhältnis aus der Anzahl der Unternehmen und deren durchschnittliche Mitarbeiterzahl ist sehr charakteristisch für den deutschen Immobilienmarkt und liefert eine weitere Erklärung für die vorherrschende Intransparenz. Der dritte Punkt, der als geeignete Maßzahl für die Größe eines Marktes in Betracht kommt, ist die Gesamtzahl der Mitarbeiter eines Landes, die im Immobiliensektor angestellt sind. Auch hier ist Deutschland führend mit rund 400.000 Mitarbeitern. Bemerkenswert hoch ist die Anzahl des in Großbritannien angestellten Personals, das sich mit über 360.000 Mitarbeitern auf nur 65.000 Unternehmen verteilt, was nur einem Viertel der in Deutschland ansässigen Firmen ausmacht. Dies erklärt sich aber leicht aus der enorm hohen

Mitarbeiterzahl pro Unternehmen, da in Großbritannien sehr große Konzerne im Immobilienmarkt tätig sind.

Zusätzlich zu den bereits genannten Maßzahlen ist als vierter Punkt das Investitionsvolumen im Immobiliensegment eines Landes zu bewerten. Beispielhaft sei hier Deutschland erwähnt, das investitionstechnisch den größten Markt in Europa verkörpert. So konnte im Jahr 2000 beobachtet werden, dass rund 27% des gesamten europäischen Investitionsvolumens, das in Immobilien gesteckt wird, im deutschen Immobilienmarkt investiert wurde. Insgesamt hatte dieser Betrag eine Höhe von rund 17,3 Milliarden Euro und verteilte sich auf Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionsfonds, die meistens in Zusammenhang mit gewerblichen Büroimmobilien standen [Euro02].

3.4 Marktteilnehmer

Auf dem Immobilienmarkt gibt es grundsätzlich wie auf jedem Markt Anbieter und Nachfrager. Diese Unterteilung ermöglicht eine erste Differenzierung der Marktteilnehmer in eine Anbieter- und Nachfragergruppe, die im Folgenden detaillierter beschrieben wird.

3.4.1 Immobilienanbieter

Ganz allgemein können Anbieter am Immobilienmarkt als Vertreiber von Wohnnutzung bezeichnet werden. Hier muss nun strikt unterschieden werden zwischen dem reinen Vertreiber bzw. Vermittler und dem Produzenten von Wohnraum. Diese theoretische Abgrenzung lässt sich in der Praxis etwas schwieriger vollziehen, da manche Unternehmen sowohl die Leistungsvermittlung als auch die Leistungserstellung in sich vereinen. Eine andere Möglichkeit besteht in der Gliederung nach funktionalen oder institutionalen Aspekten, die bereits im vorigen Kapitel vorgestellt wurden. Danach basiert die funktionale Sicht auf dem Lebenszyklus der Immobilie, wobei jeder Phase des Zyklus das dazugehörige Geschäftsfeld zugeordnet wird. Der institutionale Ansatz berücksichtigt neben dem Geschäftsfeld zusätzlich die einzelnen Unternehmen, die in der Branche tätig sind. So ließe sich den Phasen der Projektentwicklung, Finanzierung und Bau aus institutionaler Sicht Projektentwickler und Bauträger zuordnen. Die Phase der Vermarktung kann eventuell auch von einem Projektentwickler übernommen werden. Üblicher ist jedoch der Einsatz eines Immobilienmaklers, der jedoch meist als Intermediär zwischen Anbieter und Nachfrager auftritt [Brau03, S.22f]. Als direkte Anbieter lassen sich nun folgende vier Hauptgruppen unterscheiden:

Private Haushalte

Diese Anbietergruppe ist in Besitz von rund drei Viertel des gesamten deutschen Wohnungsbestandes, wobei das Hauptmotiv dieses Eigentums in der Selbstversorgung liegt. Das führt dazu, dass nicht alle Immobilien am Markt angeboten werden. Speziell bei Eigentumshäusern mit einer oder zwei Wohneinheiten, die zu über 90% in privatem Besitz sind, kommt es zu dieser Entwicklung. Der restliche Wohnungsbestand, der auf dem Wohnungsmarkt angeboten wird, gehört ebenfalls zum größten Teil dieser Anbietergruppe. Anstelle des Motivs der Selbstversorgung treten hier Gründe der Alterssicherung und Kapitalanlage [Jenk96, S. 28f].

Ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen

Die ursprüngliche Idee, die hinter der Begründung dieser gemeinnützigen Wohnungsunternehmen steht, war die Erfüllung eines sozialen Auftrags mit der Deckung des Wohnbedarfs für die einkommensschwache Bevölkerung. Zu dieser Gruppe gehören z.B. Genossenschaften und Vereine, sowie Heimstätten und Landesentwicklungsgesellschaften, die sich jedoch nach der Aufgabe ihrer Gemeinnützigkeit funktional nicht mehr von den „freien“ Wohnungunternehmen unterscheiden. Als Dachverband dient heutzutage der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.⁵ Der Wohnungsbestand beläuft sich auf ca. 7 Millionen Wohneinheiten, die sich auf insgesamt 3.200 Unternehmen in ganz Deutschland verteilen. Damit stellt diese Gruppe den zweitgrößten Immobilienanbieter, dem etwa ein Fünftel aller Wohnungen in Deutschland gehören.

Freie Wohnungsunternehmen

Neben den ehemals gemeinnützigen existieren die freien

Wohnungsunternehmen, die einst als komplementäre Unternehmen zu den gemeinnützigen Gesellschaften gegründet wurden, um den Wohnbedarf der gehobenen Schichten zu befriedigen. Das Hauptziel dieser Gruppe ist allein auf die Bedarfsdeckung gerichtet und stützt sich dabei auf die Signale des Marktes. Insgesamt umfasst sie ca. 1.800 Unternehmen mit rund 3,6 Millionen Wohneinheiten, deren Wohnungs- und Gewerbebauvolumen im Jahr 2002 über 70 Milliarden Euro betrug. Typische Vertreter dieser freien Wohnungsunternehmen sind z.B. Bauträger oder Projektentwickler. Die Abgrenzung zwischen diesen beiden Vertretern kann jedoch nicht eindeutig getroffen werden, da beide letztlich die Realisation eines Immobilienprojekts zum Ziel haben, indem sie die Produktionsfaktoren Boden, Arbeit und Kapital beschaffen und miteinander kombinieren. Dennoch können verschiedene Schwerpunkte ausgemacht werden. So fokussiert sich der Bauträger in erster Linie auf die bauliche Umsetzung des Projekts. Dafür kauft er das passende Grundstück, bebaut und vermarktet es schließlich. Der Projektentwickler hingegen entwickelt hauptsächlich die reine Projektidee. Danach sichert er die bauliche Umsetzung, indem er die bau- und grundbuchrechtlichen Anforderungen erfüllt. Die eigentliche bauliche Realisierung liegt somit nicht in seinem Hauptaufgabenbereich [Brau03, S. 23f].

Der Verband, der hinter diesen Unternehmen steht, nennt sich BFW oder auch Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V⁶.

Sonstige Unternehmen

Unter der Bezeichnung der sonstigen Unternehmen werden grundsätzlich alle Anbieter gezählt, die keine Wohnungsunternehmen sind. Sie sind generell als erwerbswirtschaftlich tätige Unternehmen zu umschreiben, die zwar Wohnungen bauen, diese aber dann z.B. zur Kapitalanlage an Dritte (z.B. Immobilienfonds) weiter veräußern. Ansonsten sind unter dieser Rubrik noch die öffentlichen Bauherren zu erwähnen, die jedoch eigens zum Zweck der Selbstversorgung Wohnungsbau betreiben. Damit sind sie als Anbietergruppe eher unwichtig.

3.4.2 Immobiliennachfrager

Die Seite der Nachfrager auf dem Wohnimmobilienmarkt ist relativ leicht zu beschreiben, denn hier gibt es nur die Gruppe der privaten Konsumenten. Damit ist aber kein Individuum gemeint, sondern vielmehr eine Gruppe von Menschen, auch Haushalt genannt. Unter der eigentlichen Nachfrage ist im Immobilienmarkt der konkrete Akt der Wohnungssuche gemeint. Wieviel tatsächlich nachgefragt wird, hängt von der Entwicklung der Haushalte ab. Hier seien nur kurz zwei wichtige Trends angeschnitten, nämlich die Nachfrage nach immer mehr Single-Wohnungen und die zunehmende Überalterung der Gesellschaft, die sich in einer seniorengerechte Wohnraumnachfrage auswirkt [Jenk96, S. 28-31].

Ein interessanter Vergleich der Immobiliennachfrager mit der Internet- Nutzerschaft zeigt, dass hier eine relativ große Schnittmenge vorliegt. So wurde festgestellt, dass die größte Gruppe der Internet-Nutzer meist eine gute bis sehr gute Bildung haben, um die 30-35 Jahre alt sind und oft über ein überdurchschnittliches Gehalt verfügen. Im Vergleich dazu liegt die Zielgruppe der Immobilienwirtschaft ebenfalls bei den 30-40jährigen, die natürlich ein gewisses Einkommen aufweisen sollten. Im Durchschnitt liegt das Alter des deutschen Wohneigentumserwerbers bei Ende 30 [Perl02, S. 16].

3.4.3 Immobilienmakler

Als Intermediär zwischen der Nachfrager- und der Anbieterseite nehmen Immobilienmakler eine herausragende Stellung ein. Sie treten zwar nicht direkt als Anbieter auf, sind aber bei der eigentlichen Vermittlung von Immobilien als Vertreter der privaten Anbieter auf dem Maklermarkt tätig. Damit stehen sie stellvertretend für die größte Anbietergruppe im Bereich der Wohnimmobilien und konnten 1992 ein Immobilienumsatzvolumen von rund 60 Milliarden Euro abwickeln [Murf97, S. 15]. In ihrer Position als Intermediär beschränkt sich das Tätigkeitsfeld eines Maklers schon lange nicht mehr nur auf das klassische

Maklergeschäft - der Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Mittlerweile hat sich der Immobilienmakler vom reinen Vermittler zu einem Dienstleister entwickelt, der zusätzlich eine Beratungstätigkeit ausübt. Dabei klärt er seine Kunden z.B. über wichtige finanzielle, steuerliche oder grundstücksrechtliche Aspekte auf, die im Zusammenhang mit der Erwerb einer Immobilie relevant werden. Er verfügt über umfassende Kenntnisse des Immobilienmarktes, die er durch eine ständige Marktanalyse- und beobachtung auf dem aktuellsten Stand hält. Gesetzlich unterliegt der Makler gegenüber dem Immobilienerwerber einer „Informationspflicht“. Sie betrifft die Offenlegung der wesentlichen Objektmerkmale, Objektangebotsbedingungen (Kauf- bzw.

Mietpreis zuzüglich zu übernehmender Belastungen) und die Maklervertragsbedingungen (Provision, Laufzeit). Eine systematische Zusammenfassung dieser Objektinformationen erfolgt mit Hilfe des Exposés, das gleichzeitig auch als Werbemittel für das jeweilige Immobilienobjekt verwendet wird.

All diese Informationsdienstleistungen komplettieren seine Haupttätigkeit, nämlich die Vermarktung der Immobilie bzw. den Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages mit dem Kunden. Basierend auf dieser Leistung, erfolgt seine Vergütung nach § 652 BGB. Da die Fülle der Marktfunktionen eines Maklers fast unüberschaubar ist, sei an dieser Stelle nochmal zusammenfassend eine kleine Übersicht gegeben:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tab. 2: Übersicht über Nebenleistungen eines Immobilienmaklers [vgl. Murf97, S. 712], [vgl. Brau03, S. 25]

Die Organisation der Maklerbranche ist sehr facettenreich aufgebaut. Wie schon eingangs erwähnt, gibt es Einzelmakler, die i.d.R. regional begrenzt agieren und/oder auf einzelne Immobilienarten beschränkt sind. Dann gibt es die national und global tätigen Immobilienmakler, die meist in einem großen Unternehmen zusammengeschlossen sind. Abschließend existieren auch noch Franchisekonzepte und Maklerverbände am Markt [Brau03, S. 24-26]. Dennoch ist die Landschaft dieser Branche durchweg von eher kleinen Maklern geprägt, die im Durchschnitt meist nicht mehr als 1,6 Mitarbeiter haben [Euro02, S. 10].

4 Elektronische Marktplätze

4.1 Definition

Bei der Suche nach einer geeigneten Definition für elektronische Märkte wird schnell die enorm vielseitige Anwendbarkeit dieses Begriffs klar. Anders gesagt, existiert bis heute keine einheitliche Definition in der Literatur. Nach Picot ist ein elektronischer Markt ein Unterbegriff des E-Commerce, der diesem eine institutionelle und technische Plattform bietet, auf der ein marktlicher Koordinationsmechanismus abläuft [vgl. Pico01, S. 337f]. Bei weiteren Definitionsversuchen betont Picot die Mediatisierung⁷ von Markttransaktionen, die letztlich auf den Einsatz von Informations- und Kommunikationstechnik (IuK-Technik) zurückzuführen ist. Letztlich kommt er zu dem Schluss, das auch die Art der Güter und Dienstleistungen eines elektronischen Marktes von Bedeutung ist. Somit ergibt sich folgende Definition:

„Ein elektronischer Markt ist ein Teilmarkt eines bestimmten Gütermarktes, der sich dadurch abgrenzt, dass alle Phasen der Markttransaktion (Informationsphase, Vereinbarungsphase, Abwicklungsphase) durch informationstechnische Systeme unterstützt werden.“ [vgl. Pico01, S. 339] [Schm93, S. 468] Unabhängig von der IuK-Infrastruktur kann nun laut Picot z.B. von einem elektronischen Markt für Bücher oder Immobilien gesprochen werden.

4.2 Klassifikation elektronischer Märkte

Eine allgemeinere Möglichkeit zur Einordnung eines e-Marktes für Immobilien bietet folgendes Schema - siehe Abbildung 8. Demnach werden elektronische Marktsysteme nach ihrem Betreibermodell, der Transaktionsphase, dem Anwendungsbereich und dem angewendeten Marktmechanismus unterschieden. Der elektronische Immobilienmarkt wird dabei der Informationsphase und im Anwendungsbereich einem vertikalen Marktplatz zugeordnet. Bei der Auswahl des vorherrschenden Betreibermodells oder des Marktmechanismus kann keine konkrete Einordnung vorgenommen werden. So existieren als mögliche Betreiber sowohl unabhängige Immobilienmärkte (neutraler Dritter) als auch spezielle Softwareunternehmen oder Verbandsplattformen bzw. Konsortien.

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Abb. 8: Klassifikation elektronischer Marktsysteme [Wirt02, S. 25]

Weitere Begriffe, die oft im Zusammenhang mit elektronischen Märkten genannt werden sind e-Business oder e-Commerce. Ganz allgemein bezeichnet e-Business „ ... die Nutzung von Kommunikations- und Informationstechno- logien zur elektronischen Unterstützung bzw. Integration der Wertschöpfung eines Unternehmens, sowie des Leistungsaustausches mit Lieferanten und Kunden.“ [vgl. Arno01, S. 7] Aufgrund dieser Aussage können die Anwendungsbereiche im Unternehmen nochmals in zwei Segmente differenziert werden: zum einen in den Bereich des e-Procurement, der sich ausschließlich auf die Beschaffungsseite bezieht, und zum anderen in den Bereich des e-Commerce, der sich auf die Absatz-und Vertriebsaktivitäten konzentriert Zu weiteren Unterbegriffen des e-Commerce zählen auch „Business-to-Business“ (B2B), „Business-to-Consumer“ (B2C) und „Customer- to-Customer“ (C2C). Unter letzterem versteht man elektronische Handelsbeziehungen zwischen privaten Haushalten. B2B bezeichnet hingegen Handelsbeziehungen zwischen Unternehmen. Dazwischen existiert natürlich noch der B2C-Bereich der für elektronische ökonomische Beziehungen zwischen Unternehmen und privaten Haushalten bezeichnend ist [ZePi01, 39]

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¹ Quelle: [Haut01, S. 107]

² Die Quoka AG ist Süddeutschlands Marktführer für Kleinanzeigen. 9

³ Informationsphase, Vereinbarungsphase, Abwicklungsphase [Schm93]

⁴ Bürgerliches Gesetzbuch

⁵ Für weitergehende Informationen: http://www.gdw.de/ 33

⁶ Für weitere Informationen zu diesem Verein: http://www.bfw-bund.de/ 34

⁷ Mediatisierung = elektronische Abbildung der Kommunikationsbeziehungen zwischen den Marktteilnehmern [Pico01, S. 338].